Contrato de compra e venda (parte 15)

fala pessoal tudo bem bom chegamos então ao último tópico relativo ao contrato de compra e venda tá o tópico 7 aqui nós vamos começar nesse vídeo a falar sobre as cláusulas especiais do contrato de compra e venda Tá bom então vamos lá iniciando compartilhamento pronto então tá aqui o nosso tópico 7 Último Ponto referente ao contrato de compra e venda cláusulas especiais ou pactos adjetos da compra e venda tá então é são expressões sinônimas Às vezes você pode se deparar com qualquer uma delas cláusulas especiais ou pactos adjetos da compra e vem tá antes da

gente começar uma breve introdução professor Flávio tartuss explica que essas cláusulas são previsões que alteram os efeitos da compra e venda dando lhe fez são diferenciada Então as cláusulas especiais são como o próprio nome diz cláusulas que as partes podem inserir no contrato de compra e venda para produzir algum tipo de mo daquele contrato de compra e venda tá bom como eu já falei em momento anterior aqui no curso essas cláusulas especiais elas devem constar expressamente do contrato tudo bem para que a cláusula seja válida para que ela tenha eficácia enfim para Que ela possa

produzir os seus efeitos adequadamente a cláusula especial ela precisa constar de forma expressa no contrato daí nós temos um primeiro ponto que diferencia essas cláusulas especiais das regras especiais da compra e venda tá bom as regras especiais da compra e venda elas não precisam estar expressas no contrato porque essas regras especiais ela já são próprias para alguns contratos de compra e venda então São Regras que decorrem da lei para alguns contratos de compra e venda como nós estudamos até o vídeo anterior tá bom só para você ter um Panorama Geral do que nós vamos trabalhar

aqui nesse tópico O Código Civil prevê cinco cláusulas especiais que podem ser inseridas na compra e venda a primeira Talvez uma das mais famosas é a cláusula de retrovenda é o tema desse vídeo que nós vamos trabalhar depois eu posso ter a venda a contento e a venda sujeita a prova essa aqui nós Já estudamos então a gente não vai repetir tá porque nós trabalhamos a venda com o tempo e a venda sujeita prova como regras especiais tá eu fiz essa explicação lá no vídeo referente a esse assunto tá bom tendo por base A Doutrina

do professor Flávio depois a gente tem a cláusula de preensão ou preferência depois venda com reserva de domínio e por fim a venda sobre documentos a gente vai falar sobre essas cláusulas aqui tá bom começando com a cláusula de retrovenda que tá lá entre os artigos 505 a 508 do código a cláusula de retrovenda é aquela cláusula que eu posso inserir no contrato de compra e venda e que vai permitir que o vendedor do bem possa recomprar o bem então a retrovenda é a cláusula que dá ao vendedor o direito de recomprar o bem vendido

mediante a restituição do que recebeu somado acrescido das despesas realizadas pelo comprador então a retrovenda ela permite a recompra do bem então Imagine que eu vendo um apartamento para você e nesse contrato de compra e venda eu coloco uma cláusula de retrovenda prevendo a possibilidade deu recomprar de você esse apartamento que eu vendi tá bom É Para Isso que serve a cláusula de retrovenda então é importante você ter essa visualização de para que que serve a cláusula ela simplesmente no fim das contas é algo muito simples ela apenas ao vendedor ela cria para o vendedor

o direito de recomprar o bem tá bom essa cláusula confere um direito potestativo ao vendedor Como assim direito potestativo significa que uma vez presente a cláusula de retrovenda no contrato o comprador desse imóvel desse bem ele não vai ter outra alternativa a não ser vender o bem de volta para aquele que o vendeu Originalmente então trata-se de um direito potestativo do vendedor porque o comprador não vai ter saída ele será obrigado a vender de volta ao bem por isso direito potestativo não tem o que o comprador fazer aqui se a cláusula estiver inserida esse direito

que o vendedor tem de recomprar o bem É o que a doutrina chama de Direito de retrato ou direito de Resgate Tá bom então é o direito de retrato ou de resgate é o direito potestativo do vendedor de recomprar o bem quando houver no contrato a inserção de uma cláusula de retrovenda tá bom o professor Flávio tartussi ainda complementa e eu trouxe aqui essa passagem da obra dele porque eu achei bem elucida ativa né que essa cláusula dá ao vendedor o direito de desfazer a venda no fim das contas é isso né a retrovenda permite

que o vendedor Disfarça a venda voltando né as partes ao estado anterior então ele o vendedor ele vai poder reaver de volta o bem que ele vendeu dentro do prazo decadencial máximo de três anos que eu vou explicar daqui a pouquinho tá olha só o artigo 55 o vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos restituindo o preço Recebido e reembolsando as despesas do comprador inclusive as que durante o período de resgate se efetuaram com a sua autorização escrita ou para a realização de benfeitorias necessárias

Então olha só esse artigo ele deixa muito claro que tudo bem você vai querer recomprar o bem Beleza mas você vai ter que reembolsar as despesas que o comprador teve dentro dessas despesas incluem-se eventuais eventuais benfeitorias necessárias que possam ter sido feitas no bem Beleza então se foram realizadas benfeitorias necessárias neste imóvel essas benfeitorias necessárias deverão ser reembolsadas tá muito cuidado peço a atenção de vocês porque retrovenda só se admite Parabéns Imóveis Ok cuidado com isso então a cláusula de retrovenda só pode ser inserida no contrato se o objeto desse contrato for um bem imóvel

não existe retrovenda de bem móvel tá um carro por exemplo aí o código não admite Tá bom cuidado com isso o professor Marco Aurélio ele vem e diz assim olha a retrovenda ela tem natureza real a retrovenda tem natureza real porque porque a cláusula de reprovenda precisa ser registrada lá no registro imobiliário então o professor Marco Aurélio fala Olha eu entendo que a retrovenda tem natureza real porque a cláusula precisa estar registrada lá no registro imobiliário E também porque ela vai ter uma eficácia erga homens uma eficácia contra todos é se ficar cerca homens ela

é extraída do artigo 507 que a gente vai estudar daqui a pouquinho mas esse artigo 507 ele permite que esse direito de retrato permite que esse direito de recomprar o bem ele produz efeitos inclusive contra terceiros adquirentes por isso que o professor Marco Aurélio faz essa ponderação e sustenta que a retrovenda tem natureza real primeiro por causa do registro da cláusula e também por causa dessa eficácia erga homem essa eficácia para todos que a cláusula vai ter tá bom que nós podemos extrair do artigo 507 Note que ele mesmo ainda pontua que a cláusula de

retrovinda deve estar inserida na escritura de compra e venda do imóvel então muito cuidado pessoal quando você for quando você for comprar um imóvel tenha muito cuidado para você ver para você confirmar se existe cláusula de retrovenda ou não porque se você compra um imóvel existe uma cláusula de retrovenda que foi registrada tudo bonitinho você como terceiro adquirente não vai poder Se surgir contra essa cláusula então muito cuidado viu tá bom Olha o que eu acabei de falar eventual adquirente do imóvel que esteja gravado com essa cláusula de gastrovenda deverá se submeter ao exercício do

direito de resgate do direito potestativo de resgate e nada poderá reclamar nada poderá reclamar por que isso Professor ué simples a cláusula de retrovenda não precisa estar registrada como eu acabei de mostrar precisa Então esse registro ele confere publicidade para cláusula o registro tem como grande objetivo aqui dar publicidade então qualquer pessoa que for comprar um imóvel vai ter condições de ver que existe uma cláusula de retrovenda ali e aí vai ter que ter cuidado né porque olha aqui nada vai poder reclamar depois ele vai ter que se sujeitar a cláusula de retrovenda tá bom

cuidado pessoal porque é nula de pleno direito a cláusula de retrovenda que prevê o pagamento de preço maior no Exercício da retrovenda do que aquele valor que o comprador pagou no imóvel então não pode não pode o preço na retrovenda ser maior do que o preço que o comprador pagou isso viola função social do contrato e viola também a boa fé então em homenagem em respeito a esses dois princípios contratuais é que não se admite que uma cláusula de retrovenda preveja o pagamento de preço maior na retrovenda do que aquele valor que o comprador pagou

no imóvel tá bom você é muito importante o professor tartuce ele ainda diz assim olha a cláusula de retrovenda torna a compra e venda resolúvel resolveu Ou seja a propriedade do comprador é resolúvel até o prazo de três anos porque como eu vou mostrar daqui a pouquinho essa cláusula de retrovenda esse direito de recomprar o bem ele tem um limite temporal ele só vai valer por no máximo três anos já vou detalhar isso então durante esse período de três anos que é o período que o vendedor vai ter o direito de recomprar o bem a

propriedade do comprador é resolúvel por quê Porque se o sujeito quiser comprar o bem o comprador não vai ter outra alternativa a não ser vender de volta ao bem então do ponto de vista técnico essa cláusula de retrovenda ela acaba sendo entendida como uma cláusula resolutiva expressa porque em última análise ela vai levar a extinção do contrato e as partes voltam ao estado anterior então lembra quando a gente estudou cláusula resolutiva Pois é a retrovenda no frigir dos ovos é uma cláusula resolutiva expressa uma vez utilizada uma vez feita a retrovenda o contrato será extinto

e as partes vão voltar ao estado anterior tá bom sobre esse prazo que eu já falei né é um prazo de natureza decadencial porque decadencial porque quando esse prazo acabar o direito potestativo de recomprar o bem será extinto então é um prazo decadencial de no máximo três anos no máximo três anos então quando eu coloco uma cláusula de retrovenda eu posso colocar aqui no máximo por três anos o vendedor terá o direito de recomprar o bem por no máximo três anos percebeu como o código fala que é um prazo máximo de três anos Isso significa

que no contrato as partes podem estipular prazo menor tá por exemplo dois anos isso é possível não podem todavia colocar prazo superior aí não pode então vou colocar lá uma cláusula de retrovenda que durante 10 anos o sujeito vai poder comprar o bem não é no máximo três pode ser menos tá mas é no máximo três se eventualmente você colocar no contrato lá na cláusula de retrovenda um prazo acima dos três anos o que que vai acontecer o excesso do prazo será reputado como não escrito então Imagine que eu coloquei lá 10 anos coloquei lá

que a retrovenda vai valer por 10 anos o que que vai acontecer esse excesso esse sete anos que eu coloquei em excesso eu desconsidero é como se não tivesse escrito E aí eu me atenho ao prazo de três anos tá bom E esse prazo é contado da data de conclusão do contrato tá bom maravilha o artigo 506 vem e fala se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus o vendedor para exercer o direito de resgate as depositará judicialmente parágrafo único verificada insuficiência do depósito judicial não será o vendedor restituído no

domínio da coisa até e enquanto não for integralmente pago o comprador esse artigo 506 ele trata daquela situação em que o comprador se recusa a respeitar o direito de resgate do vendedor então tem lá cláusula de retrovenda dentro do prazo o vendedor exerce o direito fala quero ver comprar o bem e o comprador fala não aceito não vou vender o bem de volta para você nessa situação o que que o vendedor pode fazer o vendedor pode ingressar com uma ação de adjudicação compulsória Para retomar o bem para haver para si o imóvel vendido então ele

vai retomar o bem a força né em última análise a força desde que ele pague Claro a sentença nessa ação ela tem natureza constitutiva e serve como título para o registro lá no cartório tá então quando o juiz der a sentença falando não tem que devolver o bem Tem que comprador a cláusula de retrovendo é válida tem que vender de volta bem então essa sentença terá a natureza constitutiva e já serve como título para levar no registro tá bom se o juiz Verifica que o depósito feito pelo vendedor é insuficiente o que que o juiz

faz ele intima o autor da ação ou seja ele intima o vendedor para complementar o preço Simples então se eu tinha que recomprar o bem porque 500 mil foi lá e depositei apenas 400 o juiz vai intimar para eu pagar o restante Ok enquanto eu não pagar o restante eu não vou ser restituído no domínio da coisa ou seja o bem Não volta para mim enquanto eu não realizar o depósito integral beleza o artigo 507 vem e fala o direito de retrato que é acessível e transmissível a herdeiros e legatários poderá ser exercido contra o

terceiro adquirente eu já havia comentado desse artigo 507 né que ele prevê a possibilidade deu usar esse direito de eu me valer desse direito contra terceiro adquirente uma eficácia era homens como nós já comentamos né é a parte final do dispositivo pode ser exercido contra terceiro adquirente por isso muito cuidado quando você for comprar um imóvel para ver se não tem cláusula de retroventa tá agora Note que ele fala também o seguinte que a cláusula de retrovenda ela pode ser transmitida eu posso transmitir a cláusula de retroventa só que o dispositivo veja você que ele

fala é acessível e transmissível a herdeiros e legatários então o artigo 507 ele não deixa dúvida de que eu posso transmitir a retrovenda causa mortes a transmissão causa mortes da cláusula de retrovinda plenamente possível Não há dúvida o artigo aqui 507 deixa isso muito Claro só que a doutrina vem e pergunta o seguinte bom mas e a possibilidade de transmissão intervivos dessa cláusula também é possível o artigo fala em transmissão causa morte da cláusula então eu posso transmitir a retrovenda para herdeiros beleza mas e se eu quiser transmitir a retrovenda se eu quiser passar retrovenda

para alguém todo mundo vivo né transmissão Inter vivos isso também é possível E aí duas correntes surgiram né a doutrina ainda não conseguiu chegar num consenso Maria Helena Diniz diz não pode não pode a sessão intervivos da cláusula não é possível porque eu tenho um direito personalíssimo do vendedor então na primeira corrente captaneada pela Maria Helena Diniz Ela fala sessão intervivos da cláusula de retrovenda não é possível porque eu tô diante de um direito personalíssimo do vendedor por outro lado corrente encabeçada pelo professor Marco Aurélio Bezerra de Melo diz não pode sim esse direito de

resgate não é personalíssimo não é personalíssimo então eu posso sim fazer a sessão da retrovenda por ato intervivos e causa mortos não tem problema nenhum beleza para gente fechar artigo 508 último dispositivo sobre o assunto fala da retrovenda por condôminos pode acontecer pode acontecer do bem imóvel ser um imóvel em condomínio pode ter mais de um proprietário né com o proprietários condôminos é possível E aí como é que fica reprovendo diz o que a gente se há duas ou mais pessoas couberam o direito de retrato sobre o mesmo imóvel e só uma o exercer poderá

o comprador intimar as outras para nele acordarem prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado depósito um tanto que seja integral então o que que o artigo 508 está dizendo é possível que às vezes eu tenha duas ou mais pessoas como o direito de resgate sobre o mesmo bem Imóveis isso pode acontecer só que aí Imagine que sei lá eu tenho um imóvel tá eu tenho um imóvel e esse imóvel pertence ao A B e C então eu tenho um imóvel em condomínio então o A ou B e o c eles têm o direito

de resgate sobre esse bem vamos imaginar que o a é que resolveu exercer o direito de resgate Então o a tá exercendo a retrovêm o comprador vai poder intimar o b e o c que são os outros condôminos para ver se eles concordam com a retrovenda então o comprador que tá no caso né vendendo de volta o bem ele vai falar ó b c o A tá exercendo o direito de resgate dele da retrovinda vocês concordam se eles concordarem tranquilo agora se eles não concordarem com a retrovenda o código fala prevalecerá o pacto em favor

de quem efetuou o depósito leva o bem Quem fez o depósito desde que integral de que integral tá bom é um dispositivo que privilegia a boa fé então é um artigo em consonância com o princípio da boa fé perfeito meus caros então com isso nós estudamos a cláusula de retrovenda beleza primeira cláusula especial que nós trabalhamos Vou parando o vídeo por aqui vamos interromper o compartilhamento e na sequência a gente continua falando sobre as outras cláusulas especiais do contrato de compra e venda tá bom abraço Bons estudos e até lá