AULA 1 - CONTRATO DE COMPRA E VENDA

g1 o olá queridos tudo bem com vocês espero muito que sim bem vindos a nossa aula de direito civil direito civil contratos em espécie e eu gostaria de lembrar vocês um pouquinho sobre nós estudamos na nossa semestre passado que nós falamos sobre a teoria geral dos contratos vale lembrar então que nós falamos que contrato nada mais é do que acordo de vontades e esse acordo de vontades ele tem validade gera efeitos no mundo jurídico quando atender alguns requisitos estabelecidos pelo código civil como nós descemos são chamados os requisitos gerais e também vimos que existem algumas

cláusulas especiais que podem ser então é inclusas em qualquer tipo de contrato além disso vimos as fotos a jessy são dos contratos que nem sempre será pela forma normal com o cumprimento do contrato pois bem agora nós vamos começar a falar a respeito das várias espécies de contrato nós vimos quando nós falamos da classificação dos contratos que existem contratos chamados contratos típicos e contratos atípicos vimos que esses contatos típicos são aqueles que são então disciplinadas pelo código civil em que o código civil estabelece quais são as regras específicas para esses contatos chamados típicos e também

chamados nominados ou seja o código civil vai dar um nome e o código civil vai dar então regras específicas para cada um desses contatos esses contratos típicos eles são em número de vinte e três contratos disciplina o código civil porém o próprio código civil no artigo 425 não exclui a possibilidade de que eu como um sujeito como pessoa possa fazer um acordo de vontades que não esteja então na lista dos 23 contratos quando eu digo isso então eu vou entender aqui para que esse contato gere efeitos jurídicos basta que esse contato ele esteja de acordo

com aquelas normas gerais que nós estudamos na teoria geral dos contratos vamos iniciar o estudo dos contratos em espécie pelo principal contrato ou talvez mais comum contrato que é o contrato de compra e venda disciplinado entre os artigos 481 e532 do código civil este contrato é um contrato bastante comum porque se nós verificarmos em grandes ou pequenas proporções ele f e quase que rotineiramente em nossas vidas quando vamos ao mercado quando vamos a uma papelaria quando vamos a qualquer estabelecimento ou temos a o desejo a intenção de comprar ou vender algo agora esse contato podemos

ser nominado e por ele ser típico ele faz além daqueles requisitos gerais que nós estudamos lá na teoria geral dos contratos requisitos chamados requisitos específicos e nós precisamos então entender o que é o contrato de compra e venda e quais são os seus requisitos específicos disciplinadas pelo código civil então o contrato de compra e venda ele nada mais é do que um contrato em que de um lado segura a pessoa de um vendedor ou de uma vendedora essa pessoa ela com a intenção de deix e diz ser dona de uma coisa assume a obrigação de

então entregar essa coisa para outros sujeito chamado então comprador esse comprador então com a intenção de se tornar proprietário daquela coisa em contraprestação ou seja em troca aquisição da propriedade da coisa ele se compromete a entregar um valor em dinheiro então nós estamos falando neste caso de uma relação entre vendedor e comprador em que um é dono de uma coisa assumindo a obrigação de entregar a propriedade dessa coisa para o outro mediante a contraprestação de um valor em dinheiro agora tem que ficar uma coisa muito clara já quando a gente fala de contrato de compra

e venda e nós estamos no campo do direito obrigacional nós não estamos ainda lá no direito real sabemos que no direito obrigacional não existe nenhuma relação da pessoa direta com a coisa o comprador mesmo que tendo firmado um contrato de compra e venda mesmo que esse contato de compra e venda esteja plenamente consolidado não há só pelo acordo de vontades a aquisição desta coisa aahh título de um direito real ou seja comprador não é proprietário da coisa enquanto não ocorra a tradição então vamos lembrar que a tradição é um momento em que se transmite a

propriedade da coisa com a entrega efetiva desta coisa ou no caso do imóvel com escritura pública mediante o registro então a parte o momento em que ocorre a tradição é que esse comprador passará a ser o dono da coisa enquanto isso não acontece nós temos apenas uma promessa de transmissão da propriedade quais são as características então do contrato de compra e venda vamos lembrar que essas características a gente retoma lá daquela aula de classificação dos contatos que nós fizemos que nós tivemos lá na teoria geral dos contratos então quando a gente fala de um contrato

de compra e venda a gente tem que entender primeiro o que são contrato sinalagmático o que é um contrato sinalagmático é um contrato que gera obrigações recíprocas por quê que o comprador tem que entregar o dinheiro ou vendedor porque o vendedor tem a obrigação de entregar a coisa ao comprador uma obrigação está totalmente atrelada obrigação do outro não há que se falar e tem obrigação de entregar o dinheiro senão ao cumprimento da entrega da coisa por isso então chamado contato sinalagmático além disso o contrato de compra e venda é um contrato consensual o que que

significa que os efeitos do contrato de compra e venda eles começam a ser gerados a partir do momento em que as partes então elas então um acordo basta o acordo de vontades para que esses efeitos eles sejam gerados não há necessidade de entrega da coisa para que as obrigações possam ser exigidas além disso o contrato de compra e venda é um contrato oneroso porque traz deveres tanto para o vendedor que diminuirá o seu patrimônio tirará do seu patrimônio um bem uma coisa e também vai exigir a dor diminua então o seu patrimônio em pecúnia em

dinheiro para que ele se torne proprietário de outra coisa então nós estamos falando aqui de onerosidade para ambas as partes além disso é um contato comutativo por que que eu contrato comutativo porque o contrato de compra e venda na sua essência de forma geral ele não pode fazer nenhum risco nem para o vendedor nem para o comprador então as partes serão as pesquisas no momento da formação do contrato ante ver todas as obrigações todas as os deveres todos os benefícios que aquele contato estará eu preciso entender que o meu patrimônio diminui em pecúnia mas ele

aumentem coisa ele aumenta em bem então neste caso eu não há um risco de que eu não venha a minha procriar de um benefício diferente um dos contratos aleatórios que em exceção o contrato de compra e venda também pode ser um contato aleatório pois bem vamos falar então dos elementos do contrato de compra e venda para que o contrato de compra e venda ele a possa gerar validade ou possa gerar efeitos na esfera jurídica eu tenho que entender que ele se compõe através desses três elementos eu preciso do consentimento eu preciso do preço e eu

preciso dar coisa vamos começar a falar do consentimento então nós já vimos que a própria essência da palavra contrato é o acordo de vontades então claro que essa vontade ela precisa ser uma vontade livre eu não posso ter neste acordo de vontades nenhum vício do consentimento como nós falamos lá atrás como já falamos lá nas regras gerais eu não posso ter o rei erro dolo coação o estado de necessidade eu não posso que eu ninguém a resolva fazer um contrato estando sendo chantageado ou foi induzido a erro ou está em um estado de perigo muito

grande e por isso é forçado a fazer um contato com esse nada disso porque se tem um vício do consentimento então nesse caso esse contrato ele pode ser nulo ou anulável que requisitos eu preciso entender ou falar quando se quando a gente trata do consentimento no contrato de compra e venda primeira coisa aquela capacidade genérica que ela é exigida para todo e qualquer negócio jurídico então eu preciso ter capacidade civil para a realização de um contrato de compra e venda não tem dessa capacidade civil eu preciso estar representado ou assistido conforme determina então o código

civil nos artigos 3º e 4º porém o que eu também a realize um contrato de compra e venda eu preciso de uma capacidade especial a capacidade especial é o que a gente chama de legitimação quem é que pode ser vendedor de uma casa quem é o dono desta casa a não ser que ele tenha poderes para isso através de um contrato de mandato eu preciso então pelo contrato de mandato eu tenho legitimidade então essa capacidade especial é aquela capacidade que eu tenho para realização daquele contrato em especial eu posso vender porque eu sou dono ou

não sendo dono eu tenho autorização do dono para fazer isso a gente chama de legitimidade e além disso eu também tenho que me atentar a algumas restrições que são estabelecidas de forma esparsa pelo código civil a realização de um contrato a venda primeira restrição a pessoa casada pessoa casada ela pode realizar um contrato de compra e venda pode agora se ela está vendendo algo se ela está vendendo um bem que é comum do casal então obrigatoriamente o cônjuge precisa participar deste contrato de compra e venda é o que a gente chama de outorga ocsoria então

se eu estou vendendo uma casa e essa casa é um bem comum com meu esposo o meu esposo precisa participar deste contrato de compra e venda para que esse contrato de compra e venda ele gera efeitos jurídicos agora eu preciso lembrar que eu preciso observar qual regime de casamento a desse vendedor então se eu estou falando de um bem comum então possivelmente esse bem ele é um bem que foi adquirido após o casamento se for por exemplo o r' a oração de comunhão parcial de bens ou se um regime de comunhão universal de bens tudo

que é meu é dele tudo que é dele é meu desde que nascemos agora esse não somos casados com regime de comunhão parcial de bens mas o que eu estou vendendo é algo meu exclusivo que eu tinha antes desse casamento eu preciso da outorga uxória não esse eu casei pelo regime de separação total de bens ou separação obrigatória de bens precisa da outorga uxória também não porque se bem um bem exclusivo meu então eu tenho que observar que quando um vendedor esse vendedor ele está figurando no contrato de compra e venda sozinho e tem lá

na qualificação o estado civil casado eu preciso saber qual é o regime de casamento que esse vendedor ele é casado para saber se eu preciso da outorga o console então e o seu cônjuge da autorização do seu cônjuge para realização desse contrato de compra e venda além disso os ascendentes eles podem vender bens aos descendentes sabemos que o código civil ele aboliu qualquer forma de favorecimento dos herdeiros né qualquer forma de repartição diferenciada apaga os herdeiros hoje nós precisamos entender que a todo aquele que é descendente né do de cujus ele tem direitos iguais perante

aos outros herdeiros não há favorecimento não existe mais né essa história de excluída da repartição de bens um herdeiro ou outro então em razão disso eu preciso entender que eu não posso vender um bem se eu sou mãe se eu sou avó eu não posso vender um bem a um filho ou a um neto sem que os outros filhos e o e os netos assim com sintam porque poderia ser uma forma então de burlar o que o código civil estabelece dessa proibição de favorecimento de um herdeiro em detrimento do outro poderia então utilizar de um

contrato de compra e venda para simular o favorecimento a um ordeiro só então se eu quero vender um bem ao meu filho eu preciso da autorização dos demais para que então esse contato ele gere efeito jurídico sob pena de poder ser anulado futuramente além disso o tutor eo curador e tutor eo curador são aquelas pessoas que foram indicadas judicialmente para no caso do tutor um menor de idade que não possui é genitores não possui responsáveis legais para gerir da sua própria vida no caso do curador e o juiz não me ou a para aqui um

maior de idade ele tenha não tendo condições de gerir sua própria vida como no caso por exemplo dos interditados eu no meio então o curador para a administração então dos seus direitos civis inclusive os seus bens imagina se o tutor eo curador pudessem adquirir bens do tutelado ou curatelado então ele faria um contato com ele mesmo ele estabelecerá as condições entre eles então poderia haver um prejuízo para o tutelado ou curatelado então não há possibilidade nem de venda nem de compra de bens entre tutores e tutelados curadores e curatelados além disso no caso do condomínio

e no caso do da locação quando a gente fala de contato de locação agentes e há a necessidade de que quando o dono da casa vai vender essa casa e se essa casa ela está alugada ela está cedida para outra pessoa antes que o locador ofereço essa casa para terceiros existe o direito de preferência do locatário eu posso vender a minha casa que é minha posso desde que primeiro e ofereça para o locatário a mesma coisa no condomínio que que é o condomínio o condomínio é a divisão da propriedade de um bem por duas ou

mais pessoas se eu quero vender a minha cota parte antes de eu oferecer para terceira as pessoas eu preciso primeiro oferecer então aos demais condôminos que tem preferência na aquisição então dessa quota-parte e o preço o preço é o segundo elemento então do contrato de compra e venda e nós precisamos entender que este preço e é caracterizado pela peculiaridade a seriedade ea certeza a peculiaridade ela tem a ver então com a necessidade de que o preço ele seja representado ou seja em dinheiro ou seja representado por títulos que é a demonstrem ou representem o dinheiro

que eu coloquei para vocês aqui um cheque por exemplo tão cheque ele garante a característica da pecuniariedade agora eu preciso entender que por que que eu estou dizendo que ele tem que ser em pecúnia ele tem que ser em dinheiro porque se para pagar a coisa para pagar a casa eu dou um carro em troca na verdade eu acabei de dizer que na verdade não é um contrato de compra e venda em si um contrato de troca ou permuta então quando eu dou em troca na aquisição de um bem outro bem o que são contrato

de troca ou permuta que nós estudaremos na sequência para ser contrato de compra e venda o valor em contraprestação precisa ser em dinheiro ou predominantemente em dinheiro vamos imaginar que o preço é de 500 mil reais então eu dou 300 mil reais em dinheiro e 200 mil reais em um outro imóvel então eu ainda estou falando de um contato de compra aí venda agora se fosse o inverso eu dou o imóvel que vale 300 mil reais mas dou 200.000 reais em dinheiro eu estou diante de um contrato de troca ou permuta além disso até para

evitar simulações esse preço ele precisa ser um preço sério o que isso significa significa que eu não posso fazer um contrato de compra e venda com o estabelecimento de valores e riso e eu não posso colocar como pagamento por uma casa no valor de mil reais então isso não é possível isso não gera efeitos jurídicos porque possivelmente eu estou tentando simular um negócio que não é e não se configura como compra e venda por exemplo uma doação por exemplo uma forma de favorecimento de herdeiros em detrimento de outros então o preço dele tem que ser

sério quando eu digo sério ele tem que guardar uma proporção ao valor da coisa não uma correspondência até porque o mundo econômico vive disso né então às vezes eu uso de contrato de compra e venda até para conseguir uma lucratividade então às vezes eu consigo comprar uma coisa que seja barata quando eu digo barato eu tô falando de um valor é que vai fazer um certo lucro mas esse não significa que eu estou pagando um preço completamente irrisório porque senão não se trata de um contrato de a venda e além disso o contrato de compra

e venda ele tem que ter um preço certo o que é um preço certo é aquele valor que eu sei desde o momento da formação do contrato exatamente quanto eu terei que pagar no momento da execução isso não necessariamente é precisa ficar estabelecido a cifra então às vezes eu não coloco eu não sei exatamente quanto é em reais naquele instante da formação mas eu preciso saber isso no momento da execução então vamos imaginar que o preço ele foi fixado no valor da arroba do boi do dia 23 de novembro de 2020 eu não sei nesse

momento quando eu tenho que pagar em cifras mas eu sei e terei condições de saber no momento da execução porque todos os elementos e as informações que eu preciso estarão incluídas naquele contato neste caso eu preciso deixar é bem especificado quais são esses critérios quais são então essas determinantes no momento da execução do contrato e o outro elemento é a coisa é um além do consentimento além do preço eu preciso de uma coisa no contrato de compra e venda e quais são os requisitos para essa coisa a coisa ela precisa existir então a gente até

vai falar um pouquinho lá na frente a respeito dos contatos acidentalmente aleatórios mas eu preciso de forma geral entender que eu só posso vender daquilo que existe não posso vender aquilo que ainda não existe além disso a coisa ela tem que ser individualizada tem que haver uma individuação da coisa eu preciso quando a gente olha por exemplo a uma escritura pública e eu vou observar a descrição de um imóvel rural por exemplo a gente vai ver uma descrição bem detalhado e às vezes até confu é daquele imóvel para que não haja qualquer dúvida acerca daquilo

que eu estou adquirindo acerca daquilo que estou vendendo eu preciso especificar qual é o carro que tipo de carro a cor do carro para que isso se torne em algo único coisa certa e determinada e além disso a coisa precisa estar disponível e isso é importantíssimo porque nem todo bem apesar de ser bem apesar de ter um valor econômico está disponível para ser vendido então por exemplo nós temos à disposição disponibilidade natural que coisas que são indisponíveis naturalmente então o ar atmosférico pode ser vendido o espaço aéreo pode ser vendido não eles não podem por

que naturalmente são coisas que a gente chama coisas fora do comércio além disso nós temos aquelas indisponibilidades bom então por exemplo eu tenho uma casa só que essa casa ela tá penhorada em um processo judicial porque eu tenho uma dívida que eu não paguei então se ela está penhorada ela está indisponível legalmente para qualquer tipo de contato de compra e venda ou às vezes eu tenho e sou proprietário de um imóvel que eu recebi indo ação do meu pai e da minha mãe mas essa doação veio com uma cláusula de inalienabilidade o que é isso

eu não posso vender a coisa enquanto figurar enquanto viver então essa cláusula de inalienabilidade neste caso eu não posso vender a coisa e ainda existe a indisponibilidade voluntária quando por exemplo através de um testamento o pai querendo que os filhos não é mesmo após a sua morte e continuem sendo proprietário de uma coisa ele então estabeleça um tempo para que esses filhos sejam proprietários conjuntamente dessa coisa e que não a possam vender elas sejam obrigados a viver em comunhão com essa coisa ele ele ele é grava a coisa grava o bem de uma cláusula de

inalienabilidade também tudo bem então é eu quero encerrar aqui com vocês esses elementos do contrato de compra e venda essa parte inicial do contrato de compra e venda e nós daremos sequência então ao contrato de compra e venda na nossa próxima aula até mais é