GUIA BÁSICO DOS FUNDOS IMOBILIÁRIOS: COMO INVESTIR EM FUNDOS DE PAPEL?

Olá pessoal eu sou Ricardo Figueiredo analista responsável pela cobertura de fundos imobiliários na Speed e hoje conteúdo novo conteúdo bacana para a gente continuar aí a desbravar o mundo dos fundos imobiliários mas antes de mais nada já vou pedir para você se inscrever no canal para receber as notificações Tem vídeo novo com frequência a gente procura trazer conteúdo sobre tudo no mercado de investimentos eu especificamente falo de fundos imobiliários mas toda semana tem novidade Então não esquece de se inscrever para receber o conteúdo novo hoje nós vamos falar de um tipo muito específico de fundos

imobiliários chamados fundos de papel tem gente que chama de fundo de cri o nome pomposo é fundo de recebíveis Imobiliários então o conteúdo de hoje é para falar desse tipo de fundo que que ele é quais são as características e alguns elementos que a gente observa na hora da análise Então já separa material para fazer suas anotações e vamos nessa o fundo de papel ou fundo de cri ou fundo de recebíveis Imobiliários é um fundo imobiliário que adquire dívidas no setor imobiliário ele majoritariamente vai ter em sua carteira o que Cris por isso que a

turma chama de fundo de cri Mas ele também pode ter LH letra hipotecária e lci letra de crédito imobiliário ele pode ter o certificado de recebido imobiliário a LH e a lci tudo isso daqui é o que dívida então um fundo de crie um fundo de papel ele não é proprietário de imóvel aluga esse imóvel para oferir Renda ele é credor de uma dívida então o lance do Fundo de cri é ele ser credor Então você tem uma diferença aí em relação ao fundo de tijolo o fundo é proprietário de um ativo aqui o fundo

de papel ele é credor de uma dívida e a gente espera o quê receber os juros dessa dívida e o principal obviamente E aí a gente vai recebendo os nossos dividendos mensais então no fundo de papel Você já viu que ele pode ter lci e LH abriu a carteira abrir o relatório gerencial lá do fundo de papel O que que você vai ver majoritariamente lá dentro cri certificar de receber imobiliário é por isso que no mercado costumeiramente Vemos as pessoas simplesmente chamando de fundo de crime porque é o tipo de ativo que domina as carteiras

necessariamente vai ter só cria ali dentro não além da LCD da LH que você tem ele pode ter por exemplo cotas de outros fundos imobiliários mas será uma fração pequena na carteira para ser um fundo de papel de cri majoritariamente 70% 80% da carteira deve ser composta de Cris mas ele pode ter ali uma fraçãozinha exposta em cotas de outros fundos imobiliários o que que é um fundo de papel um fundo de papel eu costumo dizer que ele é um repassador do indexador Nossa Ricardo começou a falar grego que que é isso o repassador do

indexador se você tem uma dívida essa dívida ela vai ser corrigida por alguma coisa como vai ser essa correção para ser corrigida pelo quê Porque Óbvio ninguém presta sempre para receber 100 Talvez para o irmão pai para o filho aí tudo bem mas no mercado financeiro sempre prestou você tem que receber algum tipo de juro se ele não repassador de indexador quais são os indexadores que vemos majoritariamente no mundo dos fundos de papel você tem juro que há aqui a gente fala do CDI E você tem inflação e aqui a gente vê majoritariamente o IPCA

mas Aparece alguma coisa também de GPM parece menos ainda menos ainda o inpc então majoritariamente é IPCA e alguma coisinha de GPM o cri ou ele é corrigido por CDI ou ele é corrigido por inflação mas não é apenas o CDI e não é apenas a inflação sempre sendo um ou outro você vai ter uma taxa para fixada então a correção da tua dívida vai ser juro ou CDI mais uma taxa já pré-fixada pré-determinada ou inflação mais uma taxa pré-fixada pré-determinada como é que fica então a correção do nosso cri Você pode ter um cri

que corrige por IPCA mas 6% ao ano ou você pode ter um clique corrige por CDI mas 3% ao ano então Note que você tem um componente que é pós-fixado eu conhecerei Futuramente eu não sei de largada Quando será o IPCA e quanto será o CDI e um componente pré-fixado seja na largada 6% ao ano 3% ao ano aqui a gente procura ter um mix desses componentes eu tendo a ter preferência por IPCA mais uma taxa não necessariamente 6 IPCA mais uma taxa desta forma eu estou vislumbrando um rendimento com ganho real eu tô sempre

ganhando da inflação o Brasil ele tem um histórico de Júlio elevado então o CDI mais alguma coisa via de regra também vai me dar inflação mais alguma coisa como é menos casado eu tendo a preferir para ter essa certeza do ganho real o IPCA mais uma determinada taxa isso não quer dizer que eu abro mão do CD mais uma taxa Então lembre-se o fundo de crer ele é um repassador de indexador ele vai gerar rendimento em cima disso daqui ó estes componentes de cada um dos crises da carteira vão determinar o nível de rendimento que

eu vou receber por que que isso é importante vamos lá Imagine que o fundo de cri qualquer ele tem lá um valor patrimonial lembra o valor contá valor justo de 100 reais É como se ele tivesse uma cota só e captou r$ 100 aí ele comprou um cri que vai pagar IPCA mais uma taxa esse PCA mais uma taxa ele vai gerar o quê o dividendo então no fundo de cri este componente remunera e vira o dividendo é óbvio que daqui a gente vai tirando o custo do fundo taxa de administração taxa de gestão os

custos que o fundo tem para viver e aí você tem o dividendo quando o devedor começa a pagar o principal ele começa a me devolver isso daqui ó é a amortização isso eu posso reinvestir só que o dividendo o ipca+6 ou CDI mais três ele entra naquela regrinha da distribuição que o fundo imobiliário tem a legislação vigente diz o quê que o fundo imobiliário tem que distribuir no mínimo 95% do seu lucro dentro de cada semestre então isso daqui é o lucro que ele vai ter que distribuir tudo isso para te dizer mim conforme o

tempo vai passando o que é que o gestor do fundo imobiliário que é um fundo de papel tem para reinvestir o principal os 100 reais então ele vai ficar reinvestindo esse 100 vai ficar te pagando dividendo acontece que do ponto de vista de patrimônio conforme o tempo vai passando Você concorda que isso daqui Teoricamente vai valendo menos porque o poder de compra tá sendo corroído pela inflação ao longo do tempo então se você simplesmente saca o dividendo e vai gastando vai gastando vai gastando do ponto de vista de patrimônio teu patrimônio real ele está encolhendo

Teoricamente você teria que reinvestindo comprando mais cotas para o teu patrimônio crescendo porque se você carregar uma única cota é de eterno você vai receber nos dividendos mas do ponto de vista de patrimônio o valor de r$ 100 hoje é maior do que o valor de r$ 100 daqui a cinco anos porque a inflação vai comendo isso daqui ai cara mas ele não está remunerando pela inflação mais uma taxa tá só que você tá levando embora tudo no dividendo porque eu tô querendo que se você não reinveste Diferentemente do Fundo de tijolo onde você espera

que o principal Valorize porque o tijolo vai crescer a dívida não já tá vindo tudo aqui no dividendo o devedor tá te pagando e você tá recomprando só que você está recomprando uma nova dívida e você continua com os mesmos sem para comprar uma nova dívida você continua com os mesmos 100 para comprar uma nova dívida o teu patrimônio ele é mais estático se o mercado precifica de forma justa em fundo de papel sim o VP pode ser muito importante para você analisar aquela variável do pvp onde você vê o p é o valor de

mercado e o VP que é o valor patrimonial se o mercado é eficiente você tem que esperar que isso daqui seja pertinho de um 1,01 0,99 quando começa a descolar disso você já precisa buscar explicação Pode parecer momento muito importante para compra momento muito importante para venda né quando tá muito acima de um é para vender quando tá muito abaixo de um parece interessante para comprar mas não é necessariamente isso que vai determinar a tua compra e venda você tem que prestar atenção e outros fatores a gente já vai entrar nesses fatores tudo isso aqui

para te dizer que fundo de papel requer ainda mais atenção no reinvestimento dos dividendos que ainda mais atenção no revestimento dos meninos porque porque você tá tirando tudo no dividendo no tijolo mais uma vez uma parte da tua expectativa de ganho está lá na valorização do tijolo Então essa cota ao longo dos anos se tudo der certo do investimento ela vira 105 ela vira 110 ela vira 115 Então você tira uma parte do dividendo outra parte tá ali na valorização tá na frente você vendeu teu patrimônio cresceu profundo de papel não você tá tirando tudo

aqui então se você não compra mais cotas seu patrimônio tende a ficar nominalmente parado e aí do ponto de vista real ou seja considerando a inflação ele pode enxugando ele vai enxugar porque isso é Brasil a gente sempre tem inflação né De vez em quando ela dá uma dormidinha Mas normalmente ela vem aqui pra bocanhar com gosto no nosso bolso certo então não se esqueçam desse fator importante aqui e na hora de analisar um fundo imobiliário de papel fundo de cri que a gente deve observar eu vou colocar aqui pontos que são elementares Quais são

os pontos que a gente observa E aí o mergulho da análise em cada um desses indexadores a gente com certeza vai ter mais vídeos aqui para tratar em cada um desses pontos que eu vou passar para vocês inclusive isso é um fator importante utilizem os comentários para vocês dizerem se vocês estão gostando do conteúdo o que vocês querem ver aqui no canal seja de fundo imobiliário seja de outro produto de investimento eu voltarei para falar de fundo imobiliário mas os meus outros colegas analistas vão estar aqui falando dos outros produtos de investimento então utilizem aí

nos comentários para dizer o que que vocês estão achando do conteúdo a gente otimizar e melhorar nos próximos Tá bom então o que que eu observo na análise de um fundo de papel no fundo de cri então lembra ele é um repassador de indexador então ele vai invertendo os dividendos para mim aquilo que está refletido na carteira de crise em relação aos indexadores primeira coisa que eu vou observar então fundo de papel na hora de analisar o que que eu olho primeiro ponto indexador esses elementos que eu vou passar para vocês aqui são muito importantes

porque eu vejo alguns erros na escolha de fundos de papel porque estes pontos são ignorados então muitas vezes as pessoas vão escolher fundo imobiliário E aí fazem aquele ranking de dividemilde Ah quem tá pagando mais e como eu mostrei para vocês é de se esperar num cenário normal que fundo de papel Pague Mais dividendo porque porque todo o retorno dele tá vindo ali no dividendo quando o mercado está precificando de forma correta todos os Fundos né então é óbvio que se ele tiver muito descontado você vai ter um ganho adicional no fundo de papel ali

por valorização da cota Mas tirando este cenário considerando que tá tudo muito bem precificado o fundo de papel tá te entregando tudo no dividendo já o fundo de tijolo ele tá entregando um pedaço do retorno esperado do dividendo e o outro na valorização da cota então se você faz ranking de divide em build num cenário normalzinho a expectativa é que você veja os fundos de papel liderando este ranking de vida isso quer dizer que sua carteira só tem que ter fundo de papel não cada jogador ali no seu time Tem uma função fundo de papel

ele tem uma função ali importante de gerar um dividendo recorrente um pouco maior mas tem que ter essa disciplina do revestimento também ser mais assertivo via de regra quando você faz tudo de longo prazo você percebe que as cotas dos fundos de papel dos bons fundos de papel né É óbvio que vão existir exemplos que fogem dessa regra mas os bolsos de papel eles apresentam o menor volatilidade Então quando você coloca fundo de papel na tua carteira de você tende a diminuir a volatilidade dessa carteira lembra dos fundos de fundos tem uma classe que compra

cota de outros fins ela já tem outra característica de volatilidade ela os preços tende a chacoalhar mais então quando você coloca fundo de fundo na sua carteira você aumenta a volatilidade você coloca fundo de papel você tende a diminuir a volatilidade considerando sempre que eu estou escolhendo bons Fundos tá pessoal vamos lá fundo de papel o primeiro fator pra você não cair nesse erro de ficar selecionando por div E aí comparando que não deve comparar porque aí você seleciona por dívida e News daí você pega dois fundos de papel um tá pagando 16% ao ano

o outro tá pagando 12% ao ano Ah o de 16% ao ano é melhor será os dois são fundos de papel hein cara eu não posso comparar os dois pode mas será que é correto sabe por quê abacate é fruta laranja também é fruta e a semelhança morre aí Acho que ninguém aqui tentou fazer uma guacamole com laranja não vai dar certo cada um tem a sua função então primeira coisa que você vai fazer é olhar o indexador da carteira para ver se essa carteira tá mais indexada a CDI ou mais indexada a inflação eu

vou colocar o IPCA aqui porque o IPCA hoje está dominando as carteiras mas pode ser IGPM também aí você soma né tudo que é inflação na carteira quando você tem um cenário de CDI mais elevado e sem inflação tá um pouco mais comportada no momento que a gente grava esse conteúdo por exemplo a gente viver cenário é desesperar que o fundo que tenha CDI mais uma taxa Gere um rendimento superior a um fundo que tenha inflação mais uma taxa é de se esperar em outros componentes que a gente vai listar aqui isso pode se equilibrar

isso pode até Se inverter mas é importante você observar o indexador que domina a carteira se é uma carteira meia mussarela meia calabresa metade juro metade inflação ou ela aquela que é muito fiel ela vai ficar sempre com cri inflação mais a gente viveu um ano de inflação baixinha ali Ricardo já vivemos historicamente alguns anos assim gestor no mundo estratégia a inflação mais ou a carteira é CDI mais tivemos né ali no meio da pandemia taxa de juros a taxa SELIC em 2% ao ano e tinha fundo de cri que era CDI mais uma taxa

vamos nos lembrar sempre né ali correlacionado com a taxa SELIC e o gestor não mudou estratégia ele não foi buscar a crise indexados na inflação porque o CDI tava baixinho ele Manteve Então você tem essa turma que é mais fidelizada o indexador E você tem outra turma que é mais agnóstica que procura encontrar no momento qual é a melhor alternativa E aí vai por isso que não adianta simplesmente comparar o de vida você tem que abrir a carteira e conhecer qual indexador dominante segundo o fator que é importante na análise o nível da taxa vamos

voltar lá no comecinho hein você tem CDI + uma taxa e você tem IPCA + uma taxa que taxa é essa qual é o nível que essa taxa tem e aqui é a hora de compararmos como é que eu avaliam isso Ricardo como é que eu tenho essa sensibilidade se a taxa é muito alta se a taxa é menor como é que eu tenho essa sensibilidade neste item aqui é importante a gente fazer o quê vou usar uma palavra aqui que parece meio estranho mas depois eu traduzo para vocês tá Fiquem tranquilos é o spread

para o título público de mesmo indexador corrigir assim para ficar bonitinho Opa ficou pior agora os prédios gente é diferença que que eu quero dizer para você com isso daqui como é que a gente avalia essa taxa você pegou um fundo de cri específico Olhe para o cri de forma específica o crie é CDI + 3% ao ano qual é o título público que está atrelado ao CDI ou ali muito próximo né é o tesouro SELIC aqui grosso modo gente grosso modo é como se ele desce o CDI então este cri está dando um prêmio

de 3% em relação ao título público Você pode ter um outro cri CDI Mas 5%. então este segundo aqui tem um prêmio de 5% acima da taxa do título público referência e você pode ter um outro ainda CDI e mais 7% 7% a mais do que o título público paga Ricardo eu quero esse último site que você está mais do que o título público paga a gente já vai chegar nesse ponto mas eu já te adianto não tem almoço grátis no mercado financeiro o gestor que escolheu comprar esse fundo para carteira ele não é o

Gênio da Lâmpada ele tomou mais risco se ele tomou risco ele espera ser melhor remunerado o gestor que optou por esse daqui o de 3%. ele está impondo o menor risco por cotista do fundo então tem uma chance menor de da bobagem nesse empréstimo aqui Lembre tudo no mundo de fundo de papel é empréstimo então tem menos probabilidade uma menor probabilidade de termos um calote Aqui é zero risco não não é zero mas é menor a chance e isso a gente observou a comparação pra taxa pro clique a CDI e quando a gente tiver falando

de um cri que é inflação Então vamos lá o que é inflação imagina que você vê lá na carteira um clique a IPCA mais 5% ao ano qual é o título público referência tesouro IPCA mais então ele paga IPCA mais uma taxa esse título público que taxa ele tá pagando vamos imaginar ah ele tá pagando IPCA mais quatro e meio Nossa ele tá pagando Só meio ponto acima do do título público O que você espera é que você tem uma altíssima qualidade de risco de crédito aqui uma chance muito pequenininha de calote quase tão pequena

quanto a chance do governo dar um calote porque ele tá pagando um prêmio bem pequenininho aí você tem o outro aqui que é IPCA + 9,5% ao ano Opa esse cara tá pagando um prêmio de 5% acima do título público porque o IPCA está no lado aqui você tem 5% de diferença 5% de prêmio já é um prêmio relevante aqui eu já tenho mais risco e você tem a turma lá que eu falo que a turma Rock and Roll esse cara aqui ele paga IPCA mas 16,5 centavos tem isso Ricardo tem se você abrir as

carteiras de fundo de crise você vai encontrar de tudo isso daqui 12% ao ano de Prêmio em relação ao título Público aqui são 16,5% acima da inflação 12% acima do que o título público paga hora aqui eu tenho mais risco gente essa taxa não tá aqui tão sedutora à toa o risco aqui ele é maior eu não estou dizendo que você não deva investir nos fundos que bico de característica você só precisa ter em mente mais uma vez que não tem almoço grátis no mercado quando você faz o ranking de divide em build que você

vê um fundo de papel pagando tão mais que outro abra as carteiras destes Fundos existe uma chance muito grande de você encontrar esse tipo de diferença uns tomando menos risco outros tomando mais risco aí você tem que olhar para o teu perfil de risco o que é que você tolera o que eu acredito é que as estratégias de maior risco não podem ser carro-chefe o maior risco normalmente aquela Pimenta aquele tempero seu prato não é simplesmente Pimenta o carro chefe não é a pimenta ela é um tempero teu carro chefe vai estar por aqui com

isso daqui matamos o segundo item nível da taxa aqui a gente Entendeu como funciona o nível de taxa Por fim eu quero falar do terceiro item garantias esses empréstimos que estão dentro das carteiras de fundo de papel dos Cris eles possuem garantias Então não é simplesmente ó tal dinheiro você tem que me pagar tanto e pronto eu fundo de cri começo a rezar para o devedor me pagar não tem garantia na operação Então como é que funciona essa garantia você emprestou o recurso combinou a taxa IPCA mais 6%. e falou olha eu quero garantia então

devedor falou eu coloco este móvel como garantia eu coloco este fluxo de aluguel que eu vou receber daquela loja ali ele nem vai vir para o meu bolso tá ele já vai direto para pagar essa dívida aí o risco é aquela loja não pagar aluguel Mas você já tem o fluxo indo direto Você não corre o risco do devedor pegar o aluguel e não pagar não já vai direto abastecendo o crime Então você tem uma série de diferentes garantias eu vou voltar em vídeos aqui futuramente pra comentar sobre isso se vocês quiserem Então coloca aí

nos comentários se vocês querem vídeo falando sobre garantias de fundos de crime pois bem tem as garantias que que a gente vai esperar Lembra que você tem o cri eu vou usar como exemplo IPCA tá fundo de cri que tem taxa IPCA mais cinco e o fundo de cri que tem taxa IPCA mais 12 vamos lá normalmente o nível da garantia aqui garantia você tem nível e qualidade da garantia deste crie que tem a taxa menor normalmente o nível da garantia é um nível mais baixinho mas ela tem maior qualidade já esse cara aqui normalmente

a gente encontra o nível mais alto de garantia só que a qualidade dessa garantia ela é mais baixa como é que eu meço essa questão de nível o nível eu vou medir através de uma variável chamada LTV loantwelling futuramente a gente vai ter vídeo aqui tratando mais disso mas só para você entender neste primeiro momento aqui a gente tem uma razão Qual é o tamanho da minha dívida em relação ao valor da garantia Então olha só imagina que você tem uma dívida de 10 e você tem uma garantia de 100 o teu LTV é de

10% LTV baixinho então isso quer dizer que a minha garantia vale muito em relação ao tamanho da dívida olha aqui ó garantia vale muito em relação ao tamanho da dívida Mas quando você vai ver essa garantia às vezes são os lotes de terra naquela cidadezinha pequenininhas vai lá aquela Brastemp mas tem garantia e a garantia alta eu tenho 10 vezes para cada 10 reais de dívida eu tenho 100 reais de garantia parece que eu tô bem resguardado mas eu posso ter aqui uma dívida de 90 e uma garantia de 10 o meu LTV aqui é

90%. o meu nível de garantia é mais baixo a dívida consome quase toda a garantia Se der algo errado mas quando a gente olha esse nível aqui normalmente a gente enxerga garantias de maior qualidade um prédio muito bem localizado um condomínio Logístico muito bem localizado a gente enxerga a garantias mais robustas está vendo que tem um copo meio cheio copo meio vazio é isso que a gente Analisa quando abre a carteira de crime então a gente viu as questões de indexador nível de taxa e garantia eu vou batendo tudo isso no liquidificador para tentar criar

um ranking que diz esse ranking de risco eu vou tentar dizer se o meu fundo de cri ele é High grade ele é Middle Risque ou ela é raild e eu detesto esse nome railde porque ele dá a impressão que vai me entregar o maior dividendo build não é se tudo é certo na verdade aqui eu tenho o quê mais risco aqui eu tenho menos risco menos não é zero risco existe eu tenho menos risco Meu Risco é menor e aqui é o intermediário onde eu espero encontrar as maiores taxas esperadas de dividendo aqui onde

eu espero encontrar os menores ltvs ou seja garantias que tem níveis mais altos aqui só que onde eu tenho mais risco de inadimplência mas incidência inclusive de inadimplência aqui a gente viu isso no mercado no começo de 2023 alguns Fundos que são chamados railde aquela turma que paga com dividendo mais elevado quando tudo dá certo operações começar a dar problema e aí tem que renegociar executar garantia dividendo cai o preço da cota cai também então não tem almoço grátis no mercado Aqui você encontra taxas de acordo entre devedor e credor de remuneração que são menores

Mas você corre menos risco as tuas garantias o nível é menor mas agora a garantia tende a ter mais qualidade aquela garantia que parece que vale 100 aqui Muito provavelmente ela vai valer 100 aqui não necessariamente parece que ela vale 100 mas na hora que vocês executa um conseguir executar 80 70 por isso que tem aquela gordura toda para queimar tem a turma que fica no meio do caminho você não enquadra nem aqui nem aqui fica no meio do caminho então colocar as letrinhas aqui as siglas pra ficar mais fácil High Grand Hi Hilde e

Mr midol risca mais uma vez aqui é estratégia Carro Chefe aqui Aqui tudo bem Aceita me deu o risco também aqui é a pimenta você vai apimentando a tua carteira se você fizer este começo de análise para escolher fundo de papel eu certeza que você já vai se posicionar muito à frente da maioria do mercado que infelizmente ainda seleciona fundo imobiliário olhando para quem paga mais para ranking de vida eu vou parar por aqui porque eu sei que o conteúdo hoje foi um pouquinho mais denso mas eu vou voltar com certeza para tratar desse tema

Então coloca aí nos comentários aquilo que você quer que eu fale mais sobre fundos imobiliários para mim foi um prazer passar esse conteúdo para vocês até a próxima um grande abraço