👨 Saber Direito - Locações e Lei do Inquilinato - Aula 2

é não saber direito em locações e a lei do inquilinato regras direitos e deveres do locador e do locatário garantias tipos de locação e as ações previstas na legislação as aulas são com professor Leonardo volpatti e olá bem-vindos ao programa saber direito esse programa é uma realização da TV Justiça Eu me chamo Leonardo volpatti sou advogado militante na área de direito imobiliário especialista em direito imobiliário nessa edição nessa segunda aula nós super continuamos tratando de da lei do inquilinato na prática e na aula 2 especificamente vamos tratar dos direitos e deveres do locador e do

locatário vamos lá é bom pessoal a legislação a lei do inquilinato O legislador se ele estipula um rol e de condutas de direitos dos locadores os locais basicamente ela disse né Se for pensar no sentido teleológico da legislação da finalidade legislação ela orienta o intérprete do direito e também o locador e o locatário sobre suas condutas O que é a lei espera aquele como o locador O locatário se porte diante da relação locatícia que pode ser feita como eu bem disse na primeira aula do contrato verbal ou por contrato escrito locação Residencial locação não Residencial

não locação comercial como que deve se portar e quais são os direitos do locador e do locatário diante da lei do inquilinato é não existe um rol Lógico que não existe esse Hall ele não é tido né pela doutrina e pela jurisprudência como um rol taxativo ou seja só existem aquele direito só existe aqueles deveres Mas pela experiência social brasileira pela experiência social trazida de outros países também e a legislação é muito sábio em demonstrar em colocar nesse rol as condutas e os principais direitos que já vem do próprio costume e muitos casos né acho

que é uma questão até filosófica mas o costume principalmente no dia do comercial por exemplo Direito Civil também ele ele criou o direito ele vai através do costume das práticas legítima legitimamente aceitas pela sociedade é os fatos sociais juridicamente relevantes levam legislador posteriormente regulamentar tentando dar maior equilíbrio dentro daquelas relações sociais bom então eu chego 22 né no âmbito desse rol trata das obrigações inicialmente do locador e aí a gente tem que mergulhar mergulhar na legislação civil o locador é obrigado a entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que

se destina ou seja o locador se ele está entregando imóvel ao locatário com a finalidade Residencial tem que ser utilizado para a finalidade de moradia e tem que ir residir lá colocar tem que exigir lá ele não pode utilizar desse móvel para te para uma atividade comercial Não autorizada e não é porque aí você foge realmente a finalidade do destino né e ele também não pode entregar o locador esse imóvel né pro locatário de uma maneira que não se sirva o uso Ah e assim Nós pensamos hoje em dia que isso não acontece né ninguém

o homem de boa-fé homem médium Vai entregar o imóvel que tenha é a meteorologia de ter orações ou esteja realmente em uma imundice que não se sirva por exemplo para uma locação Residencial Mas acontece a gente pode até pensar que não mais acontece a gente recebe vários casos em que por exemplo Imóveis aqui mesmo de Brasília que tem 60 anos 50 anos da dos tempos de fundação de Brasília bom e que ele não esses Imóveis nunca tiveram a manutenção da sua estrutura elétrica na sua estrutura hidráulica nas estruturas de alvenaria e aí buscando o melhor

proveito aquele locador coloca para locação na uma pintura Oi e o inquilino recebe imóvel locatária recebe imóvel e não sabe que existe ali uma fiação antiga que eventualmente pode gerar prejuízos como por exemplo queimar um secador de cabelo queimar uma uma geladeira né existe um caso também tem que decidir móveis antigos em que não há registro ou a um apenas um registro ou seja o registro que eu falo da parte hidráulica que liga a água da rua água da casa bom então quê que acontece na prática se estourar um cano se estourar uma torneira como

só um registro é pode gerar uma inundação na casa porque você não consegue interromper o fluxo de água que acontece então é muita coisa que pode acontecer mas esse inciso 1º do artigo 22 ele trata disso aquele locador de tem que entregar o imóvel em condições de habitabilidade se for presidência se for imóvel comercial em condições daquele comerciante consegui tirar o alvará para exercer sua atividade é né eu não pode locar o imóvel com a finalidade de selar de se fazer o mercado no local que não se pode fazer mercado Porque existe uma legislação urbanística

uma legislação de zoneamento da cidade que não autoriza mercado Li É isso aí o locador tem aqui da destinação e também deixar no jeito para o a utilização daquele vou catar ele é obrigado a fazer isso o locador é Obrigado também a garantir durante o tempo de locação o uso Pacífico do imóvel locado o principal os principais direitos do inquilino e se ele fez uma um contrato de locação com o locador e não pode ser esbulhado não pode ser turbado eu não pode ser ele não pode acordar num dia sendo despejado e motivadamente e é

por isso que eu falei exaustivamente no caso da denúncia vazia denúncia cheia e denúncia vazia é quando o locador é que o imóvel sem nenhum motivo e tem autorização legal para isso alteração da lei do inquilinato a denúncia cheia é quando ele tem um motivo justificável para reaver o imóvel que tá naquele roupa que nós tratamos no final da primeira aula 1 e ele tem que manter querer o locador é Obrigado também a manter durante a locação a forma eo destino do imóvel ou seja durante o prazo locatício aquele móvel tem que permanecer para finalidade

comercial da maneira como ele foi locado né o o inquilino pode ser surpreendido com a mudança da finalidade daquele mostro no inciso quarto agora Schmidt do extrato que o locador também tem que responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação é importante demais isso aqui por quê é porque em muitos casos né que nos aparecem é o inquilino ele não sabe né Ele não sabe que tem visto ele às vezes ele é leigo em alguns aspectos ele chega Olha uma parede pintada e não vê que a fiação no dentro da parede é está lendo apropriada

está antiga pode pegar fogo na casa e eu não sabe disso bom então se por acaso Esse é o inquilino descobre o catar descobre esse lixo ele tem que notificar o locador que obrigação de notificar o locador para responder preço existe ó aí foi estrutura da casa que você me colocou tá com um monte de problema de compromete a saúde segurança minha família do meu negócio dos meus clientes se você tem que consertar isso aqui isso é obrigação sua você que não conservou seu bem você que não conseguiu o sua propriedade porque se ele não

fizer isso no fim da locação que que vai acontecer locador pode obrigar ele a fazer os investimentos para de Qual imóvel alegando que é essa deterioração aconteceu pelo uso daquele inquilino e não porque uma falta de conservação histórica do locador a tosse é importante é que sabe disso porque pode ensejar multas contratuais e também eventualmente é uma rescisão contratual ou um despejo dependendo da circunstância locadora Obrigado também a fornecer ao locatário caso este solicite descrição minuciosa do estado do imóvel quando de sua entrega com expressa referência aos eventuais defeitos existentes Então o que se espera

né mais uma valorização do princípio da boa-fé em que o locador farol Estou entregando esse imóvel e se move tem uma rachadura aqui mas já tem um laudo técnico falando que não vai cair aparelho não vai cair a laje da casa e é esteja ciente disso aí e eu não vou te cobrar caso o tempo fazer uma reparação nessa acha dois tudo mais então não precisa ficar me notificando quando queimar gordura porque eu já estou te avisando né E já avisa de várias circunstâncias para que o inquilino saiba disso eventualmente não seja acionado no futuro

para consertar o que já estava quebrado essa locação o locador é Obrigado também é fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias pagas vedada a quitação genérica a bom então o locador ele tem que receber aluguer teu direito recebeu legal e os demais direitos acessórios e É mas tem que dar quitação tem que dar o recibo que eu vou locatário continuar você pagou tá aqui porque senão eventualmente ele não dá o recibo aí o locadora acorda num belo dia e fala quer saber vou despejar esse inquilino ele não tem comprovante que ele pagou e me deu

o dinheiro em espécie e não consegue comprovar isso eu vou alegar que ele não está pagando aluguel para despejá-la bom então o inquilino de pode e deve exigir locador o recibo do pagamento dos aluguéis que ele está ele não está embora com suas obrigações diante da relação locatícia você pode exigir isso locador e não é mesmo a linha 1 o locador é obrigado a pagar as taxas de administração Imobiliária se houver e de intermediações nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador o que acontece na prática se o

locador muitas vezes não têm a prática Imobiliária ele não quer locar para um particular porque ele não tem o normal disse fazer um contrato de locação Ele não conhece direito seus direitos e ele não quer ter também encargo de ficar cobrando inquilino então ele coloca o imóvel para uma intermediação da imobiliária fazer essa ligação entre quem quer locar o imóvel e quem é quem é proprietário de um modo em que local imóvel a imobiliária esse cobra taxas 10 por cento da locação cobra um valorzinho' para conseguir administrar os aluguéis e também cuidado mostro e na

lei quem tem que pagar isso é o locador obviamente que nesse caso pode-se convencionar de maneira contrata contrária Ou seja no contrato de locação se o locador colocar aqui é obrigação do locatário pagar as taxas mas na ausência de cláusula dizendo isso O que vale é que é obrigação do locador e na mesma linha antigo o inciso 8º locador é obrigado a pagar os impostos e taxas e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel salvo disposições expressas Expressa em contrário no contrato então em alguns casos

não é bom super uma atividade econômica de um risco maior posto de gasolina por exemplo e é normal que em locações postos de gasolina haja um seguro contra incêndio por quê Porque você tá trabalhando com produtos inflamáveis e circunstâncias acontece pelo manejo do do produto do óleo na gasolina pode acontecer um acidente quem tem que pagar os impostos taxas o seguro em relação a isso O locador mas o que acontece na prática na prática coloca-se uma cláusula no contrato para que o inquilino locatário paga isso em locações residenciais a mesma coisa impostos aqui no caso

de locações residenciais a gente pode tratar também do IPTU é muito comum que eu não recomendo mas é muito comum que locadores coloque no contrato a obrigação do inquilino paga IPTU Esse é um pouco arriscado porque nesse nesse caso eu queria pode deixar de pagar o IPTU Então você tem que vai ter ficar fiscalizando você tá pagando o IPTU entra no site da Receita tá então assim é um É arriscado mas caso ele não paga IPTU por exemplo também pode dar margem a uma ação de despejo que não tá cumprindo uma obrigação acessória e tá

ligando aqui locador não é possível convence falar sobre isso colocar o contrato sobre isso se o locatário Obrigado também aí a exibir o locador é Obrigado também a exibir ao locatário quando solicitado o desculpa é é é e os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas né na mesma linha que eu já falei da outra na outra no inciso sexto o locador é obrigado a dar quitação sobre os valores recebidos em e agora a gente entra numa questão um pouco controversa e que é objeto de muitas dúvidas que é a questão das o pagamento

do condomínio E quem deve pagar o condomínio né quem é obrigado a pagar o condomínio e para gente falar disso a gente não tem que entender a lógica do sistema o condomínio basicamente ele tem obrigações ordinário a taxa ordinária de condomínio fundo de reserva que o Visa basicamente a manutenção daquele Condomínio você pagar funcionários um porteiro você pagar e atualmente despesas da área comum despesas por exemplo na área de piscina que às vezes é um condomínio onde tem vários moradores tem uma piscina tem uma taxa ordinária para pagar e bancar toda aquela aquela estrutura da

área comum é isso essas taxas Ordinárias elas são decorrentes do uso do imóvel certo mas é comum também em condomínio ter as taxas extraordinárias O que são taxas criadas por uma assembleia condominial Ah tá legal mesmo assembleia geral visando investir recursos fazer um fundo com aqueles condôminos que eles proprietários aquele que eles imóveis para melhorar o uso das áreas comuns como você não tem você tem um condomínio com onde a prédios tá lá quatro Torres com 30 apartamentos e não tem piscina numa assembleia-geral estipula-se que vai ser destinado sei lá quantos reais por mês de

taxa extra taxa extraordinária para construir a piscina e repare aqui a taxa ordinária pelo uso pelos gastos cotidianos a taxa extraordinária para construir a piscina é um investimento que valoriza o empreendimento ao emprego investimento de valoriza o imóvel é de quem que é o imóvel do locador Quem vai ganhar com esse investimento o locador quem tem que pagar esse investimento o locador a taxa extraordinária legalmente o locador tem que pagar taxa extraordinária que é decorrente do uso e aqui tem que pagar é o locatário segundo a lei e a Lei trata nesse aspecto que eu

acabei de comentar com vocês Só para deixar bem claro né para mim não ter dúvidas de interpretação o que seria gasto os cortineiros e o que seriam gastos extraordinários Bom vamos lá especificamente sobre gastos rotineiros de manutenção do imóvel obras de reforma acréscimos que interessam à estrutura integral do imóvel seja manutenção do imóvel pintura de fachadas empenas Poços de aeração e iluminação bem como Esquadrias externas obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do difícil ou seja fez uma obra ele para conseguir resolver uma situação de esgoto né né e indenizações trabalhistas e previdenciárias pela

dispensa de funcionários empregados ocorridos em data anterior ao início da locação instalação de equipamentos de segurança e de incêndio telefonia intercomunicação despesa decoração e Paisagismo nas partes de uso comum Constituição de fundo de reserva a passo E essas essas estruturas assim como eu disse elas são as despesas extraordinárias que são elencadas e são obrigações do locador Por que valoriza o imóvel uma fazem a manutenção do imóvel que é obrigação do dono do imóvel pelo locador e já as obrigações do locatário agora entrando no locatário esse com um rol também exemplificativo de obrigações e coloca pai

obrigado lá pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação é legalmente ou contratualmente exigíveis no prazo estipulados ou em sua falta até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido no imóvel locado quando outro outro local não tiver sido indicado do contrato é então que colocar tem que fazer número um pagar aluguel pagar aluguel e seus encargos se tiver que pagar o IPTU que foi convencionado assim que tem pagar se tiver que pagar o condomínio para viver convencionado assim tem que pagar que dia que tem que pagar até o sexto dia útil do

mês seguinte ao vencido Então você mora você é louca Depois você paga você não gosta não você não paga antecipadamente o a locação salvo nos casos de locação por temporada E aí você pode pagar antecipadamente pela legislação Turismo E aí e é lógico que falei ela Visa preencher uma brecha uma lacuna caso não tem no contrato o dia do pagamento mas é normal é comum que nos contatos já já se estipule o dia do pagamento se não tiver no contrato o sexto dia útil de cada mês após o vencimento da locação O locatário é obrigado

a servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido compatível com a natureza deste e como fim a que se destina devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu a preservação Clara do princípio da boa-fé objetiva a se você tem que ser tem o dever de pagar aluguel e os encargos Sim mas você pode usar o imóvel como se fosse eu e você tem conservar móvel como se fosse eu não é porque móvel não é seu que você tem o direito de pichar parede que você tem o direito de depressivo de mudar a

estrutura do imóvel você tem que ser vice pela mesma finalidade utilizando com o seu uma boa fé com aquilo que a dor que ele está dispondo do seu imóvel seu o uso convencionado que que é isso se você locou com o objetivo de morar você tem que morar você não pode explorar uma atividade econômica lá sem autorização e do locador kit locomóvel e mesma coisa você deixa eu uso comercial você não pode morar lá o Instituto O locatário é obrigado a restituir o imóvel e com o fim da locação no estado em que recebeu salvo

as deteriorações decorrentes do seu uso normal ou se você receber o imóvel né e é importante vários detalhes né você é o locatário você receber o imóvel sequer lugar e por favor e veja todas as a luz tira foto guarde o congele Aquela aquele momento e Para quê Para você se preservar no futuro de não ser cobrado indevidamente se você recebeu imóvel pintado de branco Muito provavelmente se o locador vai querer receber ele pintado de branco se quiser pintar de azul depois vai ter que entrar de branco para entregar quem quer fazer benfeitorias em imóvel

gente vai entrar nisso tem as autorizações também então recebeu de uma forma devolve como se nada tivesse acontecido e a não ser que sejam questões estruturais do imóvel né o móvel teve tem uma tomada que quebrou teve um ventilador que quebrou alguma coisa assim você tem consertar agora se imóvel começou a ter por exemplo uma infiltração aí é o uso natural de imóvel quem tem o dever de conservá-lo seria o locador e é levando adiante O locatário é obrigado lá levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a

este incumbe bem como eventuais turbações de terceiros Então você tá lá nos no imóvel você tá olhando a laje na sua da sua cozinha você não vê nenhum problema está pintado Ah Mas de repente ela despenca E por que que ela despencou e o porquê você praticou algum ato de fez o Raí ou porque ela está deteriorando e ela não teve a manutenção devida pelo locador o mesmo que seja o vício oculto você tem que modificar colocar dormir altamente Olha isso aí cair eu não fiz nada tava cozinhando aqui e caiu haja concert o ou

nesses casos a gente vai entrar mais à frente se for se for algo urgente como a prefeitura útil você pode consertar que a laje imediatamente um tá chovendo na sua cozinha e depois pedindo indenização por o locador a lei que autoriza a fazer isso e reler o locatário é obrigado Essa é a realizar a imediata reparação de danos verificados no imóvel ou nas suas instalações provocados por si seus dependentes familiares visitantes ou prepostos se você tá na posse do imóvel quebra qualquer coisa você tem que ter que resolver na hora Ah tá tem que resolver

na hora porque porque pode ocasionar mais problemas tem uma infiltração lá que você causou Teve alguma situação que você causou que você mexeu no imóvel você tem que reparar para não causar um problema maior do locador que se não ele pode pedir uma indenização e multa em relação a isso é uma catar e Obrigado também a não motivo modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador exemplo você coloca o imóvel é como a destinação comercial e você começa a colocar parede de vidro você começa a colocar

todo uma estruturação para adaptar a sua actividade comercial E essas benfeitorias a são úteis lá dão o aproveitamento melhor do imóvel certo e se o se o uso o seu locador não expressamente é autorizar a e vocês entrar em uma coisa em relação a isso ela se incorpora no imóvel a beleza essa é uma situação mas se você começar a modificar de uma maneira drástica aquele imóvel e não avisar o locador você está infringindo uma questão legal e você pode ter realmente uma se mover seu despejado por causa disso porque o locador não é obrigado

a suportar uma modificação drástica do imóvel que é seu exemplo eventualmente a mudança da fachada de uma casa ele atualmente a mudança da fachada de um empreendimento comercial era portão eletrônico você quer por uma cerquinha você quer fazer alguma coisa aí você pega a garagem vira uma sala se você passa uma parede lá ou drywall coloca uma sala Deixa de ser garagem perdeu a função pode sua formação de espelho se não tiver nessa do locador ou locatário é Obrigado também a entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos encargos condominiais bem como qualquer

intimação multa ou exigência de autoridade pública ainda que digita a ele locatário pão gosta é novamente princípio preservação da boa-fé recebeu o IPTU porque a prefeitura mandou para o imóvel Onde está o imóvel o preço a Prefeitura não sabe né que tem uma relação locatícia Manda o negócio não pode locatário engaveta aquilo lá e não notificar o locador e tem que receber aqui receber uma notificação em relação ao imóvel é de obrigação do locador encaminha aplicador notifique o quanto antes e ainda sobre obrigações do locatário pagará as despesas de telefone e de consumo de força

luz gás água esgoto que é isso novamente naquela loja que havia dito são despesas decorrentes do uso só obrigação do locatário ele tá usando ele tem que pagar isso é sobre as suas locatário permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário mediante combinação prévia de dia e hora bem como admitir que seja o mesmo visitado é examinado por terceiros na hipótese prevista no artigo 27 quem móvel que é existe uma proposta locadora recebe uma proposta de um investidor para comprar aquele móvel do locador só que o locador é e ele e quer

mostrar o imóvel te mostrar para o resto da mistura quer ter segurança do que tá comprando E para isso ele tem que visitar móvel entrar dentro do móvel né esse dispositivo ele é o obriga o locatário suportar essa visita tanto do locador para vistoriar o imóvel para ver se está tudo dentro do conforme nos conformes quanto do locador e de um investidor para verificar o imóvel com esse imóvel desde que seja combinado completamente só que na pandemia que que aconteceu e é tem esse o locatário é obrigado a suportar isso mas postou ver a pode

acontecer risco de contágio né imagina você tá morando na sua casa com seus filhos pequenos isso só seu pai e sua mãe idoso e esse é obrigado a ficar recebendo gente porque o locador quer vender o imóvel ou coador quer vistoriar e gente que você não conhece pode haver uma contaminação né E aí você tem que trabalhar com os princípios de do diretor imobiliário e o direito condominial especificamente de alguns três essas né saiu preservação da saúde do Sossego da segurança se não preservar esses princípios nesse caso a saúde eu entendo que não é essa

exposto não se aplica ou seja o locatário e teria o direito de vetar a entrada de qualquer do locador de qualquer outro outra pessoa para conhecer móvel porque se poderia colocar em risco a vida dele e de seus familiares e continuamos O locatário é Obrigado também a cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos convenção de condomínio e regulamento interno serve para que serve para quando você tá morando no condomínio Você tem uma Fração Ideal sobre um apartamento mas tem uma área comum eu ir para aí e essa área comum têm regras que

devem ser cumpridas para bem utilização convivência entre os condôminos bom então você tem o locatário ele é obrigado a respeitar essas regras ele não pode perturbar o sossego de outras pessoas e tem que respeitar isso você não respeitar isso e eventualmente começar a ter multa imóvel por causa da falta de respeito dele As convenções condominiais os mistérios e também pode ser me passa o pão de queijo né E pode eventualmente até ser cobrado a multa dele especificamente o locatário também tem é obrigado a pagar o prêmio de seguro fiança né que é uma das garantias

locatícias né que já fala mais à frente pagar as despesas Ordinárias de condomínio que é o que eu falei as despesas decorrentes do uso do condomínio né e não do melhoramento do imóvel só as despesas extraordinárias ó e aqui da mesma forma que a sobre que tem nas obrigações do locador Note 22 30 - as obrigações do locatário esse especificando o que é despesa ordinária de condomínio para não ter dúvida jurídica de que é despesa ordinária que é decorrente do uso né do imóvel o som as despesas Ordinárias salários e encargos trabalhistas contribuições previdenciárias e

sociais dos empregados do condomínio consumo de água e esgoto gás consumo de água esgoto gás luz limpeza conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum a manutenção e Conservação das instalações equipamentos Hidráulicos elétricos mecânicos a manutenção e Conservação de elevadores porteiro eletrônico e antenas coletivas pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas o rateio de saldo devedor salvo se referentes a período anterior ao início da locação tá E como eu já Adiantei mas é importante falar também porque tá no artigo 25 a gente se via você conhece Esse é o caso do

pagamento de IPTU artigo 25 fala né que atribuindo é atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento de tributos encargos peso Ordinárias de condomínio o locador poderá cobrar Tais verbas juntamente com o aluguel do mês a do mês que se referiu então se for atribuída ao locatário a responsabilidade pagamento de tributos e encargos despesa extraordinária do condomínio o locador tem direito a lei garante que essa cobrança pode ocorrer na mesma ocasião da cobrança do aluguel a cada mês não pode ser fracionada essas despesas no caso IPTU por exemplo né E já cobrar junto com aluguel e

vamos falar agora um pouquinho sobre direito de preferência quem tem o direito de preferência O que é o direito de preferência direito preferência é o direito exercido pelo locatário pelo inquilino e a lei garante né a lógica da Leia tenho dinheiro tenho um imóvel direito real de uso preservado o catar Exército de vida real da propriedade e do uso só que uma o uso que é decorrente do direito real é colocado à disposição do inquilino que o locador abre mão disso em troca de uma remuneração de uma onerosidade enfim e o inquilino fica lá o

locatário utilizando aquele imóvel ele tem uma afinidade com o imóvel eles igual sua família lhe desenvolve seu comércio em casos locações não-residenciais em bom então se ele já tem essa relação porque não dá o direito dele de adquirir aquele móvel de queria o direito real daquele móvel bom E se for para mim descer o locador ou ter para si na integralidade E gozo dos direitos reais aquele morna propriedade e também uso a exposição Oi E para isso a lei garante o direito de preferência do locatário só que o direito de preferência ele tem alguns requisitos

para ser exercício né eu Conforme a lei do inquilinato o locador deve notificar O locatário que o móvel foi colocado à venda Então para que o locador Preserve esse direito do locatário de preferência dado pelo legislador pela lei do inquilinato esse local esse locador tem que modificar o locatário a tô querendo vender imóvel É eu que tô querendo o quê que se pague 300 mil reais em 12 vezes e eu já estou anunciando no Jornal Já tô colocando Imobiliária eu já tô falando pelos amigos você tem interesse em comprar eu quero esse valor aí em

300 milhões em duas vezes é informado as condições negócio o preso prazo a forma e tudo mais o inquilino tem né Depois que foi notificado sobre essas condições 30 dias para exercer a compra ou vai ter caducado esse direito bom então vamos supor um e foi ele informou o locador de formou esse ele tá vendendo essas condições aí um corretor de imóveis oferece para o investidor esse investidor que a pagar o valor na forma como foi tratado e antes do locador vendesse móvel para esse investidor ele tem que consultar o locatário ó Tô vendendo viu

Você vai querer comprar nessas condições o carro tá comprando se o inquilino ou catar fala não eu compro aquele investidor e perde o direito de comprar quem tem preferência é o locatário desde que mostra mas na prática infelizmente esse benefício dificilmente exercido esse direito é dificilmente exercido pelo locatário a Ah pois só a obrigatoriedade o legal de venda o Chile no se o contrato estiver registrado o contrato de locação tiver registrado no cartório de imóveis é pelo menos trinta dias antes da venda o que dificilmente acontece na prática pessoal é o as imobiliárias o locador

tira é dois direitos fundamentais né o direito de aquela questão que eu falei da causa ou de vigência a imobiliária o locador não coloca a cláusula de vigência funciona o investidor compra provavelmente ele pode despejar no dia não vai conseguir fazer nada porque não tem a causa de vigência aí não vai conseguir registrar aquele cara aquele contrato de locação na matrícula do imóvel que é um dos requisitos para exercer o direito de permanecer memória ah e também infelizmente na prática o direito de preferência não acontece por essa circunstância né de um tempo não tá registrado

o contrato de locação na matrícula do imóvel a 30 dias antes da de qualquer forma é caso o inquilino seja locatário seja preterido no seu direito ou ele pode pleitear Perdas e Danos em relação ao locador e vamos entrar agora falar um pouquinho sobre benfeitores a direita benfeitores o wi-fi no tem direito a benfeitoria feita móvel porque é muito comum né na prática nos usos e costumes tantos em locações residenciais como não residenciais aquele locatário entrar no imóvel e começar a fazer Melhoramentos daquele modo Ele quer dar um um tom de seu né ele quer

pintar a parede ele quer colocar um móvel planejado embutido ele quer se formar locação Residencial melhorar a estética do local para receber melhor se o cliente para atrair clientes ele fez tudo isso ela investiu ele paga o aluguel e fez cumprir as obrigações contratuais da locação e investir em um imóvel imóvel ficou melhor o que tem direito de ser indenizado pelo locador e em regra como também já Adiantei em não né e as benfeitorias úteis O que são aquelas que melhoram a natureza do bem se não forem autorizadas pelo locador Elas Não elas incorporam imóvel

sem direito a indenização se o locatário não pode pleitear indenização do locador o locador tem um imóvel melhorado incorpora e a direito dele se for benfeitorias necessárias são aquelas que são feitas para manutenção do imóvel habitabilidade do imóvel em questão de fiação a parte elétrica e hidráulica a parte estrutural que é feito para manutenção do imóvel se o locatário tem não só o direito né mas tem o dever também de agir e eminente perigo para consertar e sem da Amizade dependente notificação agora as benfeitorias voluptuárias Quais são as benfeitorias voluptuárias só aquelas basicamente que tem

a finalidade é não de facilitar o uso de melhorar o uso vai se tornar o imóvel mais bonito mas agradável exemplo obras de jardinagem obras de decoração alteração estética de cerca viva e o açúcar colocação de colunas romanas no hall de entrada do imóvel construção de Lago da empresa Beleza amento local essas aí incorpora no imóvel não tem direito a indenização legalmente né ali diz que incorpora o imóvel fica lá mas pode ser convencionado no contrato se tiver investimento de grande monta com a natureza voluptuária se o locador achar interessante e pode ser convencionado a

indenização posterior Oi ok o dito isso é vamos avançar aqui e em relação a entrega das chaves né então é importante a gente falar frisar o procedimento da locação porque isso vai ser importante na questão das ações locatícias despejo ação renovatória consignação de aluguel e revisional de alugar e como é que funciona uma locação na prática Então existe o imóvel certo que muitas vezes na imobiliária oferece alocação tem esse especialidade de colocar no mercado e buscar locatários né Em Nome do locador e cobra uma taxa ali de intermediação a imobiliária dispõe daquele tira foto aquele

móvel dispõe daquele móvel em sites e e e busca localize né e quando é o locatário vai visitar o imóvel com ajuda de um corretor e ele Verifica o imóvel verifica com as condições do imóvel e faz a testa um termo de entrada dizendo que ele vistoriou a entrada do imóvel verificou os efeitos de imóvel ele ficou que consta memória e concorda e permanece locação no fim da locação tem a vistoria de entrega O que é o mesmo procedimento para ver se o imóvel consta na mesma circunstância é daquele Bom dia aqui como ele pegou

né se o locador aceita receber aquele móvel pós locação das mesmas as mesmas circunstâncias que ele entregou porque porque aqui já era a que acontece muito conflito né o locador às vezes acha que o imóvel não está em situação pior de quando ele entregou para o locatário ou às vezes o locatário eu acho que entregou Imóveis curso a ser melhor do que ele recebeu e que ele não tem obrigações há mais de pintar por exemplo bom então feita vistoria prévia da educação ao qual a realocação depois da vistoria de entrega se não acontecer nenhum desses

problemas que Eu mencionei que ocorre a quitação assinaturas das vistorias e entrega das chaves é o locador pode recusar-se a receber as chaves do imóvel locação é porque ele não concorda com a maneira como o locatário entregou e além do inquilinato ela não cria ela não dá essa margem né o cabelo não pode se recusar dentro de receber as chaves Porque recebi a chave porque o ato que formaliza que o inquilino O locatário saiu da locação deixou embora que a posse daquele imóvel tá de novo na mão do locador em Oi e aí em algumas

circunstâncias se o locador se recusar a receber as chaves caberá o inquilino ou locatário depositar a chave em juízo ou depositar Chaves na imobiliária e depois discutir as questões de que houve uma quebra de algum bem método do imóvel se não pintou imóvel sim se a multa a ser a ser cobrada-mas o locador não pode se negar a receber o ok dito isso vou sair de testar nossos conhecimentos vamos lá para o nosso Quiz [Música] 1 fala sobre sublocação podemos afirmar que a lternativa presume-se a solidariedade entre sublocador e o sublocatário e não é necessário

do é necessária a letra b não é necessária autorização do locador para que o locatário subir ok imóvel letras e o sublocador responde subsidiariamente as obrigações da sublocação caso não haja cláusula contratual estipulando a solidariedade letra de A sublocação é um contrato autónomo e portanto não depende da locação originária se você já sabe a resposta a alternativas E como eu bem disse a sublocação ela não contrato derivado da locação originária se Xing colocação originária ser xingyue a sublocação e alternativas e disso O sublocador responde subsidiariamente as obrigações da locação caso não haja cláusula contratual estipulando

a solidariedade bom então subsidiariamente se houver uma autorização contratual o locador autorizando O locatário a sublocar porque tem que ter autorização Essa é a regra da Lei e nesse caso o locador O locatário né ele não cumprir suas obrigações né e pode ser que para não ser despejado aquele sublocatário possa cumprir as obrigações lugar de sublocador para evitar esse prejuízo no entanto né se houver causa contratual de cláusula contratual em contrário né falando que não precisa a solidariedade essa essa circunstância não acontece mas o locador poderá acionar o tanto o locatário quando sublocatário para cumprir

a obrigação do contrato de locação vamos lá o nosso quis número 21 é sobre os direitos do direitos e deveres do locador e do locatário podemos afirmar que a alternativa a caberá ao locatário realizar o pagamento das taxas Ordinárias de condomínio e em caso de não haver previsão contratual expressa a alternativa ver caberá ao locador realizar o pagamento das taxas extraordinárias do condomínio em caso de não haver previsão contra tosse Expresso alternativas II caberá ao locatário o dever de informar sobre Vícios e defeitos do imóvel que anteceda tenta excedam a data de alocação Alternativa de

todas as alternativas anteriores se você já sabe a resposta e nesse caso a resposta correta alternativa a ser né aqui é uma transcrição Clara né de quais são os direitos e deveres do locador e do locatário em relação às taxas ordinarices e as taxas extraordinárias dos condomínios taxas por dinares há previsão legal de cor são decorrentes do uso do imóvel obrigações do locatário taxas extraordinárias decorrentes da valorização do imóvel da propriedade são de obrigações do locador e se houver convenção em contrário no com previsto no contrato o contrato estipula encontrar poder ar mudar as obrigações

e geralmente o locador colocando o locatário para pagar a taxa ordinária extraordinária dito isso vamos para o nosso terceiro que isso é [Música] e sobre o direito de ressarcimento quanto as benfeitorias podemos afirmar que a alternativa as benfeitorias necessárias realizadas pelo locatário são passíveis de ressarcimento pelo locador as grifes de saber as benfeitorias voluptuárias realizadas pelo locatário são passíveis de ressarcimento pelo locador alternativas e as benfeitorias úteis mesmo que não estipulado em contrato de locação será um passivo gesso e cimento alternativas de as benfeitorias necessárias serão passíveis de ressarcimento se o contrato de locação prever

se você já sabe a resposta e nesse caso pessoal como eu disse é alternativo a as benfeitorias necessárias realizadas pelo locatário são passíveis de ressarcimento pelo locador só aquelas benfeitorias que o locatário tem que atuar para conservar o bem para que o bem não perca sua utilidade questões hidráulicas questões elétricas questões estruturais do imóvel tem que agir prontamente não precisa me avisar locador não precisa ter previsão contratual previsão contratual negando isso é é uma cláusula no contrato é porque isso afeta diretamente a propriedade do imóvel né conservação do imóvel ao locatário pode agir em nome

do locador para a resolver isso e preservar a propriedade e o uso aquela se destina um jeito Isso pessoal eu concluo os direitos e as obrigações do locador e do locatário a gente tratou aqui desses direitos o direito de preferência e demais decorrentes das benfeitorias e Convido você para assistir Nossa terceira aula onde nós vamos tratar sobre garantias locatícias seus e tipos de locações imobiliárias Muito obrigado aguardo vocês lá ajudar alguma sugestão de tema para os cursos do Saber Direito Então mande um e-mail pra gente saber quanto jus.br ou entre em contato pelo WhatsApp o

número é esse que aparece na sua tela você também pode estudar pela internet acesse nosso site TV Justiça. Jus.br ou pode ainda rever as aulas no canal do YouTube TV Justiça oficial e E aí E aí E aí E aí