A PEGADINHA QUE A MAIORIA DOS INVESTIDORES DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS CAEM! FIIs de Tijolo x Inflação

você já ouviu aquela frase em que o bom tijolo ele vai repor a inflação ele vai se valorizar ao longo do tempo pelo menos no mesmo ritmo da inflação eu sou Ricardo Figueiredo professor da finclass especialista em fundos imobiliários e no vídeo de hoje eu vou te mostrar algumas pegadinhas que simplesmente ficar comparando cota patrimonial de fundo de tijolo pode fazer com que você tire conclusões precipitadas sobre este tema fundo de tijolo repõe ou não inflação vem [Música] comigo vamos lá pessoal hipoteticamente imagine um fundo imobiliário que em um determinado período qualquer você olhou a

cota patrimonial e ela estava em R 110 então passamos aí 2 anos você olhou a cota patrimonial deste mesmo fundo e ela saiu de r$ 0 para R 111 uma valorização inferior a 1% estamos falando de 0,91 por. e neste yato de 2 anos a gente teve aí uma inflação acumulada de 9% num ano e 5% no outro ano quase 15% 14,5 de inflação quando você olha pra cota patrimonial você fala este fundo não teve valorização de imóveis que repuseram a inflação não gostei o fundo é ruim o gestor fez bobagem será então eu vou

agora mostrar como você deve sim considerar a cota patrimonial ao longo do tempo para ver se este fundo repôs ou não inflação nos seus ativos mas não é considerar apenas a cota patrimonial plane linha na tela para ajudar né um elemento aqui hipotético para você pegar o racional E aí aplicar isso de forma prática quando tiver escolhendo aí um fundo de tijolo qualquer primeiramente tá primeira coisa gente aqui Coluninha cinza estão os itens né de uma forma muito resumida este fundo imobiliário ele é composto do quê ele é composto de um imóvel tem lá R

100 milhões deais aí ele tem 11 milhões no caixa dele CPR é contas a pagar e a receber negativo em R 1 milhão deais isso dá um patrimônio líquido de 11 110 milhões 100 + 11 111 tirei 1.110 milhões este fundo tem 1 milhão de cotas emitidas 110 milhões dividido por 1 milhão R 110 o VP a cota patrimonial corremos aqui 12 meses saímos do t0 tempo zero fomos para o primeiro ano e no primeiro ano inflação 9% e agora o imóvel Vale 120 milhões Ricardo De onde você tirou esses 120 milhões eu estou dizendo

aqui embaixo que nós tivemos uma informação de uma valorização deste imóvel de 20% Ricardo De onde saiu este indicador aí que o imóvel se valorizou 20% vontade do gestor na opinião do gestor não lembro que a regra a lei obriga que o portfólio de tijolo de um fundo imobiliário seja reavaliado ao seu valor justo a valor de mercado no mínimo uma vez por ano tá então uma vez por ano tem que acontecer tem fundo que faz duas vezes por ano mas a maioria é esmagadora uma vez por ano e quem tem que fazer essa este

valuation dizer quanto vale este imóvel para poder contabilizar este valor não pode ser o gestor do fundo ou administrador do fundo tem que ser uma empresa independente e de preferência especializada nesta tarefa então o gestor vai lá contrata a empresa a empresa faz o valuation deste imóvel Ricardo como é que é esse valuation ah tem algumas metodologias que são aceitas aí pela Associação Brasileira de normas técnicas bnt Você tem o método comparativo você compara o valor deste móvel com o valor de imóveis aí que foram transacionados na mesma região que tem as mesmas características né

você tem a metodologia que a gente chama aí grosso modo de custo de reposição né que é de secar quanto você precisaria para construir este móvel de novo aquisição de terreno construção da edificação etc mas a maioria esmaga adora dos laudos valoram o imóvel pelo método de fluxo de caixa descontado não é objetivo nosso aqui neste vídeo te mostrar como é que faz esse fluxo de caixa descontado grosso modo Você projeta pelo menos 5 anos idealmente 10 anos do fluxo de caixa que este imóvel irá gerar então nos próximos 10 anos Traga tudo isso a

valor presente e aí você efetivamente tem o valor deste imóvel aqui no caso nosso querido gestor contratou uma empresa a empresa aferiu 120 milhões ou seja o imóvel se valorizou 20% neste primeiro ano então agora ele vale 120 milhões o caixa continua lá parado nos 11 milhões o contos a pagar recebeu também deixei estacionado em 1 Milhão agora o patrimônio subiu para para 130 milhões a gente continua com 1 milhão de cotas emitidas e agora o meu VP foi para r$ 30 ou seja de um ano para o outro o meu VP se valorizou 18,18

por. aqui eu repeti basicamente a mesma coisa tá só para deixar os números mais pertinhos do tempo dois aqui sim agora vem o tipo de evento que causa conclusões equivocadas nas pessoas quando chegou aqui no período dois o nosso querido gestor foi lá e decidiu vender o imóvel Falou vou vender o imóvel E ele vendeu por 120 milhões o valor que tava no laudo Vendeu por 120 milhões pois bem então o que que ele tem agora contabilmente como imóvel nada Vendeu por 12 milhões ele botou 120 milhões no bolso se ele botou 120 milhões no

bolso Então esse valor vai pro caixa certo Teoricamente sim mas Ricardo tá faltando dinheiro aí por que só tem 112 milhões aí dentro Calma que eu já vou te explicar Então vem aqui comigo que eu vou fazer um parênteses aqui para você você tinha lá 120 milhões valor de venda do imóvel certo mas este imóvel foi comprado a quanto 100 milhões lembra imóvel adquirido aqui ó 100 milhões Então você tem uma diferença de 20 milhões O que são esses 20 milhões lucro imobiliário o que é que a legislação nos obriga legislação nos obriga gestor tem

que distribuir no mínimo 95% do lucro imobiliário como dividendo 95% dos 20 milhões 19 milhões olha aqui do lado que eu criei dividendo extraordinário 19 milhões tem 1 milhão de cotas emitidas r$ 1 por cota é por isso que no caixa restam 112 por que 112 Olha lá você recebeu 120 da venda mas pegou e distribuiu 19 como dividendos restaram 101 milhões você somou 101 milhões com os 11 milhões que você tinha em caixa então dá quanto 101 mais 11 milhões 112 milhões e aí Olha o 112 aqui Que belezinha no caixa Tá vendo só

que você tem tem 1 milhão de contas a pagar e a receber então seu Total ficou aqui 11 111 milhões 1 milhão de cotas emitidas R 111 por cota aí quando você vê lá olha a cota tava 110 passou um tempão aqui tá valendo 111 valorizou 0,91 e a inflação no período 9ve no primeiro ano 5 no segundo 14,5 o gestor fez lambança pela cota patrimonial eu não estou vendo valorização do meu tijolo é só que você esqueceu dos 19 milhões que eram valorização do tijolo e saíram sobre a forma de dividendo então de fato

de fato você tinha uma cota lá no início de 110 E no fim você tinha uma cota de 130 Ricardo mas eu abri lá tá 11 111 lá no relatório gerencial tá lá só que você recebeu mais 19 de dividendos que não eram aluguéis foi valorização do imóvel mas a legislação obriga que quando o gestor vende o imóvel com lucro essa fatia que é lucro incorporee ao resultado caixa e obedeça a legislação de distribuição mínima de 95% do resultado logo você somou esses 19 aqui dá quanto 130 isto quer dizer que neste período a valorização

foi de 18,18 ou seja bateu com folga a inflação do período neste exemplo hipotético o que você precisa fazer quando vai comparar o valor patrimonial de hoje contra uma data qualquer no passado para saber se essa diferença explica de fato se o portfólio se valorizou no mínimo como a inflação no período você não pode considerar apenas essa diferença você vai considerar apenas essa diferença em um único cenário que cenário é este é o cenário em que não houve nenhuma venda de imóvel no caminho se não teve venda não há que se falar em lucro imobiliário

se não há que se falar em lucro imobiliário não teve devenda não teve dividendo extraordinário para esta situação então a cota patrimonial teria que estar capturando efetivamente explicando toda a variação patrimonial do perio para ver se bateu a inflação ou não mas na vida como ela é a gente sabe que principalmente com o passar dos anos é natural que os gestores eles façam a chamada gestão ativa comprei um imóvel lá em 2018 chegou em 2022 Eu vendi comprei um outro segue a vida é assim que funciona o que você precisa fazer que não é trivial

E aí está a beleza do trabalho do analista que senta Olha o número no detalhe para poder tirar né as melhores conclusões é revisitar todos os dividendos distribuídos para tentar descobrir do de todo o valor que ele distribuiu nesta janela Quanto era aluguel efetivamente e quanto era dividendo não recorrente oriundo de lucro imobiliário de venda de imóvel porque eu vou ter que pegar isso daí e somar aqui como eu somei ao 111 que a gente tinha de cota patrimonial somar este dividendo extraordinário referente a lucro de venda de imóvel para saber de fato de fato

se houve ou não uma valorização do tijolo acima da inflação porque na vida real como ela é gente normalmente o que você cotista faz é olhar isso daqui ó ah eu tô olhando hoje tá 111 há 2 anos tava 110 dá 0,91 inflação do período do 14,5 por foi ruim não valorizou o tijolo na análise eu preciso incorporar todo o dividendo que é oriundo de lucro imobiliário de venda de imóvel eu quero que você por favor coloque aí nos comentários se você já tinha visto algum conteúdo que abordava desta forma a análise de o tijolo

reposo a inflação ao longo do período porque é deste jeito que precisamos fazer ignorar o lucro Imobiliário é em simplesmente esquecer a valorização do imóvel ao longo do tempo afinal ele distribui 95% disso daí restam só 5% ali dentro de todo o período e quanto maior esse período mais intenso é o estrago coloque aí nos comentários se você já tinha visto uma abordagem como essa não esqueça de dar like porque o like ainda não é tributado assim como os dividendos dos fundos imobiliários então não esqueça do like ative a notificação pra gente informar quando novos

vídeos chegarem ao canal e me diga se o fundo imobiliário que você investe está aí conseguindo ao longo do tempo bater a inflação na valorização do imóvel sem contar o dividendo na valorização do imóvel tá sem contar o dividendo do aluguel só na valorização do imóvel tentando inclusive fazer esta metodologia que eu fiz aqui é fácil não é vai ter que ficar abrindo o relatório gerencial para descobrir quando teve venda de imóvel Qual foi o lucro por cota dessa venda mas eu tenho certeza que você vai com seguir uma análise muito mais realista da capacidade

de valorização do tijolo onde você investe o seu dinheirinho também coloa aí nos comentários conteúdo que você quer que eu trate aqui sobre fundos imobiliários porque eu garanto para você que eu voltarei com mais vídeos de fis para vocês um grande abraço e até a próxima [Música]