OS 3 MELHORES FUNDOS IMOBILIÁRIOS de 2024 que NINGUÉM ESTÁ FALANDO!

nesse vídeo eu separei os três melhores fundos que não são tão falados por aí vou mostrar todos os pontos positivos e negativos não adianta a gente falar aqui de um fundo imobiliário como se ele fosse perfeito até porque qualquer investidor precisa olhar para todos os pontos e ver se faz sentido ou não para sua estratégia de investimentos por isso que eu sempre falo nunca saia colocando seu dinheiro em qualquer investimento só porque você viu alguém falando seja no YouTube ou em qualquer outra plataforma analise todos os pontos porque o que pode ser bom e aceitável para um investidor pode ser que não seja bom e muito menos aceitável para outro sem mais delongas o primeiro fi que vamos ver aqui nesse vídeo é o brc1 conhecido como bresco logística um fundo imobiliário do setor Logístico cujo é um setor que eu gosto bastante principalmente pelo crescimento do e-commerce das vendas digitais as empresas precisam amazenar os seus estoques nos galpões logísticos então eu acho um setor bem interessante o dividend dos últimos 12 meses do bresco foi de 9 pon 12% O que é um patamar de distribuição bem interessante se a gente comparar com seus pares também de logística o p sobre VP que é um indicador que muitos investidores olham mas que eu particularmente não olho pros fiis de tijolo e eu vou explicar no final do vídeo quando a gente for olhar ali o preço ideal de cada um desses fis numa planilha mas hoje o p sobre VP do bresco está em 0. 98 ele não está 100% atualizado aqui nesse site então para quem gosta de olhar esse indicador hoje está em 0. 91 o O que poderia indicar um possível desconto em relação ao que ele realmente vale porque está menor do que um temos que olhar também né a localização dos imóveis desse fundo Conseguimos ver que ele tem uma boa diversificação geográfica ele não concentra quase todos os seus imóveis em uma só região ele tem imóveis em São Paulo Minas Bahia Alagoas Rio Grande do Sul aqui no Rio de Janeiro e também no Paraná só que para termos mais informações é muito importante que a gente Abra o relatório gerencial desse fundo descendo um pouco aqui no relatório conseguimos perceber que recentemente ele fez duas aquisições o breis cosasco e o Natura munici ele conseguiu pagar um valor abaixo do laudo de avaliação e o Cap rate de aquisição o que que isso significa o Cap rate basicamente é a soma de todo o fluxo de aluguéis que esse fundo vai receber durante o ano dividido pelo valor que ele pagou no imóvel Isso vai ser o retorno que ele vai ter só que um cap rate né não necessariamente Quanto maior melhor por qu quanto maior a qualidade do imóvel quanto melhor for a sua localização melhor for de fato a sua qualidade menor O Retorno exigido então normalmente às vezes um cap rate de um imóvel muito bom bem localizado fica na faixa de 6 7% no caso do bro esse Cap rate é até um cap rate interessante de 9.

1% e de 8,5 que daria uma média na aquisição desses dois imóveis de 8,8 por. a vacância física hoje do bco está em 6% O que é um patamar completamente aceitável tá normalmente eu começo a ficar de olho quando começa a ficar acima de dois dígitos ou seja acima de 10% eu já começo ali a olhar mas abaixo disso é completamente normal de vez em quando o fundo ele ter sim alguma vacância física né não está totalmente com seus Imóveis alog ados e descendo mais um pouco temos que olhar a composição da receita de locação qual o setor dos Inquilinos hoje 49% vende bens de consumo 35% do e-commerce varejo 9% de operador Logístico 88% de indústria Qual é o risco de crédito dos Inquilinos isso também é importante né a gente não vai querer alugar os nossos imóveis para uma empresa que tem um risco de crédito altíssimo a chance dela dar ali um calote ficar inad implant é grande 60% dos seus Inquilinos hoje possuem uma nota alta de rating ou seja possui um baixo risco de crédito tá 18% aqui que provavelmente não Poss possui uma nota de crédito tão alta assim mas a maior parte do seu portfólio tem um bom rating a classificação das propriedades nota muito boa também ou seja é um bom imóvel isso é muito importante porque quanto melhor o imóvel é muito mais fácil pro fundo caso esse imóvel fique vazio ele realocar para outro inquilino tá se é um imóvel bem localizado também Isso facilita bastante Outro ponto importante a composição da receita será que esse fundo depende muito de um só inquilino a gente consegue perceber que 22% da receita dele depende só da Natura 15% Mercado Livre 12% whirpool 11% Grupo Pão de Açúcar 7% BRF 5% magalu E por aí vai Eu particularmente já citei aqui no canal que me incomoda um pouco Fundos que tem uma certa concentração de receita acima de 20% quando começa a chegar ali 20% dependendo de um só inquilino é um ponto que já começa a me incomodar um pouco só que normalmente alguns Fundos principalmente de renda Urbana não é o caso do bresco Tá mas normalmente fundos de renda Urbana eles possuem uma certa concentração de receita e eu como tenho fis de renda Urbana Eu aceito porque a maioria dos fis de renda Urbana possuem essa concentração Só que no caso do bresco ele tem essa concentração em Natura só que temos que olhar também um outro ponto que é o que a gente vai ver mais aqui embaixo que é qual o tipo de contrato que a Natura tem com bresco temos também o perfil dos contratos de locação 62% é do tipo típico 38 do tipo atípico o atípico traz pra gente na maioria das vezes uma certa segurança né Por quê quando o inquilino ele quer reincidir ali acabar com o contrato antes do vencimento num contrato do perfil atípico ele precisa arcar com todos os aluguéis remanescentes e normalmente contratos atípicos possuem uma duração maior já os contratos típicos eles possui uma duração menor só que as cláusulas dele ali de rescisão é um pouco mais Branda do que o que o contrato atípico isso transforma ele no contrato ruim não muitas vezes Fundos que possuem contratos típicos principalmente se ele tem bons Imóveis ele consegue realocar ali com uma certa facilidade o reajuste dos aluguéis é pelo IPCA totalmente pelo IPCA Se olharmos a composição do balanço do fundo de uma forma bem simples total de ativo 2 bilhões total de passivo que são suas obrigações 174 milhões consegui perceber que a saúde do fundo é completamente tranquila Olha a diferença do que ele tem de ativo para que ele tem de passivo ele teria um patrimônio líquido de 1 1,8 bilhão deais Isso é uma composição bem tranquila então a gente não precisa se preocupar porque o fundo ele não tá ali com tantas obrigações que acabam comprometendo o resultado E a saúde financeira do fundo os relatórios costumam também mostrar a rentabilidade do fundo comparando com o infix que é o índice que reúne os maiores fundos da nossa bolsa conseguimos perceber que o brc 111 incluindo ali os dividendos distribuídos ele tem uma performance bem melhor do que o ifix isso é um ponto muito importante também né temos que buscar Fundos que performam melhor que o índice só que aquilo né gente rentabilidade passada não garante rentabilidade futura o investidor precisa sempre est ali de tempos em tempos analisando para ver se ele continua um bom fundo para que esse resultado continue acontecendo no longo prazo alguns minutos atrás a gente falou da Natura e se olharmos o imóvel dela e as suas características conseguimos perceber o seguinte que o tipo de contrato é atípico e o término da locação é só em 2028 daqui 4 anos e justamente o que a gente mencionou um contrato atípico tem uma duração maior e se caso a Natura queira reinc indir o contrato antecipadamente ela vai ter que arar com todos os aluguéis remanescentes até o término da locação que seria novembro de 2028 isso tira o risco dela ficar inadimplente não marcar com os aluguéis não mas isso traz uma segurança maior Então por mais que ele tenha ali uma exposição de 22% em Natura o que para mim Bruna seria um ponto um pouco negativo a gente tem a contraparte de ter também um contrato atípico Por isso que eu gosto de mostrar todos esses pontos pro investidor ele poder analisar se isso pesa na decisão dele ou não o próximo fundo imobiliário é o lvbi11 também um fie Logístico porque muitas vezes quando a gente fala de fundos de logística é muito falado hglg xplg btlg muitas vezes até vi 11 só que o lvb 11 é um fundo de logística muito interessante que tá bem redondinho também o início das suas atividades foi em novembro de 2018 então ele tem um histórico interessante se a gente for comparar com muitos outros fundos imobiliários tem muitos outros Fundos que são bem mais recentes então a gente já tem um histórico ali de 6 anos do fundo a sua taxa de Administração é de 1,05 por do patrimônio líquido Lembrando que quanto maior a taxa de administração maior o impacto no resultado no longo prazo tá então é o ideal é que a gente não fique buscando fundos com uma taxa de administração altíssima então uma taxa de 1% é completamente aceitável tá agora 1,5 2% já é uma taxa bem elevada o patrimônio líquido do fundo hoje é de 1. 9 bilhões um patrimônio também bem interessante o pbre ivp do lvbi 11 hoje está em 0,91 então para quem considera esse indicador estaria com ponto e uma atitude que o fundo vem tomando há um certo tempo é basicamente zerar a sua alavancagem ou seja basicamente ele não ter obrigações e isso ele fala pra gente aqui no relatório que referente ao mês caixa de Junho o fundo Apresentou um resultado aproximado de 0,61 por cota normalmente ele distribui 0,90 mas esse resultado foi impactado de modo não recorrente em aproximadamente 0,19 cavos por cota referente ao PR prêmio de pré-pagamento e diferimento do custo de estruturação da última série da alavancagem que o fundo Detinha ou seja ele vem buscando zerar a sua alavancagem por isso que isso causou um resultado menor só que o que que ele fez para manter o patamar de distribuição em 0,90 ele utilizou o caixa do fundo só que como a gente falou se ele tivesse queimando o caixa porque o fundo não tá com tantos Inquilinos assim realmente ali tá com a sua receita passando por problemas é um ponto ruim mas n nesse caso foi um impacto de modo não recorrente porque o fundo está buscando no caso zerar a sua alavancagem e um outro ponto muito interessante que agora em junho Os imóveis do fundo passaram por uma reavaliação e eles tiveram uma valorização de 9,111 por.

um resultado bem interessante a gente já mencionou algumas vezes aqui no canal que normalmente os imóveis dos Fundos eles são reavaliados a cada ano uma vez por ano geralmente E no caso do lvbi ele teve uma valorização do seu portfólio em 9 , 11% a vacância física do fundo é baixíssima 0,8 basicamente zerada Então não é uma dor de cabeça para os cotistas ele também mostra pra gente a performance da cota ele teve uma performance melhor que o ifix melhor que o CDI líquido ou seja desconsiderando né o imposto de renda do CDI ele teve uma performance bem interessante considerando também os dividendos tá esses resultados que a gente vê aqui não é apenas valorização ou desvalorização da cota isso tá embutido também a distribuição de dividendos patamar de distribuição hoje do lvbi está na casa também dos 9,2 9,1 9,3 uma distribuição bem interessante indo pra carteira de ativos conseguimos perceber que a locação por segmento de locatários é bem diversificada temos logística automobilística e-commerce varejo bebidas bem de Capital a alocação por inclino não temos uma grande concentração de receita em um só a a maior posição hoje fica em Scania com 15% da receita do fundo temos Amazon com 10% Ambev com 10% Magazine Luisa DHL Então isso é um ponto que eu acho bem interessante também para esse fundo ele não tem aquela concentração em um só inquilino 62% dos contratos são típicos 32% atípicos a maior parte ali dos seus reajustes é feito pela IPCA mas também temos uma quantidade significativa 37% da receita do fundo corrigida pelo IGPM o que conseguimos perceber então é um fundo que vem fazendo um bom trabalho vem se estruturando zerando as suas dívidas uma boa diversificação geográfica e de Inquilinos não tem taxa de performance tem apenas a taxa de administração já o brc1 que eu acabei não mencionando sobre a taxa de administração e sobre a taxa de performance ele possui a taxa de performance tá de 20% que exceder IPCA + 6% que que isso Sign significa toda vez que o bresco ele tiver uma rentabilidade que supere IPCA + 6 sobre o que ECD será cobrado 20% e a taxa de administração dele fica ali na faixa também de 1% ao ano o próximo fundo não vai ser um fundo de tijolo mas sim um fundo de papel dos três Fundos que a gente falou aqui no vídeo acredito que esse seja o mais conhecido por muitos investidores que é o famoso kncr11 é um fundo imobiliário de papel que não é de base 10 tá uma cota dele hoje está custando 10,79 e como ele é uma carteira e como esse fundo investe diretamente em Cris certificado de recebíveis Imobiliários a taxa média do fundo ou seja qual é a rentabilidade do fundo com a sua carteira de Cris é CDI + 2,48 ao ano Lembrando que esse rendimento é isento de Imposto de Renda então a você tem o CDI mais 2,48 líquido o patrimônio do líquido hoje é de R 7 bilhões deais um patrimônio bem significativo eu já mencionei aqui no canal que gosto de fundos com patrimônio de no mínimo no mínimo R 500 milhões de reais isso ali é um fundo que começa a ser mais interessante a liquidez média diária o quanto esse fundo movimenta de dinheiro todos os dias 13 milhões ess é a média uma liquidez bem interessante liquidez ali acima de R 1 milhão de rea começa a ser também uma liquidez aceitável todos esses Fundos que a gente viu aqui no vídeo possui patrimônio líquido acima de 500 milhões e liquidez diária acima de R milhão de é um fundo que não tem taxa de performance e a taxa de administração fica na mesma faixa dos outros Fundos 1,08 ao ano como a gente viu ali no início do relatório a maior parte da Carteira do kncr11 é indexada ao CDI existem Fundos que possuem a maior parte da sua carteira indexados à inflação isso é muito muito importante muito legal se a gente quer ali ter uma proteção pela inflação mas esse fundo aqui ele é majoritariamente CDI os fundos da cnea possui uma ferramenta bem interessante que é a seguinte só você entrar no Google digitar kncr11 e abrir o site da cnea desse é um pouquinho que você vai entrar aqui nessa página o fechamento do kncr11 foi de R 104,1 então é o que a gente vai digitar aqui R 104,1 o que que isso Sign fica bom o valor patrimonial do fundo ou seja se a gente pegar o patrimônio do fundo e dividir pela quantidade de cotas o valor justo seria r$ 1 101,6 só que ele tá sendo negociado acima do que ele realmente vale Isso daria uma remuneração ao investidor que comprasse kncr11 hoje de CDI mais 0,62% já desconsiderando o impacto da taxa de administração então o que que conseguimos perceber o investidor que compra a cota hoje a remuneração dele não vai ser CDI mais 2,48 que é o que rende a carteira o fato dele ter pago mais caro por esse fundo a sua remuneração descontando a taxa de administração fica em CDI + 0,62 isso é um ponto muito legal é uma ferramenta muito interessante que eu gosto de utilizar nos fundos da ké então quanto menor o valor que você paga aqui ó se você hoje tivesse pagando o valor patrimonial do fundo você vê que você teria aquele retorno de CDI + 2,50% livre de Imposto de Renda Só que você tem que também tirar o impacto da taxa de administração Isso daria um retorno de CDI + 1,42 por líquido de ir por isso que para os fundos imobiliários de papel especificamente eles o p sobre V p é válido a gente olhar tá porque ele é muito mais certeiro e é muito bom a gente evitar comprar fundos imobiliários de papel muito acima do seu valor patrimonial porque Isso pode impactar o nosso resultado agora fundo de tijolo como a gente tem essa reavaliação dos imóveis de forma anual ele fica defasado então muitas vezes você pode estar achando que tá comprando o fundo caro mas na verdade você não tá comprando voltando aqui paraa carteira do kncr11 alguns pontos importantes que a gente precisa olhar no fundo de papel primeiro é a diversificação da sua carteira se ele não tem grande parte do seu patrimônio alocado em um só cri é muito importante isso eu já vi Fundos que possuem 8 99% do seu patrimônio em só um cri Isso é uma locação bem concentrada no caso aqui do kncr11 ele tem uma concentração um pouquinho maior nesse cri aqui do jhsf malls de 5,2 eu não gosto muito de fundos que tenham muitos Cris com 5% da carteira esse aqui é apenas um depois começa a diminuir 4 3 2 a maior parte ali do seu portfólio fica abaixo de 3% do seu patrimônio então é uma carteira bem diversificada com mais de 60 Cris ali ó 68 Cris uma carteira bem diversificada e outro ponto que também precisamos olhar quando vamos olhar os Cris que é o famoso LTV isso é um ponto também que muitas pessoas passam batido a maioria dos fiis apresentam o LTV junto a essa tabela que a gente acabou de ver no caso do cains r11 ele apresenta um pouco mais abaixo o cri certificado de recebível imobiliário ele é uma operação de crédito Então a gente tem riscos ali risco de calote de inadimplência só que temos garantias por trás dessa operação e o LTV ele mostra justamente isso ele pega o valor do empréstimo o valor dali daquela operação de crédito dividido pelo valor da garantia então quanto maior o valor da garantia menor o LTV Então se é o cri que tem muita garantia ele acaba sendo um Cri um pouco mais seguro e Isso daria um LTV menor quanto maior o LTV menor as garantias e maior o risco dessa operação em caso de inadimplência do devedor então analisar o LTV dos Cris dos Fundos também é muito importante se a maior parte do portfólio dele possui ali LTV altos 70 80 90% na maior parte da sua carteira isso acaba trazendo um risco maior no caso aqui do kncr11 conseguimos perceber que fica na faixa de 60 50 45% ou seja quanto menor o LTV menor muito importante a gente também olhar isso porque mede o risco da carteira vamos agora pra nossa planilha que eu já disponibilizei algumas vezes aqui no canal que ela é válida apenas para fins de tijolo FS de papel eu olho o p sobre VP mas eu gosto de dar essa planilha como uma forma de você avaliar não é uma planilha Certeira tá mas você pode utilizá-la como um parâmetro bom Vamos lá temos alguns tópicos aqui importantes nessa planilha a primeira coisa que precisamos preencher são com os fins nesse caso eu vou preencher com o lvbi 11 e com brc1 os dois fundos de tijolo que falamos aqui no vídeo o segmento é de logística Vou colocar aqui para esses dois fundos automaticamente a planilha já preenche com o preço atual de mercado de cada um desses fis a planilha também preenche de forma automática a remuneração do Tesouro IPCA mais eu já vou explicar o porque que a gente utiliza o tesouro IPCA mais nessa comparação e precisaremos preencher com mais duas informações apenas a previsão de distribuição de dividendos de cada um desses Fundos nos próximos 12 meses partindo de um cenário de distribuição de 90 centavos por cota do lvb 11 nos próximos 12 meses teríamos recebido no final de um ano R 10,80 por cota e considerando que o brc 111 vai manter a sua faixa de distribuição em 0,87 por temos uma previsão de recebimento de 10 10,44 por cota e aqui a gente vem para uma parte importante que é isso que vai ind ditar ali o preço teto desse fundo de acordo com esses parâmetros se a gente altera os parâmetros é alterado o preço teto ou seja qual o preço máximo pra gente pagar por esse fundo para que a gente possa garantir esse resultado vamos lá quando a gente investe diretamente no tesouro IPCA mais estamos emprestando o nosso dinheiro pro Tesouro Nacional considerado o investimento com baixíssimo risco de crédito hoje a nossa remuneração se pegássemos o IPCA com vencimento em 2035 seria de IPCA que é inflação mais 5,83 ao ano partindo desse princípio quando a gente investe em fundos imobiliários de tijolo a gente pressupõe que os imóveis repassarão a inflação no longo prazo porque um bom imóvel e bem localizado ele se valoriza minimamente de acordo com a inflação no longo prazo os dividendos dos Fundos também tendem a ser reajustados pela inflação por qu os contratos dos imóveis São reajustados pela inflação Essa é a tendência então a gente parte do princípio que quando a gente investe no fundo imobiliário de tijolo teremos esse repasse da inflação que seria o IPCA só que você concorda comigo que investir em renda variável em fundo imobiliário possui um risco maior do que investir no tesouro IPCA a mais se vamos correr mais risco queremos um retorno maior minimamente então para eu investir no fundo imobiliário eu parto do princípio né num Fi de tijolo eu vou querer a inflação mas no mínimo 5,83 por porque se não for para eu receber isso eu invisto diretamente no tesouro IPCA certo então a gente quer a inflação mais 5,83 o mínimo mais um prêmium Por quê eu não tô correndo risco ao investir em renda variável eu quero prêmio acima disso E é isso que a gente preenche aqui quanto maior o prêmio a gente quiser menor o preço teto só que o número base de prêmio que a maioria das pessoas utilizam quando elas usam essa fórmula é um prêmio de 2% só que quanto mais arriscado for o fundo mais você vai querer ganhar você vai querer um prêmio maior então você pode colocar aqui três no máximo 4% Tá então se for um fundo que você considere muito arriscado você pode colocar aqui um prêmio de 4% agora um fundo ali meio termo você pode colocar três e um prêmio ali mais conservador digamos assim para Fundos que você considera muito bom e muito sólido você pode colocar um prêmio de 2% eu vou utilizar aqui utilizando o exemplo de um prêmio de 2% e um prêmio de 3% para cada um desses fundos o lvb 111 se a gente utiliza o prêmio de 2% preço teto dele estaria em 17,93 o que daria uma margem de segurança de 21% o bresco estaria com preço teto em 133,33 utilizando o prêmio ali maior o que diminuiria sua margem de segurança e traria uma segurança maior para você se utilizarmos esse prêmio conseguimos perceber que o bresco está quase ali né no valor que ele está sendo negociado o preço teto seria R 118,23 ele está sendo negociado em r 116,9 e o lvb 11 também estaria com uma margem de segurança maior 7,84 por.