Como VENDER IMOVÉIS de LEILÃO?

Olá pessoal estamos começando podcast do professor das obras se você quer saber como vender um imóvel de leilão você achou o podcast certo eu gravei um podcast sobre como comprar imóveis de leilão eu vou deixar aqui para você na descrição para quem tá escutando no Spotify quiser assistir vai lá no YouTube que o vídeo vai estar lá nós falamos tudo a respeito de comprar em modo de leilão claro que com detalhe é mais superficial né mas nós falamos daqueles mitos de como tirar a pessoa de dentro do imóvel se é possível financiar ou não né

como é que os imóveis vão até o leilão e muitas outras dúvidas que as pessoas têm a respeito de imóveis de leilão E hoje nós vamos falar depois que você compra o imóvel de leilão Qual que é o passo a passo para vender e lucrar com isso tá nós vamos falar nesse podcast aqui a respeito de o imposto de renda né que você tem que pagar para na hora de vender um imóvel se tem alguma restrição de financiamentos e todos os bancos financiam ou não né Como que você determina o preço de venda depois que

você faz o cálculo da viabilidade né Como que é o processo de reforma A Priscila que a nossa convidada ela faz isso no dia a dia dela então ela pode nos dizer que com mais propriedade como fazer esse procedimento da reforma né eu vou perguntar para ela se ela já perdeu o dinheiro com imóvel de leilão né enfim vamos falar sobre vendas de imóveis de leilão hoje aqui Priscila obrigado Mais uma vez foi um prazer participar desse segundo episódio aqui com você Legal vamos começar assim já então você já perdeu o dinheiro no imóvel de

leilão nunca nunca perdi um único centavos de aquisição concurso de venda sempre lucrei realmente com o mercado é um mercado muito bom de ser explorado né um imóvel com grande desconto não sofre com volatilidade Então você tem um cenário previsível né que nem uma ação que se você comprou hoje amanhã cair 30% você ficou no prejuízo das crianças se você for vender ação é no imóvel se ele tem praticamente ali o que você pode esperar da venda você calculando tudo corretamente você vai ter lucro com a operação eu tô fazendo podcast como se fosse contínuo

aqui mas já que vai ter um tempo de um delay aí entre um podcast e outro deixa eu novamente apresentar você né A Priscila Perini ela é advogada ela é especialista em leilões ela tem um curso que se chama viver de leilões vivendo de leilão né é uma das pessoas mais relevantes na Internet quando o assunto é compra e venda de imóveis de leilão lá no Instagram dela além de responder muitas perguntas a respeito disso ela fala do curso e também mostra o dia a dia dela né praticando esses esses investimentos com Imóveis e leilão

é isso né exatamente legal bom dado o processo de compra entendendo que a pessoa fez tudo certinho é diferente vender um imóvel de leilão em vender uma casa que eu construo para vender por exemplo não não tem diferença de documentação é igual possibilidade de venda igual né A vista é financiado é não muda nada em relação ao que a gente tem de trâmite uma venda de um imóvel que nunca passou em leilão atendente que acha que o imóvel que foi arrematado em leilão não pode ser financiado na vendas é um baita erro é análise de

financiamento é de um imóvel Ela é independente da origem do imóvel já passou por um leilão ou não né baixa um imóvel esteja com uma documentação é regularizada que é passível de ser financiado desde que o comprador também passe lá Nas condições que o credor vai analisar para tentar emprestar no dinheiro né aquele credor que vai emprestar o dinheiro na maioria das causas do banco vai analisar se ele passa lá naqueles requisitos para que o financiamento seja concedido então não muda nada em relação à documentação do imóvel que passou por um leilão para o imóvel

que nunca teve passagem por leilão legal mas tem um processo que é super importante e como a gente falou no primeiro podcast Quando você compra um imóvel de leilão muitas vezes você não sabe o estado de conservação desse imóvel né e depois que você adquirir ele Toma Posse dele você geralmente faz uma reforma para que ele fique mais atrativo para venda como que esse processo de reforma do imóvel O que que você tem feito o que que tem dado certo Existem duas estratégias quando a gente fala de reformar um imóvel que foi arrematado né você

pode fazer o básico do básico visando aumentar a liquidez do imóvel ou seja o seu objetivo com essa reforma básica é gastar o mínimo possível reformar da forma mais rápida possível Já colocaram imóvel à venda esse objetivo não é buscar uma valorização ali no preço de venda é só deixar um imóvel bonitinho para que pessoas fiquem ali mais interessadas na hora que foi visitar o imóvel para comprar e existe a segunda estratégia que a estratégia que você é voluntariamente gasta um pouco mais nessa reforma naturalmente vai ter uma reforma um pouco mais lenta também visando

a valorização do imóvel né entre as duas eu utilizo as duas mas a minha estratégia principal é gastar o mínimo possível reformado da forma mais rápida possível e já colocar o imóvel à venda aumentando a liquidez do imóvel né Por alguns motivos Porque isso me possibilita seguir com a venda da forma mais rápida possível que vai me possibilitar receber o capital que investir realizar o lucro seguir com outras arrematações porque vou ter menos trabalho com essa reforma né E também porque dentro das minhas estratégias de venda aqui eu gosto bastante de utilizar para acelerar a

venda é aplicar um desconto médio em relação ao que o mercado tá praticando para imóveis similares então eu boto lá um desconto porque eu comprei muito barato eu consigo vender barato ainda assim lucrar muito alto então aplica um descontozinho em relação a média de mercado para acelerar a venda então eu faço o básico do básico na reforma para aumentar a liquidez que ainda assim me possibilite vender com desconto em relação a média de mercado acelerando a venda então basicamente que eu faço em Eu Sempre mando pintar é porque eu acredito que quando você deixa um

imóvel com uma cor clara É principalmente o branco que eu gosto de utilizar muito você dá uma sensação de amplitude para o imóvel você dá uma sensação de limpeza então às vezes o imóvel tá é OK para ser comercializado mas ele tá com cores escuras ou com é uma pintura mais antiga né você gasta muito pouco pintando você muda completamente a cara do imóvel muitas vezes e outras estratégias que eu gosto muito que me custa muito barato e muda completamente a cara do imóvel aliado com a pintura é botar laminado né então se eu pego

um imóvel que ele tá com um piso mais antigo né ou ele tá com piso frio que é um piso mais feio né antigo ou Aquilo não é muito moderno você vai lá e coloca um laminado se gasta muito pouco é muito rápido né em um ou dois dias eles finalizam toda a instalação do laminado com rodapé Isso muda completamente a cara do imóvel eu compartilho sempre usando esses depois dos imóveis né e botar laminado e pintar é um combo do basicão aí que eu faço e muitas vezes é isso que no imóvel aí para

um imóvel de 60 metros eu consigo fazer isso por exemplo a versão ali por volta de 5 mil reais porque ele se foram imóvel é mais popular né Principalmente você consegue colocar o laminado mais barato que tem óbvio que a reforma ela sempre precisa seguir o padrão do imóvel não adianta botar um laminado barato no imóvel de 5 milhões de reais por exemplo aquilo ali é como se Imóveis tivesse no contrapiso para pessoa que vai comprar imóvel ela tá ligando nada para aquilo ali agora você tem um imóvel mais popular você pode seguir essa estratégia

gastando muito pouco e vai mandar completamente a cara do imóvel né então antes e depois que eu coloco lá as vezes que eu só mandei pintar as pessoas acham que foi uma baita reforma que demorei meses para fazer e ainda gosta de uma semana 10 dias tá tudo pronto tudo finalizado e o imóvel já segue para venda gastando muito pouco aí do ponto de vista da engenharia a parede branca ela é super importante porque a Parede Branca a lente a tinta branca sai a mais barata que tem né a Parede Branca fosca ela é a

que mais esconde os defeitos Então quando você coloca ali faz os criativos para venda seja um vídeo seja fotos o branco ele vai fazer com que essas fotos e esses vídeos fiquem mais bonitos mas apresentados né Tem uma estratégia legal e o piso laminado né dos Pisos bonitos porque assim o piso laminado ele é um ele agrada muita gente né agora você vai ah um piso porcelanato além de um tempo muito maior que você tem que regularizar a superfície escolher um piso Pode ser que a pessoa falar ai não gostei preciso dominar Se ela falar

ai não gostei ela é fácil de trocar né então ele é um kuringuinho bem interessante bacana Eu particularmente eu detesto laminado detesto porcelanato para mim piso de madeira aquele laminado ele imita madeira piso de madeira é o mais bonito que tem né quando eu vejo a obra das pessoas tirando o taco de madeira como se alguém apertasse meu coração mas se tiver um piso é um porcelanato não imóvel por exemplo em boas condições eu não vou mexer é o que as pessoas têm que entender também da reforma é o seguinte o seu objetivo ele tem

que estar muito bem alinhado com seu objetivo de investimento né então não adianta você colocar muito o seu gosto pessoal na reforma às vezes vai gastar muito mais aquilo não vai impactar nada na venda né quando a gente vai comprar e vender o imóvel a gente tem que deixar o imóvel de uma forma que a grade o maior número de pessoas né então às vezes tem gente que vai lá e coloca um revestimento que é o que a pessoa ama mas ela quer vender o imóvel isso aí acaba impactando na venda porque não é algo

que no mercado é bem aceito por exemplo então a gente sempre tem que pensar nesse cenário e pensar que se você comprou para investimento para ganhar dinheiro com aquilo às vezes vale a pena você gastar o mínimo possível mesmo é do que ficar ali perdendo seu tempo perdendo dinheiro gastando dinheiro com a reforma e depois a pessoa vai arrancar tudo fora é muitas vezes eu boto uma memória a pessoa pode não gostar vai querer quebrar tudo para botar um porcelanato ela vai lá e tira com facilidade mas eu gastei muito pouco para deixar aquele imóvel

mas é atrativo para quem tava visitando lá com a finalidade de comprar e tem o lance do tempo também da jornada desde a rematação até a venda que se a pessoa não tomar cuidado no nível de reforma que ela for executar você vai acabar atrapalhando o estudo e vai atrapalhar o investimento né até na outra estratégia as pessoas têm que tomar muito cuidado também porque tem gente que vende como se fosse uma regra Universal que por exemplo você vai gastar 30 numa reforma e vai vender por 60 mais né então tem gente que faz a

reforma buscando valorização acaba gastando muito achando que o retorno vai ser muito superior na venda não é Acaba empatando ali O que vai ter de valorização até acaba gastando mais na reforma do que vai conseguir valorizar no imóvel porque afinal de contas o imóvel vale aquilo que o mercado quer pagar não adianta você gastar uma fortuna no imóvel localizada num bairro Popular por exemplo achando que você vai conseguir subir muito para de venda não vai você gastou o seu dinheiro né então é sempre importante pensar nisso também para não perder a mão nessa reforma gastando

visando a valorização do imóvel Eu Já gravei alguns podcasts aqui com corretores de imóvel e gravei com arquiteto também e uma concordância entre eles e entender assim ó se você colocar duas casas de condomínio com plantas idênticas E aí você coloca uma casa tem aspiração central a outra não tem ou uma casa Sei lá tem aquecimento solar e a outra não tem o preço de venda praticamente vai ser o mesmo porque a galera não vai super valorizar por ter isso ou não né agora é uma coisa que os corretores falam que isso de fato muda

um pouquinho o preço são móveis né então eles falam que quando você quer deixar um imóvel mais atrativo para venda colocar móveis principalmente planejados faz diferença só que para questão de imóveis de leilão também alguma coisa que vai retardar mais esse tempo e é caro né e acho que não vale a pena também né legal bom quando a gente fala em vender o imóvel de leilão nós precisamos entender o quanto é rentável E qual seria uma margem interessante eu sei que você já vendeu vários e tem um né uma margem entre as margens né mas

o que que você considera boa sempre que a gente vai falar sobre mar e a gente precisa pensar na individualidade cada um né é o que que você tem dinheiro investido Qual é a forma de investimento sem investimento mais seguro ou não o que que você tem de rentabilidade hoje em dia por exemplo no momento que a gente grava aqui o podcast a SELIC está acima de 13%, então tem bastante investimento em renda fixa que tá dando 1% ao mês alguns sem pagamento mas na hora que você sacar você vai ter que pagar o imposto

de renda então é o que que você precisa pensar meu dinheiro ele tá investimentos mais seguros ou investimentos que são mais voláteis que podem ter um grande retorno mas também tem a chance de possibilitar perder dinheiro né Principalmente no cenário ali é de curto prazo então eu gosto de colocar os meus investimentos em leilão né pensando na minha carteira de investimentos é uma pessoa muito conservadora como investimentos eu não tenho apetite para investimento volátil eu não tenho ação tenho tudo Imobiliária né ficar pensando naquele negócio pode subir muito longe ficar muito no outro né isso

aí tira minha paz então eu realmente não tenho então eu tenho investimentos muito conservadores tirando o meu investimentos em leilões e todos eles eu consegui coloco na mesma categoria é de investimentos então pensando num cenário hoje que a SELIC tá 13% e você conseguiria ali 1% ao mês em investimentos muitos Seguros eu não faz o menor sentido você entrar num leilão para empatar com investimentos Seguros porque o leilão ele obviamente eles dá um trabalho muito maior do que você investir em um título público por exemplo a outra que você comprar uma ação vender um fundo

imobiliário que você compra e vende com clique o leilão você compra com cliques no seu computador mas você tem toda a fase pode leilão né que vai te dar ali um certo trabalho então não considera um leilão só uma investimento eu considero leilão também trabalho vinculado ao investimento né você vai ter horas ali que você vai ter que dedicar a isso aí né tanto para procurar as oportunidades Quanto depois no passo a passo do Então o que eu considero Ok para já entrar em um leilão é um investimento que vai me dar 30% de lucro

líquido em 12 meses Então não é só pensar no valor de venda só no valor é de compras tem que pensar em realmente tudo que você vai gastar do que você vai tirar do seu bolso da rematação até a venda E aí esse lucro líquido eu já acho muito bom né não tem nenhum outro investimento seguro ainda hoje com taxa SELIC muito alta e consiga minimamente chegar perto disso aí e há um retorno ali é significativo e isso considerando arrematação à vista né quando a gente fala de uma rematação financiada em leilão extrajudicial por exemplo

a porcentagem de lucro ela tende a ser muito maior porque o que a gente está considerando é o que vai sair do seu bolso que vai entrar no seu bolso comprar determinar o retorno que você vai ter ali sobre aquela operação e no financiamento você está tirando muito pouco dinheiro do bolso você vai ter a entrada as parcelas ali do financiamento até a venda os outros custos relativos a compra em menos de um imóvel mas muito menos dinheiro do que numa arrematação à vista né então retorno sobre o investimento a porcentagem de lucro que você

vai ter numa rematação financeira ela tende a ser muito maior mas se você encontrar uma pessoa falando que se você arrematar o imóvel à vista por 100 mil e Vendeu por 200 mil e logo você teve 100% de lucro essa pessoa aí minimamente está tentando enganar alguém porque não interessa o que você tem de lucro bruto o que interessa é o lucro líquido considerando todos os custos que você teve ali né então 100.000 o valor da rematação Ok à vista Então você vai ter 5% do leiloeiro você vai ter os custos com ITBI maioria dos

Municípios dois ou três por cento você vai ter o curso com registro do imóvel em seu nome você vai ter a reforma do imóvel você vai ter a venda começando a corretor se for no caso imposto de renda que você vai pagar além de condomínio IPTU até vender esse imóvel né então sempre pensando em lucro líquido sempre que eu falo de lucro eu tô falando de lucro líquido batendo todas as custas da arrematação até à venda uma curiosidade é que a minha menor porcentagem é de lucro eu fechei em 24% em 9 meses né então

quando eu falo 30% em 12 a gente precisa fazer sempre conta convertendo em meses né 24% em nove meses é um lucro é excelente ali que você tem de lucro líquido né então entra naquilo é que é importante as pessoas pensarem também às vezes você vai reduzir o seu prazo de venda né do que ficar tentando esperar a venda perfeita antes um passarinho na mão do que os dois voando né chegou um comprador para mim é muito difícil que eu perco o negócio porque eu vou negociar com ele ali até um montante fica bom para

nós dois porque eu fecho a venda com ele já coloca o dinheiro que é investir no bolso de novo já realizou e vai seguir para outros arrematações Então nesse caso aí eu vendi o imóvel por menos do que eu esperava vender sim mas para fechar uma venda em nove meses que era um cenário de pandemia né então era um cenário muito incerta a gente não sabia como é que as coisas iam andar apareceu o comprador Eu vendi topando lucro ali é menor do que eu tenho em média no meu negócio mas foi um lucro excelente

de 24% de 9 meses foi considerando a renda fixa de hoje você tá quase três vezes acima né e o detalhe é que naquele nesse período aí a SELIC estava na casa dos dois por cento você chutou ela longe que aqui que os investimentos Seguros estavam nada né tanto é que nesse cenário aí o mercado imobiliário de uma forma geral ele passou por um bom né porque muita gente que tava com dinheiro é em aplicações conservadoras se vê um cenário que não tava rendendo nada ele saiu não rendia nada ele se ama rendia nada seria

bem não rendia nada mas a galera que não tem apetite para ação e fundo Imobiliária porque é muito volátil para onde esse povo Correu para o mercado imobiliário né então foi recorde de financiamento durante esse período porque as pessoas tinham tiveram ali que rebolar para encontrar outras formas de investimento dentro desse cenário seguro né para poder rentabilizar o capital então muita gente comprou o imóvel seja alugado que aí pagava lá a prestação do financiamento conseguia ter um retorno em relação a isso e tava lá construindo patrimônio através do mercado imobiliário é nessa época o trabalho

que você fazia era ainda muito melhor porque hoje hoje você tem uma boa rentabilidade deixando um dinheiro parado né mas naquela época de fato você chutava o balde mesmo aí comparação com com rendas fixas e tal bom é um ponto super importante que em carro isso acontece a gente até falou rapidamente no outro podcast Quando você vai comprar um carro de leilão na hora que você vai vender né você precisa sinalizar para pessoa a pessoa se fizer alguma investigação ela vai descobrir que o teu carro é de leilão isso tende a desvalorizar o bem né

agora imóvel tem isso não a pessoa sempre vai saber que o imóvel é de leilão porque uma vez que você arremata um imóvel em leilão né na documentação vai constar que o trâmite foi através de um leilão e isso concha da matrícula do imóvel Mas diferente do carro isso não vai desvalorizar o imóvel você consegue vender o imóvel que você arrematou exatamente pela média de mercado ou utilizando uma estratégia certa lá de reforma tentar uma valorização para vender um pouco acima da média de mercado ser perfeitamente possível É nos imóveis de leilão não tem essas

valorização e as pessoas me perguntam muito isso por essa questão dos carros com passagem leilão né que você é obrigado a informar que o carro teve passado por leilão ainda que não consta nada na documentação lá se a pessoa é puxar ela vai saber que teve alguma passagem aí parece que sendo enganado né que tem uma mentira porque o carro você não sabe de quem era o dono anterior e isso aí é muito importante para um carro para o imóvel especificamente isso não tem muita interferência né ainda que o imóvel Vale leilão é um estado

de conservação ruim e até o que eu espero de um imóvel que está porque se a pessoa tá perdendo um imóvel por dívida em leilão se ela tem dinheiro eu espero que ela não gaste dinheiro reformar no imóvel se ela tem dinheiro que se espera que ela paga a dívida e tira imóvel é de leilão né então assim vai ter a informação na matrícula Mas isso não vai desvalorizar e se essa pessoa cuidava mal desse imóvel às vezes com reparos muito simples você consegue deixar um imóvel pronto ou você tinha algum problema um pouco maior

né como uma questão ali para você resolver na hidráulica no imóvel você vai lá troca o encanamento e tá pronto né a estrutura do imóvel via de regra ela tá intacta E aí por isso que não tem essa desvalorização que acontece com os carros de leilão então você pode vender exatamente pelo preço que o mercado pratica pode tentar uma valorização com uma reforma ou pode adotar a estratégia que ela adota na maioria dos meus Imóveis para vender para acelerar essa venda que é você aplicar um desconto em relação a média de mercado para acelerar a

venda do imóvel é inegável que para aumentar a liquidez de qualquer coisa preço é fundamental para Imóvel também mas se você tem um cenário lá de imóveis similares são praticando sendo praticado por x a venda desse imóvel a partir do momento que se aplica um desconto é pequeno que seja em relação a esse x seu imóvel já se destaca em relação aos alunos já vai ter mais gente olhando para ele né e assim você consegue acelerar a venda daquele imóvel e o que eu acho legal é que como você tem uma margem para trabalhar acontece

exatamente o que você falou é difícil você perder venda né que aparece o interessado aí você vai ajustando ajustando e fecha o legal do leilão é esse quando você faz tudo corretamente calcula a viabilidade financeira corretinha tipo lá no qual é o máximo que você pode oferecer naquele leilão Você não perde um negócio porque você tem uma margem muito boa para trabalhar o seu imóvel leilão eles deixa muito competitivo na hora de vender esse imóvel você consegue comprar muito barato vender mais barato que a média do mercado para quem Para Imóveis similares e assim ainda

assim lucrar muito alto e tem bastante gente que procura leilão para morar comparado com o investidor de Muito pouco muito pouco mesmo ainda o mercado ainda é tomado por investidores tá quando você fala tomado da impressão de que é muitos investidores não são tantos assim né porcentagem de quem investem não é baixíssima né mas consideramos 100% das pessoas que olham para leilão é um mercado tem muito mais investidor buscando comprar um imóvel com desconto depois vender esse imóvel lucrando do que pessoas que olham imóveis para moradia eu tenho casos inclusive engraçados que são o seguinte

os dois casos são por dívidas de condomínio então Leilão Judicial por dívida de condomínio e um deles eu vendi o imóvel que eu já matei para cunhada da vizinha de porta e essa vizinha de porta ela sabia que o imóvel estava nele não todo mundo no condomínio sabia que ele morre ele não podia de condomínio dela tinha interesse em comprar um imóvel naquele condomínio para que as famílias ficassem é perto sabiam do leilão não participaram do leilão por achar que o leilão É arriscado Por acreditar em todos os mitos que espalham depois quando eu tava

lá reformando imóvel botando laminado e pintando esse móvel tocaram a campainha perguntaram se podia ver o imóvel porque a cunhada dela tinha interesse Eu falei que sim ela entrou e falou vou agendar com a minha cunhada aqui a visita ela foi lá e comprou o imóvel quer dizer me pagou por um imóvel que ela tinha plenaciência de que ia para leilão poderia ter comprado com um baita desconto ao invés de comprar na minha mão porque depois eu pratiquei botei um desconto em relação a média de mercado mas vende ele praticamente pela média de mercado em

outro caso foi de uma senhora que morava no mesmo condomínio do imóvel que eu tinha arrematado esse imóvel aí no Morumbi ela sabia que morava tava indo também de condomínio esse imóvel era um imóvel de 200 metros então era apartamento para andar pouquíssimas pessoas dentro daquele Condomínio todo mundo cumprindo a ciência de que o leilão ia acontecer ela já é a idade tinha ficado viúva queria trazer a irmã dela que morava no sul para morar perto dela que também tinha ficado viúva queria no mesmo prédio para morar cada uma em um apartamento de 200 m

né isso aí pode aparecer até um pouco de insanidade né aí tá o pintor tava lá eu não tava lá na hora eh O zelador bateu falando que ela tinha interesse podia passar meu número eu passei e ela comprou o imóvel sabendo que o imóvel também tinha e daí não pratiquei também a média de mercado são descontozinho ali para acelerar a venda Então ela também poderia ter aproveitado essa oportunidade de leilão né então por que que as pessoas não fazem isso porque as pessoas acreditam nesses mitos que envolvem ali os leilões né então por isso

que muita gente não olha para o mercado com a finalidade moradia por isso que o mercado ainda é recheado ali dos investidores é as pessoas perdem muito pela falta de conhecimento né bom quando a gente fala em vender um imóvel de leilão assim como num imóvel comum que não vem do leilão então a gente paga o imposto sobre a venda né E aí se você comprou o imóvel com o PJ você paga o imposto como PJ se você comprou com o pf vai pagar o imposto como PF explica para gente a diferença do percentual pago

a pessoa física quando ela arremata um imóvel em leilão assim como se ela comprar o imóvel no mercado imobiliário tradicional e depois colocar a venda ela vai pagar um Imposto de Renda sobre o lucro né sobre o ganho de Capital existe em alguns casos de isenção que são muito específicos os dois casos de isenção principal é você vender um imóvel Residencial para comprar outro imóvel Residencial dentro de 180 dias ou seja você vai pegar o valor da venda que você fez um imóvel Residencial e aplicar na compra de outro imóvel Residencial dentro desse prazo de

180 dias isso aí você pode diversificar esse dinheiro e mais Imóveis desde que sejam todos residenciais desde que você respeite o prazo essas isenção maravilhosa né só que só pode utilizar uma vez a cada cinco anos então se você tem esse direito você vai zerar lá nossa conta da viabilidade financeira o imposto de renda que fica de uma alíquota de 15% para ganho de até 5 milhões a segunda isenção que existe que é muito utilizada é a venda do único imóvel por até 440 mil reais então no momento da venda ele tem que ser o

seu único imóvel a venda tem que acontecer pode até 450 mil e nos últimos cinco anos você não teve nenhuma transação tributado ou não é com outro imóvel então nos últimos cinco anos você não vendeu não doou não fez permuta de nenhum outro imóvel você tem direito a utilizar essa isenção agora via de regra a gente tem que pagar um imposto sobre o lucro né como é que se chega Nessa conta do Imposto a conta do Imposto é a venda do imóvel a menos da comissão do corretor se for o caso menos o total de

cuja aquisição então tem gente que acha que é venda menos arrematação se fizer isso vai pagar muito mais imposto que deveria que que são os custos de aquisição é a soma do valor da arrematação com a comissão loiro com ITBI que é o imposto de transmissão de bens Imóveis com valor do registro com que você gastou de reforma com que você gastou de juros de financiamentos se for o caso de uma redação financiada em um leilão extrajudicial Então você faz essa conta de venda menos começando no corretor menos os aquisição e multiplica por 15% se

seu ganho foi de até 5 milhões Essa vai ser ali que eu tenho que vai incidir e chega lá no imposto que você vai pagar né esse imposto a gente paga no gcap que é o programa de grande capital da receita o próprio programa ele te informa lá sobre as isenções a gente faz pergunta para saber se você tem direito à isenção ou não ele vai calcular o imposto de acordo com esses gastos que você vai preenchendo lá por outro lado a pessoa jurídica ela tem uma forma de tributação que sempre vai variar de acordo

com o tipo de Constituição da pessoa jurídica a forma de tributação da pessoa jurídica né então aqui ficaria aí com uma alíquota menor seria ter botado pelo lucro presumido e com a finalidade específica de explorar atividade Imobiliária ficaria com malíaco tá lá de 6.73 Considerando o imposto de renda outros custos que uma pessoa jurídica também paga porque não é só o imposto de renda tem outras contribuições envolvidas para uma pessoa jurídica e aí muita gente fica nessa de que a pessoa jurídica sempre vai pagar menos imposto que a pessoa física né quando a gente vai

para leilão isso aí foge dessa regra porque ainda que a gente considere de um lado a pessoa física com 15% de alíquota e do outro lado a pessoa jurídica com seis pontos 73% de alíquota a gente precisa olhar para Qual o número essa alíquota vai ser multiplicada aí na pessoa física é o lucro que é o resultado da venda corretor menos o total de cuja aquisição que é muito acima só do valor da arrematação e na pessoa jurídica é a vela do imóvel sem abater nada né então ainda que seja uma alíquota menor 15 de

um lado para pessoa física versus 6.73 para a pessoa jurídica a pessoa jurídica vai pagar mais imposto Porque essa aliança vai ser multiplicada por um valor muito superior que é o valor da venda bruto enquanto a pessoa física é o lucro que você teve poder não abater vários custos ali que você teve na no decorrer da existência daquele imóvel enquanto ele estava com você contar que a pessoa jurídica ela não tem direito a essas isenções que eu comentei anteriormente quando que fica interessante para pessoa jurídica quando você tem um percentual de desconto no leilão muito

acima do que a gente encontra na média de mercado então a média de desconto que a gente encontra geralmente fica em 40 50% de desconto se você tem um desconto de 70 80% a pessoa jurídica de fato é vai compensar porque aí o lucro na pessoa física seria muito grande né Então essa diferença vai compensar agora do que a gente encontra em regra no mercado que é um desconto média de 40 a 50% a pessoa física vai pagar menos imposto do que a pessoa jurídica tá e a pessoa física pode comprar para financiamento e a

pessoa jurídica também apesar de jurídica pode comprar por financiamento só que tem algumas limitações por exemplo os bancos que mais aceitam financiamento em leilão é a caixa o Santander e o banco Inter a caixa por exemplo ela limita que o financiamento em leilão seja feita por pessoa física Então ela tem essa desvantagem no Santander ele já autoriza a pessoa jurídica participar do leilão Mas você já exclui a caixa é a caixa o banco que mais tem imóvel em leilão extrajudicial porque o banco que detém 60 70% dos financiamentos Imobiliários no país Então como o banco

que mais empresta para as pessoas influenciarem naturalmente ela tem o maior número de inadimplência o maior número de imóveis retomados que deve ser levado a leilão então se você exclui a possibilidade de você participar com financiamento da Caixa no caso de uma pessoa jurídica só excluindo muita coisa aí a pessoa física não ela tem esse benefício de entrar com financiamento porque ela não tem essa essa alimentação e edital a pessoa jurídica tem então a pessoa física baixa aquela Olha seu edital possibilitou e que ela financia o imóvel que ela pode financiar não tem nenhuma outra

restrição ali Resumindo na maioria das vezes então PF é melhor do que o PJ sim eu quero aprender com você porque essa eu fiquei curioso Você falou que vende rápido os seus Imóveis é claro que um dos motivos é o desconto que você oferta para pessoa que te procura né mas o que que você tem feito antes de falar do preço com relação à divulgação dos seus Imóveis eu divulgo meus imóveis de todas as formas possíveis e imaginárias então por exemplo na minha viabilidade financeira que a conta que a gente bota lá todos os cursos

da amamentação até à venda eu sempre coloco a comissão no corretor sempre porque ainda que eu não venda com corretor o que que vai acontecer se eu tava contando com a comissão no corretor vende sem eu lucrei mais do que eu tava esperando e esse cenário é muito benéfico eu só não quero ter o cenário inverso de deixar algo de Fora que depois eu vou precisar gastar como comissão do corretor corretor tão grande aliado de arrematante né corretor tá em contato diário com pessoas que querem comprar imóveis comprar e vender imóveis então podem acelerar muito

a sua venda e especificamente sobre corretora eu adoto eu nunca faço exclusividade com ninguém se a imobiliária ou se algum corretor me pedir exclusividade que é só ele pode vender o seu imóvel para mim não serve ele não vai trabalhar com meu imóvel então eu coloco meu imóvel à venda com vários Corretores e com várias imobiliárias diferentes sem fechar exclusividade com ninguém vai ganhar comissão que me deu imóvel Se não vender não ganha né E aí dentro desse cenário eu pego sempre imobiliárias locais e grandes Imobiliários digitais então por exemplo em São Paulo a gente

tem o quinto andar e a Loft que são grandes imobiliárias digitais que gastam muito com divulgação dos imóveis e tem ali é um número de procura muito grande então eu sempre adota as estratégias de corretores locais e grandes Imobiliários digitais tirando isso sempre faço a reforma avisando aumentar a liquidez deixar um imóvel bonitinho isso ajuda muito na venda né Tem gente que acha que é um gajo desnecessário e não é eu já tive casos de relatos de pessoas que estavam vendendo um imóvel há bastante tempo do jeito que imóvel tava e depois aplicaram uma técnica

como só pintar imóvel e conseguiram uma venda de forma mais rápida colocar um laminado gastando pouco conseguindo uma venda de forma mais rápida Então isso é muito importante eu trabalho com tráfego pago para os imóveis né então tem tênis que não sabe que isso é possível né O que que é o tráfico pago é o anúncio que fica aparecendo na sua rede social você pode perfeitamente criar um anúncio para o imóvel que você tá vendendo você não precisa ter uma grande carteira de imóveis você pode ir lá com seu único imóvel criar um anúncio rodar

para pessoas super interessadas naquilo né então para quem nunca teve contato com tráfego pago você consegue delimitar Qual é a quilometragem que vão mostrar o seu anúncio você tem um anúncio num bairro tal você vai lá e coloca para Rodar somente para pessoas que moram naquele bairro que passam por aquele bairro por exemplo você consegue delimitar a idade das pessoas que vão olhar o seu anúncio você consegue saber se você consegue escolher esse homem ou mulher que vai olhar não se você consegue minimamente ali pegar os pontos de interesse daquelas pessoas né E essa estratégia

é uma estratégia muito interessante que grandes imobiliária digitais por exemplo utilizam Então faz um teste aí já entrar em uma grande Imobiliária edital ou já entrar em um portal de venda mais famoso Olha lá meia dúzia de imóveis fecha esse Portal esse essa Imobiliária entra na nossa rede social e vai começar a aparecer anúncio de imóvel para você se grandes utilizam essas estratégia Por que que você vai ignorar essa estratégia né é uma forma é fundamental de divulgação da venda do seu imóvel hoje que você consegue relativamente gastar muito pouco e conseguiria uma venda direta

ali no seu imóvel né então não abro mão hoje em dia de fazer tráfego pago e eu alio essas estratégias né eu faço tráfego pago gastando pouco se eu surgir um corretor lá vendendo no meu imóvel eu não fui eu não tive meu lucro impactado de forma significativa pelo que eu gastei no tráfego pago pelo contrário Às vezes o corretor vendeu o meu imóvel ali é num prazo mais curto eu economizo com que tava na minha viabilidade financeira de condomínio IPTU e esse foi o dinheiro que eu gastei por exemplo é nos anúncios que eu

tava fazendo lá então é uma forma assim fundamental é se vender um hoje né Eu já fazia isso e até chamei para o curso em especialista nesse nesse segmento para gravar aula lá ensinando os alunos a fazerem isso também legal quando você vende os seus Imóveis que estão a maioria em São Paulo né Por você comprar e vender muito você negocia com as imobiliárias percentual menor sempre eu dificilmente vou usar sempre as mesmas imobiliárias né porque eu tenho Imóveis parar de consideração Paulo por exemplo eu tenho umas paradas em São Paulo inteira então tirando as

grandes imobiliárias digitais que então andarem Loft quando eu pego essas imobiliárias locais eu não posso esperar que o cara que vai performar bem no imóvel meu que está na zona leste vai performar bem para vender um imóvel na zona oeste porque às vezes ele pegando o tempo que ele vai ter de locomoção no trânsito inviável para que Ele mostre ele morre mais 10 no canto da cidade outro meio-dia e outro lá na cidade então eu não necessariamente vou utilizar as mesmas imobiliárias Não tenho preferência por corretor que ninguém só que é natural negociar a comissão

no corretor porque é muito natural que o comprador ele negocia o preço do imóvel com você né E aí chega no momento que tem que ser bom para todo mundo se eu quero colocar dinheiro no bolso e o corretor quer colocar dinheiro no bolso também eu topo negociar o valor da venda porque o corretor não topa negociar a comissão né então eu negocia a comissão sempre que o comprador negocia o preço de venda comigo mas essas grandonas aí quinto andar não tem como alguns imóveis pelo quinto andar né e em algumas negociações eu falei olha

eu toco esse preço aí que vocês estão me trazendo que o comprador falou mas desde que a gente negocia a comissão e no primeiro momento falando que não que não é Fala então o negócio não vai ser fechado porque como eu já tenho outros exemplos de venda lá que eu sei que eles negociaram né eu sei que se eu bater o pênis vão negociar ninguém quer perder o negócio e aí depois eles voltam com a conversão internamente com gerente com corretor e a gente consegue negociar a comissão também e a grande maioria dos seus Imóveis

você vende através de corretor tem quase 50% para cada lado 50 nas outras formas também além de tráfego que me traz muito muita venda Eu também tenho uma divulgação ali o que eu vou chamar de boca a boca né O que que é isso o imóvel dentro do condomínio eu falo para todo mundo eu peguei elevador com uma pessoa que eu nunca vi na vida eu comento sempre falo com síndico com porteiro e congelador Tem muita gente que é para comprar um imóvel por exemplo que é uma rua específica E aí vai de condomínio em

condomínio naquela rua perguntando se tem imóvel à venda então zelador porteiro só de deixar meu telefone lá e falar que eu tô vendendo já me possibilitaram ali muitas vendas também foi plaquinha ou não as Varandas Se for possível eu boto a placa mas tem muito condomínio que não deixa legal bom você falou que é possível que as pessoas comprem então o imóvel que foi arrematado pelo por um leilão através do financiamento Existe alguma restrição para comprar esse modo financiado para você para pessoa que vai comprar o seu imóvel tem alguma restrição ou ela segue as

mesmas normativas lá da caixa por exemplo as mesmas regras né então eu comprei o imóvel com financiamento em leilão o que que eu preciso olhar na rematação especificamente se o edital daquele leilão me possibilitou o financiamento né isso é possível em leilões prejudicial agora a rematei com financiamento ou arrematei a vista no edital que não me possibilitava é uma rematação financiada na hora que eu for vender as regras para o financiamento desse computador são as mesmas nada muda né então desde que o imóvel esteja com a documentação regular você sabe isso antes no leilão tudo

registrado corretamente o comprador vai conseguir é financiar sem nenhuma ressalva e até um ponto né que é importante ser falado é o seguinte tem muita gente que que já entendeu aquele que é possível financiar um imóvel numa rematação em leilões prejudicial e depois fica com uma dúvida mas se eu financiei esse imóvel como é que eu vou vender esse imóvel né só vai conseguir vender esse imóvel à vista Vou conseguir vender esse modo de financiamento realmente possível que você arremate um imóvel hoje depois desocupar a regularizar a documentação em seu nome reparo porque na reforma

colocar à venda e que você também venda para um comprador que quer comprar esse imóvel através de um financiamento e nem precisa ser com o mesmo banco que o arrematante fez o financiamento dele né como é que isso acontece né a figura do interveniente então por exemplo você participou de um leilão da Caixa fez um financiamento com a Caixa Econômica Federal para esse leilão aí Botou o seu imóvel à venda o comprador ele quer comprar com financiamento através do Itaú o Itaú vai virar para caixa e vai falar quanto que tem de financiamento em aberto

aí que precisa ser quitado a Caixa vai falar para o Itaú aí ele tava falando beleza né Itaú paga o financiamento para caixa e libera a diferença entre a venda menos esse saldo devedor do financiamento do arrematante que no caso é o vendedor diretamente na conta do vendedor que recupera o capital investido realiza o lucro né então o saldo devedor o dinheiro para pagar esse saldo devedor da do financiamento da arrematação ele não sai do bolso do arrematante se for uma financiada o próprio banco do comprador vai quitar esse financiamento liberar a diferença para ele

e se for uma venda à vista faz lá um contrato de compra e venda em que se estipula é o pagamento lá de uma entrada que vai ser suficiente para quitar o financiamento do vendedor ou o vendedor quita esse financiamento libera lá a documentação do imóvel com aquela alienação fiduciária que tava pendente e segue com a escritura dessa compra e venda é à vista né então isso aí é um procedimento que acontece todos os dias milhares de vezes no mercado imobiliário tradicional não é só quem compra Imóveis financiado que vai vender esse imóvel que está

financiado as pessoas compram Imóveis financiado em 30 anos por exemplo chega no meio do caminho não precisa trocar por imóvel maior um imóvel menor e tal vai vender esse imóvel que está financiado também né então é uma operação bem tranquila o mercado imobiliário diário né você pode utilizar isso a seu favor um ponto que eu percebo que muitas construtoras Usam isso como estratégia quando você cria um imóvel na por exemplo a pessoa que vai lá comprar na planta ela vai fazer o processo do financiamento mas a entrada ela consegue parcelar até que o imóvel seja

entregue isso é um benefício muito grande né porque às vezes a pessoa não tem o valor de entrada no seu caso seus Imóveis estão sempre prontos né então a pessoa não tem esse recurso de parcelar a entrada você costuma parcelar a entrada não eu só vendo o meu imóvel à vista ou o meu imóvel com financiamento que envolva uma instituição financeira de preferência lá do comprador né todas as vezes que me Fizeram uma proposta de comprar de forma parcelada diretamente comigo eu neguei porque isso me coloca numa posição de risco né Você vai vender um

imóvel com parcelamento diretamente para uma pessoa porque por que que ela não tá passando uma análise de crédito com uma instituição financeira que tá acostumada a fazer essa análise todo dia então já é um sinal de alerta né então assim quando a pessoa me vem com propósito de parcelamento direto sem constituição financeira porque ela não pagam juros muito alta e tal eu já ligo o alerta porque alguma coisa tá indicando ali que nenhum banco que é emprestar dinheiro para ela se nenhum banco Aceita tomar esse risco porque eu pessoa física com bem menos é capacidade

de cobrança e análise que uma instituição financeira tem vou aceitar isso né então como meu imóvel já tá pronto quando as pessoas chegam com essa proposta de parcelamento o que que elas querem parcelar o imóvel mas entrar na posse do imóvel Elas não querem pagar o parcelamento completo para só depois tomar posse do imóvel se fosse assim eu aceitaria me pagar todas as parcelas no final das parcelas a gente vai lá fazer escritura te entrego a chave do imóvel agora não é ela que as pessoas querem elas querem passar lá e já entrar no imóvel

né então eu particularmente não aceito tomar esse risco Mas e a entrada porque o financiamento sei lá de uma caixa econômica geralmente 80% do valor do imóvel e esses 20% a pessoa tem que ter o valor de entrada para te dar sua voz topar parcelar até a data que saiu o contrato de financiamento então por exemplo né Vamos lá financiar 80%. campeonatos de financiamento os bancos demoram a média aí de 45 dias para liberar né Se ela quiser me dar uma entrada pequena agora e o restante da entrada o momento que a gente for assinar

Esse contrato de financiamento tudo bem mas ela só vai entrar na posse do imóvel depois que o contrário de financiamento estiver assinado também é que você tem uma coisa na mão que ninguém tem que é o preço então o cara vai dar um jeito meu tem que dar um jeito né você já tá vendendo abaixo do mercado ainda o cara vai querer parcelar a entrada a parcela a entrada do imóvel que tá no preço de mercado então né se o cara aceitar Mas é isso é uma prática muito comum pelo menos aqui na região de

Sorocaba para Imóvel de baixo padrão as pessoas querem comprar uma casa mas não tem dinheiro para isso né então é muito comum Sei lá o cara não ter né um imóvel de 200 mil que você coloca aí 40 mil de entrada o cara às vezes não tem esse valor aí ele quer parcelar diretamente com o Construtor até que momento Então esse parcelamento é tipo dois anos dois anos os meus Imóveis não é é que assim o o quando o o valor do mercado né ele tá sendo praticado naquele imóvel todo mundo faz isso o cara

meio que se obriga a aceitar né porque o Fulano aceita né então aqui aqui no interior aqui em Sorocaba Isso é uma prática muito comum né mas é um risco porque você tá fazendo parcelamento direto com a pessoa ali Por mais que você coloque algumas coisas não faz um contrato enfim mas aí Imagino também que já se coloque na conta também o que o quanto de lucro e assim impactar né porque assim você tá vendendo com lucro né então às vezes numa conta ali mesmo que você tem um problema em relação a essa entrada o

que você vai receber 180% financiado já já era satisfatória né É que geralmente não tem dado muito certo poderia ser melhor bom é o imóvel de baixo padrão hoje né Nós estamos falando em que dia que é hoje 24 de agosto de fique bem claro que não sei como vai ser daqui para frente mas ele tá muito ruim de construir para vender então o curso de produção aumenta muito Nossa demais curso de lotes lá em cima então por isso que o leilão de imóveis de baixo padrão a boa alternativa e eu particularmente gosto muito de

imóvel de baixo padrão acho o giro deles muito bom então dentro da minha estratégia o que que eu prefiro sempre né eu tenho um capital para arrematar se eu posso botar um esse Capital é um único imóvel obviamente vai me dar mais trabalho óbvio que sim né muito mais fácil você administrar um imóvel do que cinco seis mas assim preferencialmente eu gosto muito de arrematar imóvel Popular porque eu acho giro muito bom eu vou diversificar o meu dinheiro em mais imóveis a venda dos imóveis não vai acontecer no mesmo momento então se eu pegar um

mais caro podendo botar em três quatro mais baratos esses três quatro eles não vão andar no mesmo tempo eu vou vender um antes depois o outro depois o outro né então assim isso já é uma possibilidade também recuperar o que eu investir naquele imóvel realizar o lucro naquele imóvel e seguir com outros arrematações é o meu grande interesse É vivendo de leilão é realmente ter um fluxo de imóveis Então eu tenho imóvel entrando ou tem imóvel saindo tem imóvel no meio do caminho né porque isso que me possibilita viver de leilão tem uma carteira ali

significativa de imóveis que é todo tempo eu tenho dinheiro entrando dinheiro saindo né isso me dá um conforto para que eu consiga ali viver de leilão então eu gosto muito de imóvel Popular gosto muito da Estratégia obviamente não excluo a arrematações de imóveis mais caros mas sempre que possível eu tento aplicar essa estratégia de diversificar em mais Imóveis daqui a pouco você vira uma leiloeira de tanto imóvel legal bom tem um lance que você me falou é que a respeito de assessoria né já que a gente tá falando de vender né agora saindo um pouco

do imóvel mas vender assessoria para as pessoas que têm interesse em comprar e vender imóveis e leilão mas não tem interesse em se dedicar ao estudo né se é um mercado que tá aquecido como que é esse é um mercado que ele tem uma procura muito grande né Eu por exemplo atualmente eu não presto assessoria e mesmo assim com a visibilidade que eu tenho nas redes sociais eu recebo pessoas interessadas nesse dia Muitas delas todo santo dia né então se eu voltasse para esse leque de vender assessorias eu teria uma carteira de cliente muito grande

porque tem realmente muita gente que entende que o mercado é bom né que quer participar do mercado mas não quer parar para estudar não quer ter esse trabalho né em relação aos leilões Então essas pessoas topam pagaram assessoria que cobram de médio de 5 a 10% do valor de cada arrematação diminuindo lucro que a pessoa vai ter que aquela operação mas pega ela consiga se inserir nesse mercado né então é um mercado que pode ser muito explorado por quem tem um conhecimento quem tem um conhecimento leilão além das próprias arrematações lucrar com isso tem a

possibilidade de lucrar na outra frente né quer vender nossas assessorias Inclusive para quem não tem o capital não tem margem de crédito para provar um financiamento para arrematar imóveis próprios em leilão tem muita gente começa Vai juntando dinheiro até que chega um ponto que consegue começar a arrematar seus imóveis próprios E aí vai chegar num ponto que consegue pensar Nossa é agora não precisa mais fazer isso aqui porque o que eu ganho que meus imóveis próprios já tá ali suficiente para mim isso aconteceu comigo né quando eu comecei a arrematar eu não tinha dinheiro eu

não tinha margem de crédito ela tive contato com os leilões em 2011 eu tava no comecinho da minha faculdade então ela estagiária estagiário ganha pouco ninguém confia no estagiário para emprestar dinheiro para um financiamento eu não tinha dinheiro minha família não tinha grana para rematar Imóvel Então eu fui construindo é Patrimônio trabalhando com isso até acho que chegou um ponto que agora possa matar meu primeiro imóvel E aí rematei minha primeira móvel e dali só para frente né uma rematação para outra então o conhecimento a gente possibilita lucrar com essa vertente também né Você vai

vender o seu conhecimento personal assessoria para terceiros e move de leilão nunca vai acabar né Então você nunca vai parar de trabalhar então quando que vai parar de ter a gente devendo nunca eu te garanto que não vai acontecer é legal acho que aproveitando para as pessoas que querem fazer esse trabalho de assessoria elas precisam ser especializar falando do teu curso é o meu curso é de leilão né ele vai do básico ou seja da análise prévia para quem nunca teve contato com o imóvel para quem nunca teve contato com leilão passando por todos os

procedimentos que você precisa analisar tudo que você precisa fazer até vender o imóvel fechando com o último ciclo da venda que é o Imposto de Renda sobre o ganho de Capital sobre o lucro imobiliário né então do zero para quem nunca teve contato com imóvel para quem nunca teve contato com leilão até todos os pontos que você precisa saber passando pela preocupação pela reforma do imóvel pela documentação do imóvel Enfim tudo que você precisa saber para participar com um leilão com segurança seja ele judicial mas prejudicial a oportunidade pode ler logo como é o caso

da venda direta da Caixa tá dentro do curso né ela libera o curso de turmas no momento que a gente grava o podcast aqui eu tô indo pra décima quinta turma depois que não podcast que foi lançado né a gente vai ter passado dessa máquina da turma mas que garante o sucesso dessa do curso né de uma turma após a outra é de fato sucesso dos alunos né se meus alunos não rematassem não estaria aqui a mais de completando 3 anos agora né dando aula sobre os leilões então para quem tiver interesse seja para arrematar

já de Karen imóveis próprios ou é para prestar assessoria para terceiros né porque o que você precisa para prestar Assessoria você precisa de conhecimento né você não tem uma formação específica para participar dos Leilões o requisito porque você participa de um leilão é básico vai ser maior de idade está na livre administração dos seus bens então basta que você tenha um conhecimento necessário para que você participe com segurança tá legal quanto você foi explicando eu tinha prometido né para as pessoas lá no Stories que eu deixei uma caixinha de perguntas para o pessoal fazer algumas

perguntas aqui para rapidamente a gente tentar responder eu acredito que algumas delas você respondeu durante o podcast Mas aí você Responde rapidinho de novo tá bom o Júnior bicho aqui tá perguntando qual o percentual qual a porcentagem ideal de lucro líquido para arrematar um imóvel Então aquela questão que a gente respondeu né a pessoa precisa pensar nos últimos investimentos que ela tem Principalmente nos investimentos Seguros né levar esse consideração também considerando que não é investimento você vai ter um trabalho com isso então você define aí minimamente o que você quer para mim considerando a rematação

à vista a partir de 30% já tá um excelente negócio o Andy Gonçalves está perguntando aqui se a Caixa Econômica Federal deve pagar todas as parcelas do IPTU até acho que a data do arrematação isso sempre depende né a gente tem oportunidade da caixa que são os leilões obrigatórios Ou seja a primeira e segunda leilões prejudicial e a gente tem as oportunidades da caixa que são pós leilões obrigatórios como é o caso da licitação aberta a licitação fechada venda direta na venda direta que acontece direto no site da Caixa ela fala que ela vai pagar

IPTU e condomínio até a data da venda já nos outros casos você precisa sempre olhar no edital do leilão Então o Edital sempre vai falar se o banco vai pagar até a data da venda ou se o banco vai passar a responsabilidade da dívida existência de IPTU em condomínio se o banco passar para arrematar a gente precisa colocar isso na conta se o banco falar que vai pagar você não tem preocupação nenhuma em relação a isso então olhar o edital é fundamental se Estando tudo como previsto Quanto tempo dura o desembaraço da documentação o desembaraço

da documentação tem ali uma média de dois meses né se botar um contrato de financiamento que o banco vai liberar uns 45 dias depois vai para registro uns dois meses três meses tá tudo pronto Olhe oziak néki tá perguntando assim na compra de um imóvel com 25% e 30 parcelas que é o judicial pelo que eu aprendi já é quando vende Tem como passar as parcelas para o comprador é aí já anteriormente aqui no podcast a gente falou da figura do interveniente que se aplica de um financiamento para o financiamento né então o imóvel que

está financiado que vai ser vendido com financiamento no judicial a gente não tem essa possibilidade Então se o comprador ele quer financiar um imóvel ainda esse parcelamento vai ser quitado uma possibilidade que existe é você realizar lá um contrato em que você vai pegar uma entrada que seja suficiente para pagar essas parcelas em aberto da amamentação parcelada ele libera lá quando você parcela no Leilão Judicial existe uma hipoteca na matrícula do imóvel libera lá hipoteca e segue que um financiamento com a entrada da alienação fid desse comprador com o banco que ele escolheu né e

o juiz pode aceitar passar essas parcelas só que essas parcelas ficam bem maiores do que um financiamento por exemplo que é financiamento você faz em 360 420 meses o parcelamento em Leilão Judicial ele tem como parcelamento máximo 30 parcelas Então as parcelas ficam naturalmente maiores então no geral como as pessoas querem comprar um imóvel com financiamento Vai ser necessário primeiro quitar esse parcelamento em aberto para depois liberar para o financiamento e tem essa estratégiazinha de pegar um contrato lá com uma entrada que seja suficiente para pagar essas parcelas em aberto legal bom o Alexandre Augusto

tá perguntando se o leilão da Caixa precisa antes ter crédito para aprovado para participar dos leões sempre que você for participar de um leilão em que você pretende financiar um imóvel é fundamental que você analise com a imagem de crédito que você tem já desde pré-aprovado porque porque a regra do leilão é que o lance é irretratável Ou seja você arremata o imóvel você tem que Honrar o seu lance se você não Honrar você vai ter que pagar juros multa e dependendo do caso pode ser até condenado por um crime né então assim quer ter

segurança de que de fato você pode contar com financiamento que você espera contar a prova essa margem de crédito antes boa é o mesmo joelhe o osiak tá perguntando se no Leilão Judicial quando não é arrematado no segundo leilão sempre vai para o terceiro a preço viu ou não quando o imóvel não é arrematado em Leilão Judicial o que acontece o leiloeiro vai informar no processo que não teve arrematação e o juiz vai decidir de acordo com aquilo que o criador daquele processo vai pedir né Geralmente se organiza o leilão podendo mudar o leiloeiro poder

não aumentar o desconto concedido E aí vai depender de cada juiz Tem juiz que vai mandar para o mesmo leiloeiro com as mesmas condições Tem juiz que vai mudar o leiloeiro e Tem juiz que vai aumentar o desconto podendo aí não aumentar o desconto e mudar com leiloeiro e essa relação do preço viu que é o preço viu seria o preço é insignificante que a arrematação ela pode ser anulada por um preço insignificante para isso a gente considera o percentual de desconto que o juiz ofereceu naquele leilão Então se o juiz ofereceu 40% de desconto

por exemplo você não pode arrematar com mais desconto do que esses 40%. e quando o juiz não fala porcentagem nenhuma Vale 50% de desconto em relação ao valor de avaliação tá legal e por fim o RBS Rafa perguntou assim a compra direto como funciona quando o imóvel vai a leilão e não é arrematado se for um Leilão Judicial dessa forma que eu falei anteriormente né o juiz vai designar novas leilões até que de fato um imóvel e no leilão extrajudicial o que acontece o banco tá obrigado a fazer o primeiro leilão ninguém arremata segundo leilão

se ninguém é matar o devedor fica livre da dívida recebe a carta de quitação e o criador fica definitivamente como proprietário do imóvel podendo vender pelo preço pela forma que ele quiser quando a gente pensa nos credores a gente pensa basicamente em bancos que são as instituições que emprestam dinheiro com uma garantia de uma alienação financiar envolvendo lá o imóvel o interesse de nenhum banco é ficar com um monte de imóvel em sua carteira Porque como é que o banco ganha dinheiro emprestando dinheiro para as pessoas e cobrando juros é assim que o banco consegue

ganhar dinheiro então a atividade de fim do banco é emprestar dinheiro e cobrar juros a partir do momento que o banco começa a ficar com um monte de imóveis em sua carteira isso significa muito capital imobilizado para aquele banco né E aí o banco ele não tem interesse em ficar com imóvel ele quer vender esse imóvel da forma mais rápida possível aí por isso é os bancos utilizam terceiros leilões por exemplo que já acontece por vontade dele pelo preço que ele quiser nada tá obrigando a vender em leilão ele por pura e simples de montagem

vai lá e coloca esse móvel em leilão de prejudicial e também tem outros casos como da caixa que é venda direta que a caixa pega esses Imóveis coloca lá diretamente é no site dela é para que seja comercializado nesse caso aí da venda direta da Caixa tem alguns benefícios né não tem condição do leiloeiro porque a venda acontece diretamente no site da Caixa tem Imóveis parado no país inteiro porque a caixa como banco que mais empresta também tem um grande número de inadimplência Imóveis espalhados por todo país existe a possibilidade de você contar com o

corretor credenciado da Caixa então a Caixa tem lá uma lista de corretores credenciados e quem paga essa comissão desse corretor é a Caixa Econômica Federal Então ela estipula você não consegue negociar esse lance mínimo então utilize o corretor que a Caixa já tá contando que vai pagar ele você não vai conseguir negociar nada no preço de venda e vai ser em seu proveito e a caixa ela também possibilita financiamento em vários desses Imóveis com a possibilidade de financiar com somente 5% de entrada que algo que a gente não encontra no mercado imobiliário tradicional então uma

ótima oportunidade para você começar com pouco dinheiro diversificar Capital em mais Imóveis e o último grande benefício é que a caixa para esse Imóveis ela já garante que ela vai pagar IPTU e condomínio até da venda que isso não é uma regra do leilão acho prejudicial um leilão de prejudicial a gente sempre precisa olhar o edital ou o que ele tá falando sobre esses débitos do imóvel se o banco vai pagar até a data da arrematação ou está passando a responsabilidade para o arrematante pagar essa dívida na venda direta da caixa a caixa já fala

que vai pagar IPTU em condomínio até a venda do imóvel nem gagueja né impressionante legal bom acho que uma última pergunta aqui ó essa eu acho que não te fizeram ainda essa é a seguinte se você pudesse fazer uma crítica para o sistema dos Leilões o que você melhoraria ó como ela pensou essa nunca fizeram para ela porque se fosse uma pergunta ela já tinha mandado ver Olá alguma coisa que você fala ah isso aqui não eu sei que deve ter assim das plataformas dos Leilões o sites devem ser diferentes deve ter algum que é

melhor do que o outro eu vou criticar o Santander eu falei anteriormente aqui que o banco tá obrigado a fazer o primeiro leilão não vende o segundo leilão E aí se ninguém comprar ele tá livre para vender pelo preço pela forma que ele quiser e mudar de formas muito utilizadas pelos bancos é o terceiro leilão o Santander tem uma prática de realizar o terceiro leilão quando ele já tá vendendo leilão porque ele quer vender em leilão não é mais a lei obrigando que ele coloca lá o chamado lance condicional que que é isso as pessoas

vão participar do leilão internamente o banco definiu Qual é o que ele o preço que ele quer vender aquele imóvel ele chega para o leiloeiro e fala Olha quero vender esse imóvel aqui já é um terceiro leilão já cumprir tudo que é lei me obrigava fazer quero vender esse imóvel vai começar a anunciar esse imóvel por tal preço que não é o que internamente eles definiram então por exemplo internamente eles definiram que eles querem vender por 200 mil ele chega para o leiloeiro e fala organiza-se leilão desse imóvel aqui de lance condicional coloca o lance

mínimo aí de 150 mil vamos supor que teve uma pequena concorrência nesse leilão fechou em 170 mil era lance condicional o banco precisa aprovar essa venda quer dizer a pessoa ganhou Mas diferente dos leilões que ela sabe que se os obrigatórios se ela ganhar ela ganhou o imóvel dela nesse lance condicional ela vai ter que esperar o banco aprovar esse valor da arrematação e o Santander com esse lance condicional ele começou a frustrar muita gente que as pessoas vão lá participando do leilão analisam a documentação Feche o leilão por exemplo 170 mil aí o Santander

volta com uma compra proposta de 190 mil por exemplo que eles venham esse imóvel então o Santander ele acaba frustrando muita gente nesse tipo de leilão condicional né tirando o tempo da pessoa que está analisando o imóvel tá analisando aquela documentação quando ele poderia para botar quanto que ele topa vender que ele móvel e se as pessoas acharam interessante elas vão participar daquele leilão se ninguém achar interessante é internamente ele vai reduzindo o preço daquele leilão até que ele consiga de fato possibilitar um leilão em que pessoas participem né então a grande crítica aí fica

para o Santander Hoje em Dia com esse terceiro leilão de lance condicional aqui acabou frustrando muita gente e deixando claro que isso nunca pode acontecer nos leilões obrigatórios pela lei se fechar pelo lance mínimo que é definido pela lei inclusive o banco tem que vender Tá mas o lance mínimo é o que ela começa é o que começa leilão de carro também quando a pessoa ela dá três quatro lance aí vendeu aí aparece venda condicional sempre que for vendo a condicional o vendedor vai ter que aprovar o valor só que isso é uma oportunidade pós

leilões obrigatórios nos leilões obrigatórios pela lei não tem como isso acontecer eu também considero isso com uma boa crítica legal Priscila é como que as pessoas acompanham o seu trabalho nas redes sociais minha forma de divulgação do trabalho respondendo perguntas diárias colocando conteúdo sobre os leilões né também divulgando o curso através do Instagram né Priscila Perini underline se jogar meu nome lá no YouTube encontra na minha participação em podcasts que eu já fiz né plataforma de áudio também mas a minha forma de divulgação aqui eu realmente faço de forma ativa através do Instagram Priscila Priscila

Perini underline Priscila Perini underline e se você gostou do podcast deixa nos comentários aqui se você não assistiu como comprar imóveis e leilão procura tanto no Spotify quanto no YouTube é como ela falou ela gravou outros podcast também mas de preferência para o professor das obras para gente beleza é legal e acompanhe o professor das obras nós estamos nas principais plataformas de áudio que é Spotify Deezer Google podcast Estamos também no YouTube no formato de vídeo nas principais redes sociais né com shorts e etc Priscila obrigado por mais esse papo tem muita informação acho que

as pessoas agora depois de escutar tudo isso entenderam que não é um mercado tão complicado assim não é tão arriscado se de fato se dedicarem estudarem e quererem de fato é pegar essa parcela de investimento aí que são os leilões dá certo né Exatamente isso não é o Bicho de Sete Cabeças que as pessoas espalham né Se fosse não seriam o mercado tomado pelos investidores né investidor não quer ficar com dinheiro preso sem a menor perspectiva de quando ele vai conseguir recuperar o capital investido e realizar o lucro né então o mercado muito vantajoso é

que a gente faz se dedica a estudar esse mercado nada de braçado aí nos investimentos consegue multiplicar o patrimônio de uma forma segura de uma forma é rápida né comparado com outros investimentos então no mercado muito promissor Eu que agradeço o convite né Muito obrigado novamente pela participação aqui no podcast É uma honra legal demais e agora vocês conheceram A Priscila que através do podcast do professor das obras vocês viram o potencial ela tem a respeito desse assunto dei uma moral lá para ela vai lá segue ela no Instagram nas redes sociais que é no

Instagram que ela tá né E se tiver mais interesse compre o curso assim como minha esposa fez né e agora eu tô escutando a Priscila aqui mas de noite eu escuto a Priscila lá também né ela põe no travesseiro assim né vou reforçar a aula que eu aprendi hoje e tal Caxias legal um grande abraço para todos fiquem com Deus e tchau