Unknown

Bom dia pessoal estamos ao vivo hoje dia 21 é isso 21 é isso 21 de isso mesmo dia 21 de fevereiro de 2025 sexta-feira continua aqui em São Paulo mas depois do almoço eu já volto para casa em Goiânia Então hoje pessoal essa Live aqui vão ser dois em um a gente vai fazer rapidamente os destaques da semana porque é muito muito muito curtinha e depois a gente a gente vai falar sobre o XP mols sobre essas questões todas aí do fundo que ganhou muita evidência nos últimos dias muitas pessoas preocupadas Afinal é um fundo com mais de 500 500. 000 investidores né mais de 500. 000 cotistas então isso traz uma certa preocupação e como vocês sabe o nosso trabalho aqui é trazer informação com serenidade racionalidade procurando trazer os números para que cada um possa eh tomar suas decisões fazer suas próprias avaliações e as suas próprias conclusões este é este sempre será o nosso objetivo Mas acima de tudo com serenidade com bastante tranquilidade para vocês tá bom vamos então aos destaques da semana muito rapidamente nós tivemos o rbrp que eu vou até pedir desculpa para vocês porque a câmera tá aqui pessoal mas eu tenho que ler aqui embaixo tá bom então me perdoem aí então o rbrp né a cvm prorrogou aí por mais seis meses né a locação Então ela ia sair ali no em junho de 25 né 21 de junho de 25 ela pode sair mais pro final do ano mais ali para Dezembro de 25 eh em hipótese de rescisão antecipada ela tem que ter comunicar com aviso prévio de 120 dias então o que que isso representa que o fundo teria né na nossa leitura aqui pelo menos aí o ano com a a a ocupação desses ativos que é eh que fica ali na região da Paulista denominado Edifício Delta Plaza tá eh E caso né caso tenha alguma saída lá depois de dezembro de 25 o impacto na distribuição é marginal ali na faixa de 1 centavo por cota obviamente pode ter investimentos o fundo pode ter que realizar investimentos transformar nesse nesse m né de plug and play de de turn Key então isso a gente não consegue mensurar agora tá bom Com relação ao hect um fato muito rápido aqui foi renovado um contrato de locação por mais 3 anos no edifício Canopus Corporate em Alf Vil em Barueri não são esperadas então mudanças de rendimentos nada de impacto de rendimento a vacância segue mantida em 7 V TR Tudo bem então vamos lá agora ao XP malls eu vou lembra a turma aí que dia 11 de Março você vai estar aqui também com o Tiago Bem lembrado ó dia 11 de Março pessoal eu vou até pedir o nagin tá me me lembrando aqui dia 11 de Março agora de de 2025 eu estarei novamente aqui em São Paulo pra gente fazer uma live do aniversário da sununo de 8 anos então o link tá aqui na descrição a gente vai falar sobre essa questão de de crises e oportunidades né como é que você deve se posicionar nesses momentos então Vale acompanhar e vai ter muitas coisas legais aí para vocês então o link tá aqui disponível Bem lembrado nagashima vamos seguir em frente aqui vamos lá eu vou eu vou olhar aqui a gente fez esse preparou esses slides aqui para vocês justment para que a gente possa fazer uma coisa um pouco mais roteirizada mais ponderada aqui então a alavancagem bruta do fundo hoje é de 15,8 por.

que que é essa alavancagem né os passivos dividido pelos ativos lembrando que hoje nós estamos falando de um fundo com quase R 8 bilhões deais em ativos Quais são as obrigações de parcelas a pagar por volta de R 679 milhões deais Quais são as obrigações por securitização aquela clássica né de cri que é uma dívida mais alongada né as obrigações para pagar são mais curtas já as obrigações por securitização são mais alongadas por volta de 556 milhões Então hoje a alavancagem em Cris do XP mols na faixa de 7% tá bom Quais são as amortizações previstas para 2025 23 milhões agora em 2025 e 28 milhões 28,8 tô falando em grandes números tá eh para 2026 agora repare que como é um fundo grande apenas com cinco a retenção dos 5% dos resultados por exemplo já seriam suficientes para honrar as amortizações desses Cris Então vamos esquecer as obrigações a pagar do fundo de aquisições vamos olhar apenas paraa estrutura financeira do fundo hoje o XP mols considerando apenas os resultados recorrentes do fundo com a retenção do 5% ele já seria capaz de fazer as amortizações isso aconteceu por exemplo com bom tempo com hglg né a gente até viu isso aconteceu acho que hgre também que são Fundos grandes que tem um nível de alavancagem relativamente baixo 7% é um nível de alavancagem baixo e como o fundo é grande gera bastante resultado apenas os 5% já seriam suficientes para esses próximos 2 anos tudo bem qual é o caixa do fundo hoje 417 milhões quanto que ele tem em fundos imobiliários 1. 4 de reais né porém né são ativos Core cerca de 3 300 milhões de reais aí e tem posições em outros Fundos imobiliário cpsh Mall cplg cepof e evbi bom aqui eu acho que talvez esteja o grande ponto mais polêmico e aí eu concordo que o fundo acabou tomando posições em fundos da capitânia as quais os quais alguns deles eu concordo outros nem tanto por exemplo eu não vejo muito necessidade de ser plg não fazia o menor sentido o fundo dep posição em cplg cepof também não agora evbi que é um fundo de renda urbana o cpsh e o próprio Mall eu já não vejo tantos problemas assim então acho que aqui nós temos um primeiro comentário onde eu acho que vale fazer um asterisco a posição em cplg e cepof na minha visão fogem um pouco do escopo as outras não vejo problema acho que é comum né a gente vê fundos é de um setor comprando do mesmo setor Então você tem fundos de logística que compra fundos de logística você tem fundos de de de de renda Urbana que compra outros você tem fundos de laes que compra outro compra outros então acho que esse não é o grande problema agora quando ele muda o foco Aí sim trazer um fundo de lajes E aí gera o problema porque são todos da base da capitânia E aí acho que isso gerou um problema tá bom mas enfim Então vamos seguir em frente aqui aqui estão os cris então eu mostrando para vocês que pelos primeiros dois anos o fundo teria condições de de apenas com 5% mas mostra o restante dos pagamentos aí o fluxo de pagamentos dos próprios Cris eh A grande maioria deles são em PCA só tem uma série em CDI ela é a menor de todas então muito bem casado com fluxo Baron então considerando que os rendimentos dos Fundos podem crescer que os shoppings podem crescer podem expandir você diria que com esse 5% já seria quase que suficiente para os próximos 4 anos 5 anos Sim claro que vai ter que fazer um certo complemento mas Barone Então por que que tá tendo tanta polêmica aí com relação a essa questão do XP mols né aqui é só para mostrar para vocês a DR para mostrar que realmente tem um resultado razoavelmente elevado e que tem essa retenção mas Barone você tá desconsiderando porque a partir do momento que reduzir a posição de caixa vai diminuir a receita financeira sim da mesma forma que você vai ter outros fluxos entrando justamente de aluguéis que vão sendo recolocados e enfim o o o crescimento orgânico do fundo então no final das contas o que eu quero deixar para vocês é que do ponto de vista de Cris do ponto de vista de financiamento de longo prazo francamente eu não vejo problemas para o o o o XP malls Tá bom vamos seguir em frente agora que começam as preocupações Então vamos ver o que que é realmente preocupação O que que a gente tem que acompanhar e qual que seria na nossa visão o pior cenário para o fundo tá E aí no final cada um de vocês vai tirar suas próprias conclusões Então a primeira coisa aqui eh A terceira parcela do portfólio da sim de R 630 milhões de reais com previsão para Dezembro de C então quando nós olhamos essa parcela que é a mais relevante pro final do ano a gente já precisa primeiro entender que o fundo não está numa situação crítica ao ponto de se ele não fizer nada ele vai quebrar ele vai entrar em falência cuidado porque o XP mol vai virar um outro xpp gente por favor vamos vamos conversar aqui muito objetivamente a essa altura do campeonato as pessoas ainda terem esse tipo de comparação veja o xpp foi um fundo chegou a ter 50% de vacância chegou a ter 50% de alavancagem né Eh ativos extremamente desafiadores ativos ah recém entrados no portfólio que precisavam ainda de fazer todo um um ancoragem comercial para ele é muito diferente mas muito diferente o XP mos então ah só porque é XP bom a quem tiver nesta na nesse escopo de F querer por pela gestora generalizar pro por todos os ativos aí Infelizmente eu não tenho muito o que ajudar vocês eu não tenho muito como avançar né Eu até costumo dizer que alguns Alguns gestores eles fazem excelentes trabalhos em alguns Fundos medianos em outros e ruins em outros eu acho que esse XP tem um excelente exemplo aqui eu acho que o XP mols no final das contas tem sido um um um um fundo bom que tem crescido que tem gerado um rendimento bastante estabilizado gerado eh opcionalidade também de gestão ativa e no caso de sppr realmente foi muito ruim o trabalho enfim isso já é não é novidade para ninguém agora se você quiser forçar a barra e querer Comparar as duas coisas infelizmente esse vídeo vai te ajudar muito pouco mas Vamos retomar aqui ao nosso ao nosso racional tá eh segunda e terceira parcela do Jundiai Shopping de 126 milhões sendo 63 milhões em dezembro de 25 e 63 milhões em junho de 26 Opa aqui já acendeu um outro sinalzinho amarela Amarelo Então você tá querendo me dizer bar que pro final do ano vai ter os 630 milhões do port ol da Sim e também os 63 milhões então nós estamos falando de quase 700 milhões esse que tá o problema esse que tá o X da questão aí você já pode virar para mim e falar assim P Então realmente vai ter problemas graves ele precisa vender urgentemente Imóveis Calma que a gente vai chegar lá na frente 17 milhões referente a aquisição de 5% do Shopping Praia belas então a essa altura do campeonato 700 milhões eh 17 milhões é pouco dentro desse universo todo o desenvolvimento do shopping do do do FL shops né que é ali que tá no no coração aqui né da da da da do JK aqui né Eh 179 milhões mas esses desembolsos eles são graduais e eles vão acontecer até o segundo semestre de 2026 Então não é problema parcela final do portfólio alos que é de 161 milhões em janeiro de 27 também não é problema eventual Earn de 4 milhões também não é problema e eventuais expansões de retrofits bom isso aqui é sempre uma incógnita Porque vão ter ativos que você vai ter fundo de de reserva para fazer vão ter ativos que você vai realmente ter que fazer algum desembolso Isso é muito difícil Inclusive eu até elogiei quando o o Mall 11 publicou uma tabela mostrando fazendo essas previsões de desembolso então em síntese nós estamos falando então desses 630 milhões para Dezembro de 25 do portfólio da Sim da terceira e última parcela e também ah da segunda parcela da do Jundiai Shopping que somam aí quase 700 milhões deais vamos seguir em frente esse daqui foi o gráfico que assustou todo mundo porque a pessoas foram lá na última linha e falar assim então o fundo vai quebrar porque ele vai ficar 49 milhões negativo o fundo vai quebrar Vai conção um problema esse esse gráfico foi parte da origem de todo esse essa essa situação toda que a gente viu por aí né mas vamos voltar a lembrar nós estamos falando de um fundo que tem uma uma um ativos que são avaliados em R8 bilhões deais Então vamos avançar mais um pouquinho aqui agora chegamos acho que é o slide mais importante Sem dúvida nenhuma Quais são as alternativas para o XP mols primeiro concordo com as pessoas que disseram venda de imóveis então você pode hoje eu diria que o o o XP mols os cinco principais ativos do fundo olha muito francamente teria pelo menos uns três ali que se a gestão quiser vender uma participação ela vai ter Grand de capital e não seria muito difícil ela vender uma participação então isso pode acontecer né Eh E se ele vender ele resolve esse problema porque ele tem uma posição de caixa ele vai cons conseguir fazer esses pagamentos né então ele vende ali 3 300 400 milhões deais eh consegue eh trazer esse resultado consegue equacionar a estrutura de capital e ainda distribui um resultado adicional Então essa é uma possibilidade quanto tempo ele tem para fazer isso nós estamos em fevereiro e eu acabei de mostrar para vocês que essa esse esse essa contagem regressiva é até dezembro não é isso então ele teria 10 meses aí né 9 10 meses para tomar alguma atitude nesse sentido otimização da estrutura de capital o que que ele pode fazer e isso aqui meio que conecta com a parte de baixo aliás antes de falar da estrutura de Capital deixa eu falar pro próximo item depois eu volto nela um ponto Que resolveria o problema é vender fundos imobiliários esses não muito estratégicos que conseguiria fazer caixa aí de mais uns 200 300 milhões deais e resolver o problema acho essa possibilidade com um cenário de hoje pouco provável por quê Porque esta esta esta operação Ger daria prejuízo contábil né e acho que isso não é o caminho desejado embora o fundo tem reservas acumuladas mas eu não vejo isso como uma possibilidade para se fazer agora tá a antes que vocês já começ já vi alguns comentários aqui pessoal eh eu não quero eu não quero entrar nesse detalhe mas se vocês forem por esse caminho realmente fica difícil que é vocês ficarem muito focados na ah o gestor tá tá eh lá Macum nado sei lá o quê com a Capitan não sei mais o qu Se vocês forem pelo caminho da índole das pessoas da honestidade das pessoas é melhor vocês eh não tem muito como a gente avançar a gente tá tentando falar daquilo que são fatos entendeu se esse é um divisor para vocês de um fundo que investe numa determinada gestora me incomoda pega todos os seus Fundos você vai perceber que tem muitos deles que investem em outras gestoras e vice-versa e que se isso te incomodar e eu respeito a gente não tem o que discutir né a gente não tem o que avançar agora se você perceber que isso é 5 4 3% do patrimônio e você consegue conviver com isso tudo bem a gente consegue avançar então assim vamos tentar manter a a racionalidade porque se a gente for por Esse aspecto de discutir idoneidade das pessoas a gente não consegue avançar de maneira objetiva aqui tá bom então se para você isso for uma linha de corte e eu respeito legal só que faça isso paraa XP faça isso para BTG faça isso paraa cnea faça isso para hsi faça isso para 20 faça isso para todos os gestores E aí você vê o que vai sobrar e o que sobrar Aí sim você investe tá tudo certo entendeu Então vamos ter racionalidade Afinal são 560. 000 cotistas e a gente viu esses alguns vídeos aí a gente viu alguns comentários que impactam a vida das pessoas afinal de contas muitas das vezes eh eh a os dados são trazidos as opiniões são trazidas E impactam então eu tô aqui me posicionando pela compromisso que a gente tem com o nosso público de trazer sempre o dado que a gente tá vendo Então aqui não é não tá tendo opinião não sei se vocês percebem mas até agora eu não dei opinião eu estou trazendo os dados para vocês entenderem tá bom cotação a otimização da estrutura de Capital Então vamos falar sobre esse tema né O que que seria o que que seria a otimização da estrutura de capital é você tentar fazer de uma forma em que você traga mais recursos para que você possa Sanear essas obrigações por aquisição de curto prazo leia-se dezembro de 25 então o foco do problema tá dezembro de 25 e qual é o tamanho desse problema é alguma coisa na ordem na ordem de 200 R 300 milhões deais num fundo que Tem 8 bilhões de ativos num fundo que hoje tem 7% de alavancagem então com considerando que às vezes o mercado não vai melhorar e o fundo não vai voltar lá paraa cota patrimonial ele não vai conseguir fazer uma nova oferta e ele não vai conseguir vender nenhuma participação e nenhum ativo o cenário pior é o fundo chegar lá em dezembro de 25 falar assim olha eu preciso de 200 300 R 400 milhões deais aqui né entre 200 200 e R 400 milhões deais e o que que eu faço para resolver isso e aí o pior cenário na nossa opinião é essa alavancagem que hoje está em 7% subir para entre 9 e 12% a depender das condições que ele conseguir ali alguma negociação aos 48 do segundo tempo então o pior cenário seria a alavancagem do XP mol sair de 7 para 11 12% Este é o pior cenário então nós estamos falando de um fundo que teria que tem hoje de um passivo de R 500 milhões deais passaria a ter um passivo de R 800 900 milhões deais num fundo de 8 B de patrimônio essa Agora sim acaba se tornando meio que a minha opinião porque quando você desdobra os dados são esses os dados finais tá bom ah Baron se o mercado melhorar se o mercado melhorar surgem não vamos nos esquecer vou até pedir pro nagaimo que tá aqui dar uma olhada Quando que o XP tava negociando o XP M tava negociando aí a 113 114 não deve ter muitos meses D Gima vai verificar aqui para mim mas eu quero lembrar a todos vocês que o mercado caiu muito nesses quatro meses se a gente voltar um pouquinho mais para trás o fundo tava perto do patrimonial Então existe a possibilidade de emissões se o mercado dar uma melhorada existe o mercado vai melhorar não sei e se o mercado melhorar fazer uma emissão para captar 200 300 milhões num fundo desse tamanho me parece rápido e fácil né se o mercado não melhorar eu acho que existe a opção da venda hoje você tem liquidez em alguns ativos ali que me parecem ativos troféus que para se você vender uma parte participação não é difícil o pior de todos os cenários eh é realmente esse da alavancagem subir hoje de 7 para 11% obviamente a gente não gostaria de ver o o o fundo tendo que se desfazer de fundos eh com prejuízo porque isso impactaria a renda ainda que o fundo tenha reservas acumuladas tá bom eh a jovem explica para que ficar falando assim né Eu acho que você não tem você não precisa ficar falando desse jeito a gente não tá passando pano para ninguém eu estou trazendo dados se você vier com essa com esse com esse discurso Infelizmente vai ficar ruim só para você porque a gente tá falando com racionalidade eu acabei de criticar XP no xpp e acho que exageraram na crítica do xpms eu acho que ele tem uma situação eh de atenção mais longe de ser alguma coisa que vai estourar o fundo inclusive já emendando nesse assunto sobre essa questão de operar vendido eh a gente viu também algumas pessoas falando ó vi num podcast que tão sorteando fundos de shopping primeira coisa vamos abaixar a bola um pouquinho porque o XP m tá sendo xorte em 1,5 por do free float dele e com base nos dados hoje esse short não tá dando muito certo porque o short foi feito agora na cotação praticamente nesse mesmo patamar e nós estamos falando de 1,5 do free float é uma posição de R 80 milhões deais vendida num fundo de 8 b então assim pessoal vamos colocar bola no chão vamos acalmar vamos asserenar porque assim são 500.

000 cotistas a gente tem que ter também uma certa eh uma uma certa vontade uma força de vontade de a gente crescer um pouquinho vamos fazer crítica Mas vamos fazer crítica com com com com contundência entendeu Tô acabando de falar aqui da da da XP que na minha visão fez um um trabalho ruim no xpp e eh na minha visão ele faz um bom trabalho no XP mols ah mas esse problema existe sim esse problema existe mas tá longe de ser um problema que vai gerar insolvência quebradeira vai virar o próximo xpp é um exagero eh assim eu diria até infantil pueril sabe infantil Então esse pensamento é infantil desculpa mas é infantil entendeu então se eu venho aqui e me posiciono com dados eu acho que eh Tá longe de eu sair aqui falando agora então vamos todo mundo comprar acho que agora não eu acho que você tem que ter dimensão do risco que você tá tomando o risco é esse se o XP Mall tivessem ativos ilíquidos ativos ruins eu ficaria mais preocupado não é o caso eu acho que como eu falei do c seis maiores ativos do fundo eu diria que pelo menos dois três deles são extremamente desejados e qualquer empresa listada compraria num num piscar de olho você pode ter certeza que se a XP bater na porta de alguns desses grandes players de shoppings hoje eles comprariam uma participação e geraria lucro pro fundo Barone vamos falar o que interessa e o rendimento eu acho pouco provável o rendimento cair até dezembro vou repetir eu acho pouco provável você tá me garantindo não a gente não usa a palavra garantir na renda variável a palavra garantir é proibida tudo que vai garantir alguma coisa tá errada ali então a gente tem uma um grau de convicção alto de que o rendimento do fundo não cai até o final do ano então esses 92 centavos na minha opinião continuam e depois bom depois pode porque assim a gente vai perder receita financeira Talvez o fundo pode optar por uma um uma solução mesclada né Por exemplo vende alguns fundos imobiliários mesmo um pouco de prejuízo Mas ele tem reserva acumulada pode acontecer E aí ter que realizar um pouco de prejuízo ele pode eh buscar Talvez uma uma nova alavancagem e aumentar um pouco mais a despesa financeira do fundo eh no curto prazo isso tudo pode acontecer Então qual que seria o pior cenário de renda pro fundo na nossa visão entre 82 e 85 82 pra gente ser conservador mas 85 é um bom número mas seria o pior cenário de renda pro fundo 80 285 pior cenário de renda na nossa opinião a partir do ano que vem e o pior cenário de alavancagem pro fundo entre 11 e 12% de alavancagem aí ele praticamente esgotar as suas necessidades de caixa de curto prazo aquelas são aí perfeitamente realizáveis e o fundo conseguiria Seguir em vente Barone e esse e esse pessoal que falou que tá operando vendido no fundo pessoal a gente a gente tá no mercado livre não é o Mercado Livre não fazendo trocadinho com a companhia né a gente tem o mercado é livre então a arbitragem tudo bem Eu particularmente opinião do Barone eu acho que as empresas de shoppings estão baratíssimas Mas isso não quer dizer que os fundos imobiliários estão caros então a minha visão é a a empresa de shopping tá muito barata mas o fundo imobiliário não está caro o suficiente para você shortear tanto que na minha opinião eh o xpm pelo que eu olhei eu acho que é o único fundo dos shoppings que estão sorteados com o e-mail de free float então assim eu acho que foi muito barulho muito barulho para algo que é muito pequeno para algo que é muito pequeno pelo tamanho do fundo entendeu eh Barone então você pode me dizer que é um ponto de atenção para se comparar é como vários outros Fundos É só você me falar um fundo aqui qualquer que eu vou te falar pelo menos dois pontos de acompanhamento não tem nenhum fundo que você ah eu vou comprar e esquecer nunca mais eu quero olhar para isso só vou olhar daqui 20 anos para esse fundo não fundo imobiliário exige acompanhamento por isso que a gente faz revisões agora quer saber da maior no final do ano do mês passado a gente publicou um relat super completo super completo sobre o XP mos Então quem é nosso assinante já estava com essas informações super atualizadas e ficaram blindados contra tudo isso que a gente viu nesses últimos dias que colocou um Pânico em mais de 500. 000 investidores Esse é o ponto de você às vezes está procurando a racionalidade a serenidade a uma opinião eh eh fundamentada não é uma opinião aqui sabe eu não tô dando uma opinião do da cor que eu gosto do do do jeito que eu gosto de comer o churrasco ou do ponto que eu acho que a carne tem que estar aí sim é uma opinião minha não aqui eu estou dando uma visão técnica com precisão obviamente tem uma pincelada que minha de percepção Claro que tem que ter mas com a devida serenidade que vocês merecem a serenidade que vocês merecem Eu Estou lidando com 500.