AULA 8 - CLÁUSULAS ESPECIAIS À COMPRA E VENDA - RETROVENDA - PARTE III

E aí [Música] o Olá pessoal tudo bem com vocês Espero muito que sim bem-vindos ao meu amado Direito Civil bem-vindos ao estudo do direito dos contratos em espécie contact compra e venda e vamos dar continuidade aqui é o estudo das cláusulas especiais são os encerrar nessa aula a cláusula de retrovenda entrada que são várias cláusulas especiais Estamos estudando a primeira delas que a cláusula de retrovenda a gente encerra então Nesta aula antes se você ainda não inscrito no canal por favor vai lá se inscreva ative as notificações deixe seu comentário compartilhe aí com maior número

possível de colegas vamos fazer esse canal crescer ainda mas vamos lembrar então que a cláusula de retrovenda é uma cláusula que possibilita ao vendedor caso ele queira e somente cabível a ele retomar a propriedade do imóvel vendido mediante o pagamento ou a devolução e daquilo que recebeu mais as despesas do contrato e mais as benfeitorias necessárias pelo comprador Vimos que o prazo máximo para exercício da cláusula de resgate é de três anos podendo as partes convencionarem prazo menor e todo aquele que teve aquela cláusula que tem a previsão de um prazo maior ela tem validade

porém o excesso o que ultrapassa três anos é que é inválido ou que é considerado no Bom vamos falar mais um pouquinho aqui há cerca de alguns efeitos né que o próprio Código Civil traz acerca da cláusula de retrovenda e encerrarmos o estudo dela bom o que pode acontecer ou qual é uma situação né em que a cláusula de retrovenda ela pode se apresentar a cláusula de retrovenda às vezes ela pode ser convencionada em favor de mais de um vendedor é muito comum poder a pessoa que é juntamente com outra proprietária da mesma coisa que

eles têm Condomínio né então tem três pessoas Donas de uma casa essas três pessoas vendem essa casa para um comprador muito comum por exemplo caso esses vendedores sejam herdeiros Neves Talvez tenham recebido em herança né esse imóvel são proprietários conjuntamente desse imóvel e decidem vender o imóvel mas se eles quiserem eles podem estabelecer em favor deles a cláusula de retrovenda caso também comprador assim com sinta então é possível que a cláusula de pedir desculpa que é cláusula de retrovenda seja favorável a mais de um vendedor ou seja seja o sim Cida né os seus efeitos

quando há mais de um vendedor é tudo igual nada muda tá um prazo de até três anos se todos os vendedores procuram um comprador para exercer a cláusula de resgate devem efetuar o pagamento daquele valor que a gente já falou e o comprador terá que devolver o imóvel para por exemplo aqui os três vendedores agora às vezes e o artigo 508 vai dizer isso o exercício do Resgate não venha pelos três conjuntamente às vezes somente um ou somente alguns dos vendedores tenho interesse na retomada do imóvel como que se estabelece o como que isso fica

perante então o comprador Então vamos imaginar ó eram três vendedores esses três vendedores Venderam para compradora e inseriram no contrato de compra e venda o direito de que caso eles queiram no prazo de até a todos podem retomar a propriedade do imóvel aí vamos imaginar aqui dentro do prazo de três anos só essa vendedora aqui manifesta o interesse no Exercício da cláusula de resgate só ela Então procura essa compradora para então exercer o resgate Qual é a alternativa o que prevê o código civil código civil vai dizer o seguinte que a compradora poderá é uma

faculdade dela é direito dela intimar os outros vendedores ou seja notificá-los da existência da cláusula de resgate pela vendedora ou somente por Uma das vendedoras para que exerçam a cláusula de Resgate em conjunto Ou seja todos concordem né e efetue o pagamento e vó a serem proprietários desse imóvel ou para que eles concordem que somente essa vendedora Exerça cláusula de resgate na sua totalidade ela pode dizer assim olha vendedores a vendedora que quer dizer se a cláusula de resgate e ela quer resgatar tudo como se ela fosse a única proprietária do imóvel vocês concordam com

isso se eles concordarem Tudo bem sem problema algum essa compradora ela pode aceitar o resgate parcial porque essa vendedora ela tinha direito a um terço do imóvel porque eram três vendedores essa comprador ela pode dizer sim tudo bem aceito o exercício do Resgate no valor de um terço e aí ficaremos proprietárias juntas desse imóvel tão e ela se poderão exercer o condomínio sobre esse imóvel a compradora com dois terços EA vendedora que exercer a cláusula de Resgate com um terço tão faculdade da compradora se a compradora quiser ela vem notifica os outros vendedores para que

eles concordem que ela sozinha Exerça a cláusula de resgate Total Aí ela paga tudo e ela passa a ser a única proprietária do imóvel ou a compradora assenta aqui o resgate parcial e a vendedora e a compradora passam a ser condôminos do imóvel e agora eu disse para vocês que a cláusula de retrovenda é uma condição resolutiva expressa quê que isso significa significa que o contrato ele gera efeitos jurídicos ele já era todos os efeitos decorrentes de todo e qualquer contrato de compra e venda podendo o comprador exercer todos os poderes inerentes à propriedade mas

que lá na frente ele poderá perder essa propriedade por conta do exercício do Resgate pelo vendedor Então ele pode usar gozar dispor e reaver depois fazer o que ele quiser com o imóvel porque o imóvel é dele ele tem que propriedade plena desse móvel mais uma propriedade que poderá ser perdida através do exercício do Resgate Então pode o comprador vender um imóvel para terceira pessoa pode porque o o poderes inerentes ao proprietário é o poder de dispor o direito de vender a coisa para terceiros Então esse comprador mesmo havendo lá no registro do imóvel a

previsão de que o vendedor pode dentro do prazo de três anos exerceram Resgate pode ser comprador vender o imóvel para Terceiro sem problema algum Então olha só o vendedor vendeu o imóvel para compradora comprador apagou pelo imóvel só que eles estabeleceram lá no dia dez de Janeiro de 2009 que a cláusula de retrovenda neste contrato então ficou Claro aqui para compradora que caso o vendedor queira no prazo de até três anos ele pode retomar a propriedade do imóvel isso não impede que ela adquira a propriedade do imóvel e com todos os seus direitos estão lá

no dia dez de Janeiro ela é a dona do imóvel podem dizer ser todo e qualquer poder inerente ao proprietário bom aí no dia dez de Janeiro de 2020 é uma resolve vender o imóvel Para uma terceira pessoa terceira pessoa essa que adquirira o imóvel que se tornará a proprietária do imóvel mas que sabe que existe sobre esse móvel a cláusula de retrovenda por isso que é muito difícil a gente entender que a cláusula de retrovenda incompatível ou não guarda nenhuma incompatibilidade com contratos de bens móveis porque a o efeito da retrovenda ele incide inclusive

a massa do terceiro adquirente por quê Porque quando essa terceira foi comprar ele já viu na matrícula do imóvel que existe a cláusula de retrovenda e lá quando foi feita a escritura com registro constou a compra e venda com a cláusula de retrovenda se esse terceiro aqui essa terceira no caso se essa terceira aqui adquiriu o imóvel mesmo assim ela sabe que dentro do prazo estabelecido lá no primeiro contrato pode o vendedor vir e exercer o resgate e ela poderá se recusar Não agora você fala se a gente fala de móvel como é que o

terceiro adquirente vai saber que existe uma cláusula de retrovenda senão a no registro constitutivo da propriedade esse essa informação da cláusula de retrovenda então fica um Pouquinho complicado esse feito em faço do terceiro adquirente se trata se tratando de bem imóvel por isso que os doutrinadores a maior parte deles Vai falar não é o bem imóvel porque eu tenho como constar na própria matrícula do imóvel que existe a cláusula de retrovenda se esse terceiro sabendo disso a resolveu adquirir o imóvel mesmo assim então da mesma forma ele concordou com a cláusula de retrovenda e ele

ter assim que devolver o imóvel para o vendedor caso ele Exerça o seu direito potestativo e cuidado porque o vendedor ele vai ter para exercer esse direito potestativo a obrigação de devolver aquilo que ele recebeu então se essa compradora vendeu a esse terceiro adquirente por valor superior ao que foi pago aqui esse vendedor vai pagar ou somente o que ele recebeu por exemplo ele vendeu por 200 e ela vendeu por 300 para exercer o resgate esse vendedor vai ter que pagar 200 mas as despesas com o registro e mais as benfeitorias necessárias Então esse terceiro

adquirente ele pode ter um prejuízo se ele adquirir um imóvel cuja cláusula de retrovenda esteja estabelecida ele não pode de forma alguma se recusar se ele se recusar a ação de consignação em pagamento e mesmo assim se ele continuar se recusando ação reivindicatória ou ação possessória tudo bem bom olha só ainda um outro efeito importantíssimo da cláusula de retrovenda eu disse que a cláusula de retrovenda ela é uma condição resolutiva que seja ela põe fim aos efeitos do negócio jurídico então eu me tornei proprietário eu perco a É verdade mas eu perco Desde quando os

efeitos dessa extinção da propriedade incidem a partir de quando de acordo com artigo 1359 do Código Civil a resolução do negócio pela cláusula de retrovenda Opera efeitos ex tunc ou seja redor o ativos como se nunca aquele comprador tivesse sido dono da coisa Então olha só comprei a coisa me tornei proprietário exerci todo direito de propriedade e posso fazer o que eu quiser nesse período inclusive vender a terceiros eu posso inclusive dar esse imóvel como garantia eu posso inclusive dar esse imóvel em hipoteca porque eu sou o dom e eu posso fazer o que eu

quiser com essa coisa no período em que eu sou o dó mas senão exercício da cláusula de Resgate Ele é o vendedor então manifesta essa vontade o vendedor volta cedo o proprietário do imóvel aqui um negócio se resolve ou seja se distingue o comprador perde o direito de propriedade perde a coisa e um efeito da resolução volta onde volta lá no início como se nunca esse comprador tivesse sido proprietário da coisa e lembra se ele deu o imóvel em hipoteca aqui se o negócio se resolve volta a data da celebração do contrato anula-se a hipoteca

e por favor de terceiro Então ele deu em hipoteca ou a manifestação da vontade do Resgate ele perde o imóvel como se ele nunca tivesse sido proprietário e se ele deu em hipoteca por exemplo Então esse imóvel assistindo essa hipoteca em favor de torcida para professora que injusto com o terceiro não porque o terceiro quando ele foi avaliar a hipoteca quando ele foi avaliar o imóvel Ele olhou o que a matrícula do imóvel e lá na matrícula do imóvel que quietinha cláusula de retrovenda se ele aceitou o imóvel a ser hipotecado mesmo sabendo da cláusula

de retrovenda ele não vai poder reclamar nada e não vai poder ali né a dizer nada acerca então do exercício dessa retrovenda tudo bem vó algumas informações finais sobre a reta a vencer um prazo tão lembra frase pode ser de três anos nesse nada ficar convencionado ou pode ser um prazo menor dependendo da vontade das partes vencer o prazo consolidação da propriedade pelo comprador Então vem seu prazo não há mais qualquer risco de que o comprador perca a propriedade do imóvel então a uma consolidação do seu direito de propriedade não havendo mais qualquer direito a

ser exercido pelo vendedor bom professora esse no meio desse caminho no prazo estabelecido para o exercício da cláusula de resolvendo após a pereceu muito difícil a gente falar de crescimento de imóvel né mesmo que por exemplo aí vem um furacão e leve a casa Sobra ainda o terreno a não ser por exemplo naqueles casos mais graves como Brumadinho né que houve ali até o Aterro do próprio terreno nem o terreno eu consigo mais poder utilizar ali o impacto da tragédia que aconteceu se ao perecimento da coisa sem culpa do comprador singu se Resgate Porque Você

Não Tem coisas ser resgatada como é que eu vou resgatar tá se houve perecimento da coisa sem culpa do comprador então extinguisse a cláusula de retrovenda agora se esse perecimento aconteceu por culpa do comprador ainda o Claro que poderá esse vendedor é exigir todos os prejuízos todas as Perdas e Danos decorrentes desse perecimento e isso é coisa se deteriore ou seja a eu vou exercer aquela cláusula de resgate mas na verdade o imóvel está super deteriorado né Tá totalmente diferente do que ele estava quando eu vendi se não foi por culpa do comprador então aí

vai ficar uma opção do vendedor se ele achar que a coisa tá muito deteriorada e não vale a pena ele não exerce a cláusula de resgate que é um direito que ele tem que pode não exercer da cláusula de resgate não é uma obrigatoriedade então se ele perceber que o imóvel está muito danificado e que vai ser um prejuízo para ele exercer Claro ele não exerce Agora ele pode provar que essa deterioração também aconteceu Por causa foi por culpa do próprio comprador se ele provar isso aí ele tem direito ao abatimento do preço né a

título de Perdas e Danos E para finalizar a crítica que existe a retrovenda Carlos Alberto Gonçalves é muito sobre isso né é um instituto que coloca o comprador numa situação muito delicada porque a gente sabe que uma das coisas que mais valorizam o nosso país são os imóveis a gente sabe que naturalmente a valorização Imobiliária ela acontece um bem uma coisa mesmo que ele não tenha bem feitorias depois de um ano da aquisição ele sofre uma valorização Pelo menos é assim que vem acontecendo nos últimos anos e a gente viu que pro vendedor exercer o

resgate ele tem que pagar aquilo o valor que foi objeto da compra Ou seja quando ele recebeu então você não recebeu 200 mil quando ele for exercer o resgate ele tem que pagar 200 mil mas as despesas com registro mas as benfeitorias necessárias ou vamos maginar que não tem benfeitoria nenhuma mas o imóvel que valia 200 eu falei 300 o pura valorização de mercado por pura valorização Imobiliária quando ele for exercer um resgate quando ele tem que pagar duzentos ou trezentos 200 porque ele tem que pagar o valor da compra não valor de mercado do

imóvel então a uma das críticas que existem Por parte dos doutrinadores é que o comprador a gente sabe que ele aceitou porque ele quis mas o comprador ele poderá ter um prejuízo muito grande porque pode ser que no momento do Resgate o imóvel dele valia mais do que o valor que foi lá objeto da compra Então ele pode sofrer um prejuízo e às vezes o vendedor ele já a faca se Resgate justamente por conta disso ela Poxa eu vendi por 200 mas o imóvel agora tá valendo 400 eu vou exercer a cláusula de resgate volta

ser proprietário o outro 400 então isso também é uma das vantagens em fácil do vendedor e aí A Crítica da doutrina que existe o existiria aí né um certo desequilíbrio entre o vendedor eo comprador e por isso então é a cláusula de retrovenda ela não seja tão justa ou ela não seja tão equilibrada como se espera que os contratos sejam Tudo bem pessoal encerramos então a cláusula de retrovenda temos muita falar ainda sobre as cláusulas especiais nas nossas próximas aulas falaremos sobre a venda a contento e venda sujeito a prova também são cláusulas especiais espero

que vocês fiquem bem fiquem com Deus e até a próxima tchau tchau tchau