Direitos do promitente comprador

o Olá tudo bem Vamos conversar hoje sobre o direito do promitente comprador Lembrando que esse tema está relacionado à matéria de Direito Civil e dentro do direito civil Direito das coisas ou direitos reais tá significa Que São Direitos que acompanham as coisas mas são atinentes à elas e não as pessoas necessariamente então a gente viu nas aulas anteriores os primeiros a direitos relacionados né direito de usufruto direito de habitação E hoje nós vamos ver então direito do promitente comprador Quem então para começar Vou colocar aqui um conceito para vocês do Carlos Roberto Gonçalves no entanto

eu devo já começar lembrando vocês quem já estuda direito a um tempo lá na disciplina de Direito Civil já deve ter visto a parte de contratos né se não viu vamos ver e lá no direito dos contratos vocês vão observar um contrato chamado Promessa de compra e venda Então a gente vai ver essa possibilidade que o ordenamento jurídico brasileiro acolheu e significa uk que no Brasil é possível a negociar fazer uma negociação futura para algo que ainda não existe na para uma uma ação que não está ainda no mundo concreto mas que as partes envolvidas

se comprometem a fazer então essa ação ao levar a cabo essa negociação Tá certo então para começar a gente precisa compreender que a promessa de compra e venda nela a promessa ou compromisso de compra e venda é um contrato pelo qual as partes se comprometem a levar a efeito um contrato definitivo de compra e venda no futuro né sob algumas condições e colocadas então no contrato Então esse promitente comprador na empresa Ele não recebe o domínio da coisa e diretamente em alguns é possível que que sim porém a ele passa a ter direitos sobre essa

coisa aí então essa coisa esse bem ele vai estar aí gravado com um direito real a partir do momento em que a se firma um compromisso uma promessa de compra e venda quem é um continuando aqui Estes são por isso direitos reais como eu já comentei com vocês direitos reais sobre coisa alheia a e constitui em desfrutar desta ou em impedir sua válida a alienação a outra e no poder de se ajuizar então uma ação de adjudicação compulsória a quer saber o que que é isso tá bom mas então o que a gente precisa ter

em mente primeiramente é que são direitos reais constituídos sobre coisas sobre bens que não estão ainda na propriedade a onde não há diretamente a transferência de propriedade mais ao estabelecimento então de direitos sobre esse determinado bem o que que vai ser objeto desse contrato então a gente se pergunta né Qual o sentido de se estabelecer direitos ao ao ao promitente comprador e aqui eu coloco também ao promitente vendedor porque acaba que alguns direitos também vão favorecer esse promitente-vendedor tá então é primeiramente vocês vão encontrar explicações no livros nos livros de Direito Civil de aqui no

Brasil a gente e para uma segurança jurídica a gente a gente se acostumou a fazer Esses contratos a para parar que eles contêm pendentes que vão existir no futuro ou negócios no futuro tá E aí a pode acontecer de repente de uma das partes é desistir daquilo que foi pactuado ou de uma das partes oferecer resistência para efetivamente cumprir aquilo que que que determinou que aqui no caso é a escritura de compra e venda referente a um imóvel da ou de repente aquele promitente vendedor vem a falecer E aí Os Herdeiros se recusam a efetuar

o negócio jurídico Então são situações que levam a gente a pensar na importância de se ter é de se estabelecer direitos para o promitente comprador e para o promitente vendedor também ok aí nós temos então a previsão legal O Código Civil a artigo 1417 primeiro nós vamos ver o seguinte mediante Promessa de compra e venda em que Não Se pactuou arrependimento celebrada por um instrumento instrumento público ou particular e registrada no cartório de registro de imóveis adquire o promitente comprador direito real a aquisição daquele imóvel tá isso aqui é o teor do próprio artigo e

aqui nós já temos algumas especificidades que são atinentes à esse Instituto primeiro tá a gente precisa lembrar ou vocês vão ver lá lá em direito dos contratos que a é possível então estabelecer duas modalidades de promessa de compra e venda com cláusula de arrependimento e sem cláusula de arrependimento tá então aqui para que seja possível na estabelecer esses direito a música do contrato de promessa de compra e venda não deve se pactuar o arrependimento né tem que ser um compromisso irretratável tá celebrado por instrumento público ou particular e registrada no cartório de imóveis tá E

aí a gente vai ver lá na frente que não obstante a lei diga isso na a jurisprudências que vão reconhecer os direitos dos promitentes compradores dos promitentes vendedores independente do registro no cartório de imóveis Tá favorecendo aí uma interpretação onde o contrato de promessa de compra e venda basta para que seja determinado então a real a concretização da aquisição desse móvel que vai ser feito através de um instrumento jurídico chamado adjudicação compulsória que a gente vai ver já já o que é Ah tá certo o artigo seguinte 1418 vai dizer o seguinte o promitente comprador

titular de direito real pode exigir do promitente vendedor ou de terceiros a quem os direitos destes foram cedidos a outorga da escritura definitiva de compra e venda conforme disposto no instrumento preliminar e se houver recusa requerer ao juiz a adjudicação hora para que que serve uma promessa de compra e venda Se eu não puder torná-la real torná-la efetiva independente da vontade da outra parte que está se recusando ou que sumiu de repente né ou que morreu e os herdeiros vão se recusar a concretizar o negócio jurídico que foi determinado lá nessa Promessa de compra e

venda Então esse artigo ele diz nada mais nada menos que caso o promitente vendedor então tu estás uma morra acontece alguma coisa né ele está dizendo que existe uma forma jurídica de se obrigar a que se faça que seja feita concretizada a estrutura definitiva de comprimento Tá certo que normalmente é isso que vai ser objeto do compromisso de conviver né normalmente nós tá então conforme Esse instrumento preliminar vai determinar né de repente a pessoa vai promitente comprador já pagou todas as parcelas pactuadas já cumpriu todos os requisitos colocados em contratos E aí então a venda

essa recusa essa impossibilidade vai requerer ao juiz a adjudicação do imóvel adjudicação compulsória em Então vamos lá o quê Para que que serve a adjudicação compulsória então a Gabriela Visa concretizar a aquisição de um imóvel quando não se tem a documentação exigida pela lei o que que é não ter a documentação a vida pela lei é não ter aquele documento que está digamos assim preso nas mãos do promitente vendedor ou do promitente-comprador que desistiu está dificultando ou sumiu impossibilitando assim o negócio a Então qual é o que que eu preciso é o que que eu

precisaria Eu precisaria da escritura de compra e venda para poder concretizar esse negócio só que não sendo possível eu vou pedir então a adjudicação compulsória que vai ser o instrumento jurídico determinado em juízo para que o cartório então altere o registro desse imóvel e faça valer aquilo que foi colocado lá no contrato de promessa de compra e venda que é isso não não teria sentido né existiram contrato de promessa de compra e venda se não fosse então possível torná-lo concreto em daí nós e também a aquilo que eu estava comentando com vocês sobre o artigo

específico lado Código Civil a gente precisa analisar aqui em conjunto a súmula 239 do STJ que vai dizer que o direito à adjudicação compulsória não está condicionada ao compromisso de compra e venda no cartório de imóveis Tá então não precisa necessariamente a esse esse compromisso de compra e venda ter sido [Música] Nanã ter sido registrado então é possível que simplesmente pela existência desse contrato seja possível então ajudicação compulsório então nós temos aqui também a o que que acontece na se o promitente comprador discumprir as suas obrigações bom então eu falei pra vocês lá no início

que não obstante os livros sempre tratem como direitos a para o promitente a comprador também vai haver não haver direitos a que vão proteger o promitente vendedor Tá então vamos pensar aqui na possibilidade de que o promitente comprador venha a falhar nas suas obrigações por exemplo ele não paga as prestações convencionadas né e entendi Desculpa aquilo que foi colocado no contrato o vendedor então promitente vendedor no caso poderá pedir a rescisão contratual cumulada com pedido de reintegração de posse A então ele vai pedir que esse contrato seja seja rescindido E então vai tomar de volta

o seu bebê é então nessas condições é possível desfazer o negócio Lembrando que essas regras valem para se não houver aquela cláusula de vezes Ah tá bom ah e aí antes de constituir antes de efetivamente pedir essa redução essa rescisão contratual e reintegração de posse ele deve constituir em mora o devedor né como é que ele faz isso ele vai notificar o devedor a pagar ele pode fazer isso judicialmente ou via cartório de imóveis tá e dá um prazo para ele pagar daí vai dizer o seguinte para o bonito né Deixa eu ver porque que

esse negócio diminuiu aqui deixa eu ver que você não tão vendo o resto do negócio Cadê está ai meu Deus tá 30 dias Lanús slides eu vou mostrar para vocês 30 dias tá no caso de o imóvel ser loteado aqui descobrir como é que arruma 30 dias se o imóvel for roteado e 15 dias se o imóvel não forma até a A então nós temos aí o prazo de pagamento da o sinal é caso então o promitente comprador não pague ele está sujeito então a rescisão contratual cumulada com pedido de reintegração de posse Beleza então

eram essas as principais questões que eu queria colocar para vocês sobre essa matéria né Espero que seja útil de alguma forma para vocês um grande abraço até a próxima