AULA 18 - DA CORRETAGEM

o olá tudo bem com vocês espero muito que sim bem-vindos ao meu amado direito civil devemos continuidade ao estudo dos contratos em espécie hoje falaremos sobre a corretagem quando nós falamos sobre corretagem o nosso dia a dia nós usamos essa palavra não como contrato mas como uma remuneração uma espécie de remuneração então a gente diz olha eu tenho que pagar corretagem para tal pessoa mas por que que eu tenho que pagar essa corretagem para tal pessoa porque nós convencionamos na verdade o contrato de corretagem tá então vamos falar um pouquinho sobre esse contrato de corretagem

e todas as especificidades então do código civil acerca deste contrato o contrato de corretagem ele não pode ser confundido com o contato de agência porque o contrato de agência nós temos e o agenciado que na verdade ele é deseja a realização de diversos negócios jurídicos de parceiros econômicos de pessoas que exploraram o seu produto ou a sua imagem como vimos aqui na corretagem nós não temos essa essa essa dimensão essa proporção de realização de negócio na verdade o que nós temos é que existem pessoas que desejam realizar alguns negócios e a precisão de especialistas na

realização destes negócios e esses especialistas então eles podem fazer isso através da corretagem a corretagem ela pode ser uma corretagem de imóveis então eu tenho um imóvel para comprar ou para vender eu não sou especialista procuro alguém que seja especialista naquele tipo de negócio ah eu quero fazer ou trabalhar no mercado financeiro eu quero fazer de investimentos e eu não entendo de mercado em uma corretora de valores aí eu tenho uma empresa e eu quero então deixar essa empresa o mais segura possível patrimonialmente falando então procure uma corretora de segundos então essas relações são relações

em que eu tenho pessoas físicas ou jurídicas que são pessoas especializadas naquele tipo de negócio e que darão para mim o maior conhecimento necessário e que me ajudaram na realização daquele negócio a diminuindo ou tentando né de uma forma geral aí minimizar os reflexos negativos decorrentes desse negócio então de um lado no contrato de corretagem nós temos a pessoa do comitente do outro lado nós temos a pessoa do corretor e esse corretor ele irá a pedido do comitente levará conhecimento de outras pessoas o dese o comitente em realizar determinado negócio jurídico vamos imaginar que essa

família ela é proprietária deste imóvel e deseja vender o imóvel né neste caso não tendo conhecimento específico na área entendendo que às vezes podem colocar uma avaliação equivocada ou podem ser prejudicados com possíveis vendedores possíveis compradores de má-fé eles procuram um corretor de imóveis e esse corretor de imóveis é que então espalhará e atrairá para este negócio possíveis compradores ele que detém o conhecimento específico daquele negócio jurídico irá ajudar essa família na realização do contrato de compra e venda claro mediante aqui o pagamento de uma remuneração o pagamento então de uma comissão que nós falaremos

bom então quais são os requisitos e a natureza jurídica do contrato de corretagem o contrato de corretagem ele é um contrato bilateral por que ele gera obrigações tanto para o comitente como para o corretor então o corretor ele terá a obrigação de atrair possíveis contratantes possíveis pessoas para realização daquele negócio desejado pelo comitente e o comitente em contrapartida terá a obrigação de remunerar esse corretor se e quando houver a concretização do negócio jurídico além disso é um contrato consensual porque ele já gera efeitos já a partir do momento em que comitente e corretor é convencionam

conversam né sobre essa possibilidade então desse momento em diante nós já temos a obrigatoriedade de um para com o outro é um negócio a a dori porque ele depende de um principal então a execução do contrato de corretagem a execução com o pagamento dessa comissão com o pagamento dessa corretagem ela só vai acontecer se um negócio principal se efetivaram por exemplo um contrato de compra e venda também é oneroso porque o benefício depende sempre de obrigações decorrentes aí do corretor em realizado o serviço e do comitente em pagar por este serviço é um contrato aleatório

completamente aleatório porque quando o corretor ele assume a obrigação de trazer candidatos para realização de um negócio jurídico ele nenhum momento garante que irá conseguir ele vai dizer que ele fala que fará todo o possível agora o fato dele não conseguir é uma responsabilidade a ele porque pela própria natureza o contrato de corretagem ele é um contato aleatório então assumir o corretor o risco de conseguir concretizar o negócio e ganhar uma remuneração ou às vezes só trabalhar em vão e não ter nenhuma remuneração em troca porque não consegue a concretização deste negócio não solene porque

basta o acordo de vontades esse acordo de vontades ele pode ser inclusive informal claro que sempre existe então aquela dúvida e sempre existirá a fragilidade no momento de se provar a realização desse contrato de corretagem são requisitos do contrato de corretagem os mesmos requisitos exigidos para todo e qualquer contato tão a capacidade das partes objeto lícito possível determinado ou determinável então tudo aquilo que se exige o contrato como todos os outros também se exigem para o contato de corretagem são duas as espécies de corretores que nós temos no ordenamento jurídico então nós temos os corretores

livres e temos os corretores oficiais ou públicos para alguns negócios para alguns alguns contratos dependendo da relevância desses contratos e o reflexo que esses contatos eles podem a caracterizar na economia então a necessidade de que o poder público ele inter venha nessa prestação de serviços então por exemplo corretoras de valores corretores de segundo e os corretores de imóveis existem leis especiais para esses contratos de corretagem e existem requisitos necessários para cada um desses profissionais para que esses profissionais eles e é bom a toda uma preparação para que eles recebam do poder público a característica de

que o seu serviço de que a sua prestação da atividade tem a fé pública que aquele serviço é um serviço que ele traz uma segurança para o comitente mais que também aquele corretor terá obrigações específicas deveres e responsabilidades específicos em caso de prejuízo causado ao comitente então a essas pessoas a gente vai chamar de corretores oficiais ou corretores públicos só que eu coloquei para vocês um exemplo né que o corretor de seguros ele é reconhecido a juridicamente ele é reconhecido oficialmente pelo poder público recebe uma carteira de identificação que é muito próxima muito parecida até

com a própria carteirinha da oab então é por isso recebendo né uma titulação e recebendo uma uma caracterização é isso que tenha aí a fé pública os corretores livres eles são corretores então que a sua atividade ela não tem uma especificidade ou ela não tem então uma uma exigência legal né para determinados requisitos e quem de forma livre aquele profissional pode exercer aquela atividade se a lei não exigir que para aquela atividade sejam corretores oficiais o corretores públicos nós temos em caso de corretores de imóveis nós até temos corretores de imóveis que são corretores livres

só que para eles não existe uma obrigatoriedade é uma responsabilidade tão grande quanto aqueles que são regidos por esta lei aqui então nós temos uma lei específica ao corretor de imóveis né principalmente o corretor oficial corretor público que é a lei 6530d 1978 então para e e corretores existem regras direitos e obrigações que são específicos o principal direito do corretor claro é o recebimento da remuneração decorrente deste acordo de vontades decorrente da concretização de um negócio jurídico remuneração é essa que vai depender daquilo que foi convencionado entre comitente corretor ou de acordo com os costumes

do lugar de acordo então com as características mercantilistas daquele local em relação à corretagens é porém a gente precisa entender que essa emulação ela está vinculada como vimos a concretização de um negócio principal por isso que o contrato de corretagem e acessório essa remuneração ela só será devida a partir do momento em que se concretize se concretize e especificamente o contrato principal agora o vale a forma de pagamento dessa correcta e não depende da forma de pagamento do contato principal então ele não esse contrato de corretagem como regra geral é claro que as partes podem

convencionar de forma diferente ele não precisa da execução do contrato principal para que o corretor ele receba a sua remuneração então vamos imaginar que o contrato de compra e venda principal é um contrato de execução periódica ou seja o pagamento do imóvel será feito em cinco parcelas o valor devido a título de corretagem valor devido a título de comissão ele é um valor devido independente dessas cinco parcelas ele não vai pagar em 5 parcelas ele vai pagar de forma única imediata havendo acordo de vontades havendo naquele momento especificamente esse acordo de vontades e imediatamente haverá

então a obrigatoriedade do pagamento desta obrigação e além disso a aqui esse corretor ele tem como obrigatoriedade ele tem que informar o comitente de todos os riscos decorrentes daquele contrato traz um candidato para o comitente mas nesse instante ele tem que dizer ao comitente quais são os riscos oferecidos caso ele resolva concretizada aquele negócio jurídico e dizer você me conhece esse candidato é de quem se trata onde ele encontrou é claro que ele não irá ser avalista não é isso que eu estou dizendo mas ele tem que dar todas as informações necessárias no sentido de

que então esse comitente tenha condições de concretizaram não esse negócio jurídico bom além disso quem é que paga então essa comissão essa e ao corretor a lei vai dizer a regra vai dizer que quem paga essa corretagem ou essa comissão é quem procura o corretor então nem sempre quem procura o corretor é quem está vendendo às vezes quem está comprando então eu quero comprar um imóvel procure uma corretora de imóveis porque o desejo comprar um imóvel então eu digo quais são as minhas características quais são então as minhas necessidades quais são as minhas preferências no

sentido de que aquele corretor possa encontrar o melhor negócio para mim da mesma forma corretora de valores eu quero comprar ações então eu procuro uma corretora essa corretora então me ajudar a adquirir essas ações então nem sempre o corretor ele é procurado pelo vendedor então quem tem que pagar em regra quem tem que pagar essa corretagem essa comissão é tem procura o corretor não a parte das vezes quem tem mais interesse quando por exemplo se trata de alienação aquele que tem mais interesse é o vendedor então às vezes o comprador até nem tá tão interessado

em comprar mas o vendedor tem muito interesse em vender então para ele é muito melhor ter um corretor do que o comprador então geralmente o comitente ele acaba sendo o próprio vendedor e aí é esse vendedor que pagará a remuneração ao corretor como eu disse para vocês essa remuneração era de vida já desde o momento em que a água acordo de vontades em que ali a manifestação da vontade das partes não precisa esperar execução deste contrato para que a remuneração seja devida à concretização ouvir ali o acordo de vontades neste momento nós estamos falando então

em necessidade de pagamento da remuneração do corretor é alguns detalhes com relação a essa remuneração e nós sabemos que no contato de compra e venda a possibilidade de que a gente insira uma cláusula chamada cláusula de arrependimento em que comprador e vendedor eles a reserva para si o direito de que mesmo tendo havido proposta mesmo tendo havido aceitação ainda assim um dos contratantes ele desista daquele negócio e ele faz mediante o pagamento de das arras né ou do perdimento dessas áreas e do sinal então eu até posso sim arrepender e voltar atrás desse negócio só

que eu vou pagar uma multa título então de compensação ao outro contratante a regra do código civil vai dizer que mesmo que haja arrependimento o desfazimento deste contrato o corretor ainda sim terá direito a sua remuneração porque no momento em que os atlantes eles concretiza um negócio proposta e aceitação temos contrato é naquele instante que o corretor adquire o direito à remuneração se esse contato será pablo esse contato ter arrependimento esse contato se surgir qualquer eventualidade neste contrato então não haverá e qualquer consequência para o corretor que deverá assim receber a remuneração a devida a

única exceção é se o próprio contato por for considerado nulo tão claro né se houve o acordo mas o contrato depois ele declarado nulo por exemplo capacidade das partes é como se aquele contato nunca tivesse existido se ele nunca existiu nunca teve acordo então aí não há remuneração ao corretor agora olha só essa situação será que pode o comitente realizar um negócio jurídico direto o tratante sem a presença do corretor então você procura um corretor de pé de corretor vendo a minha casa só que você acaba vendendo a sua casa para dar uma outra pessoa

nesse caso como é que fica a situação do corretor será que eu tenho que pagar a remuneração a ele tenho que pagar a remuneração a ele sim nós fizemos um contrato prestem bem atenção nesse desenho aqui se há um contrato de corretagem por escrito em que comitente e corretor deixaram claro que a exclusividade da venda era de quem do corretor eo comitente não poderia vender mesmo se eu fizesse sem a participação do corretor ainda sim seria devida à corretagem ao corretor se não for se não existir um contrato de corretagem por escrito se não existia

a cláusula de exclusividade em que só o corretor que poderia vender e tente ele vende sem qualquer participação ou influência desse corretor se não houve qualquer indicação desse corretor com relação então a esse contratante então claro que o corretor não merece nenhum tipo de remuneração bom além disso vamos imaginar que essa corretagem né esse acordo de vontades uma imaginar aqui o que foi convencionado entre esses dois aqui foi convencionado após o prazo que o corretor tinha para realização do negócio imagina poder um mês foi o corretor de disse assim corretor olha você tem um mês

para vender a minha casa o passado passou um mês deu lá os trinta dias o prazo estabelecido no contrato daquele momento em diante corretor não tem mais direito de me representar de trazer a possíveis compradores para o meu imóvel e não fará jus à remuneração com um detalhe si mesmo após o prazo estabelecido aqui para o corretor para aquele vender esse esse imóvel esse contrato ele se efetive com pessoa que foi indicada pelo corretor ainda dentro do prazo aí ele faz jus à remuneração então ele indicou esse contratante aqui dentro do prazo o contratante e

o comitente não realizaram um contrato de compra e venda passou se lá 30 40 50 dias esse corretor já nem é mais corretor do comitente só que essa pessoa que eu indiquei você e depois vai adquire o imóvel do comitente neste caso mesmo após o prazo o corretor ele faz o uso então a remuneração e quando eu tenho óbvio né dois ou mais corretores quando duas ou mais pessoas são corretoras e essas pessoas são as responsáveis pela concretização do negócio essa remuneração será dividida entre eles dentro aí a dos valores que foram convencionados tomamos jaque

dois corretores juntos atuaram e trouxeram para mim o mesmo contratante e e neste caso aí eu consegui concretizar esse negócio jurídico então aquele valor da corretagem terá que ser dividido entre esses corretores de forma é igual de forma equivalente e os erramos então aqui o estudo do contrato de corretagem espero que vocês tenham compreendido este novo contrato em espécie desejo que vocês fiquem bem fiquem com deus e até a próxima aula beijo