Unknown

h [Música] [Música] h [Música] [Música] C [Música] [Música] pessoal muito boa noite grande prazer estar aqui com dois dos maiores os dois maiores Na minha opinião especialistas e estudiosos de fundos imobiliários do Brasil professores Barone Professor Artur Muito obrigado pela presença obrigado você Mauro obrigado ao Inter pelo convite muito bom responder um pouco não só perguntar né grande Barone babar tambm n Obrigado Mauro Obrigado Inter prazer est com Artur longo amigo longa data e vamos falar de fundo imobiliário estamos em papéis invertidos aqui is a e eu não posso deixar de agradecê-los pelo trabalho que

vocês fazem pela forma que vocês se expressam sempre educado sempre embasado sempre estudado eh isso isso pro mercado de fundos imobiliários eu acho fundamental tá eu acho que eu e acho que a audiência inteira é fã de vocês por conta disso né pela qualidade e pela forma de expressar sempre serenos Então parabéns e muito obrigado obrigado eu vamos lá vamos começar pelo começo como a nossa audiência é diversificada queria que vocês falassem por favor fiquem à vontade eh quem falar primeiro eh sobre os fundos imobiliários um pouco do histórico né como é que a gente

começou o crescimento vertiginoso que a gente tá tendo por favor que Artur bom fundo imobiliário começa aqui no Brasil em 1993 só que nasce nos Estados Unidos em 1960 oficialmente sabia que nos Estados Unidos o primeiro registro de um fundo imobiliário é de 1860 Nossa já que eu comecei vou falar rapidinho aquelas coisas que legislador faz né numa determinada época num estado específico lá proibiram empresas de investir em imóvel a empresa podia comprar o imóvel para ser a sede dela mas para investir não podia e essa história é importante pra gente chegar nos dias atuais

que que os americanos fizeram Pô a empresa não pode mais comprar imóvel mas a gente quer investir em imóvel e esse negócio de fundo aqui tem cotas responsabilidade limitada posso vender as cotas tem demonstração financeira auditada é quase igual empresa vamos fazer fundo e comprar imóvel assim informalmente nasceram os Fundos imobiliar nos Estados Unidos 1860 aí obviamente passado um tempo legis percebeu que a lei era inócua e ela não existe mais esse veículo não era mais necessário criado mesmo por lei foi em 1960 e aqui em 1993 ele é trazido com as suas adaptações mas

começa a a ter oportunidade de fazer esse produto um Fundo de Investimento que é quase uma empresa ele é mais leve que uma empresa por um lado e tem algumas amarras que uma empresa não tem por outro e torna o produto pro estor comum um produto mais Ameno você tava falando do nosso Tom Ameno ele ele condiz com o que é o fundo imobiliário então ele tem menos volatilidade ele tem uma renda ali harmônica né todo mês entre uma renda ele é um produto Ameno e daí esse esse sucesso que ele vem fazendo legal e

e b então ajuda a gente de 93 a 2024 né como é que foi esse crescimento eu acho que de 93 a 2004 foi realmente bem incipiente em 2004 que vem a isenção 2004 2005 vem a isenção aí os Fundos começam a realmente a a serem mais demandados pelos investidores mas nós estamos falando ainda de um mercado muito incipiente aí em 20067 Começam a surgir fundos com gestão ativa 2009 10 chamando um pouco mais a atenção do mercado e eu acho que 2012 e 12 13 foi o grande divisor de águas com os fundos de

agências bancárias né Banco do Brasil Santander e caixa vem com Fundos A mercado e aí isso eh naqueles gráficos antigamente né t a gente tinha ali 20 30 40 50.000 investidores repente gente pula para 100 dobrou dobrou E aí os Fundos começam a chamar mais atenção do mercado mais pessoas começam a falar mais pessoas começam a interagir e de 2012 até 2018 eh o mercado sentiu muito porque a maioria deles eram fundos de lges corporativas nesse período nós tivemos recessão sobre a oferta de mercado eh de de de Lares principalmente em São Paulo e algumas

gestoras passaram a ter eh tiveram perda de funcionários né de de pessoas que essas pessoas foram abrindo outras gestoras com um serviço um pouco mais gourmetizado um serviço um pouco mais especializado com um pouco mais de cuidado na comunicação com os investidores E então as as grandes se incomodam com isso também então 201819 as menores por fora chamando a atenção do mercado os maiores percebendo que precisavam se mexer começam a se comunicar mais combina com a alta do mercado até 2019 que foi realmente o pico histórico ali naquela naquele momento chamou muita atenção né fundo

imobiliário subindo vertiginosamente aí vem a pandemia né mas com a pandemia também muitas pessoas começaram a se interessar mais por fundos imobiliários e vem um juro para 2% o juro vem a 2% E se eu não tiver enganado com os números a gente fecha 2019 perto de 700.000 investidores eh E hoje nós somos 2. 700.000 investidores então de 2019 2020 para cá 2 milhões de novos investidores legal pessoal uma aula dupla que a gente tá tendo aqui pela introdução pela primeira pergunta já já tão sentindo isso né Eh bar e e a gente tá crescendo

se eu não tô enganado aproximadamente 40.000 novos cpfs todo mês é isso é isso é um dado interessante né porque se a gente pega 2000 e final de 2021 nós éos mais ou menos 1 milhão e meio Olha que interessante isso no final de 2021 início de 2022 os juros pula para dois dígitos fevereiro de 22 mais precisamente então nós estamos fechando agora já vou considerar fechamento desse ano de 2024 com um número próximo de 3 milhões tá tudo leva a crer que chegaremos em em 3 milhões então saindo de 1,5 milhão e para 3

milhões a gente Dobra a quantidade de investidores com juros em dois dígitos num período de 3 anos então este número realmente é o que mais impressiona né A última vez que eu vi diminuir o número de investidores foi em 2016 de lá para cá S só cresceu e e e Artur a gente se eu não tiver enganado os Fundos começaram principalmente os de escritórios né o pessoal fala lá de corporativo né Tá mas para mim ficou um de escritório né Eh começaram mono ativo de escritório que era uma certa forma talvez até de financiamento a

construção com renda garantida Foi um aprendizado de lá para cá né E hoje o perfil dos Fundos tá um pouco diferente quando um pouquinho pra gente dessa dessa desse amadurecimento desse conhecimento do do dos gestores pô 1993 a gente não ch nem plano real ainda né Mauro outro mundo e a própria regulamentação dizia que para trazer um fundo a mercado tinha que ter no prospecto Qual era os imóveis que ele ia comprar poderia até ser no plural mas naquele momento tão Inicial e com essa regra os Fundos tinham um imóvel então era um fundo que

vestia um imóvel o fundo por exemplo do edifício Ouro Invest né ou Memorial Office né então para cada fundo um imóvel o investidor que quisesse diversificar ele tinha que comprar vários Fundos depois com a com a reforma da da regulamentação que já desde agora cabe um elogio a cvm o quanto ela é atenta e vai modernizando esse esse produto Então passou a ser permitido que o gestor pegasse o dinheiro na frente e fizesse os investimentos depois E aí começam a nascer os multiativos que é um um um crescimento uma dinâmica natural né o a lógica

da diversificação eh faz todo sentido você ter um fundo que tem muitos Imóveis e e isso vem ainda evoluindo pro que hoje a gente vê os Fundos multiestratégia ou algum chamam de de híbridos ou head funds que é o fundo que tem vários segmentos lá dentro então Então não é só mais um fundo que tem 10 escritórios ele é um fundo que tem escritório Shopping loja de rua e tal é é uma evolução natural e que traz pro pro investidor mais opções ele pode escolher um que seja só de escritório ele já pode escolher um

que seja híbrido e cada vez mais volume capital hoje você é um cara do mercado imobiliário o DNA imobiliário que a gente estava falando a gente encontra aqui no no ma e no passado Quantas vezes você fez negócios grandes pro padrão nacional e e sequer consultou um fundo imobiliário Hoje não tem compra e venda de um imóvel sem pelo menos oferecer para um fundo imobili normalmente uma uma das partes ou compradora ou vendedora é um fundo imobiliário hoje em dia é issoo há não muito tempo sei lá 8 9 anos atrás isso concordo com você

não tinha né era eram grandes empresas comprando vendendo e hoje o fundo imobiliário ele faz parte do mercado imobiliário ativamente exato antes sobrava pro fundo imobiliário a migalha vamos dizer assim agora agora não o fundo imobiliário tá sempre na mesa negociando nem sempre interessa para ele o negócio naqueles termos naquele preço é aquilo que eu tava falando de ele é parecido com uma empresa mas ele tem certas amarras tem as particular particularidades dele então às vezes um negócio imobiliário pode caber dentro de uma empresa para aquele momento para aquele objetivo e não ser o ideal

pro fundo imobiliário e vice-versa até por isso que a gente vê tanta troca de mão a empresa vende o fundo imobiliário compra porque esse aqui quer renda esse aqui quer vender e fazer lucro ou vice-versa né eles tem características diferentes Não tem melhor nem nem pior e o fundo imobiliário ele tem mais essa natureza da renda uhum H um tempo atrás eu escrevi um texto chamado amamos parcelas eu entendi que essa paixão que o brasileiro tem por por pagar parcelado Desde da caderneta a gente transferiu para receber parcelado a gente ama receber lucro em parcelas

todos os meses dos fundos imobiliários é para mim um dos principais motivos que explica o sucesso desse produto renda no bolso todo santo mês e a facilidade de passar em frente a um imóvel e falar tem uma azulej inha desse móvel aí né Por falar nisso só para complementar o você fez uma uma entrevista recente com o pessoal lá da canuma né sim e e você até citou um estudo que o o Felipe Vas tinha feito sobre a questão de retorno total de renda a gente fez um semelhante agora mais atualizado e é bem legal

isso Mauro e só que a gente também pegou Fundos passivos principalmente Fundos que eram muito certos né de escritórios né como hgpo pegamos também casos bem antigos como hospital naal de ludes né e e e é bem impressionante mesmo você pega do retorno total de um fundo imobiliário seja gestão ativa ou passiva né Tem casos que assim 90% 90 e poucos poro do retorno total é da renda da renda é da renda assim e muito superior ao CDI então é é é bem interessante de ver isso né claro que tem alguns casos que ficam parecidos

com o CDI tem os casos que ficam um Pou baixo tudo mas e vários exemplos nesse sentido de fundos ativos e passivos Então acho que uma boa seleção de fundos imobiliários é é bem direcionada realmente para essa composição de geração de renda né que inclusive agrada muitos e há outros traz dúvidas que também a gente pode discutir aqui daqui a pouco vamos discutir sobre tudo mas pegando um gancho que o Artur falou que qu você falar eu sou do mercado imobiliário mas a minha visão Quando você compra uma cota de um fundo imobiliário você tá

comprando um tijolo daquele ativo ou daquele portfólio né você tá comprando eh como o próprio nome diz é fundo de investimento imobiliário e na minha visão eh o o fundo imobiliário tem que ser medido pelo que imóvel Pode render ou o que ele vale né então vamos vamos evoluir por aí mas um pouquinho antes eu queria dar um passo atrás como a gente tava fazendo aquela introdução porque nossa né Para nossa audiência inteira Queria falar um pouco sobre os segmentos né a gente falou sobre um pouco de de de fundo de escritório mas a gente

tem vários segmentos né escritório queria contar um pouquinho do do de quais são eles como é que tá um pouquinho o mercado hoje que que vocês acham eu tenho impressão Barone vê se você concorda comigo que os os segmentos foram crescendo à medida que quer dizer os fundos imobiliários vão chegando à medida que esses segmentos do mercado vão se profissionalizando então escritórios depois o grande destaque foi shoppings depois galpões a as lojas de rua que chamam de de rinda Urbana era um projeto que tava na cabeça de muitos gestores há muito tempo mas eles não

entendiam ainda como viabilizar à medida que o mercado imobiliário vai se profissionalizando os fundos imobiliários conseguem chegar né porque tem um nível de governança que é eh pô ter demonstrações financeiras auditadas balanço essas coisas que precisa de uma certa profissionalização do outro lado é o que rapidamente desviando de assunto é o que o mundo do fiagro tá vivendo agora gestor aqui quer lá fazer uma um financiamento para um produtor rural do interior que ainda não tem e anotado direitinho contabilmente o que ele faz ele sabe fazer dá certo ganha dinheiro mas ele ainda não tem

essa roupagem da governança então quando o mercado imobiliário foi ganhando mais governança os fundos imobiliários foram chegando então falamos escritório Shopping galpão de logística hoje em dia começa a ter um mercado maior de Residencial que é um potencial gigante os hospitais que sempre existiram e nunca cresceram muito os hotéis você tem um pezinho um pouco de tudo flertando com data center data center mas os os principais continuam sendo escritório Shopping logística renda Urbana cada vez mais né renda urbana é um imóvel de rua que tem de comércio que tem porta na rua eh que mais

recebíveis ah os fundos de papel os fundos de recebíveis sem dúvid os fund fundos de fundos que hoje cada vez mais se tornam aqueles Fundos multi gestão né multiestratégia e o Residencial os galpões industriais dentro desse segmento de logística não avançou muito né não avançou muito porque é um imóvel mais específico é uma operação mais difícil mais complexa mas ah eu diria que hoje esses Realmente são os principais veículos mas claramente a gente percebe que o os gestores também vão direcionando os recursos aond eles têm mais conforto na tese né então nem todos os mercados

são fáceis de serem operados fora dos principais eixos Então por que que no shopping no Logístico isso deu mais certo né porque efetivamente o shopping você é sócio Você tá embarcado numa operação eh que é ter uma administração terceirizada e que você tá sócio ali minoritário ou ou não mas você tem alguma participação ali no caso dos logísticos principalmente depois da pandemia ficou muito claro que você tinha uma demanda logística Brasil a fora incrível e os gestores conseguiram estão conseguindo eh realmente atender a essa demanda dos dos mercados fora dos principais eixos aqui né agora

por exemplo Hotel se você pega Hotel ele tá muito mais concentrado nesse nesse miolinho aqui em São Paulo você não consegue abrir escritório também entendeu então acho que esse ainda não conseguiu extrapolar e e a renda Urbana né o a questão é que renda Urbana se você voltar lá atrás tiveram Fundos lá atrás vamos lembrar de um aqui o o Max Retail que eram as lojas da São Carlos que foram pro fundo do BTG né Lojas Americanas e na época tinha o Walmart né tudo Carrefour então Eh esse esse esse modelo de de de negócios

na verdade existia só que você não tinha uma tração de de de composição de portfólio realmente para atender o mercado Então como o Artur falou e bem pontuou você tem uma uma oferta e demanda não só por parte dos investidores mas como também dos distribuidores dos originadores dos próprios proprietários é uma combinação aí né O que levou o produto pro país todo primeiro agência bancária uhum tem é um um tipo de imóvel e um tipo de negócio que em todo o Brasil as pessoas vão e agora a renda Urbana ó Casas Pernambucanas de Muzambinho que

é famosa por causa doon per a um fundo imobiliário Pernambucanas de pirunga interior de São Paulo todo mundo conhece por causa da da cachaça é a terra do meu pai tem 40.000 habitantes Pernambucanas pertencem a um fundo imobiliário então a renda Urbana Primeiro as as agências bancárias e agora as lojas de rua levaram o o produto para para país todo todo mundo passa em frente ao imóvel fala isso aqui eu recebo aluguel dele né e o renda Urbana ele é mais ele tem mais versatilidade né então o que é renda Urbana né Uhum então assim

pode ser o supermercado pode ser a escola pode ser a clínica enfim o imóvel de rua que não seja que não seja especificamente dentro de um shopping ou um escritório né então lojas agências como você tá colocando mas tem muita coisa para fazer Dent Reda Urbana dá para você ir para fast food dá para você ir abrir para drogarias então tem muitas coisas ainda que eu acho que pode acontecer então o setor de renda Urbana Na minha opinião é o setor em que você tem um potencial de crescimento maior dada a versatilidade da composição de

portfólio quer dizer além da diversidade de setorial a gente também tem a diversidade geográfica né por isso est contando a gente tem no Brasil inteiro dependendo do tipo de prod uma boa esquina é uma boa esquina em muitos lugares seja no interior da cidade e veja a importância disso por exemplo na na pandemia em que cada prefeitura tinha autonomia para fazer as suas regras então ah São Paulo é o principal estado a capital é a principal cidade economia tá a Prefeitura de São Paulo foi mais rígida em relação fechamento de shoppings do que várias outras

países aa Então os fundos de shopping que tinham diversificação falar ó tá fechado aqui mas tá aberto aqui sa é a Fato relevante toda semana dizendo agora em tal cidade pode abrir até tal hora e taler a diversificação geográfica é também muito importante importante e e a diversificação de segmento tava lembrando aqui que nos Estados Unidos que é uma no mercado Mais maduro que a gente conversou tem fundo até de cemitério sim não é quer dizer aqui não não sei se a um um dia vai ter né mas mas olha como é diverso lá né

como como é Mais maduro tem temo imóvel tudo é imóvel eu falo há muito tempo eu falo que e não existe negócio sem imóvel e onde tem imóvel pode ter fundo imobiliário né O que que é o o o imóvel comercial é a casa de um negócio não existe negócio sem imóvel se a loja te parece virtual porque você só se relaciona com ela pelo celular ela tem que ter galpão de logística ela tem um escritório de de representação ela tem um data então tem muitos Imóveis dentro de um único negócio imóveis e segmentos diferentes

não tem negócio sem imóvel onde tem imóvel pode ter fundo imobiliário só uma pequena correção na verdade tem fundo do cemitério aqui também eu acho que a questão é de modelo de negócios né porque não sabia que tinha aqui não tem tem um fundo Na verdade acho que dois né se engano dois mas assim a questão de modelo de negócio porque ele acabou ficando mais parecido com que seria um desenvolvimento imobiliário também que você ia Vendendo as participações e consequentemente como dentro modelo de desenvolvimento mas assim só para dizer que eu acho que no Brasil

a gente ainda está aprendendo muita coisa acho que esse é um ponto importante de refrisar então em todos os segmentos a gente tá aprendendo muito então por exemplo no mercado de renda Urbana pessoal O pessoal já começou a perceber que aonde tá o grande valor é você ou ter um contrato de longuíssimo prazo em que o ponto é muito importante para aquela operação e que no tempo aqui aquilo vai se tornando cada vez mais relevante para o locatário e consequentemente para o fundo principalmente pelo potencial de valorização mas também percebeu-se que é interessante você comprar

no atacado para ir vendendo no varejo Então você compra um bloco de Imóveis e a medida que o tempo vai passando aquela curva de de de de maturidade de cada um você vai fazendo as vendas Então tudo isso eu falo que aprendendo o problem mercado corporativo Olha que interessante o pessoal percebeu que tem que se explorar os principais centros de São Paulo uhum né os centros corporativos de São Paulo porque no passado tentou-se ir para fora e viu que não é a mesma coisa por exemplo Logístico galpões que permite modularização galpões que tem realmente uma

um raio que atinge região metropolitana para atender demanda de comércio eletrônico Então acho que aprendendo também a operar cada mercado vai fazendo com que ele se desenvolva isso é muito importante tá porque como o Artur a gente tava conversando aqui antes de começar nosso bate-papo falando sobre essa questão de DNA imobiliário Acho que até 2016 17 nós tivemos uma indústria de fundos de de investimento imobiliário que era muito mais Excel do que realmente o pé na estrada ali é você sabe que desde 2016 eu entrevisto os gestores o barolho um pouquinho depois quantas entrevistas a

gente já fez não dá nem para contar e quantas vezes principalmente no início chegava um gestor Falou então você apresenta o cara falava eu trabalhei 15 anos no cbank depois eu fui pro Lloyd em na Inglaterra Trabalhei na mesa de renda fixa e tal um currículo invejável e eu esperava ele falar quando que ele ia trabalhou com imóvel né aí um dia fui entrevistar o Mauro Lima trabalhei com imóvel aqui depois com imóvel ali depois com imóvel Opa era isso que a gente tava esperando chegar né o DNA gente não combinou isso aqui tá espontâneo

era isso que a gente tava esperando chegar no no mercado e hoje já é a tônica já é o normal né is e aqueles que também eram de banco eles passaram também aprenderam acho que isso tudo também foi uma oportunidade mas só pegando esse ganjo sem nenhum e eu tava num road show de um dos nossos fundos de Logístico e tem ativo em Goiânia no Espírito Santo tudo e eu no show falando com o investidor falei ó eu fui lá em Goiânia assim tinha aquele galpão tá aí o cara falou mas você foi até Goiânia

viu eu falei lógico como é que eu vou fazer falar do ativo que eu quero que você Invista sem eu ter presenciado ter visto né mas eh pegando gancho vocês falam um pouco dos segmentos né e eu Eu costumo dizer que e eh maior risco é o modismo dos nossos Fundos né fundo imobiliário quando corre todo mundo para lado na pandemia a gente viu isso muito e por exemplo falamos de escritórios aqui né na pandemia decretara que os escritório I acabar não é que a gente não podia sair de casa na pandemia decretaram que os

shoppings iam acabar os shoppings estavam fechados não é que iam acabar eh na pandemia falaram que logística era tudo na minha opinião logística sempre teve dois duas estradas de crescimento um econômico que é inerente a todos os segmentos E outro e-commerce que é inerente ao ao Logístico né Eh multifamily teve uma certa supervalorização eu vi eu vi Fundos voltando à logística comprando ativos a r$ 6000 M Quad não par em pé eh Então queria que vocês pudessem falar um pouquinho desses segmentos como é que eles foi e dessas preocupações né minha preocupação modismo né aquele

efeito manada vai todo mundo comprar todo mundo vender Então todo mundo vendeu o escritório na pandemia se não precisava do dinheiro para para pagar alguma conta ordinária do dia a dia perdeu dinheiro e quem comprou logística a R 6.000 no m qu eh também perdeu dinheiro porque tinha lá uma alavancagem alguma coisa assim então é vamos lá eu tenho uma visão eh eu diria complementar a sua mas talvez ela vai ter uma ela vai dar uma vai ter uma certa divergência é bom ter divergência estal mas não de Pens mas não de pensamento acho que

estrutural eh o o Artur já entrevistou algumas vezes inclusive vou estar presencialmente com ele acho que dia 17 com o professor João da Rocha Lima né é enciclopédia desse mercado né e ele ele meio que fala isso como sendo o custo da ansiedade né tanto da compra quanto da venda então que que eu diria aí eu diria que o maior risco hoje do mercado de fundos imobiliários é a gestão por quê Porque a gente colocou ah as fichas na gestão desde 2018 para cá quando os fundos de gestão ativa começaram a ganhar atração começaram a

realmente fazer missões mais vultosas me corrig uma vez que eu tava falando errado essa palavra vultosas e o e os gestores passaram a ser realmente uma peça fundamental tanto que me Fizeram uma pergunta que eu coloco aqui na mesa o que que é melhor ter um portfólio ótimo com um gestor ruim ou ter um portfólio mais ou menos com um gestor bom eu prefiro o gestor bom eu também isso não há necessidade da gente citar exemplos aqui mas é muito Evidente de que alguns portfólios que não são tão bons assim se você olhar isoladamente você

teria dentro desse fundo só esse ativo talvez não e só ess talvez não Mas quando você olha a fotografia inteira e o trabalho do gestor ele consegue realmente gerar resultado e outros Fundos que você olha isoladamente são belíssimos ativos o resultado talvez não tá atendendo a a a contento então na minha opinião Ma acho que o maior risco é o gestor E aí entra essa questão de saber entender o ciclo e não ter a ansiedade de fazer captações vultosas em momentos equivocados mas aí também a gente tem que saber reconhecer que o mercado de fundos

imobiliários no Brasil ele é muito associado a juros Então como a gente tá agora com juros altos fecha-se a janela de captação onde em tese seria o melhor momento para comprar então nós temos também um problema estrutural nos fundos imobiliários que tem que saber fazer esse esse equilíbrio para que você não perca essa capacidade de fazer bons negócios por isso que eu defendo tanto Fundos grandes fundos robustos fundos com musculatura fundos com opcionalidade por quê porque isso vai fazer com que nesses momentos em que a janela de captação Talvez esteja fechada o fundo tem caixa

suficiente ou alguns ativos mais táticos que ele vá conseguir fazer algumas operações e tirar ali um pouquinho mais de de de caldo da laranja em momentos mais difíceis né mas tudo isso também é um processo né então alguns Fundos estão em momentos talvez diferentes alguns eh realmente ficaram na estação né Artur acho que tem alguns Fundos ficaram na estação uns Fundos que embarcaram recentemente estão nessa rota de crescimento e outros talvez que já estejam numa numa in interessante você falou e e lembrando né que e a gente não é uma mesa de operações né os

gestores não não são são ativos e líquidos né ex mas o pessoal esquece que quando você anuncia a compra de um imóvel anuncia uma oferta muitas vezes eu fiquei mais de um ano negociando o imóvel então ah vou agora vamos comprar só que antes você não pode falar nada porque você tá negociação sigilo né então você não pode de falar nada o o investidor lá às vezes o cara mais ele não sabe que está negociando aí fala pô comprei esse móvel agora compramos esse móvel Então vamos investir Vamos fazer uma capitação para isso mas esquece

do trabalho anterior que teve pra gente até chegar a aflorar essa esse resultado e às vezes também acontece que o ciclo muda né H há qu 5 meses atrás a gente tava falando de uma seric terminal e depois a gente vai falar sobre de nove né agora tá 1175 Mas você ia falar alguma coisa eu falei antes de você não eu ia falar ainda um um pouco do do modismo tem o o o o eu percebo o Barone com certeza também o investidor ele sempre acha que existe uma oitava maravilha do mundo e ela vai

mudando ao longo do tempo então no começo lá da indústria a gente achava que era logística melhor coisa do mundo contrato atípico coisa que a gente nunca tinha visto na vida né Uhum com um imóvel assim contrato atípico por 10 anos como se nunca fosse passar o o tempo do contrato e tal esse é o melhor segmento de todos é o mais seguro não existe o melhor segmento e e todos eles passam por seus ciclos se a gente tivesse falando de Agro é a mesma coisa quanto cara o cara tá plantando milho lá e veu

que o o vizinho que plantou sója trocou de caminhonete ele não trocou a dele no ano seguinte ele vai lá e planta soja o estoque de soja no mundo vai lá pra lua todo mundo que tava com soja perde dinheiro e quem tinha plantado milho ganha dinheiro é a mesma coisa em qualquer segmento de de investimento então no no imobiliário eh os os o gestor ele tem que ter a clareza dos segmentos e como lidar com cada fase né do do ciclo é um é um negócio interessante assim você é gestor por exemplo de um

fundo de logística você sabe que vai ter a fase boa vai ter a fase ruim e como você disse não é um um fundo líquido você não vai vender todos os galpões na fase boa e ficar esperando para recomprar na fase ruim então você tem que saber que tá chegando um tempo ruim e ajustar o seu fundo para isso sem ter muito margem de falar vou vender todos os galpões esperar a coisa melhorar não é assim né e o investidor ele tem que saber que as fases vão ser boas e ruins em momentos diferentes PR

segmentos diferentes e não tem o melhor se a gente pegar uma foto mais recente deve ter muita gente que fala renda urbana é a melhor coisa do mundo é a oitava maravilha do mundo Lógico não deu problema em nenhum ainda vai dar porque é da natureza do mercado imobiliário você tomar um calote você tem um imóvel né então um bloco de contratos vencendo na mesma época um bloco de contratos ou um inquilino que responde por 20% do seu portfólio Aí ele vai lá e aparece uma recuperação judicial coisa do do mercado né E então o

os modismos eles vão acontecer da nossa natureza e o investidor tem que tentar uhum se se esquivar se blindar desse negócio diversificando né E aí voltamos à história do gestor o gestor também ele tem que tá preparado para saber lidar com isso então a partir do momento que o gestor consegue se blindar contra esses modismos ele vai diversificando internamente o portfólio para que ele fique efetivamente blindado eu queria falar um pouquinho sobre a questão dos juros tem dois fatores importantes no mercado de fundo imobiliário primeiro a gente fica aqui falando de imóvel porque o imóvel

É a coisa gostosa do mercado imobiliário mas no mercado de fundos imobiliários cri é um fenômeno ainda no no Brasil 40% mais ou menos do nosso mercado São de fundos de de papel esse segmento ele é menos sensível a juros com juro alto o fundo consegue emitir com juro baixo o juro o fundo consegue emitir já o de de imóveis é interessante que o fundo imobiliário ele é parte financeiro parte imobiliário ele é algo no meio do caminho e o mercado imobiliário que você sabe muito bem existiu e vai continuar existindo com qualquer juro jigal

queer juros com juro alto ou juro baixo tem negócio no mercado imobiliário aí de repente surgiu um veículo Super Interessante moderno transparente excelente que compra o imóvel E aí de repente o juro sobe a cota cai aí você vira pro mercado imobiliário fala ah não agora eu não não posso mais fazer negócio porque o juro tá alto o cara que é do mercado imobiliário fal Que papo é esse meuo faz 40 anos que eu faço negócio com imóvel juro já foi 40% eu comprei E vendi imóvel juro já foi dois eu comprei vendi de imóvel

então logicamente que ia aparecer alguma alternativa e apareceu que é o o fundo de tijolo mesmo quando a cota tá muito baixa o juro tá lá muito alto ele chega pro dono de um grande imóvel de um bloco de imóveis fala faz o seguinte você põe o imóvel dentro do fundo eu te pago em cotas ao valor do patrimônio Uhum E ainda fala pro cara eu vou te entregar a cota 100 sendo que ela tá 85 na bolsa e o cara que é do mercado imobiliário ele entende isso e fala para mim tudo bem eu

vou trocar um imóvel por um portfólio liquidez por liquidez e tudo mais diversificação liquidez por mim tudo bem então mesmo com juro alto os fundos de tijolo estão conseguindo crescer né emitindo mas não em troca de dinheiro e sim em troca de de mais patrimônio vocês falaram uma coisa interessante né o por ser investimento imobiliário é um é sempre investimento de longo prazo né então você não pode olhar só fotografia assim olhar o filme inteiro né E esse Baron anos né a recomendação que eu entendo é ess com com como é que você vê os

prazos para investimentos ISO não é uma ação que você fica flipando compra hoje vem daqui a um mês é na verdade no fundo a a a a a a renda fixa ela se caracteriza como renda fixa porque o o o retorno é limitado é acertado e tem uma taxa pré acordada e ele tem um prazo de duração né quando a gente tá falando de fundo imobiliário nós estamos colocando isso na perpetuidade então em tese a pessoa que comprou uma cota de fundo imobiliário ela deveria Pensar como se ela tivesse comprando um imóvel pros herdeiros ali

aquele imóvel vai perpetuar na família a não sei salve-se que aconteça alguma coisa que efetivamente possa gerar a troca Mas a questão assim que a gente precisa trazer um pouco pro comportamento humano a gente precisa entender um pouquinho mais né eu tenho falado cada vez mais que investir bem é um estado de espírito né sim e e e e eu acho que muitas das pessoas que chegam no mercado e se a gente coloca esse raio x aí de 2020 final de 21 começo 22 para cá nós estamos falando de quase 1 milhão e meio de

investidores novos eh eles eles estão experimentando um momento que eh é é desafiador para ele mesmo se convencer né então Eh por mais que a gente coloque essa lógica da do longo prazo as pessoas invariavelmente fazem a conta do curto prazo um exemplo uma história bem recente aqui eh chegou um caso lá para mim em que uma pessoa falou assim olha ele ele tá ele tava se queixando aqui de uma queda da cotação de um fundo de recebível que caiu sei lá 12 a 15% me lembro o número exato mas realmente um fundo de recebível

que caiu 12 15% não é pouco não é desprezível né aí falou assim olha ele tem esse fundo aqui e tal ele tá se queixando dessa queda aqui de 12 15% e ele pagou tanto na cota quando eu olhei o valor da cota que ele pagou ele fez uma compra grande ali naquele momento eu falei assim não mas esse valor aqui se ele não comprou na máxima ele comprou perto da máxima e eu realmente foi pesquisar ele não tinha comprado na máxima mas ele comprou num valor elevado em 2021 foi quando deu aquela queda da

pandemia que o mercado de fundos imobilar depois se recupera aí tem começa a questão de vacinação aquela coisa todo o mercado de fundos imobiliários dá uma recuperada boa Uhum e ele comprou naquele momento um lote grande desse fundo e quando Realmente você compara com a cota de hoje ele tá com essa depreciação de 15% e ele tava querendo entender isso aí mas quando a gente adicionou o rendimento que ele recebeu de 2021 sei lá quando foi exatamente que ele comprou mas 22 23 24 3 anos e pouquinho tava dando um retorno de 50% isso é

fundamental isso é fundamental Mas isso não é habitual paraa grande maioria das pessoas e e é perfeitamente Eh claro da gente entender porque quando você aplica lá numa lci num CBB tá tudo junto tá tudo junto então ele não tá vendo que o principal dele tá gerando um juro sobre juro que tá tendo ali o o juro composto sendo aplicado naturalmente para ele não tá não não aparece ali separadinho para ele não sai dividendo todo mês né não sai dividendo ele não tem saída né então ele aplica aqui e resgata lá mesmo que ele Resgate

pelo pelo caminho e se ele resgata parcialmente aí que ele se perde mesmo nessa conta e fica tudo do mesmo jeito no caso do fundo imobiliário se eu virasse pro pro investidor falasse assim olha todos os seus rendimentos vão ser reaplicados em novas cotas E você só vai olhar isso no dia que realmente você for precisar de algum dinheiro seria diferente mas não é assim que acontece na prática então a gente também tem que entender que o processo educacional e não é à toa que estão aqui dois professores eh o processo educacional é Um Desafio

e para quem gosta de desafio a gente precisa ter a serenidade de enfrentar esse esse processo de educação porque ele surte efeito a gente tem exemplos eh às vezes ruins de pessoas que realmente estão muito insatisfeitas mas nós temos dezenas de excelentes exemplos eu fiz uma live a uma semana e pouco atrás que eu entrevistei sete pessoas que vivem de rendimentos que legal Foi muito legal a Live tá um sucesso assim foi não sei quantas 1 horas de visualização lá as pessoas assim somando todo mundo que viu vezes o o tempo da Live né várias

horas de visualização e eu vou fazer uma segunda versão agora dia 7 com três mulheres porque foram Sete Homens e eles falaram Poxa mas não tem nenhuma mulher eu falei olha foi quem me mandou o e-mail aí as mulheres se mexeram e nós vamos fazer porque nós temos excelentes histórias também mas eu acho que no final das contas as pessoas precisam desse desse incentivo Educacional porque cá entre nós Mauro e e e Artur nós temos um déficit de educação financeira no Brasil desde Pedro alvos Cabral né porque assim a gente não não teve isso né

a gente não não recebeu isso na escola né os nossos professores eh tenho certeza que seus colegas de profissão às vezes te perguntam E aí Artur tô querendo aprender então e veja a essa altura do campeonato as pessoas não têm esse conhecimento e a gente tá tendo essa oportunidade de explicar então quando eu vejo essas comparações eu entendo hoje com naturalidade Mas por outro lado também abre-se a possibilidade de você explicar a diferença que é inadequada porém esperada se você falar assim eu estou comparando esse fundo com o CDI é uma comparação inadequada é mas

ela é esperada e ao ser esperada a gente também tem que fazer isso para nos comunicarmos e explicar a diferença de um produto Perpétuo para um produto de prazo né E só para concluir os fundos imobiliários de prazo determinado é uma uma área de fundos imobiliários que eu acho que é a gente tem que ter um pouco mais de cuidado né porque em geral esses Fundos são fundos de tir né de taxa interna de retorno que você tem um começo e um fim equivalente ao que seria uma renda fixa do ponto de vista de vencimento

Mas por outro lado ele vai ter uma variação muito grande de resultados que é completamente diferente da renda fixa e ele vai ter um mercado secundário que pode fazer com que o investidor faça compras ou vendas inadequadas Então acho que é um produto que tem que estar mais destinado a investidores mais qualificados ou profissionais eu acho que pro investidor médio brasileiro é melhor realmente ficar no fundo imobiliário de renda tradicional que a gente tá embora essa comparação com CDI ela vai ser quase que recorrente por exemplo eu comecei agora Artur a trazer paraas pessoas a

comparação com o IM B porque também criou-se uma lenda Ah que fundo imobiliário não protege contra a inflação que não que não tem Então vamos mostrar também que o fundo imobiliário Claro aí eu tô falando de uma seleção de ativos né ele também tem uma proteção real é um ativo real né então colocou-se algumas premissas de que tem que ter a linearidade de um de de um CDI a proteção real do I PCA então assim eles pegaram eh eh o fundo imobiliário e quiseram colocar e atribuir ao fundo imobiliário tudo de perfeito que existe as

opções de investiment entendeu vai ser difícil é difícil pode até acontecer mas não vai acontecer junto né ele vai proteger vai proteger contra inflação vai mas ele não vai proteger contra inflação junto também do juro subir sabe então você tem que ter um pouco desse Jogo de Cintura de entender que no tempo as coisas tendem a a se ajustar mas não é tão reloginho quanto quer como é uma renda fixa né pessoal literalmente uma aula né vou tentar complementar de forma breve primeiro quero que você entenda o seguinte se você investir em fundo imobiliário você

deveria estar buscando renda renda aquele dinheiro que vai entrar todo mês na sua conta esquece o preço da cota Depois que você comprar olha pro preço da cota antes de comprar porque na minha opinião o pior erro que alguém pode fazer é pagar caro seja num galpão a 6.000 M R 6.000 o m qu como o Mauro falou seja no preço da cota de um fundo imobiliário seja num carro eu sempre dou exemplo do Corolla no Brasil Corolla é um bom carro todo mundo gosta de Corolla Eu tenho um Corolla para vender para você por

R 300.000 quer comprar eu nem tenho Corolla mas eu compro um para te entregar por 300.000 o carro vai continuar sendo bom só que 200 e poucos 150.000 você vai perder porque ele não vale 300.000 Então você compra um ativo bom mas faz um negócio péssimo quando você paga caro então a mesma coisa você vai fazer com o fundo imobiliário você vai tomar cuidado para não pagar caro nos momentos de Euforia depois que você comprou esquece o preço porque o seu retorno vai vir no longo prazo 80% do retorno vai vir da renda que é

o dinheiro que pinga todo mês na sua conta e esse dinheiro tem uma característica sensacional que ele não é efêmero que ele não é estou ganhando estou perdendo é entrou na minha conta e acumulou esse retorno todo todo santo mês porque eu posso ter comprado um fundo a r$ 1 que está hoje R 150 daqui do meses ele tá R 120 então a variação de preço da cota é um Ele está ele não é agora o que eu recebi de rendimento é É verdade aconteceu e não não sai do meu bolso de novo tá então

essa a questão importante renda agora é inevitável fazer a comparação voltando pro Corolla porque assim é vou vou vou vou vou pegar seu exemplo do Corolla e vou desdobrar ele aqui O Corolla é um carro de vamos falar em grandes números Custa 150.000 você tá falando para mim que tem um para 300 então não vale a pena um Produto excelente mas tá muito caro o negócio fica ruim aí o negócio fica ruim mas aí acontece desse mesmo Corolla agora tá 100 e as pessoas pessoas começarem a colocar defeito no Corolla para justificar porque que ele

tá sem E aí você tava achando que é 300 poderia ter um ângulo para você comprar e agora sem já não vale então o problema eu sofro isso em alguns Fundos por isso que eu tô dizendo que eu acho que e o o investidor eh para investir bem é um estado de espírito e a gente tem que entender essa dor do investidor e saber conduzi-lo para chegar esse raciocínio que não é tão simples porque não é tão tão porque se fosse só no campo racional Artur e e Mauro e todos que nos ouvem aqui tava

fácil você abre uma planilha lá vai lá e mostra alguma coisa e pronto mas não então assim a gente percebe que agora com essas quedas tudo a gente estando próximo dos investidores tentando explicar tem tem vários efeitos colaterais positivos o primeiro efeito colateral é falar assim olha Estou próximo de você também que estamos no mesmo jogo embarcados no mesmo no mesmo o mesmo escopo de investimentos né de fundos imobiliários segundo você começa a traduzir um pouco desses economis essas esse monte de expressões em inglês que começam a aparecer por aí para dificultar terceiro você começa

mostrar também que olha se você estudar o passado ver como é que as coisas acontecerem como é que elas estão evoluindo olha aqui na frente as coisas vão se ajustar quarto efeito positivo você consegue separar o joio do trigo porque afinal de contas nós temos né até falei isso recentemente nós temos quase 500 Fundos estados a partir do momento que eu fico mais próximo de 15 de 20 ou de 25 ou de 30 ou de 40 você está naturalmente fazendo uma seleção de acordo comos seus próprios critérios Então tudo isso em tese deve ser uma

força para que os investidores entendam que é diferente de você comprar um CDB de um banco em que ali a taxa tá dentro do Fundo garantidor de crédito e vamos vamos vamos lá é isso tem muitas outras coisas é um produto estruturado né E esse dobramento ele passa por aspectos Racionais mas passa também por aspectos emocionais afinal de contas sim quem compra um Corolla ou seja lá qual for o carro não é simplesmente pela racionalidade da compra existe também um fator emocional entendeu ele acha que é bonito ele acha que ele vai ter mais status

e coisas assim uma B séri de outras coisas eu adorei essa analogia com Corolla eu tenho alguns Fundos que são Corolla que vale 150 então então e tem gente que não tá comprando a sen entender isso mas eu vou vou vou plar isso mases falavam que o fundo era bom quando tava caro agora que caiu o fundo ficou ruim e é o mesmo fundo o meso mesmo fundo exatamente o mesmo fundo mas é a percepção Ah porque você começa como você falou lá no começo que se a preocupação do efeito manada né tudo eh eu

eu acho que que de novo a gente tem que saber estudar as coisas mas também a gente tem que saber entender e aceitar e dentro de todo esse processo a gente conseguir conduzir aquelas pessoas que vão naturalmente saber de entender essa essa essa essa essa diferença saber ponderar essa diferença para elas tomarem as melhores decisões é um uma Utopia na falta de encontrar uma palavra melhor achar que nós vamos fazer com que esses 3 milhões de brasileiros invistam regularmente tranquilamente conscientemente em fundos imobiliários não é Artur você tá dando aula para 50 alunos é uma

Utopia você acreditar que os 50 se formarão exemplarmente e serão 50 excelentes profissionais ISO isso não vai acontecer e nunca aconteceu nas melhores universidades do planeta com os melhores professores do planeta entendeu então invariavelmente você tem que trabalhar para que dentro desse dessa sua amostragem de 50 alunos você consiga entregar os melhores profissionais possíveis dentro daqueles que realmente Estão interessados interessados em se tornar entendeu então assim aquele que entrou meio para ver como é que era né Eu acho que em fundo imobiliário eu vou não canso de repetir essa frase muita gente começa a investir

pelo motivo errado e muita gente sai pelo motivo errado Uhum E tá tudo certo isso vai acontecer isso vai continuar acontecendo nós temos 1% da população que investe em fundo imobiliário No dia que for 10 a gente vai tá tendo isso ainda com mais recorrência e é normal entende então acho que é perfeitamente normal mar lá atrás você pincelou um pouquinho sobre o fundos de prazo determinado e fundo de prazo indeterminado né explicando um pouquinho eh o fundo de prazo indeterminado é cuja a receita vem do aluguel né então você você você analisa o dividendo

todo mês e o de prazo determinado a renda vem da venda do imóvel geralmente são fundos de desenvolvimento em que quando vendeu o imóvel E aí quando vende o imóvel vende o apartamento né Nós temos um um de de desenvolvimento Residencial de alto padrão em bairros nor de São Paulo que hora que vende apartamento cai um dinheirão se distribui mas antes quando tá em fase de aprovação tá em fase de projeto não não não não não esse segundo fundo de prazo determinado eh a gente sempre recomenda que não não é um fundo para você comprar

e vender cota é para você ficar e ver a tir no primeiro fundo que a gente falou é para ver o dividendo todo mês né então tem eu acho que tem uma diferença aí significativa e precisa sempre comunicar acho com renda com com letras garrafais quea não você tá recebendo zer zerer mas em dezembro você vai receber um montão aí Janeiro um pouquinho menos aí vai o grande problema quando chega esse montão is E aí as pessoas acham que em janeiro vai chegar o mesmo montão em fevereiro também em março também E aí saem pagando

800.000 esse fundo vai aparecer no top um top TR de ranking de dividend yeld e a pessoa vai misturar a amortização com rendo comunicar muito bem isso eu acho que nem mesmo comunicando muito bem pro Grande público é difícil entender Eu acho que esse tipo de produto ele tem que realmente ser mais direcionado para um para um público específico né eu eu eu particularmente acredito nisso acho que tentar levar fundos de prazo determinado para grande maioria dos investidores e massificar na minha opinião concordo por mais que a letra esteja garrafada Uhum vai ter problema porque

assim a pessoa vai vai vai passar num ranking e vai aparecer o fundo ali com com nos top três e ela ela ela vai olhar aquela cota e vai achar que tá barata não vai fazer a conta do patrimonial não vai perceber às vezes tem uma latência natural da própria estrutura do fundo entre a amortização efetivamente e a atualização nos sites que que são os robozinhos que puxam isso então eu acho que tem que tomar bastante cuidado tem que ser investor qualificado para isso pelo menos profal ou profissional voltando um pouquinho lá atrás ur você

falou sobre fundos de papel né Eh vamos tocar um pouquinho diferença de fundos de papel fundo de tijolo o que que é um que que é outro que como é que vocês vem isso fundo de papel ele financia a indústria como se ele emprestasse para pra Construção pra venda você construiu o quer vender alguém quer comprar mas quer um financiamento e o o papel é o certificado de recebíveis Imobiliários que entrega esse financiamento os cris os Cris e o fundo imobiliário ele vai lá e compra o cri então tem o fundo de tijolo que tem

imóveis tem o fundo que não tem nenhum imóvel não tem tijolo o que que ele tem uma carteira grande de certificados de recebíveis Imobiliários então com isso ele está como se fosse emprestando dinheiro pro mercado imobiliário se desenvolver crescer e tudo mais então ele compra ativos de renda fixa ele faz empréstimos o que ele tem a receber já é já é conhecido antes é x por ao ano é inflação mais alguma coisa e tal tudo isso OC botado num fundo que vai ter lá dezenas às vezes centenas de de Cris então é é um mercado

de renda fixa dentro de fundo imobiliário ele continua o fundo sendo um ativo de de renda variável Só que lá dentro só tem renda fixa e no outro no fundo de tijolo é a renda variável de verdade agora os os negócios em si Eles são muito parecidos eu falo que o aluguel é o juro do tijolo e o juro é o aluguel do dinheiro tá os negócios por si São muito parecidos um aluga imóvel outro aluga dinheiro mas tem dinâmicas diferentes e como a gente tá falando de um produto financeiro se o juro sobe você

tá precisando de dinheiro emprestado Vai estruturar um cri para isso o cri vai sair com juro mais alto e o negócio acontece se o juro cai o cri sai com juro mais baixo o negócio acontece então ele ele é menos sensível a esse vai e venda taxa de juros no no Brasil E com isso eles conseguem emitir e crescer Praticamente em em qualquer momento o que que é importante eu tô frisando aqui a importância da renda para você Você vai investir em fundo imobiliário para ter renda entenda uma coisa fundo de tijolo renda harmônica quase

todo mês a mesma coisa durante muito tempo fundo de papel apesar de só ter título de renda fixa lá dentro a renda vai variar para caramba a inflação subiu o dividendo aumenta a inflação caiu o dividendo cai tem deflação dividendo despenca em fundo de tijolo não uhum a inflação subiu de um mês pro outro o aluguel é o mesmo a inflação caiu de um mês pro outro a lugar o mesmo uma vez por ano vai reajustar isso tá então de novo não tem melhor nem pior mas saiba dessa diferença você é um aposentado uma aposentada

tá gostando de fundo imobiliário vou comprar fundo imobiliário para complementar minha renda Ah vou nesse negócio de fundo de papel que é uma maravilha uhum quando tiver deflação não vai cair o preço do do do remédio do aluguel da tem que pagar mas o seu rendimento vai cair e no fundo de tijolo não ela vai continuar lá harmônica de vez em quando um pouquinho mais de vez em quando um pouquinho Men depende da bacana E tem também os fofs né que são fundos de fundos que onde onde o o o fundo ele compra papel de

fundos de tijolos né Aí ele compra um pouco de tudo é como se diante disso eu falasse pô adorei mas eu não sei eu não quero escolher então eu vou comprar um fundo em que o gestor vai comprar cotas de vários outros fundos para mim de vez em quando vai vender trocar um segmento por outro e tal né legal não só para completar que eu acho que a grande questão aí do tijolo e papel é que as pessoas vivem se perguntando quanto que eu tenho que ter de um quanto que eu tenho que ter de

outro é melhor se eu tô aposentado Quanto tem que ter de um quanto temho que ter de outro né e assim é difícil eh eh falar para vocês exatamente valores mas eu acho que a gente consegue dar algumas diretrizes então primeira diretriz se você tem 60% tijolo 40% papel Você tá muito parecido com aquilo que é o ifix Uhum Então como se você tivesse montando a sua carteira equivalente à aquilo que é a média do mercado do mercado de F Esse é seu ponto de partida se você tem mais tijolo do que do que papel

eh significa dizer o quê que você quer se expor mais a economia real mesmo você tá querendo tomar mais um risco do da da do desempenho daqueles ativos da capacidade daqueles ativos de potencializar renda né você vai ter um rendimento nominal Menor Mas se a economia crescer da forma como você acredita você vai ter um rendimento Total maior né quando você inverte você tem mais papel do que tijolo você tá querendo fazer o que com a sua com seus seus investimentos você tá querendo ter um rendimento nominal maior né só que um rendimento real o

preço que você pagou pela cota ele tende a ser estável a vida inteira exatamente e menoso sua economia então assim se eu tenho uma inflação + 7 um CDI + 2 + 3 aquilo ali tá travado dentro de um de um de um ciclo longo e enfim é mais ou menos aquilo que eu tenho agora quando eu tenho um fundo de tijolo que pode vender um imóvel locar com revisional super positiva né fazer um modelo de troca de cotas e trazer um imóvel super oportunístico pro fundo Então você tem várias opcionalidade dentro do Fundo de

tijolo essa é uma segunda diretriz agora tem terceira diretriz que eu acho que a mais interessante Qual é a sua carteira ex fundos imobiliários né Ah eu tenho um monte de CDB lci LCA não sei mais o quê bom você já tem um monte de renda fixa naturalmente fica mais no tijolo todo gestor de fundo de qualquer tipo de fundo multimercado ações tal ele gosta de falar assim o meu fundo é irrep não é exceto se for um fundo imobiliário de tijolo aí é irrecv é porque aí não tem dois né não tem dois então

o que você falou é muito importante eu compro para mim tesouro renda mais todo santo mês o título do tesouro direto que paga I PCA mais um monte de coisa então Ele é muito comparável com fundo de papel é eu posso colocar isso na balança na minha carteira de fundo imobiliário eu vou ter menos papel menos renda fixa porque eu tenho outros títulos de renda fixa fora do mercado imobiliário agora eu não tenho um galpão nem tenho um shopping nem nem tenho um escritório de alto padrão então aí eu tenho via fundos imobiliários isso sim

o fundo de tijolo é complicada é agora se você tem 40% em renda a mais tá tudo certo aí você vai e coloca mais 60 70% em fundo de papel não tenho nada contra mas que fique claro que você você tá montando um portfólio outro focado mais em ativos de renda renda de renda de renda é é pré-fixada eu tô colocando entre aspas o pré-fixada no sentido de que eu tô travando uma taxa combinada eu não tô tendo muita opção de valorização ol B Barone você e o Professor Artur aí de recentemente até nesse vídeo

aqui de hoje de que o foco deveria ser a renda sim só que a renda que vem do Fundo de tijolo quando dá certo ela vem para você como ganho de Capital né como revisionar o positivo aumentando o rendimento é exatamente isso a gente tá a gente não tá fugindo da da da do escopo do Papo né mas quando um fundo imobiliário vende um imóvel com uma taxa interna de retorno de 15 20% e o rendimento sobe ele tá me devolvendo aquele ganho tambm aquele ganho que na renda no no no fundo de papel ou

na renda fixa tradicional você só vai ter isso numa marcação mercado mas aí vira trade aí a gente não vai não é esse o escopo do papo é basicamente de você ter uma um carrego dentro da carteira né Legal vamos falar um pouco de alavancagem agora né é um é um é um instrumento financeiro eu acho que válido queria depois saber a opinião de vocês mas na minha opinião eu vi no passado recente que eu fizeram alguns malabarismos financeiros que a conta tá chegando agora né aquela famoso bulet depois 2 anos e o pessoal não

guarda né eu queria saber de vocês a opinião e sobre esse tipo de ferramenta essa alavancagem que que se pode se se gostam ou não e qual que seria o o percentual recomendável para um fundo tá alavancado quer começar Artur papo vai longe aqui primeiro por por mania de professor eu vou explicar a alavancagem que é pegar dinheiro emprestado se você mora numa casa num apartamento financiado você alavancou você tem um bem do qual você pagou uma parte a outra parte você pegou o dinheiro emprestado alugou o dinheiro dos outros isso é a alavancagem qual

que é o risco você não conseguir pagar as parcelas não é um fundo imobiliário ele pode fazer a mesma coisa também toda a empresa faz pegar dinheiro emprestado faz parte do do planejamento do crescimento da aceleração de crescimento de um de um veículo de investimento um fundo imobiliário quando ele faz isso é algo um pouco mais recente na nossa indústria disseminado em em vários Fundos e e como o Mauro falou alguns gestores mesmo erraram a forma de fazer ou erraram a mão de fazer tem muitas maneiras muitos Fundos diferentes um fundo que tem um contrato

atípico de longo prazo contrato de 10 anos ele não pode ser quebrado tem uma multa muito grande para quebrar e ele é reajustado uma vez ao ano por IPCA ele vai lá e pega uma dívida com a mesma característica mesmo prazo mesmo indexador fechadinho bonitinho o risco ficou muito pequeno e no mercado de fundo imobiliário tem uma diferença em relação a uma empresa por exemplo quando pega dinheiro emprestado que quando ele compra um imóvel alugado com um contrato desse Ele já sabe o retorno que ele tem para ter não é um projeto é uma realidade

eu tenho um imóvel ele tá alugado eu paguei 100 recebo seis por ano Então ele me rende 6% ao ano e isso vai sendo corrigido pelo IPCA se eu consigo fazer uma dívida a 5% ao ano o o imóvel paga dívida Ainda sobra um pontinho porcentual uma empresa quando ela Pega dinheiro emprestado ela fala eu tenho um projeto eu vou construir uma nova fábrica isso vai render muito se e quando der certo o fundo imobiliário não ele já já saiu com o negócio na frente Então nesse caso de um contrato atípico em que dá para

casar direitinho o prazo indexador eu acho que funciona muito bem quando não tem o casamento eu tenho contratos de curto prazo que vão vencendo ao longo do tempo e faço uma dívida de de 10 anos eu tenho o indexador da dívida diferente do indexador do contrato aí o risco aparece e e num país onde o juro muda o tempo todo aí o negócio fica muito mais arriscado bom eu vou ser bem pragmático com relação esse tema eu acho que tá endereçado salve-se algumas não digo assim salve-se raras exceções e onde deu problema foram os Fundos

corporativos que não tem Esses contratos atípicos que não tem os contratos atípicos pagaram relativ ente caro apostando que a pandemia eh Realmente desestruturou o modelo de trabalho presencial mas que isso em algum momento ia voltar o CDI na época tava dois né e conclusão pagaram relativamente caro Ah o modelo realmente de home office não não colou tanto assim mas você tem um modelo híbrido então a necessidade era menor e o mercado corporativo continua sendo desafiador independente do contexto econômico nós temos e um modelo de negócios mais difícil de lidar no ali no no dia a

dia né Eh o CDI que era 2 foi para 13,75 e obviamente vários desses Fundos não conseguiram vender ativos acreditando que isso ia passar perder o timing da venda então erraram triplamente para não dizer só que a gente não pode transformar isso na regra isso ficou muito bem endereçado nos problemas Então hoje você tem pelo menos aí uns uns quatro cinco fundos de de de seis talvez não menos é uns quatro cinco mesmo de de corporativo que realmente estão nesse problema mergulhado nesse problema Talvez um ou dois logísticos Mas no geral as alavancagens funcionaram muito

bem na grande maioria dos fundos de Shopping funcionaram muito bem na grande Baron um detalhe mais técnico que eu que eu costumo dizer que o dinheiro do fundo imobiliário é carimbado isso é importante quando uma empresa Pega dinheiro emprestado Diferente de quando um fundo imobiliário Pega dinheiro emprestado sim porque se eu pego dinheiro emprestado uma empresa Pega dinheiro emprestado ela recebe um dinheiro de qualquer situação a qualquer rúbrica vamos dizer assim entrou dinheiro ela pode pegar esse dinheiro e pagar a dívida um fundo imobiliário não o dinheiro que paga o juro é um o dinheiro

que paga o principal da dívida é outro tem que carimbar o dinheiro então às vezes um fundo até tem dinheiro mas ele não pode usar esse dinheiro para pagar o principal da dívida po isso é um compli pro gestor que tem que saber fazer um um planejamento do caixa maior Na verdade ele não pode pagar o serviço da dívida ele pode pagar ele pode pagar juros mas ele não pode pagar o o ele pode pegar o dinheiro do aluguel e pagar juros mas ele não pode pegar o dinheiro do aluguel e pagar o principal da

dívida examente então para isso ele tem que fazer uma emissão de cotas ou ele tem que vender um imóvel ou ele tem que ir lá e renegociar aquela Dívida então depois de tudo que eu analisei sobre esse tema eu cheguei à conclusão de que assim o pré-requisito para se alavancar é ter uma gestão ativa uhum ou seja os os gestores que conseguiram empregar uma gestão ativa num num time interessante né no tempo correto na dose correta eles estão passando pela alavancagem realmente gerando valor então você tem alguns Fundos que T crescendo e desalavancagem lá atrás

que hoje já não é mais esse custo de Capital Então acho que de novo a a a o o o pela segunda vez o setor corporativo trouxe desafios para a indústria de fundos imobiliários os escritórios né os escritórios né lá em 2012 nós vamos lembrar muito bem disso né Art 11 12 13 um vários fundos corporativos com renda mínima garantida com preços exorbitantes que a vacância aqui em São Paulo tava 2 3% né quase zero né Teoricamente falando e vários prédios e e colocando prédios não só é em São Paulo mas em outras cidades também

vendendo Corolla por 500.000 e as pessoas fazendo fila para comprar exatamente em outras palavras é isso E aí depois né isso e quando ele tá isso que ele tá falando não é não é não é desprezível Porque nessa época o setor corporativo de larges corporativas ou escritórios era 60 e poucos por do mercado era 2/3 do mercado Então realmente deixou uma cicatriz muito forte e eu acho que agora a alavancagem o conceito de alavancagem tá sendo talvez mal interpretado de novo pelo setor corporativo porque quando você exclui o setor corporativo são exemplos bons que trouxeram

resultad bons e aqueles que deram errado foram muito pontuais muito específicos às vezes até uma gestora que já talvez já foi incorporada por outra ou algum portfólio que que ficou pelo caminho são coisas mais específicas né de fundos que realmente não tiveram essa tração de crescimento né e uma coisa que é importante pontuar que alavancagem é só então pegar dinheiro emprestado para comprar um imóvel então no final das contas o que que é importante comprar um ativo bom é um preço bom uhum não importa raiz do mercado imobiliário a raiz do mercado imobiliário pegou o

dinheiro emprestado comprou um ativo bom Mas pagou caro o negócio é ruim uhum compra um um ativo ruim o negócio é ruim comprou um ativo ruim pagou caro o negócio é duplamente ruim e se para fazer tudo isso ainda foi com dinheiro emprestado vai ficar pior ainda é a alavancagem Como o próprio nome diz ela vai potencializar o resultado ou estragou o resultado ou estago né exatamente então acho que que que é isso então nós temos que saber Mauro no final das contas eh ter a maturidade e a serenidade de saber diferenciar os trabalhos por

isso que nós voltamos no contexto da gestão eu acho que a gestão ela é primordial para conseguir equilibrar bem isso e ter essa responsabilidade Então acho que você perguntou de limite Mauro Lembrando aqui percentual né já em conversas já ali até alguns estudos incipientes falam mais ou menos em 20% do patrimônio do fundo tem que lembrar que estamos no Brasil e muita dívida é para qualquer setor para qualquer negócio é difícil de digerir quando cresce cresce pouco e num curto período depois o juro sobe para caramba e talum então ser conservador é é importante também

eu vou falar uma coisa que é bem bem interessante que que você prefere Artur você ter um fundo 80% eu tô falando de propósito esse número 80% alavancado mais com 100 por C dos ativos troféus super líquidos Ou você tem um fundo 10 15% alavancado com ativos ilíquidos extremamente difíceis de serem negociados Esse é o ponto Esse é o ponto Esse é o ponto pessoal tava comprando o imóvel corporativo e líquido super específico uhum e pegando dinheiro emprestado pegando dinheiro emprestado agora se você faz isso como por exemplo renda Urbana fez que tem 50 60

Imóveis 70 80 Imóveis e você tem vários que você pode ir vendendo para fazer essa essa estrutura de Capital girar e acrescenta esse exemplo que você deu o perfil da dívida né forre o perfil da dívida sim alguns Fundos logísticos que se alavancaram também conseguiram sair muitos fundos de shoppings que se alavancaram também conseguiram sair então tudo muito bem pessoal Olha que legal quanto conteúdo quanto conhecimento o tempo tá voando já passamos de uma hora mas tem bastante coisa legal pela frente espera um pouquinho aí que tem tem pauta tem pauta ainda bom eu queria

puxar uma assunto que saiu essa semana no boletim Focus em segunda-feira né Eh e não dá para não falar disso apontando uma Celi terminar em dezembro de 1175 a gente já falou aqui que há 4 5 mes atá tá falando de nove e muita gente fala Poxa o tudo que é migrado renda fixa pro fundo imobiliário não vai mais e a gente também já falou aqui que a gente não pode olhar só eh a fotografia Tem que olhar o o filme investimento em fundo imobiliário é um investimento imobiliário e é de longo longo prazo eh

Artur começa com você agora é cada coisa no no seu lugar né investimento é diversificação é portfólio é carteira e cabe renda fixa e renda variável no portfólio de Todo Mundo em que medida depende da da sua realidade de vida diferente da minha mas em geral a a B3 ela faz um relatório do comportamento das pessoas físicas e é mais ou menos assim 80% em renda fixa 20% em renda variável fundo imobiliário ele tem uma característica que fica no meio do caminho entre a renda fixa e renda var Sem dúvida é um ativo de renda

variável Mas ele tem similaridades com com a a renda fixa então eu vou ter as duas coisas elas vão conviver no meu portfólio provavelmente a maior parte do dinheiro das pessoas vai estar em renda fixa e tá tudo certo né e um pedaço eu vou colocar em renda variável deste pedaço fundo imobiliário vai ser talvez a maior parte da renda variável metade um pouco menos aí depende da da realidade da vida de de cada um E por que que eu vou ter fundo imobiliário mesmoo com juro alto com Tesouro e PCA pagando tudo isso com

CDB pagando tudo isso porque tem características no fundo imobiliário a principal dela é a renda no bolso todo santo mês que a renda fixa não entrega a outra é ele não ter prazo de vencimento pensa que uma carteira de fundos bem diversificada ela vai gerar renda Perpétua pros seus herdeiros ela vai continuar lá pagando aquela renda depois cada um dos herdeiros vai receber uma parte e tal e e e vai continuar Então eu tenho eh no fundo imobiliário um produto ainda único que eu compro a cota hoje o mês que vem eu já começo a

receber renda todo santo mês começo com o valor que eu quiser o tesouro renda a mais que eu adoro que eu compro todo mês ele vai começar a me pagar renda em 2040 quantos anos 70 enquanto os fundos imobiliários pagam a renda todo mês Ah que eu faço com essa renda eu pego toda ela reino né porque eu quero majorar essa renda ao longo do tempo mas se eu tiver um problema pontual e precisar usar essa renda tá lá todo dia 15 tá na minha conta isso faz diferença Então eu tenho as duas coisas e

e o fundo imobiliário ele contribui principalmente com essa renda que já acontece que entra em dinheiro e sabendo que ela não tem prazo para acabar Quantas vezes a gente já ouviu aquela frase o Brasil o Bras não é para amadores não é isso pois é mas essa frase ela tem que ser corrigida na verdade o Brasil é para amadores né fato é que nós temos e hoje uma Seli e de dois dígitos né como eu disse há quase 3 anos mas se a gente pega desde o plano real o primeiro corte do plano real ele

chegou a média era 22 23% 21 22 23% depois ficou em 13 e alguma coisa nós estamos com uma Seli média nesses últimos anos perto de 10 então o Brasil é para amadores ou seja por isso que vários fundos de investimento em geral de crédito de de multimercados etc não conseguem bater o CDI com com com daqui a pouco eu falo da teoria da maçã com com robustez ali just bar você sabe que isso acontece com frequên tem muita gente escrevendo aqui no comentrio que que a Live foi gravada que não tá sendo ao vivo

evidentemente que a gente não faria um negócio desse né 20 hor minut 20 hor minutos daqui a pouco o Corinthians vai estraçalhar o Flamengo tá pela Copa do Brasil e v Vamos ler um comentário aqui pegar o mais educado né Manda um comentar Bacana aqui pra gente ler também temos a isenção de Imposto de Renda nos dividendos dos fiz foi o Marcelo maelo que aliás eu vi para trás aí Artur uma hora que você tava que você tava respondendo Eu colei uma uma pergunta colei assim né peguei uma colinha aqui e perguntaram sobre a questão

de tributação acho que vale falar porque assim eh desde 2004 a vantagem de estar com os professores aqui né eu não preciso nem perguntar eles já estão lendo ali para vocês verem que é que é ao vivo alguém acabou o Marcelo acabou de escrever aí né então por favor desde 2004 quando veio a isenção Um Dia Depois tinha se o risco de perder a isenção isso é o primeiro ponto né só que de lá para cá foram várias tentativas mas nunca foi tão forte quanto em 2021 enquanto agora Uhum Acho que em 2021 ficou muito

claro de que realmente tentou-se fazer esse movimento de tributação de fundos imobiliários naquela época nós somos muito vocais com relação a essa pauta a gente falou bastante a gente teve que realmente explicar gestores foram eh também à Brasília para explicar pro pro Congresso que que era o fundo imobiliário só para você ter noção O Arthur tá falando da B3 fazendo um parêntese aqui B3 tem uns documentos bem interessantes então um documento recente da B3 mostra que por exemplo a média de investimento do do do brasileiro em fundos imobiliários é de r$ 50.000 mas a mediana

é 3 3.000 menos de 3.000 na verdade então é o pequeno investidor Então as a a a a naquela época tava se misturando muito esse assunto de fundos exclusivos de Elisão fiscal famílias criando veículos para né ter prão fiscal então tivemos que reexplicar para todo o congresso daquela época que não era o mesmo lá de 2004 de que o que que era fundo imobiliário e por uma feliz coincidência estavam nascendo os fagros então eles sequer nasceriam dentro do mesmo arcabouo de isenção dosos fundos imobiliários e naquela época foi uma grande Vitória ficou bem claro qual

era o foco do fundo imobiliário né E esse assunto então Se esfriou agora mais recentemente o assunto voltou à tona mas por um outro caminho dentro do contexto da reforma tributária para tributar os rendimentos as desculpe tributar as receitas dos Fundos como aluguel sendo uma prestação de serviço né também muito debate porque tinha claramente uma dificuldade de se tratar o estoque como é que ficou com todos esses esses Imóveis que foram adquirido ao longo de décadas como é que você faria uma uma uma uma compensação tributária deo luí como é que você iria ponderar tudo

isso dentro da conta os contratos atípicos de longuíssimo prazo como é que você ia adicionar aquele aquele c aquele custo aquele tributo para que ele possa eh gerar aquele crédito tributário pro pro pro locatário então tinha-se um problema estrutural grave também e ã o que ficou o que ficou decidido né Isso já transitou na Câmara é que o fundo imobiliário ele vai ter a opcionalidade ou seja ele pode se declarar ou não contribuinte obviamente ente a gente tá tá aqui acostumado no dia a dia da indústria os Fundos não deverão se declarar contribuintes e segue

como está Então eu acho que hoje para quem nos Ouve aqui é ter uma preocupação com a a tributação seja de rendimento ou de receita é uma tributação é é uma preocupação esperada normal né porque se se teve em algum dia a isenção é normal mas eu acho que hoje eh eu vejo esse assunto bem mais distante é muito Improvável no Brasil não pode falar possível né é m muito provável vejo esse assunto mais distante eu acho que e foram dois pleitos vindo de caminhos diferentes de governos diferentes de congressos diferentes e eu acho que

fica muito evidenciado que os produtos incentivados eles cumprem e preenchem uma lacuna que o próprio estado não consegue então desde infraestrutura Agro imobiliário que são realmente importantes dentro do contexto econômico né E no fim na ponta final o fundo imobiliário ele não é um veículo que é usado por nós paraa Elisão fiscal então aumentou-se o número de de de de investidores mínimos de 50 para 100 justamente para dissipar grupos familiares constituídos para atender eh a isenção Então acho que agora a gente chegou num ponto interessante né Eu acho que essa preocupação ela não deveria mais

e transitar dentro do contexto de precificação de ativos e aí entra né a isenção do do rendimento ela é sim uma uma uma vantagem importante pro fundo imobiliário porque não só reafirma a importância do do do setor para economia como também faz com que você consiga quando comparado com outras classes de ativos ter essa essa vantagem aqui na largada né um ativo Perpétuo com isenção de Imposto de Renda ele tem uma eficiência muito grande quando comparamos com outros ativos tributados né Uhum legal e Baroni eh a gente já falou aqui sobre uma série de característica

mas eh tentando resumir o que que o investidor deve analisar Quais os aspectos para investir num fundo ou até desinvestir em um fundo qu Quais são os principais aspectos que eles tem que olhar essa pergunta sempre me fazem eh e eu acho que não existe uma resposta única e objetiva né porque no final do dia tudo são experiências né né se eu virar para você falar assim o que que eu devo analisar para fazer uma boa viagem ou ir para um lugar um destino interessante tem muitas variáveis né tem que um hotel aí dentro do

hotel você tem uma série de quesitos aí tem a questão de translado tem uma série de quesitos também se for um lugar de praia como é que é o tipo de mar gente que tem criança tem tipo de praia que é melhor para criança tem outra que não é então se você precisar de um suporte de saud tem criança Menorzinha você precisaria ter um suporte de sa Então dependendo da cidade aquilo ali se encaixa ou não então tem muitas coisas mas no final das contas O que vale é experiência então o que que eu digo

aqui a minha mão acho que vai aparecer aqui na câmera eu falo que tudo na vida não só para fundo imobiliário Você tem o a decisão e o conhecimento que que acontece na nossa vida artor em geral né O que deveria acontecer melhor dizendo você deveria estudar bastante as coisas para depois você decidir né mas esse mundo não existe você não vai se tornar um especialista em fundos imobiliários para depois comear a investir por outro lado é irresponsável você começar a investir para depois falar agora deixa eu ver o que que é esse negócio não

dá certo no meio do caminho o fundo imobiliário tem essa maravilha que você começa com R 10 se quiser então você vai aprendendo também não não vai colocar um monte de dinheiro de só vai aprendendo aos poucos tem que começar então o que que você vai fazendo né dá um pontap pezinho no estudo e talvez uma live como essa seja esse pontapé dá um um pontap pezinho no estudo começa a investir muito lentamente vai estudando vai investindo vai estudando vai investindo vai sempre fazendo isso talvez você vai investir um pouquinho mais depois estudar tudo bem

Ninguém é perfeito mas tenta a equilibrar isso E aí você vira Tá mas o que é importante Mauro quando você ler um relatório gerencial de um fundo para o Artur O componente vacância pode ser mais importante do que o componente índice de alavancagem é difícil você Balancear para o Artur a durabilidade do Corolla pode ser um fator decisivo do que talvez o conforto ou para outro a estética a Toyota vai nos agradecer Amã Toyota aceit o patrocínio tá porque eu falo do Corola muito então no final das contas eh as pessoas têm percepções diferentes se

você tiver num restaurante a temperatura ambiente a música ambiente ou o tempero da comida ou o o o espaço ali em si a experiência tudo isso são questões pessoais e que você tem que ir experimentando devagarinho Então o que eu posso dizer é que os fundos imobiliários hoje T um vasto material os relatórios gerenciais são excessivamente eh educacionais eu acho que hoje tem canais como o o Artur faz como eu faço como tantos outros fazem que leva informação também você tem uma série de de alternativas em que você pode buscar o conhecimento né claro que

depois a gente pode até falar disso também na nossa época a gente tinha ausência E hoje nós temos excesso Mas independente disso existe a possibilidade de você estudar o que não dá para dizer é que se você olhar isso isso isso tem vários indicadores que não tem uma receita de bolo não tem uma receita de bolo não tem uma receita de bolo ah Barone olhar o histórico de rendimento é importante é claro que é Mas dependendo dependendo do recorte esse histórico pode estar contaminado com alguma coisa por exemplo tem alguns excelentes Fundos que caíram a

renda Nesses últimos três qu 4 meses mas é porque ele tinha feito uma gestão ativa entregado um resultado potencial muito maior e ele tá voltando agora mais para rendimento básico para algumas pessoas isso é péssimo mas na minha visão é uma análise descontextualizada percebe então por isso que eu falo que se você não eu falo que todo todo todo conhecimento ele tem que ser contextualizado se você não contextualizar e o contexto ele vem com a experiência uhum entendeu então acho que esse é o grande ponto que talvez os investidores de fundos imobiliários quer essa busca

incessante por cinco passos para né cinco passos para né aprenda a investir em 21 dias e não sei mais o que e tal tudo isso são coisas interessantes do mundo da do digital mas que na prática não funciona Artur primeiro lembrar que hoje em dia tem carteiras recomendadas Então significa que um profissional regulado fiscalizado autorizado pelo governo pela comissão de valores Imobiliários fez uma análise dos 500 Fundos lá e recom 10 15 para você já é um ótimo caminho que não existia até pouco tempo atrás então você não necessariamente precisa estudar fazer suas escolhas você

pega lá a carteira recomendada o o banco Inter com certeza tem uma carteira recomendada de de fundos imobiliários o Baroni tem uma carteira recomendada de fundos imobiliários os os as corretores dos bancos pega lá o seu e parte daquela recomendação você não precisa comprar todos mas é uma bússola né você vai pegar daqueles e escolher dois três para você começar primeira coisa Uhum agora o que eu quero dizer é o que que é é possível dizer que não se deve fazer que é escolher aquilo que rende mais e é o o caminho que a maioria

escolhe eh vou vou investir naquilo que que rende mais o o que a gente compra é o patrimônio e o patrimônio gera renda então é o é o cachorro que balança o rabo não é o rabo que balança cachorro Se eu escolher pela renda eu não tenho a menor ideia do que eu estou investindo e a probabilidade de isso D errado é muito grande uhum falando um pouco de de redes sociais dessas coisas todas quando você for escolher investimentos esqueça os melhores você não quer o melhor investimento sabe por quê Porque isso não existe então

na sua cidade tem alguém que você conhece que tem lá quatro cinco Imóveis alugados recebe renda desses Imóveis você sabe de alguém assim e mais você fala Fulano tá bem de vida porque ele tem quatro Imóveis alugados ele tem os melhores imóveis da cidade ou ele tem quatro bons Imóveis alugados O melhor é efêmero o melhor não existe o melhor para mim não é o melhor pro pro pro Barone Uhum E se você discordar de mim e falar vem me visitar aqui na minha cidade que eu vou te levar para ver o melhor imóvel da

cidade eu vou se eu voltar daqui 5 anos queele não vai mais ser o melhor imóvel da cidade já vão ter construído outro imóvel que vai ser melhor do que aquele longo prazo que a gente Falou várias vezes longo prazo então Esqueça essa necessidade de ter os melhores investimentos porque eles não existem O que que você precisa ter um bom uma bom portfólio um bom portfólio de investimentos aprenda a evitar os ruins e Geralmente os ruins são aqueles que rendem muito acima da média olha que coisa contraintuitiva parece né aquilo que hoje você olha é

o que tá rendendo muito acima dos outros geralmente são os piores investimentos eu gosto sempre como a gente tá falando de renda eu gosto de usar o exemplo da galinha a galinha é o meu ativo é o meu patrimônio eu compro uma galinha porque eu quero ter a renda ovos Uhum E aí tem num galinheiro em média as galinhas botam por exemplo dois ovos por dia mas tem umas quatro cinco galinhas lá que botam seis ovos por dia ah eu vou correndo naquelas né E aí o o o o dono do galinheiro falou mas tem

uma coisa essas que botam muito mais ovos do que a média elas tem uma saúde fragilizada uhum e Elas podem até morrer muito antes do que as outras ou ou simplesmente pegar uma doença e parar de botar ovo ou começar a colocar pouquíssimos ovos então quando eu compro um bom ativo vai ter época que ele vai me dar mais renda menos renda e o valor deste ativo ele vai flutuar às vezes ele vai valorizar às vezes vai desvalorizar esse esse balanço vai acontecer o tempo todo mas muito difícil de de eu ter uma uma perda

irreparável quando compro alguma coisa só porque ele rende mais do que os outros a chance de eu ter uma perda irreparável é muito grande então um dia eu vou ter menos renda ou zero renda e vou ter uma perda de patrimônio que não é flutuação perdio definitivo uhum tá é escolher coisa boa não é o melhor é coisa boa evitar o ruim ter uma carteira de O problema é que as pessoas defina Bom e ruim né Defina um chocolate Bom e ruim Defina um sei lá um vinho Bom e ruim defina uma carne boa e

ruim e eu acho que no fundo imobiliário é é é mais complexo isso ainda porque as pessoas como eu falei elas gostam do fundo até que num dado momento acontece um episódio e as pessoas passam a não gostar mais daquele fundo né e a e a isso e na minha visão tem momentos que fazem sentido mas a grande maioria não faz sentido né então um fundo que a a distribuição caiu C centavos 10 centavos por efeitos não recorrentes que isso é passado exato o que importa é a gente aprender a olhar o que vai ser

da receita no futuro e já foi complicado hoje em dia não é o próprio relatório gerencial já tem lá o que se chama de guidance o gestor fala eu devo entregar de tanto a tanto nos próximos meses mas se eu tivesse que dizer uma coisa eu acho que o maior erro do investidor assim colocando na Perspectiva é não ter a real Essência daquilo que é portfólio uhum ela não pensa na carteira dela como um todo se ela tem é vamos tirar por base de carteira recomendada a pessoa quer que você seleciona 20 e os 20

nunca baixa a renda em momento nenhum todos os 20 corrig pela inflação todo santo dia todo santo mês entendeu ela não consegue olhar o portfólio não mas a carteira tá entregando Ah mas e esse é e esse entendeu então assim duas duas coisas para contribuir com a com a ideia de portfólio primeiro se você tem um monte de investimentos diferentes isso em tes é um portfólio e todos eles estão subindo ao mesmo tempo você não é um gênio Você tá muito mal diversificado porque a diversificação é é algo que vem por exemplo da diversidade que

fica mais fácil das pessoas entenderem os investimentos dentro de um portfólio eles têm que discordar uhum enquanto um ah O dólar tá alto é bom para esse é ruim para esse tem que discordar o juro alto é bom para esse é ruim para esse é para isso que a gente diversifica uhum todo mundo entende isso na teoria até montar um portfólio e ver que no mês seguinte alguns caíram outros subiram aí ele fala ah esse que caiu é ruim eu vou tirar então entenda um portfólio como um time de futebol tem goleiro tem zagueiro tem

meio de campo tem atacante você não tira o zagueiro depois de três jogos sem fazer gol P Esse zagueiro três jogos ele não fez gol Lógico que não ele é zagueiro caramba ele não tá lá para fazer gol cada um tem uma função diferente e a força do conjunto é o que importa é e aí entra nessa história né ah mas e agora os fundos de Shopping subiram muito recentemente aí agora já não tão mais aí então agora o shopping já ficou ruim de novo então essa essa esta ineficiência que às vezes a gente percebe

ela abre oportunidades para quem tem um nível de esclarecimento maior e aí entra o que eu tenho falado várias vezes e aqui eu já falei duas acho que vou falar terceira a gente tem que ter essa serenidade de levar o conhecimento para essas pessoas interessadas porque é nessas horas em que você é a contraparte desse cara que tá com uma premissa completamente equivocada né então Alguns vão ter até comportamental ele não quer fazer diferente é porque o conceito de de de bom e ruim de certo e errado na cabeça das pessoas na minha visão elas

de novo estou sendo repetitivo mais propositalmente investir bem é um estado de espírito então às vezes é uma uma uma uma angústia uma uma agonia que a pessoa tem e ela transborda isso num chat num num comentário do vídeo num post de Instagram e transbordando isso vou falar mais ela transborda isso no inconformismo de olhar a carteira do Barone e falar o Barone ganhou mais que o Artur esse mês e daí e daí o Barone mora em Goiânia tem dois filhos o Artur mora em São Paulo tem só uma filha eu sou casado com uma

profissional liberal Você é casado não sei poderia ser com uma funcionária pública Você tem uma uma realidade de vida isso é perfil de investidor eu tenho outra Uhum Então eu não tenho que me comparar com Barone com ninguém eu tenho que olhar para trás falar eu tinha um portfólio de x e o meu portfólio cresceu primeiro ele está defendido e foi e tá aumentando é isso que interessa E aí você tá falando de Estado de Espírito tem gente que não consegue se conformar com isso então ele quer sempre ganhar mais e ganha mais do que

os outros e esse é um caminho que leva a perder leva a perder tem gente que nunca vai conseguir entender isso nunca e nunca mesmo e e ele não só nunca consegue entender mas como fica insistindo e tentando levar as outras a esse desentendimento mas isso Artur é do ser humano é do ser humano e e é o nosso papel justamente e e e enxergar isso e fazer isso que nós estamos fazendo porque a gente impacta muitas pessoas positivamente também e quem sabe um dia pegar essas pessoas que também estão inconformadas por motivos vastos e

tentar trazer um pouco também de conhecimento e e quando você fala a carteira do Barone a carteira do Artur eu acho que o mais importante é você pensar em você mesmo e fazer a sua curva de crescimento Então quando você faz a sua curva de crescimento ela ela é Ela tende a te dar as próprias respostas mas também sejamos Francos eu recebi outro dia né que a gente fala essa história do Olha você não pode fazer a análise só da cotação você tem que colocar o rendimento a pessoa colocou um comentário ou foi no chat

não me lembro dizendo o seguinte eh não mas espera aí eu recebi e R 700 de rendimentos e a e a e a e as cotas caíram R 5.000 Ora se ele tá falando R 700 e r 5.000 ele tá investindo Tem 5 meses se meses essa conta tá estranha não pode até ser verdadeira mas ele tá pegando curtíssimo prazo os um mês e meio dois que os fundos imobiliários estão mergulhando que ele começou a investir e tá fazendo essa conta então assim acho que falta um pouquinho também às vezes de um bom senso de

você conseguir trabalhar isso então acho que se você virar para mim f Quais são as características de um bom investidor bom senso serenidade racionalidade companheirismo uma boa conversa às vezes vale muito mais do que você ler 50 relatórios numa boa conversa você sente a temperatura sente o mercado houve uma opinião houve uma visão diferente tem uma experiência Diferente ao invés de você ficar perdendo tempo procurando ou em rede social e qualquer outra coisa Vai visitar um prédio vai visitar um shopping a percepção muda completamente a percepção muda tá tá o preço da cota caiu o

shopping aqui não consigo nem estacionar de tanta gente que tá aqui dentro e o preço da cota caiu e daí que o preço da cota caiu exatamente então assim né você vê tem shoppings aqui em São Paulo que tem um garrafamento para entrar no shopping para sair do shopping e a cota tá caindo 20% de desconto patrimonial né então assim e vai conhecer vai passar na porta tem oportunidade tá você tem 7 8 10 gestores na sua carteira e você tá incomodado com um ou dois vem aqui então gaste o seu tempo venha a São

Paulo se você não mora Se você mora mais fácil aind mas se você não mora faça esse investimento vai ser bom para você olhar no olho de quem tá tomando conta do seu dinheiro venha conversar com a gente venha conversar com com os gestores venha fal ISO a gente é super acessível Afinal você está tomando ele que tá tomando conta do seu dinheiro exatamente E se alguém procurar Mauro e eu tenho certeza que isso vale para vários outros gestores ele não vai te perguntar se você tem C 10 cotas ou 1 cotas ah Barone mas

eu não posso pegar um ônibus não tô nem dizer no avião mas eu não posso pegar um ônibus leito da minha cidade e amanhecer aqui e passar um dia e voltar poxa será que você não pode mesmo não Mas independente Além disso hoje com desculpa de interromper eh os bankers do Inter sabem Ô Mauro tem um investidor quer falar sobre tal fundo absolutamente todos todos eu atendi quem mora fora a gente faz faz uma live e conversa e não é só por telefone assim ó eu quero ver o cara quero que o cara me veja

também então absolutamente todos os bunkers do do Inter estão aí não me deixa mentir não teve um que eu não atendi Mas você sabe por que que eu falo isso Hum porque eu comecei a investir em fundos imobiliários 2000 sei lá 10 9 10 alguma coisa assim mas em 11 e 12 eu vim a São Paulo e visitei vários gestores muda muito sim deixa ver numa época que eu tava assim eh eh éramos 30.000 investidores no Brasil eu tive essa iniciativa eu vim aqui fiquei dois dias e fui visitar vários gestores em 2012 11 12

e depois toda a oportunidade que eu tive aí depois eu comecei a dar aula em pós-graduação então comecei a viajar Brasil a fora todas as oportunidades que eu tive fora tando em Manaus e a Porta Alegre eu tinha a oportunidade de ir conhecer o imóvel que seja passar na porta quer conversar sentar ali ver como é que é o movimento eu fiz isso tá certo nem todos vão ter a oportunidade que eu tive de fazer viagens Brasil a fora mas pelo menos um ou outro de algum dos do fundo que você está tão incomodado assim

vai ter essa experiência então acho que isso Artur e Mauro todos que nos ouvem é o que realmente importa entendeu mas as pessoas às vezes se prendem em detalhes que são Não não são não efos são etéreos etério não é então ass é o estado de espírito que está é um estado de espírito no final das contas eu concluo Exatamente isso a pessoa não tá bem então você tá num restaurante Gostoso Legal harmônico A comida tá boa e a pessoa não tá bem então tá ruim o Gar tá tratando ela mal o o banheiro tá

tá tá tá mal cuidado o o rapaz foi deselegante com você no no no valet ele vai ficar arrumando motivos o tempo todo mas é ela que não tá bem então quando você se encontra nessa posição eu acho que precisaria rever um pouquinho então o comportamento e aqui uma sugestão de leitura para todo mundo Leia psicologia financeira do house eu acho que ele é importantíssimo para vocês contextualizar um pouco do que eu tô falando tá certo que aqui eu tô adicionando alguns pontos meus aqui de visão minha mas eu acho que enquanto você não encontra

essa paz de espírito Faça a sua conta Faça a sua realidade não fica se comparando não legal comunicação vamos lá com a evolução dos Fundos com aculturamento com eh o aprendizado de todos nós né gestores investidores né contamos um pouquinho da evolução dos Fundos Tem um componente que cada vez é mais Fundamental e mais disseminado que é a comunicação nos dias de hoje altamente impactado pela internet né pelas redes sociais pelos fóruns e tudo mais Barone alguns anos atrás se escreveu um artigo eh que eu achei muito legal queria que você compartilhasse com a gente

a ideia somos todos vencedores né compartilha com a gente o o o sobre o que que fala né e depois quer que o Artur também ajudasse porque a gente tá cada vez mais né envolvidos com isso eu falo que que nós gestores precisamos aprender um pouquinho mais nos comunicar melhor com essas redes sociais mais eu que sou um pouquinho mais antigo né mas somos todos vencedores vamos lá eu escrevi esse artigo eh em 2016 e por uma Não é coincidência por uma obviedade eu diria hoje o juros naquela época tava 1425 né até encerra o

ano em 13 75 não é uma coincidência né por que que eu escrevi esse esse esse artigo naquela época eu não trabalhava na sunu não tinha essa essa não tinha tido essa experiência Ainda nada disso eh eu participava de alguns fóruns participava né de alguns algumas rodas assim de bate-papo e acontecia claro que em menor proporção pela massa crítica né mas acontecia exatamente a mesma coisa que acontece hoje as pessoas procuravam coisas on onde não existiam criava-se um ambiente hostil entre gestores e e investidores como se o gestor todo dia ele acordasse pensasse numa forma

de tomar uma decisão ruim e o plano dele é como que eu vou piorar esse fundo entendeu e e e as pessoas criticavam as pessoas eram agressivas e eu falei espera um pouco espera um pouco se você chegou até aqui e está debatendo sobre investimentos num fórum num ambiente aqui de discussão você é um Vencedor Então por que que a gente tá né nesse nesse nesse embate Por que que a gente tá discutindo pessoas por que que a gente tá discutindo a moral das pessoas a ética das pessoas sendo que no final das contas nós

somos todos vencedores né e não existe o melhor ou o pior não existe o certo ou errado e eu escrevo esse artigo E literalmente saio do mercado é como se fosse uma despedida minha 2016 2016 eu escrevo gente Estou parando de me comunicar né naquela época não tinha esse negócio de Instagram não tinha nada disso assim eram fóruns então eu escrevo esse artigo que foi Libertador para mim sabe Artur porque a gente que é professor quando você lê uma coisa que não tá correta é intuitivo você querer corrigir mesma coisa do seu filho entrar aqui

na na sala e não te cumprimentar eu vou corrigi-lo não cumprimento o meu amigo aqui entendeu então é natural você fazer isso então você vê alguma coisa você intuitivamente quer corrigir saí do mercado fiquei falando de fundos imobiliários basicamente só entre amigos mesmo enfim aí há um ano e meio dois anos quase do anos depois alguma coisa assim Aí sim teve a oportunidade da sununo que essa a história daqui para cá nesse exato momento a gente está exatamente na mesma situação só que hoje com a minha maturidade com a minha com o meu entendimento comportamental

espiritual das pessoas entender isso que a dentro das pessoas existem realmente sentimentos que são e que transbordam que sejam positivos negativos e enfim bons maus confusos eu consigo enxergar que hoje tudo faz sentido quando a gente lê algumas coisas mal colocadas quando a gente vê as pessoas sendo agressivas umas com as outras talvez Uns vão ter mais ou menos paciência eu entendo sabe Artur talvez você vai ter mais ou menos paciência do que eu talvez você vai ter mais ou menos serenidade do que eu mas hoje eu consigo olhar para tudo isso e entender que

a a pessoa quando tá ali exteriorizando aquela dor aquela dor ela el ela é legítima acho que é a primeira coisa e que eu posso daquela dor transformar em algo que realmente possa ajudar as pessoas seja ela mesma ou seja outros Uhum Então quando quando eu vejo críticas com frases né Ah isso daqui é conta não sei do que Ah isso daqui é risco de não sei o que com como se fizesse sentido alguém pensar imaginar que o gestor vai tomar qualquer atitude com objetivo Claro e prejudicar o cotista né é um contrassenso total né

os gestores acertam gestores erram mas eu não consigo imaginar que um gestor faça alguma coisa propositadamente para prejudicar desculpa te ainda ainda que faça a gente não pode atribuir isso como uma regra né ainda que faça ainda que faça não pode isso como uma regra então Eh então o que que eu comecei a perceber que algumas frases de efeito colocadas na internet né na grande internet no mainstream né Vamos falar assim Elas começam a ser replicadas compulsivamente em chats em comentários tudo e há algum tempo atrás eu olhava para isso e realmente eh me afligia

ler aquilo ali por quê Porque você fala Poxa mas você tá aqui explicando né porque a construção Artur ela é se silenciosa a construção ela é gradual ela é dia a dia ela é tijolo a tijolo só que a a a destruição ela é barulhenta rápida e muito agressiva né então você tá construindo um prédio você demora anos para construir o prédio mas para você implodir são poucos segundos para você implodir aquele prédio e a gente que está nesse meio a gente tem que aprender a lidar com isso agora de novo aprender a lidar não

quer dizer que você tem que aceitar aquilo ali então talvez o Artur vai reagir de um jeito diferente do que eu de que outras pessoas e tá tudo certo também só que hoje eu consigo olhar Isso numa perspectiva tirando o que aconteceu comigo lá em 2016 e olhando para hoje né 8 anos depois a história se repetindo dentro do mesmo contexto de juros Só que talvez com amadurecimento diferente da indústria e meu pessoal eu e profissional eu consigo olhar para tudo isso e falar não pera aí já que você tá falando que o fundo imobiliário

é risco de renda variável renda fixa aí o Arthur vai lá brilhantemente escreve um artigo mostra os gráficos etc Ah mas ainda assim as pessoas vão insistir tudo bem mas aí há pouco que se fazer com essas pessoas mas aquelas que foram alcançadas com conhecimento mais técnico explicando ponto a ponto Elas serão eternamente gratas a você e você cumpriu o seu ofício que é realmente ensinar e levar o conhecimento o você vai levar o conhecimento mas nem todos tem todos serão alcançados nem todos realmente irão absorver aquele aquele conhecimento Então tem que saber conviver um

pouco com isso eu eu antes eu me frustrava quando eu tentava ensinar 100 pessoas e e um ou dois ou três insistiam em não aprender e às vezes esses três ainda insistem em em contaminar outros de cá hoje eu acho que isso é normal é normal entendeu E a gente tem que saber conviver com isso com com serenidade mas agora o fundo imobili é um produto não há outro produto no mercado em que a quantidade de pessoas interessadas a opinar seja tão grande quanto você não vê Fórum de debate de fundo multimercado entendeu Você não

vê essa interação toda né e nos fundos imobiliários ISO acontece então há onus e bônus né Aí falei demais depois eu completo primeiro eu vou vou falar de Educação de comunicação por outro viés que é o dos gestores também não existe outra classe de ativo em que o gestor procure comunicar com tanto detalhe então tem uma transparência muito grande pelo que é obrigatório porque conta da cvm e pelo que é espontâneo que é um relatório gerencial que é o gestor que participa de uma live aqui a gente tá com um gestor que resolveu fazer a

Live entrevistar quando a gente poderia imaginar isso tem uma uma preocupação com com a comunicação mais detalhada e em vári linguagens você pega um relatório gerencial ele tem fotos ele tem gráficos ele tem tabela com com uma demonstração de resultado do exercício então o cara que é analítico que quer ver lá na vírgula ele encontra conteúdo para ele tem gente que olha aquela tabela fala coisa chata não vou nem ler isso mas ele vai lá no gráfico ele vai ver colorido em quais regiões do Brasil tem imóvel qual distribuição de contrato enfim cada vez mais

detalhes que eu sei que é uma uma dificuldade até pro gestor de o quanto ele abre para não não ficar confuso e e também se ele falar igual no jogo de cartas né ele não pode abrir muito que ele entrega o jogo mas também se for pouco as pessoas vão querer mais eu e você principalmente a gente vai pedir mais se for detalhe demais também ele pode perder a mão na comunicação e e acabar mais confundindo do que comunicando mas a verdade que a cada período que passa a régua vai subindo e mais informação vai

chegando então essa comunicação era cada vez melhor e eh a melhoria às vezes não é na quantidade de informação mas é na forma de comunicar mesmo tá com menos jargão de de mercado financeiro com menos estrangeirismo Meu pai sempre falava que o economista fala difícil que caipira já já nasce sabendo então sem demérito aos economistas Mas é isso investir é algo intuitivo é algo natural todo mundo que tem um um um negocinho qualquer ele ele faz investimento Eh o cara que tem uma profissão ele ele lida com com o investimento ele investe as horas dele

e tal é intuitivo as pessoas sabem e e muitas vezes uma pessoa que sabe o que é investir na vida Ela lê um relatório gerencial ou lê um relatório de analista uhum e não entende bulhufas daquilo sendo que ela sabe de cabo a rabo fazer aquilo no dia a dia dela porque tá cheio de estrangeirismo cheio de termo técnico então isso dá para melhorar e e vem melhorando em muitos casos agora a a comunicação do lado que o que o Baron tava dizendo primeiro uma pessoa que entra no fórum e emite a opinião dela cara

é opinião dela isso se é espontâneo não me diz respeito concordo discordo e vou respeitar sempre o direito da pessoa falar do que é espontâneo o que eu não gosto é daquilo que não é espontâneo e tem cara de espontâneo que é a rede social que é a desgraça do marketing digital e isso virou uma praga no Brasil principalmente depois da pandemia em que a gente acabou mergulhando cada vez mais nas redes sociais Isso é uma praga isso é um desserviço há pouco tempo atrás a ocde divulgou uma pesquisa sobre a capacidade da população interpretar

e reconhecer uma notícia falsa uma fake News imagina qual o país que foi o pior colocado nessa pesquisa o Brasil então isso para quem é mal intencionado Uhum é uma maravilha eu falo a besteira que eu quiser eu crio a polêmica que eu quiser meias verdades que também são são mentiras inteiras né verdes aí eu consigo o tal do engajamento O Clique o a a polêmica e e puts isso tudo é lidar com a emoção das pessoas e e esses caras Eles são muito hábeis em lidar com a emoção das pessoas e o que que

é importante nessa história de de marketing digital que já é um conceito que por mim não existe assim para mim existe marketing e marketing é um negócio que tem ética regras ninguém vai fazer um um comercial no intervalo do Jornal Nacional mostrando imagem de um artista que ele não tem direito de mostrar pegando um trecho de uma música que ele não pagou direito autoral já na internet é um vale tudo que pela amor de Deus isso não é marketing isso para mim não é marketing já já começa por aí e e e a estratégia do

marketing digital é eu preciso ter um inimigo público pode ser uma pessoa pode ser um produto pode ser uma instituição banco é tudo uma porcaria se eu começar a falar isso todo dia na minha rede social eu vai aumentar um monte de de seguidor para mim porque eu encontrei um inimigo público e fiquei batendo nele né e gerar vender aquela facilidade que não existe o método de investimento a fórmula de investimento isso não existe o nome disso é mentira é mentira as poucas pessoas em Finanças que eu sei que criaram métodos ganharam prêmios Nobel não

é o influencer que cria método de investimento isso é mentira uhum para vender mais então dessas coisas tem pavor pavor e eu espero que como tudo vem em ondas tem impressão que isso na rede social tá passando do limite e que vai diminuir um pouco né mas é as pessoas precisam ser mais reativas ao que ao que aparece na rede social não pode aceitar tudo como verdade e sair replicando e brigando por causa disso e tudo mais né É É um assunto sensível acho que não dá pra gente concluir mas dá para criar alguns pontos

aqui eu acho que quando você se comunica com alguém com a intenção de de criar um vínculo já é um primeiro indicativo negativo né a gente tem que instruir para libertar a pessoa espontaneamente espontaneamente então quando a gente vem e comenta um fato relevante de maneira você faz o seu programa todos os domingos de fatos relevantes você vai lá e coloca a informação até emite uma opinião Às vezes você tem algum colega que que pluga lá com você também dá uma opinião aquilo ali é para instruir e libertar a pessoa todas as vezes quando você

coloca Meias Palavras quando você coloca frases pela metade que você usa termos que tem uma certa perversidade e que a pessoa fica tipo eu te contei uma parte mas não te contei tudo porque se eu te contar quando começa a ir por esse caminho você tá tentando construir um vínculo com a outra pessoa justamente para criar essa necessidade Isso não é legal então por isso que eu acho que assim a partir do momento que eu falo assim olha se você ficar longe de mim cuidado porque você vai ser uma presa fácil você tem que ficar

perto aqui então quando começa a ter esse tipo de coisa é complicado por isso que eu falo muito carteiras recomendadas elas TM que ser bússolas elas devem ser uma referência não deve ser uma verdade absoluta aquilo que eu estou falando aqui nessa Live de hoje em todas as minhas lives deve ser para você ouvir alguma opinião ter uma visão mas não é uma verdade absoluta né aquilo que as pessoas falam como verdades e que elas atribuem é fácil de você perceber vê três vídeos para trás vê três vídeos para frente ela ficou na contradição é

eu quero ver fazer o que o Artur tá fazendo desde 2012 16 né 16 em vídeo desde 201 em vídeo de 2016 Eu talvez um pouquinho depois 2018 alguma coisa assim 17 para 18 e tá mantendo agora claro que o Artur assim como eu nesses anos fomos calibrando as nossas opiniões aqui isso é normal né Mas se a gente não tiver vergonha de alguma coisa que escreveu ou falou no passado tem alguma coisa mas de uma coisa vocês não t vergonha é da forma que se expressaram Exato eu duvido que alguém qualquer espectador Possa possa

discordar da opinião mas não da forma que ela foi expressada ex vocês dois que é um é um mérito Obrigado is obrigado é eu acho que isso também tem um pouco da nossa profissão também a gente tem que lidar com isso com ess essas adversidades e a gente a a veia Educacional ela é Ela é sempre construtivista isso sempre sempre você não vai encontrar um professor que na sua essência assim Claro pode ter exceções mas a essência dele é construir é tijolinho cada vez desenvolver as pessoas e o aluno que realmente te dá aquele pessas

aquela aquela aquele aquele sentimento de Vitória no final do semestre no final do ano é quando efetivamente ele evoluiu ele evoluiu eu o que que eu prefiro um aluno que quando no primeiro dia de aula já vejo que ele é um gênio e tira 10 do começo ao fim eu tenho um exemplo que Até recentemente eu encontrei ele foi muito legal esse exemplo era de um aluno que ele não conseguia falar uma palavra perto dos colegas Artur eu fui insistindo com esse aluno e eu fazia ele apresentar o trabalho e eu conversava com ele lá

na frente e eu fazia Pergunta para ele e e eu fui incentivando eu fui incentivando ele tirou 10 no TCC dele ele apresentando eu encontrei ele outro dia no supermercado com a mãe dele e tudo ele até foi muito grato e reconheceu tudo isso então esse esse realmente é a transformação que você tem que impor no num aluno então quando eu pego um investidor que começou completamente perdido ali em tudo ouvindo tudo para todos os lados sem saber muito bem para onde era aquelas coisas mas agora ele já tá tendo a carteirinha dele acertou aqui

errou ali calibrou aqui calibrou ali houve algumas coisas aqui mas fica com a dúvida e genuinamente te pergunta o que eu acho de mais positivo Artur e acho que talvez esse seja o único ponto que a gente vai divergir nessa noite aqui hoje é que hoje eu olho para tudo isso e enxergo uma grande oportunidade de ensinar porque se se a gente não tivesse essas pessoas que realmente trouxesse um conteúdo confuso escatológico né com esse com essa com essa com esse com essa veia é é pesada como se a índole das pessoas fossem sendo colocadas

à prova o tempo todo se a gente não tivesse essa oportunidade de esclarecer de harmonizar de mostrar pras pessoas que todos nós somos seres humanos passíveis de erros mas que estamos bem intencionados de fazer as coisas acontecerem né a gente talvez não teríamos chegados em 3 milhões de investidores aí entra a história né será que uma é lei de causa efeito será que uma coisa também não tá sendo levada a outra Será que da mesma forma que nós temos essa esse esse barulho em que realmente parece afastar muitas pessoas mas será que pegando esse barulho

e harmonizando explicando melhor trazendo conhecimento os seus artigos os seus materiais que você escreve os as suas lives uhum Será que isso não é também o motivo pelo qual a gente tá tendo um crescimento exponencial de investidores mesmo com juros em dois dígitos Então hoje Artur honestamente eu colocando na Perspectiva Eu acho que isso faz parte se a gente não tivesse essas informações confusas e a gente não pudesse esclarecer às vezes dá vontade de jogar tudo pro lado às vezes dá às vezes dá vontade de você dar uma resposta atravessada às vezes dá mas eu

a serenidade também é um exercício a paciência é um exercício Então eu acho que tudo isso hoje eu sou capaz de ler um comentário não tá aqui mas se a gente ler um comentário aqui extremamente ó ó Quem tá aqui ó ó timar ó grande abração timar China famoso China se a gente se a gente hoje eu consigo ler um comentário extremamente ofensivo me concentrar e vi aqui explicar exatamente como acho que deve ser racionalmente isso talvez essa pessoa vá assumir mas vai vir outras 10 de bom coração querendo fazer a coisa dar certo então

acho é um assim é por isso que eu tô falando é um cisquinho de filosofia nessa história um cisquinho de de comportamento é mas eu acho que talvez isso Artur tenha me me mostrado alguns caminhos diferentes entendeu mas eu concordo com você eh no sentido de que eh esse excesso ele ele ele incomoda justamente porque você constrói de um lado e a pessoa vai destrói de outro a você constrói de cara ela destrói de cá mas eu acho que a construção sempre ganha da destruição professores eh a gente teria pauta aqui para mais umas 5

horas né Eh antes de fazer a última pergunta que eu tenho aqui trou a janta a gente continua pede a pizza vamos PED uma pizza pode trazer a aliás eu recomendo Quem tá assistindo a gente como é uma pauta extensa que a gente né a falou sobre vários aspectos quase todos eh quem tiver tempo dispon assista mais de uma vez quando tem uma uma reunião importante como essa eu tenho essa Mania eu tenho essa eu assisto mais de uma vez sempre que posso Peg no sábado à tarde sei lá assiste de novo porque tem nuances

tem detalhes tem informações que às vezes você nem pega de primeira nem percebe que ela tá lá e quando você vê pela segunda vez fala Putz como é que eu não vi isso que legal né que que importante eu quero perguntar para vocês da das perspectivas futuras como é que vai ser os fundos mas antes disso a gente tem uma série de tem algum dos comentários aí que estão rolando alguma algum deles que gostariam de comentar pessoal agradecendo a Live Parabéns vou assistir várias vezes né algumas pessoas V pergun o ticker né que esse caiu

esse não caiu o que que aconteceu mas acho que estamos estamos bem Uhum é muito boa Live acho que é isso tá Tá bacana sobre ticker sobre Fundos específicos entre em contato com o nosso R no nosso Website ou ou no no Via Instagram também eh vou ter o prazer de conversar com vocês se você é cliente do Inter fala com o seu baner tem contato aberto Fazemos uma vídeo marcamos um café eh como a pauta aqui é uma pauta generalista né a gente não tá falando aqui para falar dos Fundos do Inter especificamente para

falar do mercado né não é uma propaganda dos Fundos é uma propaganda do mercado fundo imobiliário né então a vitrine é o fund imobili é o fundo imobiliário é o meio nós estamos inseridos Então mas eu tô disposição Se quiserem conversar por favor super fácil achar a gente futuro vamos falar sobre o futuro como é que vocês vem agora os próximos anos uma continuidade do que a gente vem falando e vendo acontecer ao longo do tempo né o mercado de fundo imobiliário ele ele se encaixa muito bem na vida do do brasileiro da brasileira a

gente já tem quase mais investidores em fundo imobiliário do que em ações proporcionalmente tem mais um produto que existe há 30 anos ações no Brasil tem a 130 140 anos proporcionalmente já tem mais e vai ter mais é isso vai ter mais brasileiros investindo em fundo imobiliar do que no Mercado de Ações ele se encaixa mais a nossa realidade aquilo que que as pessoas demandam que a renda no bolso todo mês amamos parcelas esse esse artigo vou até fazer o o o comentário completo tá no bor investir que é um site da da B3 que

eu sou colunista lá também Procura lá amamos parcela você vai entender eh inclusive outros produtos financeiros começam a distribuir renda todo mês justamente por entender aliás tem ações que estão trabalhando para distribuir renda todo mês ações de shopping estão tendo um certo ativismo de acionistas principais plando a gente o fundo imobiliário mostrou o mercado financeiro que as pessoas querem isso é melhor ou pior financeiramente a melhor é outra história mas as pessoas querem renda no bolso todo mês previsível harmônica e tal então não por acaso O Tesouro Nacional traz dois títulos que vão pagar ainda

Todo mês a partir de uma certa data fiagro F infra então o o fundo imobiliário o futuro dele é continuar crescendo de vez em quando vão vir algumas ondas de grande crescimento vem um pessoal meio Aventureiro acertou Hum entendeu mesmo que que R fica ou então percebe que não era o negócio dele vai embora mas o crescimento ele tende a continuar consistente no número de investidores e do tamanho dos Fundos então Fundos cada vez maiores mais diversificados cada vez mais relevantes no no cenário Imobiliário para comprar vender imóveis e pouco a pouco chegando em novos

segmentos tem imóvel tem muitos tipos diferentes segmentos diferentes os fundos imobiliários vão continuar nesse mesmo ritmo falamos aqui que no começo era só escritório depois foi escritório shopping depois Shopping galpão agência bancária e assim vai cada vez mais cada vez mais É acho que o ritmo é é constante antes antes de eu dar minha opinião eu só vou dar minha opinião se você contar a história da maçã Que história é essa da maçã Ah é que no Brasil juro é tão alto você estava falando do CDI então pô a gente tem aqui um investimento que

não tem risco de mercado praticamente nenhum quer dizer não oscila de preço só cresce um pouquinho todo dia risco de tomar um colote é minúsculo né E E além disso ISS a liquidez é diária você precisa do dinheiro hoje no máximo amanhã tá no seu bolso isso não existe na vida nem no mercado financeiro não deveria existir então com o juro alto aqui no Brasil e historicamente o juro é alto eu falo que a gente solta a maçã Ela vai para cima aqui no Brasil a gente inverte a lei da física né Qual que é

a lei da vida dos investimentos se você quer muita segurança você ganha pouco e tudo bem por isso existe um perfil que é conservador tá no verbo ele quer conservar o patrimônio não multiplicar agora então você deixa o dinheiro na renda fixa a parte que você quer multiplicar ou você monta o seu próprio negócio ou você financia os empreendedores via Mercado de Capitais compra cota de um fundo imobiliário ação de uma companhia e tal essa é a dinâmica é assim que a maçã Vai para baixo tá agora se você tem algo que é extremamente seguro

e que rende muito inverteu a lei da física e isso é o CDI no Brasil Uhum é exatamente e já que já estamos no campo das frutas eu acho que assim eh um ponto que eu acho que vale reforçar é que se eu espremer um limão sai o quê limão Limão limonada né eu faço a limonada eu acho que muitas das vezes as pessoas investem no fundo imobiliário querendo espremer um limão e sair suco de laranja entendeu Eu acho que enche de açúcar não assim eu acho que existe um certo uma certa uma uma certa

interpretação equivocada do produto né o produto fundo imobiliário não tá escrito que ele é que as pessoas outro dia agora recente eu recebi essa pergunta né voltando à história da alavancagem né Ah você não acha que para resolver o problema da alavancagem deveria então ao invés de distribuir 95% distribuir 90 distribuir 80 falei não vai mudar a lei para resolver um problema do alavancagem que o gestor A B e C fizeram mal feito entendeu então acho que assim importante a gente entender que o o fundo imobiliário ele é o que é né E e esse

é o grande ponto de partida ele ele ele é basilar e isso é muito importante né o arcabouço regulatório dele é muito bom sempre um ajuste aqui outra ali mas ele é muito bom é um é um ativo que nasceu por lei federal então ele tem um Arc bolso regulatório forte ele tem eh portfólios na média muito bons ele vem ganhando cada vez mais espaço não só não só do ponto de vista de alcance de população mas dentro das Prateleiras das gestoras dentro das Prateleiras dos grandes bancos pequenos e médios então cada vez mais programas

falando sobre o produto fundo imobiliário ensa falando cada vez mais a imprensa procurando cada vez mais entendeu então acho que você tem sua coluna lá no no no comecei a escrever colunas na imprensa em 2012 e você não sabe a luta que era então consegui uma paa já que eu tinha uma coluna num grande veículo de imprensa eu tinha contato com um outro jornalista ela falar pô divulga uma notícia Olha a coisa que aconteceu aqui divulga essa notícia n você tem na na página do do seu site quanto que tá o Ibovespa põe aí quanto

que tá o ifix era uma luta hoje não isso é espontâneo e por quê Porque existe demanda do outro lado porque existe interesse programa da Receita Federal Tem espaço específico para fundo imobiliário e fi água então acho que eh nós temos uma relevância e um protagonismo né então falar de perspectiva né falar de futuro é o que o Artur fal falou eu vou copiar as palavras dele é uma continuidade eu acho que a gente já sabe que existe uma rota de crescimento aqui a gente já tá é basilar aqui já tá já tá tudo feito

a gente já tem uma estrutura sólida e agora é crescer claramente eh valorizando a aqueles veículos aqueles produtos aqueles gestores que vão conseguindo fazer cada vez mais bons trabalhos boas decisões de investimentos vai tendo naturalmente uma seleção natural acho que a comunicação ela tá muito bem direcionada obviamente sempre vai precisar fazer algum ajuste aqui outra ali eh eu acho que do ponto de vista informacional a gente tá muito bem coberto Uhum E no mais o ponto mais sensível eu acho que o investidor de fundos imobiliários tem que ter em mente é de que o veículo

ele funciona muito bem na acumulação na fruição e na sucessão que são três fases uhum de todas as pessoas que se propõem a investir Ah mas é o melhor é o pior Ah tem um etf que paga mais ou que paga menos que tem uma carteira de ações divas que paga mais não tudo bem a gente não tá aqui para ser nós Contra Eles esse Ou aquele a melhor ou não estamos aqui para apresentar uma alternativa que funciona muito bem fun né é a melhor ou não isso é uma questão de perspectiva de prisma como

você falou o melhor imóvel da cidade o melhor ativo melhor investimento melhor chocolate melhor vinho melhor carro tudo isso tem algum alguns pontos aí que que são subjetivos Mas objetivamente falando fundo imobiliário funciona muito bem subjetivamente aí fica eu acho que esse é melhor cada um com a sua cada com a sua já acabou deixa eu me corrigir pera aí deixa eu me corrigir eu falei que a gente ia ter uma aula a gente ter uma aula dupla aqui então pessoal e em nome do Inter em nome de todos os Correntistas Muito obrigado Artur Muito

obrigado Barone em nome por que não do mercado de fundo imobiliário sabe essas aulas precisam acontecer mais espero ter o prazer e a honra de falar com vocês em breve novamente vão vão combinar né E muito obrigado obrigado a todo mundo que nos acompanhou até aqui de novo se puderem assistam mais de uma vez tem muito conteúdo e quaisquer dúvidas quaisquer informações adicionais procurem a gente vai ter um maior prazer em atendê-los Muito obrigado [Música]