AULA 3 - CLÁUSULAS ESPECIAIS À COMPRA E VENDA - RETROVENDA

g1 o olá tudo bem com vocês espero muito que sim bem-vindo de volta o estudo do contrato de compra e venda hoje nós falaremos sobre as cláusulas especiais os contratos de compra e venda o que nós precisamos entender desde já que uma cláusula especial ela é um elemento acidental do contrato de compra e venda o que isso significa significa que normalmente naturalmente não existe cláusula acidental no contrato de compra e venda então pra que essa cláusula acidental essa cláusula especial ela exista no contrato de compra e venda depende da vontade das partes então só haverá

cláusula de retrovenda prende são reserva de domínio se os contratantes vendedor e comprador assim determinarem assim escolherem então por se tratarem de um elemento acidental nós precisamos a entender que naturalmente não existe cláusula especial ao contrato de compra e venda além disso nós precisamos entender que o fato de termos ou não uma cláusula especial no contrato de compra e venda não faz com que haja uma desconfiança da validade desse contrato de compra e venda então quando nós falamos da cláusula de frente são o da cláusula de retrovenda o da cláusula de reserva de domínio eu

não posso imaginar ou querer dizer que o fato dela existir ou não posso interferir na validade do contato o o contrato de compra e venda existe independente da existência da cláusula especial porém os efeitos do contrato de compra e venda eles podem ser alterados dependendo então dá vontade das partes em decorrência dessas cláusulas o gás também precisamos dizer que é no momento de execução do contato no momento de eficácia desse contrato é que os efeitos então da cláusula especial apareceram então no momento de formação do contrato não há qualquer diferença ou não há qualquer interferência

da cláusula especial nesses efeitos esses efeitos seleção efeitos futuros que dependem as vezes de uma condição ou ocorrendo ou não dependendo da vontade das partes por exemplo a reserva de um domínio visualizar emos é de uma forma mais clara os efeitos da cláusula especial na fase da execução dos contratos e essas previsões elas dependem então de um fato de um momento eu vou a alegria a demonstrar então em que momento a cláusula especial ela poderá gerar os seus efeitos pois bem vamos começar a falar então da primeira cláusula especial chamada cláusula de retrovenda a cláusula

de retrovenda ela está prevista nos artigos 505 a507 do código civil trata-se de uma cláusula que estará inserida no contrato de compra e venda pela vontade do comprador e pela vontade do vendedor essa cláusula como eu já disse uma cláusula acidental ela incide somente nos contratos em que a coisa o bem vendido é um bem imóvel então não há e aí informação bem importante nenhum tipo de retrovenda em caso de bens móveis além disso é nesta cláusula é que o vendedor vai e levar para si o direito de caso ele queira então se o vendedor

quiser ele pode voltar a ser o proprietário da coisa vendida exercendo a cláusula de resgate e qual prazo para esse exercício do direito pelo vendedor o prazo é de até 3 anos então o código civil estabelece um prazo fatal de até três anos para exercício da cláusula de resgate aí em razão desse até nós vamos entender que então caso as partes queiram por como é uma cláusula acidental caso as partes queiram elas podem estabelecer então um prazo menor que 3 anos só por exemplo vendedor terá o direito de resgate do bem no prazo de até

seis meses então o que ficar determinado no contato tem plena validade e o importante é que o prazo não pode exceder aos três anos caso exceda isso não anula a cláusula de retrovenda anula somente o excesso trouxe as partes estabelecerem que a cláusula de retrovenda poderá ser exercida no prazo de até cinco anos eu vou ler esse cinco anos como 300 então o que é sede aos três anos é nulo o que é ultrapassa esses três anos não tem qualquer eficácia entre as partes e quando o vendedor for exercer essa cláusula de resgate então o

que que ele tem que fazer ele tem que restituir o preço que ele recebeu quando do contrato de compra e venda é isso mesmo restituir e aqui tá a principal crítica que se faz ao contrato de retrovenda a cláusula de retrovenda desculpe por quê por quê e o imóvel naturalmente ele sofre uma valorização imobiliária então vamos imaginar que eu adquirir um imóvel hoje em 3 anos mesmo que eu não faço nenhuma benfeitoria esse esse imóvel ele valoriza naturalmente porque essa é uma normalidade do mundo imobiliário então se eu resolvo estabelecer essa cláusula de retrovenda e

o paraíso o vendedor ele tem que somente restituir aquilo que ele apagou então a gente vai entender que na verdade o comprador estará sofrendo um grande prejuízo nesse caso então essa é a principal crítica que se faz a retrovenda tanto é que na sua essência a cláusula de retrovenda é muito incomum no mundo jurídico porém a cláusula de retrovenda é muito utilizada para si em alguns negócios então às vezes um agiota para garantir o pagamento do empréstimo feito ao devedor ele faz um contrato de compra e venda como se ele estivesse adquirindo o imóvel do

devedor e caso o devedor pague pela dívida durante o tempo estabelecido por eles esse devedor volta a ser o dono da sua coisa percebam que eu estou simulando um outro negócio jurídico que diante a da lei é um negócio nulo por isso temos muitas jurisprudências reconhecendo a cláusula de retrovenda e identificando que na verdade ela está figurando como uma simulação de outro negócio jurídico eo juízo então determina sua anulação ou seja não há a possibilidade de aquisição dessa pro e mediante esse contrato de compra e venda pelo agiota então essa é uma informação bem importante

e o a principal característica da cláusula de retrovenda é que a uma condição ou seja o direito de retrovenda o exercício da cláusula de resgate pelo devedor depende da vontade do devedor percebeu que no início disse para vocês olha se o devedor quiser então se é uma condição só que essa condição aqui não é uma condição suspensiva em si uma condição resolutiva porque porque no instante em que o comprador adquire a coisa ele passa ser o proprietário dessa coisa tanto é que vai haver escritura pública registro porém neste caso ele pode perder a propriedade é

sim o vendedor quiser exercer a cláusula de resgate aí deste momento em diante ele deixa de ser o proprietário então essa é a diferença da condição suspensiva para condição resolutiva ou resolutória percebam que no momento do ato do negócio jurídico no momento em que a promessa de uma obrigação esse negócio jurídico não gera efeitos até o momento em que haja o implemento da condição ou seja eu assumo obrigação de entregar um carro se o meu filho passar no vestibular essa promessa que eu fiz aqui não já é feito algum até que a condição ela ocorra

daqui para frente então é que os efeitos desse negócio lhe serão gerados no caso da retrovenda é uma condição resolutiva por quê porque o vendedor vai vender o imóvel com a dor vai transferir a propriedade já neste momento aqui com escritura pública e registro normalmente só que se ele quiser dentro do prazo de até três anos ele poderá comunicado comprador e dizer para o comprador que ele quer voltar a ser o proprietário do imóvel quando ocorrer a condição nesse instante os efeitos do contrato de compra e venda eles se extinguirem e aí o vendedor passa

a ser o dono da coisa eu coloquei um exemplo para vocês olha o vendedor vendeu este imóvel ao comprador pelo valor d989 r$1000 e no prazo estabelecido entre eles vamos imaginar que o prazo aqui é o prazo legal de três anos esse vendedor como único comprador e diz comprador quero voltar a ser proprietário do imóvel o comprador disso pois bem o ok me devolve então aquilo que eu paguei então ele vai devolver exatamente aquilo que ele pagou no momento do contato de compra e venda volto comprador a ser o detentor do dinheiro volto vendedor a

cedo proprietário do imóvel na escritura pública vai com voltar e vai constar ele como proprietário desse imóvel demonstrando então que se trata agora do novo e antigo proprietário eu disse assim ó comprador vai dizer ok mas será que ele sempre vai dizer ok ele precisa dizer ok porque levamos lembrar que essa cláusula só existe porque porque o vendedor e comprador quiseram esse orelha essa cláusula lá ela não existia uma cláusula acidental eles optaram pela inserção dessa cláusula se eles optaram por isso nesse instante eles precisam sim a cumprir a pintar os efeitos da retrovenda então

o adquirente não pode se recusar a devolver o imóvel caso faça o vendedor pode entrar com uma ação judicial ele pode depositar o valor a constante do contrato de compra e venda e o juiz vai determinar então que seja assim devolvida este imóvel para o vendedor agora será que o vendedora que tem o direito de exercer a cláusula de resgate uma vez estabelecida estabelecido esse direito no contato o vendedor que naquele pode transferir esse direito para outra pessoa só que ele pode transferir esse direito para um vizinho seu para que o vizinho faça a cláusula

de resgate não é uma cláusula de retrovenda ela é intransmissível ela só é transmitida no caso de que dos herdeiros bom então no caso dos herdeiros falecendo o vendedor ainda não há interrupção do prazo prazo continua então da data do contrato de compra e venda esse prazo continua a transcorrer se após o falecimento ainda há prazo para exercício da cláusula de resgate os herdeiros poderão exercer essa cláusula de resgate por determinação do próprio código civil agora tem mais um detalhe e sim o comprador resolve dentro do prazo estabelecido para a cláusula de retrovenda vender o

imóvel para um terceiro eu adquiriu o imóvel e nesse móvel existe a cláusula de retrovenda nesse momento eu posso dentro desse prazo estabelecido dia até três anos é que eu posso me desfazer desse imóvel e vender a pessoa posso sem problema algo então aquele que comprou pode vender esse móvel para terceira pessoa sem problema algum porém nós temos um detalhe porque porque eu disse para vocês que essa cláusula de resgate ela ficará registrada lá na escritura pública do imóvel então quando eu fizer a escrita da pública que é o contrato definitivo de compra e venda

mas vai estar inserida cláusula de retrovenda e por ser uma escritura pública registrada ela gera efeitos erga omnes então o terceiro quando ele for adquirir este imóvel esse terceiro ele saberá que a cláusula de retrovenda gravando este imóvel se mesmo assim ele optar por adquirir este imóvel o vendedor caso queira no e lá da sua do negócio jurídico no momento estabelecido por exercício da cláusula de resgate ele pode ir até o terceiro e exigir que o terceiro lhe entregue a propriedade do imóvel e quanto que ele vai pagar exatamente aquilo que ele recebeu deixe comprador

aqui esse esse ter sido pagou a mais ele vai receber exatamente aquilo que o vendedor recebeu aquilo que o vendedor é pacto pacto ou com o comprador no instante do contrato de compra e venda por isso que ele sabe os sabendo da cláusula de retrovenda também sabe dessas consequências se ele escolher isso então ele poderá estar sujeito a essas a esses efeitos da cláusula de retrovenda então espero que tenha ficado claro para vocês a cláusula de retrovenda nós temos algumas cláusulas especiais para falarmos na nossa próxima aula vamos falar sobre a cláusula de preensão ea

cláusula de reserva de domínio até já