TUDO O QUE EU APRENDI INVESTINDO EM IMÓVEIS: Veja antes de começar a investir no mercado imobiliário

e eu tenho 31 anos e eu já fui chutado de apartamento eu já comprei apartamento e botei para alugar eu já comprei uma casa aí fiz retrofit eu já comprei terreno Eu já morei de aluguel eu já ganhei dinheiro investindo em fundos imobiliários eu já perdi dinheiro também investir em fundos imobiliários enfim já reformei já fiz um monte de coisa então queria compartilhar as lições mais valiosas que aprendi ao longo dessa jornada terra não é moda tá terra não é moda eu estou hoje deve ter dois correm é ter tudo isso é uma coisa que

pode ser o futuro Claro e vamos aquele que pode ser o futuro eu tenho uma parte da minha grana aqui mas muitas Modas já passaram muitas moças já passaram e Terra sempre continuaram aqui desde quando o mundo é mundo não existe discussão sobre isso tá então terra não moda a tem várias motos que passam na terra tá sempre lá e aqueles investidores mais antigos pode ver que ele geralmente têm terra de alguma forma isso daqui nunca vai deixar de ser moda sempre vai ser um presente aluguel não Oi fixo porque a gente vai fazer uma

planilha de gasto você falar Netflix a nós aqui dá para cortar aí aluguel nós aqui não dá para cortar Claro que tá porque porque você sempre pode mudar para o imóvel com um aluguel menor Ai que a gente às vezes cria uma barreira nossa mente não você pode porque com certeza você pode gastar menos para morar num lugar do mesmo tamanho ou pelo menos um lugar um pouco menor se você quiser economizar de alguma forma então aluguel não é um custo fixo caução só é prejuízo se você reajustar ele pela poupança tá então quando você

vai alugar um apartamento já meio que você deixa um calção de 3 meses né como se fosse em três parcelas guardadas para o proprietário né ele tem uma segurança caso você faça alguma besteira ou não pague alguma coisa tá só que o outro é que às vezes o índice de reajuste aqui ele é um isso é Jesus pela poupança tá E aí você fica lá mora três anos o aluguel pega o Rio e volta quero estou pela poupança que tem um atendimento péssimo tá então se você quer deixar um calção brigue para que o reajuste

Você já tomou Ou pelo menos se você é o proprietário aí você briga para você ter um reajuste pela poupança Então dependendo da sua conta você vai estar o que vai te favorecer mais pode favorecer menos um quarto imóvel para alugar não se de fora como imóvel para morar são duas coisas diferentes tá porque só quando você vai decorar o imóvel com o destino de aluguel se você for gastar imóveis de altíssimo padrão como se fosse para você morar geralmente isso aqui não vai ter um benefício ou percebido na ponta a ponta de você receber

tanto assim a mais por mês de aluguel você tem um nível de decoração para quando você vai deixar novos primeiro lugar o nível para que você vai morar para o seu conforto onde o objetivo é diferente tá vai morar tudo bem sempre assim mais vai fazer para alugar tem que ter um teto de investimento porque senão você não vai ter roi não vai ter retorno que paga o investimento que você fez quinto quanto maior imóvel mais trabalho Ltda acredite em mim eu morava no apartamento 15 metros ali na perto da Paulista eu e a capa

no London Nossa não tinha uma dor de cabeça aí foi um apartamento maior um pouquinho de dor de cabeça hoje foi uma casa no tamanho que a gente mora hoje é muita dor de cabeça é muito gasto você não esperava sempre tem um negócio no outro tá então tem a isso em mente só faço um momento decidi fato você tiver podendo imóvel antigo Tem menor giro e dá mais despesa tá então você tem que encanamento troca de piso renovação da rede energia elétrica reforma no banheiro cara vai ter uma série de coisas aí você mexer

na fachada vai ter que pintar vai ter que fazer não sei o que lá aí o condomínio vai ficando depois vai piorando porque isso vai ter no reforma aqui o condomínio precisa fazer a Cuidado que o móvel antigo isso daqui é chabu em sétimo morar de aluguel realmente é mais barato do que você comprar um imóvel próprio a tem muita polêmica em cima disso e tal a realidade é o seguinte geralmente é mas a pena você mora no céu Essa realidade eles têm exceções onde vale mais a pena você financiar vocês pudesse prever o futuro

e presente imóvel que a gente vai financiar ele vai se valorizar muito aí é óbvio que sempre vale a pena comprar mas geralmente não é isso que acontece então uma questão óbvia e lógica o aluguel ele é mais barato a pessoa falar não mas poxa é melhor eu pagar uma parcela mensal de imóvel é meu ao invés de eu pagando aluguel de imóvel não é meu amigo acabei de fazer uma simulação com 300 mil reais de financiamento em 40 anos você vai pagar mais ou menos 2900 na parcela mas só 700reais por mês é o

que você tá pagando de fato no seu apartamento o resto é juros então geralmente vale a pena mais alugar mas é isso que as estações onde você deve comprar como não Podemos prever o futuro melhore pelo que é mais lógico e seguro oitavo lugar ser chutado de um apartamento é pulso E aí você acha que é seu mesmo imóvel quando você financia não é não é porque eu já passei por isso a gente vê no seu imóvel a gente parou de pagar o imóvel e aí a gente foi chutado do imóvel está então só é

seu imóvel no momento que você que tava por completo então não se engane né você morar nele você financiar ele não faz o imóvel seu é só você experimentar não pagar as parcelas para ver se de fato é seu ele ainda não é em nono lugar comissão boa só se paga para corretor bom que é meu amigo corretor ganha cinco porcento isso aqui é muita muita muita grana às vezes vale a pena você atrás de móveis economizar esses cinco porcento aqui agora é claro que existe aquele corretor bom que vai encontrar bons negócio para você

mas está ficando cada vez mais raro então tem uma grande oportunidade para vocês são bons corretores décimo lugar Olhe para o custo efetivo total no financiamento que é o CT e não apenas para taxa tá quando você só olha para taxa você não lembra um monte de coisa que você não tá olhando às vezes para a taxa de juros no contrato tributos como de seguros tarifas como ataque né que a tarifa de abertura de cadastro e várias outras tachinhas tá então sempre Olhe para o c ET al custo efetivo Total cuidado com o índice de

reajuste do financiamento tá com o IGPM tende a ser bem mais elevado se comparado ao especial outros indicadores então às vezes você vai colocar um indicador como IGPM só parcela vai subir absurdamente você não vai poder fazer nada porque eu já tava escrito em contrato então toma cuidado com esse de Jesus que tá lá móveis de primeira linha não justifica o investimento apenas o conforto o status tá eu tenho vários móveis caros em casa tem uma sofá de sem o reais tem poltrona e 60 mil reais tá isso é que incrível porque esses moldes eles

nunca vão estragar vão durar aqui até meus filhos meus netos não dura muito tempo mas na hora de ou vender um imóvel dificilmente eles vão pegar ou imóvel e vou adicionar o preço dos móveis que estão lá dentro então quando você vai investir no imóvel para você alugar por exemplo e não deve focar imóvel de primeira linha Porque tem uma Paixão sua que vai atrapalhar o seu roi o seu retorno sobre investimento tá se eu tinha um carro lá atrás era um Peugeot 207 e eu lembro que investir uma grana não são dele até um

bebê é seu curtir um sonzão e tal Aquela fase de vidro aberto e o som eletrônico negócio doido né E quando vende o carro lá para o meio que pela tabela FIPE eu falei Moço mas ficaram tivesse uma grande som Olha esses são aqui tinham Sei lá o sub Como que é o nome do negócio que ela cara tipo todos os homenzinhos lá é um sou uma caixinha menor maior um seu quela aquelas coisas que brilha uma doideira aí o cara falou assim Ah mas eu não quero só um filho do som aí você quer

pegar para você aí eu pensei vou pegar para mim vou por aonde acabou que o cara levou o som de graça isso aqui é o que acontece com os móveis agora reformar o seu imóvel isso daqui sim agrega valor ao seu imóvel até um vídeo qual foi o primeiro móveis mesmo dele o terceiro episódio do primóveis a gente foi até a Telhanorte que a gente foi comprar uma série de coisas para reformar o apartamento que a gente comprou então se comprou apartamento ao de quase 1 milhão reformou e colocou ele para alugar e aí isso

daqui se investimento até ao ponto de você na sua declaração Dr você pode Quando você compra um imóvel você não me coloca com preço da reforma lá dependendo do que for estrutural então eu fiz aqui na Telhanorte super recomendo até o pessoal internet a super amigo nosso super parceiro já fez várias coisas juntos e como funcionam as parcerias aí deixar um cupom desconto né caso você queira reformar o seu imóvel Thalia um para qualquer coisa na Telhanorte Aproveita que tem um cupom de quinze por cento de desconto aqui no canal tá vai tá aqui no

descrição certinho pérsico comanda para todo sua família todo mundo tá reformando tu não está comprando de alguma forma porque essa pessoa vai poder gastar quinze por cento da menos Então já economiza mais um pouquinho aí tá bom muito obrigado pelo cupom Telhanorte pro certeza que esse filme vão gostar e vou usar é bom divulgasse o pão para ajudar a todos agachamentos depois quem não tem painel fotovoltaico é louco é lógico que depende de casa caso mais cara você tem noção você vai pagar energia todo mês o bota aqueles painéis que vem o sol né e

alimentar eles ali sei lá qual que é a tecnologia que de repente com o resto dos energia e você não paga a conta de luz aqui animal que tá você tem que ter um cálculo quanto mais painéis você tiver mais você vai poder economizar energia então faça logo se calcule Para de pagar a conta de luz né quis aqui é um jeito que você tá rasgando depois Adega ar-condicionado e piso isso daqui serve para os da casa ela tem coisa que não valoriza agora Adega ar-condicionado e piso isso aqui valores a casa sempre 15º você

nunca vai terminar uma obra até então jamais crie expectativas eu sei que vai ter um gente vai ter até consultou a falar aqui nos comentários que a É porque você nunca fez comigo meu amigo né para o seu talvez você seja a única pessoa no planeta Então porque olha é fácil sempre atrás um pouquinho todos os amigos sempre atrás um pouquinho meu Deus Deve existir alguém entrega no prazo aí mas eu nunca vi se alavanque com qualidade o que que é isso nos Estados Unidos Muitas pessoas ficaram multimilionário Sou bilionário inclusive fazendo isso de ficou

muito popular nos Estados Unidos onde a taxa de juros é menor o roi é o lucro líquido sobre o patrimônio líquido foi mais que você compra apartamento de 1 milhão de reais esse dá uma entrada de 300 mil e você financia os outros 700.000 qual que é o seu patrimônio líquido aqui quatro líquido ativo menos passivo ou ativo é um milhão é que o imóvel que você tem seu passivo a 700.000 que a sua dívida que o seu patrimônio líquido a 300 mil Quanto que é o seu lucro líquido mas é que você botou para

alugar esse imóvel e você consegue Como que você recebe o aluguel pagar a sua parcela mensal e ainda que sobra mais r$ 3000 por exemplo logo né você vai ter um lucro líquido de 3 mil reais sobre 300 mil reais então você vai ter mais ou menos um por cento de Hoy o que daria quase treze por cento de roi ao ano o que vai acontecer né que o seu patrimônio líquido vai ficando maior aí o seu roi vai ficando um pouquinho menor quando seu roi fica muito baixo geralmente chega a hora que você se

alavancar de novo e fazer o movimento como esse não é o momento para qualquer um fazer mas para quem está realmente dedicado uma enriquecer no mercado imobiliário e tem um capital fiz aqui pode ser um bom caminho ao se aprofundar nisso e talvez multiplica mais seu patrimônio um fundo imobiliário tem mais vantagens tributárias tá no fundo imobiliário você não paga a imposto do aluguel quando você telemóvel físico você paga o imposto e muito alto eu sou se tem aluguel acima de 4.664 por mês por exemplo você vai ter uma alíquota de 27,5 por cento significa

que de 12 meses recebendo aluguel três vão ser só para você pagar o imposto Olha só né então você tem muitas vantagens tributárias ao comprar o fundo imobiliário E então na maioria das vezes se o cenário for igual é mais vantajoso você tem uns o imóvel físico tem mais a simetria por investidor paciente tá o que que é isso o fundo Obrigado já tem um preço na tela o imóvel físico você tem as 2 apartamentos no mesmo prédio um tá custando 600 mil o outro tá custando 350 mil mas se alguém precisando na sexta alguém

que não tá precisando Então você tem muito mais variação tão investidor paciente-profissional vocês vão te pagar muito mais dinheiro no imóvel físico que você vai trabalhar você vai procurar por oportunidades dos fundos imobiliários os preços já tem muito menos a simetria o mercado de fundos imobiliários ainda não está preparado para grandes volumes Essa realidade tá uma vez eu tentei vender 200 mil reais no formulário o preço caiu dois por cento para você alocar recursos geralmente você precisa de ofertas públicas né você precisa do fundo catando mais dinheiro subscrição e seta que não se acaba movimentando

o preço do papel muito poucos fundos imobiliários tem liquidez está então o mercado que ele está se desenvolvendo E você tem muito p e ainda falta muito gringo institucional etc mas é claro isso em benefício para pessoa física investir o tempo Acho que isso daqui pode mudar Condomínio alto é igual a menor sentabilidade do aluguel né então avisa eu morei num apartamento onde o condomínio era muito alto só que imagina que Condomínio é r$ 3000 E aí o aluguel é r$ 3000 Então quem tá morando lá tá tá pagando vocês mihas para morar mas só

r$ 3000 vai para o bolso do proprietário Fez Aqui é ruim então ele não tá pagando vocês viu mas r$ 3000 vão parar no bolso do proprietário então quanto maior o preço do condomínio menor o preço do aluguel logo pior para o proprietário logo imóvel não é lá aquelas coisas comprar imóvel em leilão não é tão simples quanto parece né assim não é tão simples claro que ter o cuidado de incríveis laço ter vai lá compra o imóvel fala tá tão barato aí você descobre que alguém morando lá né então na uma coisa tão simples

e precisa estudar fazer treinamento com ver e faz parte disso ter advogados parceiros porque você vai precisar usar é de muito disso é porque às vezes você vai descobrir coisas que você não descobriu antes de comprar e agora que você já pagou preciso Honrar o seu lance comprar e construir Geralmente dá mais dinheiro do que comprar pronto porque porque se eu compro e construo você concorda que eu gastei hoje no terreno Gastei um dinheiro na construção e se colocar a margem de lucro para vender então eu agreguei valor no imóvel até vou vender para alguém

então geralmente dá mais dinheiro fazer isso mas precisa de mais paciência tá eu estou sem que a ganhar mais dinheiro geralmente isso vai te dar mais dinheiro porém vai ter o fator tempo e nem todo mundo é essa fa ciência comprar no lançamento pode não ser uma boa tá porque você tá comprando lançamento já teve um pré-lançamento já tive a incorporador já teve alguém que era o dono do terreno Então você tem várias etapas antes de chegar no lançamento então se você é um bom eu estou um grande vestido abertura relacionada você tem etapas que

venha o lançamento Então a gente vai ganhar mais dinheiro do que quem tá comprando aqui então sempre tem que comprar mais cedo possível na cadeia quanto mais tarde na cadeia você está mais caro você vai comprar mas já que depois lançamento ainda tem você comprando de um carro comprou um lançamento tem que sempre comprar mais cedo possível na cadeia acidente foram pelo preço dos imóveis subiram demais no Brasil mas o Brasil é o quinto país mais barato para se comprar um imóvel né então pensa assim ó o preço dos imóveis subiu só que você tem

gente que mora no Estados Unidos e tem dólar o dólar se valorizou muito então fica muito barato de você comprar o imóvel aqui se você fizer para Turquia a Turquia seria o país mais barato para você comprar imóveis hoje tá então é sempre interessante gente olhar para as coisas sonótica global é igual ações Nossa bolsa caiu vão para o gringo ficou barato né então é importante Olá sempre sonótica global que os imóveis não esqueça imóvel vazio é igual a costura se você compra e fora do lugar perder o dinheiro se você está ali construindo Demorou

fazer perder o dinheiro então o dinheiro e não aceita desaforo Ele custa oportunidade você não pode demorar para isso tem gente que às vezes não quer alugar o que ela não quer abrir mão de 100 200 300 reais para o inquilino e acaba ficando um ano inteiro sem alugar E aí tem um custo do dinheiro que tá isso aqui não pode aceitar desaforo Road Imobiliária é o melhor veículo para você alugar Imóveis então por exemplo se eu vou alugar um imóvel Tá eu vou pagar uma quantidade de imposto no meu nome pessoa física agora se

eu tenho uma home Imobiliária eu tenho alguns benefícios do aluguel então se você é um investidor que pretende é acumular uma carteira de imóveis estude a viabilidade de montar uma holding Imobiliária porque ela deve ter benefícios muito fortes de imposto para você assim como tem para mim também airbnb em outros players podem triplicar sua rentabilidade se você olha só para rentabilidade é obvio essas coisas podem ser incríveis para você já ouvi histórias de gente no Hero 2 3 um por cento ao mês né com seus Imóveis porque você faz aluguéis com pelos mais curtos agora

por outro lado a manutenção também tem a ser um pouquinho maior você precisa equipar o imóvel não é de uma forma um pouco diferente para se adequar a essa realidade de obg a casa da mais manutenção do que um apartamento Quase sempre eu digo por experiência própria Tome muito cuidado e pense duas vezes antes de você mora em casa aprendi por conta própria também desliga o aquecedor da piscina meu amigo quando nos livro crescendo a piscina dar problema lá em casa fica muito cara conta e nem os painéis fotovoltaicos são suficientes para eu não pagar

a conta de energia então não deixe desligar aquecedor de piscina sei lá ar condicionado quando você sai essas coisas que custa muito alto pela casa nem sempre a privacidade como sistema caso expressões sua casa grande você vai ter jardineiro e sineiro é o cara da luz é o cara consertou na casa é segurança de condomínio pessoa que cuida da sua casa que as Slim parkas é aquela cozinha assim mesmo que você não seja uma pessoa de classe muito alta você morando em casa tem um jardim e piscina setra vai ter uma galera na sua casa

então você vai ter menos privacidade também tenha isso em mente porque são coisas que não te contam compre móveis com ninguém mais quiser comprar tão ciclos econômicos dos imóveis São divididos em 4 partes que tem a expansão feijão responder aquele Boom econômico tá tudo crescendo tudo subindo tá tudo pena comprar os preços estão subindo aí depois disso se deu pico e quando chega no topo você não tem muitos construtores incorporadores que não vão entregar Imóveis Então você tem uma oferta que não para de subir a demanda já foi sofrida aí o que começa como você

começa tá um certo receio aí as coisas começa vou tá porque tem coisas sendo entregues já supriu a demanda não quero mais comprar mas tem gente ofertando o pessoal começa a baixa preço os preços começam a cair e a gente tem a fase de contração contração aí download problema aí tem gente começa a treinar de imprensa porque está no meio de uma crise o me emprestar muito não tem crédito não tem gente comprando preço está caindo aí foi que ela doideira chegamos o fundo do poço e aí a gente tem a recessão EA recessão tudo

errado a casa caiu e depois a gente conversa de novo aí para expansão da internet tem sempre esse ciclo onde você compra quando ninguém mais quer comprar onde você vende quando todo mundo quer comprar Tá bom então seja anticíclico no mercado imobiliário Mas tenha em mente que a tendência de longo prazo ou dos móveis geralmente é de valorização seja amigo das incorporadoras tá as incorporadoras elas vão te oferecer assim coisas incríveis se você for amigo dela sempre tem uma oportunidade antes sempre algo antes de ir para o lançamento pré-lançamento Então seja amigos em vou um

relacionamento com as incorporadoras tá você vai pagar mais barato com certeza a taxa SELIC ela é uma bússola para você então entre Abril 2013 Julho de 2015 a SELIC saiu de 7,5 para 14,25 por cento tá então aumentou noventa porcento enquanto o diário foi de 820 pontos para 489 caiu 41 por cento Então olha só eles são contrários taxa SELIC sobe 10 antes imobiliário cai porque taxa de juros baixa faz com que as pessoas possam pegar crédito mais barato que o inverso também é verdadeiro em 2016 a SELIC passou de 14 para 12 por cento

e o imobiliário passou de 618 para 963 em 2021 a SELIC foi de doze por cento para 13 e o índice imobiliário foi de 879 para 633 então taxa de juros subindo fui para o mercado imobiliário taxa de juro caindo bom recado mobiliário Não trate imóvel alugado como seu Não faça isso é calça não vai sacanear ninguém mas a gente começa a criar não deixa fazer uma reforma aqui deixa eu fazer isso deixa investir isso no seu caso você vai sair de imóvel e se você não consegue abater dos aluguel uma melhoria que você fez

você perdeu o dinheiro tá melhorou seu conforto ao longo do tempo mas você perdeu o dinheiro tá então tem a isso em mente um grande aprendizado que eu tive de uma pessoa que não estava Esse é o seguinte você está sempre vendendo e você está sempre comprando minha casa tá à venda quer comprar só fazer uma oferta e eu também estou comprando a sua casa ou apartamento desde que você esteja disposto a vender por um preço muito abaixo do mercado qualquer e modo que eu vejo qualquer coisa que eu vejo já mente penso em fazer

uma oferta pai que custa fazer uma oferta abaixo do preço a pessoa não topar Às vezes a pessoa topas ela tá fazendo dinheiro né e a mesma coisa da pessoa se apaixonou o imóvel Assis para mim vale sei lá 10 a pessoa ofereceu 30 não sei muitas coisas para acontecer eu sempre esteja aberto a esse tipo de coisa e por fim um bom vizinho valoriza o seu imóvel que então lá no nosso condomínio né os corretores passam e jogo de vários amigos foram ver coisa lá sempre o corretor diferente passe foi aqui embora o primo

rico ou todo mundo fala isso né e fala isso todo mundo que de alguma forma tem algum nível de fama no condomínio né isso daqui aumenta o preço não é do metro quadrado Geralmente as pessoas querem estar próximos de pessoas conhecidas né gera uma coisa sabe se vai uma e como olha tal pessoa ver aqui é tal pessoa foi ali Ah que eu sou um cara simples humilde mas às vezes você encontra um vizinho legal isso aqui Valorize seu condomínio sentei mente isso e compre terras porque Deus não fará mais dela esqueci de alguma coisa

enfim já fiz um pouquinho da minha experiência com Imóveis deixa nos comentários que você achou e é isso tchau E aí