De Volta ao Arrendamento | Albertina Pedroso

muito boa tarde a todos é um gosto enorme estar aqui permitam-me cumprimentar o senhor presidente agradecendo a gentileza das suas palavras é sempre muito gentil para com a minha pessoa que não merece tantos elogios quanto aqueles que me dedica cumprimentar também os colegas que estão neste painel e todos a todos os presentes dizer que já fui apresentada eu sou uma pessoa da prática não tenho e enfim para além com os fotores apenas temos a formação jurídica não temos e depois uma prática Universitária e portanto aquilo que tem sido o meu contributo nestas sessões que tenho

vindo a fazer ou que eu pretendo pelo menos que seja o contributo é esse contributo prático do olhar eh de quem está no dia a dia nos tribunais e quando é confrontado com a necessidade de decidir alguma coisa vai à procura do que é que existe na doutrina interpreta a lei e tenta decidir e nestas conferências colocando-me na parte dos Senhores doutores dos Advogados que têm o cliente a entrar pelo escritório dentro colocar-lhe as questões eh eu diria que neste momento neste momento não sempre senti sempre tive uma grande empatia com a advocacia e felizmente

muito boas relações e portanto sempre senti que é muito mais difícil ser advogado que ser juiz nesta perspectiva é lá que chegam as coisas nuas e cruas sem serem trabalhadas e perante um cliente que vos questiona Qual a melhor forma de fazer e perante jurisprudência controvertida Daqui há uns tempos a esta parte uma vez que volta e meia sou desafiada por senhores advogados para falar em em conferências desta natureza eh respigar alguns acordãos de matérias do dia a dia do vosso dia a dia em que a jurisprudência é controvertida pensando que se tiverem perante o

senhorio vos dará jeito citar e seguir aí Alguns acórdãos e Se tiverem prante o arrendatário terão outros no sentido diverso isto pelo menos enquanto não houver uniformização de jurisprudência sendo certo que este Modesto contributo também dará para isso uma vez que já tem aqui a identificação de alguns acordãos no sentido e no outro e que permitirá e fundar quando for caso disso e que houver obviamente os outros requisitos da alçada e demais a possibilidade de suscitarem no Supremo Tribunal de Justiça A fixação eh de Juiz Prudente selecionei alguns assuntos um deles penso que neste momento

é o mais controvertido e aquele que talvez mais dificuldade prática traz Porque como em 2016 nós tivemos Ora bem começo eu com a dificuldade de perceber onde é que isto se mexe tenho que ter ajuda peço desculpa que eu tinha aqui Ora bem Já percebi das questões que neste momento mais e nos desafiam são aquelas que aprendemos nos Bancos da faculdade de direito e todos nós quando dizemos ou interpretamos um artigo temos a ideia que sabemos e depois quando a prática nos desafia a pensar sobre o assunto por vemos por vezes vem-nos deparados com a

dificuldade de naquele caso concreto percebermos como é qual é a final a lei aplicável Não se preocupem em tirar apontamentos nem tirar nada porque PowerPoint vai ser divulgado e e é vos remetido Com certeza depois para pelos serviços do concelho para para os vossos e-mails a questão da aplicação da lei esta questão da aplicação da lei da da sucessão de leis que foi acontecendo desde 2006 Porque nós já não estamos a falar nós falamos sempre do novo regime do arrendamento mas ele de novo já não tem nada não é está já atingiu a a maioridade

no decurso deste ano e portanto vai tendo muitas alterações que são introduzidas e que nós temos que perceber qual é que é a lei aplicada aplicável a este a este respeito e quanto à concreta aplicação da ú das últimas alterações da Lei 1 2019 temos trouxe-vos alguns acordãos da jurisprudência tanto do supremo como da relação de Lisboa que no fundo eh se referem àquilo que é a aplicação do artigo 12º número 2 segunda parte e que se aplica imediato de de forma forma imediata e quando é que isto não Acontece isto não acontece nos casos

em que os efeitos da lei que nós pretendemos aplicar já ocorreram no domínio da Lei antiga Por exemplo quando nós temos situações para cessação do contrato designadamente com os pressupostos da Resolução respetiva SE Um fundamento de resolução que existia deixou por exemplo de existir Ou tem que ser abordado a outra lei como ele existe ao momento e já se consolidou na esfera jurídica ao momento da prática do facto ilícito então nesses casos aplica-se a lei que estava vigente diferente eh eh é a situação em que perante um contrato vivo eh nós temos que interpretar e

aplicar Qual a lei que temos presente que temos que aplicar naquele momento em que nos é colocada a situação e no caso eh eh aconselho-vos vivamente este acordão da relação de Lisboa da desembargadora Maria da Conceição savedra que se reporta também aos artigos 27 e 28 do regime transitório e que de facto refere expressamente esta situação que vos estou a dizer de uma forma muito simples a lei que dispõe sobre o conteúdo da relação jurídica é a nova mas a que res sobre os efeitos de um facto é que vigorar no momento em que tal

facto ocorreu e portanto quanto à cessação do contrato de arrendamento a lei aplicável será em aquela em que ocorrer os factos integrantes ou fundamentadores do direito a essa assessa mas quando nós estamos por exemplo perante uma situação de oposição à renovação já vamos ver aqui algumas nuances e era sobre essas que vos trazia aqui o próximo powerp Só acertei por acaso como vem desculp lá não se importa o senhor que estava aqui de me dar aqui uma ajuda é que eu dou enter e ele não anda e não me aparecem os dispositivos na lateral não

sendo não me considerando eu completamente info excluída preciso daqueles ícones a que estou habituada e aqui não os estou a ver não é as setas para baixo a seta para baixo e a seta para baixo pronto relativamente a esta questão da aplicação imediata da lei 13/29 já suscitou a questão de saber se a conclusão de que esta lei se aplica imediatamente à à às situações jurídicas que estão vigentes se viola o princípio da segurança jurídica e da proteção da confiança e derroga no fundo o princípio do estado de direito inscrito no artigo 2º da Constituição

da República portuguesa esta situação foi colocada numa acordão em Évora e a nossa minha colega Maria Adelaide Domingos eh e e o coletivo a conferência concluíram que a alteração das regras sobre o prazo mínimo de renovação automática de um contrato arrendamento vigente à data de entrada em vigor da Lei 133/2019 não afeta de forma intolerável ou particularmente onerosa o direito ou expectativa legitimamente fundada do senhorio Poder opor-se à renovação automática do contrato de arrendamento como sabem esta Talvez seja neste momento uma das situações mais prementes e duvidosas e controvertidas na jurisprudência perante um legislador que

em 2006 veio anunciar que queríamos agilizar os contratos de arrendamento deixar de ter arrendamento vinculo as pessoas começaram a Celebrar contratos por prazo certo e prazo certo umas vezes renovável outro não mas a maior parte das vezes renovável na maioria das dos casos também começaram por de uma forma mais ou menos segura estabelecer os contratos pel prazo de 5 anos que era aqueles que já vinham também do rau e depois a renovação anual e portanto com a entrada em vigor desta nova lei muitos senhorios que se vieram opor à renovação que estava em curso pelo

prazo de um ano viram-se confrontados com esta situação e de saber se podiam ou não opor-se validamente à à continuação do contrato de arrendamento atenta a entrada em vigor da Lei 1 2019 esta situação que tem no fundo ver com a a consideração de se é supletiva ou imperativo o prazo aquele previsto agora supletivamente no artigo 1096 número 1 do código civil na redação desta lei tem dado tem feito correr rios de tinta nas relações e não há uniformidade da jurisprudência eu dou-vos e não vou estar a citar porque Como disse já tinha já tenho

tá aqui o elenco e estão com certeza ainda mais já publicados H uns no sentido da natureza supletiva onde que é a maioria aqui na relação de Lisboa Mas recentemente já TM sentido contrário e outros com a natureza imperativa eh na jurisprudência das outras relações designadamente Guimarães Évora e e Porto de qualquer forma eh aquilo que aconteceu foi que começou a existir eh neste caso de divergência com votos de vencido de um lado e do outro e foi possível no Supremo eh estas situações chegarem ao Supremo e há um acórdão que a meu ver é

o acórdão Onde está tudo aquilo que interessa eh resumido e portanto dispenso de estar aqui a referir muito porque é que se vai num sentido ou no outro aconselho vos em Se tiverem esta situação aerem este acordão porque têm toda a doutrina e jurisprudência até esta data que é 09/2023 é um acordão do Conselheiro Jorge Leal também ele tem um voto vencido significa isto que não há ainda não houve uniformização de jurisprudência e como sabem nós não estamos vinculados a a a adotar um acórdão do supremo ainda que ele seja preferido em em em revista

eh no caso excecional que foi que foi a situação deste e no entanto o facto de não estarmos eh vinculados normalmente significa que chegado a uma questão ao Supremo começa por vezes a haver uma inversão na jurisprudência e h ação daquela posição que veio a ser ou a ter maioria no Supremo quando se pronuncia quanto a uma a uma concreta questão controvertida como foi aqui a situação acontece que já Depois deste acordão de 20/9 2023 eh e eu vou só à minha própria relação portanto nem sequer é preciso ir a outras portanto já temos eh

novamente acordãos mais recentes num sentido e no outro e Isto são aqueles que estão anteriormente indicados na na na jurisprudência que mencionei anteriormente na jurisprudência do supremo no entanto temos um outro acordão que é anterior a este e do que senhor Conselheiro Pedro Lima Gonçalves 17 de Janeiro de 2023 que também se refere à imperatividade mínima deste prazo de renovação porque é que nós referimos imperatividade mínima porque é tem sido colocada a questão de saber se num contrato por exemplo dos Tais que eu vos referi de 5 anos em que o prazo de renovação é

era de um ano Mas entretanto entrou em vigor esta lei defenderam já no Supremo e essa situação foi objeto de decisão neste acordão de 20 de setembro de 2023 foi defendido perante o Supremo Tribunal de Justiça que então o prazo aquela deixava de operar digamos assim aquela vontade das partes quanto a um ano e passava a ser o prazo vigente o de 5 anos o prazo das renovações que era o prazo inicialmente estabelecido como prazo inicial do contrato e o Supremo dizer que não e que era o prazo de 3 anos e portanto eh relativamente

à jurisprudência do supremo o que temos dito o que temos agora enfim mais consolidado é este acordão o que não significa até a volatilidade que neste momento o Supremo tem com muitas saídas de conselheiros e portanto a mudança de quem chega que não haja maiorias em sentido diferente e que eventualmente uma nova uma nova composição não vem adotar posição diversa isto naturalmente caso O legislador não decida intervir nesta matéria Qual é eu subscrevo Esta esta esta posição de que o prazo de renovação previsto no artigo 1096 número 1 é um prazo imperativo com imperatividade mínima

O que significa que se estiver estabelecido um prazo maior não é que se aplica é o maior E porque é que em termos muito muito sintéticos entendo que esta a melhor posição porque eh do ponto de vista da interpretação nós temos sempre também o elemento histórico e nunca se colocou a questão de entender anteriormente que este preceito que não sofreu no fundo muitas alterações quanto à sua consistência de de à sua substância digamos assim eh eh fosse de facto um preceito de natureza imperativa E se nós bem virmos eh temos sempre o chapéu do artigo

1080 e o artigo 1080 refere com como chapéu Geral das questões relativas ao arrendamento que as regras da cessação do contrato são por de em regra natureza imperativa e portanto com esse chapéu com aquilo que o legislador esta alteração que vai consagrar e aquilo que consta do número 3 do artigo 1097 tenho para mim que a melhor interpretação é a que defende que este prazo tem natureza imperativa mas como vem poderão enfim decidir e rec consoante o cliente que tenham perante vós mas será assim tão fácil poderíamos pensar é só esta questão que agora nos

é colocada pela questão da oposição à renovação dos contratos assim fosse mas não é então H aqui eh passo também jurisprudência que tem que tem que tem portanto estas matérias para um lado e para o outro mas queria vos trazer a nova questão que se coloca ainda E é esta caso o contrato tenha uma duração Inicial superior a 3 anos e o prazo de renovação seja inferior se a renovação opera pelo prazo Inicial como vos tinha dito portanto este acordão que referi responde negativamente e o que é que eu vos queria também alertar é que

de da imperatividade mínima deste desta questão da imperatividade mínima do prazo decorrem consequências também naquilo que é a vossa contagem do prazo para a oposição à renovação e portanto têm que ter isso presente no momento em que deduzem a oposição à renovação e não decorrem apenas eh estas consequências há também as consequências da contagem do próprio prazo e uma coisa que tem alertado sempre os colegas nesta situação é que quando estão perante um arrendamento que já vem por exemplo de 2000 eh6 ou 2007 e que teve as alterações decorrentes também da Lei 2012 que vinha

essa sim tinha uma Norma transitória de aplicação imediata perfeitamente Clara os fatores têm que contar os prazos com as sucessivas alterações legislativas não podem contar apenas com esta última e portanto isso pode é preciso muita atenção para não vos colocarem numa situação em que estão a opor-se a uma renovação para uma data que não é aquela que será a a a decorrente desta contagem de prazos como se contam estes prazos H este acordão que vos trago aqui da relação de Lisboa refere-se também à própria imperatividade mínima do prazo da comunicação Porque também tem havido quem

defende que este prazo em si também não pode ser maior e este acordo é muito útil nesse sentido dizendo aquilo que eu considero ser e eh o entendimento correto tamb também que é no sentido de que esta imperatividade da comunicação agora ao contrário digamos assim é uma imperatividade mínima ou seja tem que ser assegurado aquele tempo para que o arrendatário se possa organizar mas não precisa de ser um tempo maior depois como se contam os prazos da Renovação portanto Já vos referi como se contam neste aspeto só alertar para que tenham em atenção o que

dispõe o artigo 297 do Código Civil quanto à contagem dos prazos que estão que estão em curso e portanto nesta porque é que eu digo isto porque também aqui há divergência de entendimento há uma naquele primeiro acordão que tinha do Supremo Tribunal de Justiça 17 de Janeiro de 2023 há uma uma interpretação que entende que eh que há situações em que e a situação de vida que é levada ao tribunal escapou é a linguagem usada no acordão escapou à aplicação imediata da lei nova vou dizer o caso porque talvez assim seja mais fácil de compreender

estava em em causa uma situação em que eh eh o o o contrato era de 5 anos renovável por um esse primeiro ano já tinha decorrido e no decurso do segundo ano o senhor e vence da segunda renovação o senhor vem-se opor a à renovação do contrato entrando entretanto em e em vigor a lei de 2019 e o caso chegou ao Supremo e entendeu o Supremo que Como aquela era a segunda renovação a lei E pretendia apenas que o contrato tivesse os ditos 3 anos mínimos de de vigência e portanto os contratos em que a

primeira renovação já tinha ocorrido a Esses contratos não se aplicava esta esta lei eu tenho muitas dúvidas da Bondade da desta interpretação tendo a não concordar com ela entendendo que não não vejo esta distinção desde logo nos artigos 1095 é 1097 e portanto não havendo eh retirar daí esta conclusão parece-me arriscado depois porque eh Aquela aquele chapéu também que o legislador vai trazer na exposição de motivos de uma maior proteção do arrendatário sabendo nós que estava nesta altura e está ainda mas enfim em 2019 a intervenção do legislador teve muito a ver ver com essa

proteção mais intensa do arrendatário perante um contexto de mercado fervilhante em que os preços das rendas estavam a aumentar exponencialmente e portanto essa proteção dos 3 anos creio eu que a intenção era que se aplicasse a todas as renovações que estivessem a que fossem operar e portanto que essas renovações passassem a ser também de 3 anos dando ao arrendatário no fundo um período um bocadinho mais alargado para organizar a a sua vida mas Portanto o que podem ver é que o o Supremo neste acordão decidiu neste sentido de que eh se a primeira renovação já

tivesse decorrido antes da entrada em vigor da nova lei eh não se aplicava portanto fazendo a tal interpretação lembram-se que eu comecei por dizer que o artigo 12º que todos pensamos conhecer muito bem depois perante os casos práticos nos desafia e aqui desafia não é porque se nós numa situação de resolução do contrato não temos dúvidas em afmar e aquilo que aqui está Eu numa situação em que o contrato se permanece em vigor H diria já que não escapou à disciplina e que portanto que a lei se aplicaria aqui a norma eh se aplicava e

o prazo tinha e este e acordam portanto teria que ter e dito que aquele prazo para a oposição seria de 3 anos no entanto como como como vos dizia este acordão já tem já tem eh seguidores da minha relação de Évora no caso concreto o atual vice-presidente da relação meu colega tomedo Carvalho e e que seguiu esta esta jurisprudência deste acordão mais ou menos e faz uma explicação no fundo dizendo que aquilo que interessa independentemente de se tratar de uma lei imperativa nova imperativa ou seletiva O que é decisivo é o problema da aplicação no

tempo e o estatuto do contrato que é determinado pela lei vigente ao tempo da sua concl ão eh esta esta afirmação tem muito que se lhe diga e portanto se quiserem depois podemos ir aí eu como já tinha dito anteriormente portanto não não não concordo que no caso seja esta a melhor interpretação da da da Lei nesta situação aqui também outro da relação de Évora da mesma secção e no mesmo sentido a mesma situação Nada justifica que após duas renovações por prazos anuais ocorridos ao abrigo da antiga é mais ou menos a situação que estava

no Supremo se sigam renovações por prazos mais alargados de 3 anos ao contrário do que foi expressamente estipulado pelas partes portanto nestes acórdãos eh atendem àquele a salvo estipulação em contrato em contrário mas esse como verão já vinha do antigamente o salvo estipulação em contrário sempre Começou assim e nunca ninguém teve dúvidas de que a lei era imperativa depois em sentido positivo ou seja que o novo prazo se aplica independentemente da Renovação em curso temos um outro acordão também da relação de Évora em que neste caso eu fui adjunta portanto já calculam que concordo com

a não votei vencida portanto concordo com a decisão que está aqui preconizada e como Já vos tinha dito entendo que este prazo imperativo aplica-se a todos os contratos vigentes e que estejam em curso naturalmente a quando a entrada em vigor este acordão trata uma questão processual muito relevante para a qual decid chamar aqui a atenção eh porque nesta situação eh o o autor tinha pedido que fosse reconhecida a eficácia da sua oposição para é tal jurisprudência das cautelas não é receando já que eventualmente o tribunal não viesse a considerar aquele prazo que tinha sido o

prazo que ele entendia que era o prazo em que o contrato cessava pediu logo que o tribunal considerasse então aquele aquele prazo para o qual entenderia que o o contrato cessaria É uma situação para a qual vos AL penso que pode ser muito útil nestas nestas eh situações eu tenho estado em vários fóruns destes com com o senhor dout o vosso colega manteigas Martins que vai costumando dizer de brincadeira quando vão lá os clientes ele Alerta logo faz uma carta para o primeiro prazo que é aquele que acha que é ou que que é mais

favorável ao cliente mas à cautela Manda depois a outra a outra carta para o prazo contado da forma imperativa e portanto aqui este colega foi um bocadinho mais a longe eu entendo que foi é interessante e daí alertar vos fez no próprio pedido formulou no próprio pedido esta situação obviamente que teve contestação mas nós entendemos que efetivamente se tem como havendo esta e portanto disse que o tribunal tinha incorrido em excesso de pronúncia e nós consideramos que não uma vez que temha sido expressamente formulado o pedido para que fosse para a data eh para a

data que o tribunal conser depois se o senhorio pode não comunicar ao arrendatário a sua oposição à renovação do contrato para ter efeitos fim do prazo inicial do mesmo esta situação eh colocou-se num contrato de arrendamento não Habitacional eh e é uma situação que eu penso Dea interpretação H que se fizesse escola era muito preocupante porque significaria que todos os contratos Tinham que ter um prazo de vigência de 10 anos os contratos de arrendamento não habitacionais é uma acordão da relação de Lisboa recente também com vem que considerou H confundindo a meu ver aquilo que

é o momento em que se efetiva e opera o direito e o momento da sua comunicação porque quando quando comunicam que se vão opor à renovação não estão a exercer o direito estão eh eh no fundo a dar conta da intenção do seu exercício e o seu exercício ocorre no momento em que se verifica o o requisito Qual é o requisito o decurso do prazo no caso de 5 anos Ora bem nesta acordam da relação de Lisboa perante uma situação em que o o senhor e veio naturalmente diria eu antes do fim do prazo de

5 anos opor-se à renovação e a relação de Lisboa considerou que não podia ser e portanto com esta eh com este acordão significa ou com este entendimento que os contratos de arrendamento tinham todos de de Habitacional tinham todos que ter uma duração de 10 anos no sentido que considero ser o correto TM também já a jurisprudência do acordão da relação do porto aqui mencionado que diz do do Desembargador José Eusébio Almeida que diz exatamente aquilo que é enfim o que me parece Óbvio neste caso que aquela imposição não altera os prazos mínimos da comunicação da

intenção que são necessariamente anteriores ao seu termo e portanto isto também para verem que há um bocadinho Tem havido um bocadinho jurisprudência em todos os sentidos Depois temos um caso interessante também da relação de Guimarães à aplicação e à denúncia de um contrato de arrendamento neste caso e que diz que a lei aplicável à denúncia é a da data da comunicação da mesma pelo senhorio ao arrendatário e neste caso estava em E estávamos perante uma situação no estabelecimento de interesse histórico e esse interesse histórico ainda não tinha sido e declarado pela pelo município e como

não tinha sido declarado pelo Município quando foi exercido dentro dentro do prazo legal para o efeito h o o o direito à denúncia do contrato a relação de Guimarães entendeu que que não podia ser e portanto que que operava validamente a denúncia Ou seja que o facto posterior de ter vindo a ser atribuída aquele interesse histórico pelo município que não dava lugar à manutenção do contrato de arrendamento e que a denúncia era válida tem depois também a privação do uso que normalmente é uma coisa que volta e meia também para os fatores portanto H aqui

que é um acórdão relativamente recente Depois começamos a assistir também aquilo que eu que eu diria ser um bocadinho a eh a a jurisprudência do coração porque de facto nós somos todos eh humanos e e perante esta situação em que há uma divergência tão grande na jurisprudência eh eh entendemos não é enquanto pessoas e cidadãos também que seja muito difícil para os senhores doutores saberem Como aconselhar os vossos clientes e emb buído certamente deste espírito um acordão da relação do porto considerou inclusivamente que quando há este esta divergência era fundamento para não haver mora e

portanto não atribuiu o lugar à indemnização pela não entrega do do locado na na altura em que seria devida a entrega de acordo com aquilo que o próprio tribunal chegou à conclusão no sentido considero ser o correto independentemente eh daquilo que é de facto a a a compreensão pela dificuldade sentida perante Esta esta esta divergência de jurisprudência eh está o acordão da mesma relação de 6 de fevereiro de 2023 do Desembargador Jorge cabra que vem dizer que não procedendo o arrendatário à restituição do locado mantendo-se no gozo do mesmo fica sem mais constituído na obrigação

de pagar a título nomização o valor equivalente portanto aquilo que é o artigo 1045 número há também uma questão que tem para a qual eu tenho alertado e que é relativa à comunicabilidade do arrendamento eh não quando entrou em vigor o novo regime e foi eh inserido de forma inovadora o artigo 1068 do Código Civil eu e e dois colegas na altura que anotar a lei consideramos que este artigo por causa daquilo que era o regime anterior onde havia expressamente consagrada onde era expressamente consagrada a incomunicabilidade do arrendamento aos conos sendo também esse um regime

imperativo entendemos que não se podia aplicar aos contratos que se que continuassem vigentes e esta regra da comunicabilidade imediata a não ser nos casos em que houvesse entre os conjes o regime da comunhão Geral de bens e portanto fizemos uma interpretação digamos assim mitigada relativamente àquilo que era a conjugação deste artigo 1068 com o que dispõe depois a eh dispõe o regime da da dos bens o regime matrimonial dos bens eh houve ya a doutrina publicada em sentido diferente e pensamento diferente e alerto vos para esta ordom do Supremo Tribunal de Justiça do Conselheiro Manuel

capilo que veio precisamente consagrar que o o tribunal conhece oficiosamente de exceções perentória eh como diz o 579 o que e quando a lei impõe que a comunicabilidade do arrendamento ao conjo sobrevivo eh é é uma exceção perentória de conhecimento oficioso e e portanto como a lei não indica que esteja dependente da vontade do interessado o tribunal pode conhecer da mesma porque é que eu e alerto para este acórdão ele tem e consequências muitíssimo relevantes em vários momentos ele digo eu esta interpretação no início quando fomos várias vezes falar sobre o arrendamento eu calhou-me em

sorte em muitas eh ações destas ou parecidas e falar sobre as questões da forma do contrato o momento da celebração do contrato como e as cautelas que os fatores deviam ter nessa altura e uma uma delas colocava era sempre esta não é sendo possível eh saber o estado civil do do arrendatário e até inserir uma cláusula em que se eh constituísse na obrigação de informar se houvesse alteração do estado civil e por quê Porque como é óbvio todos vós ou já se depararam ou depararam naquele momento terrível da execução não é mandaram a carta para

o Senhor conheciam ele já tinha casado o locado até a casa de morada de família e pronto lá se vai lá se vai o vosso caso que estava tão bem encaminhado não é até aquele momento e portanto no fundo é para dar nota em primeiro lugar no momento da celebração do contrato desta importância da importância desta comunicação depois de quando instauram as ações tentarem perceber se efetivamente houve ou não alguma alteração ao ao ao regime matrimonial eh do do do vosso do do arrendatário respetivo porque esta situação inclusivamente tem efeitos naquilo que é a possibilidade

parece-me a mim de uma segunda entre aspas transmissão por morte Vejam o caso em que temos uma o primitivo arrendatário que era casado e portanto por via deste artigo e da interpretação preconizada neste acordão do supremo ele comunicou-se ao respetivo cnjuge esse cnjuge vem a casar posteriormente portanto têm uma situação em que opera depois a transmissão para um cnjuge que não era nem tinha nada a ver com o primitivo arrendatário por via da comunicabilidade não sei se este género de pensamento foi foi se esta situação foi pensada Mas ela é efetivamente admissível porque não temos

depois nas normas transitórias nem nas normas da transmissão por morte qualquer alteração a este a esta a esta questão dizer-vos também que tem aqui um elemento muito importante que eu VM A defender desde o tempos em que fui juíz aqui no palácio da Justiça em que isto se colocava muito muito muito muito a respeito das questões da da ão tecnic crédito e dos veículos e da e da daquilo que eram eh os contratos de crédito ao consumo que é quanto à necessidade eh ou ou à à à não necessidade no caso de da prova do

casamento por via da da certidão respetiva não sendo esta não estando em causa uma relação que tenha a ver com a relação matrimonial ou com o estado das pessoas veio este acordão dizer que efetivamente essa prova não tem que ser feita por via documento autêntico outra questão também muitíssimo eh quente nesta matéria da do do da doend do arrendamento e na formação dos títulos executivos teve a ver logo nos primórdios da Lei 2006 com a questão da formação do título executivo quanto aos fiadores se é era ou não possível formar o título executivo nós entendemos

à data que sim outros entenderam que não no caso a jurisprudência foi avançando no sentido de que se formaria o título executivo e eh deixo-vos dois acórdãos sendo o último da professora quando professora das pessoas que muito escreveu sobre o arrendamento Maria linda Garcia da da Universidade de da Faculdade de Direito de Coimbra e que agora é conselheira no Supremo Tribunal de justiça e que diz claramente isto que o título executivo é compósito e se forma desta forma eh com a comunicação feita nos termos do Artigo 14 também ao fiador outra questão que volta e

meia eh aparece nos tribunais saber se num caso em que se convencionou um contrato um um prazo de contrato eh no caso aqui discutido pelo período de 10 anos o arrenda ário vem a denunciar o contrato para um termo anterior estando nele prevista uma cláusula que dizia que se tal ocorresse teria que pagar as rendas até ao final do contrato do período de 10 anos que era o período acordado se eh tinha ou não que pagar o valor da das rendas no caso o senhorio o [Música] neste acordão veio dizer que uma cláusula com este

tipo de teor é nula e é nula porque no fundo eh cons substanciar h e um impedimento ao próprio ou ou uma horação extraordinar ou uma situação em que se ficaria extraordinariamente onerosa a possibilidade do exercício do direito de denúncia e portanto não condenou a nomização deste desta natureza a título de cláusula penal outra situação que eh tem vindo a a ser falada é a relativa ao exercício do direito de preferência do artigo 1091 no caso do número 9 como sabem o número oito deste deste artigo foi declarado inconstitucional isto o artigo 191 para quem

não esteja recordado tem a ver com a questão do exercício de direito de preferência nos prédios que não estão consos em propriedade horizontal e e portanto não havendo fração autónoma no caso ao Pretender exercer esse direito se pode exercer sobre a fração ou não e no fundo se a declaração da inconstitucionalidade decorrente do número 8 do artigo e esvazia ou não o conteúdo deste número n e aqui há um acordão da relação de Évora do do do colega Jaime pante que veio dizer que a declaração de inconstitucionalidade apesar de não ter aplicação ao caus dos

Autos porque nesta situação era um arrendamento não Habitacional eh no fundo a argumentação que ali estava expendida aplica-se aos arrendamentos não habitacionais sendo o número nove uma concretização do seu número oito pronto isto tem levantado alguma dúvida na interpretação e o Dr manteigas Martins tem defendido que este artigo número 9 o número 9 do 1091 eh está em vigor e se aplica independentemente do número 8 eh eu não concordo com essa posição e porque o artigo este artigo aquilo que foi introduzido e designadamente o seu número CCO decorre expressamente que os números seguintes apenas se

aplicam ao arrendamento Habitacional e o o número nove é claramente uma decorrência do número oit vem no seguimento do mesmo portanto claro que o tribunal constitucional como sabem que tem um espartilho muito apertado não se podia pronunciar sobre a inconstitucionalidade deste número nove porque ela não foi suscitada porque não era isso que no caso estava estava a ser discutido mas naturalmente sendo o número nove uma decorrência do que vem estabelecido no número oo creio que este acordão não sendo o caso como vos digo não sendo aplicado e aplicável mas que esta conclusão de que o

número n é uma concretização do número 8 parece-me realmente uma uma conclusão acertada alertar vos finalmente para as questões da forma esta é talvez a questão que mais Me Belisca a sensibilidade jurídica um bocadinho Mais até do que as outras que vínhamos falando sempre apreendemos não é que quando uma formalidade era a de substância não havia possibilidade de haver com validação até no abuso de direito que se tratava tanta vez este tipo de situação e das nulidades daqueles contratos os contratos Promessa de arrendamento que era um verdadeiro contrato de arrendamento não é mas em que

não havia a licença de habitação ou de utilização do imóvel era frequente que isto acontecesse e os tribunais vinham de uma forma sedimentada dizendo que eh não constituía pronto a formalidade era aquela e não havia um contrato de arrendamento e que designadamente não havia a possibilidade de instaurar a ação de despejos mas sim uma ação de reivindicação nestes casos Ora bem como sabem o contrato de a forma do contrato de arrendamento deixou com a lei 6 2006 de poder ser eh provada pelo dito do recibo não é Portanto o contrato tinha que ser provado por

via do contrato de arrendamento nessa sequência eh recordo-me de uma restituição provisória de posse que que decidi ainda em em Coimbra em que eh vinham no fundo invocar mas eu tenho mesmo um contrato de arrendamento até tenho aqui umas umas a prova de alguns pagamentos a este Senhor porque dizia dizia à pessoa que era o titular do direito que e de propriedade que que a casa que era um comodato e ele dizia não não isto não é comodato nenhum Isto é um arrendamento Eu até tenho aqui a prova de alguns pagamentos efetuados ao Senhor eh

e pronto e eu disse pois mas tem pena não é porque efetivamente a forma é esta e portanto não vale a pena pedia-se a anulação da decisão e a prosseguimento para julgamento não vale a pena uma vez que a lei expressamente di isto pronto e segur issima de que tinha dito bem a não quando a lei 2 13/29 veio alterar como sabem o número 2 1069 permitindo a prova do contrato de arrendamento mediante Qualquer meio de prova normalmente como como era antes não é qualquer meio de prova admitida em Direito e a senhora conselheira Maria

da Graça trigo neste acordão considerou que atendendo à tal finalidade do legislador que já falei a de alcançar uma maior proteção aos interesses dos arrendatários considerou o Supremo aplicável inclusivamente às ações já pendentes como era o caso daquela que estava em apreciação desde que verificados os respectivos requisitos portanto alerto vos também para este acórdão que é muitíssimo relevante para várias situações em que eventualmente não tivessem ou não tenham o contrato de arrendamento porque estas não vão para o balcão não é e portanto terem presente que eh Há uma convalidação do contrato digamos assim e uma

e eh Assunção de que se trata de contrato de arrendamento e não de outra qualquer forma de uso ainda que que sujeita a algum tipo de retribuição ainda uma questão muito interessante que eh se coloca nos casos em que têm uma um senhorio que que perturbado com o facto de largar a sua casa e não saber se ela depois lhe aparece destruída ou se tem sei lá galinhas na na banheira e outros afins que volta e meia se usa e os Taques usados para servirem de lenha na lareira e nestes casos os senhorios tendem a

dizer vamos salvaguardar aqui e eh a nossa situação colocando o adiantamento maior h e não quer lá nada saber que a lei agora diga que são só duas rendas porque eu quero mesmo é que o senhor ponha aí se meses ou um ano pois senhores doutores alerto que h o recente acordão da da da minha relação também de 2023 no caso da secção criminal considerou com um acórdão já que havia do Supremo Tribunal de Justiça anterior de 2007 com c meia Costa e portanto só conheço estes dois um mais antigo outro mais recente que o

crime de especulação consagrado no Artigo 14 do Decreto Lei 321 b90 de 15 de outubro se mantém em vigor portanto é alertar os os vossos Senhor e os mais temerários que podem estar perante a prática de um crime se insistirem na consagração de de da de um período maior do que aquele que a lei atualmente permite para para este efeito dizer-vos também que na última conferência onde Estive o Dr manteigas Martins partilhou o entend ento de uma senhora professora que esteve com ele numa conferência eu peço desculpa não não registei o nome que entende que

neste momento não é possível garantir o contrato de arrendamento sequer confiança eu isso discordo frontalmente a fiança É uma garantia Geral das obrigações que na minha perspectiva se continua a aplicar ao contrato de arrendamento e também não vejo onde é que o legislador nas suas sucessivas alterações veio dizer que isso não pudesse acontecer mas deixo também este Alerta uma vez que Pelos vistos também andará essa controvérsia que eu saiba ainda não chegou à jurisprudência mas lá chegará senhores doutores foi um gosto fico ao vosso dispor para o que precisarem e a a conferência PowerPoint também

muito obrigada [Aplausos]