O QUE ESTÁ ACONTECENDO COM OS FUNDOS IMOBILIÁRIOS (FIIs)? | RISCO OU OPORTUNIDADE?

em 2024 até o momento que eu grave esse vídeo eix Cai 10% algo muito diferente do que a gente esperava lá no começo do ano quando a expectativa era de seri que um dígito ao final do ano de juros mais controlados por conta de Promessas de responsabilidade fiscal por parte do governo mas agora que a gente vê um ambiente desolador e muita gente bem pessimista também para 2025 E aí diante disso fica a pergunta o que está acontecendo com os fundos imobiliários e para responder essa indagação estou aqui com Ricardo Figueiredo analista de dos Imobiliários

da Fin Class para falar Ricardo e aí Apocalipse Total corra pras montanhas é para abandonar fiz que que tá vendo É mais um fim do mundo no meu currículo já vi assistiu alguns já né alguns já né alguns em to sempre tem uma característica similar no fim do mundo em todos teve pregão no dia seguinte então é hora da gente ter um pouco de serenidade né tentar separar o que é exagero de mercado o mercado ele é pendular Ele sempre vai exagerar seja pro bem ou pro mal então quando a gente entra num período de

baixa de mercado como é agora a gente nota exageros tem alguns componentes novos que a gente não tinha em momentos anteriores para enriquecer a conversa eu vou trazer alguns dados que mostram que a gente tá exagerando mais na queda do que em outros momentos em que a gente tinha subida de taxa de juros e os fios sofreram Mas você tinha uma situação mais difícil ali quando você olhava pro mercado de fundos imobiliários agora quando você olha pros ativos né costumo dizer a gente tem que separar o macro do micro a parte macro vai mal você

tá vendo a curva de juros na ponta longa juro futuro estressando seja o nominal que você olha o contrato futuro di seja o juro Real quando você olha os títulos públicos federais Você tem o nervo mais sensível é sempre câmbio então você vê a forte desvalorização do real no ano mas quando você olha o mundo micro você vê vacância no mercado de escritórios em São Paulo caindo você vê ocupação em logística indo muito bem obrigado você vê o o varejo especialmente no shopping center também com dados positivos você olha paraas carteiras de crédito olhando pros

fundos de papel quando você se fecha ali no mundo de melhor qualidade você não tem eventos de crédito ali causando celeumas nessas carteiras Então as carteiras continuam AD implants tudo certinho olhando as carteiras de maior qualidade pô há uma desconexão E aí procuro né o trabalho do analista é procurar Onde estão esses fundamento com dados dessa desconexão né então o ifix tá caindo aí ao redor de como você colocou 10% pouquinho 10.70 né você pegar o o último fechamento antes da gente produzir esse material é pior do que a pandemia a pandemia cai o quanto

10.24 e só não é pior do que 2013 quando caiu 12 e alguma coisinha 12.6 Se não me engano mas a gente ainda tem metado mês para rolar né então pode ser que a gente pode ser eventualmente quem sabe que a gente tem o pior ano do ifix Mas se não tiver o pior em 2012 né ele começou 12 mas os dados retroagem até 31 de Dezembro de 10 Então você tem 11 cheio 12 cheio e assim por diante tanto é que 11 é positivo 12 é positivo 13 cai aí você tem 2 anos ali

tentando dar uma recuperada aí você tem anos maravilhosos aí 20 cai 20 é um ano diferente porque é pandemia né então eu gosto muito de comparar com 13 porque 13 você olhava lá ah quanto é que tava a taxa do título Público Federal que é referência que tem uma duration similar num prazo médio similar com o que a gente usa Hoje hoje eu uso 2035 tesouro PCA 2035 então quando eu volto lá em 2013 que eu pegava algo que tinha prazo médio similar a taxa lá no final do ano era se e qualquer coisa se

baixo 63 Se não me engano hoje a gente tá olhando pro Tesouro e PCA em sete sim olhar pro pro dividend do ifix né se eu pegasse todo o ifix e produzisse um dividend sintético e comparar com o de hoje eu não acho justo porque a composição do ifix mudou muito nesse período a gente tá falando de 11 anos de mercado então tem fundo que tá hoje no ifix nem existia naquela época tem fundo que tem naquela época que não existe mais então vamos fazer o seguinte vamos procurar alguns casos que tinham Fundos eles estavam

naquela época eles perpetuaram então até hoje né então você olha alguns casos especialmente fundo de escritório eles negociavam com um nível de renda com prêmio em relação a o título Público Federal neste cenário lá de 13 menor do que a gente negocia hoje e Um fundamento pior porque era um mercado que tinha mais vacância né então eu olho assim eu falo pô o fundamento micro hoje tá melhor e eu tenho mais Premium eu vejo que o mercado deu uma exagerada tem um fato especialmente nesse mês de dezembro que a gente tem muita deterioração porque o

ifix ele caiu até Novembro 6% o resto da queda é todo em Dezembro né Se olha gráfico tá caindo assim quase que vertical mente agora último mês e aí a gente começa a olhar o detalhe do dado quando você olha os pregões é muito volume P qu o que que tá causando isso daí né Outro fator que não existia lá em 2013 a gente tem esse ano já tinha no ano passado e esse ano ficando um pouquinho mais forte existem Fundos internacionais que compram cotas de fundos imobiliários são Fundos passivos os famosos etf então Eles

seguem índices e ele tem que colar no índice Sim a gente tem um rebalanceamento de um gigantesco que ocorre agora dia 20 de dezembro e nos últimos re balanceamentos a gente já notou que essa turma percebeu que o mercado não tem profundidade para aguentar o volume com que eles vêm então eles antecipam o movimento em algumas semanas Eles já vê montando posição seja naquilo que eles têm que comprar seja naquilo que eles têm que vender Porque se perde participação no índice o fundo passivo ele tem que vender esse é um etf que ele acompanha o

mercado imobiliário pelo mundo e o Brasil uma parte ele ele acompanha o Mercado Global nem imobiliário é Global Então você imagina o tamanho da participação que fundo imobiliário tem nesse etf é irrisória só que é tanto dinheiro que pro nosso mercado é muito grande nosso mercado é muito grande ou seja ele consegue fazer esse ajuste antes da mudança efetiva do índice Ah Ricardo mas ele vai desenquadrar lembra É ínfimo não vai startar os controles né de mercado por exemplo a gente tem lá um controle de tracking error né quanto você desvia deste benchmark é tão

pequena a participação que ele antecipar em alguns dias não mexe nisso resolve a vida dele só que causa um alvoroço no nosso mercado e ele que rebalancear para vender a gente tanto por conta de queda dos fis quanto também por conta do dólar valorizando contra o Real provavelmente a gente não tem ainda no no granular qual é o tamanho dessa participação de cada um mas a gente precisa começar a elencar suspeitos no mercado o volume é tão grande uma parte disso é pessoa física se desfazendo e correndo pra moita do CDI é CDI subindo cara

vende di fil ISO isso é é inegável sempre foi assim a maior parte do mercado é pessoa física Continuará mas este vol lume muito forte que a a gente tá tendo neste começo de dezembro e com esse advento desse rebalanceamento desse índice no dia 20 para mim tem cara cor cheiro que um pezinho do Gringo nessa desvalorização mais forte de dezembro tem que para ele no etf não vai causar cele uma nenhuma ele enquadra do ponto de vista legal de compli ó tá aqui colei no índice fiz minha parte a gente vai ver isso mais

adiante né quando sair certinho configuração do índice né mas para mim isso já é antecipação do Gringo fazendo esse movimento de ajuste um pedaço e aí a gente observa isso que eu coloquei você olha Fundos que estão entregando nível de rendimento que são assim verdadeiras tentações né quando eu olho pro título Público Federal pagando lá IPCA mais 7 é bom é bom não vou não vou negar a parte do meu aporte tá indo nisso também mas eu não posso desprezar essas oportunidades que a gente tem no mercado de fundos imobiliários mas já adiantando um pouquinho

25 não vai ser passeio no bosque acho que a gente vai viver de espasmos a gente vai olhar Nossa ficou tão barato que você vai dar vai ter aquele sustinho porque no final das contas a gente precisa da melhora do cenário macro se o cenário macro não endereçar a gente vai ficar dando espasmos aqui quando o negócio ficar assim ainda mais barato do que tá porque eu não vou nem dizer ficar ridiculamente barato porque para mim já tem um monte de fundo que tá ridiculamente barato mas vai ficar ainda mais ao ponto que pô não

faz mais sentido e aí a força compradora entra e também vamos torcer para pelo menos no primeiro no comecinho do ano você não tem esse Advento do rebalanceamento do índice ele vai ocorrer mais pra frente Aí você começa a ter uns ajustes de posição ele rebalance cada quanto tempo esse índice quro meses quro meses então três vezes por ano a gente pode ter um fluxo vendedor se o macro não for corrigido continuar de devação de moeda isso deve acontecer e o inverso é verdadeiro né quando você tem um cenário Benigno né como a gente já

teve você vê força compradora e eles aprenderam a lição que eles no começo eles estavam deixando para fazer o rebalanceamento no dia da Virada o leilão de fechamento era uma boçalidade de volume que entrava as distorções de precificação eram gigantescas agora eles estão tentando organizar mais eles vêm antes causam uma bagunça em vários pregões mas não fica focado só em um pregão e quem você acha que sofreu mais de uma maneira que não seria adequada por conta do ex agiro no mercado foram os fundos de papel os fundos de fundo realmente foi o tijolo que

que tá mais descontado na sua visão fundo de fundo sempre vai sempre sofre mais nesse tipo de cenário né porque Ele intrinsecamente carrega mais Beta porque o gestor ele perde a capacidade de gestão de fato e não vai vender cota no prejuízo porque Vai ofender resultado e Vai ofender distribuição cai o cai o valor da cota de mercado não consegue emitir que era o sonho dourado dele emitir e comprar um monte de cota barata ele não consegue porque a distância patrimonial inviabiliza emissão sim mas como é o cara vai emitir se ele tá 20% abaixo

do valor patrimonial ninguém vai comprar né E era o cenário para ele poder estar emitindo agora comprar barato para comprar barato mas ele não vai conseguir Ah como é que ele faz caixa vende mas como é que eu vendo eu tinha que ter posição muito antiga para ainda ter algum lucro no mínimo tá no z0 a zer que aí eu saio e tento encontrar uma coisa que tá mais descontada uma outra posição ele até CONSEG mas isso é nanométrico né porque se ele vende tem prejuízo nessa parte do ganho de Capital isso afeta el passa

no resultado o prejuízo passa no resultado aí ele vai reduzir a distribuição e a gente sabe que pessoa física é extremamente sensível a distribuição a cota vai sofrer ainda mais no no secundário então fundo de fundos houve um cenário ali no no final do primeiro tri de 23 que eu dizia que olha fundo de fundo se você fechar o olho e pegar qualquer um você vai ganhar dinheiro você não vai fazer a melhor compra do mundo porque ess não o jeito de selecionar o fundo imobiliário mas tá tão barato que se você fechar o olho

você tem que ser muito do podre para poder pegar o que no o que vai andar menos a gente entra num cenário muito parecido você fechar o olho e pegar um fundo de fundos carregar numa janela aí de 12 18 meses na minha visão você vai fazer e além de tudo você tem um carrego de renda muito bom tem tem fundo de fundos que tá pagando aí 13% ao ano né isento de R isento de Imposto de Renda examente então e aí você carrega a figura do duplo desconto novamente que no comecinho do ano já

tinha começado a morrer o duplo desconto os Fundos e Fundos andaram bem ano passado então Então se olhava os relatórios já tinha gestor tirando o gráfico do duplo desconto porque não tinha mais já tava começando a virar á falou esquece esse gráfico voltaram Normalmente eles abrem o gráfico o relatório já mostrando isso então fundo de fundos aí depois vem os tijolos que naturalmente sofrem né nesse E aí escritório mais porque escritório foi aquele que carregou uma mudança estrutural de pandemia carregou vacância o uso do escritório mudou depois de pandemia conta do Home Office Mais Gente

em casa trabalho híbrido enfim né mas mesmo nesse cenário você olha que a cidade de São Paulo que é o grosso do mercado de escritórios no Brasil e de fundos imobiliários a gente teve enxugamento de vacância na cidade de São Paulo mesmo as regiões você olhava Chucre Zaidan que era Patinho Feio enxugando vacância trimestre após trimestre inclusive nos últimos trimestres não é uma velocidade absurda Mas vem fazendo o papel que a gente esperava inclusive pro mercado escritório logística ocupação das grandes empresas elas continuam demandando os bons espaços logísticos então você não vê vacância desenfreada pelo

contrário os ocupação estão ótimos Shopping Center indo muito bem tava vendo hoje mesmo dados de expectativa da abrasca Associação Brasileira de shopping centers por Natal crescimento de mais de 6% quase 7% é o que eles esperam pras vendas de natal se você for ver visavis PCA é crescimento real né Você tá acima da da inflação quem anda de final de semana não sei se já foi final de semana em dezembro no shopping caótico PR você estacionar para você poder andar no shopping Super cheio eu conto pelo nível de vez que as pessoas me param né

que geralmente eu sou pouco parado eu fui no shopping e fui no JK Iguatemi que é um perfil que me para menos assim digamos e mesmo assim eu fui parado umas 20 vezes eu falei caramba daí Minha esposa falou isso é shopping em dezembro e tá muito cheio exatamente então a expectativa é que quando a gente pega os rendimentos de começo de ano porque tem o shopping ele vem de dezembro fatura logista em janeiro normalmente vai pingar pro cotizo do fundo imobiliário ou no final de janeiro ou no começo de dezembro de Fevereiro perdão então

uma expectativa até de rendimentos crescentes para esses ativos né agora o que me espanta né eu vou colocar entre aspas aqui é o nível de desconto que eu vejo em fundos de papel especialmente os de maior qualidade porque o que que é um fundo de papel ele é um repassador do indexador sim então o que que a gente espera para pro CDI para cima inclusive o último cupom três em um já já encomendou os próximos dois os dois as duas reuniões inflação a gente ainda não terminou a subida de inflação a gente vai fechar esse

ano estourando o teto da meta a expectativa pro ano que vem pelo menos no último boletim Focus é de estouro de teto de meta de de novo há quem fale que a gente já bate 5% no acumulado 12 meses ainda em Dezembro há quem fale que isso vai ocorrer no primeiro trio do ano que vem mas fato é que vai subir vai bater 5% no acumular 12 meses ou seja você pega lá as expectativas de inflação a de dezembro ainda um pouquinho mais alta a de Janeiro mais paradinha a de Fevereiro estour mais de 1%

como essa sazonalidade comum tem mais renda vindo aí desses Fundos dado que o devedor guente pagar se você vai na carteira de melhor risco de crédito esses caras tem fundo que que tá aí na indústria desde a época do IPCA de 10% ao ano não deu pau lá o gestor continua tendo os mesmos critérios para fazer a seleção dos Cris ele selecionou uma carteira que sobreviveu a IPCA 10 porque ele não sobreviveria o IPCA 5 e por que esse nível de desconto que a gente vê nos fundos de papel de de belíssima qualidade esse eu

acho que é onde tem onde me espantou mais o nível de desconto se espanta mas também vira acaba sendo um ponto de entrada muito interessante para você carregar essa carteira e ter um dividendo Acima da Média quando você compara com tijolo que é o que você espera mesmo no fundo de papel Afinal todo o retorno do Fundo de papel Teoricamente ele tá ali no dividendo mesmo né mas você traz o componente de ganho de Capital que você nem espera quando você investe genuinamente no fundo de papel você nem espera esse componente sim mas agora dada

a condição atípica que você olha as carteiras de melhor risco de crédito dando esta oportunidade de você entrar tão para trás do valor justo pode pode pingar a até um 10% de ganho de Capital numa normalização de de preço de mercado né Faço até um paralelo com fundo de infra fundo de infra até poucos meses atrás o pessoal olhar fala nossa a carteira é boa paga direitinho mas esse preço parece que tá meio caro todo mundo acima do patrimonial né agora o pessoal olha fala pô voltou da ponta de entrada Bacana aqui também né Então

as oportunidades estão à mesa é que tá todo mundo olhando pro quê pra celic né o CDI Pagando Bem óbvio Mas vamos lembrar CDI é taxa diária de curto prazo da mesma forma que tá encomendado aí que ele vai bater os 1425 e muito provavelmente até vai para cima disso is depois mas na normalização o ponto que eu trago é você não consegue comprar uma renda de prazo mais dilatado em cima dessa taxa que você tá vendo hoje porque quando fore celic começar a cair mais adiante e a gente espera nem que Ah não vai

não tô dizendo que vai para oito eu tô dizendo que se ela cair lá de 15 vier para 12 para 11 depois para 10 teu fundo de papel vai CDI vai pagar menos mas as carteiras de PCA o Brasil não é o aluno nota 10 e não não vai ser eu não tenho esperança de ver o Brasil aluno nota 10 ele vai ser esse aluno nota 5 quando ele se mata de estudar para não reprovar ele passa a maior parte do tempo sendo um aluno nota 4ro Então nossa inflação é essa daí vai ficar rodando

quatro e pouco dando um sustinho de cinco aí você pega compra isso com a carteira IPCA esse IPCA mais 9 + 10 que é o que você tá conseguindo comprar hoje nos fundos de de papel de melhor qualidade tem fundo Middle Risk que tem carteira redondinha risco intermediário eu tava fazendo conta eu tava pagando PCA mais 17 e você olha pra carteira é uma carteira Ok um risco 17 você fal gente e assim ah é o fundo que que surgiu não a fundo que já tem uma década na indústria tem histórico para você avaliar entende

Você sabe que você tá tomando mais risco porque mas o gestor sabe fazer esse risco intermediário já tá uma década na indústria fazendo isso tá mais 17 Pô eu não não vai ser o carro chefe na minha na minha posição Não não pode ser a minha Pimentinha ao invés de ir pro mundo rild pegar aí um Middle Risk desse que tem taxa isso é taxa de rild eu tava vendo alguns Fundos daqu né né porque eles tem um mapa Lá na gestora né que mostra assim questão de risco retorno e vários pagando ipsa depois de

taxa já IPCA mais 9 pon alguma coisa mais 10 alguma coisa de fato o o prêmio comparado ao título público tá muito alto e para um negócio que ainda é isento de rre quando você tá recebendo todo mês quando você não considera ganho de capital é até interessante porque vários clientes de assessoria por exemplo o cara fica investindo em cre de maneira individual porque aquilo gera uma comissão pro assessor né Alguns vão começar a ver isso agora nos relatórios que vão apresentar o quando o profissional tá ganhando sendo que com o fundo imobiliário o cara

pode investir em algo que é listado é mais fácil de você negociar tem liquidez e que ao invés de ter um cri tem dezenas Então tem muito mais diversificação e para receber aquilo um pedacinho mensalmente então é muito atrativo na dúvida que eu tenho sobre essa questão de todo esse desconto você acha que de alguma forma o mercado pode estar precificando por exemplo que ah o os cris são CD mais alguma coisa e apesar do banco se o Banco Central cupom em si na na última reunião ter encomendado mais subidas de 1% a gente vê

que toda vez que o COPOM sobe juros começam os ataques do PT contra o Roberto Campos Neto e agora em dezembro a gente tem a mudança da presidência vai ser o Campos Neto entro o galípolo indicado pelo governo Lula será que o PT vai continuar atacando o galípolo o galípolo vai ceder a pressão do executivo e talvez a gente tem uma selica aumentando menos pessoal tá botando isso na conta ou por exemplo na parte do IPC o pessoal pode est botando na conta que vai haver algum tipo de mudança na metodologia de cálculo do IPCA

que o Geraldo alkm outro dia falou que olha a gente devia tirar a inflação de alimentos do IPCA por quê Porque que mais sobe ele quer tirar o que mais sobe né você acha que tem a ver com isso ou não é mais desespero mesmo primeiro ponto que eu vou trazer a gente tem a informação do COPOM tem o comunicado mas não temos a ata né a ata ainda não saiu da reunião quando você olha o comunicado o comunicado coloca lá ó decisão unânime pela subida de um ponto e no mesmo parágrafo aí aquela análise

da semântica no mesmo parágrafo tá dizendo olha e dado mantido atual cenário antevemos duas altas de mesma magnitude nas próximas duas reuniões decisão unânime e gío já é membro o diretor de política monetária então não vai dar pro galípolo assumir no primeiro copão lá em janeiro do ano que vem e falar olha isso daqui eu tô sentando aqui agora quem escreveu isso você assinou e Vale lembrar que as últimas todas desde aquela reunião do Racha foram unânimes foram unânimes então a minha os meus do centavos de contribuição em relação à política monetária o banco central

ele foi para um Aim para tentar um choque de credibilidade isso tem risco porque quando ele faz esse movimento sem deixar um um um que de dúvida do mercado Será que ele vai dar 0,75 Será que ele vai dar um enfim até onde ele vai meio que o mercado do outro lado da trincheira já falou hum Esse é o tamanho da munição que ele tem eu já sei qual qual é a munição que ele tem e aí você começa o embate né já tem gente que que começa a olhar Hum será que não dá para

ser 125 pontos na próxima apesar de você ter se comprometido só com um o mercado ele vai cutucando mesmo né e fora isso ainda tem a expectativa nas duas uma não vai acabar nisso para além dos 14:25 vai até onde tem gente que coloca 1475 tem gente que já colocou 15 tem gente que colocou 15:25 na mesa o ponto é o que fará galípolo depois de Março a de Janeiro porque vamos lá vai o cenário vai mudar em 90 dias cupom tem a cada cupom tem a cada 45 dias né então ele já disse ó

Se nada mudar nos próximos 90 dias um ponto em janeiro um ponto em março eu não acho que vai mudar provavelmente não dramaticamente o cenário o que fará a galípolo na reunião depois na na reunião seguinte a gente vai est T trabalhar com dados Então a gente vai ter que ver onde vai tá expectativa de inflação dentro do Horizonte relevante a gente vai ter que entender como é que vai tá essa dinâmica fiscal o pacote não anda fica discussão fica o tomal lada cá essa rinha política que virou congresso e STF lembra daqu essas questões

da das emendas pics que os caras estão discutindo lá vai e não vai libera grana não libera grana e galípolo o que a gente espera pelo menos dado o que ele fez nas últimas reuniões até agora é que ele Mantenha o perfil Técnico pelo menos as últimas falas dele foram nessa linha agora tem um ponto que a gente como sociedade precisa discutir que é a nossa meta de inflação nossa meta de inflação é crível 3% pro Brasil né 3% pro Brasil é uma meta crível eu na brincadeira com os outros analistas né Eu gosto muito

de fazer analogias falei não dá gente pegar um aluno mediano né de escola brasileira e falaram a sua meta é entrar no MIT Não dá gente a gente precisa voltar a discutir isso o problema é o momento e quem vai fazer essa discussão é que se voltar a discutir só agora né momento e quem vai fazer como é que vai ser credibilidade tema que a gente vai ter que trazer pra mesa por quê Porque o que que tá acontecendo a gente tem uma pista né o nosso sistema de metas de inflação é uma pista o

Brasil ele tá andando no acostamento o tempo inteiro que a gente só anda lá pra e a parte de de cima da da meta a gente anda no acostamento o tempo inteiro e este ano vamos para fora do acostamento estamos na grama do lado de fora n estamos a meta pro ano que vem o que que os economistas espero mais uma vez grama vamos estourar e quando você olha as expectativas pra 26 a gente já tá dentro do acostamento e cada vez a grama vai ficando mais perto Essa parece que o nosso carro não consegue

andar nessa pista que foi desenhada parece esse é um problema nosso como sociedade porque Ô vamos lá a gente tá at falando de juro Real na ordem de 10 pontos é muito juro Real é o segundo maior juro Real do mundo só perde pra Rússia que tá em guerra com o cren no momento é muito juro Real até quanto tempo a gente vai aguentar isso ninguém nenhuma economia aguenta um juro Real desse por muito tempo então a gente precisa decidir o que que a gente quer como sociedade só uma discussão como sociedade que a gente

precisa né enquanto isso enquanto a gente vive todas essas celeumas num caldeirão só os ativos de risco sofrem né E aí você tá vendo o ifix no patamar que tá caminhando para ser o segundo pior ano da história dele senão o pior ano da história dele já fez o pior outubro da história do ifix está tendo o pior dezembro da história do ifix tudo isso num cenário micro imobiliário que não condiz com essa realidade Então quando você olha a notícia de renovação de contratos de de aluguel para cima melhorando a renda dos imóveis todos não

mas boa parte os negócios que vão saindo saem preços por metro quadrado que nada conversam com a realidade tem fundo imobiliário que eu sento para fazer conta aí você olha assim pô eu tô tô comprando esta parte do portfólio aqui por tantos reais por metro quadrado que é 30% abaixo do valor que saiu transação de imóvel similar na mesma região recentemente e tem essa parte que eu ainda tô levando tá Prada a zero tô levando de brinde isso daqui então eu tô pagando barato nessa parte isso aqui tá saindo a zero e é isso que

tá na tela e Ah mas eu não tô carregando renda não tá carregando renda você tá carregando renda de 10% ao ano 11% ao ano 12 13 14% ao ano em alguns casos não faz sentido para mim não faz sentido né só que tá certo na hora errada e tá errado o que você precisa ter na minha opinião é Olha você tem lá um plano que você de investimento que você vai seguir você já definiu Quais são os seus aportes Qual é cada caixinha e você vai fazer esses aportes de maneira paulatina Por incrível que

pareça ter muita grana para aportar de uma vez só agora pode ser um problema um bom problema mas um problema né um problema que você tem que endereçar de qual forma faz devagar não faz o aporte todo de uma vez eu me lembro que há algumas semanas eu aportei Tesouro e PCA e eu comprei uma taxa que eu falei nossa Espetacular eu já tô tomando um calor na marcação a mercado né porque porque ficou mais Espetacular ainda entendeu próxima porte vai ficar melhor ainda né disciplinas do aporte tem as datas certinhas é isso que a

pessoa tem que fazer né É é e medir o nível de risco Cada pessoa tem a sua tolerância a risco o teste do Travesseiro é o melhor que tem né comprou uma posição começou a pensar nela enquanto tá dormindo comprou demais comprou demais tinha que ter comprado menos É nesse tipo de cenário que você faz as melhores compras Só que você só Descobre isso lá adiante né de antemão quando você olha pro histórico pô 2013 e Fix cou 12 e poucos por. foi em um 14 que recuperou não 15 15 já deu uma melhoradinha aí

em 16 deslanchou Ah então era melhor ter comprado no final de 15 hoje né Se eu tivesse o delorean eu teria voltado fica mais fácil N se alguém tiver o delorean na garagem estamos aí E outra coisa Ah quem começou a aportar ali no final de 15 Tá bom você fez um aporte de que tamanho parabéns você tem uma ótima história para contar no Rap hour e mudança de ponteiro financeiro mesmo na tua vida zero percentualmente ficou legal no absoluto era algo pequeno agora se você veio com a disciplina de aportes todo este bolo aqui

bebeu a alta e a alta foi muito mais forte porque quando você você olha esse é outro fator que eu chamo atenção quando você olha os os anos de depressão do ifix entre 10 e 12 quando você pega os anos maravilhosos mais de 30% de alta então a a reposição ela quando ela vem ela vem com vigor só vai beber isso quem já tiver embarcado né Quem não tiver embarcado no final das contas é capaz de dar saída para quem já estava embarcado realizar lucro Lógico que falar sobre futuro é sempre muito complicado né o

Aren Buff tem uma frase que eu acho maravilhosa que ele diz que o para-brisa é sempre muito mais embaçado do que o retrovisor então olh lá para atrás é tranquilo você vê a trajetória olhar pra frente é mais complicado e em 25 você já adiantou que enxerga um Horizonte muito parecido com 24 digamos assim ou seja um negócio mais difícil não deve uma recuperação que que você acha que falta para uma recuperação será tipo 2 15 16 que foi uma mudança de governo que fez o gatilho para que a precificação dos ativos ou você acha

que pode vir antes por algum motivo vamos lá eu não espero que a gente tenha mais um ano de Fix caindo 10% né dois dígitos eu não espero isso mas também não acho que a gente vai ter um ano de recuperação em 25 se for um ano que ele fique ali rodando de lado será um ano que eu como investidor Vou aproveitar para fazer mais compras de renda passiva me pagando 14 15 e em detalhe né ela tá pagando 14 13 12 de 12 a 14 no atual nível de distribuição só que quando você pega

Fundos que aceleram a distribuição se pegar fundo de Shopping por exemplo que distribuição cresce de uma forma legal un fundos de lía também o teu indon cost ele só vai melhorando dessa posição que você tá aportando agora porque a o nível de distribuição por cota cresce o teu custo adquirido agora e tá parado é esse né então acho que esse é um ponto que eu gostaria de destacar né Eu não eu não acho que 25 a gente vá ter quedas olhando pro cenário atual quedas da mesma magnitude Mas também se ficar ali tiver uma quedinha

pequena ou uma alta muito tímida perde 0 a 0 Ok o que que muda é mudança de governo para além de mudança de governo Na verdade o que muda é mudança da política econômica Então você tem que ter uma política econômica calcada em austeridade fiscal medidas que de fato a gente olhe lá pro Ar acabolso bom ou ruim é o que temos ele vai ser respeitado a gente olha pra trajetória porque a lição de casa do Brasil ela não é difícil a gente não tá pedindo pro Brasil diminuir a sua relação de vida PIB não

a gente tá pedindo só para ela não se tornar Explosiva Olha a gente só quer ver ela crescer e estabilizar num determinado patamar é estabilizar Então se conseguirem entregar uma política econômica que mostre isso a minha leitura Você já vai começar a ver os prêmios de riscos diminuírem Porque eles estão muito elevados Você tem uma simetria muito favorável é fazer o mínimo da lição de casa é diminuir o ruído a gente tem muito ruído hoje você bem colocou não dá pro Presidente da República bater no presidente do Banco Central como a gente viu foi uma

pancadaria no ano de 2024 a credibilidade presidente do do Banco Central o mercado coloca em cheque não a dele porque ele ele se mostrou firme e fez a condução da política de acordo com o manual que tá lá o manual diz olha desancorar a expectativa de inflação eu tenho que pôr Juro o remédio é esse o ponto é como é que fica o próximo que é indicado por ele aí foi a grande dúvida do mercado e você começou a estressar se a gente endereçar veja como são as coisas né a gente conseguiu a comunicação falha

conseguiu pegar algo que é positivo porque o pacote de corte de de gastos e aqui a gente não vai entrar no mérito vão entregar tudo não vão entregar tudo não olha olha pro pacote Estou cortando gastos a natureza dele é positiva como é que os ativos pioraram depois disso comunicação falha então conseguiram transformar um negócio que é positivo pra Economia em algo que gerou stress nos ativos de risco por conta de uma comunicação falha Então se a gente tiver uma política endereçada pro caminho incrível o Brasil ele historicamente ele não pede a entrega ele pede

o caminho é só você olhar todo mundo sempre F me mostra o caminho que você vai fazer é só olhar a meta de inflação a gente sempre com nossos momentos áureos a gente olha a trajetória da ó lá na frente a gente vai entregar a meta Que bom aí os ativos sobem não é que o a inflação já caiu na ponta curta é que lá na frente o mercado Já enxergou que a gente ia entregar a meta entregou a meta raramente o mercado acreditou é isso que a gente tá que a gente tá querendo olha

Façam as medidas de corte de gastos pra gente ver essa trajetória de dívida estabilizar aí os prêmios de risco vão desinflar desinflow é automático os ativos de risco vão se valorizar porque tem muito prêmio na mesa hoje tem fundo de escritório por exemplo que tá que tá rodando em cima de um prêmio do Tesouro IPCA de 5 5,5 6% mais ou menos que lá em 2013 o fundo tava rodando num cenário não tão bom quanto tava quanto tá hoje em nível de ocupação e ele tava com 300 pontos de Prêmio em relação 3% em relação

ao tesouro I PCA da época quer dizer hoje tem mais Premium numa condição que o ativo tá melhor o ativo tá mais diversificado tem um portfólio de mais qualidade o ativo tá melhor como é que ele tá rodando com mais Premio hoje porque a gente você tem uma exigência de prêmio de risco que tá exagerada não tá não tá exagerada à toa a gente precisa de uma comunicação mais efetiva de um plano crível para poder a gente olhar e falar ah essa dívida vai estabilizar E aí tudo se acalma e os ativos vão se valorizar

vai acontecer em 25 no primeiro semestre eu não acredito ali no final do segundo quem sabe porque a gente tem uma série de elementos que e a gente tá aprendendo ainda Inclusive a mensurar os efeitos você olha por exemplo esse esse mercado de trabalho em pleno emprego você tem um q aí de reforma trabalhista que a turma que senta e faz conta ainda não conseguiu capturar a turma erra Tá errando previsão disso por quê Porque a gente tá colhendo efeitos ainda lá da reforma trabalhista no mercado de trabalho porque tem delay todo esse aumento de

juros que a gente tá dando agora os reflexos não começaram chegaram na economia ainda vão chegar aí a gente vai ver essa economia esfriar isso é uma coisa que causa preocupação no mercado que é pô essa essa economia vai esfriar no final de 25 e 26 tem eleição qual vai ser a relação a reação do governo vai dobrar a aposta ou vai fazer ação de casa então um que deste prêmio Mas é isso E aí como é que você acalma isso comunicação não tem outro não tem outro caminho a situação Ela é bem complicada né

porque como você bem diz você pega a política econômica do governo Ela não é uma política que ela traz credibilidade agora pelo contrário quando vai anunciar cor de gasto na verdade anunciar vamos cortar 70 bi em do anos mas vamos exentar também quem ganha abaixo de 5.000 no Imposto de Renda o primeiro cálculo el falar isso vai custar 50 bi cara já devolveu quase tudo depois o hadad falou não é 35 pô mas devolveu um ano de economia e a resposta é sempre não vamos cobrar do mais rico como se fosse fácil conseguir fazer isso

mas enfim a política econômica não traz credibilidade aí o dólar bate seis como aconteceu logo depois desse pronunciamento aí se encomenda uma inflação mais alta aí para conté inflação o COPOM vai lá e sobe a SELIC só que ao subir a celic essa última subida de 1% já calculando que vai custar 50 bilhões a mais por ano por conta da dívida pública aí veja 50 B no ano já tá anulando toda essa economia que Teoricamente a gente teria por parte do governo nos próximos 2 anos que é 25 e 26 Mas será que em 26

vai economizar mesmo sendo que ano de eleição então é um negócio realmente fica complicado a gente Observar isso e falar cara como é que vai melhorar Ah se corta gasto para todo esse ciclo né que muita gente fala que esse ciclo ainda vai vai continuar porque eu dei a linha aqui mas vira um ciclo por quê Porque se aumentou juro Aumentou a despesa com a dívida pública isso bate lá também na responsabilidade fiscal aí fala não não vai dar inflação dólar fica mais alto inflação fica mais alta CIC sobe e fica o ciclo para anar

tem que cortar gasto mas não é o que a gente tá vendo Infelizmente essa questão do ir a isenção é perda de receita na veia S ponto a receita que vai seria a contrapartida ela é incerta porque vamos imaginar que passe a tributação só que a tributação só vai existir se o dividendo foi distribuído e se a empresa decidir reter o lucro para reinvestir você não tem essa receita ela não existe ele não foi distribuído não e é o que tem de acontecer né o pessoal dá usa meios para que essa tributação ela não ocorra

isso foi a é a saída mais simples que tem existem outras saídas que são mais criativas que vão surgir advogado tributarista tá aí para isso para ser criativo sempre sempre mas essa é a mais simples ó não vou distribuir não distribuir a gente reinveste aqui dentro faz o bolo crescer e uma hora eles vão esquecer da gente aqui deixa lá na frente a gente a gente tira esse dividendo a gente posterga o pagamento o rombo ficou aqui porque a tua isenção já tá dada já tá dada exatamente Então esse tipo de coisa que vai aí

prejudicando ainda mais esta variável a dívida PIB enxergar Essa estabilização é o que a gente precisa é o que o mercado deseja aí você vai ver expectativa de inflação começar a convergir a meta aí o banco central vai falar agora eu estou confortável para começar um ciclo de redução de juro E como você falou o tributarista Ele sempre tá lá para fazer o seguinte vamos supor que com essa tributação do governo passando isso que eu acho que não vai acontecer mas eu tenho que pagar 1 milhão em imposto aí tem um tributarista que fala cara

me contrata porque eu faço você pagar só 500.000 ô vale muito a pena na verdade eu tenho R 99.9999999 para contratar alguém para pagar menos impostos que eu tem 1 milhão que eu vou perder então qualquer coisa que vi abaixo disso vale a pena e aí surg as coisas mais criativas né ah não veja bem a gente abre uma empresa lá nas caimã aí você vende a sua marca para eles a empresa aluga a marca para você você teve 10 milhões de lucro na verdade vira 10 milhões de despesa que você paga lá e tira

o lucro diend Então tem um monte de coisa que dá para ser feita de modo que foi muito mais um negócio para jogar pra torcida Porque de fato alguma coisa séria E como você disse o que era um pronunciamento para cortar despesa gasto virou um pronunciamento de cor de receita Isso é muito ruim e aí Ricardo antes dos seus comentários Inclusive eu queria também deixar uma pergunta você recebeu r$ 1.000 agora por exemplo o quanto você alocar em fiz sabendo que 25 não deve ser um ano pelas estimas ativas assim tão bom E como é

que você faria isso além dessa questão da gradatividade você olharia com mais carinho para quais setores assim a maior parte iria em papel tijolo eu tenho a disciplina de ter exposição em fiz algo entre 15 e 20% da minha carteira E aí eu vou trabalhando de acordo com com o cenário de efetivamente talvez ter um pouco mais de tijolo um pouco mais de papel acho isso muito interessante tendo em vista que você é um cara que entende muito do mercado acompanha todo dia mas fica entre 15 e 20 15 E2 15 E2 para mim é

um patamar que faz sentido na minha carteira não sou a Win a galera acha Ah é a Win em fundo imobiliário Não não sou não acho até porque isso de onde veio essa metodologia Pô o nosso time de análise sentou fez um estudo foram meses de estudo pra gente criar uma locação que a gente entende que é uma locação que você fala essa locação eu investiria o meu recurso e essa locação quando a gente faz você faz back test é lógico né porque eu não tenho os dados do futuro eu só posso fazer back test

quando a gente faz back test o resultado sempre foi muito favorável diante desse cenário hoje eu acho indispensável alguma exposição a fundo de fundos ainda que seja uma classe que lá adiante eu entendo que ela vá sendo substituída gradativamente pelos multi estratégias mas o fundo de fundos hoje no nível de preço que ele está boa parte aí da indústria um fundo de fundos qualquer no nível de preço que ele tá a carteira que Ele carrega o nível de renda que ele vem gerando e ele vem gerando o nível de renda assim na bola é recorrente

porque o gestor quase não tá conseguindo girar a posição eu tenho uma simetria extremamente favorável né então pode cair mais alguma coisa poder pode né mas o potencial de ganho que eu tenho aí aqui me lembra muito um cenário quando a gente encarou fundos de fundos ali em 21 22 que quando a gente destravou a gente fez duas vezes e Fix e não foi qualc Fix a Fix subiu 20 os dois fundos de fundos que tínhamos cada um subiu 40% agora vai ser Carro Chefe da locação não por quê Porque esse negócio tem mais volatilidade

vai chac olhar Então tem que ter eu tenho eu tenho ainda mais tijolo do que o ifix o Fix grosso modo tem uns 40% em fundo de papel tenho menos eu colocaria ali sei lá 30% em fundo de papel e ficaria no mundo Safe High grade catch por quê Porque tu tem tanto prêmio ali dentro numa carteira de crédito de muita qualidade não faz o menor sentido você se quer olhar pro mundo rild não faz o menor sentido até porque se o CD for parar em 15 né no rild vai ter lá tem uma taxa

lá tem um cri lá dentro que tá lá CDI + 10 CDI + 10 com a celic 15 O problema não é não é do devedor é do credor o credor tem um problema como é que você vai receber Isso você já começa a olhar pra garantia é o tipo de coisa que você já começa Deixa eu ver essa garantia no mundo High grade Por incrível que pareça você tem garantias melhores normalmente são garantias mais líquidas e uma garantia que você olha que você fala pô Que bom que ela tá aí mas eu tô recebendo

aqui que é o que eu queria mesmo né receber você não compra um cri para exercer a garantia você compra um cri de olho na e receber esse é o objetivo você não quer ter esse problema Esse é o objetivo Lembrando que railde a gente poderia colocar uma outra palavra né desmando de high Risk exatamente por isso que ele paga tanto porque tem muito mais risco muito mais risco alguma exposição Zinha eu vou colocar aí algo entre 5 e 10% em fundo de fundos para fechar ali o Já que vamos ficar com 30 com fundo

de papel sobraram 65 para tijolo e nesse mundo de tijolo eu faria quase que uma divisão exata entre escritório e aí você foca nas melhores localizações São Paulo você tenta Faria Lima J não precisa ser só o mundo Triple a se você tiver um ativo B mas ele tiver na JK ou na Faria Lima Você tá muito bem esse ativo tem demanda esse ativo tem demanda e os Fundos estão muito baratos Shopping Center também foca em multiativos entendeu porque você já tá super diversificado shopping center é uma máquina de repassar inflação pro aluguel do logista

Esse ano foi um ano muito diferente para Shopping Center se você olha nos dados as receitas de locação crescem menos do que as vendas por quê quando você volta no primeiro semestre você vê o IGPM acumulado negativo Então você teve um ano ano em que o poder de repasse de inflação foi menor e acontece os contratos são de GPM só que agora quando você pega o segundo semestre você vê a posição contrária Por que que a gente tem expectativa desse IPCA acelerando o IPCA ele engravida do do IGP então o IGP ele já vem acelerando

ele já passou do 5% acumulado já há mais tempo o PCA tá grávido do IGP então isso vai passar pro contrato de de shopping center e a gente vai voltar até o cenário natural de shopping center que é o chamado leasing spread positivo o aluguel crescendo acima da inflação no ano que vem o aluguel crescendo mais do que a a venda logística a gente continua vendo movimento de tomada di área pelos grandes ocupantes Amazon Mercado Livre DHL anju que faz delivery e-commerce chineses também chegou com força e a gente tem um mercado Logístico ainda que

é muito pobre de ativo de qualidade então esses caras T demanda os ativos ainda muitos estão sendo construídos tem espaço ainda pra gente pra gente crescer em logística renda Urbana Eu continuo gostando muito por quê Porque contrato mais seguro né você tem Contrato muito longo multa pesada Então esse é um tipo de ativo que no cenário normal você nem espera tanta valorização da cota mas você tem uma perenidade de renda muito boa só que esses caras estão tão depreciados que você já tem também a valorização da cota implícita também na expectativa que você tá comprando

barato então eu dividiria mais ou menos em partes iguais esses 65% nesses quatro grupos renda Urbana logística Shopping Center escritório e na parte de fundo de papel fica no mundo do High grade fica no mundo seguro 35% você falou R 100.000 você consegue pegar ali uns três ou quatro fundos de maior qualidade diversifica indexador não precisa ficar só no CDI porque a tendência da turma agora é vou pro CDI os maiores descontos estão nos fundos de inflação nunca poste contra a inflação no Brasil é verdade historicamente vale muito a pena até comprar da inflação pode

comprar pode comprar inflação que não não não vai ser não vai ser ruim numa carteira de B risco de crédito na carteira railde você pode tomar um calor lá na frente mas na carteira de bom risco então eu faria essa divisão hoje né Tem tem gente que corre mais para fundo de papel nesse cenário adverso eu entendo desses níveis de preço eu passo a entender ainda mais mas eu não desprezo a a capacidade de bons ativos bons tijolos pegarem preço é só você olhar o histórico Inclusive das últimas negociações no mercado imobiliário Agora resta saber

se o pessoal vai ter essa paciência né e isso é curioso porque teve um vídeo que eu gravei aqui no canal eu tava vendendo com NSC na época um fundo de papel muito bom e ele tava sendo negociado por 1,05 do valor patrimonial eu falei olha é muito bom mas tá caro eu vou vender agora esse fundo e vários outros estão negociando abaixo do valor patrimonial quando eu vendi era um crime agora se eu comprar Talvez eu seja o idiota já que 2025 ainda deve ser um ano complicado mas para fechar noos recados finais aqui

do Ricardo das redes sociais etc eu lembro sempre de uma frase do Howard Marx o gestor americano Ele disse que você não fica rico comprando cois coisas boas mas sim comprando bem as coisas e quando você pode comprar bem o que é bom é melhor ainda né exatamente assim no Eu costumo dizer que Ativo tem preço tem preço de entrada e preço de saída Então você pega Ah sonho do Dourado Ah eu quero um um prédio de alto padrão na Faria Lima Espetacular se você pagar caro Você pode até ganhar dinheiro mas não vai ser

Espetacular Se você comprar um prédio B na própria Faria Lima ou numa região ali na cercania Mas você comprar bem para caramba adivinha você vai fazer mais dinheiro sim com certeza bom Ricardo Muito obrigado cara recado final pro público suas redes sociais também vamos lá acho que assim é momento da gente semear bons portfólios não dá para desprezar fundo imobiliário nesse cenário Eu também sou comprador nesse cenário de título Público Federal indexado a a inflação famoso tesour PCA sou comprador mas eu não desprezo né as minhas criptos estão salvando a carteira nesse ano como todo

bom investidor de portfólio diversificado Mas Não despreze os fundos imobiliários porque é tempo da gente semear bons portf fólios em níveis de preço que a gente vai sentir saudade e quem quiser acompanhar meu trabalho eu estou no Instagram Ricardo pfiz abre o caixinha de perguntas lá pro pessoal tirar dúvidas é um momento mais psicólogo sem querer fazer o o exercício indevido da profissão do psicólogo mas é um momento que a gente mais tenta acalmar os investidores e as investidoras e com vídeos no canal da finclass no YouTube toda semana tem vídeo lá onde a gente

tenta ensinar um pouquinho mais de fundo imobiliário pro pessoal bom perfeito Muito obrigado pela presença Espero que volte mais vezes para quem assistiu Muito obrigado pela audiência Se gostou do vídeo deixa o like se inscreva aqui no canal um grande abraço e até a próxima