AULA 11 - LOCAÇÃO DE PRÉDIOS - PARTE 2

g1 o olá bem-vindos de volta vamos dar continuidade ao estudo da locação de imóveis locação essa que está disciplinada pela lei 8. 245 de 1991 vamos entender que nós fizemos uma pausa no código civil porque nós estávamos estudando os contatos em espécie quando chegamos na locação de coisas lá nós vimos que para aquelas regras que se não é disciplinada pelo código civil eu utilizo então a locação de bens móveis e também a locação de bens imóveis quando esses imóveis foram então imóveis públicos no caso de garagens no caso de espaços para divulgação de publicidade em não sendo esses casos eu sempre vou aplicar então a lei especial que é a lei a 45 vimos então que a lei 8. 245 ela é dividida em uma parte geral e uma parte especial na parte geral as regras são disciplinados para toda e qualquer espécie de contato de locação o que envolve então a fixação do aluguel o que envolvem então a fixação de um prazo a a disciplina acerca das benfeitorias vimos acerca também da previsão das obrigações tanto do locador quanto do locatário e nesta aula falaremos agora a partir das disposição disposições especiais da locação para ter três tipos a específicos então a locação de prédios ela também pode ser ou ela se subdivide em locação residencial locação para temporada e locação não residencial começaremos estudando então agora a locação o residencial que está disciplinada pelos artigos 46 e 47 da lei 8241 tem um monte vi aqui as mesmas locatários lá da nossa aula anterior mantive também o imóvel e o valor do aluguel que foi convencionado junto com o locador e vimos que de forma geral este contrato ele pode ser convencionado por qualquer prazo mas eu também disse assim ó que dependendo do prazo nós teríamos algumas regras especiais então o que a lei 8.

245 ela vai dizer que a diferença nos efeitos dos deste contato quando o contato ele é fixado por 30 meses de duração um por prazo menor que 30 meses de duração isso tem relevância com o e ao fim do contrato a motivação para fim do contrato a relevância da fixação do contrato com prazo de 30 meses com mais ou menos ela está totalmente interligada com a forma de resolução deste contrato então aqui esse desenho ele vai mostrar para vocês como é que funciona não é as formas e as regras com relação ao fim do contrato tem eu tenho aí do início do contrato vamos imaginar que esse contato de locação ele foi fixado com prazo de 30 meses então eu tenho um contrato por prazo determinado terminado os 30 meses a lei vai dizer que automaticamente este contato ele se resolve ele se extingue sem necessidade então de interpelação o judicial ou sem necessidade de notificação extrajudicial porém se o locatário permanecer no imóvel por mais 30 dias e o locador não se manifestar durante esse período esse contrato ele se a renova automaticamente e agora ele passa a ser um contato com prazo indeterminado qual a relevância disso a relevância que nós temos que se um contato ele é um contrato por prazo determinado nós vimos que pelas regras do artigo nome ele só pode então ser revogado antes do seu prazo no caso do mútuo acordo no caso então de infração legal ou convencional no caso do não pagamento de aluguel ou para nesse é de obras e reformas determinadas pelo poder público sendo o contrato por prazo indeterminado então deste instante para frente o contato ele pode ser extinto a qualquer tempo passa que haja a notificação do contratante e basta que seja dado ao locatário o prazo de 30 dias para desocupação do imóvel como ele pode colocar fim a este contato sem qualquer motivo nós chamamos esse ato de denúncia vazia ele não precisa de uma justificativa para encerrar o contrato de locação porque o contrato de locação agora é por prazo indeterminado porém esse eu não fixo um prazo de 30 meses vamos imaginar que o meu prazo de locação é de apenas um ano em caso de locação ele é de apenas um ano ou qualquer outro prazo com menos de 30 meses esse contato ele continua sendo um contrato por prazo determinado ele vencido o prazo de um ano por exemplo automaticamente imediatamente ele já se transforma em contrato por prazo indeterminado ou seja não precisa esperar 30 dias não há necessidade que se passa em 30 dias e somente após esses 30 dias é que o contato se torna um determinado neste caso não automaticamente ele já se torna indeterminado e aí eu só posso neste caso revogar este contato nas hipóteses disciplinadas pelo artigo 47 da lei 8. 245 e sem um contrato com prazo menor de 30 meses ao final desse contato senão a manifestação para retomada deste móvel automaticamente esse contrato transforma-se em contato por prazo indeterminado e neste caso não é denúncia vazia neste caso eu tenho que ter um motivo para requerer a retomada do imóvel e qual é o quais são esses motivos são disciplinados pelo artigo 47 da lei 8. 245 então quando eu requerer a retomada do imóvel eu tenho que dar uma justificativa esse ato não chamaremos então denúncia cheia porque só um motivo é que pode forçar do locatário me devolver este imóvel então a primeira hipótese do artigo 47 são aquelas hipóteses que nós vimos a pô o que estão disciplinadas pelo artigo 9º na então mútuo acordo ou infração contratual ou legal ou não pagamento de aluguel ou realização de obras determinadas pelo poder público além disso se o contrato ele foi firmado em razão de um contrato de trabalho então eu só aluguei aquele apartamento para exercício de uma atividade a empregatícia e esse contrato de locação ele está vinculado diretamente o meu contrato de trabalho havendo transferência eu posso colocar fim a esse contato sem que para isso eu tenho que pagar qualquer multa o inciso 3 do artigo 47 vai falar aqui se o locador demonstrar que ele necessita deste imóvel e não tem outro imóvel para residir como sua moradia ou de qualquer um então dos seus o cônjuge ascendente descendente se ele justificar a necessidade de utilização então por esse seus familiares então ele pode retomar o imóvel antes desculpa ele pode retomar o imóvel sem a sem que haja né esse prazo final que nós falaremos no inciso 5 ainda se houver a necessidade então de demolir o imóvel porque o imóvel está em más condições como que poder público assim determine ou se já se passaram em mais de cinco anos da vigência do contato tão do início da convenção já se passaram 5 anos agora baseado então no inciso 5 do artigo 47 o locador pode retomar o imóvel percebam que esses são os motivos que podem então ensejar a revogação a a a extinção do contrato de locação a um caso desse contrato de locação ter sido firmado lá no início com prazo menor do que 90 dias a segunda espécie de locação é a locação para temporada em bastante comum para atividades de lazer às vezes muito comum também para exercício de algum estudo de algum curso ou também para a realização de um trabalho então essa locação ela pode ser por um curto período de tempo e que eu coloquei para vocês um exemplo aí da locação que é bastante comum é as casas de praia né a que o valor do aluguel também vai ser convencionado entre as partes percebam que aqui o valor do aluguel possivelmente ele não será por execução periódica né não aquele vencimento como eu já falei lá atrás né mensalmente talvez aí um álbum a execução instantânea diferida então metade no início do contrato a outra metade quando da utilização da coisa ou dependendo de outra situação que envolva para um curso por exemplo eu já pago tudo instantaneamente então a locação para temporada ela tem essa peculiaridade em relação então ao pagamento do aluguel além disso para ser locação por temporada o prazo dessa locação tem que ser menor do que 90 dias e tem um detalhe muito importante se o locatário permanecer além dos 90 dias no 91º dia automaticamente esse contato ele se transformou em contrato por prazo indeterminado e aí neste caso ele se torna uma locação residencial como prazo era menor do que 30 meses só pô e o locador retomar o imóvel nas hipóteses do artigo 47 então olha a importância ea relevância aqui da fixação do prazo e a terceira espécie de locação é a locação não residencial a locação não residencial é aquela que é utilizada então para exploração comercial para a exploração de atividade laborativa e essa locação não residencial para que ela tenha uma segurança claro porque nós sabemos que o comércio e ao estabelecimento comercial ponto comercial tem bastante relevância então o locatário ele tem direito a renovação do contrato de aluguel de forma compulsória como assim então nós fixamos um prazo a lei também não determina qual o prazo do contrato de locação não residencial mas ela determina que o locatário ela a sua renovação compulsória dessa locação pelo mesmo período convencionado desde que sejam então comprovados três requisitos e três requisitos cumulativos tão venceu pra vos vamos imaginar que o contrato de locação foi então formado pelo prazo de dois anos vencidos os dois anos locatário tem direito caso o locador seu ponha ele tem direito a uma renovação compulsória por mais dois anos para isso ele tem que provar primeiro que nós fizemos um contrato nós temos esse contrato escrito e ele tem um prazo determinado como por exemplo os dois anos ele tem que provar mais então é cumulativo que há um prazo mínimo do exercício da atividade prazo mínimo de corrente então daquele exercício da atividade é um prazo mínimo de 5 anos e também ele tem que provar que ele está no mesmo ramo de atividade por pelo menos três anos neste caso então ele pode ter renovado o contrato de locação pelo igual prazo ou seja pelo prazo igual aquele fixado e inicialmente porém são requisitos cumulativos agora o locador ele tem duas hipóteses para não renovar mesmo com a comprovação daqueles três requisitos anteriores então o locatário entra com ação para renovação compulsória na contestação o locador vem tal dizer o que olha eu não posso renovar não há possibilidade de renovação compulsória porque a eu preciso realizar obras urgentes naquele imóvel tão exemplo um cliente me procurou e disse olha eu tenho contato de locação o contrato de locação ele está em vigência eu tenho uma oficina já um tempo exercendo atividade naquele mesmo local porém o locador ele denunciou o contrato e ele quer ele quer a devolução então do imóvel e aí no primeiro momento eu instruir podemos pedir a renovação compulsória porém a justificativa do locador era ele tinha recebido uma notificação do poder público para então refazer o imóvel por que o imóvel estava condenado ele precisava ser totalmente refeito face a o perigo né de desmoronamento deste imóvel ou seja não houve a possibilidade de renovação compulsória em razão então do inciso 1 do artigo 52 e também se este local locador e ele é demonstrar judicialmente que ele não quer essa renovação compulsória porque ele depende daquele local para instaurar para estabelecer então o seu o seu fundo de comércio na verdade ele já tem uma empresa por exemplo com no mínimo 1 ano aí de funcionamento mas em outro local ou quer iniciar então aí uma nova empresa neste caso ele pode sim a requerer então a devolução do imóvel para se demonstrando então que ele precisa para utilização própria porém esse fundo de comércio essa empresa do locador não pode exercer o mesmo ramo de atividade que o ramo exercido pelo locatário e há ainda né independente então de outras circunstâncias o contrato sendo contrato por prazo determinado ele termina ele se finda automaticamente sem necessidade de notificação judicial e extrajudicial ou por qualquer outra comunicação que prove então essa esse fim do contrato de locação caso findou o prazo né findou o prazo para devolução e o locatário ele não devolve este móvel então caberá de acordo com o artigo 5º da lei 8 meses 8.

245 caberá então a propositura de uma ação de despejo me reserva o direito aqui de não tratar da ação de despejo por que vocês a estudaram lá no código de processo o porém a disciplina está tão bem no artigo na lei 8.