Locação

locação comercial o tema é importante e grande importância porque você tem que saber orientar o seu cliente o seu cliente tem que saber das informações que manejam os achei uma denúncia vazia você vai ficar sabendo hoje agora em não vai pedir toda quarta-feira das dez e meia o nosso programa que são direito vamos divulgar nosso problema e em perguntas para o nosso programa também é isso é importante isso enriquece a aula o professor que quer locação comercial então a gente precisa tratar primeiramente o que a locação primeiro lugar locação de conversar sobre isso o assunto é complexo não é a alocação é muito simples é professor é nada existe uma grande importância nesse assunto o assunto é complexo sempre existem várias legislações que tratam do assunto então pra começar a gente explicar bem esse assunto você precisa ter esse conhecimento locação pode se tratar de diversas formas várias legislações eu posso utilizar para tratar de locação criminalização que eu posso tratar palavra para falar de educação é a lei 8. 245 a lei 8. 245 91 alterada pela lei 12.

112 2009 é uma lei que vem terá pouca coisa dentro da lei do inquilinato a lei de locação essa lei alterou pouca coisa mas a lei vigente é importante a lei que cuida do assunto com certeza a lei do inquilinato dentro disso é importante saber que essa lei 8055 alterada pela lei 12. 112 de 2009 ela vai tratar de três espécies de locações primeira espécie locação por temporada a locação por temporada temporada conversamos aqui respeito você acha com facilidade né foi o problema anterior vai achar no youtube vai achar tv crash é importante você assiste o programa também todos os programas são importantes na seqüência lógica é importante que tenha escolhido o conteúdo assistir um programa consegue entender o outro isso é importante a locação por temporada nós temos aquela questão dos 90 dias aquele aquela questão de não renovar o contrato num período maior que 90 dias então você já aprendeu tudo aquele programa volta lá que você vai ter essa revisão depois temos os imóveis residenciais residencial é aquele imóvel que foi locado para moradia para moradia esquece do essencial esquece o a locação por temporada hoje o assunto é locação comercial locação comercial é locação de imóveis não residenciais tá não residenciais locação comercial no meu livro assim vocação comercial fica mais fácil mais didático para você compreender por que a prática de usa muito a locação comercial professor é diferente a locação residencial sim é na locação comercial é na verdade não uso a crise estabelecimento para morar eu uso na verdade não uso para residir mas para abrir um comércio uma empresa ou seja gerar riqueza a circulação de riqueza como assim você tem um comércio eu compro um produto de um fornecedor de produtos e serviços e revendo o fabricam esse produto e preciso de funcionários pessoas para me auxiliar e isso está circulando riqueza para o país e isso está gerando riqueza para o país a circular o dinheiro então o objetivo da locação comercial ou melhor não residencial é circular a riqueza lógico toda a locação e eu vou falar tem que seguir o princípio da função social da propriedade hoje é o princípio do direito imobiliário direito civil do momento o imóvel está aqui para não servir em praticar a função social da propriedade como assim professor o imóvel ele está aqui é o terreno está aqui para para alguém morar ou têm um comércio na ilha de s e aí vem o fundamento e para o aumento progressivo do pt tem um efeito a prefeitura no no estado de são paulo na unidade no município são paulo está realmente criando uma alternativa aumentando o iptu para que o imóvel fica brasil tanto residencial como comercial e aí o grande fundamento é a função social da propriedade da propriedade está aí para ser usada ou para um comércio para uma empresa para moradia função social da propriedade importante você saber esse princípio a itabom legal professor então a lei 8. 245 vai tratar de três espécies locações é isso é isso parabéns é isso mesmo quais é o professor temporada residencial e não residencial que é o comercial é interessante que acabou na professor locação isso não tem educação regulamentada pelo código civil que hotel motel apart-hotel vagas de garagem tudo o código civil professor e e achar que fazem e as fazendas é o código civil é a lei 255 e aí para os móveis rústicos e rurais eu tenho um grande exemplo é de legislação que trata do assunto que é o estatuto da terra olha como é complexo né muita gente faz a confusão alocações simples não é locação de bens móveis cadeiras extintor mesa computador código civil bens imóveis também regulamentar o código civil sim se for vaga de garagem um bem imóvel ela não sai do lugar só que é o código é o código civil também nem 8055 você já sabe são as três possibilidades está estatuto da terra imóvel rural e rústico olha com uma realização extensa importante você saber isso tá bom então que a locação para locação é comercial é aquela vocação que é voltada para a abertura de um comércio que é voltada para uma empresa é provocada por uma empresa que vai oferecer lucro não seja finalidade econômica então essa é a regra é que mudei pro senhor de uma locação comercial para residencial além do fato é que a educação é essencial que é para residir ea comercial para abrir uma empresa finalidade econômica dos direitos também por falar de um novo residencial as teses para uma ação de despejo são outras é residencial e comercial são outras existe a proteção também no fundo de comércio como assim professor fundo de comércio quando você fica num imóvel locado você cria uma clientela uma carteira de clientes difícil de conquistar demora muito tempo depois dois três quatro cinco anos pronto você criou o seu fundo de comércio é uma propriedade também e aí o lutador falou assim eu quero meu imóvel de volta dependendo do período desse contrato está em vigência não cabe ação renovatória é uma questão que a gente vai discutir posteriormente o comerciante ele tem direito já têm o direito ao fundo de comércio ou seja o locador terá que indenizá lo é lógico que analisar a situação concreta o contexto da história mas normalmente a nossa jurisprudência entende já existem vários julgados nesse sentindo e é majoritário já que hoje existe o fundo de comércio então aquele empresário e comerciante que fica no local por mais de três anos já o fundo de comércio ou seja gera direito à indenização tão cuidado com isso a professora eu só digo o advogado ou sou o corretor do locador que devo tá meu cliente para proteger o contrato se for um contrato menor de 53 anos é realmente não imaginar um fundo de comércio mas é esse cliente né mesmo em geral no fundo com um fundo de comércio é um bom cliente compensa esse cliente só que um dia o locador que se move de volta ele vai ter de fundamentar por qual motivo de que é este modo de volta e também vai ter que indenizar entre aquela questão denúncia chegou a dizer que eu vou explicar daqui a pouquinho tá então o imóvel é locação de educação é um empréstimo é empréstimo assim oneroso é um empréstimo que eu pago o professor para aí empréstimo em comodato sim o comodato também empréstimo mas o empréstimo oneroso não pago nada se eu te emprestar a minha casa no guarujá que acontece eu tenho precedência está morando lá mas eu estou te cobrando aluguel isso é comodato à ação de comodato à unificação que eu devo utilizar é quando a outra pessoa se nega a desenvolver um novo ano em um contrato de comodato é ação de reintegração de posse falou em locação despejo a professora despejo qualquer espécie educação isso o despejo é para qualquer espécie educação volta a falar cuidado com essa ação de despejo não existe só de despejo por falta de pagamento existe ação de despejo também por descumprimento contratual ou ainda existe o despejo porque eu nesse contato tinha uma reserva de usufruto ea pessoa que tinha um furo faleceu eu falei z ou seja acabou xingu eo contrato de locação existem várias questões importantes que deve ser tratado nesse tema de locação comercial tá então muito cuidado tem direito sim ao fundo de comércio fundo de comércio e três a cinco anos pronto gerou fundo de comércio é um direito é uma propriedade na verdade é você cria uma cliente tem uma propriedade sua têm valores no mercado então você tem que ser indenizado por isso salvo exceções ele tem que analisar cada caso cada caso em no caso específico no caso concreto olha que interessante está legal e aí e aí eu quero trazer uma dica aqui é verdade é a gente fala de locação comercial é importante esse tema trazem aula para os corretores de imóveis para os consultores de negócios imobiliários porque 90% da sus que estão empregadas no nosso país estão empregados através de pequenas e médias empresas o grande empregador do brasil não é aquelas empresas enormes multinacionais não é é o prequel pequeno comerciante o pequeno empresário esse pequeno comerciante um empresário por isso ele tem que ter uma proteção realmente tem o sebrae tem outros aí é fundações associações para ajudar o comerciante com a pequena e média empresa porque o brasil ele e sustentar o a gente vive na verdade é em virtude das pequenas empresas pequenas e médias empresas noventa por cento das pessoas dos brasileiros que estão empregados é é estão empregados em virtude disso emergiu das pequenas e médias empresas e olha que interessante então por isso existe essa proteção ea lei de locação que eu volto a falar em 8055 e 91 é a lei que está aqui para proteger tem o henrique lino o locatário ela regulamenta o negócio entre locador e locatário é remota mas ela tá aqui pra proteger o menino na omissão de um contrato na omissão de um contato eu vou sempre olhar o lado do inquilino do locatário por que essa lei vai proteger a parte mais frágil poderia utilizar até o termo impulso suficiente né porque sei mais se imagina o locatário se muitas vezes é difícil para ele imagina se não tivesse essa lei 8055 eu devo ser um contrato de locação e até 6 garantias um ponto na deslocação e ter cinco reajustes ao ano você não queria aquele exemplo que dêem aula o contrato de locação e até 5 garantias para ficar bem garante dinho segundo locador não tem esse negócio aí vem para proteger proteger o henrique lino ou locatário porque senão ia ser uma mobilidade total então a lei nuclear vai proteger nesse sentido está lá dando continuidade ainda professor qual a orientação que o tempo passar com o meu cliente numa locação de imóvel é comercial o primeiro lugar será analisado e lado que você tá né do locador e do locatário para o locador quanto mais tempo o locatário ficar no imóvel mas ele vai fixar o fundo de comércio e aí gera direito à indenização mais difícil fica para tirar depois né esse esse locatário porém esse é um bom pagador se ele não tem intenção de utilizar aquele móvel para nada não abrir um comércio para morar então e compensa você tem um bom um bom cliente um bom o locatário ele paga direitinho pago corretamente seu todo lado locatário e aí vem várias dicas importantes que você tem que dar o primeiro lugar você precisa da certidão de propriedade você precisa verificar se o locador é realmente o proprietário porque senão esse seu cliente vai fazer a locação para um sacolão e aí depois chegar a um show de justiça falou é esse mal foi piorado e perdeu judicialmente o proprietário então você precisa locatário e fica a dica você precisa realmente ter a certidão do imóvel comercial que está alugando é de propriedade para saber se aquela propriedade realmente é daquela pessoa que está no contrato entre o locador e não só isso é deles ainda não existe um bloqueio judicial para você não ter problema quando fala de imóvel comercial você normalmente se gasta muito pra reformar o imóvel para fazer a publicidade então você não pode correr esse risco é importante você tem em mãos ou locatário né é a certidão de propriedade lembrando que a sede da propriedade ela pode ser chamada de matrícula a partir de 73 em virtude da lei 6.

015 e ante 73 transcrição ambas são certidões de propriedades é mulher gênero certidão propriedade vem a transcrição 73 matrícula após 73 mattrick um sistema mais informatizado mais fácil de mais fácil acesso inclusive para o cartório de imóveis olha que interessante cartel de imóveis competência tabelião faz escritura pública não vamos confundir tá é importante saber ainda a locação de imóvel comercial é importante você saber que você tem que fazer essas fiscais como corretor ou se você está fazendo a locação comercial para imobiliárias o escritório é importante você fazer esta chantagem na certidão de propriedade para você verificar que o locador realmente o proprietário que não consta nenhum bloqueio judicial e é importante também você fazer um em uma busca na junta comercial se é o caso no seu tipo de comércio porque se conquistar algum outro comércio lá não foi dado baixa você vai ter problema para conseguir abrir a sua empresa como aquele endereço nós temos um caso de sentir onde o sujeito investiu muito dinheiro para um só coro em abril o sacolão mas gastou mais de 300 mil euros ocorreu uma cidade de são paulo aí e aí aconteceu ele não conseguiu né efe é praticar os atos constitutivos ou seja não conseguiu é regularizar a sua empresa perante a junta comercial porque constavam na empresa ali então ele foi até o local a dor e falou olha você pode me ajudar um tempo precioso endereço da empresa abaixo e não conseguiu dar baixa isso gerou um processo e acabou deixando de pagar aluguel tem toda razão então nem do outro deixou de pagar o aluguel e aí que aconteceu aí o locador informação despejo mas é a coisa ficou desse jeito porque porque com certeza faltou conversa faltou também é um pouco de conciliação entre ambos um ajudar o outro olha que o endereço ó para dar baixa vou te passar o endereço eu sei que tem que fazer isso passar uma orientação então ficou ficou nessa situação porque um de orientação porto então tem que ter esse é esse eu esse cuidado realmente na escolha do imóvel você tem que analisar se é realmente o locador o proprietário através de uma certidão de matrícula junta comercial você precisa como checar para ver se não existe já um comércio ali não foi dado baixa e é importante você fazer isso tá professor documentação contrato é um contrato de locação comercial tem que ser por escrito agora você pode ser verbal pode o único contrato de locação que a lei exige que seja escrito é por temporada locação por temporada mas a gente sabe que na época de hoje não dá mais para confiar no bigode né então você como corretor como a dilma tem que orientar o seu cliente fazer o contrato de locação por escrito na mais comercial está envolvendo dinheiro envolvido na vida do sujeito tem que ser por escrito é importante encontrar colocação bem feito tem que ter o título contrato de locação comercial não residencial contrato de locação por temporada contato locação residencial esse é um contrato de locação bem feito um contato locação bem feito comercial além do título quem tem a qualificação das partes é importante isso tem que ter qualificação das partes tem também o objeto do negócio o objeto do negócio é importante falar que é a descrição do imóvel número de matrícula transcrição número de contribuinte ruas ep tem que conquistar o cachê contrato mal feito por aí que você copia no gugu que não a pessoa tem a coragem de fazer um contato não mencionar o endereço olha que absurdo se eu tô fazendo com a educação tem que ter o endereço do imóvel que está sendo colocado o objeto do negócio tá cheio de contar com locação sem endereço olha que coisa chata em então cuidado com isso tá ainda documentação e falando também do contrato é importante falar em garantia a prosul quanto às garantias existem existem várias né mas pra falar pra facilitar didaticamente vamos pensar em 3 primeira fiador fiador é obrigação pessoal fiador é o cara que levantavam falar senão pagar eu pago tá certo vai responder com os bens pessoais vai responder com a conta corrente com uma casa não adianta o fiador falar assim mas eu vou eu vou especificar é esse imóvel que o do garantia isso não é fiador fiador é o cara que levanta a mão e falou assim se não pagar eu pago ele pode não contar de locação comercial colocar em anexo a este contrato anexo esse contato educação algumas propriedades que esse valor tenha mas ele não pode mencionar falar assim aquela propriedade garantia porque garantia caução é diferente muita gente confunda a gente contrata o malfeito encontrado no cação comercial feito fiador é uma coisa garantia pessoal fiador caução é outra coisa a caução é a garantia com o bem normalmente faz aqueles três meses depósito né mas quero dar uma moto garantia caução pode voltar à moto um carro pode pode ser um carro não viu não pode ser um violão porque a garantia da caução está vinculado ao objeto a coisa ou a pecúnia dinheiro algum objeto móvel ou imóvel diferente do fiador durante o rito levantamento fala se não pagar eu pago olha como é diferente depois temos a terceira possibilidade que é o seguro e aí dentro do seguro vão ter várias subdivisões aí capitalização entre outros né mas o seguro propriamente dito aquele que paga aluguel e meio por ano isso é ótimo para o lutador é bom sim para o locatário que é ruim porque apesar da longa e meio por ano não é fácil ainda mais tratando se tratando se de um imóvel comercial aluguel mais caro né então é difícil de pagar aluguel e meio por ano e acredito vai e não volta mais um seguro então para o locatário não é negócio fazer contato por seguro já que o locador é um bom negócio sim e aí o bar mas o locador eu quero o seguro é isso aí pode ser que tenha problema de conseguir alocar fazer essa locação é porque muita gente vai fugir dessa de seguro então toma cuidado nesse sentido também mas lembrando sempre que é uma garantia foi uma garantia só a você não posso colocar três garantias do contato ficar bem garantido e não tem nada de garantir dinho o macho ou nenhuma posso fazer um contrato de locação comercial sem garantia qualquer vantagem pro senhor não vou garantir o contrato é a liminar o deferimento da liminar é uma liminar de despejo que eu falo com garantia fica mais difícil de conseguir o deferimento da liminar então por isso a gente tem a opção de fazer com garantia se eu faço com garantia de 3 o coloco uma garantia só não posso colocar todas e do outro lado posso fazer sem garantia cuidado com isso também tá reajuste contato locação deve ter um reajuste cuidado senão a de salário mínimo só não foi criado para ser base de reajuste muita gente utiliza mas é o salário mínimo foi não pode ser é base para reajuste tem que utilizar e outros índices de reajuste fgv e gpm entre outros aí mas não o salário mínimo tem que ser um choque externo contrato e prazo para o senhor que é interessante a lei obriga alguma coisa a lei o time dos 45 não obriga mas ela dá a dica falar assim meu querido locador e locatário não vou brigar em pé mas se você quiser fazer algo né seguindo os parâmetros da lei da lei 8. 245 faça um contrato de 30 meses no mínimo porque ela dá um plus para quem praticou esse contato 30 mesa ela não obriga facultativo mas quem praticou esse contrato 30 meses vai ter o pulso sabe qual é o fluxo denúncia vazia ação denúncia vazia ou seja se o locador quiser um imóvel de volta ele ingressa com massa não precisa justificar a denúncia vazia como assim professor para você guardar didaticamente pensa numa sacola vazia precisa encher a sacola de informações não precisa denúncia vazia mas o contato em 30 meses no mínimo agora é interessante você faz o contato menor de 30 meses a lei não obriga mas ela não te dá esse plus diferente então se a copa tem que ser cheia ou seja denunciar a cheia você tem de fundamentar por que você quer esse imóvel de volta olha esse plus olha o presente da lei 8.