Condomínio

o olá pessoal dentro do direito das coisas o assunto agora é condomínio analisaremos alguns dos principais aspectos que envolvem esse instituto a ideia é fazer com que você tenha noções básicas sobre os pontos mais importantes sobre as regras mais relevantes acerca do condomínio vamos lá então ó e o condomínio surge quando duas ou mais pessoas físicas ou jurídicas são donas de uma mesma coisa de um mesmo bem móvel ou imóvel na então o condomínio sempre vai ocorrer no momento em que o direito de propriedade tiver como titular duas ou mais pessoas dois ou mais sujeitos

de uma maneira bem simples da se o condomínio quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa o condomínio também é chamado por alguns de cor propriedade ou compropriedade alguns falam até como indivisão é importante lembrar nesse momento que muitas vezes o condomínio é tratado como sinônimo de comunhão né na verdade precisa ter cautela com essa última equiparação em que o vocábulo comunhão ele é mais abrangente do que condomínio né é embora repita o sejam muitas vezes tratados como sinônimos certo a pensa em da seguinte maneira algum direito pode acontecer de um direito pertencer

a várias pessoas a vários indivíduos ao mesmo tempo né neste caso nesta hipótese o que se tem a comunhão se essa comunhão recair sobre um direito de propriedade aí sim é que surge o condomínio né ou a compropriedade como alguns chama tá então o a comunhão ela é gênero é né do qual condomínio é espécie condomínio é uma espécie de comunhão observe um seguinte nem sempre haverá comunhão quando duas ou mais pessoas tiverem direito sobre o mesmo bem porque porque esses direitos no condomínio por exemplo os direitos dos condôminos são compatíveis entre si e pode

acontecer de duas pessoas terem direitos sobre o mesmo bem mas esses direitos delas serem excludentes incompatíveis por exemplo imagine que um credor tem o direito real de hipoteca sobre uma casa não é um direito real de garantia um direito real sobre coisa alheia na é uma um outro assunto na outra matéria do direito das coisas né mas vamos lá pode ser que um credor tenha um direito real de hipoteca sobre uma casa e essa mesma casa pó a cada em hipoteca uma outra pessoa para um segundo credor então observa em que neste caso nós teremos

duas pessoas né nesse exemplo dois credores na com direito direito real inclusive sobre o mesmo bem né então neste caso específico o os direitos deles são excludentes na são incompatíveis entre si porque o direito de um credor na no caso da hipoteca por exemplo né o direito do primeiro credor pode excluir ou até prejudicar né o crédito a garantia do segundo o criador então nem sempre quando duas pessoas tiverem direito sobre o mesmo bem haverá comunhão ok então atenção para para isso o condomínio ele é uma espécie de comunhão e aí e no código civil

o assunto condomínio é dividido em três capítulos né um denominado pelo legislador de condomínio geral alguns chamam de tradicional condomínio comum outro capítulo denominado condomínio edilício outros chamam de condomínio em edificações e um terceiro capítulo denominado de condomínio em multipropriedade tá tem vários modos que a do que a doutrina utilizada para classificar o condomínio este apresentado é apenas um deles né porque isso porque o condomínio de lotes por exemplo em lotes né no código civil está numa sessão tratada dentro do condomínio edilício dentro do capítulo que aborda o condomínio edilício na enfim essa é uma

classificação apenas para direcionar nosso estudo a partir de agora o com em geral no código civil ele está dividido em duas partes uma denominada condomínio voluntário e outra de condomínio necessário nós vamos a partir de agora analisar as principais regras e tratam dessas espécies de condomínio e o condomínio voluntário como o próprio nome se explica né que é aquele que surge a partir da vontade dos proprietários a partir da vontade dos sujeitos né se duas ou mais pessoas resolvem adquirir uma mesma coisa o mesmo bem estaremos diante do condomínio voluntário também chamado por alguns de

condomínio convencional e o condomínio voluntário é tratado no código civil do artigo 1314 até o artigo 1326 e não é 1314 é onde o código começa a abordar os direitos e deveres dos condôminos 17 artigo o seguinte que cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão reivindicá-la de terceiro defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal ou gravá-la acrescenta o parágrafo único que nenhum desses condôminos pode alterar a destinação da coisa comum né nem mesmo dar posse uso ou gozo dela é estranho

sem o consenso dos outros então vamos analisar esse artigo estabelece que cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação o que significa que deve respeitar a destinação do bem ninguém pode por exemplo inclusive comodismo parágrafo único também né utilizar um imóvel re transformar por exemplo um imóvel residencial numa loja a não ser que haja consenso dos demais condôminos né a também deve cada condômino exercer os seus direitos compatíveis de modo compatível com a indivisão e o que significa isso ele pode exercer todos os direitos inerentes à propriedade mas também deve respeitar que os outros

condôminos devem respeitar os outros condôminos e permitir que eles também exerçam tais direitos isso quer dizer direitos compatíveis com a indivisão tem mais de um dono a coisa e todos têm direitos sobre o mesmo bem em seguida diz esse dispositivo o que cada condômino pode reivindicar a coisa de terceiro e defender a sua posse isso significa o quê que cada condômino pode reivindicar a o bem né de terceiros de estranhos e também defender a sua posse de terceiros de estranhos inclusive entre os condôminos né a observem e é importante dizer iso que o condômino vai

reivindicar pode reivindicar todo o bem de terceiro defender a posse sobre todo o bem em relação à terceiro e não só da sua parte ideal e não somente da sua fração do percentual do qual ela é dono né além disso diz aí que o condomínio não pode aliar aliar e alienar a sua parte ideal ou gravá-la owner ala porém e fala em hipoteca então o que é importante percebemos de imediato aí todos os poderes inerentes à propriedade previstos no artigo 1228 do código civil né todos os condôminos possuem tem todos esses direitos né todos eles

têm esses quatro atributos do domínio usar gozar dispor e reivindicar aliás é por isso que se disse que o direito brasileiro adotou a teoria da propriedade integral em se tratando de condomínio ou alguns chamam de teoria da propriedade total né porque porque o direito de cada condômino em face de terceiros abrange realmente como vimos a totalidade dos poderes inerentes ao direito de propriedade de cada condômino é bem tenha vários donos mesmo que eu mesmo que eu seja dono de apenas um percentual do bem né eu como condômino posso reivindicar de terceiro todo o imóvel não

apenas a minha fração ideal eu posso defender a posse sobre todo o imóvel e não apenas sobre um percentual que eu emendei eventualmente possua sobre o bem certo então teoria da propriedade integral o código civil português mostrava mostra bem essa teoria da propriedade integral quando ele estabelece aqui as partes dos condôminos são qualitativamente iguais mas podem ser quantitativamente diferentes exatamente essa teoria da propriedade integral embora o nosso legislador o nosso código não tenha esse texto dessa maneira nos mesmos moldes do código civil português o fato é que esse artigo 1314 o demonstra de uma maneira

evidente que também adotamos a teoria da propriedade integral e repito porque eu posso defender o meu imóvel defender a posse sobre a coisa né sobre toda a coisa e reivindicar o bem também ele como um todo e não só minha fração ideal mesmo esse bem pertencendo a mais de uma pessoa mesmo em se tratando de condomínio quando o assunto é disposição do bem aí a história muda um pouco observa em quando o código diz aliar a respectiva parte ideal alienar e aí é importante lembrarmos que também é possível gravar a parte dela ou seja honera

lá da lá em hipoteca é importante lembrarmos aí por exemplo do que dispõe o artigo 504 do código civil que diz assim não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos se outro consorte a quiser tanto portanto então tudo bem aqui com 1314 e diz que cada condômino pode alienar a sua respectiva parte ideal a sua o percentual que possui sobre imóvel ele pode vender para quem ele quiser por exemplo mas é preciso observar o que diz o artigo 504 se outro condômino também quiser adquirir essa parte ideal esse condomínio tem

preferência em relação a terceiros certo ao entendimento aí e também é muito importante ressaltar que essa preferência existe somente se um condômino quiser alienar a sua parte ideal o seu percentual a terceiros estranhos ao condomínio né se um condômino quiser alienar para um outro condômino do mês e aí não se fala em direito de preferência ok ela gravar lá também é outra possibilidade atribuída ao condomínio o condômino pode dar por exemplo dar em hipoteca a a sua parte ideal veja o que diz a esse respeito o artigo 1420 não paga segundo dele estabelece lá que

a coisa como uma dois ou mais proprietários então a coisa como a dois ou mais proprietários estamos evidentemente a diante de um condomínio né não pode ser dado em garantia real na sua totalidade sem o consentimento de todos então se você quiser dar em hipoteca por exemplo um bem que é objeto de condomínio e você só poderá dar esse imóvel em sua totalidade todo o imóvel né se tiver o consentimento de todos os demais condôminos mas olha a parte final a praga do segundo do 1420 mas cada condômino pode individualmente dar em garantia real a

parte que tiver aí sim então quando o assunto é defender a propriedade ou a posse perante terceiros os poderes são amplos e e limitados ou seja cada condômino pode reivindicar o bem de terceiro e reivindicar todo bem não só sua fração ideal pode defender a posse perante terceiros defender a posse sobre todo bem e não só da sua parte de ao se pretender alienar aí sua mente sua parte ideal respeitando o direito de preferência dos outros condôminos se ele pretender alienar a terceiros estranhos ao condomínio se ele quiser dar em hipoteca ele pode mas somente

a sua parte ideal se quiser dar todo o bem em garantia aí precisa do consentimento dos demais proprietários certo e reiterando o que esse artigo 1314 estabelece então e demonstra para todos nós é que a o nosso legislador adotou sim a teoria da propriedade integral ou teoria da propriedade total e lembrando novamente do código civil português e que explica bem essa teoria da propriedade integral adotada pelo nosso artigo 1314 né os condôminos as partes dos condôminos sobre a coisa são qualitativamente iguais todos eles possuem possuem os mesmos de leite mas essas partes podem ser quantitativamente

diferentes cada um pode ter uma fração ideal diferente sobre a coisa tá quanto ao artigo 1315 a estabeleceu o legislador que o condômino é obrigado na proporção de sua parte a concorrer para as é de conservação ou divisão da coisa e a suportar os ônus a que estiver sujeita e depois ele estabelece uma presunção de que as partes ideais dos condôminos são iguais então pensem comigo cada condômino é obrigado a como correr né na proporção da sua parte para as despesas de conservação por exemplo reparação de um bem imóvel ou móvel né remuneração de vigias

limpeza pintura impostos são tudo isso é são exemplo é exemplo de despesa né então sempre quando se tratar de condomínio vocês tem que ter em mente que é mais de uma pessoa é dona de um mesmo bem né esse mais uma pessoa dona do mesmo bem as despesas com esse bem tem que ser repartida entre esses proprietários as e como a receita que esse bem gerar para esses proprietários né então tudo tem que ser repartido e sempre na proporção de sua parte né então eu sou o dono de cinquenta por cento de uma casa todas

as despesas que essa casa gerar eu tenho que pagar 50 por cento delas né e esse aqui sua casa for alugada na e aí é uma receita cinquenta por cento dessa receita também pertence a mim porque sempre na proporção de sua parte ok aviso o parágrafo único que as partes ideais dos condôminos presumem-se iguais né evidentemente se trata de uma presunção juris tantum ou seja uma presunção relativa que admite prova contrária na então onde você encontra a parte ideal de cada condomínio no registro na no título que originou a propriedade um móvel ou seja um

bem imóvel nem sempre isso está consignado no registro ou no título de aquisição ou no contrato através do qual você adquiriu determinado bem ou comprou determinado bem então quando não estiver expresso haverá uma presunção são de que o percentual de cada condômino é igual né que os percentuais de cada dos condomínios são iguais né essa presunção repito é uma presunção relativa porque admite prova em contrário e aí e tem sucesso é possível afirmar que o condomínio é um ninho de discórdia né o estado condominial é sempre um ninho de discórdias é sempre possível aliás muito

comum surgirem divergências a brigas discussões entre os condôminos né seja em relação a coisa comum a distribuição ao que fazer com ela a divisão das receitas das despesas etc mas enfim clóvis beviláqua até já dizia que o condomínio é um estado anormal da propriedade né e é por isso pensando nisso inclusive que o código civil de certo modo fomenta a a extinção do condomínio né vejam como exemplo o que diz o artigo 1320 ele estabelece que a todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum de dentro do quinhão de cada um

pela sua parte nas despesas da divisão então a todo tempo daí por exemplo dessa expressão você já tira a conclusão de que a ação divisória que é acabei para dividir dividir um bem né ação divisória é imprescritível né a lei estabelece que a qualquer tempo poderá ser promovida a divisão né mesmo com a discordância do outro condômino então se não quer dividir o bem é aliás evidentemente que estamos tratando aí de um bem que é divisível ok então se um condômino quiser dividir o bem ele pode claro pedir para o outro condômino tentar chegar num

acordo né num consenso mas se isso não ocorrer nessa se não existir entre eles um acordo ele pode exigir judicialmente a divisão da coisa comum né alguns chamam da estação justamente de ação de divisão de coisa comum ação de oi e essa ação divisória é uma ação imprescritível na qualquer condômino não sendo a coisa comum indivisível pode requerer a divisão a todo tempo né a qualquer tempo que é o que tá escrito aí no artigo 1320 a cada condômino responde ou seja tem que arcar com as despesas da dessa divisão né na proporção da sua

parte ideal na proporção no mesmo percentual de que ele é dono do bem né pode acontecer também de os condôminos entrarem num acordo como essa divisão é possível a qualquer momento eles podem combinar entre eles né de tornar essa coisa comum esse bem objeto do condomínio indivisível por um determinado prazo esse prazo não pode ser superior a cinco anos é mas é possível o galo posteriormente é o que diz o parágrafo primeiro né essa indivisão na também às vezes surge numa no ato de liberalidade né quando por exemplo o doador alguém doa uma um bem

para determinada pessoa imagine um bem que é divisível doa esse bem para duas pessoas né quando se concretiza a doação né surgirá aí estará surgindo um condomínio que duas pessoas serão proprietárias de uma mesma coisa né e pode o doador nesse ato de liberalidade do doador ou testador no testamento né neste ato de liberalidade determinar que a coisa que o bem fica indivisível né essa indivisão que for determinada numa doação ou testamento na também não pode ultrapassar o prazo 15 anos né justamente porque se tem pelo nosso ordenamento que o estado condominial ele é sempre

transitório e se deve fomentar a digamos a extinção do condomínio né imaginemos que o doador ou testador não coloque prazo algum né então aí é possível pensar e interpretar que haverá uma determinação mesmo inexistindo prazo no ato de liberalidade essa em divisão não pode permanecer por prazo superior a cinco anos porque é o que estabelece o parágrafo segundo do 1320 né mesmo se estabelecendo a indivisão por acordo entre as partes pode acontecer de um por algum motivo urgente né se tornar necessária a divisão da coisa antes meu e antes mesmo do prazo né então o

que permite o parágrafo terceiro é que se essa medida urgente se a divisão se tornar necessária durante o prazo em que se estipulou que não seria dividido é possível antecipar essa divisão mas aí tem que ser por um pedido judicial e como vimos se o bem objeto do condomínio for divisível é possível dividi-los entre os condôminos amigavelmente ou forçar essa divisão judicialmente se a coisa for indivisível a lei também possibilita a extinção do condomínio também fomenta a extinção desse estado condominial né em se tratando de coisa indivisível um modo de se encerrar o condomínio distingue

o condomínio né é fazer com que os consortes ajude quem a um só ou seja um compra a parte do outro ou dos demais e se torna o dono único na indenizando evidentemente a parte dos demais olá neste caso por óbvio o condomínio estaria extinto porque a coisa passaria a ser de propriedade de apenas uma pessoa né não havendo a vontade de adjudicar o bem a um só dos condôminos ou não havendo acordo entre eles em relação a isso aí a saída será a venda desse bem que pode ser amigável e também pode ser judicial

se não houver acordo entre eles para a venda do bem ainda que seja a terceiros estranhos ao condomínio então é possível forçar essa venda judicialmente né pode um condômino então que pretende ver extinto o condomínio exigir a venda judicial do bem objeto do condomínio nessa venda né essa são aí nesse caso se chama ação de venda de coisa comum né já vi por exemplo simplesmente chamarem de as a distinção de condomínio porque é realmente isso que está acontecendo né o que acontece numa ação desta nessa venda né tem preferência o condomínio o condômino perdão ao

estranho então preço por preço em condições iguais de oferta tanto portanto como dizem por aí né o condômino tem preferência em relação ao estranha que era comprar o bem certo pode acontecer de mais de um condômino ter interesse na aquisição do bem aí entre os condôminos também a um critério de preferência né quem sai na frente aquele que tiver feito benfeitorias mais valiosas no bem na esse ninguém fez benfeitorias mais valiosas então aí tem preferência o de quinhão maior né que quer dizer o de quem é o maior aquele que é dono da maior parte

tá então e é possível vender judicialmente o bem né que é uma forma de extinção de condomínio do condomínio e nessa venda tem preferência ao condômino em relação a terceiros que não são condomínios entre os condôminos têm preferência aquele que fez na coisa benfeitorias mais valiosas esse ninguém fez benfeitorias ou todos fizeram no mesmo valor né aí tem preferência aquele que é dono da maior parte né pode acontecer de ninguém ter feito bem-feitoria todos terem feitos feito benfeitorias no mesmo valor e todos também participarem desse condomínio e em partes iguais imagina uma casa que é

indivisível e que tem como donos quatro pessoas nas quatro pessoas são proprietárias da de uma mesma casa no percentual de um quarto para cada um 25% pra ah não então todos no nosso exemplo não fizeram nenhum deles fez benfeitorias ou todos fizeram no mesmo valor e todos possuem partes iguais nesta casa então aí neste caso o destino o o meio utilizado para a extensão do condomínio que está no parágrafo único deste artigo que estamos analisando é a licitação a venda desse bem a estranhos face então uma licitação a estranhos a pessoas que não são condomínio

que não fazem parte do condomínio né e antes evidentemente que ganha leva aquele que deram o maior lance né mas antes de entregar a coisa o bem objeto do condomínio para aquele que ofereceu o lance maior né face uma outra licitação entre os condôminos qual o objetivo disso fazer com que a coisa e para aquele condômino que oferecer o maior lance né evidentemente que para ele preferir ao estranho porque o condomínio tem preferência em relação ao terceiro estranho ao condomínio né mas essa preferência também neste caso só prevalecer em condições iguais e muitas vezes a

utilização comum de um mesmo bem difícil é até muitas vezes impossível né ocorrem muitos desentendimentos entre os condôminos eles não chegam num acordo acabam brigando lá e realmente é uma situação que gera discórdia né você várias pessoas né várias pessoas utilizando o mesmo bem ao mesmo tempo ou tentando dividir o tempo de utilização em fim essa utilização comum muitas vezes acaba sendo até desaconselhável né tem socorrendo os condôminos então tem que de liberarem o que irão fazer com uma coisa com o bem objeto do condomínio né eles podem vendê-lo eles podem dividi-lo na nós já

vimos isso né acontece que o bem pode ser indivisível né então se for indivisível aí eles tem que escolher há entre vender entre administrao alugar né a a venda ocorrerá s um condômino quiser né não precisa ser por unanimidade se não quiser a venda ocorrerá ainda que seja judicialmente como já vimos em comentários anteriores né ah se eles resolverem administrar né imagine que ninguém nenhum dos condôminos que ir à venda do bem né então eles resolvem por administrar a ele tem que escolher um um administrador que pode ser um dos condôminos né ou até mesmo

uma pessoa estranha ao condomínio eles podem também decidir a por alugar a coisa né e aí eles também tem que deliberar quanto ao valor do aluguel por exemplo né então eles tem que chegar num acordo em relação a tudo isso a diz o art e isso é o que está exposto no artigo 1323 né e essa deliberação essas decisões são tomadas pela maioria né diz o artigo 1325 que a maioria é calculada pelo valor dos quinhões o parágrafos parágrafos complementam as regras as deliberações serão obrigatórias sendo tomadas por maioria absoluta então valor dos quinhões e

não pelo número de condôminos pela quantidade de condomínios né o que tem que apurar é o valor do seu percentual naquele bem tá então a maioria calculada dessa maneira respeitando-se observando-se o valor da fração ideal de cada um valor da fração ideal daqueles que votaram na e não o número de condôminos certo a e as deliberações como diz braga primeiro são tomadas por maioria absoluta né então a maioria absoluta metade mais um do valor total do bem ok imagina que essa maioria absoluta não seja possível de ser alcançada aí tudo será remetido seja por empate

por exemplo né aí o caso é encaminhado ao poder judiciário qualquer um deles pode se socorrer do poder judiciário para que o juiz tome a decisão e evidentemente que para isso ele precisa de muito bom senso de cautela e necessariamente ouvir todos os condomínios todos os outros condôminos além daquele que evidentemente pediu para que ele decidisse né pode acontecer de de existir dúvida quanto é o valor do quinhão né e aí também neste caso ele é avaliado e quanto ao percentual conta a fração ideal na o que decide isso ou onde se encontra a fração

ideal de cada um é no título de condomínio né na no título de aquisição do bem por exemplo né ou no registro se não existir menção alguma quanto ao quinhão de cada um como já vimos os quinhões dos condôminos presumir seão todos iguais né é uma presunção relativa já dissemos e admite prova em contrário agora a dúvida das palavras terceiro do meu 325 diz respeito ao valor do pinhão e não ao percentual se houver dúvida quanto ao valor do quinhão de cada um também se socorre do poder judiciário para decidir quanto vale o percentual de

cada um disso 1324 que o condômino que administrar sem oposição e presume-se representante comum neste caso ele não seria um administrador na ele seria na verdade um representante de todos os outros né ele ele a assumir a direção condominial na mais na qualidade na verdade de mandatário este 1324 esse artigo 324 expressa na realidade um exemplo típico de mandato tácito né aliás é comum isso acontecer né imagina aqui que alguém faleceu deixa uma casa e indivisível para 4 pessoas 4 filhos se torna o proprietário desta casa pronto estamos condomínio mais de uma pessoa proprietária de

um mesmo bem né esse é esses quatro filhos não chegaram a um acordo não dá para dividir o bem né não e não resolveram vendê-lo ninguém deles quer vender então eles precisam administrar né ninguém tomou a frente a não ser um deles né que começou a administrar ou seja pagou o iptu fez alguns reparos etc na procurou alguém para alugar né para locar o imóvel foi na imobiliária então está administrando bem né ele está cuidando do bem está fazendo isso não porque tem procuração dos demais né e não procuração expressa né e não porque foi

escolhido administrador simplesmente porque tomou a frente teve iniciativa só que ele está agindo dessa maneira sem que os outros condôminos apresentem oposição contesta em esses fatos contecem contestem essa administração dele então neste caso ele o representante de todos os demais é o típico exemplo de mandato tácito se os condôminos resolverem alugar o bem objeto do condomínio né é importante destacar como diz o meu 323 que o condômino tem preferência em relação a terceiros estranhos ao condomínio tem preferência para figurar como locatário em relação a terceiros e já o condomínio necessário é aquele que surge contra

a vontade dos proprietários ou sem a vontade deles né seja porque se trata de uma disposição legal e impondo esse condomínio ou seja até por fenômenos naturais a doutrina os autores também variam bastante divergem bastante quanto a subclassificação a denominação do condomínio necessário alguns tratam como sinônimos condomínio necessário condomínio legal outros preferem trazer o condomínio legal como uma espécie de condomínio necessário né e outros mudam essas classificações então aqui está uma que me parece didática e simples o condomínio necessário eu gosto bastante de chamado de condomínio forçado né porque ele ocorre sem a sua vontade

ou contra a vontade dos proprietários então não deixa de ser um e é uma denominação também utilizada por alguns autores alguns dizem que o condomínio necessário pode se caracterizar como eventual e neste caso é aquele condomínio que resulta da vontade de terceiros ou seja do doador ou do testador ao efetuarem uma liberalidade e várias pessoas se eu dou uma casa para duas pessoas essas duas pessoas estão se tornando proprietárias de uma de um mesmo bem portanto estaria surgindo aí também um condomínio e outros colocam como uma espécie de condomínio necessário condomínio legal né o necessário

na espécie é legal que é evidentemente aquele imposto pela lei né como ocorre no caso das paredes muros cercas e valas estar isso no meu 327 do código civil ocorre também como já vimos em aulas anteriores com a come ver com a confusão que são modos de aquisição da propriedade imóvel né a comissão lembrem mistura de sólidos confusão mistura de líquidos então esse se ocorre a mistura por exemplo de 50 litros de um vinho de minha propriedade com 50 litros de um vinho de sua propriedade né e essa mistura ocorre sem o nosso consentimento na

surgem 100 litros de vinhos de espécies diferentes misturados então a quem vai pertencer esse 100 litros de vinho diz a lei que se não for possível retornar ao estado anterior permanece indiviso o todo em outras palavras esses 100 litros nesses 100 litros haveria um condomínio entre os dois proprietários né então esse é o condomínio necessário e o condomínio é de lixo por sua vez ele é uma mistura de propriedade privada com propriedade comum ele tem essa natureza mista que faz coexistir ao mesmo tempo né que faz coexistir tanto a propriedade tanto propriedades exclusivas distintas né

assim como áreas comuns num edifício residencial por exemplo né ah você é dono exclusivo é titular com exclusividade proprietário exclusivo da sua unidade do seu apartamento residencial né ao mesmo tempo você também é dono né de partes ideais de percentuais de algumas áreas comuns né comuns a todos os demais condôminos a todos os demais proprietários das outras unidades autônomas dos outros apartamentos né essas áreas comuns são por exemplo o próprio terreno onde foi é difícil né a toda rede de distribuição de água esgoto gás electricidade o hall de entrada na as áreas de lazer e

assim por diante então esse é o condomínio edilício um misto né de propriedade distinta e exclusiva né ao lado do condomínio de partes comuns vejamos agora algumas regras estabelecidas no código civil para o condomínio de lixo aliás justamente essa característica peculiar dele é que faz com que ele receba um tratamento diferente do controle do condomínio tradicional que vimos agora pouco e o artigo 1331 do código civil traz exatamente a explicação do que vem a ser condomínio de lixo disse artigo que pode haver em edificações partes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum

dos condôminos justamente o que acabamos de dizer o condomínio edilício é exatamente essa mistura de propriedade exclusiva com propriedade comum né os dois parágrafos que se seguem agora aqui o parágrafo primeiro né ele estabelece eles estabelecem exatamente exemplos do que vem a ser propriedade exclusiva de utilização independente e o que vem a ser propriedade comum o parágrafo primeiro diz que as partes suscetíveis de utilização independente ou seja aquelas que são de propriedade exclusiva do condômino tais como apartamentos escritórios salas lojas e sobrelojas e com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns

sujeitam-se a propriedade exclusiva podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários exceto os abrigos para veículos que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio salvo autorização expressa na convenção de condomínio então o que esse parágrafo primeiro tá dizendo é que primeiro dando até alguns exemplos de partes suscetíveis de utilização independente essa parte e que é propriedade exclusiva né então o teu apartamento a tua sala do escritório atua loja etc na elas sujeitam-se como diz o parágrafo primeiro a propriedade exclusiva em razão disso elas podem ser alienadas vendidas doadas né e

gravadas por exemplo dado oi teca em tem hora certa né livremente hipoteca nesse caso do condomínio de lixo né podem ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários vejam a diferença de tratamento em relação ao condomínio tradicional né então se você tem uma casa que tem quatro proprietários né e você quer vender a sua parte você precisa respeitar o direito de preferência dos demais condôminos aquilo condomínio edilício né a sua unidade autônoma né ah o seu apartamento a sua loja né que se sujeita a propriedade exclusiva sua né ela pode ser alienadas e gravadas livremente

para você vender o seu apartamento residencial por exemplo né você não precisa perguntar se tem alguém no prédio que queira comprá-lo né porque eles não têm direito de preferência a aquisição não escapa dessa alienação livre na os abrigos para veículos às garagens né estas não podem ser alienadas ou alugadas a pessoas estranhas ao condomínio tá não pode ser alugadas ou vendidas a pessoas a terceiros que não são condômino não são condôminos a não ser que haja uma autorização expressa na convenção de condomínio atenção para isso né a sua unidade autônoma o seu apartamento a tua

sala que são propriedade exclusiva sua né essas esses podem ser alienados e gravadas livremente os abrigos para veículos não não podem ser alienados nem alugados a pessoas que são estranhas ao condomínio tá essa é uma restrição aquele direito oi livre mente né a não ser que haja autorização expressa na convenção de condomínio é importante lembrar aí o disposto no artigo 1338 do mesmo código civil diz lá resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos preferir-se-á em condições iguais qualquer dos condôminos a estranhos e entre todos os possuidores então vamos supor né a regra é

não posso vender nem alugar a pessoas estranhas ao condomínio tá a não ser que haja uma autorização expressa na convenção de condomínio vamos supor que exista essa autorização expressa na convenção de condomínio então eu quero alugar para terceiros diz quero alugar na minha garagem 18338 que se eu resolver alugar o meu abrigo para veículos né aí eu tenho que dar preferência a aos condôminos do edifício da aos condôminos eles têm preferência em relação a estranhos ok não estabelece aí de uma maneira expressa para o caso de venda né 1338 observa em eles se referem apenas

ao aluguel da do abrigo para veículos a terceiros e neste caso tem preferência ao condômino e se eu resolver vender a terceiros por quê por exemplo a convenção de condomínio me permite vender a terceiros a é a minha garagem meu abrigo para veículo a um entendimento com o qual eu concordo que também neste caso de venda terá nesse caso de alienação terá preferência ao condômino em relação à terceiro evidentemente que todo e qualquer preferência do condômino em relação a estranhos na somente se concretiza preço para o preço em condições iguais e aí o joão parágrafo

2º do mesmo artigo 1331 traz exemplos de partes comuns num condomínio edilício vejam que ele diz que o solo é estrutura do prédio telhado a rede geral de distribuição de água esgoto gás electricidade a calefação e refrigeração centrais e as demais partes comuns inclusive o acesso ao logradouro público são utilizados em comum pelos condôminos não podemos ser alienados separadamente ou divididos então não condomínio edilício como nós estamos a um misto de propriedade exclusiva e procurado comum você é o dono exclusivo do seu apartamento residencial mas você também é dono dessas partes comuns num percentual x

a observe o que diz o parágrafo terceiro a cada unidade imobiliária caberá como é inseparável atenção para isso parte inseparável uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns que será identificada em forma decimal ordinário no instrumento de instituição do condomínio então você dono da sua unidade imobiliária dono exclusivo do seu apartamento residencial por exemplo por ser dono exclusivo do seu apartamento na também lhe cabe né como parte inseparável vejam bem uma fração ideal um percentual nas outras partes comuns né então se você é esse percentual é decidido sempre um instrumento de instituição do

condomínio ana aquele instrumento que cria o condomínio então a se você pegar por exemplo uma matrícula de um apartamento e no registro de imóveis você vai perceber mais ou menos assim a descrição né apartamento o número tal do andar tal do edifício jardim das flores na com a área quadrada de tanto e sua parte correspondente no solo né de um ponto 23 então 0,015% enfim né então você no solo e nas partes comuns você é dono exclusivo da sua unidade do seu apartamento da sua loja por exemplo né e também dono né junto com os

demais das partes comuns né numa fração ideal num percentual né esse percentual essa parte comum essa sua fração ideal na parte comum no solo por exemplo né ah é inseparável da sua unidade imobiliária obs é o que diz o artigo 1339 do código civil os direitos de cada condômino as partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva são também inseparáveis das frações ideais correspondentes às unidades imobiliárias com as suas partes acessórias nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar uns bem separados então ele reforça o que diz o parágrafo segundo e o mesmo parágrafo

3º do meu 331 você não pode por exemplo vender o seu apartamento residencial e para isso você não precisa de autorização de nenhum dos condôminos né você pode alienar livremente a sua unidade exclusiva como já vimos antes né você pode vender a sua unidade exclusiva olha não pode vender a sua unidade exclusiva e continuar dono de uma fração ideal no solo porque a unidade exclusiva é inseparável da sua parte ideal no solo e nas outras partes comuns o inverso também não dá para fazer não posso vender a parte ideal percentual que tenha no solo onde

foi construído o prédio né e continuar dono da unidade exclusiva do apartamento isso não é permitido no condomínio edilício certo disso o parágrafo 4º que nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público evidente né por óbvio isso nenhuma unidade você tem que conseguir chegar ao seu apartamento e dele sair na ter acesso à via pública né é algo básico tá ok e por fim estabelece o parágrafo quinto que o terraço de cobertura é parte comum observa em que o telhado lá no parágrafo segundo tá estabelecido como parte comum então o parágrafo 5º

vem com essa coerência é só o terraço de cobertura parte comum essa é a regra é possível dispor em contrário de modo contrário sim veja a parte final salvo disposição contrária da escritura de construção de condomínios então o terraço de cobertura pode sim não ser parte comum ele pode ser propriedade exclusiva né o que decide isso onde decidi isso a escritura de constituição do condomínio aquele quando o condomínio foi criado é que se estabeleceu o terraço e cobertura será por exemplo uma área de lazer em que todos poderão que todos poderão todos os condôminos poderão

utilizar ou será propriedade exclusiva do dono do apartamento do último andar né ainda sobre esse assunto do terraço de cobertura veja o que diz o artigo 1344 a o proprietário do terraço de cobertura então percebam que é possível terraço de cobertura não ser parte comum ter um dono se incumbem as despesas da sua conservação de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores então vamos lá terraço de cobertura a princípio é parte comum pertence a todos estão todo mundo vai ter um percentual uma fração ideal lá no terraço de cobertura se escritura que criou

o condomínio se o documento que instituiu o condomínio dispõe de maneira contrária ou seja dizer que o terraço de cobertura pertence ao dono do apartamento x portanto terraço daí então será propriedade exclusiva de esse dono do apartamento disse né e se ele for propriedade exclusiva de de um dos condôminos apenas então aí a esse proprietário é que incumbe às despesas da sua conservação e ele tem que evidentemente conservar de modo que não cause dano às unidades imobiliárias inferiores e aí 1/4 de instituição é aquele que cria o condomínio edilício é esse essa criação do condomínio

de lixo pode ocorrer por ato entre vivos ou causa mortis e deve sempre ser registrado no cartório de registro de imóveis né então vejam bem o ato entre vivos pode decorrer por exemplo do de uma de simples destinação do proprietário de um edifício que o faz mediante escritura pública o modo mais comum hoje é na verdade o da incorporação imobiliária em que se vendem os apartamentos por exemplo na planta né ainda com o prédio em construção né e também através de testamento que é o ato causa mortis né eu já vi acontecer por exemplo de

uma pessoa que deixou em testamento ele em vida tinha um imóvel de quatro anos e na e ele utilizava sozinho os quatro andares ele era proprietário dos quatro andares portanto não era um condomínio que era se tratava de um imóvel que tinha apenas um dono né e ele deixou em testamento aliás ainda em vida ele foi deixando de utilizar o imóvel já foi esvazie ando imóvel em testamento ele deixou um andar para cada um dos seus quatro filhos né e estabeleceu o inclusive algumas regras então o que ele estava fazendo nada mais era do que

instituíram condomínio e de lixo através de um ato causa mortis através de um testamento né desse ato esse ato que deve ser levado a registro no cartório de imóveis ele deve conter a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva estremadas uma das outras e das partes comuns então esse ato ele deve deve constar e a discriminação a individualização de todo o bem né de especificamente das unidades que constituem propriedade exclusiva então das unidades autônomas né quais são qual a medida delas né quais são as partes comuns certo além disso deve constar a determinação da

fração ideal atribuída a cada unidade relativamente ao terreno e partes comuns nós já vimos que no condomínio edilício a propriedade exclusiva a unidade autônoma né ela é inseparável da fração ideal do solo e das partes comuns nesse ato de instituição deve constar exatamente né a determinação dessa fração ideal atribuída a cada unidade então o proprietário do apartamento x de determinado andar né será também proprietário o x por cento do solo e das partes comuns e assim por dentro quem decide isso é justamente aquele que está instituindo o condomínio edilício além disso também tem que constar

desse ato a finalidade das unidades né se trata de um imóvel residencial se trata a finalidade é comercial isso serve inclusive para evitar que o uso seja desvirtuado seja desviado e o ato de instituição como vimos no artigo anterior é aquele que cria o condomínio agora nós vamos falar nesse artigo 1333 e 34 da constituição do condomínio deles que algo diferente da instituição a constituição do condomínio se dá pela convenção de condomínio pela convenção condominial e porque é diferente neste caso já existe o condomínio de lixo tanto já existe que essa convenção ela deve ser

subscrita pelos titulares de no mínimo dois terços das frações ideais então já existem os donos os titulares do domínio já existe o proprietário dos apartamentos proprietários dos apartamentos por exemplo e das respectivas frações ideais no solo e nas partes comuns são esses condôminos que decidem as regras que vão compor que decidem sobre as cláusulas que vão compor a convenção com a convenção de condomínio né essa convenção uma vez decidida né ela se torna imediatamente obrigatória para todos esses condôminos para todos os proprietários das unidades exclusivas né e não só para eles vejam que característica interessante

da convenção condominial ela também produzem efeitos em relação a terceiros que não são condôminos né porque pode existir por exemplo alguém que tenha a posse sobre um dos apartamentos por exemplo né e que não seja dor tão inquilino de um apartamento também está sujeito às regras da convenção condominial evidente que essa convenção para valer contra terceiros precisa estar precisa ser registrada no cartório de imóveis o que deve conter nessa convenção de condomínio nessa convenção condominial além daquelas cláusulas ditas no artigo 1332 sobre a e na também deve determinar olha só a quota proporcional eo modo

de pagamento das contribuições dos condôminos para atender as despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio então como serão feito feitos os pagamentos das contribuições condominiais da taxa condominial né em que proporção certo como será administrado o condomínio de lixo será por um dos o síndico será um dos condôminos obrigatoriamente o pode ser um terceiro pode ser até uma pessoa jurídica na e também deve conter a competência das assembleias né que é a forma de decisão de se decidir regras acerca do condomínio então a assembleia nada mais é do que a união a reunião dos condôminos né

então dentro da convenção condominial deve-se estabelecer que competência tem essa é essa união essa reunião dos condôminos como que serão convocadas essas assembleias qual o corum corum exigido para as deliberações quantos condôminos têm que estar presentes na para poder valer a decisão tomada em uma assembleia também tem que prever a convenção condominial as sanções a que estão sujeitos os condôminos ou possuidores né então deixou de pagar a taxa condominial qual é a sanção a causou this o fruto na causou gerou muito barulho atrapalhou o sossego dos demais condôminos existe uma pena para isso pode-se aplicar

uma multa ou não isso é algo conta da convenção de condomínio e também o regimento interno regimento interno ele ainda mais detalhado né então de repente pode-se estipular por exemplo regimento interno além de várias outras coisas é claro né mas também o modo de utilização da churrasqueira do prédio né então como tem que pedir com antecedência não tem tem limite para de pessoas para frequentar o salão de festas e assim por dia né essa convenção de condomínio atenção para isso ela pode ser feita tanto por escritura pública quanto por instrumento particular e os artigos 1335

e 1336 do código civil estabelecem os direitos e deveres dos condôminos né dentre os direitos está o de usar fruir e livremente dispor das suas unidades né está se referindo aí as unidades exclusivas né as unidades autônomas e não poderia ser diferente a dentre os poderes inerentes à propriedade na está realmente o de usar gozar dispor e reivindicar né são aqueles quatro poderes atributos inerentes à propriedade se encontra um artigo 1228 do código civil a também é direito do condômino usar das partes comuns conforme a sua destinação e contanto que não exclua a utilização dos

demais compossuidores hora as partes comuns são aquelas que pertencem a todos os condôminos portanto o homem não tem direito de usar e aquele que está usando não pode impedir que outros também eu faço certo e também tem que usar conforme a sua destinação né então respeitar o que está estabelecido no regimento interno na convenção condominial na se o salão de festas é utilizado e deve ser utilizado para festas você não pode realizar uma partida de futebol no salão de festas mesmo sendo uma parte comum né então é mais ou menos por aí e também é

direito do condômino votar nas deliberações da assembleia e delas participar estando quite observe que a assembleia como eu disse é aquela reunião dos condôminos que tem como objetivo tomar decisões acerca do condomínio edilício né e podem parar de se participar tem o direito de todo o condômino tem o direito de participar dessas assembleias né e também de votar tá percebam que não é qualquer condômino que tem direito de participar de votar ele precisa estar kit ou seja ele não pode estar em débito em dívida para com o condomínio por exemplo não paga aquele condomínio que

não pagou a taxa condominial que está em atraso ele não pode participar e nem votar nas deliberações da assembleia quanto aos deveres do condomínio do condômino né o código civil estabelece em contrapartida que ele tem o dever de contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais salvo disposição em contrário na convenção então tudo condômino tem que contribuir com o rateio das despesas as despesas realizadas no condomínio de lixo são divididas entre os condôminos cada um paga a sua parte e aí nesses um 2.336 que a sua parte que corresponde exatamente à

sua fração ideal aquela fração ideal que ele tem no solo e nas partes comuns né salvo disposição em contrário na convenção então é possível que a convenção condominial estabeleça uma valor não é um percentual da taxa condominial distribuído por igual entre todos os condôminos por exemplo né mesmo que um tenha uma fração ideal maior que o outro é possível estabelecer por exemplo que o condômino que tem um apartamento de frente para a praia com vista para o mar na ele paga uma taxa condominal e deve pagar uma taxa condominial maior que eu que a dos

demais e por quê por cima dele é mais valorizado aluga de uma maneira mais fácil enfim quem decide isso é a a assembleia e isso deve estar dito na convenção condominial de qualquer maneira é dever do condômino pagar na contribuir para as despesas do condomínio também é dever dele não realizar obras que comprometam a segurança da edificação claro né é uma disposição óbvia não é natural você pode até realizar obras dentro do sua unidade autônoma dentro do seu apartamento residencial por exemplo né mas você não pode realizar uma obra que comprometa a segurança de todo

o prédio eu também tenho o dever de não alterar a forma ea cor da fachada das partes e esquadrias externas deia dessa obrigação é manter um padrão né se cada um pudesse pintar a por exemplo a fachada externa na de uma cor diferente viraria um carnaval entre aspas né a visão externa do edifício a ideia aí é impedir que isso aconteça né e por fim também é um dever do condômino dar as suas partes a mesma destinação que tem a edificação né se é um imóvel no prédio residencial que seja utilizado para residência se é

comercial que seja utilizado para o comércio e assim por diante e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego salubridade e segurança dos possuidores ou aos bons costumes então aí é importante e aí realmente é um foco de discórdia né e de discussão e de briga em condomínios edilícios na é aquele proprietário que utiliza um aparelho de som num volume que acaba com o sossego dos vizinhos é aquele proprietário que coloca a churrasqueira dentro da sala dele e esquenta o teto a ponto de esquentar o o chão o piso do andar superior e assim por

diante né e os parágrafos desse mesmo artigo estabelece em a sanções para os condôminos que não cumprirem com suas obrigações vejam que diz o parágrafo primeiro o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios adicionados ou não sendo previstos ou de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito então vimos que um dos deveres do condômino é contribuir com as despesas do condomínio né ele tem a obrigação de pagar a taxa condominial por exemplo né se ele não pagar pagar essa taxa condominial se ele

ficar em débito para com o condomínio ele estará sujeito a juros moratórios convencionados e se não forem não tiverem sido previstos anteriormente os de um por cento ao mês além de multa de dois por cento sobre o valor do débito e o parágrafo segundo estabelece o seguinte que o condômino que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos 2 a 4 são aqueles que acabamos de ver pagar a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção não podendo ela ser superior a 5 vezes o valor de suas contribuições mensais independentemente das perdas e danos que

se apurarem não havendo disposição expressa caberá à assembleia geral por dois terços no mínimo dos condôminos restantes deliberar sobre a cobrança da multa então dentre esses deveres estabelecidos nos incisos 2 a 4 né está por exemplo o de não prejudicar o sossego dos demais condôminos né então aquele que causa esse transtorno né que desrespeita alguns de um pelo menos que um dos deveres estabelecidos no nos incisos 2 a 4 ele está sujeito a pagar uma multa prevista naquele ato constitutivo ou prevista na própria convenção e essa multa não pode ser superior a 5 vezes o

valor das suas contribuições mensais o valor da taxa condominial né e ainda pode estar sujeito a eventuais perdas e danos que forem apurados eventuais outros prejuízos causados né essa parte final do parágrafo 2º diz que não havendo disposição expressa então vamos lá o condômino desrespeitou descumpriu com o seu dever com um dos seus deveres e ele tem que pagar a multa prevista na convenção né vamos supor que não haja previsão alguma dessa multa é o que diz a parte final aí cabe à assembleia geral por dois terços no mínimo dos condôminos restantes ou seja o

condômino infrator não vota né a deliberar sobre a cobrança da multa penso até que seja questionável né essa parte final porque estaríamos diante de uma espécie de um tribunal fosfato né você não tem a previsão de muito na convenção né mas alguém descumpriu a obrigação e aí você cria ou uma assembleia marca uma reunião para criar essa multa e aplicar num fato ainda corrência a um condomínio na em decorrência de um fato que ocorreu antes desta multa está prevista né é algo discutível mais a princípio parece juridicamente possível por conta do disposto neste parágrafo 2º

parte final do artigo 1336 do código civil e ainda quanto às sanções que podem ser aplicadas aquele condômino ou mero possuidor que diz cumprir as normas da convenção condominial né que descumpriu os deveres previstos no código civil né o 1337 estabelece aqui aquele que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá por deliberação de três quartos dos condôminos restantes então aqui também o condômino infrator não vota né então esse condômino ou possuidor pode ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído a contribuição para as despesas condominiais conforme a

gravidade das faltas ea reiteração também aqui independentemente das perdas e danos que se que forem apuradas então aqui esse 1237 o caso da reiteração né o condômino ele reiteradamente descumpri-la com a sua desculpa e suas obrigações né ele não cumprir com as suas obrigações e aí ele também pode ser constrangido a pagar uma multa que não pode ter valor superior a cinco vezes o da taxa condominial tá o parágrafo único complementa né deixando prevendo algo mais grave observa em só o condômino ou possuidor que por seu reiterado comportamento antissocial gerar incompatibilidade de convivência com os

demais condôminos ou possuidores poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído a contribuição para as despesas condominiais até ulterior deliberação da assembleia então neste caso imaginem aqui é o caso do e no quinto pelo prédio todo como o cara insuportável né então é aquele que ele tem como diz o parágrafo único utilizando as palavras do texto legal ele tem um reiterado comportamento antissocial a ponto de gerar uma incompatibilidade de convivência com os demais condôminos né neste caso caracterizado isso pode ser aplicada uma multa de até 10 vezes o valor da taxa

condominial né diz esse parágrafo único ainda até ulterior deliberação da assembleia e algo que se discute neste ponto é o seguinte poderia por exemplo a assembleia decidir que o com expulsar o condômino do prédio na impedir que ele acesse a sua unidade exclusiva há várias discussões sobre isso inclusive e posicionamentos dos mais diferentes né de ver e a seria o caso se você impedisse o condômino de acessar a sua unidade exclusiva né mesmo esse condômino com reiterado comportamento antissocial com incompatibilidade de convivência com os demais condôminos né se você é o impede de acessar o

seu a sua unidade exclusiva o seu apartamento por exemplo né ou se você o expulsa do condomínio esse fato essa sanção o estaria se aproximando muito de uma espécie de desapropriação privada ele estaria meio que perdendo a propriedade da sua unidade exclusiva penso que não seja possível essa expulsão na ou esse impedimento de frequentar a sua unidade exclusiva né o que se pode é aplicação penso eu né a aplicação reiterada de mim eu aponto por exemplo de pode acontecer né de tornar impossível dele pagar e aí o próprio apartamento na responde pelos débitos condominiais né

é uma das exceções à impenhorabilidade do bem de família e mais algumas regras interessantes sobre o condomínio de lixo diz o artigo 1343 que a construção de outro pavimento na ou no solo comum de outro edifício destinado a conter novas unidades imobiliárias depende da aprovação da unanimidade dos condôminos então pode acontecer de se decidir pela construção de um novo andar no edifício que já existe ou naquele solo comum que pertence a todos os condomínios que cada condômino tem uma fração ideal pode se decidir pela construção de um outro edifício de um outro prédio né com

novas unidades autônomas de propriedade exclusiva né para que isso aconteça para que essa construção seja possível é necessária a aprovação da unanimidade dos condôminos ok o ártico 1345 estabelece que na frente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio inclusive multas e juros moratórios né isso é assim porque se trata de uma obrigação propter rem como assim obrigação propter rem as dívidas condominiais elas são débitos do imóvel ligadas a coisa ao imóvel e portanto acompanham esse imóvel independentemente de um proprietário haver mudado ou não na aquele portanto que adquiri um imóvel cujo

os débitos estão sendo cobrados assume a obrigação de pagar esses débitos de pagar essa dívida né então se você vende o seu apartamento e você está em débito com a taxa condominial a o comprador né assumir se torna a responsável pelos sim o fato de ter adquirido o seu apartamento se torna responsável pelos débitos existentes sobre aquela unidade exclusiva sobre aquele apartamento mesmo em se tratando de taxas condominiais vencidas antes de ele ter comprado isso inclui ainda as multas e os juros moratórios incidentes sobre o valor principal da taxa condominial tá repito que isso é

dessa maneira porque essa obrigação de pagar a taxa condominial as despesas de condomínio se trata de uma obrigação propter rem que é aquela que se liga a coisa se liga ao imóvel a unidade exclusiva e ela acompanha evidentemente o imóvel e não o seu dono tá ok diz o parágrafo aliás neste 1345 estou lembrando aqui é por isso que quando alguém vai comprar um apartamento residencial um por um condomínio edilício é importante pedir ao síndico ou quem administra o condomínio uma declaração de que não existem deve declaração por escrito né de que não existem débitos

pendentes na diante dessa declaração você fica mais seguro para comprar e o artigo 1346 a estabelece a obrigatoriedade do seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição total ou parcial e quanto a administração do condomínio estabelece o código civil que deve ser escolhido um síndico para administrar o condomínio né esse síndico não precisa ser um condômino não necessariamente o condômino aliás hoje em dia é comum se escolher para administrar um condomínio pessoas jurídicas escritórios criados especificamente para administração de condomínios né o síndico escolhido ele administrar a por um prazo não superior

a dois anos é o que estabelece o artigo 1347 mas esse prazo pode ser renovado qual a incumbência dos de um síndico que compete a ele veja o que diz vejam a relação das obrigações do síndico na no artigo 1.348 cabe a ele convocar a assembleia dos condôminos que aquela reunião com donos para tomar decisões na então quem convoca essa assembleia é o síndico também completo a representar ativa e passivamente o condomínio praticando em juízo ou fora dele os atos necessários necessários à defesa dos interesses comuns então quem representa o condomínio na ativa ou passivamente

seja como autor numa ação judicial seja como o réu numa ação judicial quem representa o condomínio é o síndico certo a também compete ao síndico da imediato conhecimento a assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo de interesse do condomínio então imagine que uma alguém entrou com uma ação contra o condomínio né como no inciso 2 quem representa o condomínio é o síndico né ou síndico o condomínio será citado na pessoa do síndico né ele ao receber essa situação de uma ação judicial contra o e diz o inciso 3 que ele é obrigado a dar

conhecimento a comunicar esse fato né desse procedimento judicial e também pode ser administrativo seja qual for mas ele é obrigado a comunicar à assembleia né porque porque assembleia é que vai decidir o caminho a ser tomado né então vamos contestar a ação vamos tentar um acordo aquele a qual o limite para a tentativa de um acordo etc etc também cumpre ao síndico como compete ao síndico cumprir e fazer cumprir a convenção o regimento interno e as determinações da assembleia cabe ao síndico fiscalizar tudo isso né quais são as obrigações contidas na convenção quais são as

regras contidas no regimento interno o que foi determinado em assembleia ao síndico além de ele próprio cumprir também determinar e tentar fazer com que todos os condôminos e possuidores de unidades no condomínio de lixo também compro na outra incumbência do síndico é diligenciar a conservação ea guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores cabe ao síndico sempre estar atento a isso né existe um jardim que precisa ser cuidado então precisa contratar um jardineiro precisa conservar uma parede uma escada por exemplo que quebrou na uma das escadas que a escada

a escada é uma parte comum né o elevador também é parte comum então ao síndico compete diligenciar a conservação de todas essas partes comuns e todos esses bens também compete ao síndico elaborado o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano na qual a previsão para a entrada de receita e qual a previsão de a empresa para determinado ano cabe ao síndico fazer isso também cobrar dos condôminos as suas contribuições bem como impor e cobrar as multas devidas né então o condômino dentre as obrigações dos condôminos e está adir contribuir para as despesas

do condomínio na quem cobra isso é o síndico né alguém descumpriu um dever previsto aqui no código civil ou na convenção né a sanção a ser imposta a cobrança da multa na também compete ao síndico além disso compete ao síndico prestar contas à assembleia anualmente e quando exigidas então ele pode emprestar ele deve prestar contas uma vez por ano na esse assembleia exigir a qualquer momento né e por fim aquele seguro da edificação que é obrigatório né a realização dele é também competência do síndico não a rua que o síndico é tido né como a

pessoa chata geralmente é isso né a gente parar para pensar e nos filmes né nas produções cinematográficas até em desenhos animados né o síndico geralmente ele é pintado de uma maneira muito caricata né como a pessoa feia ou mar né aquela que persegue os moradores etc mas por que isso na verdade a razão dessa forma caricata do síndico em em produções televisivas né se refere ou tem origem na na competência dele nas incubências que ele possui né quem cobra os condomínios é o síndico quem impõe multa é o síndico enfim o síndico deve fiscalizar e

por isso muitas vezes a sua atitude né o seu procedimento não é bem recebido pelos condôminos mas ele tem uma função essencial para o bom funcionamento e do condomínio edilício e para encerrar a análise das regras que envolvem ao condomínio de lixo é importante destacar que ele será extinto né nem caso de destruição total do prédio ou em casos de ameaça de ruína né ocorrendo um desses casos assembleia tem que decidir se irão se os condôminos irão reconstruir ou vender né então se deliberarem pela reunião pela reconstrução perdão se decidirem pela reconstrução aquele condômino que

não quiser arcar com as despesas dessa reconstrução ele pode alienar os direitos que tem aos outros condôminos a se decidirem pela venda né e aí decidindo pela venda tem preferência o condômino em relação as pessoas estranhas ao condomínio evidentemente o tanto portanto né em condições iguais de oferta né então decidindo pela venda o valor obtido com essa venda deve ser repartido entre os condôminos respeitando o valor das suas unidades imobiliárias certo pode acontecer também que a outra causa de desapropriação outra causa de extinção é a desapropriação do prédio né então o poder público desapropria o

prédio e neste modo e deste modo estará ocorrendo a extinção do condomínio de lixo até porque nem mais condomínio existirá porque o prédio e pertencer a uma só pessoa que será o estado né neste caso em decorrência da desapropriação tem que surgir uma indenização e essa indenização também deve ser repartida dividida entre os condôminos na também respeitando também proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias se falemos agora do condomínio de lotes está previsto no artigo 1358-a do código civil que estabelece que pode haver em terrenos partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes

que são propriedade comum dos condôminos então observem que em algum terreno é possível está permitindo a legislação que a parte desses terrenos sejam propriedades exclusivas que são os lotes né são sejam unidades autônomas que são os lotes propriedade exclusiva de cada condômino né e também partes comuns né que são as demais as vias que ligam o imóvel no outro que pode passar andar de veículo andar a pé enfim né a área de lazer etc então a única diferença que existe entre um condomínio de lotes e um e apartamentos por exemplo né é que no condomínio

de lotes às unidades imobiliárias são lotes e tanto é assim que o parágrafo 2º deste artigo estabelece que as regras do condomínio edilício né eh também se aplicam ao condomínio de lotes naquilo que for possível por exemplo rateio das despesas com a conservação né as despesas com condomínio devem ser rateadas a em relação a todos os condôminos também vai existir aí uma taxa condominial né essa fração ideal de cada condômino não é pode ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma né ao respectivo potencial construtivo outros critérios indicados no ato de instituição o

mesmo acontecia com o condomínio edilício né então você aqui no condomínio de lotes também a 11 a propriedade exclusiva e de propriedade comum né você é dono de um determinado lote dentro de uma área de terras né você é dona de um determinado lote e também dono de uma fração ideal nas partes comuns e o parágrafo primeiro estabelece ou prever alguns critérios né dá exemplos de critérios que podem ser utilizados para determinar o percentual do qual você será dono nas áreas comuns certo então o condomínio de lotes aliás é importante lembrar que muitos municípios não

reconheciam essa figura do condomínio de lotes nem permitiam que eles fossem criados né como a inserção desse artigo 1358-a no código civil penso que não se pode mais discutir a possibilidade jurídica da criação de condomínio de lotes e aí oi e para encerrar nossa aula de hoje vamos fazer algumas brevíssimas considerações acerca do condomínio em multipropriedade que foi inserido no código civil no capítulo próprio na diz o artigo meu 358c que multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo a qual

corresponde a faculdade de uso e gozo com exclusividade da totalidade do imóvel a ser exercida pelos proprietários de forma alternada então a multipropriedade ela foi chamada assim no brasil né salvo engano na frança nas panha e na itália também foi chamada de multipropriedade na argentina por exemplo ela chamada de propriedade de tempo compartilhado direito real de habitação periódica em portugal em países de língua portuguesa a multipropriedade é chamada de time share mas enfim aqui no brasil adotamos a terminologia multipropriedade né então a multipropriedade ela é um condomínio especial né no qual os condôminos podem compartilhar

a mesma unidade habitacional né em frações de tempo diversas então por que que é um condomínio porque várias pessoas são proprietárias de um mesmo imóvel de um mesmo bem né então quando lembra em quando mais uma pessoa proprietário de uma mesma coisa estamos dentro no condomínio então a multipropriedade realmente é um condomínio né ah o que ocorre é um parcelamento do tempo de utilização do imóvel né o fato de você ser dono juntamente com outras dezenas de proprietários dezenas de condomínios ltda o direito de utilizar esse e por uma fração de tempo por um período

de tempo né e neste período utilizá-lo com exclusividade né a título de curiosidade por exemplo artigo 1358 e do código civil também inserido no capítulo do condomínio em multipropriedade na ele disse que essa fração de tempo não pode ser inferior a 7 dias ela tem que ser de pelo menos 7 dias que podem ser intercalados ou seguidos né então percebam que nós teremos uma semana né para utilizar no mínimo no mínimo não é um tempo máximo é no mínimo evidentemente que isso vai depender da quantidade de proprietários que esse imóvel tiver na o código traz

várias outras regras a respeito disso e que neste momento não ao menos neste momento não se faz tu falas né comentário essas regras né ele estabelece por exemplo que a instituição a instituição desse condomínio e multipropriedade pode ser feita tanto por ato entre vivos como causa mortis você já através de testamento também estabelece direitos e obrigações do multiproprietario que é assim chamado aquele condômino que é proprietário num condomínio em multipropriedade né formas de administração e também a possibilidade não é prever a possibilidade de um condomínio edilício ser utilizado adotar o regime de multipropriedade né então

resumindo né a multipropriedade ela é aquele condomínio especial na no qual os condôminos estão autorizados a compartilhar a utilizar a mesma unidade as infrações de tempos de tempo distintas né então repito o fato de você ser dono de um imóvel juntamente com vários outros donos não regime criado de multipropriedade lhe dá o direito de utilizar por exemplo ao menos uma vez por ano na aquele imóvel com exclusividade essas regras devem ser todas estabelecidas todas muito bem claras para que não haja discórdia em relação aos condôminos né trata-se de um condomínio esse condomínio multipropriedade que tem

que ser muito bem administrado muito bem aliás eu diria investigado por quem está em seu está em seu comando antes de você adentrar um regime desse né para saber se a pessoa física ou jurídica que vai administrar esse condomínio realmente tem capacidade para tanto tem conhecimento na é de uma pessoa organizada olá pessoal esta foi a aula de hoje a ideia foi apresentar algumas noções básicas sobre condomínio com o objetivo de lhe dar uma ideia geral sobre as principais regras que envolvem o instituto grande abraço em todos e todas