FUNDOS IMOBILIÁRIOS DESPENCANDO | O QUE FAZER COM OS SEUS FIIS? HORA DE COMPRAR MAIS OU VENDER TUDO?

falei pessoal sejam muito bem-vindos mulher sem enrolação seguinte galera de novo dá uma olhada na tela aí a notícia e Fix cai 2,58 por em setembro e tem pior mês desde novembro de 2022 fundos imobiliários em queda 2% tá todo mundo desesperado a galera mandando mensagem cheio de influenciador aí metendo pau em fundos imobiliários essa turma vai saindo do do esgoto dos bueiros ser a mesma coisa 2018 2019 mas para você não ficar desesperado ainda eu vou explicar o que que tá acontecendo porque provavelmente vou comprar muitos fundos imobiliários nos próximos meses e até vou falar sobre alguns Fundos que os analistas estão recomendando mas não é uma recomendação minha o vídeo de hoje tá imperdível só que antes de continuar você já sabe se inscreva aqui no YouTube batendo no Sininho senão não vale e me diga nos comentários aí qual é o melhor fundo imobiliário para ter na carteira qual coloc o nome dos fundos imobiliários aí os três Fundos mais citados a produção vai separar e eu prometo gravar um vídeo sem rolação Então bora primeiro falar sobre o cenário dos fundos imobiliários é importante o número de investidores não para de crescer Então me recordo aqui 2017 Mais especificamente 2018 quando nós tínhamos 208. 000 investidores só e todo mundo já metiu o pau a indústria foi crescendo hoje nós temos quase 3 milhões de investidores por eu vou repetir por todas as vantagens que os Fundos têm você consegue comprar e vender com facilidade tem liquidez paga dividendos mensalmente se você não fizer nenhuma cagada Então esse não é um vídeo para vender fundos imobiliários em um Vista eu ganho dinheiro tá bom eu não preciso convencer ninguém a investir só que não faz sentido Na minha opinião ter uma carteira de investimentos com ações com renda fixa etf e não colocar ali uma fatia de fundos imobiliários como se fossem os rendimentos dos seus imóveis por exemplo então eu continuo acreditando no mercado Esses foram os fis mais negociados em Julho de 2024 nos últimos 12 meses também na realidade esses fis aqui acabam se repetindo como os maiores do mercado e essa matéria aqui na minha opinião nem é uma matéria que estimula tanto o susto ela não vem de susto quando fala que os fis caíram O pior é que você não precisa entender desse mercado o que você precisa entender é o seguinte sempre que a celic estiver subindo as cotas dos Fundos vão cair pô Charlão então quando a celic cai as cotas sobem Provavelmente sim a não ser que nós tenhamos no mesmo momento alguma notícia muito negativa PR os fundos imobiliários vou dar um exemplo aqui horrível bate na madeira Tomara que não aconteça lá na frente 2026 27 28 A SELIC vai cair normalmente os Fundos deveriam subir muito mas se o governo taxar os dividendos nesse exato momento pode ser que as cotas não subam Vocês entenderam senão o O que que a gente tá enxergando agora como a SELIC tá subindo os Fundos estão caindo quando a SELIC cair os Fundos vão subir então para aqueles animais que estão falando que não vale comprar fiz agora é o contrário não é nenhuma recomendação nos próximos meses as cotas vão cair e os Fundos vão ficar baratos Aí lá na frente as cotas vão subir então para mim faz mais sentido comprar barato do que caro ao longo dos próximos meses eu vou falar muito até porque a diferença do meu canal aqui que não é papinho Não é garganta Eu vou comprar muitos Fundos mobiliários então Setembro marcou a maior queda realmente em dois anos e aí aqui saíram algumas matérias já de especialistas falando que pode ser o melhor momento para investir a gente teve um pico em abril onde o Fix estava muito bom recorde atrás de Record e assim que surgiu a notícia de que a celic ia subir os Fundos começaram a cair sendo que em setembro a derrocada veio comparando a situação não está tão ruim mas realmente o efix caiu o temor fiscal é o que tá provocando essa aposta na celic mais alta tem gente falando até em 13% de Selic vamos voltar lá pros 13% Então essa SELIC tava em queda Aqui que teve uma altinha pequena pode ser que agora vá 1275 13 ou até mais o déficit nominal o temor fiscal tudo isso tá movimentando o mercado causando um temor para piorar o o preço do petróleo no último mês subiu bastante enquanto eu tô gravando esse vídeo ele até tá em queda mas encostou nos 80 D estava em 69 e petróleo é igual a inflação quando sobe a renda fixa acaba dando uma ótima oportunidade de entrada eu mesmo investir em renda fixa Então quando você abre a página do Tesouro começa a olhar ali os rendimentos não dá vontade de investir na renda variável inclusive o meu último aporte aqui na carteira do canal eu gravei vídeo vou deixar nos cards foi no tesouro IPCA 2045 tá pagando uma belíssima taxa então eu tô correndo aqui porque eu não quero que esse vídeo tenha mais de 5 minutos mas o início é o seguinte os Fundos estão em queda sim vão continuar caindo sim eu vou deixar de investir não estou esperando uma queda maior Ou seja ainda teremos uma queda maior eu vou selecionar o que tem de bom comprar e ficar quieto parado recebendo os meus rendimentos então é hora de vender cara se você você quiser vender para entrar na renda fixa alguma coisa tudo bem se você quiser vender alguns fis para pegar eles mais barato Tudo bem se você tem tempo de ficar girando e tal senão o que que eu tô fazendo tô recebendo os meus rendimentos e vou comprar cotas mais baratas com esses rendimentos Então para mim não é hora de vender na carteira do canal eu tenho fiz no Positivo mas tem vários Fundos no negativo mas uma forma de olhar também é essa daqui tá vendo esse móvel vou imaginar que ele fosse meu e fosse alugado para alguém é meu essee imóvel aqui eu aluguei tô recebendo r$ 5. 000 por mês de aluguel o preço do imóvel Caiu um pouquinho eu vou vender ou vou continuar recebendo meus 5.

000 e de repente vou até aproveitar o momento de queda dos imóveis para comprar mais Imóveis então a minha cabeça é a seguinte os Fundos que eu tenho em grande parte aqui a maioria não mudou nada os fundamentos de cada um se mudar é outra história como eu tô recebendo os mesmos dividendos praticamente eu vou comprar mais cotas mais baratas é uma parada óbvia eu não vou ficar vendendo o meu imóvel e comprando de volta se eu tô recebendo ali o meu aluguel direitinho isso eu tô explicando a grosso modo rapidamente para não bagunçar o vídeo tá então eu tenho alguns Fundos muito no prejuízo e eu vou falar sobre alguns aqui que estão no negativo mas que já me pagaram ótimos dividendos começando pelo MX rf11 o nosso famoso fundo de troco da Carteira do canal E por incrível que pareça mesmo ele tendo caído Ele ainda está acima do seu preço justo preço sobre valor patrimonial 1. 02 nos últimos 12 meses pagou mais de 12% de dividendos boa parte do fundo tá na parte Imobiliária Residencial também tem varejo alimentício Shopping varejo é um fundo de papel então no longo prazo ele já tem os seus vencimentos mas eu já falei várias vezes com vocês aqui que fundo de papel é diferente de fundo de tijolo A análise tem que ser muito criteriosa tem que ter um bom gestor um bom administrador não pode ter rolo no passado não pode ter muita concentração todos os grandes Fundos que nós viemos problemas pagavam muito Y Mas tinha uma concentração absurda e por isso eu não investi nos fundos teve até gente me acusando aqui em 2021 Olha como tempo passado 2021 Poxa ela não tá recebendo dinheiro para não falar do fundo tal falei Não é que eu não gosto mesmo acho perigoso aí o fundo depois deu merda ah é verdade Deu Merda tal então cuidado com fundo de papel tem que analisar muito bem baixa o relatório vai olhar direitinho para não dar problema tá ainda olhando aqui o fundo a gente tem que ver que muitos Fundos ainda tem outros Fundos é importante que você entenda e as operações você pode olhar no relatório tem lá o juro que tá pagando o prazo relativo a quais Imóveis quais Cris todas as operações você vai olhar no relatório do fundo ele fechou na mínima do ano saiu inclusive uma matéria falando sobre isso explicou a queda nos dividendos os endos caíram isso tem a ver com o impacto relevante de uma operação também tá no relatório do fundo mesmo assim ele tá pagando mais de 0,90 no último mês e acima de 12% no ano depois nós temos o xpin 11 que que é esse fundo é um fundo Industrial Mais especificamente o segmento Logístico quando a gente vai olhar em que parte que ele tá locado ele tem quase 50. 000 cotistas tá bem abaixo do seu preço so valor patrimonial estamos de olho e tem uma vacância aqui que tem que ficar de olho para não dar problema pagou nos últimos 12 meses um pouco mais de 10% os contratos são em sua maioria típicos eu prefiro atípicos para esse tipo de fundo 98% do investimento está em imóveis depois nós temos 08 de cotas e outros fis os segmentos são automotivo comércio varegista alimentos Você pode até olhar os locatários ó Centauro natural One são os mais conhecidos aqui Polishop também mas tá com problema e é corrigido pela inflação ao longo do tempo você vai ter a reposição da inflação 91% dos contratos vencendo depois de 2026 tem uma certa tranquilidade óbvio que se esses caras quiserem continuar aqui no fundo alguns ativos para quem não entende o que que é esse tipo de fundo são esses galpões aqui que as empresas usam de depósito Central logística e até como indústria mesmo algumas indústrias se estabelecem em Galpão assim e ele vendeu alguns imóveis totalizando uma certa receita um lucro pro fundo tá ele ainda liderou alta depois que ele vendeu essa parte esses 94.

4 milhões Mas tem que tomar cuidado eu não gosto que no fundo vende distribui eu prefiro quando ele recompra imóvel e o Wild no mês foi de 0. 84 e mais de 10% nos últimos 12 meses tô passando rápido pra gente falar um pouquinho sobre cada um depois eu posso falar até no vídeo da carteira mas basicamente você estão vendo o seguinte nada tá mudando em cada fundo óbvio que vai ter uma história triste aqui e outra ali porque a economia do Brasil não tá indo muito bem mas a queda das cotas está vindo muito mais por uma pressão da celic do que por um problema estrutural aqui esquece os fiados eu tô falando dos fundos imobiliários depois nós temos o cvbi11 também um fundo do segmento de recebíveis papel quase 100. 000 cotistas quase 50 Cris abaixo do seu valor patrimô O que é uma boa notícia são diversos segmentos Mais especificamente 10 segmentos como varejo Shopping loteamento multipropriedade que eu não gosto muito e ainda bem que não é um valor absurdo e tem a correção pelo IPCA é importante que a gente tenha essa correção pel IPCA para ter uma reposição da inflação ah mas os os fundos imobiliários não tem uma reposição da inflação quais fundos eu não tô aqui investindo no ifix eu tô investindo em Fundos específicos a minha carteira não tem nada a ver com a do ifix nem a sua deveria ter Cada pessoa tem que ter a própria carteira lá no relatório você pode ver cada cria o vencimento se tá sendo pago se não tá sendo Por isso que eu digo que em relação a fundo de papel você tem que dar uma olhadinha no relatório e pagou quase 1% no último mês quem tem provavelmente não tá reclamando depois nós temos o hgbs11 diferente dos últimos Fundos que a gente falou porque é do segmento de Shopping quase 20 shoppings distribuídos em seis estados uma vacância pequ O que é normal nesse segmento e também tá abaixo do seu preço justo preço a valor patrimonial 0,89 as vendas não estão ruins esse ano então de novo por que que os fundos de shopping estão caindo se as vendas não estão assim o negócio péssimo horrível caindo para porque as cotas estão caindo não pelas vendas não por cada segmento as cotas estão caindo porque a celic tá subindo e a previsão de que ela suba mais ainda então o pessoal já antecipa as vendas muita gente a gente antecipou já as vendas para comprar lá na frente quase 80% em imóveis o resto em outros fis mas são shoppings muito interessante 87% desses shoppings em São Paulo e não necessariamente o fundo vai ter todo shopping tá sen não é uma coisa que aconteça sempre no caso de fundos de shoppings eu não preciso mostrar muito aqui quais são os ativos são shoppings como esse Jardim Sul é muito fácil de você entender pagou 1,60 por cota em outubro e e também está acima de 0,80 a gente tá vendo aí uma virada muitos Fundos já pagando acima de 0,80 0,90 já que a cota caiu por último aqui dos Fundos que eu vou falar temos o hfof 11 é um fundo de fundos valor de mercado de 1.

59 bilhão mais de 70. 000 cotistas está abaixo do seu preço justo na parte da Estratégia ele tem renda ganho de capital e renda e ganho então uma estratégia interessante ele vai comprar fundo nos vender com lucro e também ganhar parte da renda se você quiser dar uma olhada na participação dos fis nós temos no máximo 12.