👨 Saber Direito – Direito Registral Imobiliário - Aula 1

[Música] no saber direito desta semana o professor Emerson Caetano de Moura traz um curso sobre direito registral imobiliário durante as cinco aulas ele vai abordar o que é e como funciona o sistema registral imobiliário vai tratar dos procedimentos ordinários e especiais da escrituração nulidade e retificação registral a aula um começa [Música] agora Olá eu sou o professor Emerson Caetano e nós vamos iniciar aqui o nosso curso de direito registral imobiliário Você deve saber se você é estudante de direito ou profissional do direito que este é um Ramo do direito muito pouco estudado no Brasil e

aí eu gostaria de compartilhar esse conhecimento que adquiri nos últimos 10 anos sobre esse assunto com você mas para que eu este seja aqui eu preciso relatar para você que eu me formei em Direito lá no ano de 2002 longin com ano de 2002 na minha faculdade inteira de direito que foi uma boa faculdade foi muito dedicada muito bem feita eu não vi nada sobre registro mobiliário praticamente nada sistema registral imobiliário muito menos e nos meus primeiros 10 anos de formado trabalhando trabalhei no STJ fui assessor de Ministro fui procurador advoguei e não tinha contato

com a compreensão exata do que é o direito registral imobiliário muito bem quando chegou no ano de 2012 para 2013 eu resolvi me aventurar em fazer um concurso para titular de cartório para o seu foso dono de cartório e aí quando foi em 2015 eu já estava aprovado e me tornei titular de cartório no Estado do Pará foi nesta atividade atrás do balcão de um cartório que tinha todas as atribuições registro de imóveis registro de pessoas naturais que eu pude aplicar e me me aperfeiçoar muito mais no direito registral imobiliário muito bem então se você

está aí pronto para esta aventura que é o direito registral imobiliário Talvez seja o seu primeiro contato de uma forma mais panorâmica e até aprofundada sobre a nossa sistemática registral Imobiliária Então venha comigo que nas nossas próximas cinco aulas nós vamos tratar primeiro uma introdução do tema e o sistema registral imobiliário precisamos tratar de três pilares importantes dessa disciplina essa disciplina que cuida da aquisição de toda a propriedade imóvel e de todos os direitos reais olha como é importante isso então eu deixo para você dois questionamentos pra gente refletir Por que que quase todos os

países do mundo tem um sistema registral Imobiliário e segundo por que que no direito brasileiro se estuda tão pouco o sistema registral imobiliário talvez por isso os órgãos especializados com as pesquisas mais fidedignas D conta de que aproximadamente 50% dos imóveis urbanos no Brasil são irregulares são Imóveis que estão fora do sistema registral Imobiliário e portanto a propriedade e os demais direitos reais não estão constituídos não estão consagrado juridicamente Esse é um grande problema que talvez esteja conectado com o baixo estudo dessa disciplina pelos profissionais de direito e pelos estudantes e até pela falha dos

cursos universitários em oferecer essa disciplina de forma metódica sistematizada e com a metodologia que você possa compreender então o meu objetivo aqui é Despertar a sua curiosidade para quem sabe você também se especializar nesse assunto muito bem um tema que eu preciso destacar com você é o seguinte como que se dá a aquisição da propriedade de um imóvel no mundo inteiro e a séculos como é que se faz essa aquisição em especial a gente se preocupa com a chamada tradição como é que se publicização intervivos um negócio como doação uma venda uma permuta e outras

formas de alienar de transmitir um imóvel e como é que se faz a consolidação desse direito então esta é a lógica que nós precisamos envolver ao longo desse tema então nós teremos basicamente cinco capítulos ou cinco aulas em que a gente vai estudar com análise o sistema registral imobiliário depois trataremos do Pilar importante que é o processo registral imobiliário ou procedimento registral imobiliário falaremos também numa terceira aula da escrituração registral imobiliária e algumas peculiaridad relativas à escrituração E aí eu vou desvendar para você o que acontece dentro de um cartório de registro de imóveis a

lógica de atuação deste profissional que é o Oficial de Registro de Imóveis e a gente vai tratar numa quarta aula dos procedimentos registrais especiais Então existe procedimento registral comum e existe procedimento registral especial e por fim um tema muito importante para fechar o nosso curso será o tema da invalidade da nulidade do registro ou dos registros Imobiliários que forem realizados no cartório de registro de imóveis muito bem então eu retomo aquela pergunta por que a maioria dos países ou na maioria dos países Existe algum tipo de registro de imóveis de algum tipo de sistema de

registro de imóveis a resposta para isso tem a ver com a ideia de você está tratando de um direito o direito real imobiliário de um direito que tem a característica de ser erga homis é um direito que incide sobre a coisa e esse direito ele é oponível contra todos daquela coletividade Então se a gente tá tratando de uma característica inerente ao direito real que é a oponibilidade em relação a terceiros a todos e portanto o direito real é diferente do direito obrigacional o direito obrigacional eu tenho um direito em face de um outro sujeito ou

outros sujeitos mas de forma delimitada individualizada no direito real não eu tenho um direito em relação a uma coisa imóvel e esse direito ele se opõe ele é exercível ou ele é ou ele é realizável em relação a qualquer outra pessoa Todos devem respeitar E aí neste momento eu preciso garantir uma coisa básica no direito Ninguém é obrigado a respeitar e cumprir direitos e obrigações em relação aos quais ele não tem sequer a condição de conhecer é a cognil como é que eu vou respeitar a sua propriedade sobre o apartamento x localizado na cidade Beta

como é que eu vou respeitar esse direito se eu sequer tenho condições de Identificar qual é este apartamento no universo jurídico e quem é o sujeito a pessoa natural ou jurídica que é titular proprietária deste apartamento deste imóvel é neste momento que mundo afora se idealizou e se implantou diversos sistemas ou formas de registro Imobiliário a função primordial de um registro imobiliário é garantir um mecanismo seguro e preciso de publicizar esses dois aspectos importantes do direito real quem é o titular desse direito Quem é o proprietário deste direito real e segundo qual é exatamente a

coisa que está submetida a este titular a esse direito real eu preciso individualizar olha esta Fazenda ela não se confunde não tem intersecção não se sobrepõe com a fazenda vizinha o apartamento número 112 ele não se confunde fisicamente com apartamento 113 ou com o 212 então o sistema registral imobiliário nos garante esses mecanismos de dar a quaisquer terceiros que e devam observar a propriedade o direito de propriedade o direito real de outro sobre uma coisa que ele possa conhecer exatamente a extensão e o tamanho a precisão deste direito real neste momento a gente precisa compreender

e iniciar A análise dos três pilares importantes do chamado direito registral imobiliário primeiro é a gente compreender a lógica do sistema ou de um sistema registral imobiliário depois em aulas mais à frente a gente vai tratar do procedimento registral para se operacionalizar materializar este direito real dentro desta lógica do sistema registral e por fim nós temos a atuação específica do chamado registrador de imóveis ou oficial de registro de imóveis a gente precisa pra consolidar como que ele atua mediante a chamada escrituração registral Imobiliária Então vamos começar pela lógica do sistema registral imobiliário nós temos mundo

a fora dois grandes sistemas que dali ou deles se desdobraram os demais sistemas ou sistemas similares mas com lógicas parecidas Então os dois grandes sistemas são o sistema o sistema francês de Registro de Imóveis e o sistema Alemão os vários outros sistemas inclusive o brasileiro ele tem maior afinidade com a lógica do sistema alemão ou com a lógica do sistema francês como que funciona no sistema francês ele é chamado um sistema de registro de títulos o que acontece imagine lá na França um um uma instituição similar aos nossos cartórios de registro de imóveis aqui no

Brasil muito bem não se preocupe tanto com a instituição que faz o processamento dos registros Mas vamos nos ater a ideia lógica deste registro francês que é o registro de títulos lá na França não se tem um registro do direito que está sendo veiculado sobre aquela coisa quando você leva um determinado contrato chamado título de compr venda por exemplo ou de doação para registrar o registro imobiliário é um mero acervo o registro imobiliário é um mero acero um repositório Em Que Você Vai depositando você vai empilhando numa ordem cronológica todos os negócios e atos jurídicos

relativo à aquela coisa imóvel Então vamos pensar o seguinte lá no século passado fizeram um contrato de compra e venda de a para B em relação a uma fração de terra Rural lá na França que foi destacada de uma área maior então ali passou-se a ter um direito real específico sobre uma área menor dentro de uma área que era maior por exemplo uma fazenda muito maior Agora continua essa Fazenda descontar essa pequena parte Aí surge esse ele é levado a Registro o registrador não declara não profere nenhuma decisão dizendo que B adquiriu de a ele

só diz que A ou B levaram a registo para dar publicidade um negócio jurídico entre eles que transmitiu uma fração de imóvel uma fração Rural um imóvel o registrador lá no sistema francês ele não Analisa para saber se esse negócio é válido se o alienante a realmente tinha poderes e requisitos jurídicos para alienar para vender este imóvel ele não Analisa nada disso ele diz assim olha eu estou dando fé pública e publicidade a este contrato entre eles se este contrato é válido ou inválido se ele tem nulidade se ele é eficaz se ele é existente

eu registrador francês não estou analisando isso muito bem feito isso tempos depois o B que tinha adquirido essa área vem a falecer E aí fazem o inventário o ato de inventariar esse bem para transmitir aos herdeiros e este documento jurídico é levado novamente ao registro francês o registrador não vai analisar se o inventário respeitou os limites legais se ele tem validade se ele tem existência se ele tem eficácia ele vai apenas olhar para o documento verificar se o documento tem as formalidades mínimas previstas na lei e ele vai registrar na na ordem cronológica este segundo

documento jurídico esse segundo título e assim sucessivamente suponhamos que os herdeiros agora comecem a vender a hipotecar ele vai registrando os títulos mas ele não analisa o conteúdo do negócio jurídico ou do ato jurídico contido no título para dizer se ouve ou não houve de forma válida e eficaz o negócio jurídico constitutivo ou transmissivo da propriedade Imobiliária ou do direito real então vejam quando eu um terceiro qualquer que vou ao registro de imóveis francês verificar se este imóvel realmente pode ser Dido a mim esta certidão que lá extraio no registro no sistema francês ela não

me dá a certeza do direito que ali está materializado nos títulos eu terei por meio de um profissional especializado de analisar eu preciso analisar a sequência dos atos e contratos ali registrados para saber se na cadeia dos negócios que foram se cedendo aquele último titular realmente é o titular e ele pode me vender me alienar me doar aquele imóvel Ou aquele direito real sobre imóvel veja que o sistema francês o sistema registral francês ele não é extremamente garantidor do conteúdo do direito real que está registrado por meio do título que ali foi depositado bom esse

é o sistema de registro de títulos é o sistema francês ele se contrapõe ao sistema Alemão no sistema alemão chama-se sistema de registro de direitos ah Professor Então significa que lá no Sista registral imobiliário alemão Não há necessidade de título tá errado lá no sistema alemão também há a necessidade de um título em que dois ou mais sujeitos fazem um negócio ou realizam um ato transmissivo ou constitutivo de direito real ou propriedade Imobiliária aí eu pego esse título contendo um ato ou negócio jurídico relativo a imóvel e levo ao registro alemão ao registro de imóveis

alemão lá o registrador de imóveis Alemão vai analisar os aspectos formais os requisitos formais do título para saber se o título em si se o documento em si preenche os requisitos de existência validade e eficácia mas não só isso o registrador de imóveis Alemão vai fazer uma análise que a gente vai estudar mais à frente que tipo de análise é essa mas ele vai fazer uma análise saneadora do negócio ou do ato Além de olhar paraa forma do título ele vai olhar para o ato para o negócio jurídico que ali está contido no título e

ele vai verificar os requisitos de existência validade e eficácia deste negócio e estando preenchidos todos os requisitos de existência validade eficácia deste negócio o oficial de registro Alemão no sistema alemão ele vai proferir uma decisão administrativa qualificando positivamente este título e este negócio que está materializado no título em outras palavras o oficial de registro no sistema alemão ou registrador no sistema alemão registrador de imóveis ele vai vai dar uma chancela de legalidade validade e existência ao conteúdo do que está no título E aí ele vai registrar ao registrar ele está registrando o direito real Ele

está reconhecendo a existência do direito real sobre aquela coisa em outras palavras no sistema alemão o registrador ao registrar o título se é uma compra e venda em que a vendeu para B ao registrar Ele está reconhecendo a existência do direito real de ser em relação à aquela coisa imóvel e fica superada as questões de validade de efic e existência do negócio jurídico do título a partir dali no sistema alemão o direito está constituído ou seja o b adquirente passa a ser reconhecido como o titular do direito real de propriedade por exemplo então a gente

pode fazer o seguinte resumo Nós temos dois grandes sistemas basilares Há outras Há outras variações sim mas os dois grandes sistemas são sistema registral imobiliário francês é o registro de títulos o registrador ao registrar o título em nada ele está saneando eh validando ou reconhecendo o conteúdo do negócio ele está apenas reconhecendo que existe um título entre sujeitos relativo a um negócio ou ato jurídico daquela coisa daquele imóvel já o sistema alemão não eu preciso de um título por exemplo um contrato de compra e venda uma escritura de doação em que levado a Registro o

oficial tem a competência para analisar não só os requisitos formais do título mas os requisitos de existência validade e eficácia do negócio jurídico real relativo a uma coisa imóvel e ao efetuar o registro no sistema alemão nós vimos Ele está reconhecendo o direito ele está registrando o direito real do seu novo titular feito isso a gente precisa eh entender que no registro de títulos você tem um mero repositório um mero acervo organizado de forma sucessiva e cronológica dos títulos contendo negócios ou atos jurídicos relativos àquela coisa imóvel aquele apartamento aquela casa aquele sítio aquela Fazenda

aquela área rural ou aquele imóvel Urbano Além disso quando se faz o registro no sistema francês não há o que a gente ainda vai estudar chamado qualificação registral o que que é isso uma análise pormenorizada da legalidade e de vários outros princípios registrais incidindo sobre aquele negócio jurídico e incidindo sobre o título si É bom registrar também que ao fazer o registro no sistema francês o registro de que o sujeito a vendeu a casa para o sujeito B ao registrar esse título não se gera nenhum tipo de presunção nem relativa nem absoluta ou muito menos

absoluta não se gera nenhum tipo de presunção de que o b adquirente realmente é o titular do direito real não se faz essa análise ou não se tem esse efeito registral de reconhecer titularidade de direito real lá no sistema francês diferente do que acontece no sistema alemão tudo bem agora a gente passa depois de compreender esses dois grandes sistemas registrais a gente pode voltar a a entender o seguinte tanto no sistema francês quanto no sistema alemão e nos tantos outros que derivam ou de um ou de outro desses sistemas o propósito primeiro de um sistema

registral imobiliário ocorre nos dois tipos de sistema que é o quê um mecanismo mínimo de publicizar as relações de direito real sobre coisas Imóveis existentes naquele ordenamento jurídico nos na França se eu quiser ter acesso a um acervo de documentos e informações jurídicas que me permitirão identificar com maior ou menor precisão a existência de um determinado imóvel individualizado imóvel que não se confunde com nenhum outro circunvizinho e o seu possível ou provável titular ou efetivo titular no sistema francês eu tenho como chegar a isso só que a certidão do registro de imóveis no sistema francês

não tem a precisão e a garantia a segurança jurídica do sistema Alemão no sistema alemão já é diferente quando eu pego uma certidão no registro de imóvel do sistema Alemão se o imóvel número 123 da rua tal do bairro tal na cidade Y está constando como sendo titular Emerson Caetano Professor Emerson Caetano Não há dúvida existe uma presunção de quem seja o titular e de que aquele imóvel não se confunde ou está individualizado em relação a todos os outros aqui neste momento a gente consegue perceber que o sistema registral ele pode oferecer maior ou menor

garantia jurídica para os terceiros que estão fora daquela relação entre o sujeito alienante e o sujeito adquirente do direito real mas seja como for com maior ou menor garantia uma certeza está Clara ambos os sistema tem o propósito fundamental de permitir a cognil a publicização a quem quer que queira saber da relação de direitos reais incidentes sobre aquela coisa imóvel volta a dizer um apartamento uma casa um terreno uma área rural uma fazenda um sítio uma chácara feito isso a gente precisa entender que este sistema alemão ele é conhecido como sistema de título com um

registro aquisitivo mediante qualificação registral E aí a gente consegue perceber que os dois sistemas francês e Alemão fazem as lógicas matrizes do que é o registro imobiliário com seu propósito de publicizar e garantir segurança jurídica nas relações envolvendo o titular do direito real da propriedade ou outro direito real qualquer e a sua publicidade em relação a terceiros quaisquer desta maneira os estudiosos desdobraram esses sistemas em sistema de Mero título como é o sistema francês sistema de modo aquisitivo em que há uma preponderância uma força muito grande no ato registral que é o sistema alemão e

tem o sistema de título e modo que a gente vai desenvolver para chegarmos aqui no sistema brasileiro muito bem para nós descermos dessa compreensão Geral de direito comparado envolvendo sistemas registrais a gente precisa agora aterrizar na nossa constituição federal de 1988 por quê porque se a gente vai lá no Artigo 5 num dos incisos está claramente escrito que é assegurado é garantido o direito de propriedade e a gente já tem a compreensão desde Roma e até antes do que seja o direito de propriedade Ou seja é um direito de natureza real que se contrapõe aos

chamados direitos obrigacionais é o que você estuda muito bem lá na teoria do direito civil agora no direito brasileiro além do Artigo 5º a gente vai lá pro Artigo 170 inciso 2 A artigo 182 183 191 você tem vários artigos na constituição que falam que tratam de uma forma ou de outra da propriedade sobre sobre imóveis E aí até tem a distinção entre imóvel Urbano a previsão de imóvel Urbano imóvel rural muito bem mas a definição do que é a especialização a caracterização do que é o direito de propriedade a gente encontra na verdade lá

no código civil o que que diz o código civil lá no artigo 1228 que o direito de propriedade compreende algumas faculdades ou seja a pessoa pessoa natural ou pessoa jurídica que seja titular da propriedade de um imóvel ele tem algumas faculdades alguns poderes a faculdade de usar fluir dispor e reivindicar A Coisa de quem quer que a detenha E aí eu quero um destaque especial para a faculdade de dispor porque a disponibilidade que inclusive é um dos princípios essenciais do direito registral imobiliário a disponibilidade é completamente dependente do sistema registral ou precisa do sistema registral

para se operacionalizar para se formalizar juridicamente então artigo 1228 usar fluir dispor e reivindicar A Coisa de quem quer que a detenha a pessoa que não tem propriedade tem a mera posse é um mero ocupante ele tá usando ele está fluindo mas ele não tem a disponibilidade jurídica prevista Nesse artigo 1228 para que tenha ess est faculdade a disponibilidade a gente vai entender como é que isso se operacionaliza no sistema registral imobiliário agora nós precisamos compreender como que se dá o modo aquisitivo da propriedade e dos demais direitos reais Professor quando se fala demais direitos

reais aí euo que você eh revise Ou estude a lógica lá do artigo 1225 do Código Civil o artigo 1225 ele traz lá O Rol dos direitos reais Inclusive a propriedade mas voltemos aqui para o nosso código civil o atual Código Civil brasileiro que ele trata ele consagra o nosso chamado modo aquisitivo da propriedade do direito real de propriedade e dos demais direitos reais usufruto uso concessão direito real de uso concessão de uso direito real de aquisição e outros neste momento você precisa entender que a base legal do nosso sistema registral imobiliário os dois pilares

da lógica registral imobiliária que adotamos no Brasil estão no artigo 1227 do Código Civil que trata do modo aquisitivo de todos os direitos reais exceto a propriedade por quê Porque o modo aquisitivo do direito real de propriedade está no 1245 tome nota os dois pilares básicos da nossa legislação no tocante a ao sistema registral imobiliário que adotamos no Brasil artigo 1227 do Código Civil e artigo 1245 do Código Civil acontece o seguinte vamos começar pelo modo aquisitivo do direito real de propriedade lá no artigo 1245 nós temos a a aquisição A Regra geral da aquisição

da propriedade imóvel que é a forma derivada de aquisição Ou seja a transmissão intervivos o artigo 1245 é claro que diz ao dizer que transmite-se a propriedade do imóvel por ato intervivos entre vivos com o reg do título com o registro do título então vejam neste negócio jurídico de alienação de uma coisa imóvel a tradição a transmissão requer um ato jurídico formal solene que é o registro E aí este registro ele está detalhado regulamentado disciplinado primeiramente na lei 6015 de 1973 é a nossa lei de registros públicos e depois está detalhado no por exemplo código

de normas código nacional dos serviços extrajudiciais código das normas nacionais que é o recentíssimo provimento 149 da do CNJ Então já toma nota artigo 1227 artigo 1245 lei de registros públicos 6015 de 73 e o provimento 149 do Conselho Nacional de Justiça são normas bases para você basilares para você ir construindo a sua teoria o seu arcabouço teórico ilegal e principiológico sobre o direito registral imobiliário bom se tanto o artigo 1227 como 1245 diz que o direito real e o direito de propriedade se constituem ou se transmitem por meio do registro então a gente sabe

que se o sujeito a faz uma Escritura pública um contrato na forma de Escritura pública de venda deste de um imóvel para o sujeito b a gente já sabe que este contrato gera uma relação obrigacional entre eles mas este contrato no formato de uma Escritura pública por si só não transmite não constitui o direito real você que é profissional de direito já já até atua no direito imobiliário você deve estar cansado de ouvir clientes dizendo que ah eu já já escriture a compra da minha casa e aí você Pergunta Já registrou não não não já

tá escriturado essa escritura é a forma pública essa escritura é a forma pública de se materializar o contrato de compra e venda perante um tabelionato de nó not um Tabelião de Notas que inclusive é uma atribuição carta horária diferente da atribuição carta horária do registrador de imóveis normalmente até nos grandes centros são cartórios diferentes distintos mas são atribuições distintas Então veja não sou eu que que desejo assim não é um desejo do registrador de móveis é o código civil que claramente está dizendo o Mero título o Mero negócio jurídico materializado num contrato ou por instrumento

público ou por instrumento particular não é suficiente para transmitir o direito real para constituir o direito real eu preciso levar a Registro levar a Registro onde no cartório de registro de imóveis ou seja perante o oficial de registro de imóveis competente da circunscrição territorial da aquele imóvel nós vamos tratar disso mais adiante mas o fato é que o artigo 1245 e o artigo 1227 do Código Civil deixam bem claro que há a necessidade de um título e de um modo específico aquisitivo que é o registro para se constituir um direito real ou para se transmitir

ou ou mesmo modificar ou extinguir um direito real a transmissão da propriedade Imobiliária só com o registro É nessa hora que a gente tem a percepção Clara de que para que o direito real de propriedade se materialize se formalize no nosso ordenamento jurídico este imóvel tem de estar inserido este imóvel tem de ter ingressado no sistema registral imobiliário E aí nós vamos precisar compreender como é que isso se dá como é que isso se faz mas antes de avançarmos para Como se pega um imóvel delimita e introduz no sistema registral Imobiliário para que D al

em diante eu possa sobre este imóvel constituir modificar extinguir ou transmitir direitos reais antes disso eu preciso falar com você sobre o que é o nosso sistema registral bifásico sistema registral imobiliário bifásico olha está muito claro que a forma de se operacionalizar a aquisição a Constituição de direitos reais e aí eu falo do direito de propriedade que é o direito real mais amplo e dos demais direitos reais eu preciso de duas etapas dois momentos duas fases a fase de materializar o negócio ou ato jurídico num título num documento então ulse um negócio jurídico pratica-se Umo

uma declaração uma manifestação de vontade e materializa isso num título num documento depois então esta é a primeira fase é a fase da confecção elaboração do título em que você formaliza o conteúdo do negócio ou ato jurídico Depois eu pego este título e apresento ao registrador de imóveis competente e aí ele poderá registrar ou não a gente vai ver como se dá isso ao efetuar o registro ali se transmite ali se constitui ali se modifica e ali com registro se extingue eventualmente o direito real pois bem por que que se chama de sistema registral imobiliário

bifásico que é o que nós adotamos o Brasil porque tem a primeira fase que é a fase da da do nascimento do negócio jurídico ou da prática do ato com a sua materialização no título e a segunda fase é a apresentação ao oficial de registro de imóveis para que ele possa fazer uma análise de registrabilidade e registrar ou não esse título veremos isso mais adiante num procedimento que a gente chama de qualificação registral Imobiliária agora existe uma coisa muito importante sobre a primeira fase a fase do título o artigo 108 do Código Civil diz de

forma literal que ositos reais direito de propriedade relativos a imóveis de até 30 salário mínimo 30 salários mínimos eles podem ser documentados podem ser formalizados por meio de contrato particular instrumento particular ou por instrumento público por ambos agora quando eu estou tratando de negócio jurídico a imóvel ato jurídico relativo a direito real a imóvel acima de 30 salários mínimos cujo imóvel seja avaliado acima de 30 salários mínimos Obrigatoriamente eu tenho de ter o título por instrumento público ou seja Escritura pública lavrada perante o tabelião de notas Isso é o que determina no tocante ao título

é o que determina o artigo 108 do código civil então Nós já não temos uma plena Liberdade documental na formalização do título eu preciso observar esse critério do artigo 108 E aí se você quiser conhecer mais detalhes do conteúdo da Escritura pública você pode consultar o artigo 215 do código civil e você pode olhar também a lei 4133 que trata das das formalizações das escrituras públicas agora feito isso a gente chega a uma conclusão no direito brasileiro o nosso sistema registral é um sistema registral de título a fase da elaboração e confecção do título e

de registro que a gente chama título e modo o registro é o modo jurídico formal aquisitivo só a confecção do título com reconhecimento de firma ou lavratura de Escritura pública em cartório não transmite não constitui direito real nem propriedade é preciso o modo o modo é levar a Registro perante o oficial de registro de imóveis então o nosso sistema registral ele é bifásico a fase do título e a fase do modo chegada a essa conclusão a gente precisa definir também se o nosso sistema registral mencionados a partir do 127 do 1227 e do 1245 do

Código Civil a gente precisa identificar se o nosso sistema registral imobiliário brasileiro ele é derivado da lógica do sistema francês registro apenas de título ou seja o oficial de registro não faz qualificação registral do conteúdo do negócio ou nós precisamos definir ou concluir se o nosso sistema registral imobiliário brasileiro tem el deriva ele tem afinidade com a lógica do sistema registral alemão em que você tem o título tem o modo mas a análise do para registrar feita pelo oficial de registro no modelo alemão é análise em que o Oficial de Registro tem a competência para

fazer uma qualificação um juízo de registrabilidade do conteúdo do negócio jurídico e dos requisitos formais do título pois bem neste momento a resposta ela é extraída da análise da interpretação sistemática de vários dispositivos da Lei 65 de 73 Não há dúvida não há questionamento a nossa atual lei de registros públicos no tocante a parte do registro imobiliário registro de imóveis adotou o sistema de registro de direitos que é o modelo alemão ou seja apresenta-se um título causal que contém um ato ou negócio jurídico constitutivo transmissivo modificativo ou extintivo de um direito real eu apresento ao

oficial de registro enquanto o oficial de registro não fizer análise de legalidade e de vários outros princípios registrais que vamos abordar aqui enquanto ele não fizer essa análise e concluir por uma decisão pela registrabilidade desse título enquanto isso não for feito o direito real que está contido ou que está negociado naquele título ele não foi constituído ele não foi transmitido ele não foi modificado e ele não foi extinto então o modo de Constituição transmissão aquisição ou extinção do direito real é com o registro a gente vai tratar na na aula de escrituração registral como é

que isso se dá dentro do cartório em que livro Que ato é praticado como é que se formaliza isso mas antes de chegar à conclusão de que pode registrar ou não o Oficial de Registro tem a competência e o poder para deferir ou indeferir conforme a legalidade estrita e outros princípios sobre a registrabilidade desse título eu acho que nesse momento é importante eu te trazer um exemplo para te mostrar a importância e a responsabilidade da competência registral imobiliária suponhamos que o sujeito a seja casado com Comunhão parcial de bens é o regime de bens e

aqui eu já vou fazer um uma parte um alerta para você dominar para você navegar com maestria no direito registral imobiliário você precisa ter domínio e conhecimento sólido sobre vários institutos da da teoria geral do direito civil negócio jurídico parte geral direitos reais sucessões regime de bens casamento a falta de domínio desses institutos do direito civil vai te D falta ou deficiência de conhecimento para trabalhar no direito registral imobiliário Mas voltando o sujeito a casado sob regime de comunhão parcial de bens resolve a alienar um um um apartamento que lá no registro de imóveis consta

ele como sendo titular o sujeito a está constando como proprietário no reg de imóveis do apartamento x só que o sujeito a ele é casado sob o regime de comunhão parcial o que que significa que para ele alienar esse imóvel ele precisa da chamada outorga ou vênia conjugal se ele não não lavrar o negócio jurídico de compra venda com a anuência com a assinatura com a concordância do seu cônjuge esse negócio é inválido suponhamos que foi lavrada a escritura de venda e compra por uma falha suponhamos lá do tabelião não se lançou nesta escritura a

anuência a concordância com a venda do cônjuge do sujeito a que era o alienante quando este título chega ao oficial de registro ele vai protocolar vai analisar esse título e demais documentos e ele vai perceber que o titular do imóvel é casado sobre um regime de bens que pressupõe a anuência do cônjuge e o título não contém o negócio não contém essa anuência que que ele vai fazer ele vai fazer uma qualificação registral negativa vai devolver o título e vai dizer ao sujeito refaça esse título porque se não contiver a anuência do seu cônjuge eu

não posso registrar já que se trata de um negócio jurídico inválido então vejam que o sistema é claramente bifásico não basta eu ter um título este título Diferentemente do sistema francês no sistema brasileiro que é derivado do sistema alemão quando o título chega no registro de imóveis o oficial de registro olha para validar existência e eficácia do negócio e se ele detecta alguma invalidade o que que ele vai fazer ele vai rejeitar o registro ele vai registrar o registro então neste momento a gente chega a a conclusão da nosso da nossa aula introdutória para que

você para que despertasse em você Pilares ou preceitos premissas fundamentais da lógica registral a gente retoma na próxima aula e avança para novos assuntos vamos ao nosso Quiz [Música] agora a primeira questão do nosso Quiz aqui tem o enunciado que diz qual é o sistema registral imobiliário adotado Como regra no ordenamento jurídico brasileiro a opção a diz sistema registral imobiliário abstrato de títul a opção b sistema registral imobiliário abstrato de título e modo a c diz sistema registral imobiliário causal de modo e d sistema registral imobiliário causal de título e modo muito bem pensou aí

na nossa opção com a lógica que a gente estudou pois bem a alternativa correta aqui opção é a alternativa d e por que que é a alternativa d é o seguinte o nosso sistema não é só de título o nosso sistema brasileiro o nosso sistema brasileiro é um sistema de título e modo por quê Porque o oficial de registro Faz aquela análise apurada do negócio jurídico antes de registrar como é feito no sistema alemão segundo aspecto importante aí a gente complementa um detalhe da aula no sistema alemão ele é um sistema de título e modo

abstrato por quê porque no sistema alemão depois que registra que qualifica o negócio e registra não se pode mais anular na justiça o registro por vício do negócio ou seja o registro tem um caráter autônomo e saneador de eventuais vícios do negócio jurídico aqui no Brasil não aqui no Brasil o artigo 24 e 216 da lei de registros públicos diz que o registro gera uma presunção relativa de veracidade e validade do registro mas se na justiça ficar comprovado um vício insanável uma nulidade do negócio é possível cancelar anular o registro por ne então o nosso

sistema não é abstrato ele é causal Ou seja a causa o negócio do título sempre pode afetar o registro ainda que ele tenha a presunção relativa de legalidade muito bem vamos PR nossa segunda questão do quiz comigo na tela o enunciado da segunda questão diz em qual opção abaixo há uma exceção de um direito real de propriedade pelo sistema registral imobiliário de título e modo a opção a diz a seguinte a aquisição de imóvel rural por uso capião e por inscrição no fólio real de dação em pagamento a opção b diz transmissão da propriedade Imobiliária

por acessão natural a opção C Constituição da propriedade por desapropriação e por realização de imóvel para Constituição de sociedade empresária e a opção D Constituição de propriedade resolúvel por meio de registro de contrato de alienação fiduciária em garantia de imóvel chegou a resposta aí possível muito bem a resposta aqui para nossa opção a nossa opção aqui é a letra B E aí eu preciso complementar e avançar com você nesta lógica o nosso sistema registral qual é é é o é o sistema de título e modo sistema registral bifásico causal em que um vício no negócio

pode no futuro judicialmente desfazer o registro agora o nosso código civil traz algumas exceções a aquisição do imóvel mediante registro duas delas a usocapião é a chamada aquisição originária declarada usocapião você se torna mesmo que não haja registro e a outra forma de aquisição originária que não depende de registro não depende do sistema de título e modo é a chamada acessão natural que pode ser formação de ilha pode ser aluvião avulsão abandono de alvio Então esta questão do quiz foi pra gente complementar essa informação vamos agora a nossa terceira questão do quiz enunciado diz qual

é a principal característica do sistema registral imobiliário causal a opção a após o registro do título aquisitivo da propriedade sobre o imóvel não se admite a nulidade do registro por vício do negócio jurídico imobiliário antecedente opção b a Constituição do direito real independe da existência de negócio jurídico translativo materializado em um título letra C A presunção relativa de propriedade após o registro do título transmissível do direito real e letra D opção D somente vício do negócio jurídico causal permite a declaração de nulidade do registro a nossa opção aí é a letra C A noa opção

é letra C muito bem então a gente encerra aqui a nossa primeira aula Voltamos com a segunda aula em seguida quer dar alguma sugestão de tema para os cursos do Saber Direito Então mande o e-mail pra gente sabero @st jus.br você também pode estudar pela internet acesse o nosso site Radi tvjustiça jus.br ou pode rever as aulas no canal do YouTube @ rdio TV Justiça [Música] k