Aula 26 - transferência de direito de construir no Estatuto da Cidade

Olá pessoal tudo bem o tema da nossa aula é a transferência do direito de construir mais um instrumento previsto no estatuto da cidade que é a nossa lei nacional de direito urbanístico para entender essa aula é muito importante que vocês se recordem do conceito de Direito de construir e também do conceito de coeficiente de aproveitamento quem não se lembrar desses conceitos deve assistir a aula que nós fizemos especialmente para explicar Tá certo Vejam o que nós chamamos de transferência de Direito de construir nada mais é que uma autorização administrativa do município para que um proprietário

Urbano possa transferir os direitos de construir em relação a um imóvel Urbano para outro imóvel Urbano então Imaginem que eu tenha num determinado município um terreno de 500 500 m qu de acordo com a legislação local Imaginem que eu possa construir nesse terreno de 500 m 1000 M qu bom com a TDC é possível que esse direito de construir 1000 M qu no nosso exemplo seja transferido para um outro imóvel Tá bom então notem que a transferência do direito de construir pressupõe um imóvel urbano de origem é o imóvel da do qual nós retiramos os

direitos de construir que serão transferidos e temos de outro lado um imóvel Urbano receptor ou seja o imóvel que receberá os direitos de construir transferidos então sempre temos o imóvel de origem e o imóvel receptor tá certo esse é um pressuposto para nós falarmos da transferência bom quando é que nós podemos utilizar esse Instituto tão interessante aqui do estatuto da cidade o estatuto prevê três situações taxativas em que a transferência poderá ocorrer a primeira situação é aquela em que o imóvel de origem é necessário para a implantação de equipamentos urbanos ou comunitários então Imaginem que

o poder público tem o desejo de construir no meu imóvel particular Urbano uma escola uma estação de metrô uma estação de ônibus um posto público de saúde e assim por diante tudo isso se enquadra no conceito de equipamento Urbano ou de equipamento comunitário e pode ser portanto que o município chegue a um acordo comigo que sou o proprietário do terreno de que eu poderei transferir os direitos de construir daquele imóvel para outro imóvel deixando o município utilizar o imóvel de origem para essas finalidades públicas de implantação dos equipamentos Tá certo uma segunda finalidade em que

a TDC pode ser utilizada é a de preservação histórica preservação ambiental preservação paisagística ou mesmo por políticas sociais e culturais Tá certo então Imaginem que eu tenha no meu imóvel um Casarão histórico muito importante eu posso chegar a um acordo com o município no sentido de que eu me comprometo a manter aquele imóvel tão importante Em contrapartida o município me autoriza transferir os direitos de construir que eu tenho e que poderão ser utilizados nesse imóvel de origem para um outro imóvel Tá certo e temos a terceira situação em que a TDC é possível e aqui

nós voltamos ao tema da regularização fundiária urbana é possível que eu tenha um imóvel Urbano meu imóvel Urbano esteja ocupado por famílias de baixa renda ou mesmo por famílias de média renda ou alta renda ali formando um núcleo Urbano informal bom vejam que existem várias modalidades de regularização fundiária urbana para essa ocupação no entanto especificamente quando a ocupação envolver população de baixa renda nós vamos utilizar a reurb social e especificamente para reurb social é possível Se valer da TDC da transferência do direito de construir então para regularizar a situação daqueles ocupantes de baixa renda o

município me autoriza a transferir os direitos de construir que eu tenho sobre aquele imóvel que eu poderia utilizar naquele imóvel para um outro imóvel Urbano Tá certo então a TD está vinculada a essas três finalidades pessoal isso é muito importante na prática Nós temos duas formas de TDC nós temos aquela em que o proprietário do imóvel de origem aliena o direito de construir a um outro proprietário ou a uma outra pessoa física ou jurídica Tá certo Pode ser que ele Aliene Inclusive a pessoas e jurídicas ou físicas que não tenham um outro imóvel mas que

queiram esses direitos de construir para utilizar eventualmente em um momento oportuno então é possível que nós retiremos os direitos de construir que estão vinculados ao imóvel de origem e que esses direitos de construir sejam alienados a outros proprietários ou não proprietários que TM o potencial de utilizá-los no futuro Tá certo essa alienação pessoal não é necessariamente uma compra e venda pode ser o o direito de construir objeto de uma alienação onerosa como efetivamente uma cpra e venda mas pode ser também que ele seja AL de outras formas como por meio da doação Tá certo então

o estatuto da cidade não exige cumpr venda é possível utilizar outras figuras de alienação além disso em vez de alienar os direitos construir para um outro proprietário ou um outro interessado em utilizá-los no futuro é possível que o proprietário do imóvel de origem tenha outros Imóveis urbanos e esse proprietário do imóvel de origem tenha o interesse de utilizar esses direitos de construir em outros Imóveis que estão também no seu patrimônio então Imaginem que eu tenha lá num determinado município três terrenos existe uma ocupação por população de baixa renda em um dos meus terrenos o município

então propõe fazer uma reurb social no meu terreno ocupado e em troca o município propõe me permitir utilizar os direitos de construir desse terreno ocupado nos meus dois outros terrenos então vejam que o direito de construir é transferido para outros Imóveis receptores mas esses Imóveis receptores estão no patrimônio do proprietário do terreno de origem também tá certo Então essa é uma segunda situação imaginável e prevista aqui na nossa legislação pessoal é muito importante registrar que a transferência pode envolver tanto Imóveis privados ou mesmo Imóveis públicos O que é importante é que esses Imóveis sejam urbanos

nós não vamos falar de TDC para Imóveis rurais outra coisa importante existem situações em que a TDC é autorizada pelo Município pelo fato de que o proprietário do imóvel de origem doa esse imóvel para a Municipalidade no entido no sentido de que ela possa viabilizar algum algum daqueles três objetivos que estão previstos na lei regularização fundiária proteção do patrimônio histórico ou do ambiente não é mesmo aqueles vários objetivos que nós vimos agora a pouco tá certo então aqui nessa primeira situação o proprietário do imóvel de origem Doa o imóvel o Doa o imóvel perdão para

a finalidade pública e recebe a possibilidade da TDC existe Porém uma segunda situação na qual o proprietário do imóvel de origem do imóvel de origem não faz efetivamente uma doação ele mantém o imóvel de origem na sua Ah propriedade no seu patrimônio e o poder público mesmo assim mesmo sem a doação autoriza que ele transfira os direitos de construir para outro imóvel Tá certo então há duas possibilidades aqui a TDC vinculada a uma doação e a TDC em que o proprietário de origem mantém aquele imóvel no seu patrimônio Tá certo vejam pessoal eh existe uma

possibilidade muito interessante de se pensar a TDC não só no âmbito de um único município mas também vinculando-se os direitos de construir a municípios diversos que estão integrados numa unidade Regional eu vou explicar isso melhor Imaginem que vários municípios se unam numa região metropolitana bom é possível que pela legislação Metropolitana se permita que os direitos de construir extraídos de um imóvel que se localiza num município sejam transferidos para para um imóvel que está em outro município dessa mesma região metropolitana então é em alguns casos permitido o uso intermunicipal da TDC vejam que isso encontra previsão

no artigo 9º inciso 5º do estatuto da Metrópole Tá certo então diz lá o estatuto da Metrópole que um dos instrumentos para gestão Metropolitana é a criação de zonas de aplicação compartilhada dos instrumentos do estatuto da cidade então notem bem o estatuto da Metrópole não Fala especificamente sobre a TDC mas ele diz que é é possível constituir zonas de aplicação compartilhada dos instrumentos de política urbanística então nós podemos incluir aí a TDC não é nós podemos pensar a TDC num contexto intermunicipal desde que os municípios façam parte da mesma unidade regional como uma região metropolitana

ou uma aglomeração Urbana Tá certo bom pessoal aqui em relação a TDC Existem algumas discussões muito interessantes uma delas diz respeito a qual é o direito de construir efetivamente transferido basicamente o estatuto da cidade apenas indica que o direito de construir que será transferido é o previsto no plano diretor ou na legislação urbanística decorrente então o estatuto da cidade não resolve essa questão na prática porém pessoal a meu ver o direito que será transferido deve ser o direito que ainda não tenha sido utilizado no imóvel de origem até o limite do coeficiente de aproveitamento básico

Tá certo então o que eu quero dizer com isso é o seguinte se eu tenho lá ah um limite para construir 1000 M qu num determinado imóvel Imaginem que eu já tenho utilizado a minha possibilidade de construir até 500 m qu então sobram 500 m que eu ainda não utilizei a meu ver é isso que deve ser objeto da transferência Tá certo então há toda uma discussão aqui que o estatuto não esclarece sobre Qual é efetivamente a quantidade de direitos de construir que será objeto da transferência e o meu entendimento é de que será transferido

aquilo que ainda não tiver sido utilizado no imóvel de origem até o limite do coeficiente de aproveitamento básico para fechar pessoal vamos falar aqui das condições de validade jurídica da transferência vejam em primeiro lugar é preciso que a TDC esteja prevista no plano diretor mas aqui eu faço uma observação to da a cidade não exige que o plano diretor demarque as áreas para TDC ao contrário do que ele determina para a outorga onerosa de Direito de construir Tá certo em segundo lugar é preciso que o município crie uma lei para regulamentar e definir as condições

da transferência em terceiro lugar é preciso que a transferência se limite a Imóveis urbanos tanto o imóvel de origem quanto o imóvel receptor devem ser Imóveis urbanos não Imóveis rurais Tá certo Além disso é pressuposto desse Instituto que o município tenha definido o coeficiente de aproveitamento básico Tá certo na zona do imóvel de destino por que isso porque se não houver uma diferença entre coeficiente de aproveitamento básico e coeficiente de aproveitamento eh máximo não faz muito sentido se falar de transferência de Direito de construí não é mesmo por um proprietário só precisa de direitos de

construir adicionais se houver esses espaço paraa construção entre o coeficiente básico e o coeficiente máximo e por último é preciso que essa transferência esteja devidamente devidamente formalizada em Escritura pública nos termos do estatuto da cidade Tá certo então é isso um grande abraço e até a próxima