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Olá pessoal sejam bem-vindos ao canal do professor Jefferson sardela onde você sabe a intenção aqui o objetivo é compartilhar conhecimento sobre direito imobiliário eu peço a vocês que se inscrevam no nosso canal e também nas nossas redes sociais lá no meu Instagram professor Jefferson Bardella e também a nossa página no Facebook professor Jefferson Bardella hoje o assunto é incorporações imobiliárias não se assuste com título a nova em Corporação na verdade ela não é nova ela sofreu algumas alterações promovidas pela lei 14. 382 Qual é a lei 14. 382 de 2022 é a lei que converteu a medida provisória 10 e 85 de 2021 na chamada lei dos cartórios lá nós tivemos então várias alterações no registro de imóveis na lei das incorporações em outras legislações também mas o que interessa hoje aqui é a incorporação imobiliária imobiliária que a lei 4.

591 de 64 então eu separei aqui algumas das principais ela teve várias alterações eu separei aqui as principais alterações quer dizer para vocês e nós vamos começar com o artigo 32 o artigo 32 então da lei 4. 591 64 ele mudou ele teve uma mudança na sua redação a redação do 32 era a seguinte a redação era a seguinte artigo 32 vamos lá o incorporador Essa é a redação anterior tá anterior a mudança o incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado no cartório competente do registro de imóveis e os seguintes documentos e aí tinha ali toda documentação veja o que dizia o artigo 32 o incorporador somente poderá negociar sobre as unidades ao todo o que que é negociar negociar é fazer qualquer tipo de negócio é uma promessa de compra e venda é uma intenção de venda é uma intenção de negócio é uma reserva é uma venda compra e venda enfim várias permuta Promessa de permuta isso é negociar então restringir o incorpora então ele ficava completamente amarrado ele não podia fazer nada enquanto não tivesse registrada em Corporação na matrícula Imobiliária e agora qual a nova redação veja que no meu ponto de vista foi flexibilizada a vida do incorporador vamos lá salvo Claro melhor juízo artigo 32 a redação atual da Lei 14 mil trazida pela lei 14. 382 a redação atual do artigo 32 da 4591 então é o seguinte o incorporador somente poder alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderam as culturas e unidades autônomas após o registro no registro de imóveis competente do memorial de incorporação composto pelos seguintes documentos aí tem toda documentação lá do artigo 32 Então veja a partir do momento que ele fala o incorporador somente poder alienar ou onerar ele deixa espaço para o incorporador fazer contratos preliminares mesmo antes de estar incorporado mesmo antes de estar registrada a incorporação se isso é bom para o mercado ou é perigoso para o mercado eu não sei mas o fato é que agora no meu ponto de vista Claro lembrando esse a minha opinião jurídica a respeito do assunto na minha opinião ficou flexibilizado para o incorporador um Incorporadora agora tem meios né antigamente funcionava incorporador muitas vezes ele quer fazer um lançamento imobiliário surge uma oportunidade Um feirão de imóveis algum tipo de de evento onde ele pode eventualmente fazer um lançamento imobiliário mas a incorporação ainda não está registrada tá faltando algum detalhe para registrar então ele ficava um pouco engessado E aí surgiu aquelas reservas intenção de compra mas sem dinheiro na frente e negócios sem dinheiro envolvido você sabe que é mesma coisa quase a mesma coisa que nada então o que que acontece com essa flexibilização o incorporador pode então fazer negócio prometer desde que Claro ele deixa muito ali especificado né aquele pretendente né a negociação que ainda não está registrada a incorporação Então essa esse é o novo Contorno então do caput do artigo 32 da Lei 4.

59164 Depois ainda ainda no artigo 32 ali no artigo 32 Tem Todas aquelas alíneas de toda a documentação Então se você for contratado para fazer os jurídicos de uma incorporação você vai direto lá no artigo 32 lá no artigo 32 tem toda a relação de documentos e essa relação de documentos também sofreu uma pequena alteração lá na letra J na letra J diz é teve uma pequena mudança que diz o seguinte pequena não ela é uma grande mudança porque antes comete funcionar você tinha que apresentar quando você fazia o registro da incorporação imobiliária você tinha que apresentar a minuta da futura convenção de condomínio lá na frente quando você finalizasse a obra você fizesse então averbação da construção então você apresentava e quando você fosse fazer Claro a instituição do condomínio você apresentava a minuta Aliás você apresentava a convenção então definitiva informando as eventuais alterações para que ela fosse então registrada lá no livro 3 do registro de imóvel livro auxiliar agora não agora modificou você já vai apresentar Vejam a redação da letra j a minuta da convenção de condomínio que disciplinará o uso das culturas unidades e partes comuns do conjunto imobiliário então agora quando você vai levar a Registro a incorporação você vai fazer o registro da incorporação da matrícula Imobiliária você já tem que apresentar a minuta da convenção já é algo mais definitivo e por que isso a gente já vai ver o porquê quando a gente tratar da questão da instituição do condomínio ainda na no artigo 32 nós tivemos aqui a revogação da letra O a letra O dizia que o incorporador tinha que apresentar então um atestado de doneidade financeira é fornecido por estabelecimento de crédito que opere no país a mais de cinco anos não fazia o menor sentido você ter que apresentar você tem que medir para o gerente no teu banco por exemplo no incorporador tem que pedir para fornecer um atestado de donidade financeira isso não é garantido nenhuma Não é segurança nenhuma é para incorporação então não fazia o menor sentido era até um constrangimento para incorporador ter que obter essa essa certidão de donidade financeira então isso foi finalmente revogado não está mais então no hall do artigo 32 depois nós tivemos ali no artigo uma uma mudança no artigo 33 bastante importante que é o seguinte vou ler a redação para vocês tá se após 180 dias da data do registro da incorporação ela ainda não estiver sido ela ela ainda não se houver concretizado por meio da formalização da alienação ou da oneração de alguma unidade futura da contratação de financiamento para a construção ou o início das obras do empreendimento o incorporador somente poderá negociar unidade depois de averbar a atualização da certidões e de eventuais documentos com prazo de validade vencido a que se refere ao artigo 32 então isso se torna oneroso claro isso já estava previsto lá no artigo 33 do prazo Inclusive era a memória de 120 dias mas para mim menor sentido né ele vai lá em forma que a obra tá andando e começa lá é faz o tapume na obra ou então faz lá a casinha lá do de obras né de ferramentas e fala que começou a obra então não faz o menor sentido né Essa exigência mas lá está na lei e deve ser cumprida pelo incorporador nós tivemos também algumas alterações lá no artigo 43 tá no artigo 43 nós tivemos lá algumas alterações que dizem o seguinte tá 43 vamos lá vamos dar uma olhadinha aqui o 43 é ele fala ali é muito a respeito da questão do patrimônio da afetação quando que se encerra o patrimônio da Federação e assim por diante então ali teve algumas alterações fala por exemplo da destituição do incorporador quando o incorporador ele não cumpre né quando ele não finaliza a obra ou quando ele paralisa obra tem a possibilidade já existia isso claro já existia isso na lei 4. 591 Mas sofreu aqui várias alterações a gente não vai ler aqui uma uma mas o artigo 43 ele teve aqui várias alterações ali no que se refere a questão da destituição e também lá no artigo 31 a seguinte nós tivemos algumas alterações em relação ao patrimônio da infectação quando que se encerra o patrimônio de afetação por exemplo voltando aqui eu falei para vocês que falaria da questão da instituição E por que que eu tenho que apresentar a minuta da convenção de condomínio não da futura convenção do condomínio isso tem uma lógica e essa lógica está lá no parágrafo 15º do artigo 32 voltando aqui por 32 Olha o que diz a redação desse parágrafo parágrafo não atingido parágrafo décimo quinto o registro do memorial de incorporação e da instituição de condomínio sobre as frações ideais constitui ato registral único Então na verdade gente o que que vai acontecer quando você registrar a incorporação imobiliária você já vai levar junto ou a instituição do condomínio a instituição do condomínio você fazia lá no final da incorporação lembram você registravam no coração a verbava se fosse o caso o patrimônio de afetação lá no final do empreendimento que você averbava então a obra né a conclusão da obra e depois você fazia a instituição do condomínio e você já pediu então lá na Instituição a individualização das matrículas e assim por diante né agora você vai fazer isso lá junto com o registro do memorial de incorporação Então você apresenta o memorado incorporação e toda a documentação apresenta minuto da convenção de condomínio e já apresenta o documento que pode ser particular de instituição de condomínio já atribuindo a esse a Esse empreendimento a essa incorporação o regime condominial especial isso significa o quê significa dizer que os futuros adquirentes ou os adquirentes que vem então adquirir essas unidades ela já vai estar em regime condominial especial embora a unidade obviamente não estará pronta ainda mas os adquirentes eles podem adquirir essas culturas unidades essas frações ideais já em regime de condomínio eles podem negociar essas frações livremente né sem a doença de ninguém o que é muito bom que vai comentar o mercado imobiliário eu achei que essa alteração aqui foi bastante pertinente Além disso Além disso vai ficar menos Custoso para o incorporador porque ele vai pagar como é um ato único ele vai pagar pelo ato único do registro memorável incorporação e desculpe da instituição de condomínio nós tivemos aí entre as alterações também que eu separei aqui para vocês a do artigo 50 Vejam a redação do artigo 50 será ativo 50 da Lei 4. 591 redação trazida pela lei 14.

382 será designada no contrato de construção ou Eleita em assembleia geral a ser realizada por iniciativa boa incorporador no prazo de até seis meses contado da data do registro do memorado incorporação uma comissão de representantes composta por no mínimo três membros escolhidos entre os adquirentes para representá-los perante o consultor ou no caso previsto no artigo 43 desta lei o incorporador em tudo que interessar ao bom andamento da incorporação e em especial perante terceiro para praticar os atos resultantes da aplicação do disposto nos artigos 31 a 30 a 31 F então a 31s é o patrimônio de afetação então o que que mudou aqui já era obrigatória a comissão de representantes isso já existe né desde que foi implementado lá o patrimônio da infecção pela lei 10. 931 de 2004 já existe mas agora o incorporador tem um prazo ele tem prazo de até seis meses Então para que seja então é Eleita essa comissão de representantes que é muito importante para incorporação especialmente para que para fiscalizar a obra para verificar o cronograma o cronograma físico financeiro se está se há um casamento entre cronograma físico financeiro se a obra está andando ao contento como é que estão os recursos desse patrimônio de afetação e também muito importante no momento de uma eventual de instituição do incorporador paralisa a obra ou então ele retarda demais a obra a possibilidade então da destituição de estar previsto lá no artigo 43 a descrição é do incorporador esses atos de destituição eles são praticados então pela comissão de representantes depois também outra alteração que eu achei é pertinente trazer para vocês aqui é o artigo 68 o artigo 68 ele tem aqui uma novidade que é a possibilidade de você incorporar por exemplo fazer uma casa fazer uma incorporação dessa casa sem submeter a regime condominial antes você por exemplo você queria fazer duas casas geminadas por exemplo você é Obrigatoriamente Não há nada de condomínio entre elas né no máximo com a lixeira né não há nada incomum entre elas mas mesmo assim você tinha que submeter ao regime condominial agora o artigo 68 da contornos diversos essas situação o que facilita também a vida do incorporador vejamos a atividade de alienação de lotes integrantes a atividade de alienação de lotes integrantes de desmembramento ou loteamento quando vinculada a construção de casas isoladas ou geminadas promovida por uma das pessoas indicadas no artigo 31 desta lei lá no artigo 31 fala quem pode ser incorporador inclusive pode ser ter sua física tá ou no artigo segundo da lei 6766766 de 79 é a lei do parcelamento do solo urbano trata de loteamento e desmembramentos caracterizada incorporação imobiliária sujeita ao regime jurídico instituído por esta lei 4.