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E aí [Música] [Aplausos] E aí [Música] E aí [Aplausos] [Música] E aí o Opa bom seja muito bem vindo muito bem-vindo é Cá estamos nós para nossa sexta e última Live dessa super série E aí então viver bem estão me ouvindo bem Coloca aí no chat no YouTube para eu saber que tá tudo certo na transmissão que eu ver quem tá aí com a gente quero saber quem está sobrevivendo essa super série não é pouca coisa não é todo mundo que está comprometido em estudar para valer a parada né É isso aí legal Márcio Carlos

pessoal da f h i Laiane Emerson futebol é isso aí galera é assim mesmo tá a gente começa a produzir né conteúdos realmente sérios realmente que ensinem que realmente não sejam só né confete jogado né para fazer bom dia para fazer firula e por conta disso né obviamente a gente filtra a gente filtra quem está realmente afim e quem não tá que tá ali só para só do fim de Fanfarra sua fim de festa e quem está realmente comprometido não se especializar nesse nicho só acontece é natural é o esperado E é assim que tem

que ser e hoje né gente vai fazer a última a última Live dessa série com 6 lives falando sobre venda de imóvel concluído venda de imóvel em construção isso deu base para a gente poder falar da permuta de imóveis pra gente poder falar na distribuição de lucro com Imóveis né havia uma relação direta entre essas duas essas duas lives com as duas anteriores depois a gente pode avançar um pouquinho mais e falar de um assunto e é bastante polêmico falamos na segunda-feira falando sobre o enquadramento dos serviços relacionados à construção civil anexo 3 se no

Anexo 4 antes três ou quatro ali e vai ter impacto em quem presta o serviço mas também Impacto quem toma o serviço daí a gente tá falando aqui de contabilidade Imobiliária estamos falando de incorporadoras roteadores que vão tomar esse serviço ah e hoje a gente vai falar de um assunto da máxima importância para quem atua nesse segmento e todo empreendimento começa com aquisição do terreno né ali naquele terreno que você vai fazer o loteamento é ali naquele terreno que você vai fazer a incorporação né você não directamente né pelo cliente o empresário empreendedor Mas você

vai ajudá-lo a entender quais os caminhos possíveis leva o comprar esse terreno vou perguntar esse terreno vou fazer uma sociedade com esse tenista com esse proprietário do terreno né as vantagens e desvantagens disso Isso é uma conversa necessária só conversa extremamente relevante e que o empreendedor tem que ter a visão financeira ele tem que ter a visão também jurídica e tributária contábil então nós contadores fazemos parte do essencial o que está na mesa na hora desse planejamento muita dor de cabeça se irrita quando o contador Deixa de estar no passado do cliente passa estar no

presente olhando junto com ele para o futuro já falei disso já repeti isso daqui é tão tão tão importante que eu tenho que falar mais de uma vez beleza bem não posso deixar de pedir bom E vocês estão aqui comigo nessa Live assistam as lives anteriores da a gente foi enquanto vai deixar todas essas lives no ar pelo menos por enquanto eu não vou prometer que elas vão ficar lá para sempre mas pelo menos por enquanto elas vão ficar no Whats e a gente vai construir um conteúdo em cima disso em cima da seis lives

e vão servir como uma espécie de um pré-requisito para o que a gente vai fazer agora no mês de outubro tá então agora no mês de outubro nos dias de 18 a 21 de 4 dias 18 19 20 e 21 na estaremos quatro aulas sobre estruturação de Negócios Imobiliários Tá eu vou falar vou abrir para vocês né uma informação abrigo conteúdo para vocês partindo dessas 6 horas partindo de tudo que a gente e essa seis likes a gente nos dias 18 e 21 vai estudar em 4 aulas nós vamos estudar SP sociedade de propósito específico

scp sociedade em conta de participação patrimônio de afetação e o Ret regime especial de tributação de ser 4 aulas e você aqui online de graça mas só para quem tiver inscrito com a gente aí não vai ser uma esse negócio de ver quem quer a hora que quiser a hora que bem entender não eu quero saber quem está realmente comprometido e a gente vai avançar nessas conversas todas a então eu quero saber quem tá dentro quer saber quem tá realmente então motivado quem tá comprometido com o seu estudo com a sua especialização e se tornar

um profissional especialista em contabilidade Imobiliária beleza muito bem agora vamos começar de uma vez né Vamos começar uma vez Oi gente eu já comentei com vocês lá na nossa Live a nossa Live sobre a permuta eu falei para vocês que a atividade Imobiliária ela usa muito a pena muda e expliquei que se uso da permuta se dá porque ela é muito vantajosa para os pais e se eu expliquei isso lá rapidamente mas acho que esse é o momento de detalhar esse negócio pouco melhor né talvez tenha passado despercebido está preocupada em tributar permuta em contabilizar

permuta agora ele vai vai vai tirar isso da nossa atenção Ele vai se concentrar a olhar operação como um emprego empresário como empreendedor imagine o seguinte você quer fazer um empreendimento você vai fazer um prédio né Lembrando que isso que eu vou falar aqui serve para loteamento Isso serve para incorporação Residencial serve para incorporação comercial Isso serve para condomínio fechado A então a gente tem toda uma sorte de em o roteamento condomínio de lotes não é os próprios chacreamentos né que aí uma versão Gourmet dos loteamentos nas incorporações em todas as modalidades podem se servir

do que a gente está falando aqui a por empreendedores faz toda a diferença tipo de registro etc mais para a gente não contabilidade dá para trazer tudo numa tacada só tá Lula o cara quer fazer um empreendimento né quer fazer um prédio os arquivos o exemplo um prédio Residencial e a primeira coisa que ele vai fazer é buscar o terreno ideal para fazer essa construção para fazer se empreendimento para poder vender seus unidades isso vai levar em consideração a série de características que o empresário deve buscar a verificação da então ele vai analisar a vizinhança

ele vai analisar o plano diretor daquilo que é possível com de dentro daquele terreno no fundo 1 Oi Alex resolveu participar da conversa né pelo amor de Deus Alex liga não quero saber de você vamos tirar ela daqui pronto que acontece a ele vai verificar pô vizinhança vai verificar o plano diretor Quanto quanto de metro quadrado pode construir dentro daquele pena você já área útil de construção dentro interno ele vai verificar quantos andares pode construir ele é verificar conta das pra cima e quantos andares para baixo né E verificar tudo isso né verificar o padrão

do bairro vai verificar se for um empreendimento comercial a circulação de pessoas né verificar monte de coisa que diz respeito ao próprio negócio né Tá eu como o contador posso entender disso Claro você pode se aprofundar nisso é inclusive um ponto que eu tenho estudado cada vez mais na tentando entender cada vez mais o lado do empresário para complementar aquilo que eu já sei do Contábil e agora antes de entender o empresário eu preciso entender a minha parte eu contábil tributário é muito melhor que você entenda bem de contabilidade e tributação no e pergunte para

o empresário sobre a os assuntos dele do que você entender dos assuntos dele mas na hora do contábil tributário você derrapar na pista tá então é uma questão de prioridades muito bem aí ele decidiu por aquele terreno que a esse terreno tem um dono né às vezes é um terreno que tá ali o terreno por e simples às vezes é um terreno que já tem uma edificação em cima né Tem uma casa lá que vai ser demolida para depois fazer a construção né então você vai ter alvará de demolição de construção enfim eu também não

é nosso tema aqui não é o nosso assunto aqui mas vale a pena tocar é a questão pô Vou Chamar esse cara vou chamar aí o seu Zé que tem né dono desse terreno dono dessa casa enfim e vou fazer uma proposta porque o terreno dele é o que eu preciso para o meu empreendimento o que A grande questão se eu pegar e fiz uma proposta de compra ou ainda que seja de opção de compra o fato é eu vou desenbolsar dinheiro e eu empreendedor eu quero ter o máximo de dinheiro no meu bolso para

realizar um empreendimento que eu botei um monte de gasto eu vou ter gasto registro vou ter gasto com a água que gasto com projeto vou ter gasto com execução da obra o material muito foi com seguro pegasse um monte de coisa então quanto mais dinheiro tiver o bolso melhor e principalmente considerando que normalmente isso não é uma regra Mas normalmente né a curva dos custos demonstra um pico no início principalmente Fundação e um pico no acabamento a gente vai falando aí de alto padrão por exemplo então lá no início quando eu ainda não sei se

com bom vai ser o lançamento de vendas eu não sei ainda porque eu puder deixar de dinheiro no meu bolso é importantíssimo é razoável mesmo que eu não entenda as atividade Imobiliária né mesmo que você que está aí comigo na Live você não entende ainda de incorporação de loteamentos etc é razoável pensar isso então eu posso fazer o seguinte eu vou comprar o terreno e vou pagar por ele menos dinheiro no meu bolso o Caio Mas aí eu posso trabalhar em cima do meu fluxo de caixa eu posso fazer uma compra né ou efetivamente uma

compra ou opção de compra ou instrumento particular de promessa de compra e venda como você quiser chamar no juridiquês tem um monte de possibilidades aí mas basicamente assim falando de uma forma bem simples para a gente entender a lógica eu tô comprando os eu já tô pegando o terreno e vou entregar dinheiro esse movimento é um movimento de compra eu tô pegando até entregando dinheiro pode ser à vista pode muito ruim pode ser atraso pode menos ruim mas ainda sai dinheiro do meu bolso posso fazer uma opção de comprar isso agora vou comprar o teu

terreno né esse terreno eu sou o promitente comprador o ser tem instrumento particular de promessa de compra e venda ele me transfere esses direitos do terreno inclusive o direito de demolir construir e vender Eu prometo pagar a ele atraso e eu posso cadenciar esse prazo conforme eu vou vendendo unidades e recebendo por isso essa aliás é a grande beleza da atividade Imobiliária Olha que negócio sensacional que você pode ser consegue executar o empreendimento Considerando o mercado minimamente aquecido que é o que a gente está visualizando o mercado agora o mercado aquecendo você consegue realizar um

empreendimento mexendo minimamente no teu próprio bolso fazendo o empreendimento praticamente se pagar necessitando de pouco capital próprio tirar dinheiro do meu próprio bolso necessitando de pouco capital de terceiros no sentido de instituição financeira ou de sócios indesejados Oi e aí você lança você faz o pai essa opção de comprar Beleza você vai pagar a prazo né cadenciado com os recebimentos de venda Você lança um empreendimento E você faz o alvará de construção você faz sem o Cadastro Nacional de obra você faz o registro da incorporação do cartório de registro de imóveis EA partir dali você

já pode vender mesmo sem ter colocado um tijolo na na no canteiro de obra ainda então você vende começa a receber e dos seus recebimentos parte disso você paga o terreno ou não é pior cenário do mundo né a fluxo de caixa pelo menos tá interessante porém é menos dinheiro no teu bolso para pagar os custos de obra o ar continua saindo o dinheiro do bolso então a Inácia a permuta a vantagem de fazer uma permuta aí é qual é justamente você a famosa permuta de terreno por unidades a construir o quê que significa isso

eu pego o terreno do Seu Zé prometendo unidades que eu vou construir no terreno que era do seu usar ou seja o que que eu vou usar para pagar ele unidades eu vou ainda vou construir que eu não gastei nada com isso e que eu só vou construir essas unidades porque o seu Zé concordou em trocar o terreno dele comigo bom então é um negócio que se retroalimenta por isso que a pergunta é tão boa principalmente falando da operação de terreno por unidades a construir o que você paga o terreno comunidades que você vai construir

aí que você ainda nem gastou com isso fica claro essa vantagem da permuta em relação a compra e venda isso tem que ficar claro para gente poder colocar o outro elemento aqui que vai ser o elemento da sociedade A então diz aí para mim no chat se fez sentido se você entendeu a diferença entre compra e venda e permuta se Ficou claro o fluxo da operação né para você conseguir distinguir isso bem e principalmente dar nome aos bois né numa operação eu estou pegando o terreno e entregando o dinheiro na outra operação eu estou pegando

o terreno e entregando unidades e a aqui tem sentido fez muito sentido show de bola eu vou esperar mais um pouquinho ver se mais alguém se manifesta né assim beleza show de bola show de bola que bom assim ficou assim eu fico mais tranquilo né Fez sim sim sim beleza OK ninguém falando que não ótimo é isso que eu queria Wemerson colocou aqui essas quatro horas serão fenomenais muitas dúvidas nesses assuntos e são assuntos de relevância e gigante na realmente as coisas importantes que todo computador tem que dominar bem mesmo a ótimo fazendo aqui Tá

tranquilo show de bola tão ok e perceba que existe uma relação de consumidor pensa lá no seu usar o seu Zé o tenista nas duas relações ele tá na posição de consumidor numa de compra numa de vendedor na verdade né ele tava comissão de vendedor e vai cobrar o dinheiro dele e eu sou o consumidor Estou comprando entendi essa é uma relação e na permuta a gente tem uma relação de permutante que se assemelha de certa forma uma relação de consumidor porque é como se o seu Zé tivesse o empregado o terreno dele e recebido

os apartamentos ou como se eu tivesse prometido se os as unidades para ele e ele me pagado no através do terreno perceba que dá para olhar das duas formas a pergunta eu posso pensar assim é como se o seu Zé tivesse vendido o terreno dele e recebido através de apartamento mas eu também posso olhar exatamente para mesma operação e falar É como se a Incorporadora tivesse vendidos apartamentos seu Zé e o seu Zé pagasse uma entrega do terreno e seis por meia dúzia cai Exatamente no mesmo lugar é a mesma operação só que com pontos

de vista diferentes é tipo aquela imagenzinha que tem duas pessoas olhando o número no chão e uma diz que é 16 outra vez que é 19 e no final das contas as duas estão certas mas depende do ponto de vista é a mesma coisa bom então a partir do momento que a gente faz a a operação ser e compra e venda seja de permuta e eu quero uma das duas coisas que eu tenho uma relação de obrigação não entreguei o terreno então eu quero meu minhas unidades eu te entreguei o terreno então eu quero meu

dinheiro pronto eu já inclusive indico quais são as unidades que o seu Zé tem direito muitas vezes se faz essa permuta falando de percentual nega ter direito a vinte por cento da área construída 10 por cento da área construída mas em algum momento a gente vai ter que identificar quais são as unidades que o Seu Zé vai ficar né então já existe isso existe essa definição a existir essa definição e agora qual que é o problema da permuta com a gente viu lá na Live específicas sobre permuta e por isso que é essas lágrimas que

tiveram uma certa ordem lá na Live sobre a pergunta eu falei para vocês olha onde que normalmente essas empresas ficam no lucro presumido a maioria dessas empresas têm preguiça de discutir de judicializar a questão da permuta e acabam ou tributando ou correndo risco da notificação do auto de infração aí Infelizmente esse é o problema o que vão pensar se eu tiver um trabalho contábil jurídico proativo dentro dessa empresa se essa empresa ela tiver bem assessorado e tiver escutando o seu jurídico seu contável ela vai fazer essa pergunta uma pergunta sem torna ela vai ter né

ou eliminar ou por mandado de mandado de segurança enfim ela vai ter o direito de não e para permuta sem torna Então ela faz a permuta e não mexe no bolso agora quando a gente fala de uma permuta eu não sei entra na justiça não se discute nada não se resguarda nada qual que seria o caminho correto para mim correto seria tributar lá que você não discutiu a questão Ou seja eu recebo terreno eu entrego unidades Mas eu ainda pagariam os tributos relacionados a isso como se fosse uma venda e acordo com o parecer normativo

nº 9 de 2014 que a gente já conversou lá na Live sobre permuta né a Fabiana pergunta ali tá caiu mais e o valor o valor da permuta é o valor atribuído pelas partes né Fabiana se você lembrar da Live que a gente fez sobre permuta Lembra que eu falei que as partes vão definir entre si Qual o valor de negociação é isso vai começar um instrumento não é lembra que eu falei ela tem um imóvel na tua declaração de imposto de renda por um valor e a declaração de imposto de renda do outro ou

a idade do outro tá por outro valor mais que eles podem avaliar eles podem deliberar eles podem ou por uma correcta de uma corretora avaliando ou entre as partes definir a esse é o valor da permuta lembra que eu falei disso Fabiano não é coloca para mim no chat caso você tenha né assistido né também de residência não assistiu ali sobre permuta não sei né mas se você assistiu lá no início Zinho dá like se eu pergunto eu falei disso Oi e aí é justamente essa questão você vai né reconhecer a pergunta pelo seu valor

inclusive falamos do a VJ lembra que a ocpc 01 fala do a VJ o CPC 47 fala do a VJ né Falei que o lançamento de resultado vai ser pela VJ lançamento de despesa ou custo vai ser pelo valor contrário Ah lembrei ótima isso aí essa que a ideia por isso eu digo para vocês se tem que aproveitar e ver e rever suas lives enquanto elas estiverem Lá tem muito conteúdo eles vão ver uma vez sobre uma parte lugar uma segunda vez volto chover mais um pouco e assim por diante da conteúdo tá lá beleza

muito bem então considerando uma permuta não que não foi discutida não foi judicializada que tanta Receita Federal entende que tem que ser tributada viu vai ter uns embolso financeiro aí dos tributos ainda que ele seja muito menor do que o desembolso financeiro de um e ainda assim vai ter um dinheiro saindo bolso então eu já tenho essa ponderação Ou de repente gastar uma vez só discutindo a não tributação da pergunta vale mais a pena do que o risco de ter que tributar a pergunta e depois ir para Santos qualquer jeito muito bem mas existe uma

alternativa isso existe uma alternativa é isso que é quando o terreno mista ele se torna quando tem isso ele vai se tornar sócio do empreendimento e se tornar sócio do empreendimento vi que tem gente aqui no Instagram mandando pergunta lembre-se que eu não vou ler vocês porque vocês no Instagram deveriam ter ido para o YouTube na vão lá para o YouTube coloque no chat lá no chat do YouTube aí sim eu vou ler as dúvidas de vocês e vou poder ajudar tá é possível que acontece o tenista ele vai entrar como sócio vai participar da

sociedade participar desse empreendimento E como que isso vai se dar isso vai se dar com o tenista aportando capital integralizado o capital um terreno a parte Então nesse momento O que que o seu Zé faz ele deixa de ter o terreno e passa a ter cotas da sociedade e aí se usa né limitadas em geral se usam as famosas SPS usam as scps né que a sociedade de propósito específico a sociedade em conta de participação da gente tem essas estruturas e aí a gente faz esse movimento os o terreno está o seu usar ele entra

na sociedade integralizando capital com aquele terreno portanto transferindo lá no cartório de registro geral de imóveis ele transfere a titularidade do terreno do nome dele do Seu Zé para o nome da sociedade isso é fundamental que a sociedade é que vai registrar incorporação a sociedade é que vai registrar o loteamento depois E aí nessa mesma sociedade e entra a empresa que tem um Normal fazendo também a integralização de Capital que pode ser tudo no lado só pode ser a prazo pode ser uma parte agora no ato e depois e progressivamente aumentando o capital conforme que

vai demanda de custo incorrido de obra né esse movimento aí ele pode acontecer a gente não vai conseguir detalhar tudo isso agora né nessa Live o meu foco é você entender a distinção né dinâmica entre as partes nessas três relações então quando um investidor tenista né que eu não tem início logo não vai ser cumprir vendo não vai ser permuta eu quero mais né eu e o tenista quero mais isso pode ser um movimento eu queria eu não quero só ter essas unidades eu quero mais unidades eu quero mais resultado eu não quero unidade eu

quero Grana só que eu quero mais do que você está me oferecendo aqui na compra e venda Qual que é o caminho possível e entra na sociedade agora a gente tem uma sociedade juntos seu Zé e a Incorporadora compõem uma sociedade Essa sociedade tem o terreno e portanto Essa sociedade vai ter objeto social de incorporacao são bem empreendimentos imobiliários ou de loteamento de imóveis próprios a aquela sociedade constituída aquela Expert aquela scp naquela sociedade que vai ter isso o que que vai acontecer a partir daí Essa sociedade que tem Incorporadora e o seu Zé como

sócios é quem vai realizar o empreendimento é quem vai vender as unidades do empreendimento é quem vai tributar isso é quem vai apurar o lucro e portanto distribuir o lucro parte para o seu usar parte para incorporador o Ou seja eu tenho aqui uma relação de controle uma relação societária e portanto eu vou começar a falar aqui de distribuição de lucro portanto Essa sociedade investida que eu criei é quem vai ter a obra é quem vai ter o custo é quem vai ter a receita é quem vai ter a tributação é quem vai apurar o

lucro e distribuir o lucro que por enquanto graças a Deus esse lucro é isento é Caio e depois como é que vai ficar isso aí a gente tem que ver o que que vai ser aprovado ainda mas perceba mudou um pouco a forma de operação né Deixa eu desenhar com vocês esse negócio tem que vai acontecer gente né na situação o e investimento é de se tornarem sócios que que vai acontecer eu vou ter o seu Zé de um lado na que ele vai ter o imóvel e eu vou ter uma incorporadora e tem o

dinheiro e tem também né o normal 1 a classe o objetivo constituir uma nova sociedade E aí em SP pintada e ninguém nós teremos o seu Zé entrando nessa sociedade e também a Incorporadora entrando nessa sociedade portanto no quadro societário essa nova sociedade teremos a incorporador limitada e teremos o seu Zé da Silva por exemplo e o moço capital social parte com o terreno que o seu Zé integralizou e parte com dinheiro que a Incorporadora colocou afinal de contas eu posso ter um sócio de serviço aqui pelo sócio de serviço e uma figura exclusiva da

sociedade simples pura não é o nosso caso então a Incorporadora vai portar capital uma pode apostar o que for necessário para esta primeira etapa e depois ter novas chamadas de Capital em que a Incorporadora vai colocando mais grana saio Mas de repente a Incorporadora vai botar muito mais dinheiro do que o valor do terreno do Seu Zé como é que vai ficar isso aí você vai poder utilizar dentro dessa sociedade que eu uso sempre como limitado Essa sociedade ela na sociedade limitada pela pode fazer valer o artigo 97 do Código Civil prevendo a distribuição desproporcional

de lucro ou seja vamos imaginar e no quadro societário no quadro de sócios e administradores você tem lá a Incorporadora um e sessenta por cento do capital e o seu Zé com quarenta por cento do capital e essa é a proporção do capital social mas a gente coloca uma cláusula em seu contrato para que haja o direito de distribuir o lucro descasado disso nunca vai ser desproporcional a participação no capital social ou seja se eu quiser o lucro que acontece 55 é só que apesar do artigo 1007 do Código Civil me permite a distribuição diz

casada eu tenho que lembrar eu tenho que lembrar do artigo 1008 do mesmo código civil que fala para mim que ninguém pode ser excluído do lucro ou do prejuízo E aí aqui entra grande ponto de diferenciação segundo o seu Zé optar por entrar na sociedade e o seu Zé está falando agora eu sou sócio e sócio significa risco econômico Sócio é na alegria e na tristeza por quê Porque o artigo 1008 diz eu não posso ser sócio e ser excluído do lucro eu não posso ser sócio e ser excluído do prejuízo e quando eu sou

o permutante eu tenho direito de receber minhas unidades quando eu sou vendedor eu tenho direito de receber meu dinheiro quando eu sou comprador de uma unidade eu tenho direito de receber a mesma idade porque eu já paguei essa a grana por ela e quando eu sou sócio eu tenho a chance do lucro mas o risco do prejuízo sócio responde pelos riscos da sociedade Sócio é colocado junto no Balaio se houver desconsideração da personalidade jurídica sócio sofre junto se tiver um embargo de obra O problema ambiental se será um peão caiu até a cabeça tava sem

IPI sócio e lucro e tem prejuízo é na alegria e na tristeza ou seja eu sei que no mercado se fala muito isso eu sei que se vende essa solução mas eu tenho que lembrar que é falho quando eu digo que o Seu Zé vai ser sócio mas ao mesmo tempo eu digo que ele tem a garantia do retorno do investimento o sócio não tem garantia de retorno de investimento não existe sociedade com garantia de retorno de investimento sociedade significa assumir o risco Ah e outra coisa importante Sócio se não tem já retorno garantido sócio

também não pode ter unidade definida para ele eu não posso dizer um contrato social que o seu Zé tá integralizado o capital no terreno e que por conta disso ele vai ter direito aos apartamentos 101 102 103 104 não posso dizer isso porque o papel em que você escreve que você entrega o imóvel e recebe outro imóvel o nome desse papel e instrumento de permuta não é sociedade e assim como se eu disser que eu vou integralizar capital com dinheiro e vou receber o apartamento 101 papel onde eu escrevo que eu dou o dinheiro e

recebi um apartamento esse papel não contrato social esse papel é um instrumento de compra e venda de imóvel é uma coisa mais alta do mundo mas eu sei que quando a gente está naquele emaranhado aí tem um advogado que aparece falando isso tem um computador que aparece falando aqui eu tenho espertinho que diz que todo mundo faz isso a gente fica meio do cabelo não bate nada não entendi direito que tá acontecendo mas isso é fundamental se você fizesse a distinção se você tiver essa clareza O que é uma operação de compra e venda O

que é uma operação de permuta e o que é uma operação de sociedade uma sensacional Oi e essa parte da sociedade a gente vai trazer de volta a Live em que eu falei para vocês sobre a distribuição de lucro com imóvel Porque se o seu Zé entrar com o terreno aí fazendo não cai mas tudo bem mas é que a sociedade vendeu unidades e agora o seu Zé tem direito a lucro e Essa sociedade investida que a gente criou ela tem tem que pagar lucro no seu Zé mas ela tem imóvel no estoque posso entregar

esse móvel do estoque da poder pode só que a Receita Federal entende que tributa lembra que a gente falou disso na Live lembra que a gente falou da solução de consulta 12 2012 e me lembra que eu falei naquela outra solução de consulta na com Souza bem que eu falei naquela Live da outra possibilidade da Alternativa isso que é quando o seu Zé for sair fazer a devolução de capital social E agora Agora vocês estão começando entender eu imagino que você é do outro lado da tela ta imaginando Agora eu entendi o pai tava querendo

chegar agora fez sentido para mim é exatamente isso a gente foi construindo uma base nessa entender pô como é que faz frango como é que é o como é que funciona uma venda de imóvel imóvel concluído imóvel construção contabilidade tributação beleza reserva isso entendeu Como é que funciona a distribuição de lucro o imóvel sem entender uma alternativa disso a fazer uma devolução de Capital quando da saída do sócio você já entendeu como é que fica uma pergunta então você já conseguiu comparar uma permuta com a venda de imóvel Oi e agora a gente traz um

novo elemento nos faz um novo elemento que é ao seu Zé decide que ele não quer fazer para o compra e venda que ele não quer fazer pergunta que ele quer fazer sociedade E aí pô Oi José sócio alegria e na tristeza bota escrito distribuição de lucros proporcional beleza posso ter um acordo de sócios posso ter um acordo de sócios para você já dizer da preferência né acordo de sócios em que paródia Os sócios é que concordam que no caso do Seu Zé optar pela saída da sociedade caso ainda estejam no acervo da empresa os

apartamentos tal tal tal tal ele tem esse direito de preferência na gente concorda com isso não tudo bem isso dá para dizer mas eu não posso restringir a venda disponibilidade de venda do estoque porque senão isso deixa de ser sociedade e passa se compra e venda disfarçada a e Simulação você tá usando pensa você tá fazendo o tal do abuso de forma e o desvio de finalidade você principalmente quando o pessoal faz esse negócio aí faz uma palhaçada assim a UTI remista entra na sociedade todos os compradores entram na sociedade e todo mundo recebe devolução

de capital e não tem uma única venda de imóvel como é que uma sociedade existisse ela não exerce objeto social da sociedade que por natureza pela sua definição tem finalidade Econômica e abusando da forma da sociedade desviando a sua finalidade para simular uma compra e venda e evitar a tributação quando uma sobra do mundo é lógico isso não precisa ser um gênio para enxergar esse negócio é só que bate na segurança do caramba né Se olha para que o retorno Será que só eu que tô enxergando isso é que eu tô errado todo mundo tá

certo que tá acontecendo aí fica meio maluco isso eu não tenho firmeza de entender que o réu não é o que tava mesmo o que que se inscreveram aqui o Alisson genial devolução de Capital com bens após a integralização do Capital com lucros acumulados mais só funciona com o planejamento de planos será a sua saída da sociedade é exatamente assim eu não vejo absolutamente problema nenhum em usar essa estratégia da devolução de Capital tá desde que a sociedade seja a sociedade a minha sugestão é vai fazer um empreendimento vai ter renda de umidade vai ter

rendimento vai pelo vai ter para toda em relação ao sócio tenista você usa essa estratégia problema nenhum e apesar de que eu tenho que ponderar o seguinte vale a pena tirar esses unidades da sociedade e vender separado por que do ponto de vista comercial eles vão concorrente se imagina que eu tenho um prédio e eu tenho algumas unidades vendidas pelos é E outras unidades vendidas pela incorporador eles estão concorrendo entre si Pode ser que eles comecem um akane balizar as vendas do outro então eu caio prefiro fazer todas as vendas dentro dessa sociedade e trabalhar

distribuição de lucros proporcional normalmente o seu zé não tem interesse em gerir esse estoque imobiliário normalmente o seu Zé não quer se incomodar com corretor no momento seu Zé não quer saber de alteração de transferir cartórios não sei que lá um pouco pacotão para o seu Zé seu Zé de dentro bota todo mundo aqui junto na bota todo mundo aqui junto Oi e aí a gente vende e distribuir lucros proporcional bom então quando a gente está conversando com o seu Zé com a Incorporadora vai estar na mesa nesse planejamento antes de usar os nomes antes

de falar de compra e venda antes de falar de permuta antes de falar de sped scp disso tudo tenta entender o que eles estão querendo o seu Zé né mas ele que eu tô falando aí com o seu Zé o senhor vai entregar o seu tempo o senhor quer receber dinheiro a parada é receber dinheiro legal a gente tá falando de compra e venda a sociedade para receber lucro o senhor interessante e na compra e venda o senhor tá vendendo terreno promete vai ter um grande capital vai pagar imposto e o senhor entrar na sociedade

o senhor tem o risco da atividade mas se eu recebe o lucro cento e eu conheço uma sociedade em que o senhor não vai estar exposto aos riscos do negócio é só exposto ao risco de lucro e prejuízo mas risco um fornecedor com o cliente com isso com aquilo que eu não vai ter eu conheço uma estratégia por aqui E não seu Zé disse para mim que se o Zé quer ter receber as unidades que ele quer ficar com uma para morar e a filha dele que é outra e ele vai dar outro para o

celular para quem Beleza então a gente tá falando basicamente de bem louca é e quando a gente usa essa estratégia dele entrar na sociedade aportar o capital com terreno e receber a sua parte através de unidades É muito importante que fique claro entre as partes que ainda que eles comercialmente sejam falando olha seu Zé eu vou te entregar tantas unidades é oficialmente eu não posso dizer que as unidades de ação se usar pensa na declaração de imposto de renda do seu usar ele tinha um terreno compra e venda ele tinha o terreno sai o terreno

entre a dinheiro ou direito a receber a Vila permuta declaração seu Zé saio terreno entram as unidades já entram as unidades ainda que elas estejam na planta a sociedade quem sabe declaração do Seu Zé sai o terreno e entram cotas e o seu zé não pode dizer que o que é umidade a dele ele não pode dizer que ele tem aqueles apartamentos e não pode porque queria é sócio e sócio tem cota é isso que vai estar na declaração dele quando que ele vai ter unidade quando ele for se retirar da sociedade ali vou levantar

Olha eu eu vou sair da sociedade que quer comprar minha cota não não quero comprar então eu não quero sair da sociedade se comunica a sociedade a gente tem que olhar inclusive se ela tem previsão de limite de tempos Tem que avisar com antecedência se pode sair a qualquer tempo só pode sair depois que empreendimento tiver pronto tem que se levar em consideração a Josefa não Já que ninguém quer comprar minha conta eu quero sair então resolução da sociedade em relação ao sócio que que vai acontecer a pura balanço de direitos e haveres de acordo

com que está no contrato social normalmente com previsão de qual é o critério para avaliação desses direitos e haveres prazo né porque o código civil fala se no silêncio do contrato vai pagar essa de e em dinheiro à vista em 90 dias né A vista não dinheiro numa tacada só 90 dias até plástico bom então eu fico desse jeito aí no meu contrato social tá dizendo lá não pô beleza quando tiver apuração direitos e haveres né o capital ser devolvido poderá ser devolvido em dinheiro ou se os sócios concordarem entre si com imóveis do Acervo

beleza tá lá aí você faz a devolução do Capital com enormes é Possível é mas perceba a pergunta já deixa Claro unidade por unidade e quais são do permutante na devolução de Capital misto oficialmente só vai existir lá na frente na devolução do capital o Caio mas e se estiver em um acordo de cavalheiros de que tem querer justamente aquelas unidades não foram vendidas e sem querer justamente aquelas unidades estão disponíveis e sem querer justamente aquelas unidades vão ser usadas na devolução tudo bem e perceba eu não posso deixar solto aí é uma linha tem

eu tenho que entender com muito critério isso tudo para poder usar a meu favor beleza TV que vocês escreveram aqui o ou seja distribuição de lucros comunidade do estoque tributa devolução do Capital posterior aumento com lucros l o Primeiro Momento de Capital com lucros acontece né para depois haverá devolução do Capital existe já foi né pô mente isso não é para tem dúvida mais né isso aí já foi lá na outra Live tá Oi Cibele vou lá mais pelo valor do estoque aí entra aquela história de Cibele não prestou atenção na Live sobre distribuição de

lucro com Imóveis né falei ó distribuição de lucro com imóvel deveria ser pelo valor de mercado afinal de contas tem risco de enquadrar lá na distribuição disfarçada de lucros devolução de Capital com imóveis do ativo pode ser feito pelo valor contábil já falamos isso vocês tem que prestar mais atenção a o Alisson Ai se Eu já li o gênio pode fazer uma redução de capital e dar esse móvel ou só a saída do sócio E aí que é o seguinte Diane é se for redução de capital social sem saída de sócio e a gente tem

um probleminha aí Aí tem que fazer aquela coisa da reduz redução de Capital você vai fazer uma reunião dizer que a capital excessivo a realização do objeto e você vai gerar uma ata de reunião se não é MP você vai ter que publicar isso vou ter você vai ter que esperar 60 ou 90 dias se não me engano aí eu não sei se sentou 90 agora aí você vai entrar com alteração contratual e todos os sócios tem que receber a redução proporcionalmente na prática não vai ser muito útil para você dá eu não recomendo tava

nesse caso eu se for usar essa estratégia eu prefiro que trabalhe com a devolução na saída do sócio da resolução da sociedade em relação ao solo 1 o Márcio dá para repetir essa questão da devolução do Capital com imóvel meio que a gente já repetiu né mas tá na Live sobre distribuição de lucro com Imóveis vejam com atenção essas Live está pessoal não vejo essas likes vendo outra coisa né ficam trabalhando e vendo a Live ficam assistindo Netflix e venda lá e vocês ficam se ela falando com a esposa de vocês e vem da Laís

Isso não presta atenção numa coisa nem na outra então é para estudar senta ali né assistir online velocidade um nem acelera quiser nossa celebra vocês pisco esquece o negócio no absorvem da estudo ali presente vocês não são multitarefa a Esquece essa palhaçada de multitarefa isso aí ó uma enganação a gente acha que tá fazendo tudo ao mesmo tempo já fazendo tudo errado dentro do mal não tava chovendo tá é importante pra caramba depois que eu passei a fazer isso eu melhorei muito absorção do conteúdo um dos meus estudos o Ricardo posso vincular distribuição de lucros

alguma unidade na foi aquilo que eu falei não não é só no momento que está realmente fazendo a distribuição né mas antes disso não dá a muito bem sem nem scp integralização de imóvel é feita como isso é o que a gente vai falar durante os nossos quatro dias do evento da é justamente isso agora vocês estão pegando a parada chegamos nesse ponto focai Beleza já entendi aí por muito resumidamente como é que a venda de imóvel já entendi a distribuição de lucro foi imóvel a devolução de Capital com móvel já entendi aí a permuta

Já peguei essa ideia de que compra e venda permuta sociedade né tem aí suas vantagens suas desvantagens não é toda a sociedade é igual né Vamos fazer uma sociedade é um estrutural os Empreendimentos em sociedades aí começam as dúvidas eu fazer uma limitada de qualquer vou fazer uma Spa uma sociedade de propósito específico vou fazer uma scp uma sociedade em conta de participação Qual que é a diferença o que a vantagem qual que não é como é que fica integralização de Capital numa como é que fica na outra eu quero fazer o patrimônio de afetação

para poder dele ao Hatch mas como é que fica isso posso distribuir lucro qualquer momento como é que fica esse negócio posso fazer um reti dentro de uma scp o dentro de uma SP posso fazer tudo numa empresa só posso estruturar cada negócio posso ter uma esse pé só com pessoa jurídica não é essas dúvidas elas são consequências dessa base que a gente fez dessa desse fundamento que a gente construiu até aqui por isso essas lives vão continuar disponíveis pelo menos por enquanto aqui ah não vão ficar para sempre eu não sei quando que eu

vou tirar mais uma hora eu vou tirar do ar então assista o quanto antes antes essas Lages estudem esse material aproveitem quem tá cadastrado no evento não era a super série de Lages está recebendo materiais complementares incríveis a galera na minha que tá fazendo está bacana pra caramba tá bonito o material útil e bonito né É raro e faz as coisas bem feia né as melhores bonito para vocês nossa esteticamente agradável conteúdo relevantes estudem isso porque esse vai ser o alicerce para nos dias 18 19 20 e 21 a gente falar sobre estruturação de Negócios

Imobiliários não sei 4 dias em que eu vou fazer muito trazer conteúdo para caramba para vocês sobre esse pé scp patrimônio de afetação e o hatch quatro aulas online ao vivo de graça muito conteúdo Sem enrolação aqui para vocês como foram essas lives também ok É claro Ai não é Live mesmo aí é ou não é a gente vai ser tá aqui vai fazer Vai lá buscar mais ainda vai morar a matéria de verdade tá certo é muito bem né A Júlia perguntou só se o terreno está Preciso aguardar o final do empreendimento Depende do

que vai trazer o contrato e acordo com a SSP ela tem características que vão amarrar isso um pouco mais no código civil eu tenho que saber disso para ver se é o que eu quero manter ou se eu vou excetuar isso no contrato são essas partes Júlio pegou a ideia agora é esse aprofundamento que a gente vai dar é aí que a gente vai entrar só chegou a toca do coelho agora que a gente vai se aprofundar de verdade nessa palavra certo gente espero que tenha sido útil para vocês espero que tenha ajudado momento blogueirinho

se você gostou like aqui embaixo curte esse vídeo comenta deixe seu comentário compartilha com os seus colegas pelas pessoas que querem aprender um pouco mais querem se especializar querem fazer a diferença nesse nicho da atividade Imobiliária Tá certo e fiquem com Deus um forte abraço e ótima semana para vocês e até a próxima E aí [Música] [Aplausos] E aí [Música] [Aplausos] [Música] E aí E aí E aí [Música] E aí [Música] E aí