Documentação Imobiliária - Luiz Antonio Scavone Junior

boa noite a todos como eu já foi foi foi apresentado estive aqui acho que foi em 2009 eu acredito que tenha sido foi na brás cubas né só não lembro o tema se lembra não está reprovado em lei do inquilinato será então foi 2010 porque foi quando alteraram a lei do inquilinato lei 12.112 vocês conseguiram uma proeza que hoje não é porque junta advogado com o corretor é uma coisa assim impressionante né todo mundo aí amistosamente enfim porque na verdade chega na hora de vender o imóvel que era um assunto que nós vamos tratar hoje

o teu para o corretor advogado aquele que nela o negócio né vamos juntar forças essas duas atividades no mesmo lugar de forma amistosa é algo comparável junto à torcida do palmeiras quando o corinthians então realmente estou impressionado ao saber da maioria que deve ser corretor então evidentemente nós estamos comemorando o dia do corretor quem quer corretora aqui o advogado então os corretores estão em maioria né olha acho que agora quer terminar vocês agirem rápido é quem é corretor é advogado é tem então as atividades são congéneres né nós vamos tratar de um assunto hoje que

é relevante para quem adquire imóvel ou seja acho que nós não é uma falha é uma praxe do mercado até pela pelas características do nosso sistema jurídico quando você capta um imóvel para venda você é capitão imóvel ninguém se preocupa em realizar aquelas pesquisas necessárias nesse primeiro momento e muitas vezes você se depara com algumas dificuldades no momento da de concretizar o negócio justamente em razão dessa vamos chamar assim eu vou ter que mesclar um pouco a linguagem para atingir os corretores e os vou procurar não ser tão técnico mas também não vou dispensar a

técnica pra gente poder é modular a a palestra mas naquele momento você se depara com uma série de exigências e de empecilhos que o advogado que eventualmente faz análise daquela documentação coloca e você perde todo aquele tempo então vamos tentar entender sob a ótica do advogado porque de cada um dos documentos o porquê que alguma coisa impede aquela venda que como disse aqui ou na janela o mercado está difícil como dizem no nordeste a situação tá de vaca não conhecer bezerro e quando a vaca não conhece o biodiesel realmente é tá tá difícil e como

eu sou palmeirense então tá pior ainda né não é então vamos tentar entender nós vamos tratar desse assunto eo comércio chamando a atenção para o principal problema que desse problema que é um problema jurídico é que decorre o principal obstáculo para você vender um imóvel que é aquilo que no direito civil a gente se chama de fraude fraude contra credores o que significa isso juridicamente nós temos um princípio que decorre quem estudou direito se lembra que é do direito das obrigações todo toda pessoa seja ela uma pessoa física que a gente chama de pessoa natural

ou pessoa jurídica responde por suas obrigações então pelas dívidas que essa pessoa tem com o patrimônio da qual ela dispõe esse é o grande problema e nós temos um uma característica porque os direitos sobre os bens imóveis notadamente a gente está falando aqui do direito de propriedade ele passa por um sistema registral então todo mundo sabe né que existe uma matrícula e é muito fácil a gente descobrir se o devedor tem e se pense bem característica da responsabilidade na no direito das obrigações é essa o patrimônio todo o patrimônio de uma pessoa responde por suas

obrigações então isso significa que aquela pessoa não pode alienar alienar a transferir a qualquer título inclusive vender o imóvel se ele desfalcará os credores que ele tem essa é uma das dificuldades mas é a principal então vamos discorrer um pouquinho sobre isso que se o que se eu comprar um imóvel de alguém que tem dívidas e pela venda daquele imóvel não tenha patrimônio suficiente para pagar essas dívidas é que nós falamos em fraude contra esse credor então esse credor foi fraudado e aí o direito fornece a esse credor um direito de buscar esse patrimônio vejam

eu não estou dizendo nesse momento que ele precisa ter uma ação contra si não desde que ele tenha dívidas e que haja motivos suficientes para que essa dívida seja conhecida por terceiros mesmo que não haja uma ação contra ele nós estamos diante de um instituto que no direito se chama fraude contra credores e se credor poderá anular aquela venda porque aquele ato jurídico no direito civil é um ato anulável perante esses credores isso é a fraude o patrimônio do devedor responde pelas obrigações sim então quando a gente fala alguma coisa no direito que o advogado

fala olha não vai dar porque ele está fundamentado numa norma jurídica na lei então tanto o código de processo civil que é o atual código de processo quanto o código civil estabelece essa responsabilidade patrimonial até pra fazer um histórico pra gente te a coisa como ela ela se formou no nosso sistema nosso sistema jurídico tem base romanística o que significa isso ele em tudo que a gente conhece no direito civil os institutos dos contratos do casamento do direito das obrigações não são criações tupiniquins no nosso direito é muito parecido com o direito europeu que por

sua vez se baseou no direito romano com o fim da idade média toda aquela cultura da grécia de roma foi reaproveitada e aquelas aqueles institutos do direito romano lá antes de cristo foram aproveitados e estudados rei estudados depois do fim da idade média e nós tivemos a formação do direito e do direito europeu o nosso código civil é o primeiro ele é de 1916 antes do código civil de 1916 que a lei 3071 de 16 aqui no brasil para reger contratos o direito privado a aplicava-se ua as ordenações do reino de portugal então nós tivemos

o primeiro código civil depois que portugal já tinha abandonado as ordenações mas foi basicamente uma cópia do sistema europeu é impressionante a proximidade do nosso código civil com o código principalmente o código civil francês porque naquela época 1890 tava ficando feio né de 2.860 e alguma coisa já havia um código civil em portugal ea gente continuava os utilizando as ordenações do reino de portugal e aí e indicar um sujeito lá chamado coelho rodrigues para fazer um código vocês sabem que aqui no brasil nada se cria tudo se copia e se transforma ele pegou o código

francês de 1804 deu uma mudada aqui uma alterada ali e apresentou não foi aprovado em 1890 e alguma coisa chamar um sujeito chamado covis beviláqua ele aproveitou aquele projeto que era basicamente uma cópia do código francês mexeu e nós tivemos o nosso primeiro código civil aprovado no dia 1º de janeiro de 1916 entrou em vigor em 17 e o atual que substituiu esse é a lei 10.406 em 10 de janeiro de 2002 mas que basicamente trouxe algumas novidades mas usou praticamente tudo o que a gente tinha no código civil de 16 com algumas adaptações então

esses institutos eles são antigos mas no direito romano a origem da responsabilidade que é o que atrapalha a alienação a venda nunca não foi inicialmente patrimonial a pessoa só por curiosidade ela respondia com o próprio corpo se o devedor tivesse dívidas lá em roma eles podiam pegar o esse devedor levar até a praça pública e lá os credores fazem uma rodinha quem nós vamos fazer com ele porque era o corpo que respondia ah vamos vender como escrava então apuravam os trocados na avendia o sujeito para mercadores eles levavam no direito romano estava escrito que ele

poderia ser vendido como escravo além do rio tibre ele não podia nem ficar ali ele era segregado da família vendido mas se eles entendessem que ele não servia como escravo não serve pra nada de repente já estava num lava pra nada eles podiam como tinham poder sobre o corpo retalhar o devedor entanto os pedaços quantos fossem os seus credores e cada um era bem civilizado não votava na praça beti uma um machado e cortava nenhum sai com a cabeça outro com braço pingando sangue vejam se fosse assim até hoje principalmente nesse momento de crise tem

e que deve para tanta gente queria ter que ser dividido em átomos e ainda e até atuou esse ato é meu e seu que só sobrou e se tantos são os credores não é mas dá pra imaginar que a pessoa só não pagava quando não tinha jeito porque na melhor das hipóteses e liam se transformar em escravo e na pior ele ia virar picadinho literalmente isso já não era muito civilizado então essa idéia de que as pessoas respondem com o patrimônio que não é uma exclusividade nossa europa inteira é decorre de uma alteração em 392

anos antes de cristo pela alex portela então de lá pra cá vejam não é de hoje que isso é assim então não adianta você reclamar então nós temos que ver como é que nós vamos seguir com isso quando a gente fala em patrimônio é tudo o que o devedor tem não só os imóveis mas porque raio a gente se preocupa tanto com os imóveis porque a questão registral pelo princípio da continuidade todo mundo conhece uma matrícula deixa rastro então esse é um grande problema o dinheiro a pessoa tira esconde né e tal mas o imóvel

é difícil ficar registrado fulano vendeu pra ciclano tem lá o registro na matrícula esse é o grande problema então quando um credor se depara com a ausência de patrimônio do devedor ele vai fazer pesquisas não é no âmbito se tiver um processo para saber para quem aquela pessoa vendeu se vendeu e ele consegue fazer esse tipo de levantamento não é tão difícil assim e nós estamos em fase eu não sei se isso vai acontecer mas a uma lei já existe que não existe ainda na prática de uma unificação do sistema registral imobiliário para que essa

pesquisa seja feita é no brasil inteiro não temos isso ainda mas é possível fazer essa pesquisa agora você me pergunta eu posso comprar o imóvel de alguém que tem dívida você pode eu não estou dizendo que você não possa comprar um imóvel de uma pessoa que não deve o que eu estou dizendo é que você não pode comprar um imóvel daqueles que a gente chama de insolventes ser devedor é uma coisa ser devedor insolvente é outra bem diferente então eu vou dar um exemplo imagine uma pessoa que tem um prédio com dez apartamentos ele tem

o prédio inteiro tá lá especificado condomínio cada apartamento tem uma matrícula para facilitar conta porque nós temos advogados não é é cada um é então se vocês não entenderam a piada né mas enfim o advogado não sabe fazer conta não sei se vocês já perceberam e se soubesse teria ido fazer engenharia outra coisa não direito sujeito normalmente vai fazer direito porque ele não gosta de matemática era traumatizado com a professora de maio ele falou eu vou fazer direito porque não vai ver matemática então vamos ao exemplo então ele tem dez apartamentos cada um valendo 100

mil então o patrimônio dele podem acreditar é de 1 milhão de reais se ele tiver dívida de 100 mil reais ainda que ele já tem execução que têm ações contra ele mas você apura 100 mil pergunto ele pode vender um dos apartamentos dele de 100 mil reais pode não é porque ele tem essa dívida que ele não pode vender e se move o que ele não pode é vender e se tornar insolvente qual é o conceito de insolvência é aquele que pela alienação pela venda vai reduzir o seu património deixando os seus credores descobertos isso

é que ele não pode fazer agora é muito difícil a gente fazer esse tipo de apuração porque se uma pessoa tem uma execução ou já tem uma ação o indício não é bom mais não significa que essa pessoa não possa alienar tão nesse exemplo enquanto ele pode vender e gastando torrando escondendo então ele vem do 1º 2º 3º e ele só vai praticar fraude quando ele vender o último desses imóveis porque o patrimônio dele igualou as dívidas é quando ele vende aquele último ele reduziu o patrimônio dele então a fraude ele cometeu contra os credores

quando ele desfalcou o patrimônio dele deixando os seus credores descobertos é isso que o direito não admite e que gera o risco na aquisição então a gente é o fácil é fazer o gráfico assim bonitinho né olha bens dívidas e se aqui pode vender até aqui ele pode vender agora quando ele faz isso no patrimônio dele é que ele praticou fraude um gráfico assim fica fácil agora duro a gente apurar o que a pessoa tem quanto ele tem pra quem ele deve essa a cautela que nós devemos tomar e é essa documentação basicamente que nós

vamos analisar para saber se eu tenho ou não condições de vender pois muito bem quando a gente fala em fraude nós falamos juridicamente em três elementos que anterioridade do crédito de quem de alguém que vai se dizer prejudicado o credor que vai se dizer prejudicado por uma venda de um imóvel é um credor que já existia quando a pessoa vender o imóvel se eu vender o imóvel hoje e eu assinar uma promissória amanhã não vou causar nenhum prejuízo aquele credor da venda que eu fiz antes então o que tem que ser anterior é o crédito

daquele que vai se dizer eventualmente no futuro prejudicado ou seja o crédito já é deve existir quando a venda à alienação do imóvel é feita o segundo elemento da fraude é um elemento objetivo que é o que os romanos chamavam de eventos damini traduzindo evento danoso que é exatamente aquele fato de o patrimônio ser reduzido a níveis inferiores a as dívidas que aquela pessoa tem esse é o evento danoso que a gente chama do evento em fraude contra credores e último elemento que nós vamos ter que abordar mas eu vou abordar no fim da palestra

é a questão da boa fé porque se você comprar de alguém estiver de boa fé mesmo que sob a ótica objetiva ou seja o evento danoso ocorreu mas você não souber porque não tem condições de saber eu já vou dar exemplo no decorrer dessa palestra você tem anterioridade do crédito você tem um evento danoso aquela venda tornou aquela pessoa insolvente mas você não sabia eu já vou exemplificar imagine que você esteja comprando um imóvel aqui em mogi das cruzes o sujeito é domiciliado aqui você tirou todas as certidões no estado estaduais são paulo distribuição de

ação de protesto ctc mas ele tinha uma execução lá na comarca de manaus no estado do amazonas por que cargas d'água se ele está vendendo o imóvel aqui e ele diz que ele que ele reside aqui e todo mundo conhece a é o zezinho nem conheço ele porque queria tirar a certidão dele lá no estado do amazonas porque essas certidões são estaduais mas amanhã pode vir uma carta precatória lá do estado do amazonas para piorar esse imóvel que comprou você vai olhar para esses elementos aquele crédito anterior ele desfalcou o patrimônio dele mas você sabia

não sabia e não tinha condições de saber então você é um terceiro de boa fé e essa defesa é válida nós vamos voltar a esse assunto existe uma diferença também fundamental entre duas espécies de fraude existe a fraude contra credores que é um instituto do direito civil existe a fraude à execução que é um instituto de direito processual a fraude contra credores torna o ato ou seja o ato jurídico à venda anulável isso significa o que não existia ainda uma ação mas existe a dívida como é que pode existir a ação e não existe a

dívida sujeito já tinha protestos já tinha dívidas não pagas mas aos credores ainda não tinham tomado a providência de propor uma ação contra ele se ele fizer uma venda ele fraudou credor fralda do mesmo jeito só que esse credor ele não vai poder depois da venda entrar com uma ação vejo que eu falei depois da venda entrar com uma ação contra aquele devedor e pedir a penhora nas mãos de quem comprou imóvel não pode fazer isso diretamente não ele vai ter que fazer o que ele tem que primeiro anular aquela venda porque a venda foi

praticada com um vício do negócio jurídico agora estou falando para os advogados volta lá pra teoria geral do direito civil o vício dos negócios jurídicos erro dolo coação estado de perigo lesão e fraude contra credores o ato é anulável e essa anulação se dá numa ação própria e se credor vai ter que ingressar com uma chamada à ação chamada pauliana ou revocatória ele vai ter que anular venda para aquele imóvel voltar para o patrimônio do devedor e aí na execução na ação dele ele vai fazer a penhora qual é a diferença se você comprar um

imóvel de alguém que já está respondendo por uma ação do credor contra a pessoa que você está comprando um imóvel então não é fraude contra credores o instituto se chama fraude à execução porque no momento em que você comprou já existia uma ação não é qualquer ação é ação capaz de reduzir o devedor a insolvência nesse caso qual é a diferença é mais grave porque é mais grave porque a pessoa de quem você comprou já estava respondendo por uma ação embora o nome fraude à execução às vezes o nome no direito é equívoco não é

só ação de execução é qualquer tipo de ação que possa reduzir essa pessoa a situação de uma insolvência qual é a diferença e se credor não vai precisar entrar com uma uma ação para revogar aquela venda para anular aquela venda ele pode simplesmente nessa ação que ele entrou contra o devedor tem horror ao imóvel o que você comprou ele pede para o juiz o juiz decreta de fraude contra credores torna ineficaz aquela alienação e manda penhorar que a tal da da precatória que vem lá da comarca de de manaus porque quando você comprou já tinha

uma ação contra o sujeito aqui ele tinha negócios lá em manaus mas ele não me falou nada e como é que você se defende eu não vou falar aqui até porque eu imaginava que o público seria néné de corretores mas à medida que a gente usa a falar mas ele não sabia eu tirei todas as sete mas como é que desconstitui essa piora porque o juiz lá de manaus não quer nem saber sujeito pediu junto matrícula falou excelência ele vendeu já tinha são o juiz decreta a fraude manda vir uma carta precatória que penhorar bate

oficial de justiça aqui ó hoje o senhor estou vindo aqui eu venho avaliador neve vou avaliar avaliar o que comprei o imóvel que é absurda e se não vou avaliar penhorado aqui o som o que eu faço bom procura dos nossos colegas aqui advogados a gente tem que viver disso senhores nós somos urubus da sociedade a gente vive da carniça social entendeu pessoa desesperada vai perder o imóvel tem que procurar um advogado eu sou advogado nunca ninguém entrou no meu escritório para dizer olha tá tudo bem com a minha vida com a minha liberdade com

o patrimônio com a minha família mas eu vou pagar 20.000 senhor parcela não as pessoas vêm com um problema eu adoro isso não vou ser hipócrita o doutor não é vamos lá se tem uma coisa que eu não sou hipócrita se você fosse dentistas ea fazer campanha de prevenção de cárie quem adora né então veja a pessoa tem que procurar o advogado qual é a medida que ele vai tomar quando existe a pena falar mas eu não sabia direito todas as certidões que como é que ele se defende aí nós vamos chegar nessa documentação ele

apresenta todas as certidões o advogado tomou uma medida chamada embargos de terceiro pode acreditar que ele vai resolver o seu problema com essa medida desde que você tenha tomado as cautelas que nós vamos nos aprofundar entender por que é importante o que nós vamos tratar agora e até para você entender eu trouxe aqui uma uma questão de ordem prática às vezes a gente advoga para uma construtora e ela quer construir um prédio e dependendo do imóvel que ela vai adquirir ela precisa comprar e fazer um remanejamento é só comprar e se esse pra dar o

potencial de construção que ela pretende o coeficiente de aproveitamento percentual de ocupação e ela começa a comprar compra essa casa comprar outra compra outra enfim e chega no mali tira a certidão e se o sujeito lado aqui do fórum do lado fala doutor só vai querer que desliga impressora o avatar que páginas o que é certidão sujeito tem ação de execução tem protesto tem já foi empresário já faliu da pela desgraça aí o dono da consultora chega e fala doutor se vira em jeito de comprar esse imóvel tem mas você vai ter que ter muita

habilidade e sabe por quê só tem um jeito que é de não desfalcar o patrimônio dele porque créditos anteriores tem uma pilha você saiu com uma pilha senhora de papel certidão positiva de tudo todo o tipo de ação eu nem vou analisar pedir certidão de objeto e pé porque não adianta os créditos anteriores ele só tem esse imóvel aí e quer vender vai desfalcar a aqueles credores já está insolvente você tira a matrícula do imóvel então já tem hora resta um monte de coisa como é que você pode comprar esse imóvel tem jeito tem sabe

como fazendo permuta estiver penhora resto é um pouquinho mais complicado mas suponhamos que não tenha você faz permuta porque se você fizer uma permuta você não está desfalcando o patrimônio dele você troca a construtora dá em troca alguns apartamentos pode ser um negócio vantajoso porque o custo para ela de imóveis que ela já tem pronto prontos não é o custo não é o valor de mercado porque se ela produz pelo curso de pelo valor de mercado ela tá fazendo um péssimo negócio né por outro lado ela pode oferecer até um pouco mais dando em permuta

e se amanhã em algum desses credores aparecerem com seria a defesa não houve nesse caso o evento danoso que é o elemento objetivo patrimônio dele ao invés de diminuir até cresceu você não alterou o patrimônio então você não fraudou credores então tem um julgado aqui exatamente nesse sentido a troca do imóvel por outro em nada alterou a sua situação patrimonial não reduziu as possibilidades dos credores de verem satisfeito o seu crédito deve ser reformada a decisão porque o juiz decretou a fraude não quis nem saber ele falou por aí eu fiz permuta permuta não desfalcou

o patrimônio então não teve prejuízo eu não prejudiquei credor nenhum eles já estavam prejudicados então é uma alternativa o que a gente tem que saber é que esse negócio é complicado principalmente mas não somente por conta desta fraude o negócio pode ter outros vícios não é que o seu advogado vai informar e eventualmente a um vício ali atrás que pode trazer um prejuízo eu preciso analisar a questão possessória que é fática também não adianta sair comprando o terreno o sujeito pode ter propriedade mas não tem a posse ea posse pode ter gerado o campeão que

é outro assunto enfim aí eu vou o técnico na já fez a propaganda aqui nós temos tanto pós graduação quanto cursos de extensão lá naná e p&d e aí a gente aborda em dez aulas tudo isso da imma alguma coisa se liga a outra o que a gente faz pela análise dos documentos que ainda não come não cheguei lá é minimizar os riscos mas nunca você pode chegar para alguém e dizer o seguinte eu garanto tá tranquilo doutores hoje eu como advogado meu colega aqui o presidente nós garantimos absolutamente nada nem ação de despejo por

falta de pagamento do jeito que está o nosso direito hoje doutor eu não sei realmente o que é que o artigo 145 do código de processo civil está fazendo lá porque na medida em que um ministro que foi padrinho de casamento de uma pessoa cujo pai ele está encarregado de julgar e não se declara suspeito sinceramente eu não sei o que é a suspensão mas como dizia o professor josé cretella a decisão judicial tem a possibilidade de transformar o quadrado em redondo azul e amarelo e ai de você se disser que aquele amarelo e azul

não é mais depois da coisa julgada o azul e amarelo eo quadrado vira redondo então nós temos hoje eu entendo que nós estamos vivendo uma situação de absoluta insegurança jurídica por conta não só desse ativismo judicial então há uma insegurança jurídica como também em razão da pletora de efeitos que a soberba o poder judiciário a gente reclama muito do poder judiciário como advogado mas lá em são paulo cada vara cível do fórum central em torno de 30 mil processos cada desembargador recebe e na média 250 300 processos por mês para proferir voto você sabe o

que é isso aí mas tem cinco assessores tá bom vamos fazer o seguinte se dividem em grupos um vai fazer o papel de desembargador e outros cinco de assessores eu vou trazer aqui 300 processos por mês durante quatro meses só táxis ver se você suporta no final de quatro meses e vai ter que provar tá mil e 200 votos analisando processos com 5 10 15 20 e 50 volumes da conta depois a gente reclama das duas laudas do voto do desembargador né é o que tem pra hoje nós temos 200 milhões de processos tramitando no

poder judiciário hoje é estatística nós somos 200 milhões de brasileiros então tem um processo para cada brasileiro como cada processo tem no mínimo duas partes você pode ser parte em dois processos está sobrando processo para brasileiro por isso que demora mas são cinco anos dez anos e não anda aí quem advogado que já recebeu o cliente perguntando liga no seu escritório tutor só tem uma previsão de quanto tempo vai demorar o meu processo pergunta infeliz olha faça o favor vou desabafar nunca nunca pergunte isso para o seu advogado se tiver essa dúvida vai aqui do

lado entre bate na sala do juiz fala excelência sua idéia de quanto vai demorar meu processo pergunta pra ele porque a minha vontade com todo o respeito ao cliente é dizer vai demorar a vida inteira e mais seis meses e se você não morrer até lá eu te aviso você não posso falar assim com o cliente tem de tratá lo com urbanidade tem o código de ética e tudo mais não é mas eu estou bem melhor agora eu desabafei vamos lá não posso falar mas a desabafei outra questão que é importante aqui vocês sabem que

existe uma lei chamada lei do bem de família que rápidas passadas é a lei 8.009 90 ela não permite que aquele imóvel que a pessoa reside seja penhorado por dívidas todo mundo sabe isso aqui né se não sabe tem essa noção até porque quem é corretor aqui e não é advogado fez o curso de técnico em transações imobiliárias fez lá a provinha tem uma parte de engenharia tem um pouquinho disso aqui também não tem a lei do bem de família então o sujeito pode chegar com a conversinha mole pra você o vendedor está cheio de

dívida mas não tem problema não porque é o único imóvel que eu tenho e ele não é um pode ser penhorado então eu posso vender se entender o raciocínio não negativo em horário enquanto está no patrimônio dele porque se ele vender o direito eu trouxe alguns julgados aqui entende que ele agiu de má-fé desconstitui aquela venda manda penhorar e perde quem comprou e perde ele também então num caia nessa conversa sujeito falar eu tenho dívidas mas é bem de família você responde pra ele é bem de família enquanto você morar lá enquanto for seu se

você vender se pratica fraude olha esse julgado aqui ó tendo bem penhorado retornado ao patrimônio do devedor após acolhimento da ação pauliana que aquela ação porque paulo vianna nem que eu falei anteriormente mas eu expliquei tudo vem do direito romano essa ação foi criada lá atrás no direito romano por um preto chamado paulo daí o nome ação pauliana que é pra desfazer a venda em fraude a gente estuda que coisas que são seculares não é de hoje é de se excluir a aplicação da lei 8.009 porque seria prestigiar a má fé do devedor lá em

cima o bem que retorna ao patrimônio do devedor por força de reconhecimento de fraude não goza da proteção da impenhorabilidade então não dá pra comprar o imóvel da pessoa ainda que seja o único residencial dele porque existe esse entendimento existe entendimento contrário também existe alguém vai te fornecer um entendimento o juiz book ele fala eu vi uma jurisprudência é muito comum não existe uma jurisprudência porta diante de um precedente de alguns precedentes jurisprudência significam um conjunto de decisões reiteradas dos tribunais que a gente pode vislumbrar dali uma tendência existem alguns precedentes que dizem o seguinte

o contrário disto falou não como é um bem de família e que portanto não é passível de penhora a pessoa que vende se bem não fralda ninguém no fralda credor porque o credor já não podia se valer desse patrimônio para fazer frente às suas dívidas agora se você tem essas duas correntes e principalmente essa aqui você sinceramente empregaria os recursos de uma vida de trabalho com essa conversa eu não e tampouco autorizaria um cliente meu a não ser que ele queira a fazer uma aquisição nesses termos alguém pode chegar para você né e você se

convencer você principalmente corretor quer vender então você quer acreditar nisso mais infelizmente não perca o seu tempo com isso outro julgado depois eu não sei se tem condições mas eu vou deixar esse material em pdf se vocês quiserem aí na oab enfim repassar não tem problema não vamos lá cuidados compra dos imóveis então tudo isso que eu falei até agora são prolegômenos sabe o que é advogado fala difícil é justamente o cliente não ficar ligando perguntando quanto tempo vai demorar o processo querendo uma explicação deixa a gente trabalhar o advogado chegou na delegacia para reclamar

que tinham roubado o negócio de lá ele o escrevente ali para fazer o melhor e ele disse os amigos do alheio penetraram sorrateiramente nos recintos seculares de uma pitoresca mansão e tê-la subtrair uma ave galinácea cujo vulgo denomina-se peru não é pelo valor intrínseco dos semoventes mas é que o mesmo ser imolado em holocausto em meu nome mas tico digitou uma palavra olhou pro delegado fala escreve aí o delegado disse afanar o peru do homem a gente se complica né esse jurídica keys então se você tiver alguma dúvida porque às vezes eu a conheci cedo

né com esse júri de keys você me pergunta no final eu te respondo vai anotando aí mas agora vamos para a questão prática o que eu preciso para comprar o imóvel eu falei dos problemas - neco depois dessas preliminares o que eu preciso então se eu entendi o que é fraude agora nós vamos ver qual é a documentação e porque eu preciso ver cada um dos documentos porque não é só a questão da fraude a questão da fraude é o problema principal nós temos outros eu preciso tirar certidões eu divido essas certidões em dois grandes

grupos eu preciso ter certidões do imóvel porque não adianta nada o vendedor ser não ter dívidas certidão e o imóvel não tem matrícula tem posseiro ou é tombado ou foi desapropriado só para citar alguns problemas e eu tenho que tirar certidões do imóvel então eu tenho que fazer essa análise de forma separada vamos ver primeiro as certidões referentes ao imóvel a primeira certidão é de propriedade que é a cópia da matrícula que todo mundo sabe é expedida pelo oficial de registros jovens da circunscrição imobiliária competente que hoje é muito fácil você não precisa nem sair

do seu escritório é pelo site lado registradores você faz a consulta é só pagar está tudo resolvido ea pelo menos no na lei já existe mas nem sempre a lei consegue implantar aquilo que a gente precisa já há a tendência de fazer uma unificação dos registros no brasil inteiro o que vai facilitar a concentração dos atos na matrícula matrícula é isso aqui né eu acho que aqui nós temos corretores e advogados todo mundo já viu uma matrícula porque essa certidão só vale por 30 dias com normas da corregedoria então pra você outorgar uma escritura para

alguém a matrícula a certidão na matrícula ela tem que ter até 30 dias da data da expedição mas isso te garante alguma coisa não principalmente se você estiver comprando de um estelionatário quantas vezes eu consigo vender um imóvel diversas eu não vou dizer que isso é comum porque é crime mas acontece bastou ter quando eu chego no registro de imóveis quanto às certidões eu posso tirar da matrícula então tá custando a 50 41 naquela para consulta é mais baratinhas aquela taxa só para consulta não há acerto enquanto ainda é falha e 149 e 95 aí

que tá meu assessor aqui né se eu quiser 10 é só levar quem tinha online nova passa no caixa né entrega 10 eu consigo outorgar dessas escrituras do mesmo imóvel notadamente se for um terreno né consigo a mas isso é estelionato e crime bom vocês já viram que crime aqui nesse país é uma coisa relativa a mais é estelionato é é acontece que o sujeito é estelionatário é um ciclo o fantasma mandrião calaceiro tunante mandioqueiro no trigueiros salafrário se ele fizer isso e certamente corintiano óbvio nem todo corintiano tem essas características mas todo mundo que

as têm é corintiano então você é uma exceção pronto consertei já que o meu time não vai pelo menos eu tiro uma onda né afinal de contas aqui eu tô falando você tem que ouvir é isso é bom pois muito bem então veja porque eu coloquei a dois slides atrás que você tem que fazer negócio com uma pessoa que seja moralmente do ano porque não dá pra você se precaver de tudo e principalmente disso como já dizia meu pai que deus o tenha não existe negócio bom com gente ruim tão é bom fazer negócio com

gente que honra aquilo que antigamente se falava do fio do bigode e nem todo mundo tem essas características né então por isso a gente tem que ter essas cautelas porque mesmo uma certidão não me garante se eu não tiver diante de anão sujeito a gente boa então você tem por isso é importante você está diante de um corretor da região que têm o conhecimento ali das pessoas enfim porque é um negócio que demanda esse tipo de relacionamento também não é uma questão só jurídica pois muito bem que a matrícula me mostra se eventualmente tem algum

registro nela ou alguma 'verba são eventualmente aquele imóvel pode ter uma promessa de compra e venda a maioria de vocês sabe o que é um contrato de promessa de compra e venda que eu não sei por que cargas d'água todo mundo gosta de falar que o contrato de compra e venda compra e venda é outra coisa compra e venda é a escritura definitiva é quando eu vendo aquele contrato preliminar é contrato de promessa o compromisso de compra e venda mas na prática tornavam fazer um contrato de compra e venda é promessa de compra e venda

essa promessa pode não ter sido registrada mas pode ter sido esse ela for registrada e agora eu falo com os advogados isso vai conceder ao promitente comprador um direito real oponível era o ministro peruano entre em uma mata tem um registro de uma promessa vou chegar no meu amigo se prometeu esse imóvel tem uma promessa de compra e venda disse que vendeu o imóvel para mim a não vai rescindir ele fala então você tem que haver basta rescisão da matrícula depois a gente conversa não dá pra comprar se tem condomínio a é muito comum principalmente

em zona rural no interior o sujeito vai comprar um quinhão de uma fazenda posso comprar posso desde que eu dê preferência aos demais condôminos então a matrícula vai me mostrar se eu vou ter que dar essa preferência porque se eu não dê preferência ao outro que é co proprietário para comprar pelo mesmo preço que a gente chama tanto portanto esse outro descobrindo a venda no prazo de 180 dias da data desse do registro desse negócio pode adjudicar esse imóvel pelo preço que foi adquirido o percentual que o co-proprietário vendeu para um terceiro sem oferecer sem

dar preferência para o seu sócio nec é assim que se chama no direito não é bem sócio é co proprietário e vejam tem coisa pior do que isso é porque eu já vi o seguinte o sujeito vendeu um quinhão um percentual da fazenda outorgou a escritura não deu a preferência e a escritura foi outorgada por um valor menor do que aquele que foi efetivamente pago eu já ouvi dizer que às vezes isso acontece aí veio o co proprietário falou que é o senhor lc apresentou enfim estava lá é aí que ele se apresentou não eu

comprei aí do seu do do seu fulano que era dono junto com o senhor aí mas ele não ofereceu quando você pagou apaguei tanto a não acreditou foi no registo de imóveis violata registrado há 1 milhão estava registrado ali a escritura por 500 mil alguém já viu isso é estranho né o que ele fez contratou um advogado ele propôs a adjudicação qual o valor que ele depositou um milhão quinhentos aí veio o o o sujeito que comprou por quê vai tomar prejuízo à não eu paguei um milhão quinhentos foi por fora para burlar o fisco

para pagar menos imposto lucro imobiliário josé tá louco então eu vou falar em latim isso vem desde o direito romano ninguém pode agir alegando a sua própria má fé torpeza mesmo ao dito alegres trupe tude nem sua ninguém pode agir alegando a sua própria torpeza fora a questão fiscal e se o juiz tiver realmente a fim de atrapalhar sua vida normalmente ele está ele vai oficiar aqui vai oficiar a receita e vai ter problema eu preciso saber se o vendedor é casado não é o melhor documento para saber se ele é casado mas eu volto

esse assunto eventualmente o casamento está averbado a gente sabe que quando o vendedor é casado não sendo pelo regime da separação de bens e casamento feito depois do início da vigência do atual código eu preciso da outorga uxória eu volto a este assunto se tem cláusula de inalienabilidade se ele recebeu doação que não pode vender isso tudo vá a matrícula vai me dizer se ele tem usufruto então eu tenho que chamar o usufrutuário ele tem que renunciar o usufruto que não sei porque os cartórios colocam à venda de usufruto usufruto inalienável na verdade é renúncia

ao usufruto dá pra comprar o imóvel que tem o usufrutuário da arma tem que chamar o usufrutuário também além do dono proprietário todo mundo tem que tá ali então a matrícula me mostra isso e principalmente imóvel está penhorado se têm hipotecas se tem alguma outra garantia como alienação fiduciária tudo isso a matrícula me mostra e principalmente quem é o dono do imóvel no direito civil no contrato de compra e venda tem uma regrinha o ascendente não pode vender para o descendente sem anuência dos demais descendentes então o pai não pode vender para o filho sem

que o irmão daquele comprador concorde então se olhar a matrícula o joão da silva vendeu por josé da silva é preciso investigar se josé da silva não é descendente dele porque se for eu preciso olhar a escritura que está constando ali tem que buscar a cópia da escritura tudo isso é público para saber se houve anuência dos irmãos dele porque essa venda é anulável e o prazo para anular é dois anos a venda de ascendente para descendentes em anuência dos demais descendentes e do cônjuge se o imóvel estava locado eventualmente tem cláusula de vigência averbada

junto ao registro de imóveis e vocês sabem que se tiver uma locação e tiver averbando um contrato ele estiver em vigor primeiro você vai ter que dar preferência para o inquilino em segundo mesmo que ele não queira comprar você compra você vai ter que respeitar o contrato você não vai poder despejar o inquilino antes de terminar aquele contrato esse é um imóvel comercial ea locação foi feita por cinco anos e ele tem direito a renová tória então você está comprando um imóvel e vai ter que aguentar o inquilino até quando aí é outra aula mas

é uma cautela que é preciso tomar porque ele pode o inquilino ter direito a renovações sucessivas daquele contrato então a matrícula vai me mostrar isso também eu tenho que tirar certidões negativas de tributos municipais aqui na região tem algum algum lugar onde a imóvel enfiteuse tipo for law dm essas coisas não só barueri ou litoral né que aqui se tropeçar e cair ali na na serra né então você sabe que tem uma faixa contada da preamar média que é considerada terreno de marinha já ouviram falar em terreno de marinha pertence à união então quem tem

imóvel ali ele tem o direito de usar o solo e tem a propriedade sobre a construção mas o solo pertence à união o que você tem ali é um direito que tem registro que se chama enfiteuse pública por isso que todo ano sobre o valor do terreno você paga o furo ea cada transmissão além do itbi paga o laudêmio ser pago ao dm sobre o valor do do terreno eo itbi sobre o valor da construção e aí tem que envolver certidão da secretaria do patrimônio da união uma série de coisas uma série de outras burocracias

então é eu preciso dessa saber de matrícula vai me dizer se é e aí eu tenho que buscar essas certidões com relação a tributos municipais iptu a maioria das prefeituras se você chega lá e quiser pagar ele recebe não importa se o exercício anterior não foi pago ela recebe então não adianta só pegar o último carnê do iptu totalmente pago você tem que investigar e tem que pedir certidões negativas desses tributos porque essas obrigações são chamadas protter rei assim como são e eu já vou explicar dívidas de condomínio então se o imóvel estiver num condomínio

eu preciso buscar junto a quem representa o condomínio que não é administradora é delegada do síndico ela exerce uma função administrativa por delegação a responsabilidade pelo condomínio é do síndico então eu tenho que ter uma certidão assinada pelo síndico dizendo que aquela aquele imóvel não tem dívidas porque se eu comprar um imóvel com dívidas de condomínio e não tomar essa cautela pelo artigo mil 345 do código civil eu passo a ser o responsável pela dívida de condomínio você compra o cavalo e ver o carrapato grudado e você que vai ter que tirar aquele carrapato depois

você tiver prejuízos e vai falar vai reclamar com quem vender o cavalo falou olha de foi trabalhoso para tirar o carrapato você vai me pagar vai mas perante o condomínio é você que vai responder não é não adianta falar essa dívida anterior quando eu comprei não interessa isso é característica de uma chamada obrigação propter rem e condomínio tem essa característica comprou o imóvel comprado dívida junto ela vem junto à mas eu posso depois reclamar com quem vendeu até pode porque se você olhar para uma escritura ela tem aqueles já olhou uma escritura né vc tá

lá se vender você tá só pensando na comissão mas aí vem aquele tabelião que te faz questão de ler a escritura ou coisa chata o pessoal ficava ou digitando not zap outro fica pensando que ele vá eo tabelião além da escritura mas se algum dia seja a prestar atenção nisso tá começa assim o imóvel vendido livre e desembaraçado de ônus dívidas gravames porque está escrito lá significa que ele não tem se você perceber na maioria das escrituras o tabelião coloca e me foi dito que o que tem fé pública é o que foi dito pra

ele não que de fato não tenha dívidas gravames mas se tá isso escrito no contrato porque a escritura pública ela espelha um contrato de compra e venda então é um contrato de compra e venda por escritura pública porque a lei exige essa formalidade significa que se tiver dívidas de condomínio e você não tomar essa cautela você pode até agir agressivamente contra quem se vendeu por que ele descumpriu uma cláusula daquele contrato ele disse lá que ele estava vendendo livre e desembaraçado e não estava o que autoriza a contratar um de nós para ingressar com uma

ação contra ele e se ressarce mas perante o condomínio você vai ter que responder por conta desse artigo 1.345 e vejam que o 1.345 está ali ele fala o adquirente então muita gente me pergunta isso compra em hasta pública no leilão aqui do fórum se adquirente do mesmo jeito armas aquisição é originária é originária mas não atinge essa essa aquisição originária as obrigações que são próprio ter rei porque elas têm a característica de que elas vêm junto com a coisa aquisição originária como aquisição em hasta pública ou por usucapião não se libera de obrigação propter

rem quando você compra em hasta pública ou adquire por usucapião você rompe com todos os vínculos anteriores se tinha em hora hassan tudo menos as obrigações próprio rei aquele imóvel nasci de novo mas não se livra disso a pessoa nasce não tem quem acredita que a gente tem memórias de vida passar vidas passadas essa memória de vidas passadas obrigação propter rem é preciso investigar entre elas a obrigação de condomínio tudo por força desse artigo 1.345 aqui quanto o vendedor as certidões que o número aqui que eu não vou discorrer sobre uma uma mas são certidões

do fórum e certidões de protesto que eu estranho justamente pra me precaver da tal da fraude à execução e fraude contra credores então por isso que eu tenho que saber se a pessoa tem protesto se tem ações consultando esses órgãos inss para pessoa jurídica os documentos são mais pra conferir se está batendo com a matrícula que eventualmente eu também vou ter que pedir retificação já levou uma escritura para registro e aí vem com a indigitada exigência o tormento da sua vida não é muitas vezes a exigência que muitas vezes não é plausível e ele sabe

como é que a gente faz quando tem exigência você não concorda é ilegal dúvida registral é documento de identidade para conferir também por que que tá aqui nessa relação certidão de nascimento porque cargas d'água preciso da certidão de nascimento de quem está vendendo o imóvel porque eventualmente essa pessoa se declara solteira você vai comprar um imóvel de alguém está falando que é solteiro faz 28 anos está aqui a senhora olha o dedo dele está marcados e você fica marcado igual boi quando você marca sabe que é pra isso aqui não tem jeito e 28 anos

depois que até defeituoso o seu dedo aí o sujeito vem com aquela conversa não sou solteiro porque depois de 28 anos ele perguntava a mulher dele vão vender o imóvel ela fala não porque porque se você quer não quero é simples assim e vice-versa né ele vai lá vender o imóvel é solteiro solteiro pode não ser isso vale pra você moçoila mostrou a mocinha você vai sair com o rapaz ele ele diz que é solteiro mas aí chega o fim de semana data comemorativa natal não é só homens e mandou a tap só não fica

ver é um azulzinho nada some-se está desconfiada que aquele safado é casado como é que você faz você tiver com ele pede para ver o rj a chover ea foto do seu rg quando ele se distrai tira uma foto pra ser mais útil porque não rg tem lá documento de origem se o documento de origem tiver escrito lá cn certidão de nascimento vai atrás se tivesses e jassem tabula chão na orelha dele porque a certidão de casamento e quando ele descobrir provavelmente ele vai falar com a esposa doente que ele já está se divorciando e

que ele não teve coragem ainda de falar mas que ele te ama tenho 20 anos de advocacia já houve erros mudam os personagens mas a história é sempre a mesma voltando para os imóveis todo mundo sabe que a pessoa casada para vender um imóvel precisa da outorga uxória quando é que ela está dispensada se o sujeito se casou pelo regime da separação de bens desde que tenha casado pelo regime da separação total depois do início da vigência do código civil atual quando é que foi isso o código civil atual é que dispensou a pessoa casada

pelo regime da separação da outorga uxória porque o código anterior e eu casei sobre o caso em 1989 eu casei ainda sob a vigência do código civil de 1916 aliás tá ali está no meu filho vez se parece comigo é bom que pareça até ali o que aliás é corretor é colega de vocês então ele fica me perturbando porque o pai é advogado então liga vai fazer compreender o imóvel assim essa é consultoria grátis então eu irei parar de me perturbar enquanto estou trabalhando eu falei vamos lá se eu ouvi tudo você está me perguntando

se você pára de me perguntar quem não fala falando perdia até o fio da meada a sujeito vai vender o imóvel há casamento antes desse código qualquer que fosse o regime de casamento precisava da outorga uxória ou marital o gênero é outorga conjugal e hoje você tem que tomar cuidado porque a família que o direito entende depois de uma decisão de 2010 do stf é uma família é bem diferente da tradicional então existe a união homoafetiva inclusive casamento de pessoas do mesmo sexo agora antes do código civil atual qualquer que fosse o regime de casamento

eu precisava da outorga então se casou antes do início da vigência do código não interessa qual o regime o cônjuge tem que comparecer no contrato agora se foi depois desde que o casamento tenha sido celebrado pelo regime da separação de bens o cônjuge está dispensado de comparecer quando é que entrou em vigor o atual código atual código é a lei 10.406 de 10 de janeiro de 2002 foi publicado no diário oficial no dia 11 de janeiro de 2002 ficou num período de vacância que a gente chama de vacacio legis de um ano entrou em vigor

no dia 12 de janeiro de 2003 um domingo dificilmente alguém casou no domingo mas no dia 11 de janeiro de 2003 tem casamento pra caramba tem igreja em são paulo que é um casamento cada quinze minutos e bate o noivo e noiva batendo cabeça na porta da igreja então caso até o dia 11 de janeiro de 2003 a nota essa data é importante interessa o regime tem que trazer o cônjuge caso depois aí você analisa se o casamento é pelo regime da separação a mais o sujeito diz que é solteiro onde é que entra a

certidão aí você pega a certidão de nascimento quando a gente casa quem já se casou aqui você fez proclamas editais neto em latakia a juiz de paz é o único ato do código civil que é tão importante porque a lei quando ela é chamar a atenção das partes para o ato jurídico que ela pratica ela não permite que se faça verbal se quiser comprar um café na padaria da um café ele se dá se dá o dinheiro que é isso contrato de compra e venda é informal agora comprar o imóvel precisa de escritura pública casanova

vão casar caseira tatá casado porque ela concordou casado não é assim com proclamas editais precisa fazer a cerimônia com juiz de paz e o código civil coloca entre aspas olha depois que ele pergunta para você se você está de acordo com s é isso mesmo que você quer você fala assim e fala e se fosse que tube às vezes a pessoa brinca teve gente que já brincou o juiz de paz encerra cerimônia ele não pode celebrar aquele casamento não pode a não quero não se você fizer essa brincadeirinha encerra não pode quando você fala assim

seguir o que já causou deve se lembrar o juiz de paz ele disse de acordo com a vontade que ambos acabam de manifestar de vos tornardes marido e mulher eu em nome da lei vos declaro casados essas palavras são as palavras sacramentais estão entre aspas no código civil ele tem que falar e sacramenta ali o casamento de tal sorte que a partir dali a sua vida acabou basta contar a sua mãe eu te dizendo ser esquecido dele aqui então o sujeito ele vem e diz que é casado que é solteiro você descobre pela certidão de

nascimento porque depois de todo esse trâmite é averbado no seu registro civil o seu casamento se você pegar a certidão de nascimento atualizada da pessoa e qualquer um pode pegar e como é que eu sei qual é o livro com a folha o e cartório pega o rg porque é o documento que normalmente a pessoa usa se ele usou a certidão de casamento já vai estar lá documento de origem para pegar o seu rg ao acc ou cm que foi o documento que levou pra fazer aquilo lá a fazer o seu rg então olha isto

porque ele pode estar mentindo e se ele for casado falando você é casado precisa trazer o conjunto porque senão aquela aquele cônjuge pode anular aquela venda esse é o problema e aí muita gente pergunta isso a pessoa vive em união estável que e e inadvertidamente chamam de concubinato precisa também não é a mesma coisa o qual o superior tribunal de justiça ou supremo e do superior tribunal justiça trata união estável como casamento recentemente o stf equiparou inclusive para fins sucessórios declarou a inconstitucionalidade de um artigo que tratava distintamente então a pessoa que vive em união

estável maritalmente com alguém para o direito é considerado se não tiver contrato escrito como se fosse caso casado pelo regime da comunhão parcial mas não é a mesma coisa porque se fosse a mesma coisa chamaria casamento com a diferença precisa provar essa união com a intenção de viver maritalmente e se isso acontecer há aquela pessoa é tratada da mesma maneira como se fosse casada pelo regime da comunhão parcial é bom mas aí se prestigia a boa fé de quem está comprando não é comprar você tira a certidão de nascimento não consta casamento sujeito se diz

solteiro de compra depois aparece um convivente a eu sou eu sou convivente vou anular vai anular nada prestigia boa fé porque você não tinha como saber é essa é a idéia tá serviu que têm certidões criminais também no meio eu vou tá aqui ó certidão criminal e certidão da justiça do trabalho e da justiça federal quando você compra imóvel em um condomínio porque isso a justiça do trabalho é preciso dizer porque tem zelador que faz reclamação trabalhista dizendo que fez 25 horas extras por dia sete dias por semana e pode ser que ele ganhe isso

vai onerar depois o condomínio não preciso saber qual é o passivo trabalhista do condomínio porque todo mundo sabe quando vai vender o imóvel em um condomínio a pessoa quer saber quanto é que vai morrer de condomínio por meses às vezes influencia até na liquidez no valor do imóvel e o justiça federal para o condomínio para saber se o condomínio não tem dívida com a previdência inss alguns anos atrás e vejam essas esses golpes eles são cíclicos aquele gol de pirâmide fizeram o seguinte golpe a o banco do brasil vendeu umas máquinas e autenticação antigas há

muitos anos atrás com os 20 anos e vendeu em leilão de sucatas só que elas estavam funcionando e eles não tiraram o timbre do banco das máquinas autenticadoras e foi parar nas mãos de alguns estelionatários que montaram um pseudo administradoras de condomínio então todas as guias do inss dos empregados do condomínio eram devidamente autenticadas no quartinho dos fundos da administradora como dívida previdenciária demora muito para tomar qualquer tipo de providência que a bomba história que vem lá uma uma notificação para o condomínio e vai se apurar a dívida aí pega as pastas são as guias

lá leva para a perícia tudo falso aí vai ter que pagar e quem vai ter que pagar os condôminos isso eu não tenho como não tem cautela que me me me senti de responder por isso mas pelo menos se já tiver alguma ação previdenciária etc eu sempre que pode está comprando um imóvel agora daqui um mês assembléia para tratar de como é que nós vamos fazer um rateio de uma dívida do inss do condomínio eu já vi isso e de protestos porque certidão criminal antigamente o pessoal olhava pra mim é uma carga tirar certidão criminal

para poder comprar um imóvel que tem a ver senhores todo mundo está vendo que tá acontecendo no brasil na índia possibilidade de bens bloqueio tudo em razão da prática de crime de peculato corrupção ativa corrupção passiva então o crime ele pode gerar conseqüências civis e se você não tomar essa cautela é possível falar em fraude à execução porque a jurisdição jurisdição vem do latim e jurisdictio quer dizer o direito é una importa se a justiça criminal e civil pode haver e aqui estão os dispositivos para os advogados consequências civis de uma condenação criminal inclusive ou

até de uma ação penal alguém compraria um apartamento duplex no guarujá de um sujeito que goza da confiança de 80 por pelo menos quando saiu da presidência dos brasileiros vejam quem diria né não vou entrar hoje em dia está muito chato da aula porque vai você dizer que você gosta de coxinha que lá vêm os defensores da empadinha pra dizer q absurdo que estão sendo discriminados né então de opinião só perguntei se você compraria eu não ser de 2 tributárias as certidões tributárias são necessárias são mas não sei se você já percebeu eventualmente se você

não levar o cartório diz que você dispensou a apresentação né isso torna o trabalho dele mais fácil mas não só isso porque se você dispensar a apresentação de certidões tributárias que você já tomou a cautela se fala só por favor faça constar na escritura e arquive aí no seu cartório porque se não constar eu estou assumindo a responsabilidade por essas dívidas solidárias é solidariamente mas a sua apresentação poderá ser dispensada pelo adquirente que neste caso responderá nos termos da lei pelo pagamento dos débitos fiscais existentes poder dispensar você pode mas não é uma prática que

eu recomendo até porque entre as cautelas eu vou tirar certidões então manda ele fazer constar já percebeu que trabalham e fale ele não pede porque é dá menos trabalho para ele então se você providenciou peça para ele fazer constar após comprar um imóvel de pessoa menor de idade por favor não é de menor e de menor é a nota dos meus alunos quando escrevem isso na prova a nota fica proporcionalmente a frase menor de idade pode menor incapaz até os 18 anos até aos 16 ele é chamado absolutamente incapaz então ele é representado pelos pais

se não estiver pelos tutores e dos 16 até completar 18 anos ele é considerado relativamente incapaz então ele é assistido pelos pais isso não significa que os pais possam assinar junto com ele ou por ele a venda de um imóvel porque o ato que a lei permite que se pratique e representando assistindo um menor são os atos de administração de pagar condomínio eventualmente locar mas vender não pra vender precisa de autorização judicial precisa buscar ali uma autorização judicial ouvir o ministério público e provavelmente vai se exigir que o produto da venda seja depositado e só

liberado provado interesse daquele incapaz então é complicado se ele tiver menos de 16 anos não tem alternativa a não ser buscar essa autorização judicial por um procedimento de jurisdição voluntária do código de processo civil a expresso lá se ele tiver entre 16 e 18 anos é um pouco mais fácil porque eu posso emancipá-lo os pais podem comparecer no cartório e lá outorgar uma escritura de emancipação aí ele pode vender 100 nesses dádi de autorização judicial e pessoa jurídica toda compra de pessoa jurídica é complicada porque você corre o risco da falência daquela pessoa jurídica que

tem natureza que têm direito a gente chama de natureza empresário então se pergunta por seu advogado se aquela pessoa jurídica tem natureza e sociedade empresária sociedade empresária está sujeita à falência ea falência tem um grande problema que eu coloquei ali ó o chamado período suspeito quando uma pessoa jurídica tem por exemplo uma promissória protestada ela não faliu ainda ela vai ter uma segunda uma terceira uma quarta aí uma hora a situação degringolar certo a partir dali se ele chegar a ter a sua quebra decretada no futuro o chamado período suspeito em que todos os atos

de venda inclusive de imóveis atos praticados pelo falido são considerados ineficazes para a massa falida e qual é esse período ele retroage 90 dias da data do primeiro protesto nesta data que o juiz decreta falência o juiz pega data que lhe decretou a falência pega uma linha e volta até 90 dias antes do primeiro protesto então você compra um imóvel de uma pessoa jurídica tirou todas as certidões está tudo limpo se nos 90 dias subseqüentes ela tiver um protesto e ali na frente vi é não sei quanto tempo vai demorar o juiz decretar uma falência

achou o imóvel que você comprou vai ser arrecadado pelo juízo universal da falência pela falência para pagar os credores na ordem que a lei de falências estabelece como é que eu faço com isso qual é a cautela que eu recomendo tem uma boa cartomante aqui em mogi das cruzes que você tem que prever o futuro agora por outro lado você vai com você pode comprar um imóvel do banco itaú olha o dia que quebrar o banco itaú tocou eu tô quebrado você sem terra se você tirar uma certidão para o propósito de ser que o

banco itaú tem um outro 11 pode-se escapa é muito grande um fornecedor que emitiu a lima uma duplicata de serviço uma coisa sei lá mas é um é uma análise muito subjetiva mas você tem que estar ciente desse tipo de risco aí e não tem como pois que eu disse 'não existe cautela para tudo aqui não tem jeito é uma análise subjetiva da saúde financeira mesmo e do tamanho da empresa das características dela e tudo mais pessoa jurídica é muito muito comum que se apresente um procurador alguém que tem uma procuração um instrumento de mandato

para vender um imóvel não tem problema nenhum se o mandato foi outorgado por escritura pública têm poderes para vender o imóvel ele pode vender o imóvel só têm um risco sim aqui que decorre do artigo 119 é essa venda pode ser anulada no prazo de seis meses 180 dias se houver conflito de interesses entre o mandante eo mandatário quem deu a procuração eo procurador falar como é que eu vou saber aí a lei é clara desde que você tenha conhecimento é difícil mas você tem que analisar o fato por exemplo eu dei uma procuração aqui

pruna já meu amigo só pode vender o imóvel aqui vou deixar a procuração que eu confio em você todo mundo viu aí eu voltei falei 'vamos na procuração com você mas no ano que vem tem eleição então vamos aguardar o ano que vem em 2019 a gente vê não sei o que vai acontecer se a guarda não vende até lá eu saio daqui nós já pega o microfone e falar nada disso tem procuração aqui dele quem está interessado a sua venda nova não compravam nunca tem poderes a procuração é válida de procuração por escritura pública

tudo direitinho agora você sabia sabia por que você estava aqui quando eu falei pra ele esperar então você sabe que há um conflito aqui entre nós e interesses então pela sua má fé eu vou poder anular esse negócio mesmo que ele tenha sido outorgado por escritura pública nunca vi isso acontecer mas eu me sinto no dever de alertar que tem isso aqui na lei e você já ouviu falar em mandato em causa própria procuração em causa própria as prefeituras costumam cobrar itbi por conta da outorga desta procuração senhores essa exigência é ilegal o stj já

pacificou entendimento segundo o qual imposto de transmissão não tem como fato gerador outorga de procuração mesmo que seja em causa própria o que é uma procuração em causa própria é aquela procuração que o vendedor da para o comprador e faz com ele um contrato particular de promessa pra que ele mesmo se o torque em seu próprio nome a escritura isso vocês sabem que é muito comum na praxe imobiliária primeiro se a prefeitura quiser cobrar e tbi o cartório fizesse exigência é ilegal é uma pesquisa no stj tem centenas de julgados dizendo que não tem fato

gerador se você tiver essa procuração ela tem algumas características porque procuração se o que deu a procuração para alguém representá lo se ele morrer restinga procuração mesmo que ela esteja em vigência é essa como ela tem como causa um negócio ela não se extingue nem pela morte então não precisa entrar no inventário para pedir alvará à procura você pode outorgar uma escritura representando um morto o que é uma exceção absurda no direito porque já dizia o professor washington de barros monteiro morrison minha sorte morte resolve morto não pratica ato nem por procuradores e não pode

ser procurador de morto mas nesse caso pode é uma exceção que a lei reconheceu naqueles dois artigos ali 684 68 5 do código civil e ela tem outra característica além disso ela precisa ter a característica de irrevogabilidade irretratabilidade porque ela tem como causa como motivo da existência uma compra e venda um contrato que já foi feito em benefício do próprio comprador então nós temos muitos problemas principalmente decorrentes da das dívidas que esse que essa pessoa que vende o imóvel e se ela for sócio de uma pessoa jurídica nós temos um outro problema nossa só fala

de problema não é a solução que é a fraude contra além da fraude contra credores em razão dela a desconsideração da personalidade jurídica você está comprando um imóvel de uma pessoa física que a gente chama de pessoa natural ela não tem dívida nenhuma retirou levantou todas as certidões está limpinho mas ele é sócio de uma empresa e empresa deve um monte tem dívida trabalhista fiscal todo mundo sabe qual é o fim dessa história né principalmente no direito do trabalho o juiz considera personalidade jurídica e manda penhorar o imóvel que você comprou na justiça do trabalho

não vai adiantar alegar que você tá de boa fé eles usam outros princípios é tudo diferente alguém militar aqui na justiça do trabalho que sabe que é totalmente diferente os embargos de terceiro na justiça do trabalho sob a alegação de que não têm registro entrou aqui e sai por ali súmula do stj para eles não existe é súmula do trt do stj aqui não pega doutor o que vale é o interesse do empregado e olha eu estou vindo de juiz do trabalho seguinte essa reforma flexibilização não vamos aplicar é simples então virou o ativismo judicial

ele olha pra lei aparecer na época de getúlio sabe que getúlio fez no quando ele porque nós vivemos uma ditadura durante o getúlio fechou o congresso diz a lenda que a não seja alemã é a história que a filha dele era casada com para ela precisava se divorciar e não tinha divórcio e não teve dúvida e legislar por decreto e baixou um decreto instituiu o divórcio naquela época por mim meia hora foi o tempo da filha dele até o cartório se divertir se a ele revogou o decreto ele falava lei ora lei né juízo hoje

em dia muitos deles não tinham nem o aplique se eu quiser nós somos praticamente eu falo para os advogados vivendo um direito consuetudinário e pior as adversas porque da cabeça do juiz muitas vezes não têm segurança jurídica com absolutamente nada você vai comprar um imóvel de um de uma pessoa que a empresária vai ter que tirar a certidão da empresa que ele sócio também viu para saber quais os riscos que você está correndo lá fish vamos desistir desse negócio aqui partir pra outra né tá ficando muito complicado comprar um imóvel no brasil eu nesse finzinho

aqui vou tratar do terminando da questão que é fundamental porque só tem má notícia até agora vai estudar um pouco de boa notícia que é chamado terceiro de boa fé então muitas vezes você consegue configurar quem é o terceiro de boa-fé é aquele que compra eventualmente em fraude mas que não tinha condições de saber que estava faltando e não teve essa intenção nem teve intenção e nem que ele como quisesse saber se conseguiria é o caso do sujeito aqui de mogi que comprou de alguém que tem uma execução lá em manaus que ele vai fazer

então se você olhar para os elementos da fraude eles estão presentes mas ele não está de má fé anterioridade do crédito do credor lá de manaus o evento danoso reduziu em insolvência mas ele não teve intenção o chamado concilium fraudes intenção de fraudar e ele foi diligente ele contratou um advogado ele tem guardadas as certidões então esse é o considerado o terceiro de boa fé quem compra um imóvel tem que pegar aquelas certidões e digitalizar guardar quanto tempo a vida inteira e mais seis meses então vamos lá existe no código de processo civil não vou

ficar lendo o artigo mas eles estão aqui dispositivos que permitem que a distribuição de ações de execução ou até a citação em ações de execução sejam levadas à registro então vejam é essa averbação de resto seqüestro penhora é possível então qual é a ideia da lei é uma ideia óbvia se você leva registro significa que alguém que vai adquirir aquele imóvel depois daquele registro jama mas em pouco pode alegar boa fé é certo que a primeira coisa que vai fazer tirar a matrícula se está averbado a uma ação de execução ali você vai dizer depois

que não sabia não tem como você não falar isso mas eu não tirei a matrícula então não sabia então você vai pagar pela sua incúria ou pela sua incompetência porque a matrícula é pública o princípio da publicidade e os registros são oponíveis erga omnes se não soube tinha condições facilmente de saber então aqui gera uma presunção absoluta de má fé não admite prova em sentido contrário você comprou o imóvel e quando você comprou a palavra que quando é importante já havia averbação de um gravame naquela matrícula logo você está de má fé e não dá

pra provar o contrário mas não é só quando tem isso porque o artigo 792 do cpc ea grife é a linha amarelo não é só quando tem essa averbação do gravame porque também se considera fraude quando ao tempo da alienação da oneração tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi lo a insolvência é por conta desse dispositivo aqui é que eu tenho que tirar aquele monte de certidão porque basta estar tramitando contra alguém que deve uma ação que pode tem a capacidade de reduzir essa pessoa insolvência para configurar a fraude por isso que não basta

só tirar a certidão da matrícula eu preciso tirar a certidão de distribuição de ações também é por conta dessa tranqueira e que dificulta a vida e por outro lado se dificulta a vida também uma proteção aos credores não é porque se você pensar bem é muito fácil saber se a pessoa deve se ela está devendo na comarca ou no estado retire uma certidão vai sair ali que o sujeito responde por uma ação e se você não tomar essa cautela você não tá agindo de boa fé está ignorando a existência desses credores é essa idéia da

lei aquilo que a gente chama de mais leves muita gente aqui já deve ter ouvido falar de uma lei chamada lei da concentração dos atos na matrícula alguém já deve ter dito pra você nem você jura de pé junto que o sujeito disse que a partir de agora depois dessa lei eu não preciso ver mais nada a não ser a matrícula essa essa lei a lei 13 mil e 97 de 2015 ela ela gera uma presunção relativa quem é advogado sabe que estou falando de que a eficácia de que vale não existe má fé de

quem comprou imóvel que não tem nenhum gravame na matrícula mas isso anula o artigo 792 do código de processo civil não sabe por quê por conta disso aqui ó o parágrafo único deste artigo ele diz o seguinte não poderão ser propostas situações jurídicas não constantes na matrícula do registro de imóveis inclusive para fins de ficção evicção é a perda da coisa em razão de decisão judicial ao terceiro de boa fé e aí eu faço uma pergunta você acha que está de boa fé uma pessoa que comprou o imóvel aqui em mogi das cruzes de uma

pessoa que está respondendo ação aqui do lado no fórum sentir as certidões ele está aqui que é má fé é o contrário de boa fé então vamos entender a boa fé a boa fé significa juridicamente no direito civil respeitar duas vertentes a boa-fé objetiva e subjetiva subjetiva significa que está de boa fé quem desconhece que está prejudicando outra pessoa esse tá com boa-fé subjetiva mas a boa fé ela também exige a vertente objetiva que é isso eu preciso agir com cooperação com colaboração com transparência e uma pessoa que comprou o imóvel sem tirar as certidões

está falando do nice se tiver um credor ele que se explorasse ele não averbou nada na matrícula problema dele isso não é agir de boa fé eu tenho que colaborar com todos os interessados naquele negócio jurídico e eu só posso colaborar se eu tomar cautela de tirar certidões mundo mínimo no local onde o imóvel está no local do domicílio que o vendedor se declara dizer que que mora então se ele tentar vender o imóvel que ele mora no estado de minas gerais vai ter que tirar certidões aqui e lá em belo horizonte ora você toma

essa cautela e também não precisa ficar percorrendo todos os estados da federação a gente já tá de boa fé é isso que se exige o stj já pacificou esse entendimento aqui em súmula pra quem não sabe o que é súmula quando o assunto chega reiteradas vezes nos tribunais superiores eles editam súmulas é como eles disseram me encheu mais a paciência com esse assunto que esse assunto vai ser julgado assim não significa que não possa mudar para mudar isso é um parto então tem súmula do stj o reconhecimento da fraude depende do registro da penhora mas

não é só isso tem uma conjunção alternativa aliou ou da prova de má fé e como é que eu prova má fé essa é a grande questão a boa fé se presume a má fé tem que ser provada se não tem nenhum registro na matrícula eu vou presumir que o adquirente está de boa fé mas esta é uma presunção relativa o que significa isso admite prova em sentido contrário e quem tem que fazer essa prova esse terceiro que se diz prejudicado aí você me pergunta tá bom então o terceiro prejudicado pode fazer a prova se

não tiver nenhuma anotação na matrícula e como é que ele faz essa prova por indícios e presunções também que são meio de prova no código de processo por exemplo ele simplesmente alega que aquele infeliz comprou o imóvel sem tirar nenhuma certidão nem no local onde ele comprou o imóvel e que portanto quem age assim não agi de boa-fé o stj ele incorporou esse entendimento olha não há que se falar em fraude e se quando da alienação não havia registro da penhora para tanto teria que restar nos autos provado quem tem que fazer essa prova esse

terceiro que se diz indicado que quer anular a venda que o adquirente tinha conhecimento da demanda como é que faz essa prova tá aqui ó tribunal de justiça de são paulo então o adquirente do imóvel entrou com a medida foi penhorado imóvel dele ele entrou com os embargos de terceiro para tentar desfazer a penhora alienação de bem ou a venda ocorreu depois da ação de cobrança excitação de quem vendeu o imóvel é está escrito lá possibilidade dos apelados quer dizer ele perdeu ação ele estava apelando tomarem conhecimento da existência da ação contra quem vendeu o

imóvel alienante mediante simples certidão do distribuidor local boa fé na aquisição não caracterizada ante a negligência tribunal falou foi negligente porque não tirou a certidão então agiu de má fé logo o senhor perdeu seus embargos de terceiro está mantida penhora e vá reclamar com o bispo ou com o senhor mesmo porque o seu prejuízo decorrerá da sua incúria da sua falta de cuidado em um recurso especial repetitivo eu vou falar aqui para os advogados que alguns estão entre interpretando equivocadamente ele fala expressamente o princípio que eu disse aqui a boa fé se presume a má

fé se prova e afirmou a súmula pra ver fraude precisa ou do registro do gravame que aí a fraude ea má fé são presumidos e não admite prova em contrário ou da prova de que o terceiro sabia e quem tem que ele tem que fazer essa prova é o credor que se diz prejudicado o terceiro quem comprou eu tenho que fazer seu o seu credor eo a pessoa vende o imóvel eu vou lá e pioro ea pessoa que comprou e que teve o imóvel penhorado entrar contra mim com embargos de terceiro eu vou eu vou

ter que provar que ele sabia agora como é que eu faço essa prova e se julgado aqui não diz a ministra nancy andrighi nesse caso ela ela ela inverteu as coisas embora tivesse adotando aquele entendimento do tribunal de justiça ela disse que se presume a má fé aí vem um voto divergente que foi vencedor dizer não à má fé não pode ser presumida boa fé que se presume mas você tem que analisar o caso concreto porque esse julgado aqui não disse em momento algum como é que eu faço essa prova a prova de que o

terceiro sabia e eu vou insistir até porque existem julgados eu não recomendo a ninguém a comprar com base na lei 13 mil e 97 com base na lei da concentração dos atos na matrícula e nem simplesmente tirando sua cópia da matrícula e achando que tudo bem porque tem entendimento em sentido contrário e esse julgado não resolveu isso porque o caso aqui olha ele até o voto vencedor contrário da ministra disse o seguinte ao registro de mais que ainda que fosse o caso de acompanhar o entendimento da eminente ministra relatora nancy andrighi os fatos compra aí

já entrou no fato aqui o fato nos nesses autos dão conta de que o imóvel adquirido pelos recorrentes situa-se em santa catarina mesmo estado em que tem sede a empresa alienante enquanto o processo de execução em que houve reconhecimento da fraude tramita no paraná ele falou olha nem que eles tirassem certidão nesse caso eles iam saber então aqui isso é irrelevante agora é muito diferente do sujeito que responde por uma ação se estivesse respondendo por uma ação ali em santa catarina seria diferente eu duvido que eles jogariam da mesma maneira o stj entendeu que o

sujeito comprou imóvel ea em santa catarina mas o a execução era no paraná o imóvel em santa catarina a empresa que vendeu tinha sede em santa catarina mas a ação contra ela era no paraná ele está falando olha mesmo que adotar essa tese da ministra nancy andrighi de que aqui não se apresentaram certidões esse sujeito não ia tirar certidão lá no paraná então aqui isso é relevante logo fiquem com isso aqui e que nós estamos tratando é de cautela certo então não é que então dê presume má fé mas a gente reconhece que sem extraí

aquelas certidões de praxe de dívidas e distribuição de ação você não agiu com a boa fé na sua vertente objetiva então essas são as conclusões se tiver averbação de gravame não tem desculpa se não tiver a prova de que você agiu como a fé pode ser feita mediante a simples demonstração que você não tomou as cautelas de tirar certidões pelo menos no domicílio onde se diz domiciliado a pessoa que vende e no local onde está o imóvel portanto as conclusões permanecem mesmo com a indigitada lei da concentração dos atos na matrícula por fim é pra

acabar mesmo tem o compromisso de compra e venda às vezes a pessoa não comprou ele não recebeu uma escritura de compra e venda ele fez aquele contrato particular que se chama de contrato de compra e venda não levou a registro tem gente que guardo esse contrato na gaveta acaba de pagar e fica anos com aquele contrato e não vai receber a escritura que ele está morando lá está na posse não está pensando em gastar dinheiro ele gasta para ver aquele jogo lá na aqui perto na zona leste aqui naquele lugar se algum dia alguém me

vir lá não vou nem falar o nome porque não dá pode chamar a polícia porque eu fui seqüestrado lá no vôo é até perdi um fio da meada que estava falando o compromisso de compra o compromisso de quase um sujeito guardou na gaveta e aí tem o seguinte a pessoa de quem ele comprou a empresa que ele comprou tem dívidas etc e vem uma penhora naquele imóvel que ele tem um contrato particular sem registro ele pode se defender com aquilo alegando que o crédito não anterior vejo ele comprou quando ele comprou nem tinha aquela execução

não tinha aquela dívida ele pode o compromisso de compra e venda vale para se defender com embargos de terceiro o que a gente recomenda é reconhecer a firma o compromisso de compra e venda para não gerar a dúvida com relação à data porque seria muito fácil a gente fabricam com promisso de compra e venda com data anterior àquela distribuição da ação eo juiz não é bobo então o reconhecimento de firma é necessário nesses contratos não mas é bom pra fazer prova da data uma maneira mais correta de fazer isso é registrar não registre móveis que

têm um curso mas no títulos e documentos também mas o reconhecimento de firma já serve para fazer prova da data mas tem mais um detalhe você já viu que determinadas construtoras elas fazem estandes de renda aí por lá uma placa lançamento obra financiada pelo banco xpto já viu isso que ela fez ela ou às vezes perguntou o terreno por futuras unidades ou às vezes até comprou o terreno e depois disso ela foi no banco falou me dá crédito o banco falou do que você tem para me dar como garantia até o terreno beleza de recursos

aqui da poupança etc agora a poupança está crescendo os recursos de novo né vamos te dar um empréstimo para você construir empréstimo para a produção me down imóvel em garantia e exige que a construtora hipoteque o terreno como garantia do que o banco vai emprestar para a construtora para construir para fazer edificação agora o banco obviamente não dá todo esse dinheiro de uma vez ele vai liberar ano conforme ela vai construindo e ao mesmo tempo essa construtora coloca o estande de venda a contrata muitos de vocês não é por fazer um apartamento modelo decorado por

uma televisão de agora o led sei lá o quê tocando bryan adams né aquela decoração tem apartamento de 40 metros quadrados atualmente com três dormitórios uma suíte já viram isso não pode apagar e de 10 metros quadrados isto é um túmulo não é um apartamento não é e aí vem é o sujeito na verdade faz um compromisso de compra e venda porque ano com exceção do crédito associativo pela caixa e não consigo outorgasse escritura ainda preciso primeiro acabar construção instituiu o condomínio com a instituição do condomínio então aí eu vou ter as matrículas individualizados e

só depois é que eu consigo outorgar a escritura mas até lá o terreno e tudo que vai sendo construído está como garantia para o banco posso comprar pode tranqüilo porque porque é bem do estoque da construtora não tem problema você vai comprar um imóvel daquela construtora grande né se você tirar lhe a capivara pode ser que tem um monte de ações e tal você pode comprar mesmo assim não tem problema porque é do ativo circulante dela então a presunção de boa fé mesmo que ela tenha dado essa garantia os tribunais fizeram uma construção jurisprudencial pelo

princípio da boa-fé que a garantia do banco a hipoteca ela pode pode ser exercida em face da construtora pelo crédito que ela tem com os adquirentes mas não simplesmente entrando como execução e piorando o imóvel que a construir o banco sabe que ela iria vender para terceiros porque conhecia a atividade dela porque se ela fizer isso a construção foi da aplicação da teoria do abuso de direito e agora me dirijo aos advogados artigo 187 do código civil é ato ilícito o abuso de direito abusa do direito aquele que ao exercê-lo exercer qualquer direito excede manifestamente

as suas finalidades econômicas e sociais a boa-fé e os bons costumes então é bonito né quando ela pegou que é deu crédito para uma construtora e simplesmente ela ignora a atividades da construtora que está colocando à venda que está prometendo a ver por contrato a venda por contratos particulares com o terceiro e depois que a construtora não pagar ela vai simplesmente piorar o imóvel dessas pessoas levar a hasta pública leilão desaloja todo mundo antigamente era assim porque hipoteca de em tempo real de garantia e o direito da promessa de compra e venda é um direito

pessoal tem uma hierarquia aqui pra quem estudou direito sabe que eu tô falando mas com base na teoria do abuso do direito o stj reverteu isso depois de em qual quem se lembra da encol aqui era maior construtora do brasil e na década de 80 meu pai queria comprar um imóvel de dadá da encol na no começo da década de 90 eu era novo ainda na advocacia mas eu já sabia falei pra ele não cumprir porque aquela construtora estava trocando tijolo por pãozinho pagando estava empurrando ela estava jogando o teste de uma de um de

um empreendimento em outro estava virando uma bola de neve tanto que quebrou faliu e muita gente perdeu os imóveis um monte de ações uma mão a enxurrada de ações no poder judiciário que se construiu depois da encol esse entendimento que ficou pacificado na súmula 308 o trouxe alguns julgados depois vocês olhem aí a hipoteca firmada entre a construtora eo agente financeiro anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda não tem eficácia perante os adquirentes de imóvel está sumulado muita gente me pergunta isso se aplica à alienação fiduciária também que outro outra garantia

onde a mesma razão você aplica o mesmo direito não é porque eu troquei a garantia que não vou aplicar as mesmas conclusões mas nós não temos uma ou ainda se você tem o artigo 55 da lei 13 mil e 97 que é novo esse dispositivo mas ele foi mal redigido ao a alienação ou oneração de unidades autônomas integrantes de incorporação loteamento o condomínio devidamente registrada aí é que está o problema não poderá ser objeto de evicção decretação de nenê eficácia mas os credores do alienante ficam sub-rogados no preço então o banco ele poder é exatamente

o que diz a súmula alguns juízes estão interpretando literalmente exigindo o registro da do contrato de promessa de compra e venda quando na verdade a intenção da lei z do registro do loteamento registro da incorporação e não o registro do contrato de qualquer maneira isso não importa porque tem súmula e tem o artigo 164 do código civil ó é presumida a boa-fé e vários negócios de manutenção do estabelecimento mercantil rural industrial então pode atingir os terceiros isso foi criado no código civil justamente para gerar segurança nos negócios jurídicos porque o mundo do comércio não pode

ficar nessa insegurança o que é ativo circulante de uma empresa você vai comprar um automóvel de uma concessionária all só falta sempre começar a ter que tirar a certidão então com base nisso você pode com uma certa tranquilidade comprar um imóvel de uma construtora mesmo que aquele imóvel esteja hipotecado tenha sido dado em garantia por um agente financeiro que ela deu por pucci ela não pagar o que o agente financeiro pode fazer é executar a construtora e penhorar os créditos que ela tem com os adquirentes mas não piorar o próprio imóvel é a conclusão é

essa senhores eu até extrapolei acho que não né mas basicamente é falei demais então eu me coloco aqui à disposição se tiver alguma dúvida não sei se nós temos tempo enfim né e agradeço a presença de vocês eu gostaria de dar uma notícia também nos próximos no próximo mês de outubro 19 20 e 21 isso vale também para os advogados e principalmente mas também para quem está no mercado nós tivemos uma alteração importante no direito imobiliário pela lei 13 mil 465 do dia 11 é de julho agora de 2017 que essa lei fez primeiro trouxe

novas possibilidades de regularização fundiária urbana e rural de núcleos habitacionais informais a lei extensa lá tem mais de 100 artigos mudou uma coisa na usucapião aquela que é feita fora do poder judiciário a usucapião extra judicial tornando mais simples o processo nós vamos abordar isso lá também ela alterou a lei de alienação fiduciária a lei 9.514 97 trazendo a uma uma situação muito mais grave para o devedor a partir de agora uma construção da jurisprudência que permitiria por exemplo pagar até a data do leilão foi para o vinagre entre outras coisas inclusive a facilitação da

intimação do devedor na alienação fiduciária não sei se sabe mas alguém que entra no contrato de alienação fiduciária e não paga é notificado se ele não pagar em 15 dias já era perdeu o imóvel vendido num leilão e se for vendido pelo preço da avaliação muito bem vai sobrar alguma coisa mas o valor mínimo no segundo leilão o valor da dívida então a pessoa pode perder tudo o que pagou e pode mesmo e essa lei veio é numa reação do mercado que a gente sabe como é que as leis surgem nesse país não é por

pressões às vezes econômicas ou por necessidades econômicas também já dizia professora maria helena diniz que a fonte da lei é o fato socialmente relevante então começaram a gerar muitos empecilhos para a recuperação de crédito então deram uma uma piorada na situação quem advoga para consumidor aqui vai ter problema e com a lei de alienação fiduciária pode esquecer o que você conhecia sobre ela é nós teremos né também houve além dessas alterações outras importantes no âmbito da posse dos condomínios criou-se uma regularização possível na lei para os chamados loteamentos fechados ou esses condomínios de lotes o

fechamento de loteamento a cobrança de despesas pelas associações de moradores tudo isso nessa lei então quem tiver interesse nesses assuntos loteamento condomínio de lotes que é uma coisa nova usucapião extra judicial regularização fundiária nós vamos ter também o professor antonio carlos marcato lá falando sobre posse quem é do direito conhece o professor marcatto professora giselda hironaka que é livre docente pela usp vai falar sobre a nova configuração depois das decisões do stj e do stf sobre a união estável com a decretação de de de inconstitucionalidade do artigo 1.790 que tem muita influência no direito imobiliário

enfim vou fazer meu comercial também né então dias 19 20 e 21 na escola paulista de direito é só você colocar aí no na internet www.eptv.com edu.br e você vai encontrar lá a programação do do congresso e vocês estão convidados o cresce tem convênio com o pp de que tal sorte que os corretores têm 20% de desconto no valor do congresso a as vagas são limitadas ao auditório da epidemia é mais ou menos desse tamanho então fica feito o convite até pela pela importância desses juristas que vão falar o professor alessandro chegar a professora giselde

que eu falei professor marcatto professor rubens carmo elias filho que é presidente da abic vai falar sobre condomínio e eu também vou falar um pouquinho né mas você já ouviu demais senhores me coloco à disposição para as perguntas e parece que você tem que fazer é a pergunta aqui porque senão o pessoal lá que ele tá depois vai colocar no site ladodo cresce não vai ouvir então fica sem sentido só posso comandar aqui o negócio então quem tiver alguma dúvida pode vir aqui ou eu vou eu posso caminhar aqui e levar o microfone alguém tem

alguma dúvida ele tem então fala aqui para o pessoal poder ouvir boa noite a todos foi abordado à parte de amasiado que é junção você tem base como o prova o que seria uma certidão de nascimento de uma criança e ele está a preocupação dele a seguinte ea preocupação é plausível casamentos e prova como só pela certidão de casamento porque é um ato solene o formal é casado sou casado então apresenta a certidão de casamento se não tiver não é casado pode ser outra coisa e uma pessoa que vive união estável como é que faz

prova pelo fato a lei diz que vivem em união estável há alguém que vive convive com outra pessoa pode ser até do mesmo sexo desde que faça isso com a intenção de formar família não precisa morar no mesmo teto então prova como foto é tá sempre eventos e meios ópticos o doutor sabe o que eu acho que é melhor vou te dar a recomendação brincando posso fazer a brincadeira com você então se a pessoa chegar com essa história fala pra lá melhor se casar chega lá fala vamos casar a fazer uma festa a mulher animar

é o companheiro ou a companheira annie fazer aí no naquela hora da raiva na mas aí você tentar empurrar um casamento pela separação doutor casamento é o sonho de muita gente atendeu às vezes é melhor você casado que ficar nessa situação aí você regulariza essa situação aí entendeu complicado alguém tem mais alguma pergunta e se a pessoa é têm essa convivência eu não tenho como saber né mas se tiver discussão você tem ação ação que é proposta pelo juiz declarar a existência dessa dessa união e essa ação vem quando essa união já se extinguiu porque

é exatamente o que falou né quando eu falar agora não quero mais a cada um do seu lado a falar cada um do seu lado ela contrata um de nós nós vamos aqui do lado e daqui a pouco só recebe um oficial de justiça na sua casa dizendo o seguinte tem uma ação aqui de reconhecimento de união estável cumulada com partilha de bens tudo o que foi adquirido durante aquela aquela união estável só vai ter que dar metade para o céu para a companheira ou para o companheiro mas alguma pergunta pelo jeito de péssimas notícias

hoje ninguém tem mais alguma pergunta isso vale pra você também viu um só minuto vamos lá sobre o seu curso de direito imobiliário se você tem previsão para uma turma no segundo semestre não por conta do congresso está me dando muito trabalho imagina cada cada jurista desse aí ele com todo o merecimento ele é um pop star então tem que cumprir a exigência tem que organizar tem que ver é reuniões no cecove ano cresce com doutor viana tenha o o o instituto lá de minas gerais também vai participar do evento o secovi vai mandar debatedores

pra gente ter o cresce participativa o secovi participou ativamente da elaboração e da discussão dessa lei porque há o congresso ouviu a sociedade então eu vou trazer debatedores que participaram ativamente das discussões sobre essa lei que fez essas alterações tão não dá pra fazer tudo eu dou aula no mackenzie dólar e p d tenho bancas de mestrado e ainda tem cuidado congresso e nas horas vagas tem a minha mulher é de 28 anos também que precisa de um pouco de atenção então previsão para o primeiro semestre de 2008 neste semestre é o congresso ao do

nosso presidente pois é o presidente professor eu tô acompanhando um corretor na esfera criminal e vem de encontro ao começo da palestra ocorre a pessoa procura o corretor quero em um terreno no condomínio aqui hoje o corretor foi atrás de um terreno para oferecer para aquele cliente localizou um telefone um proprietário começou a negociar o proprietário pessoa que ela ligou falou sou dono sim mandou cic rg começou a dar todas as certidões e ela o corretor não conhece nunca teve contato direto com o proprietário mas com o dia no escritório chegou lá para assinar o

contrato compromisso apareceu o proprietário lá assinou rapidamente tudo certinho ou a foto bateu pegou é que foi embora dois dias depois três vezes a pessoa comprou foi no condomínio na portaria para ingressar lá e não é o proprietário não era aquele a foto era do estelionatário pegou o cheque já tinha depositado dos 300 mil reais e até agora não estamos na delegacia correr atrás do dinheiro não provado que fica o recado que o corretor tem conhecer também né conheceu quem está vendendo bem observado vocês fizeram curso de técnicos e são técnicos em transação imobiliária então

vocês têm o dever inclusive ético de auxiliar e de conhecer essas pessoas e desse contato o doutor viana faz muita questão que você tenha esse contato essa é uma atividade de muita responsabilidade porque quem falou o oscilador é um estorvo na sua vida porque ele não pode fazer a intermediação por que ele não tenha a a formação que você tem por isso você é um profissional para fazer a intermediação então você não pode ser negligente porque se você for você vai responder com fundamento nas normas do código civil artigo 723 seguintes você tem que agir

com diligência pelo código de ética dos corretores também pode responder e aí vão te perguntar lá na na comissão de ética do cresce escuta pessoa que apresentou o imóvel que se você não comer num procurou saber quem é não conhece tudo bem vocês olhou pro olha pro olho do corretor esse corretor no fundo do olho dele só tem cifrão ele está vendo a comissão então ele quer acreditar que seja essa pessoa então muita gente é vítima desse tipo de estelionato eu tenho eu tenho caso assim no meu escritório e normalmente é terreno que ele consegue

mostrar que tem um apartamento fica mais difícil hoje você vai em qualquer lugar aí com 500 reais e sai com o cpf rg talão de cheque o que quiser leva a foto os dados eles fabricam e às vezes são cédulas até carteira de motorista é idêntica são cédulas que são desviados são 1 então a falsificação é grosseira porque se foi grosseira é tem até responsabilidade do do oficial de registro móveis só que tem um problema que eu não falei aqui mas eu vou falar além desse problema criminal você vai ter problema ético e você pode

ser responsabilizado civilmente também pelos prejuízos porque você é um intermediário que tem o dever de tomar essas cautelas de assessorar as partes na naquela aquisição o artigo 1.247 parágrafo único do código civil em 1247 diz o seguinte se o teor do registro não exprime na verdade poderá o interessado reclamar que se anule o que se retifique mas inclusive que se anule e o parágrafo único do código civil para quem estudou direito aqui é o único artigo do código civil que foge da regra de prestigiar a boa fé porque ele disse que nesses casos a venda

vai ser anulada in de topo falando do ponto de vista civil e não criminal criminal aí é outra coisa precisa ver nesse caso acho que o corretor não responde penalmente criminalmente o corretor talvez não responda ele foi negligente e que o crime é doloso a não ser que prove uma participação dele mas eu tô faltou metendo o bedelho onde não sou chamado porque é faz 20 anos mais de 20 anos que eu sou advogado de um lado da minha cama eu tenho a clt calçando ela pra ficar mais alta e do outro lado tem o

código penal então eu tô metendo eu é você tá fazendo fazendo pergunta por um cardiologista de uma coisa que é de ortopedia mas eu vou meter que eu estudei direito penal também mas eu acho que não houve participação na minha opinião dele mas civilmente eu posso garantir que há um risco enorme de responder por negligência na prestação desse serviço e tem mais voltando parágrafo único diz que essa anulação é feita independentemente do título e da boa fé do adquirente eu tenho casos um escritório que o cliente me procurou foi no terreno dele tinha um sujeito

a limpando o que é o senhor afi contratado pelo dono não dou não sou eu não é aquela confusão chega um sujeito com a matrícula já tinham vendido duas vezes o imóvel dele aí o imóvel ela em são paulo ea escritura foi outorgada num não vão falar onde é mas é bem longe bem longe já é esquisito né porque o comprador é de são paulo move é lá que outorgava escritura aos 500 quilômetros de são paulo porque escrituras e pode outorgar em qualquer tabelião aí vai olhar pede na entra com ação anulação do seu que

oficie o cartório cartório tabelião mandou os documentos que ele que estão arquivados as cópias uma carteira de motorista exatamente com todos os dados porque todos os dados são públicos você tem lá nas escrituras nos registra tudo lá e colocou uma foto de outra pessoa afoito anulado toda a cadeia essa venda é nula não vale nada já diziam os romanos saiu desgastado latim code no oeste num produto se efectue aquino entre depende de boa fé não adianta embargos de terceiro adianta nada vai ser tudo no lado quem comprou lá na ponta vai sofrer infecção e vai

ter que agir agressivamente vai ter que pedir o dinheiro de quem comprou e se essa pessoa não tiver patrimônio né e o que comprou do estelionatário achar o estelionatário aonde para poder receber o dinheiro sabe que ele vai ter que fazer porque a responsabilidade é com o patrimônio ele vai para santos porque santos santos até desce aqui a serva para santos tem fórum especial para essas coisas não é um ótimo lugar você colocar a cadeirinha na ponta da praia e ficar a ver navios é perto do aquário que vai perder então precisa tomar essas cautelas

fora o problema criminal também né porque eventualmente a autoridade policial pode te colocar lá no inquérito como indiciado pra ver se você não teve participação nisso também você tem que conhecer e conversar porque o corretor tem essa responsabilidade não é só comissão não cuidado com isso bem observado mas alguma pergunta vamos lá em caso de desejo da ação é por abandono a london descendente ele pode vem a querer pegar o imóvel assim que dizer da ação não é não foi alguém foi destituído do pátrio poder porque abandonou incapaz os pais perderam num tá batendo que

está falando o problema é o seguinte eu tenho duas filhas uma filha a advogada ana e eu fiquei eu fiquei com um problema muito sério que eu tive um problema sério de saúde em 2016 que eu fui operado de câncer ela quando descobriu que estava com esse problema ela virou as costas não me ajudou em nada quem cuidou de ms e dentes que se formou em o dono não pode nem trabalhar para cuidar de mim então ficou um ano e um mês sem fazer visitas em ligar quando ligava pra ela batia telefone um ano e

um mês depois eu entrei não defensoria pública um ano e um mês depois ela apareceu porque você tem o nome dela como advogada e descobrir o endereço dela e ela vem pedir não sirva de desculpa nem perdão pra mim ela deve pedir para que retirasse o nome dela da defensoria e centrou com qual tipo de ação contra ela que que pediu que a defensoria fez então ela continua sendo sua filha e vai continuar ela tem sua irmã têm direito por mais que vocês num o máximo que a senhora pode fazer se a senhora quer beneficiar

a filha que cuida da senhora é o seguinte filho é herdeiro necessário descendente ascendente e cônjuges são herdeiros necessários que a senhora pode fazer eventualmente é pegar metade do que a senhora tem e deixar em testamento por esta filha aqui quando a senhora veio a falecer essa aqui vai ficar com 75% ea outra com 25% mas mais do que isso mesmo que ela seja ingrato agora no entendimento da senhora a senhora não é não vejo aí força nesse fato para poder desenhar dar ou tirar a filiação dela senhores mais alguma dúvida podemos encerrar então muito

obrigado pela presença de vocês [Aplausos]