Aula 06. DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO (PROMITENTE COMPRADOR). Reais II. Prof. Felipe Palhano.

o Olá pessoal tudo bem com vocês estamos dando início a mais uma aula de direitos reais dois e hoje o tema tratado e compromisso de compra e venda de nada mais é do que o direito real de aquisição partilhar os slides com vocês que maravilha um bom jeito é hoje aqui de sol pessoal Ele é tratado apenas em Dois artigos do Código Civil que arte o meu 417 e o arte 1418 partiu guru 417 para o seguinte é aumentar um pouco o e mediante Promessa de compra e venda que Não Se pactuou arrependimento celebrado por

instrumento público ou particular e registrada no cartório de registro de imóveis adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel portão para que a presidente comprador né obtenha um direito real de aquisição do imóvel em face do promitente vendedor ou de terceiros não é uma vez que está tem direitos reais tem eficácia oponível erga omnes da é a a todos a terceiros na deve haver uma promessa de compra e venda que nada mais é do que um contrato preliminar não pode esquecido do pactuado cláusula de arrependimento ou seja as partes não podem ter Rio

de leite se arrependendo aquele contrato o contrato como um bom contrato preliminar né pode ser celebrado por instrumento público ou particular o demônios sem valor superior a trinta salários mínimos é possível a celebração de um contrato preliminar na de forma particular né Por Conta do artigo 462 do Código Civil a gente vai analisar mais à frente isso é tema de os contratos né de parte geral de contratos táxi estuda é que pode o contrato preliminar mas aí eu faço uma revisão aqui com vocês justo ir esse contrato nessa Promessa de compra e venda ela tem

que ser registrada no cartório né E aí a gente lembra também né do lado início do nosso estudo dos direitos reais que já em reais sobre bens Imóveis ele se constituem com registro do título e serra-paus tem que pegar esse contrato registrado no cartório de registro de imóveis na aqui aí sim passa a existir um direito real né e consequentemente vai haver ou não habilidade contra terceiros e significa que daí já adiantando um pouco em nosso termo significa que é o promitente vendedor ele vende o imóvel o número um imóvel para uma outra pessoa né

existe no na matrícula do imóvel registrado essa promessa de compra e venda é quem comprou quem recebeu os doação está sujeito a se obrigado a transferir a propriedade para o promitente comprando beleza na verdade nem deveria comprar o imóvel imóvel existindo esse direito real né A não ser que ele fizesse alguma negociação também com o promitente comprador certo mas se por acaso ele fizer não chegou não tomou a as diligências necessárias né quando da compra do imóvel ele vai ser obrigado a entregar o imóvel para o e também comprando beleza partiu 1418 fala o seguinte

ó o promitente comprador titular de direito real pode exigir do promitente vendedor ou de terceiros que eu já vi até comentado assim amor a quem direitos desses podem ser cedidos a outorga da escritura definitiva de compra e venda conforme de hoje estou no instrumento preliminar ou seja um contrato de preliminar de compra e venda né ou na promessa de compra e venda contrato preliminar de compra e venda e Promessa de cumprir ela é a mesma coisa também Vasco bom e se houver recusa né seja do promitente vendedor seja do terceiro tenha adquirido do bem pode

requerer ao juiz não o promitente comprador pode solicitar ao juiz a dedicação obrigatória compulsória forçada demora Beleza então se a parte né se recusar a entregar o imóvel o promitente comprador ele pode ajuizar uma ação chamada de ação de adjudicação compulsória é solicitando que o juiz né super an a vontade do promitente vendedor beleza e aí base nisso ele vai conseguir obter a transferência do imóvel para se ok Ah beleza então já Adiantei várias coisas para vocês né ler os artigos e agora a gente vai destrinchar tudo isso que a gente já bater um papo

vamos colher um conceito né o compromisso irretratável de compra e venda de imóvel ausente portanto cláusula de arrependimento devidamente assentado no competente rgr equivale a um jeito real de aquisição de faz o que pessoal que assegura contrato futuro ou da futuro de compra e venda né a transmissão a escritura de compra e venda escritura porque porque normalmente imóvel tem valor acima de 30 salários né obrigado você é obrigatório instrumento público Portal tá ao contrato de compra e venda né o relação as partes contratantes e também faz vestir assim eu te Faro enfim Terra olhos opção

direito legal né como um bom direito real nesse sentido separei aqui um trecho de uma decisão do STJD diz o seguinte o direito real de propriedade não se confunde algum direito real do promitente comprador que a distância em direito à aquisição do imóvel condicionada ao cumprimento da obrigação de pagar a quantia contratualmente estabelecida não sejam eu me comprometo a pagar 500 mil pelo imóvel se compromete o portão tá me vender esse imóvel quando eu lhe pagar 500 mil certo eu não posso obrigá-lo né promitente vendedor e aí a gente registrar Esse contrato preliminar de compra

e venda na matrícula do imóvel e portanto e o promitente comprador passateiro um direito real aquisição desse modo certo eu que não paga nos 500 mil não posso obrigar você para mim tente entender amor que me transferir o imóvel né ser era uma escritura definitiva de compra e venda para eu e é registrada no cartório que a transferência da propriedade para mim né não posso ter esse Gios é porque eu não Cumpri com a minha parte da minha obrigação não eu não comprei com a minha prestação certa pagamento do preço Beleza então é claro eu

vou ter esse direito salvo se houver algum circulação diferente do contrato da einhell eu botei esse direito quando eu pagar o preço combinado ok bom então trata-se portanto de um direito real de aquisição a gente viu lá no início né que a gente pode dividir de dar ticamente o direito de reais em direito real de comissão gente viagem garantia de direitos reais de aquisição né Então traz um jeito real de aquisição por favor do comprador não deve haver causa de arrependimento né alguns autores entendem que se se houver cláusula de arrependimento aí não se constitui

em um direito real outros entendem que a cláusula será considerada nula portanto haveria assim o direito real tá e a justificativa seria mais Martins 166 inciso 6 segunda parte do código civil e ir até que ser registrado na matrícula do imóvel R Jair ação lá aí a partir desse momento verificar-se-á com terceiros ou seja efeito eram homens e lembrando Achei o meu 227 do Código Civil né que diz que os direitos reais sobre imóveis constituídos ou transmitidos por ato entre vivos só se adquirem com registro no cartório de imóveis referidos títulos perdeu essa é a

reta o portão tu didaticamente a gente pode elencar três requisitos cumulativos né para que haja de real de aquisição na parte do promitente comprador que é uma celebração do contrato de promessa de compra e venda aqui algum prato preliminar né tendo por objeto a transferência da propriedade de bem imóvel não deve haver cláusula de arrependimento e o contrato deve ser registrado junto ao cartório do registro de imóveis é um contrato Peguei lá e por isso como eu Adiantei lá na frente a forma livre né Isso é com base no artigo 401 462 do Código Civil

vou tomar Liberdade aqui de ler para você está nos diz o seguinte o contrato preliminar é certo conta a forma portanto É exatamente esse caso a não não seja Escritura pública porque é um contato me Lá deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado repito e vou repetir de uma forma diferente o contrato preliminar deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado exceto quanto à sua forma beleza por isso que eu contrate formado de compra e venda assim como outros contratos preliminares né formalismo Oi tudo bem qual é a

finalidade do da Promessa de compra e venda gado gente desse jeito real de aquisição na qual é a finalidade desse direito real de aquisição é possibilitar a reivindicação do imóvel e fácil de qualquer terceiro que que eventualmente adquiriu bem né nesse sentido o enunciado 553 do CJF vai falar o seguinte promitente comprador titular de direito real ótimo 1417 tem a faculdade reivindicar de terceiro imóvel prometido à pena essa Isaías é nada mais é do que o efeito é denominado direitos reais ok mas para que o promitente comprador possa de acertar o direito de exigir a

outorga da Escritura pública definitiva de cumprir ela é preciso ter apagado o preço en reales salvo se houver algum expansão de ver diversa no contrato preliminar mas em regra é só pode obrigar a outra cumprir a prestação pode morrer que você cumpra sua prestação né É a UFRJ já se manifestou no sentido de que o direito real do promitente comprador consubstancia um direito à aquisição de imóvel condicionada ao cumprimento da obrigação de pagar a quantia contratualmente estabelecida como vimos em slide anterior um OK eu separei aqui um trecho do livro te pedindo em outros falando

sobre a finalidade desse direito real pode estudar os corpo funcional de tal direito gente real de aquisição da se na hipótese em que após o registro da Promessa de compra e venda para mim tente vendedor alienou o imóvel à terceiro nesse caso se não houvesse o registro teria o promitente comprador apenas o direito apenas e Danos em face do promitente vendedor Entretanto a partir do registro qualquer um que adquiriu o imóvel esse meloa onerados direito real de aquisição E aí ele será oponível de energia receber a escritura definitiva a partir do momento em que estiverem

cumpridas as condições constantes do instrumento através de compra e venda é inscrito no registo Como por exemplo o pagamento no criança avançar avançar Beleza já realizamos a justamente essa a principal característica né é que aquele móvel ali ele vai você vai poder obrigar qualquer um e tem eventualmente adquiridos grimório a transmitir a propriedade para você transmissão elas que vai se dar uma Escritura pública de compra e venda a ser posteriormente registrada no RG beleza OK E aí se descumprirem né Se o promitente vendedor ele fala assim olha eu não vou te transferir ensinar você pagou

o preço você cumpriu todas as condições pactuadas no contrato preliminar de compra e venda né Promessa de cumprir vendo mas eu não vou te transmitir o imóvel não eu fico promitente comprador pode fazer tá ele pode ajuizar uma ação de adjudicação compulsória seja fácil do promitente vendedor a assistir seus né caso não ter que ser que esteja é difícil de cima tá E é julgada procedente a ação será atribuído portanto ao promitente comprador o direito à propriedade ok e o juiz Mc Mc Gui e ele substituí ele substitui a vontade do proprietário ok e é

uma questão interessante a ser colocada né É qual o prazo para propositura de uma ação de adjudicação compulsória e vocês sabem que existem né prazo tem seccionais prazos decadenciais e também existem ações são perpétuos né então portanto existem ações né submetem a prazos prescricionais submetem a prazos decadenciais e a outras ações que não submetem a prazo nem referencial em mente que chorava como é que são chamadas as suas pernas ou também chamada de empresa que eu tive É exatamente esse o caso né Ela é imprescritível Perpétua por ter natureza declaratória nesse sentido esse tema pessoal

de prescrição decadência é estudado lá na parte geral também por isso que eu não vou me aprofundar nisso aqui então aí eu separei aqui um julgado do STJ que trata justamente disso né A questão de prazo ou melhor da inexistência de prazo para edificação compulsórios significa que a passaram 10 anos né e eu paguei o preço já do imóvel e o promitente vendedor não me transferir o bem eu posso ir além da ação de adjudicação compulsória pode porque ela era retro beleza recurso especial compromisso de compra e venda ação de educação compulsória prescrição não-ocorrência se

o direito de obter a escritura definitiva do imóvel somente pode ser atingido pela prescrição aquisitiva isso é interessante para trocar por vocês decorrente de eventual ação de usucapião intentada por terceiro repitam o direito de obter a escritura definitiva demoro somente pode ser atingido pela prescrição aquisitiva decorrente de eventual ação de usucapião Encantado acontecer então assim já regra não tem prazo né só que imagina que um terceiro tenha tomado posse do imóvel né de forma irregular o promitente vendedor não fez nada você compra e vende comprador não fez nada ficou parado e a pessoa ali ficou

20 anos aquele moro na 15 anos me moro E aí ajuizou uma ação de adjudicação já vai ficar só com soro de usucapião a propriedade do imóvel nessa propriedade era originária quando Elas costumam dos Campeões então portanto evento alunos né é e também esse direito real aquisição que existiram propriedae não vai valer nessa propriedade adquirida mediante usucapião beleza Oi e a luz campeão é chamada de prescrição aquisitiva Ok vocês levem para extinção aquisitivo é a mesma coisa que o usucapião também porque é é a o decurso do tempo né só que você não perde um

direito na verdade você ou você não perde uma pretensão né melhor valor mas se você adquire você adquirir um direito tão bem beleza OK e o compromisso de compra e venda de imóvel né que não é registrado na matrícula Então a gente estudou aqui o direito real de aquisição né que é o compromisso de compra e venda de um óleo registrado na matrícula do imóvel né sem falta de arrependimento e se você fez tudo isso mas não registrou na matrícula do imóvel que acontece pessoal você tem suas mãos não contrato preliminar assim como era o

outro só que não se trata de um direito real né mas sem um direito obrigacional portanto com efeito de meramente entre parte Oi gente permitente Vingador e promitente comprador a já era uma obrigação de fazer o contrato definitivo é igual a diferença é que os o efeito interpar é efeito entre promitente-vendedor promitente comprador e o seguinte já tá aqui se um terceiro comprar o receber de outra forma o imóvel é ele não esse aquecendo não vai ser obrigado a transmitir o imóvel para você ele não vai ser obrigada a celebrar a escritura definitiva de compra

e venda de imóvel transmitindo a propriedade de imóvel para você o que você tem o que você vai ter promitente comprador vai ser direito a Perdas e Danos em face do comitente vendedor Ok mas nada contra nada em face do terceiro tá É isso aí era do antigo contrato preliminar eram tratados os artigos 462 a 466 do Código Civil tema estudado em contratos e e na ausência do registro do compromisso de compra e venda no cartório de morte é possível a adjudicação compulsória do bem imóvel pelo promitente vendedor em face do promitente-vendedor então vejam promitente

vendedor não transferiu para ninguém Ele ainda tá na posse do bem você não tem um direito real que você não registrou esse compromisso de comprimento você mesmo assim pode-se variar a ação de adjudicação compulsória para forçar O promitente vendedor que se recusa a celebrar a Escritura pública definitiva de compra e venda antigo a gente abre o que isso é possível havendo um direito real de aquisição né mas se houver um mero direito obrigacional não houver um jeito real você pode se valer da ação de adjudicação compulsória STJ entende que sim pode ser simulado inclusive súmula

239 e diz o seguinte direito a digitação cubos óleo não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis estão você pode se valer então qual é a diferença professor a estrada não tiver diferença é que a gente já viu né se o imóvel já tivesse nos respirando porque é seguro você promitente comprador não poderá ajuizar ação de educação compulsória e faz no terceiro já que sem o registro não é feito pegar o ônibus ou não se tratar direito real nesse caso você terá apenas direita pernas e dama e faça

o promitente vendendo beleza conheço nós encerramos o tema compromisso de compra e venda e aí a gente se encontra então na próxima aula espero que vocês tenham gostado um grande abraço e até mais