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Agora sim Boa tarde pessoal eu sou a Danila sou diretora jurídica da abra Inc que é a Associação Brasileira das incorporadoras imobiliárias e hoje a gente tá aqui e para falar do lançamento da cartilha o novo Marco Geral das garantias e a sua aplicação pro mercado imobiliário esse trabalho foi desenvolvido pela equipe do Dr Bernardo kesi eh com revisão do Dr Melin Chalu e também do advogado Vittor Miranda da nossa associada Pacaembu e também membro do comitê jurídico da abinc e todo o material da cartilha tá disponível para vocês no link do YouTube eh a

lei do Marco Geral de garantias Ela veio do pl 4188 de21 e quando aprovado em 2023 ganhou o número 14711 eh tanto as as discussões sobre essa lei quanto da MP 1085 que tratou da modernização dos cartórios ela foi muito importante para unir um grupo de e de entidades do setor eh que atualmente se reúnem periodicamente para discutir esses assuntos e essa cartilha ela também não foi desenvolvida sozinha muitas vezes a gente teve discussões com a bcip com a Cebi com o iri e com o com o Rib e a quem eu já agradeço aqui

todas as contribuições eh a nossa intenção a princípio lá atrás foi lançar a cartilha logo na sequência da Lei só que a gente percebeu que ainda faltava amadurecer ali alguns conceitos e trabalhamos em algumas regulamentações para poder trazer o material mais explicado já Talvez os professores aqui vão vão conseguir passar melhor do que eu a complexidade de de alguns temas que a gente debateu eu quero agradecer também as associadas da Brain que hoje são 76 empresas em três estados que proporciona que a gente faça esse trabalho ao comitê jurídico que nos permite fazer isso sabendo

da importância do tema eh ao Vladimir e ao Cícero que sempre são combatentes nossos no Congresso Nacional em especial para esse trabalho Quero agradecer o Bernardo e toda a equipe do k ados o Gabriel e Gabriel Souza o Daniel Ribeiro a Larissa Ribeiro Ana Carolina Abreu e o Carlos Olivo que trabalharam bastante todo esse semestre com bastante correria para entregar esse material que ficou muito lindo para vocês bom para apresentar a cartila trago aqui Professor Bernardo Ki que é advogado professor e coordenador da pós--graduação de direito e gestão Imobiliária da Faculdade Baiana de Direito também

coordenador do Fórum de desenvolvimento imobiliário a qual abre que participa com essas entidades que eu falei para vocês agora a pouco Dr Melin Chalu foi autor das obras que deram origem aos anteprojetos da lei de alienação fiduciária de bens Imóveis e de patrimônio de afetação e esse é um ano que o Dr M me lembrou hoje de manhã super importante pro setor porque eh em 2024 a lei de incorporações completa 60 anos e a lei do patrimônio de afetação completa 30 anos e agora eu vou passar a palavra pro Dr Bernardo k que amanhã também

é aniversariante mas eu não vou falar quantos anos Boa tarde pessoal boa tarde Danila Boa tarde Melin Boa tarde a todos que estão em casa é um encontro muito importante fruto de um trabalho longo de padronização da Cap 711 para o setor Imobiliário para os empreendimentos imobiliários e obviamente registramos aqui a nossa satisfação alegria em estar com o grande advogado juristo Mel Chalu nosso amigo bem bem-vindo também Melin honra estar aqui com você Ah para mim também é um grande prazer e uma grande honra Danila de ter podido contribuir eh de alguma maneira com esse

trabalho que é da maior importância e a Danila tem toda a razão quando diz sabe Bernardo que a a gente usou um pouco mais de tempo para fazer a cartilha porque vocês verão e vocês já os que já conhecem sabem disso a lei 14701 11 ela Ela traz múltiplos assuntos e de temas envolvendo temas da maior complexidade de maneira que isso deu margem a que nós debatemos antes com muito cuidado com muita atenção sobre os efeitos e para todo o mercado e para toda a sociedade das disposições nela contidas ex a 14711 ela foi fruto

de um trabalho de muitos anos de acompanhamento nos debat Bates iniciais né mel lá em 2020 naquela minuta de 65 folhas única e depois no PL 4138 que foi fruto ainda depois do mk4 E5 né e o pl41 38 fo fruto do mk4 e e foi aí resultado de um processo de muitos atores sociais econômicos que queriam sim dinamizar o crédito no país na nossa apresentação hoje nós vamos passar por por aspectos importantes da alteração da da 14711 não só na lei da alienação fiduciária mas também em legislações Como chamamos no direito extravagante são as

legislações eh específicas que tratam de temas relacionados ao crédito ou ao desenvolvimento imobiliário eh da incorporação e também do loteamento a cartilha como a Danila colocou ela está já está disponível para quem tá acompanhando a nossa Live no link de descrição do vídeo e vamos passar também pela alienação fiduciária superveniente a extensão da F e da hipoteca as alterações da execução da hipoteca vamos falar de concurso de credores vamos falar do crédito quando o incorporador ele é tomador desse crédito o que que muda nessa relação com o credor financeiro para financiamento da obra por exemplo

e as alterações quando ele incorporador também é aquela pessoa que vai financiar a aquisição da unidade sem mesmo tempo vendedor e credor do saldo que fique remanescente para ele eh receber enquanto credor nessa relação da alienação fiduciária vamos falar também de inovações da ata notarial na relação de contrato a relação de incorporador con terrena e alguns outros elementos que vamos deixar de surpresa aqui para vocês e começamos com uma das principais alterações né Melin que é a alienação fiduciária interveniente essa alteração da 9514 ela realmente vai ser um dos principais elementos da lei 14711 para

garantir uma maior potencialidade de financiamento em relação a resolver aquele problema do Dead capital que é um imóvel de R 1 milhão deais ele já tem uma alienação fiduciária de 200.000 tem um potencial de financiamento de 800.000 e pelo regime anterior nada mais podia ser feito nesse imóvel agora poderá ser feito uma AF superveniente e para ouvir os contornos desse novo Instituto Vamos ouvir aqui nosso Melin xalu é alienação fiduci nós estamos falando aqui meus amigos num tomem bem resumido né elíptico até né quando a gente fala em alienação fiduciária superveniente nós estamos querendo falar

alienação fiduciária do direito de propriedade superveniente que o devedor fiduciante vier a adquirir quando eh quitar a dívida garantida pela pela propriedade fiduciária em curso cujo contrato esteja em curso eh trata-se de uma previsão legal contida no parágrafo Tero do artigo 1361 do Código Civil ali está previsto que a propriedade superveniente eh terá eficácia eh assim que se registrar o contrato no registro de imóveis eh essa previsão legal do Código Civil não tinha muita aplicação na prática dada a inexistência de uma Norma específica na lei de registros públicos ou na lei especial de alienação fiduciária

de bens Imóveis e nunca chegou a ser aqui ou ali eventualmente sim mas na verdade nunca chegou se objeto de registro no registro de imóveis e Isso evidentemente eh fazia com que aquele imóvel que estava garantindo a dívida eh por um contrato de alienação fiduciária constituído perante um banco por exemplo eh permanecesse inerte e somente vinculado àquela garantia durante todo o curso do contrato eh enquanto o devedor ia amortizando A dívida é o caso por exemplo de uma de o empréstimo de R 1 milhão que ao longo de uns 7 8 anos por exemplo o

devedor amortizou R 700.000 ficou com uma dívida de R 300.000 e o imóvel vale R 1.300 por exemplo então há nele um potencial econômico por exemplo de R 1 milhão deais que não podia ser objeto de garantia enquanto ele não liquidasse a dívida daquela daquela garantia fiduciária e então Eh cuidou se na lei 14111 de incluir no artigo 22 da Lei eh 9514 eh alguns parágrafos para prever a possibilidade de registro da da da da alienação fiduciária da propriedade fiduciária que o adquirente viesse adquirir depois de liquidada a dívida Essa alineação fiduciária ela tem eficácia

condicionada em relação a sua executividade mas é como se fosse um lego né Melin Ele cola na alienação fiduciária Municipal E se sobrar dinheiro da execução aqui ele recebe a primeira alienação fiduciária como a gente chamou lá no fórum primais é sendo liquidada o credor da alienação fiduciária da propriedade superveniente passa a ser o único credor fiduciário e isso vai dar uma dinamização também pro mercado imobiliário é sem dúvida nenhuma porque é é comum no mercado das incorporações imobiliárias que eh o incorporador financie desculpe o banco financia 80% em regra do preço do imóvel de

R 1 milhão Dea por exemplo e o comprador Ah ainda não liquidou aquela entrada de 200.000 perante a Incorporadora mas ao celebrar com o banco a escritura de compra e venda com alienação fiduciária eh o banco o o incorporador que é o vendedor terá que dar quitação da do do seu crédito quanto à entrada e Ainda faltam digamos 130 R 20.000 ou r$ 1.000 para pagar e ele ficaria com esse saldo sem nenhuma garantia então neste momento em razão dessa possibilidade do registro imediato da alienação fiduciária da propriedade superveniente ele poderá registrar aquela alienação fiduciária

eh que entretanto só passará a ter eficácia depois de cancelada a alienação fiduciária primá como você diz que é aquela que foi constituída em favor do banco perfeito só para vocês terem noção o no setor do minha casa e minha vida que corresponde aí a um âmbito significativo do mercado imobiliário e também das associadas da Brain é muito comum que o sujeito adquirente Só tem aquele imóvel que tá sendo objeto da primeira aquisição dele né e muitas vezes o incorporador não tem mais nenhum outro imóvel do devedor para garantir o pagamento desse saldo devedor que

é 10 ou 20 10% do que ficou sem pagamento e infelizmente acaba sendo não raras às vezes que o adquirente devedor quando financia com a Caixa Econômica Federal acaba deixando de pagar ao credor eh dos 10% do da Promessa original que ele celebrou com o incorporador empreendedor Ou seja eu tenho um imóvel de R 500.000 eh desses 500.000 eu eu vou financiar com a caixa 450 e a garantia desses 50.000 Então as empresas elas podem já se amparar na cartilha para terem no fluxo na sua escala de produção contratual os instrumentos de garantia também desses

50.000 que poderão após o registro do contrato principal da caixa com o adquirente dos 450.000 ser objeto também de encaminhamento ao cartório de imóveis de modo que caso o adquirente se torne inadimplente da Caixa quando a caixa for Executar a alienação fiduciária sua deverá incluir também o débito do credor superveniente que era ali aquele incorporador empreendedor que vendeu o imóvel e precisa da garantia de pagamento do 50.000 esse esse crédito registrado na matrícula poderá ser objeto até de comercialização no mercado financeiro com uma antecipação de recebível também agora com alguma garantia que não era possível

e é obviamente que quando na hipótese de a o saldo ser liquidado com a Caixa Econômica ele vai ser o único credor fiduciário do eventual saldo que remec nessa relação originária melim é muito interessante e a gente precisa ter muito cuidado com a a discussão sobre anuência ou não do credor fiduciário primais isso Você levantou um tema muito interessante muito importante e isso porque no artigo 29 da Lei 9514 e dispõe que é o devedor fiduciante Pode ceder o seu direito aquisitivo eh mediante a interveniência e anuência do credor fiduciário e neste caso aqui não

é necessária essa docia por quê Porque trata-se da Constituição de uma garantia fiduciária de propriedade superveniente ou seja daquela propriedade que o devedor vier adquirir depois que concluir o pagamento da da garantia fiduciária primas eh mas o credor fiduciário da superveniente passa a ter aquele contrato passa a ter eh prioridade no registro de móveis em face de outros credores que eventualmente possam executar e penhorar e Pretender penhorar o direito aquisitivo do devedor fiduciante nesse caso uma vez que pode ser logo logo imediatamente após a assinatura do contrato com o o incorporador pode ser objeto de

penhora mas e previamente tem que ser respeitado o direito do credor fiduciário da propriedade superveniente eh nesse caso Bernardo na verdade o credor da superveniente tem que aguardar a quitação do da primeira né do do da garantia Prim para executar o seu crédito é claro que eh nada obsta e a Lei prever isto nada obsta A que se eventualmente o devedor eh da da da Caixa Econômica no exemplo que você deu né Eh viesse Tornada de ente e a caixa promover a execução o credor eh da superveniente receberá do produto do leilão o saldo que

restar isso é previsto expressamente na lei e independente diso o credor da superveniente poderá quitar a alienação o crédito objeto de alienação fiduciária primass e tornar-se credor dos dois créditos fiduciários atenção pessoal o Melin tá trazendo uma terceira possibilidade de uso do instrumento Essa é muito interessante também exatamente por quê Porque esse credor qu que a Incorporadora se quitar lá a dívida perante a ca Econômica ele se torna credor das duas eh garantias dos dois créditos garantidos por propriedade fiduciário e poderá dar por vencida antecipadamente as duas dívidas perfeito e aí ele pode promover a

execução independente do outro porque agora ele é credor único das duas garantias isso pode ser objeto de análise do setor de risco do crédito da Incorporadora em várias circunstâncias né salo devedor pequeno da primeira f em relação ao potencial do imóvel o saldo devedor dele credor superveniente ser relevante que ele pode ficar sem aquela única garantia né Eh interesse do mercado imobiliário na recompra do imóvel eh ainda que não haja êxito na no leilão ele ter ali uma segurança de que haverá demanda para revenda e possa restituir o valor do investimento inicial dele é Existem

várias opções is é e Exatamente são situações que são que que iam de ser examinadas diante da conjuntura em que ocorrer o evento que poderia justificar essa tomada de iniciativa né e e é importante ter Presidente também que a lei não esqueceu não se esqueceu da eventualidade de recuperação judicial porque nesse caso a lei ressalva que eh Mesmo não tendo ainda eficácia porque ela alienação fiduciária desculpe propriedade fiduciária da da superveniente ela só terá eficácia quando cancelada a dívida da da prima mas em caso de recuperação judicial ela também se beneficia daquela Extra concur idade

prevista na lei 11101 que é a lei de recuperação judicial e falência exatamente Então todo mundo em casa já tá se familiarizando essa altura a alienação fiduciária primais é aquela que consta no R2 da matrícula como a alienação fiduciária que a gente conhece todos os efeitos a superveniente vai ali como R3 por exemplo ela é superveniente a Aquela primaz que está primordialmente ou ou primase registrada na matrícula E o que o tá colocando é que todas os todos os benefícios que cumprimentam a alienação fiduciária primis com relação aquela blindagem da relação entre devedor e credor

ante a outros débitos do devedor que pudessem ou possam recair sobre esse imóvel são também iguais igualmente presenciados na relação do crédito do credor da alienação fiduciária superveniente com esse devedor eh que tá sendo objeto desse registro ou seja as penhoras eh a as questões que possam ser objeto ali de constrição judicial deverão aguardar a resolução desta relação da alienação fiduciária primais e também da superveniente para depois ter o seu seu débito eh seu crédito satisfeito e o que eu dizia sobre anuência melinha é que era a discussão que tivemos muito também no Fórum de

desenvolvimento Ah sim se eh era necessário ou não para o registro para o contrato e para o registro da alienação fiduciária superveniente ou da propriedade superveniente eh que o credor primais desse anuência a essa relação é é uma questão que tem suscitado alguns questionamentos É verdade e mas olha na minha opinião na minha interpretação ainda não foi colocado em prática Mas na minha interpretação Não há necessidade de anuência por quê Porque Exatamente porque ela não tem eficácia e não somente perante terceiros como também perante o o credor da da primeira do Primeiro Registro de ação

judiciária da prima que no seu exemplo foi a Caixa Econômica então não há razão não há motivo para que eh o credor primaz eh vede a contratação de alienação fiduciária da propriedade superveniente isso no meu modo de ver poderia ser qualificada como uma cláusula abusiva por quê Porque a superveniente não traz nenhum prejuízo ao credor primá nem compromete a execução do credor primá ele pode executar plenamente a sua garantia e o credor da superveniente terá direito apenas ao que eventualmente sobrar da remata exato nada prejudicará o direito do credor primais a a existência de uma

alienação fiduciária superveniente e todo o setor tem defendido a inclusive em alinhamento com a própria bcip sim sim que eh qualquer cláusula dessa natureza por não haver previsão legal e por se tratar de direito real Deva ser desconsiderado por se trataria de uma inovação contratual sobre a característica do direito real é e é interessante vou puxar aqui apenas prefixo de raciocínio e e do debate né Eh não tem nenhuma previsão legal como você bem disse eh você teria por analogia a aquela disposição do Código Civil que que que que admite a Constituição de novas hipotecas

ou de venda do imóvel hipotecado e que a cláusula de que que vedasse isso poderia eventualmente que que é vedado impedir essa alienação do imóvel hipotecado ou constitução de novas garantias sobre m hipotecado podendo entretanto o credor da hipoteca declarar vencida antecipadamente a dívida Ora se assim é no caso de o credor com alienação fiduciária primaz eh tem a faculdade de executar antecipadamente a dívida E se fizer essa execução e a excussão do bem terá que entregar ao credor da garantido por superveniente o saldo que restado do leilão então é acho esse ponto interessante e

e e acho que eh no caso da alação fiduciária a eh a h de se pensar de se seria se aplicável né porque é se por analogia por analogia eu eu particularmente Melin Espero que não espero que na verdade quando a gente se volta para o o Conselho Nacional de Justiça pedindo regulamentação de alguns pontos específicos da lei né esse consultou expressamente que é proibida a devolução do título durante a existência de cláusula de anuência né por essa lógica que entramos exatamente e e pegando esse gancho já entrando aqui em outro tema porque a gente

tem uma hora e pouca para dar conta aí desse sobrevoo dos temas que a cartilha se debruçou ao longo desses seis meses que foi muito tempo de debate né a Danila tá aqui balançando a cabeça hoje são 16 graus aqui em São Paulo Melin gentilmente né Fran veio do Rio de Janeiro Aliás o Melin sempre Merece todas as as palmas do mundo né veio gentilmente do Rio de Janeiro obrigado para poder fazer ao vivo aqui com a gente estava todo mundo já enjoado um pouquinho do do do formato tradicional de webinar E aí abraim que

Parabéns viabilizou essa gravação do estúdio em tempo real e que de fato deixa mais dinâmico e e a gente dentro desse aspecto todos esses meses debatendo as possibilidades nos surgiu também eh questionamentos das associadas na dinâmica de eu ter eh um imóvel financiado em hipoteca e e agora fazer algum sentido a a Incorporadora e alienar esse móvel ainda hipotecado e por meio de uma garantia de elação fiduciária porque passa a existir um microssistema eh registral imobiliário financeiro que faz sentido as obrigações de hipoteca e alienação fiduciária conviverem antes não fazia nenhum né Melin é eh

primeiro que não é possível nós fazermos uma alienação Ária para depois uma hipoteca continua não sendo possível porque a hipoteca é dar em garantia bem próprio e quando eu dou a alienação fiduciária eh e em garantia a outra pessoa né que é a propriedade fiduciária por objeto dessa relação da da F eu não tenho mais a disponibilidade para fazer uma hipoteca em seguida mas a recíproca é o contrário eh sim eu poderia ter um imóvel pacado que continua na minha disponibilidade e fazer uma alienação fiduciária E aí com a existência do artigo 10º passa a

ter alguma razoabilidade no incorporador fazer o contrato de venda da alação fiduciária inclusive arrecadar fundos para quitar a hipoteca eh que já esteja registrado na matrícula E também eu obviamente não poderei Executar a alineação fiduciária até que eu quite a minha hipoteca porque o o credor hipotecário é definido na 14711 como aquele da relação e mais antiga registrada na matrícula ele que terá a capacidade de executar ou não eh o bem e muito se falou Melin já até pegando um ponto lá já que a gente tá falando de hipoteca da Inovação da 14711 da hipoteca

extrajudicial da execução extrajudicial Ah sim sim a execução extrajudicial foi uma não vou dizer que foi uma inovação porque a execução extrajudicial de hipoteca já existia no direito brasileiro regulado pelo decreto lei número 70 de 1966 eh era um um um procedimento que já cuja cuja constitucionalidade até já tinha sido já foi reconhecida pelo Supremo Tribunal Federal eh mas a aquele procedimento era um procedimento que estava um pouco defasado em relação à atualidade do direito e dos negócios e por outro lado ao longo de 20 e tantos anos duas mais de du duas décadas e

meia eh a aplicação prática da alienação fiduciária e aplicação prática do do dos financiamentos como garantia fiduciária e com execução extrajudicial coordenada e presidida pelo oficial do registro de imóveis demonstrou uma eficiência incomparável em relação a qualquer tipo de procedimento extrajudicial de execução e de excussão da dívida né é um sucesso absoluto esse procedimento da eh estabelecido pela lei 9514 então para aperfeiçoar a o procedimento de execução hipotecária e também para abrir mais uma perspectiva de novo aproveitamento ou reaproveitamento da garantia hipotecária cogitou-se e como veio a ser efetivamente regulado pelo artigo 9º da lei

14711 a execução hipotecária extrajudicial e o que se fez a lei então Eh adotou para a execução eh hipotecária extrajudicial Eh mais ou menos o mesmo eixo da execução extrajudicial da do crédito fiduciário o que simplificou demais inclusive eh por exemplo reduziu o custo da execução hipotecária extrajudicial que lá no decreto lei 70 havia um custo de 5% devido a um agente fiduciário que coordenaria a execução neste novo caso não por quê Porque a execução é feita diretamente no registro de móveis mediante um procedimento eu não vou me me alongar aqui mas um procedimento muito

semelhante ao da a execução fiduciária áa e O interessante é que a execução da hipoteca de maneira extrajudicial também será mais barata não só em relação ao decreto lei 70 de 66 como também em relação à própria F né Melin porque o exequente credor ele não precisará mais consolidar a propriedade pagando o ITBI incidente sobre aquela questão ele vai fazer a execução de uma maneira dinâmica ali no final se não tiver um arrematante ele pode ficar com bem ou pode vender para outra pessoa até 180 dias então de fato eh e Interessante foi também a

Inovação de que a remata eh objeto da do leilão vai ser escriturada por uma ata notarial que vai ser objeto do da transferência eh da propriedade no cartório de imóveis e ainda tem uma pergunta aqui do Bruno sobre essa questão que eu já vou falar sobre os custos disso já trago a pergunta do Bruno mas Melin foi importante você mencionar o decreto lei 0 de 66 porque também nos debruçamos sobre isso tanto no Fórum de desenvolvimento imobiliário como também eh no âmbito do registro de imóveis né E aí falo por mim junto com os registradores

que debatemos esse tema para reforçar que é plenamente exequível Todo O Rol de contratos do Decreto Lei 70 de 66 ainda também né então a 14711 ela convive para novos contratos esses novos contratos de hipoteca precisam ter uma cláusula expressa para serem exequíveis eh no âmbito extrajudicial Isso é uma condição que entrou no na fase do congresso né não conou na minuta que construímos isso exatamente e isso é muito importante né chamar atenção Para isso porque é preciso que o contrato preveja a possibilidade de execução extrajudicial da hipoteca com base na lei 14711 com certeza

Lembrando que contrato a gente quer dizer contrato particular ou sobre a forma solene eh já que a hipoteca segue a forma de regra pública né e salvo quando se trate das instituições financeiras etc eh o Bruno ele traz Ah mas antes de falar de Bruno do Bruno a gente tem uma uma uma questão interessante que apesar dos contratos do Decreto Lei 70 de 66 eles não terem obviamente a cláusula do artigo 9º da 14711 Eles já traziam anteriormente um rito específico de execução extrajudicial a concordância das partes na execução extrajudicial e aquele crédito poderá ser

eh executado sob a forma da 14711 sem necessariamente haver um aditivo contratual é como se assim espera e também no caso dos registadores de móveis Houve essa padronização por meio de nota técnica que está disponível no site do registro de imóveis do Brasil e o Bruno pergunta qual seria o custo de eu registrar né Eh essa alienação fiduciária superveniente seria sobre valor do imóvel ou seria sobre o valor da dívida essa essa resposta ela varia de acordo com a tabela de emolumentos de cada estado mas em linhas Gerais pelo que eu levantei também pelo que

levantamos costuma recair sobre o valor da dívida e não sobre o valor do imóvel tal qual acontece na alação fiduciária inclusive alienação fiduciária é que na no caso da alienação fiduciária existe também uma compra e venda E aí são são dois atos né autônomos ou da garantia ou da compra venda da liação fiduciária é só garantia né Melina é exatamente e e dentro do nosso roteirinho aqui temos uma inovação também muito muito relevante que é o agente de garantias esse novo sujeito que reunirá aí uma substituição processual porque ele vai agir em nome de do

credor processualmente ou extra processualmente para resgatar os créditos eh do negócio então ele vai poder entrar em juízo numa ação de execução Com base no contrato ali do do compromisso de compra-venda etc ou obviamente da do da compra-venda com alação judiciária vai poder fazer eh as os atos processuais né considerando que ele por algum motivo não quis fazer a execução extrajudicial ou obviamente assumir todos os atos eh do extrajudicial no âmbito registral inclusive promover as intimações o requerimento de consolidação da propriedade a os leilões as Comunicações e os atos no cartório esse sujeito novo que

foi introduzido no código civil por meio da 14711 é uma inovação importante também para os incorporadores e loteadores que poderão ter à sua disposição eh empresas que possam prestar esse serviço e dar agilidade com especialidade na recuperação do crédito é uma figura interessante nãoé Melin para o o direito brasileiro é sem dúvida nenhuma é essa regulamentação ou essa ação Veio pela inclusão eh no no código civil do artigo 833 a eh Agora Eu Fiquei em dúvida se é 233 ou 253 a do Código Civil que tipifica o contrato de administração fiduciária de garantias eh Na

linguagem comum nós temos chamado sempre para simplificar como o contrato do agente de garantias não o agente de garantias é o sujeito do contrato eh de administração fiduciária de garantias isso é muito interessante porque este é um contrato de negócio fiduciário Este é um contrato de negócio fiduciário Bernardo que vem regulado no código civil eh de maneira expressa contrato fiduciário para gestão né Nós temos já no código na lei 914 na lei 4 4728 de 65 eh e no no no artigo 1361 e seguintes do Código Civil a alienação fiduciária e a propriedade fiduciária para

fins de garantia eh para fins de gestão eh eu tenho a impressão que esta é a primeira vez que surge no código civil a previsão legal de um contrato de atribuição fiduciária para fins de gestão por quê Porque o agente fiduciário para cumprir todos esses deveres que o Bernardo mencionou de fazer efetivar a cobrança eh emitir intimações promover intimação eh a execução receber o crédito promover leilão etc ele eh faz em nome próprio ele faz em nome próprio como um titular fiduciário do direito de crédito e do direito de garantia e a é interessante observar

também que neste nesta regulamentação num dos parágrafos do artigo 853 é 853 a do Código Civil eh prevê que o o produto da cobrança que o agente de garantia receber ficará submetido a um patrimônio de afetação durante um prazo de 6 meses Esse é um dispositivo que poderá gerar alguma controvérsia por no meu modo de ver na minha interpretação ele deveria permanecer sobre patrimônio de afetação até que o agente fiduciário o agente fiduciário entregue essa quantia ao seu titular que é o credor hipotecário ou fiduciário que seja eh titular receber essa quantia porque senão ela

deixando de entrar deixando de ficar protegida blindada num patrimônio de afetação ela passaria ao patrimônio do agente de garantia O que é uma exorbitância em relação à natureza fiduciária desse contrato entende quer dizer aí há uma particularidade que talvez até mereça eh uma alteração Legislativa e eu imagino que na interpretação do Judiciário haverá de ser reconhecido que esse patrimônio Continuará afetado até que se entregue os recursos ao credor fiduciário perfeito acho que você tem razão é necessária uma interpretação finalística porque o objetivo é dar a proteção e efetividade ao crédito exatamente então uma outra interpretação

não seria possível aliás eh nos últimos anos eu tive a alegria de participar de tantas reuniões com Melin tivemos né Danila desde 2020 Você se lembra plena pandemia a gente discutindo o texto é um pouco feliz obviamente é engrandecedor a gente vê o resultado de tanto trabalho discussão de Norma mas também é um pouco desafiador ver como como o processo legislativo é absolutamente autônomo de fazer alterações no texto né Melin e a gente tem que lidar com isso em relação ao processo final é e nesse ponto aí é um outro aspecto interessante também que que

foi muito combatido até eh durante a tramitação do projeto que era existia a previsão lá no projeto inicial de que o agente de garantias era um agente de garantias contratado pelo devedor então uma boa parte da doutrina entre ele Eu também fiz artigo junto com o Carlos Alberto Gabi por exemplo eh no sentido de que isso seria uma aberração eh tendo em vista que o agente de garantias em regra ele é contratado para proteger o crédito como você disse né E para dar dinamismo ao crédito e não para proteger o interesse do devedor mas na

tramitação do projeto isso foi afastado mas no contrato de administração de crédito do contrato de administração fiduciária de crédito que ingressou no artigo 853 a Código Civil tem o parágrafo sétimo que prevê que o agente de garantias poderá também prestar serviço ao devedor o que eu acho incompatível com a natureza do cont muito incompatível estranho essa parte da lei que o a gente garantias vai poder inclusive ofertar o crédito é então fica um pouco estranho o que é interessante observar também é que o parágrafo oitavo eu até anotei aqui para não esquecer o diz que

ele poderá assinar Esse contrato com o devedor desde que de boa fé aí dá para perguntar e os outros ele não precisa de boa fé os outros contratos não precisa de boa fé só este né e ficou um pouco estranha essa regulamentação aí mas enfim foi um grande avanço a inclusão desse contrato eh fiduciário no código civil contrato eh fiduciário para fins de gestão de crédito isso pode dar um dinamismo muito no âmbito das incorporações imobiliárias exato e algumas pessoas perguntam pode ser escritório de advocacia nenhum óbice que o o agente de garantia possa ser

também escritório de advocacia ou empresas especializadas em recuperação de crédito que também obviamente ao atuar no âmbito judicial contratem eh advogados eh nós temos uma outra inovação muito importante que é uma alteração aparentemente Simples mas de grande feito no inciso 1 do artigo 24 da lei da alienação fiduciária da lei 9514 que mudou a redação dos requisitos desse contrato de af e passou a prever a possibilidade de se fixar valor máximo ou valor estimável melim como é que isso tem esse efeito com como é que você vê dentro dessa dinâmica essa alteração ah eh eu

vejo com com muito otimismo porque essa era uma questão muito debatida na doutrina e também era muito debatida no no no judiciário mas a jurisprudência já reconhecia que era possível por quê eh o que nós estamos falando e de por exemplo de dívida futura né dívida futura que ainda não se sabe o seu quanto o seu montante final eh havia uma dificuldade de se contratar uma garantia em relação a uma dívida futura ainda não fixada ainda não estimada eh E então se discutia mas era reconhecido no judiciário essa possibilidade já existia em relação a algumas

outras garantias reais como é o caso por exemplo do penhor né já era reconhecido Então interpretava-se por analogia mas a na alienação fiduciária não estava previsto de maneira expressa previa-se apenas que do contrato deverá constar o valor da dívida agora não agora pode constar o valor da dívida ou seu Valor estimado ou seu valor máximo e com isso então se pode se se dá mais segurança jurídica a contratação de alienação fiduciária em garantia de dívida por exemplo de crédito rotativo né em que vai se eh acrescentando outros créditos a um contrato existente a um contrato

mãe um contrato básico né E vão se somando dívidas de maneira que não é eh não fica limitado a um certo valor essa essa dívida garantida por outro lado também as situações e no campo das incorporações imobiliárias não é incomum pelo contrário até é comum eh a haver obrigações que ainda não não tem o seu valor fixado como por exemplo obrigação de construir dentro de um certo prazo e de entregar dentro de um certo prazo né eh ou de entregar um determin apartamento dentro de certo prazo e ou então pagar o valor correspondente então aí

você tem neste caso também em relação a uma obrigação de fazer né uma obrigação e uma dívida que não está quantificada ainda então esse inciso primeiro do artigo 24 cobre também esta situação engraçado uma frase alterada D conta de tanta coisa com relação à coerência de fato a lei que estabelece os contratos guarda-chuva já estava trazendo uma certa incompatibilidade daquela daquela redação do inciso um e na dinâmica Imobiliária o que a cartilha procurou apontar foram alguns exemplos de utilização que o milin trouxe sobre a alienação fiduciária como garantia eh de um contrato de uma obrigação

de um contrato que Estabeleça eh essa eh obrigação de fazer que tenha por sua vez uma um potencial de repercussão pecuniária então a gente passa a ter aí na dinâmica da incorporação a obrigação das garantias e contragarantias eh Pode ser que uma relação com terrena a gente possa fazer um em um terreno específico uma alienação fiduciária referente à obrigação de concluir a obra se Estabeleça o valor indenizatório que seria E aí se consegue se consiga registrar isso no num cartório e agora também a gente pode Acabei de fazer eh na semana passada um contrato eh

dentro de uma de um de uma organograma ali de um uma espécie de jo ventry né não não formalmente jo ventry mas um um grupo societário que estava se unindo a outro e havia obrigações eh mútuas né E algumas delas estão para serem garantidas por alienação fiduciária coisa que seria impens porque eram obrigações da relação que seria necessária ser estabelecida para o desenvolvimento imobiliário depois vou te mostrar Menin ficou bacana E essa lógica que a gente trouxe na cartilha Uhum que é uma inovação fantástica porque dá mais dinamicidade ao Instituto que é hoje o mais

eficaz no Brasil para garantir e confere segurança jurídica a ambas as partes né o credor pode obter essa garantia com um Valor estimado porque ele vai ter certeza que quando ele vier reclamar em juízo isso não será questionado dizer menos um questionamento em juízo né perfeito a f precisa ter esse valor máximo ou estimado e ela pode fazer referência ao contrato principal que é fonte dessa obrigação e obviamente este contrato principal não vai a Registro ele pode ser interpartes também meus amigos tivemos várias alterações nação fiduciária sobre intimação blindagem patrimonial e o melim muito gentilmente

pediu para eu falar sobre isso porque é uma parte mais chata da lei que eu vou procurar prometo fazer de uma maneira mais leve temos muitas judicializaçao sobremaneira o crédito porque é necessário que haja segurança jurídica no crédito para que todo o sistema funcione quanto maior em segurança jurídica maior juros maior a consequência nefasta que existe em relação à fauldade de so ter crédito no Brasil todos sabemos e não não não não deixamos nunca de de não devemos deixar nunca de mencionar que o crédito imobiliário no Brasil girava em torno de 1% na época da

hipoteca hoje tá ali em 12 13% do PIB e essa revolução se chama alienação fiduciária então Eh por isso que está aqui com o pai da alienação fiduciária é tão importante porque realmente eh não existe crédito sem segurança e por isso a 14 711 se dedicou bastante a robustecer o processo de execução Um dos problemas que havia até a 14711 era eh um entendimento de que era necessário esgotar todos os meios de se intimar o devedor e nós infelizmente né Qualquer um de nós está sujeito a entrar numa situação de insolvência mas existem sujeitos que

são devedores contumazes com táticas sorrateiras de se e de enfim de contrair dívidas etc eh e e de judicializar e de causar e questões que não facilitem a vida nele nem do crédito e nem do do credor então o o o rol legal ele foi alterado para prever que ah basta ser feita a intimação no endereço do Contrato ou do imóvel essas duas intimações Elas serão suficientes para a promoção do edital o edital que será publicado ele será eh bastará para ele ser publicado por três vezes e assim ser seguida a execução da alação fiduciária

eh que se enviem intimações ao endereço do imóvel ou ao endereço do contrato uma outra questão Isso vai ser bastante importante uma outra questão que muito se falou é em relação a a presunção de lugar incerto não sabido Eh toda vez que o oficial puder atestar que ele se recusou a receber toda vez que o lugar for inacessível eh não houver porteiro para receber o que procou procurou ser compensado com uma obrigação de envio de e-mail para o devedor e por isso a importância de que todos os contratos novos possuam o e-mail das partes para

as comunicações eletrônicas porque a lei passa a Exigir não só no início da execução a o envio do e-mail antes de se caracterizar a necessidade do edital como também na fase ali dos Leilões é necessário que o credor envie um e-mail para o devedor que sempre terá aí a oportunidade de readquirir esse bem Ah em caráter de prioridade não se trata de preferência ou não se trata de eh uma circunstância de de exercício do que tinha até 3465 né melink que era quando ele tinha um direito unilateral sem pagar os custos que já estavam nessa

ordem mas sim a lei também assegura eh essa possibilidade de reaquisição a a qualquer tempo até o final do segundo leilão uma das inovações importantes também para os investidores do mercado imobiliário dos Leilões é a alteração do artigo 30 para preverem seu parágrafo que qualquer vício na execução não acarretará a nulidade do processo da alienação fiduciária a alienação fiduciária devee seguir rígida deve seguir firme e forte para o seu seu objetivo que é a retomada do crédito isso quer dizer que eh em qualquer vício ou potencial nulidade do processo eh o devedor ele não terá

direito à anulação do procedimento do processo e sim terá obviamente Perdas e Danos em Face daquele que devolveu o vício processual extrajudicial e salvo uma circunstância que é obviamente a nulidade da intimação no caso de nulidade de intimação o devedor terá sim direito a anular o processo por isso que recomendamos obviamente a quem for investir no mercado eh de leilões extrajudiciais consulte os autos administrativos no registo de imóveis para tomar sua própria conclusão sobre a coerência do processo de intimação se seguiu todo o rito executório que é definido na 14711 Essas são medidas que prometem

blindar bastante a alienação fiduciária não é Melinho sim isso aí é uma esse parágrafo único do artigo 30 é uma advertência muito importante para o credor conduzir o procedimento extrajudicial eh conduzir com todo o cuidado com o máximo cuidado e obser levar todo Rigor na efetivação da do da intimação do devedor e se não for possível a intimação pessoal que ele observe com todo o Rigor e e observe rigorosamente mesmo todos os procedimentos de intimação diligências quantas diligências forem necessárias Não importa quantas sejam se mais difícil ou menos difícil eh para que se efetive o

procedimento como rigorosamente está previsto na lei porque senão ele percorrerá todo o o o curso daquele procedimento com com os custos que existem e com o tempo que ele vai demandar para adiante o devedor conseguir anular o leilão né anular o leilão não anular o procedimento eh causando não só prejuízo ao credor como eventualmente a terceiro que venha a rematar né entre O Rol de alterações estão dois parágrafos que foram acrescidos ao artigo 27 que também são bastante importantes o objetivo da alação fici Ária é proteger o crédito assegurando o acesso ao direito da moradia

a universalização à casa própria que é o objetivo de todos os incorporadores loteadores todos os financiadores de imóveis garantir ao cidadão brasileiro que consiga ter acesso à casa própria não existe coisa que universaliza o crédito mais no Brasil do que a o uma coisa que universaliza a casa própria mais no Brasil do que a existência do crédito do que a acessibilidade do crédito e nesse ASO nós tivemos uma uma nova blindagem da alienação fiduciária que não é propriamente uma nova blindagem mas um reforço de texto que foi a previsão de que qualquer constrição judicial não

poderá obstar a execução da alienação fiduciária então indisponibilidades penhoras e quaisquer outros ah mandados judiciais não deverão interromper o processo de execução eh da lição fiduciária por logo em seguida Esse é o parágrafo 11º o parágrafo 12º do 27 vem explicar todos esses os judiciais e aqui eu falo de maneira Ampla eles recaem sobre o que sobeja do direito do devedor na relação da alação fiduciária quando eu eu recebo uma penhora trabalhista eh e eu sou devedor e eu tenho meu móvel objeto dessa penhora em elação fiduciária na verdade a peora recai sobre o de

meu direito enquanto fiduciante e não sobre o imóvel nem tão pouco sobre a parte que pertence à instituição financeira isso quer dizer que se eu perder o imóvel infelizmente Porque não houve adquirente na alienação fiduciária aquele credor não será oponível ao imóvel porque ele era em relação a mim devedor que acabei perdendo o imóvel na execução da alienação fiduciária isso já era lógica dacada 9 1514 mas foi necessário deixar isso ainda mais claro na redação do 11º mas ao mesmo tempo que a lei ela é clara incisiva com a mão esquerda ela contempla esses débitos

judiciais com a mão direita deixando claro que eles deverão ser incluídos na eh alienação fiduciária a ser executada na dívida da elação fiduciária na descrição ali que vem entre acessórios etc no artigo 27 eh deverá ser noticiado que existem débitos a serem pagos ã em verdade para que o credor em havendo montante a suficiente ele possa adimplir com esses débitos judiciais então num numa hipótese de R 1 milhão deais e a dívida do credor fiduciário ela é de 300.000 a remata foi de 600.000 existem 300.000 para serem pagos ali ao débito trabalhista de 100.000 e

o devedor fiduciante vai receber os 200.000 a grosso modo né sem entrar em mérito de atualizações e encargos da execução e já lhe passo a palavra Melin para você comentar esse ponto super importante e eu também queria que você trouxesse a sua visão sobre como é que fica o condomínio nessa questão que é um tema que tá sendo debatido agora na STJ Ah sim sim Bernardo Realmente você abordou um tema muito importante porque essa questão da da da da eventualidade de no curso de uma execução fiduciária o credor fiduciário está executando um um seu um

devedor fiduciante eh E então Eh requer promove perante o registro de móveis o requerimento o oficial entrega o requerimento de intimação o oficial busca a intimação e intima o devedor F para purgar a mora né ele não Purga a Mora ele não Purga a mora e no entanto vai e vai o credor fiduciário então requer ao oficial do registro de imóveis que promova a verbação da consolidação da propriedade em seu nome credor fiduciário Ou seja que passe a propriedade plena para o para ele credor fiduciário nesse caso não raras vezes acontece de eh nesse intervalo

ter surgido uma penhora em relação uma penhora do direito aquisitivo do devedor fiduciante em relação a uma dívida perante terceiros uma dívida trabalhista uma dívida relativa a qualquer obrigação que ele tenha contraído na vida comum dele então vem a a uma um requerimento de penhora e e feit fação de uma penhora ou Diferentemente sobrevém uma indisponibilidade decretada por um juiz ou decretada por uma autoridade administrativa eh quando ela é decretada por um juiz isso aí de qualquer maneira a existência dessa a existência dessa dessa indisponibilidade ou dessa constrição falando no sentido genérico ela vem eh

tem sido Considerada no no no no no no registro de móveis como um impedimento ao prosseguimento do procedimento extrajudicial com a consolidação da propriedade e com a realização do leilão salvo se o juiz que deu a ordem de indisponibilidade ou de penhora eh libere o oficial para dar prosseguimento nesse caso o credor fiduciário Então deveria ir ao juízo onde foi decretada a penhora ou em disponibilidade a apresentar o seu caso e requerer que o juiz determine o oficial do registro a dispensa a liberação para o prosseguimento do Da Da Da Da daquele procedimento com a

consolidação e o leilão do imóvel nesse caso eh havia muita dificuldade quando há e quando é em juízo não não há muito problema porque de um modo geral salvo aqui ou ali uma um um obstáculo eh os juízes de um modo geral compreendem obviamente e liberam por quê Porque o o o direito que esse credor que penhorou o terceiro credor que penhorou o direito aquisitivo o direito dele deixará de incidir sobre o direito aquisitivo e passará a incidir sobre o saldo Que por ventura restar do leilão daquele direito aquisitivo do devedor fiduciante essa essa é

esse é o conceito Essa é a dinâmica desse tipo de procedimento que agora veio a ser cons grado na lei eh isso auxilia muito os credores fiduciários sobretudo em situações em que a indisponibilidade não é decretada pelo juiz mas por uma autoridade administrativa que não raras vezes opõe mais dificuldade para liberar exigindo que o credor fiduciário ingressa em juízo contra a autoridade administrativa para obter a liberação concluindo o que você falou sobre essa situação da indisponibilidade ou penhora ou outra constução agora sobre a a a dívida correspondente a cotas de condomínio sobre o imóvel objeto

de alienação fiduciária está sob a afetação no STJ recente afetação afetação é do dia 18 uma decisão concluída no dia 18 de junho agora né de Junho passado que afetou sob o número o tema desculpa 12 66 a questão da possibilidade ou não de penhora do do direito de propriedade fiduciária de que é titular o credor fiduciário no caso de existência de uma execução do condomínio contra o devedor fiduciante nós sabemos que há H uma ou duas eh decisões do STJ dispondo que o credor judiciário poderia até ser citado para integrar o polo passivo da

execução do condomínio contra o devedor fiduciante é uma questão que tem sido objeto de uma grande controvérsia eh houve recentemente no dia 3 de junho na segunda sessão do STJ um amplo debate sobre a questão que foi convocado pela pelo relator de um desses recursos especiais o ministro Antônio Carlos Ferreira houve um amplo debate envolvendo se não me engano 12 Advogados representando umas 15 ou 16 entidades tanto do setor que representem cré credores fiduciários como também de instituições que representem credores condominiais e apresentadas as suas razões eh sobreveio Então essa afetação e vai ser submetida

então ao rito presum que seja próximamente submetido ao rito repetitivo para definir ess essa questão o argumento principal daqueles que entendem que o o crédito do condomínio eh pode gerar pode ensejar a penhora do direito do direito do credor ou seja do imóvel eh para que seja levado o imóvel a leilão e não apenas o direito aquisitivo do devedor está em que a dívida condominial é caracterizada como obrigação Porter obrigação própr terrem que nós sabemos é uma obrigação que ela é derivada de um direito real ela é vinculada a um direito real de que o

sujeito seja titular eh mas ela é caracterizada como obrigação próprio terreno na medida em que esse titular do direito real e Exerça a fruição daquele bem e na medida em que ele obt os benefícios correspondentes ao uso daquele bem ele é o devedor da obrigação própria ter eh no caso da alienação fiduciária do bem imóvel no caso da dívida condominial em relação à concorrência Entre esses dois direitos o direito de propriedade fiduciária de um lado do credor e o direito aquisitivo de outro lado do devedor fiduciante essa obrigação Tecnicamente observar do conceito da obrigação própria

terreno ela não pode ser atribuída ao credor fiduciário salvo Se ele vier a a obter a consolidação da propriedade e dar posse no seu nome por quê Porque ele enquanto credor fiduciário ele lhe é vedado verado o uso do imóvel lhe é vedada a apropriação do imóvel lhe é verdada a fruição do imóvel então o credor fiduciário eh enquanto credor fiduciário jamais pode obter e se apropriar dos benefícios da utilidade da coisa e exatamente com base nesse conceito da obrigação própria terrem que tanto a lei 9514 no artigo 27 parágrafo 8º quanto o código civil

no parágrafo único do artigo 1368 B prevê o desdobramento dessa obrigação entre um e outro são dois direitos reais concorrentes sobre o mesmo bem mas essa concorrência ela é Ela deve ser regulada por lei e ela é regulada no direito positivo brasileiro no meu modo de ver na minha interpretação corretamente por quê Porque prevê o parágrafo oavo que enquanto e o e o artigo 24 também da Lei 9514 prevê que a o devedor fiduciante é que responde pela dívida condominial enquanto adimplente e o credor fiduciário passará a ser obrigado eh pela dívida condominial a partir

do momento em que ele obtiver a consolidação da propriedade e for emitido na posse daquele imóvel Bernardo Essa é a regra que está essa é a composição dos direitos dos dois dos dois titulares de direitos reais sobre a mes mesma coisa que concorrem em diis sobre a mesma coisa um deles tendo a fruição e outro deles e a outro dele sendo proibida a fruição enquanto credor fiduciário isso faz todo sentido porque reforça a importância dação judiciária como universalizador do acesso ao crédito ex e ao mesmo tempo prestigia a natureza alimentar daquela comunidade condominial em relação

ao recebimento desse crédito nós estamos aqui na reta final já vamos discutir os últimos temas também nesses últimos minutos que temos passa rápido emel passa rápido Danilo mas a gente ainda vai falar alguns pontos e vamos também contemplar algumas dúvidas eh uma outra questão também bastante debatida é que nós agora temos os nos contratos a alienação fiduciária Residencial a alienação fiduciária não Residencial a a a 14 a 3465 em 2017 ela dividia os contratos residenciais e os residenciais de natureza da Minha Casa Minha Vida e agora nós temos novas regras são novos quesitos de execução

os contratos residenciais envolvem se você me permite Melin eh os contratos residenciais eles envolvem a o o perdão da dívida que ainda remec no não Residencial não a dívida ainda perman e nós temos diferença de lances mínimos em relação aos dois ritos O que é importante é que os novos contratos tenham essa previsão e já passo para Melin saber se ele quer comentar algum ponto da da AF Residencial e não Residencial mas nós tivemos aqui a pergunta da Bárbara que é uma questão também relevante para essa nova previsão em relação à intimação tem validade nos

contratos realizados antes da nova lei claramente sim é bom é muito importante a gente falar sobre o seguinte a temporalidade sim do direito né que foi o artigo que eu tava comentando com m mais cedo que escrevi na coletânia que fomos coautores eu Melin e outros autores eh muitos deles se debruçaram sobre essa lei nós tivemos na na temporalidade um exercício de reflexão sobre as alterações da 14 711 tudo que é procedimental vem de natureza processual tá ali a aplicação 14 15 do CPC tem natureza imediata Então as execuções fiduciárias dos contratos antigos elas já

vão se dar na forma da Lei mas tudo que é de natureza material tudo que é natureza de cálculo de saldo devedor e obviamente de remanescente de dívida não necessariamente porque nós temos na jurisprudência decisões em dois sentidos tanto de eficácia imediata na relação do direito material como também proteção do direito adquirido e do ato jurídico perfeito para manutenção dos das disposições do contrato isso porque Ah vai mudar realmente se a alienação fiduciária é não Residencial eh em relação ao Residencial para cálculo da dívida remanescente e das duas circunstâncias tanto do credor ficar um imóvel

como também do Lance ser inferior ao valor da dívida no segundo leilão Então essas são questões aí a serem pacificadas na jurisprudência em relação a saldo devedor mas em relação à intimação Vale Já sim para todas essas execuções e a Alessandra o pessoal ficou muito interessado aqui Melin por isso até que a cartilha se dedica Tanto à alian judiciária superveniente nessa relação de crédito de garantia na na escala com a Caixa Econômica Federal também Alessandra Pergunta no caso de associativo caixa a diferença da entrada 20 ou 10% da parcela que é justamente aquilo que é

pago que é avençado no início da relação ser pago independente do financiamento da Caixa pelo adquirente ela pergunta qual a melhor forma de formalizar isso e o incorporador após assinatura na caixa fica descoberto quando não efetua o pagamento eu estava em Minas Gerais há duas semanas e eu tava auxiliando a turma de uma empresa de lá eh um abraço a pessoal não sei se eu devo mencionar mas justamente eh questionando isso esse fluxo né Em que momento fica melhor na escala a gente eh poder assegurar que o adquirente vai assinar logo esse contrato também ou

Celebrar essa Escritura pública no caso eh eh o contato com a forma pública e aí já que o incorporador né né no regime atual ele é o o credor Então essa essa escritura ela deve entrar a assinatura eh essencialmente no âmbito do eh do do da assinatura do contrato Inicial né então você tem ali uma assinatura dos documentos e na assinatura dos documentos que são formalizados você pode já engatinhar ou pegar uma procuração em causa própria para Celebrar o instrumento a posterior pode ser também uma outra opção eh em que o credor eh fiduciário incorporador

possa Celebrar consigo em nome do devedor fiduciante a alienação fiduciária superveniente a posteriore isso vai variar de acordo com o rito do seu eh tapete de produtivo se você faz o processo 100% eletrônico Se é físico então Não Existe resposta certa mas é fato que as empresas estão se acomodando essa nova realidade Porque de fato passa a ser muito importante conveniente ter essa forma de garantia sobre esse saldo devedor que não entra no financiamento da Caixa E aí sim eu queria ouvir o melim sobre o comentário da divisão da alienação fiduciária em comercial eh no

caso em não Residencial e em Residencial mcia acho que vai ajudar Ah eu acho que sim porque na verdade esse essa é uma questão que até há muitos anos eu venho enfrentando no meu livro alienação fiduciária e venho propondo uma alteração Legislativa para distinguir e e proteger em relação à exoneração de responsabilidade pelo saldo remanescente se no segundo leilão não se alcançar o valor da dívida eu venho propugnando há muitos e muitos anos eh para que isso seja um benefício concedido exclusivamente a ao tomador do financiamento para compra da sua própria moradia ou para compra

ou construção da sua própria moradia não faz sentido exonerar a responsabilidade de pagamento de qualquer devedor que daqueles que que contratam que tomam financiamento para capital de giro para qualquer outra finalidade que não seja a compra da moradia na na tradição do direito brasileiro eh a dívida pela compra da moradia sempre mereceu um tratamento uma tutela especial o que é plenamente justificável no modo de ver de todos nós né mas na lei 9514 a a norma saiu de modo genérico de modo que beneficiava todo e qualquer devedor agora com a nova lei então isso foi

corrigido parcialmente e digo parcialmente porque ainda tem gerado interpretações divergentes quanto à aplicação na parte do crédito não Habitacional né Eh e agora ficou muito claro que no que tange ao ao crédito Habitacional e no segundo leilão se não se alcançar o valor da dívida o devedor fiduciante fica exonerado do pagamento do saldo do eventual saldo remanescente enquanto no crédito eh não destinado a fins de moradia do tomador eh no segundo lei não se não se alcançar o valor da dívida o devedor fiduciante Continuará responsável pelo Pag mento do saldo remanescente que poderá ser cobrado

cois desculpe poderá merecer o prosseguimento da execução na própria no próprio registro de imóveis extr judicialmente ou poderá o credor fiduciário optar por prosseguir em juízo cobrando aquele saldo remanescente e a lei agora ela ela é explícita no nesse aspecto ela foi positiva no interesse de proteção do crédito porque a lei prevê que será objeto de execução diferente do que acontece por exemplo ou acontecia e em relação ao crédito fiduciário de bem com garantia de bem móvel e infungível em que o credor eh precisaria ingressar com uma ação monitória para apurar o saldo remanescente É

verdade que eh os termos em que a lei definiu o modo de apurar este saldo remanescente é um pouco complexo de difícil compreensão e nesse ponto tem gerado alguma controvérsia né Eh por outro lado e há um aspecto que você não não levantou aí mas eu vou aproveitar também para falar que se refere a a a a nulidade do leilão quando se tratar de de venda ou desculpe arrematação ou venda por arrematação Claro a preço viu por preço viu isso por porque e no no Código Processo Civil como nós sabemos o Código Processo estabelece um

piso de 50% do valor da avaliação como preço que não será considerado vi preço razoável admissível abaixo de 50% o qu processo considera preço vi na lei 9514 não tinha nenhuma previsão sobre referencial que caracterize a remata como feita a preo Vil eh nós tínhamos feito uma proposição no sentido de que isso ficasse Claro não ficou bem claro na nova lei 9514 embora em relação aos créditos eh de destinação não Habitacional esteja previsto que o credor fiduciário a seu exclusivo critério pode aceitar valor inferior ao valor da dívida Desde que não inferior a 50% do

valor da avaliação E aí então começa a se questionar na doutrina E que valor de avaliação é este eh sustentando alguns dadores de respeito né que na na na 954 não há critrio de de realização de avaliação para execução e de fato não existe o que existe na 94 é a fixação pela lei de um valor a ser levado a leilão e esse no meu modo de ver na minha interpretação esse valor que a lei dispõe na 9514 E qual é esse valor é ou o valor previsto no contrato para fins de leilão do primeiro

leilão que é o valor que as partes indicaram para este fim com a respectiva revisão para o momento do leilão ou o valor de avaliação feita pela prefeitura para fins de cálculo do ITBI devido para a consolidação da propriedade que é uma realização da prefeitura feita em data próxima do leilão o que põe o o imóvel próximo do valor de mercado que é no interesse das duas partes do credor e do devedor esse critério estabelecido na lei é para para minha interpretação um critério de avaliação e por isso é que eu entendo que a aquela

previsão no parágrafo não me lembro qual é o parágrafo mas há um parágrafo do artigo 27 que trata da do leilão do imóvel não destinado a fins da moradia do devedor que prevê que o credor poderá aceitar um valor abaixo da dívida desde que não inferior a 50% da avaliação ao mencionar 50% O legislador da Lei 9514 está adotando o percentual o referencial do Código de Processo Civil e portanto no memó de ve estaria sim consagrando a possibilidade de ser eventualmente anulada ou considerada nula melhor dizendo por preço viu essa arrematação essa minha interpretação eh

foi acolhida recentemente acho que foi no início do mês de junho num acórdão do STJ relator o ministro Cueva eu não me lembro agora qual é o número do acórdão mas há um acórdão agora do mês de junho ou do mês de maio não sei ou final de Maio início de junho do STJ reconhecendo que na execução extrajudicial de uma dívida eh de um de um grupo Empresarial perante um fundo eh imobiliário eh que foi que resultou numa arrematação em valor correspondente a 35 ou 40% do valor da avaliação então o STJ considerou nula essa

arrematação com base nesses fundamentos que eu estou usando aqui agora é e e chamou atenção também no processo legislativo as as intervenções que foram feitas inclusive de determinado Player do do mercado financeiro que bagunçaram um pouquinho o que tinha sido previsto de Harmonia né É É ficou Mas entre mortos e feridos todos se salvaram porque a lei de fato é um capítulo importante na maturação do crédito imobiliário brasileiro tem um pois não eu não tenho me permite falar mais um aspecto uma modificação que foi importante também e que foi a a a regulamentação de um

procedimento de de excussão eh nas hipóteses em que o A dívida é garantida por dois ou mais Imóveis que era um problema que uma situação que gerava alguma divergência no judiciário até né Eh mas que a lei agora regulou disciplinou de maneira assim bem didática porque prevê a possibilidade sim primeiro claro né as partes sempre TM eh o direito de convencionar no contrato quando há dois ou mais bens Imóveis garantindo uma mesma dívida as partes podem por exemplo eh definir que para o imóvel a a o imóvel a vai cobrir 20% da dívida o imóvel

b 30% e o imóvel ser 50% ou então poderá prever que os imóveis serão todos eh levados a leilão em um único leilão em bloco em conjunto ou então eh poderá prever alguma outra alternativa no livre no Exercício do da da da Autonomia privada das partes contratantes eh mas agora a lei prevê que além dessas dessas modalidades de definição de critérios e com no Exercício da Autonomia privada eh se não houver essa convenção o o imóvel Pode ser ou os imóveis pode ser levados a leilões sucessivos E com isso ela ela propecia não só uma

Uma clareza uma transparência e maior segurança jurídica porque o credor leva a imóvel leve consolida a propriedade de um imóvel e o leva a leilão se o produto alcançado nesse imóvel for suficiente para pagar a totalidade da dívida os outros dois Imóveis serão liberados Independente de pagamento de TBI e de averbação na conção o que beneficia não só o credor que não desembolsou como também o devedor que ficou com imóvel com os outros Imóveis ou o outro imóvel sem ter também nenhum desembolso Sim essa execução sucessiva é uma inovação muito importante assim como a intimação

una que é uma inovação também que importante em que o credor em que ele utiliza uma alineação fiduciária mais de um imóvel com o mesmo contrato ele pode aplicar uma única intimação para todos né não sero necessário repetir essa intimação por mais de uma vez e quando nós tivermos em o mesmo cartório de imóveis mais de um imóvel garantido ele pode escolher executar simultaneamente no mesmo processo Eh esses Imóveis E aí também aplicar eh um dos aspectos dessa consequência o que o Melin trouxe agora com a execução sucessiva nós tivemos muitas alterações na lei inclusive

o concurso de de credores que é um aspecto procedimental quando tem mais de uma dívida registrada na matrícula garantida na matrícula eh nós temos outras questões também mas para finalizar é muito importante a gente ter em mente uma importantíssima alteração a lei trouxe uma inovação no artigo 7aad indo o artigo 7aa 8935 possibilitando que haja ata notarial para dar fé pública da implementação de circunstâncias do contrato da frustração de condições do contrato dentro da dinâmica Imobiliária dentro da dinâmica da incorporação do loteamento quantas vezes nós nos deparamos com a necessidade de infelizmente dar por rescindido

um compromisso de compra e venda por NAD implemento seja da relação com o adquirente final ou até com o terrena pela implementação de cláusulas que não tornem ali uma vez verificadas as suas circunstâncias viável o negócio eh terreno contaminado ã inviabilidade comercial Ah o do direns urbanístico indica não ser edificável um prédio naquela eh localidade né um passivo tributário muito significativo do vendedor que impeça a continuidade com segurança do empreendimento para que não haja caracterização de fraude execução tributária são inúmeras circunstâncias que costumam estar bem descritas no compromisso de compra venda e que até então

o contratante que gostaria de utilizar daquela faculdade estaria obrigado a recorrer ao um cartório para fazer fé pública da notificação mas não da ocorrência da circunstância com o novo Sea você deve instrumentalizar seus contratos para trazer circunstâncias bem Claras que possam ser verificadas por o notário e uma vez este notário procurado ele vai dar fé pública da resolução daquele Contrato ou da implementação de uma cláusula suspensiva para que se possa cobrar implementação ali de uma obrigação de fazer ou pecuniária essa circunstância vai ser lavada por ato notarial tem plena execu abilidade e também poderá ser

objeto até de cancelamento de um ato já praticado no cartório de imóveis conforme mencionam Sea ao artigo 221 da lei de registros públicos é alteração super importante a nossa cartilha também dedica alguns importantes parágrafos para explicar seu exemplo prático exemplos práticos na dinâmica da incorporação seja na relação com os adquirentes seja na relação com o terrena ou terrene iro meus amigos com esse sobrevoo quero deixar vocês aí eh com boa leitura um B desejo de boa leitura da cartilha que objetiva ajudar o setor eh com esse Grande Desafio e para passar a palavra aqui a

nossa grande capitã Danila quero mais uma vez agradecer e parabenizar abraim tanto pelo convite de nos ter convidado para escrever esse desafio eh falei com ela disse Mas eu disse mas Danila tem pouca coisa ainda escrita ela se fosse se fosse fácil eu não chamava você e aí a gente foi amadurecendo e contou com os debates com melim com Vítor Miranda um abraço a Vítor Miranda um dos gênios da incorporação no Brasil né Vítor brilhante brilhante também do processo né do processo também exatamente um abraço a toda a turma E aí sobre a Batuta da

abraim que desde o França o Cícero Vladimir a Fran toda a equipe de comunicação e a o time jurídico que não dorme no ponto muito obrigado pela oportunidade Esperamos que seja de grande utilidade a todas as associadas as nossas amigas que se dedicam para democratizar esse acesso à moradia Danila Obrigada eh eu agradeço a audiência de vocês eh espero que vocês tenham conseguido pegar bastante coisa do que da do que tá na cartilha ela foi preparada realmente com muito cuidado a gente não quis fazer eh de qualquer jeito Bernardo ficou um pouco preocupado mesmo no

começo mas Bernardo você que já tá tão acostumado a criar consensos né no nosso grupo do fórum jurídico num podia ter sido uma escolha melhor para falar desse tema aqui com a gente porque foi o que a gente vem debatendo aí ao longo dos últimos anos né E a nossa responsabilidade aqui né de sempre ter eh várias pessoas que tão às vezes em situações diferentes O Bernardo tá com a gente eh lá no fórum o Vittor ele tá dentro da Incorporadora colocando né O que que ele tá vivendo com com a nova lei e o

Dr melim sempre nos oficial para para esses assuntos mais estratégicos né então assim eu tô me sinto honrada de estar aqui com vocês dois eh de ter feito desenvolvido esse trabalho aqui com vocês e finalizar aqui com essa webinar ficou tão bonita né o Bernardo trouxe a ideia do estúdio a gente nunca tinha feito na braink um jurídico assim eu avisei tá vendo mas agora vou ficar agora go bem melhor e gera um post produto muito agradável e fica um diálogo muito descontraído n ninguém cai não fica chiado né uma vez Eu fiz uma live

que um dos palestrantes ficou azul e a gente teve que seguir a Live inteira porque ele era um dos principais pessoas então a gente teve que seguir Azul Então parabéns mas aqui fica fica gostoso mesmo é gostoso mesmo eu gosto mais quando tá todo mundo presente mas hoje a gente já tá grandinho a gente não consegue eh fazer todo mundo ir pro mesmo lugar né Que bom que tem a tecnologia para fazer isso por nós po então eu agradeço mais uma vez vocês É uma honra est aqui com vocês e até o livro ah os

livros verdade gente bom eh acho que tá passando atrás de mim aqui o livro do Dr melim já a oitava edição do incorporação imobiliária tá no forno eu não ganhei o meu mas eu vou atrás dele com a lei nova já tá com a lei nova já com a lei nova pessoal pergunta meus alunos do Brasil inteiro Onde eu compro o melhor livro de corporação imobiliária do meni alob Muito obrigado muito obrigado depois do do do primeiro Mas é verdade ainda bem que tem muitas testemunhas PR é é um livro muito bom e as atualizações

que ele se dedicou acho que fizeram toda diferença e vocês vão colocar o do teve o Marco de garantias aqui se a gente for ver quanta gente bacana escreveu aqui hein Bernardo você conseguiu reunir uma turma muito bacana acho que vale a pena aquilo que não tá na nossa cartilha com certeza vai est aqui no não e eu cumprimento o Bernardo também foi uma grande iniciativa dele de reunir pessoas que trabalharam na na discussão do do do antiproiettile Claro que não foi o texto que foi aprovado no Congresso mas enfim tá com os comentários e

inclusive críticas aqui ou ali né eu gosto Então quem quiser tá Ah vou dar um cupom de desconto para os ouvintes da abim Deixa eu ver se eu consigo lembrar aqui do da mensagem esse livro ele foi ele foi coordenado por mim pela Martel debs o Marco das garantias ele tá sendo vendido pela juus pódium e vocês podem adquirir esse livro na já na juus pódium com o texto novo Marco texto novo Marco dá uma redução somente para quem tá participando aqui do webinar de 169 por 144 Eu até perguntei para o dono da editora

se ele tava com alguma febre porque 720 folhas Melin por menos de R 200 isso assim é tornar acessível o conhecimento né É É Sem dúvida nenhuma bem acessível muito desde o Melin ao Fábio ao Fábio e Rocha Pinto eh a o Ivan jacop Na verdade eu acabo acabo de entrar na armadilha porque lê outros eu tomei o maior cuidado para Então Alexandre Gomide caama abelha Gonzales Carlos Elias que atou fortemente no senado também nesse tema né e o Carlos Henrique lá do escritório um abraço ao Carlos que se dedicou bastante a cartilha também a

Carolina moos manc bamir Dix Sodré o Fred Didier o Blasco tabelão grande Tabelião o caama também Ivan fiscarelli Gabriel Pires e Laiana o Luiz Vicente deara o diretor jurídico da fe brabão abraço Vicente escreveu também o mo petroceli Pedro esu esse assunto do condol Igor piro debs Enfim gente quem quiser aqui a hque o José Ficher o João Pedro Lamana Paiva tá aí o livro A gente dá conta de todos os aspectos da lei da 14711 legado pra sociedade Obrigado Dan obrigada a vocês Muito obrigado i