Parei de investir em FIIs, e esse foi o motivo…

Nesse vídeo você vai entender o por que eu parei de comprar fundos imobiliários tem um tempão, né? Na verdade já tem mais ou menos uns 90 dias aí que eu parei de comprar fundos imobiliários. Você vai entender o porquê disso.

E eu quero te explicar algumas coisas importantes nesse vídeo. Então preciso que você já pegue um caderninho, papelzinho aí para você anotar, porque eu vou te ensinar coisas importantes. Primeira coisa, a gente vai discutir o porque que eu não tô comprando mais fundos imobiliários.

Depois eu vou te dar uma explicação sobre teoria do portfólio eficiente e a gente vai puxar um pouquinho a teoria de Markovitz das bandas de desbalanceamento. E por último, a gente ainda vai fechar com o cenário macroeconômico atual sobre fundos imobiliários. O que que a gente tem que esperar e se faz sentido você que ainda não comprou fundo imobiliário comprar agora.

Vai ser esse vídeo, viu? Vai ser nossa, absurdo. Já deixa o seu like, já se inscreve no canal que o pau vai quebrar aqui agora.

Primeira coisa que eu quero te falar que os fundos imobiliários entregaram rentabilidades absurdas nos últimos meses e você conseguiu assistir isso aqui se você não praticou também, né? Pelo menos assistir aqui você conseguiu ver a gente ganhando muita rentabilidade com fundos imobiliários, porque nós escolhemos o momento certo de comprar. É lógico, eu não sou gênio, você também nunca será gênio.

Os maiores investidores de todos os tempos não são gênios. A gente não consegue, não temos bola de cristal para entender quando é o momento exato de comprar. Nossa, aqui agora a partir desse minuto não vai cair mais a cota.

Igual o que tá acontecendo agora com o Banco do Brasil, você não sabe até quanto o Banco do Brasil vai cair. Então é natural você aplicar uma técnica chamada DCA, que é a técnica da escadinha, que eu expliquei nesse vídeo aqui. A mesma coisa a gente teve a oportunidade de aplicar nos fundos imobiliários no ano passado e até fevereiro deste ano.

Depois, os fundos mobiliários subiram 16% em menos de 90 dias. E aí chega um dos pontos que me fazem não comprar mais fundos imobiliários neste momento. Abrindo aqui a minha carteira, você consegue ver que eu tenho 44% em fundos imobiliários da minha carteira.

Não é que eu gosto extremamente desse ativo e por isso eu tenho uma carteira focada em fundos imobiliários. Não, eu gosto para caramba de fundos imobiliários. acredita no potencial gigantesco que ele tem de te prover fluxo de caixa e você conseguir fazer aportes oportunos aqui no Brasil, porque o Brasil tá sempre descontado.

Então você com muito fluxo de capital, muito dinheiro, muito dividendo entrando todos os meses, você consegue aproveitar mais de oportunidade. E esse poder de aproveitar mais das oportunidades no longo prazo faz sua carteira performar melhor, por mais que os fundos imobiliários não sejam aquele modelo de ativo que vai valorizar 300, 400%, como uma ação pode fazer. Só que os proventos deles te dão essa capacidade de você investir tanto em fundo imobiliário quanto em todos os outros tipos de ativos na sua carteira que vão valorizar 100, 200, 300%.

Então você consegue mais bala na agulha, ou seja, você consegue aproveitar de mais oportunidade. Isso me faz querer ter fundos imobiliários na minha carteira ou qualquer tipo de ativo que me provesse um fluxo mensal. Os fundos imobiliáries é o melhor tipo de ativo que faz, que cumpre esse papel.

E como naquela época estava muito descontado, não teve como. Tem que aproveitar quando tá descontado. Muita gente fala que você não consegue ganhar dinheiro com fundos imobiliários.

A gente provou justamente o contrário. Muitos fundos imobiliáries valorizaram aí nos últimos 6 meses na casa do 17,45%, como foi no fundo imobiliário Hack R, no XPML aí na casa dos 6,38%, KNR 15%, HGLG 4%. Aqui são fundos imobiliários grandes, não são fundos imobiliários pequenos, não.

São fundos imobiliáries que você é como se você tivesse visto, por exemplo, Veg caindo para caramba, Banco do Brasil caindo para caramba, Taindo para caramba, besseguridade caindo para caramba e ficado com medo, como todo mundo ficou com medo lá na época que os fundos imobiliários estavam caindo, todo mundo falando: "Não vale a pena investir em fundo imobiliário, é melhor colocar meu dinheiro em renda fixa". Afinal, a renda fixa tá pagando 14,75% de rentabilidade ao ano no se licão aí, ó. Não tem nem perigo lá porque a gente tem a garantia do tesouro público já nos fundos imobiliários.

Para que que eu vou colocar o meu dinheiro num fundo imobiliário que rende 10% ao ano de dividendo 11% no máximo, sendo que na renda fixa correndo muito menos risco, eu consigo render lá meus 13, 14%. E aí tem muitas coisas aqui que tem que ser levadas em consideração. Custo de oportunidade, imposto de renda e, lógico, reversão dessa taxa.

Porque quando a gente pensa na reversão da taxa, é óbvio que os fundos imobiliários depois, quando essa taxa ali cair lá pros seus 11, seus 10, seus 9%, o que vai demorar um pouquinho, mas quando isso acontecer os fundos imobiliáries vão ficar extremamente atrativos. E aí você acha que o pessoal vai esperar isso acontecer para depois ir pros fundos imobiliários? Na verdade, isso já tá acontecendo agora.

Por isso que os fundos já estão subindo, porque o pessoal já previu a queda da TELIC, já previu a queda dos juros futuros, já previu a queda da NTNB 2035, de longa data, 10 anos, 20 anos. E aí eles estão falando: "Pô, faz sentido eu acumular um pouquinho mais de cotas de fundos imobiliários neste momento, porque senão depois eu vou perder o fio da meada, né? E depois o pessoal já foi, quando eu for eu vou pagar mais caro.

" E aí você não quis pagar R$ 80 numa cotinha lá em outubro porque você queria deixar na renda fixa. Hoje ela já tá custando 100. você não quer pagar 100 porque você quer deixar na renda fixa e já valorizou um pouco e daqui a pouco ela vai valer 120.

Então, quem comprou lá nos 80, quem tava acompanhando o canal viu eu falando isso aqui várias e várias vezes. Quem vai comprar agora, será que ainda vale a pena, realmente? Será que realmente vai subir pro 120?

A gente vai falar isso no final do vídeo, mas um dos motivos de eu parar as minhas compras é por quê? Porque primeiro os fundos imobiliários subiram para caramba, tava em muito desconto. E aí eu tirei dinheiro do meu bolso e aportei para caramba em fundos imobiliários.

E a gente chega no segundo ponto desse vídeo, que é justamente a teoria do portfólio eficiente. E eu vou juntar aqui um pouquinho com a teoria da eficiência do Markovitz, que foi quem ganhou o prêmio Nobel de 1952. Então não é pouca coisa, né, galera?

É um prêmio Nobel, é coisa de louco. E você ignorando, você tem capacidade de investir com técnicas de uma pessoa que ganhou o prêmio Nobel de economia, mas não. Você quer seguir o cara lá que faz vídeo de 5 minutos e quer te falar assim, ó, compra tal fundo, nem sabe porquê.

Aí sobe, você vende, desce, você vende, que você fica desesperado e fica sempre nessa aí, né? Não sabe investir. Que eu vou te ensinar um negócio bem interessante.

Banda de desbalanceamento. Bebe seu café e vamos lá. Presta atenção porque isso aqui é um pouquinho complexo, é um pouquinho mais difícil do que o que você tá acostumado, só que eu quero te honrar aqui nesse vídeo.

Então, presta atenção aqui, tá? Markovitz, ele desenhou um gráfico basicamente dessa forma aqui, ó, onde aqui é a tangente da taxa livre de risco. O que que é a taxa livre de risco aqui no Brasil?

Isso, a taxa Selic, tá? Você vai aprender isso aqui em profundidade com a central na mentoria. E ele desenhou um outro gráfico aqui através de várias e várias contas matemáticas, tá?

Você consegue inclusive baixar o artigo dele aí se você quiser. Ele desenhou aqui uma curva de eficiência, que é o que ele chama de bullet, né? É como se fosse uma bala mesmo.

E aí a parte mais eficiente do portfólio é essa parte aqui, onde a linha que tange a taxa livre de risco pega ali na parte da curva da eficiência. Léo, não entendi nada o que você quis dizer. Não entendi nada.

Pode ficar tranquilo. Ficar tranquilo. Vou te explicar.

Olha só. Pensa que isso aqui é o risco, essa linhazinha aqui é o risco. Então, quanto mais para cá estiver, maior o risco desses investimentos.

E pensa que aqui é o retorno, ou seja, o quanto você vai ter de rentabilidade. O que que o Marcovit falou para você, provou para você, para mim e para toda a escola de economia e inclusive foi premiado com prêmio Nobel por conta dessa comprovação que ele fez. Ele falou assim o seguinte, ó.

Presta atenção, Léo. Se você escolher aqui, ó, um investimento aqui, vou pegar aqui, por exemplo, ó, tigrinho. Tigrinho é um investimento.

Pessoal fala que é investimento, né? Tem muito risco. O retorno também pode ser muito grande.

Na verdade, o retorno é praticamente zero, porque você nunca vai ganhar. O risco é tão alto que você só perde. Mas enfim, vamos supor que você conseguiria.

Aí você tá iludido ainda, que você vai ganhar alguma coisa com o Tiguinho. O retorno é alto, teoricamente prometido é alto, mas o risco é tão absurdo, mas tão absurdo, que você tende a ficar sempre abaixo da média. sempre abaixo da média.

Se eu escolher um ativo bem aqui, ó, o risco é pequenininho, só que o retorno também é bem pequenininho. Então, é um ativo que eu vou ficar abaixo da média também. Léo, onde seria, segundo o Marcovitos, o local ideal pra minha carteira ficar é aqui no ponto de inflexão da curva de eficiência, que essa curvinha aqui é chamada de curva de eficiência.

E o ponto de inflexão é justamente esse, ó. Então o Markovitz, ele falou assim: "Léo, se concentra em ficar aqui nesse ponto, ó, porque você vai ter um risco menor para um retorno melhor e no longo prazo você vai ter uma rentabilidade muito acima da média, porque os seus ativos não são tão arriscados, a sua carteira que você montou através do seu método de alocação não é tão arriscado e mesmo assim confere um bom retorno. " Então você tá abrindo mão de um retorno de 17% para ganhar 15, mas o cara que tá ganhando 17% tava correndo 20% de risco e você que ganhando 15 tá correndo 10.

Ou seja, a sua carteira vai ter muito menos volatilidade, a sua carteira vai ter muito mais constância, inclusive de pagamento de dividendos, caso seja um ativo de dividendos. Quando o ativo é de dividendo, mas tem uma alta volatilidade, cai muito, sobe muito, é porque tá mexendo com o lucro da empresa. Se mexe com o lucro da empresa, mexe nos dividendos também.

Então, Markovites falou assim: "Léo, se concentra nesse ponto aqui, ó, no ponto bonitinho lá da curva de eficiência". Depois surgiram até outros trabalhos e aí foi onde nasceu o índice Sharp, que ele usou justamente isso aqui para poder ver qual que era o ideal ali para poder fazer uma escala de risco retorno, em relação ao risco retorno, enfim, esses investimentos foram evoluindo até chegar no que a gente chama de teoria, ó, teoria do portfólio eficiente. Tp.

Anota aí. Tá gostando? Deixa nos comentários se você gosta desse tipo de aula mais complexa.

Parece que você tá numa faculdade e parece que não faz nem sentido com o investimento. Você gosta, eu vou continuar te honrando, mas você precisa deixar nos comentários aqui. E sendo bem sincero, cara, isso aqui não é nem 1% que tem na mentoria.

Tem muita gente tava querendo entrar na mentoria e finalmente estou acabando de gravar as aulas. Neste momento que estou gravando esse vídeo para você, ainda faltam umas 97 aulas para eu gravar até o dia 30 de junho, que é quando a gente vai abrir a nossa turma. Então você vai ter aulas totalmente atualizadas de um nível cinematográfico e um negócio de conteúdo absurdo.

Isso aqui não é nem 1% do que tem lá dentro. É coisa de louco. Realmente eu realmente do fundo do coração tô ficando impressionado como que essa mentoria tá ficando.

Vai ficar absurdo. Se você tem interesse em entrar na mentoria, escanei QR code que fica aqui. Eu nunca sei se é do lado de cá ou do lado de cá, mas escaneia esse QR code que tá aqui ou clica no link da descrição para você entrar no grupo do WhatsApp.

Lá eu vou te informar tudo que você precisa saber para você que já quer entrar na mentoria, tá? Eu tô falando com você que já quer entrar na mentoria. Para você que tem alguma dúvida ainda se vale a pena, se não vale, porque eu sei, você pagou caro para caramba num monte de curso bosta, né?

Eu sei, eu também já gastei mais de R$ 100. 000 com curso de investimento. E eu posso te falar que uns R 90.

000 foi gasto à toa, que era curso bosta mesmo, porque eu te ensino aqui mais no YouTube do que o pessoal ensina aí nos cursos. Eu vou até deixar uns comentários aqui, eu vou borrar o nome, né, do quem para não ficar antiético, mas muita gente já sofreu essa experiência ruim também. E aí, para te dar um pouco mais de certeza e você conseguir confirmar se vale a pena ou não a mentoria para você, eu vou fazer três aulas no dia 24, 25, 26 às 20 horas, para te mostrar como que vai ser mais ou menos ali dentro da mentoria.

Você vai ficar impressionado porque só nessas três aulas que serão gratuitas, você não vai precisar pagar nada, é só você clicar no link aqui para você se inscrever, você já vai ficar impressionado com o conteúdo que eu vou entregar lá e você sabe que eu cada segundo seu aqui no vídeo. Então não vacila, se inscreve aí, vai ser gratuito, você não tem nada para você perder. Continuando aqui então com a teoria do portfólio eficiente.

Na teoria do portfólio eficiente, o que que é dito? Primeiro, você tem que ter um portfólio com correlação negativa. Então você tem que montar o seu método.

Por exemplo, na minha carteira, eu tenho fundos imobiliários, eu tenho ativos internacionais, eu tenho renda fixa, eu tenho ações brasileiras, eu sigo o método Kraken. Então o que que o TPE lá me diz? Léo, você vai criar o seu modelo.

Você criou o modelo Kraken, beleza, Léo, você criou o modelo Kraken, mas esse modelo Kraken, ele tem que ter correlação negativa entre ele. Os ativos têm que ter correlação negativa entre eles. E correlação negativa, se você não sabe, pode ficar tranquilo.

Ainda não é hora de você aprender aqui nesse vídeo, que senão ficaria muito longo. Mas o que eu quero que você entenda que esses ativos dentro do método Kraken, por exemplo, as ações brasileiras t correlação negativa com cripto, com ações no exterior. A parte de fundos imobiliários tem correlação negativa entre tijolo e papel.

Enfim, eu já expliquei isso aqui em algum momento no YouTube e lá nessa imersão também vou te explicar um pouco sobre isso. Logo, depois que você montou o modelo eficiente com correlação negativa, como define a teoria do portfólio eficiente, você ainda tem que estabelecer bandas de desbalanceamento. Ou seja, vou apagar isso aqui, se você quiser, tira print aí para você anotar depois.

Vou apagar. Ó, o que que a teoria do portfólio eficiente me manda fazer? Por exemplo, eu tô lá com o meu Kraken e aí eu defini que a minha parte de fundos imobiliários é 25% da carteira, tá?

25% da carteira. Então o caixa tem um pouco, ações tem um pouco, crio, tem um pouco, exterior estoques, que é ação no exterior tem um pouco, negócios, opções tem mais um pouco. E aqui no caso dos fundos imobiliários é 25%.

Mas perceba, perceba, nem sempre na sua vida você terá 25% do seu portfólio. Porque se a gente for ficar realmente esquelético, e é justamente esse o ensinamento que eu quero passar para você através da teoria do portfólio eficiente, inclusive através das bandas de desbalanceamento do próprio Markovitz. O Markovitz, ele realmente é um foi um cara muito bravo, foi um cara que contribuiu muito para nós que estamos investindo na renda variável.

Olha só, ele falou o seguinte: "Nem sempre você terá 25% na sua carteira. E se você focar só ter 25% na sua carteira de fundos imobiliários, você tá fazendo errado. Sabe por quê?

Porque vai ter momentos em que os fundos imobiliários estarão em excelente oportunidade, principalmente se você tem dentro do seu método de alocação ativos que fazem correlação negativa entre eles. Porque se faz correlação negativa entre eles, você vai ver o seu exterior de estoque subindo para caramba e os seus fundos de olhares caindo, que foi o que aconteceu lá em outubro de 2024, cara. Foi o que aconteceu.

E muita gente não teve coragem de desbalancear. já tava com 25% em fundo imobiliário e não queria subir mais não, porque o método é esse, eu tenho que obedecer cegamente. Pois é, se você só obedecer o método, você já vai ter um uma eficiência muito boa no seu método.

Você vai ter, você realmente vai conseguir uma rentabilidade acima da média. Só que se você quiser realmente ser um cara diferenciado, o buff ele não se preocupa muito não com isso aí, tá? O air buffet, se ele ver uma ação com oportunidade, ele vai desbalancear a carteira dele.

Se ele vê um setor com oportunidade, ele vai desbalancear a carteira dele. O Rei Dáo também, o próprio Rei Dáo, que é o mestre da correlação negativa, foi o cara que criou o santo grau dos investimentos com base na diversificação. Ou seja, nós temos que ter coragem para desbalancear a nossa carteira em momentos oportunos, porque senão nunca vamos aproveitar o máximo da oportunidade que estamos vivendo.

É lógico, você tem que ter bom senso. E qual que é esse bom senso? Esse bom senso é chamado de, olha que bonito, cara.

Olha que bonito. Esse bom senso é chamado de banda de desbalanceamento. Desbalanceamento.

Banda de desbalanceamento. Existem dois tipos de desbalanceamento. O desbalanceamento proposital e o não intencional.

Não intencional quando você investe uma coisa, essa coisa sobe demais e aí a sua carteira fica desbalanceada por causa da alta dessa coisa. Ou desvalorização também. Você investiu num negócio lá num ativo, esse ativo desvalorizou para caramba e aí ele desbalanceou sua carteira também.

Pode ser. Isso. É o desbalanceamento não intencional.

O desbalanceamento não intencional, ele pede um rebalanceamento mais rápido. Agora, o desbalanceamento proposital, esse ativo está em oportunidade e eu quero investir mais do que o meu método manda nele, porque realmente ele está em oportunidade. Eu vejo uma oportunidade, eu fiz cálculo, eu tracei fato, eu não tô seguindo dica, isso é importante, tá?

Eu não tô seguindo dica, então eu vou desbalancear minha carteira aqui agora. E esse tipo de desbalanceamento, ele prevê um rebalanceamento mais demorado, porque você vai ir rebalanceando depois com vendas parciais, se você quiser, depois da valorização, porque se tá em oportunidade, primeiro você tem que esperar valorizar ou com seus aportes mesmo, enfim. Então, a banda de desbalanceamento é literalmente o bom senso.

E o que que esse bom senso diz pra gente? Ele fala o seguinte: "Léo, tudo bem, você não precisa obedecer cegamente os 25%, mas você precisa ter um limite, você precisa ter um bom senso. Você não vai também colocar 100% sua carteira em fundos imobiliários só porque os fundos imobiliáries estão em oportunidade.

Imagina só o Léo lá em outubro vendo que os fundos imobiliáries estavam em oportunidade, vendia todos os ativos, vendia tudo, deia exterior estoque, vendia ação, vendia tudo, colocava 100% em fundo imobiliário. Isso não faz sentido, porque primeira coisa, eu estaria descumprindo com a primeira regra da curva de eficiência o média alocação com correlação negativa e segundo porque eu estaria realmente apostando tudo numa num ativo só, o que não é eficiente. Ou seja, eu posso desbalancear propositalmente, posso, mas eu tenho que ter uma banda de desbalanceamento, ou seja, uma meta.

Aqui no meu caso, tá? Eu tô mostrando aqui o que eu faço na minha carteira. Eu tenho uma banda de desbalanceamento de dobro e metade e você pode definir qual é a sua banda de desbalanceamento.

Por exemplo, você poderia dizer que aqui 25% é o que você quer ter em fundos imobiliários e você pode colocar, por exemplo, cinco para baixo e cinco para cima. Então, 5% para cima você suporta e 5% para baixo você suporta. Ou seja, a sua banda máxima seria 30% em fundos imobiliários e a sua banda mínima em fundos imobiliários seria 20%.

Então, se os fundos imobiliários estão caindo, caindo, caindo, caindo, caindo, chegou a bater 17%, pô, tá em oportunidade, vou aportar banda de desbalanceamento. A mesma coisa se você tiver em com muita oportunidade de ação, você aporta, porta, aporta, aporta, aporta em ação e aí os fundos imobiliários, por consequência vai representar menos do seu portfólio. Imagina, você aportou o dobro em ação, então seus fundos imobiliários vai representar menos.

Você fala: "Pô, então tô esquecendo os fundos mobiliáries, tem que olhar ali os fundos imobiliáries, vamos ver se tá oportunidade, vamos aportar mais". E a mesma coisa, o contrário, você tá aportando muito em fundos imobiliários, porque tá em muita oportunidade, passou dos 30%, às vezes é a hora de parar um pouquinho e pensar, pô, se eu passar desse desbalanceamento aqui agora, eu vou correr mais risco do que retorno. É sempre sobre risco e retorno, é sempre sob, é sempre sobre ind sharp, lembra disso?

É sempre sobre isso. Se você encontra a maneira eficiente de obedecer isso, cara, você vai longe para caramba. E no meu caso, a minha banda de balanceamento já foi 2%, já foi 5%, já foi 10%, e hoje, atualmente, ela é dobro e metade.

Como assim dobro e metade? Literalmente, o que significa? Quando está em extrema oportunidade, eu suporto até o dobro.

E isso vai me fazer aportar mais em oportunidade e aportar menos daquilo que não é oportunidade. Ou seja, no caso aqui, a minha banda vai até 50% e desce até 12,5%. Então, se os fundos imobiliários representar 12,5% do meu portfólio, eu falo: "Opa, opa, opa, opa, eu preciso rebalancear isso aqui".

E se os fundos imobiliários chegarem a bater 50% da minha carteira, eu falo: "Opa, opa, opa, opa, mesmo que esteja oportunidade, eu não posso aportar mais porque eu já bati minha banda de balanceamento. A partir de agora, se eu aportar mais, vai ser eu correr mais risco do que realmente coletar esse retorno. " Foi justamente o que eu fiz, né?

Olha lá o que eu fiz. Eu aportei até se se você pegar os últimos vídeos de eu aportando aí, você vai ver que teve momentos que eu tive 50% certinho, 49 uns quebradinho em fundos imobiliários. Hoje já tá 44, chegou até ser mais 50, porque quando eu aportei eles subiram um pouquinho, chegou a ser mais de 50.

Mas já tem mais ou menos uns 4, 5 meses que eu não aporto fundos imobiliários. Vou aportando só em ETF, que a gente teve que rebalancear. O ETF é dobro e metade também e tá abaixo da metade, por isso que estamos aportando em ETF.

E aí você sempre tem que olhar o que está em maior oportunidade no momento. No momento os fundos de olhares estão em oportunidade? É o pior que tá, cara.

Pior é que tá. Só que tem algumas ações que estão um pouquinho mais descontadas. Você tem que obedecer seu método debalanceamento.

Por isso que eu parei de investir em fundos imobiliári, apesar de estar com muita vontade ainda de investir em fundos imobiliários. Eu vou te mostrar aqui agora, já que você já entendeu os dois motivos que me fizeram parar de investir em fundos imobiliários. Você já entendeu um pedaço da teoria do portfólio eficiente, você já entendeu um pouquinho ali sobre curva de eficiência de Markovits e as bandas de balanceamento de Markovits.

Isso aqui é um conteúdo bem resumido para você, mas eu tenho certeza que isso aqui já vai te ajudar para caramba e vai responder muitas dúvidas da sua cabeça. Agora a gente vai falar do quarto ponto pra gente encerrar o vídeo com chave de ouro. Você que ainda não tem fundos imobiliários, você que ainda tá aportando em fundos imobiliários, será que você tá fazendo certo?

Que a gente precisa olhar se os fundos imobiliários ainda estão descontados. E a gente viu que o IFIC já subiu 16% nos últimos 4 meses. Quando você olha um gráfico desse aqui, por exemplo, pegando de janeiro até hoje e vê ali 16% de alta, você fala assim: "Caramba, será que se eu investir agora eu tô investindo num negócio caro?

" E aí a resposta é que, né? Tá até aqui na caneca, ó. Nem tudo que cai oportunidade, nem tudo que sobe deixou de ser a oportunidade.

Ou seja, tem que fazer conta, tem que olhar, que fazer análise, tem que ler relatório. E aqui eu quero te mostrar dois gráficos lindos, lindos, lindos para você ter uma correlação com IFIX e mais ou menos e conseguir estudar qual o cenário macroeconômico atual e qual seria o reflexo posterior dele no IFIX. Como assim, Léo?

Vamos lá. Esse gráfico de velas aqui é o IFIX. Então, você já conseguiu perceber que o IFIX subiu e desde setembro do ano passado ele já subiu para caramba.

E subiu para caramba. Beleza? E aí, lembra o que que eu te falei que faz os fundos onares caírem, os fundos olhares subirem?

É a migração do pessoal da renda fixa para uma renda variável. E era certo que muita gente lá em setembro, outubro, quando a taxa começou a disparar, ia sair de fundo imobiliário, que tava pagando 9%, 8%, 10% para poder ir pra taxa ali que tava pagando 14, 13, 12 pré-fixado, Yield com IPCA+ ali com NTNB com y de 6 7% PCA + 6 + 7 era mais rentável do que os fundos milhares. Os fundos imobiliáries despencaram.

E aí quando eles despencaram, muita gente já tinha saído de fundo imobiliário, foi pra renda fixa e agora muita gente olhou para isso aqui, para essa queda e falou: "Pô, eu vou comprar agora porque agora tá em oportunidade". Isso fez o fundo imobiliário cair e o que faz ele subir é justamente o contrário. Ou seja, eu preciso de uma métrica de análise onde eu quero ter pelo menos um indício de pessoal saindo da renda fixa para indo pra renda variável.

Porque se o pessoal começar a sair da renda fixa e ir pra renda variável, significa que os fundos imobiliários ainda tir, porque se tem muita gente aqui ainda e elas querem vir para cá, esse preço sobe, certo? E aí eu quero te mostrar esse primeiro gráfico aqui. Esse gráfico em rosa aqui é o da NTNB 2035.

O que que significa isso? é o yeld médio, ou seja, a rentabilidade média que o NTNB 2035, o IPCA+ 2035 lá do Tesouro Público está rendendo para esse pessoal que compra lá na renda fixa o IPCA mais 2035. E perceba a correlação que ele tem com o IFIX.

Preste atenção nisso aqui. Quando ele começou a cair, olha só a reação do IFIX. Por quê?

Porque o pessoal estava saindo da NTNB 2035 justamente para entrar na renda variável. E um dos ativos da renda variável é justamente os fundos imobiliários. Então você vai ver isso aqui também acontecendo com ações, mas tem uma íntima relação com os fundos imobiliáries, porque historicamente a NTNB 2035, 10 anos, 20 anos, tem uma correlação muito grande com imóveis, com mercado imobiliário.

E o fundo imobiliário, ele é mercado imobiliário, né? Então tem uma alta correlação ali com renda provinda de aluguel, provinda de fundos imobiliários de papéis também. Então aqui você consegue perceber que quando a NTNB cai, o fundo imobiliário sobe.

Quando a NTNB sobe, olha lá, o fundo imobiliário tava subindo para caramba. Só que aí a NTNB voltou a subir. Que que aconteceu com os fundos imobiliáries?

pararam de subir. Aí depois a NTNB caiu mais um pouco, ó. Que que aconteceu com o fundo imobiliário?

Pá, aí a NTNB deu uma respondida, o fundo imobiliári ficou quieto. NTNB subiu, brau. Olha o que aconteceu com fundos imobiliários.

Foi no iníozinho ali de janeiro, que inclusive eu soltei um vídeo ontem contando o que que o Lula fez para isso aqui acontecer. Se você tiver curiosidade, vai lá dar uma olhada. E aí depois a NTNB começou a cair.

Olha o que que começou acontecer com os fundos imobiliários. E agora o que te resta é saber se isso aqui vai continuar subindo ou se vai continuar descendo, porque se continuar subindo o ifix vai cair, mas se cair o IFIX vai subir. Ou seja, será que o IFIX tá em oportunidade ou não?

A gente precisa fazer um estudo de mercado, um estudo, o cenário macroeconômico para ver se as taxas do tesouro público vai cair ou não. Principalmente taxas futuras, não é a taxa atual, taxa futura, porque é a expectativa do mercado. Lembra?

O pessoal vai sair lá da renda fixa e vai entrar no fundo imobiliário pela expectativa de achar um, eu acho que essa rentabilidade vai cair, então já vou logo porque senão depois eu perco oportunidade. Então não é esperar o IFIX subir daqui três meses, porque daqui três meses a taxa selic vai cortar, não. Se se já tem expectativa de cord da taxa Selic agora, os fundir agora.

E para isso a gente pode usar o gráfico dos juros futuros também. Ali é o wield da NTNB e aqui eu tô usando o DI, que é o quanto de juro, ou seja, o depósito bancário, basicamente a CELIC - 0,1 estará neste futuro aqui. Então olha só o que que o pessoal tá pensando, que que vai acontecer em 2026.

Olha lá, vai finalizar o ano em R$,90, em 2027 14,30, em 2028,80. tem 2029 R,80, 2030 R,80. Então teoricamente o pessoal tá especulando uma queda da taxa Selic de 14 no patamar que tá agora ou de 15 ali que vai ficar pode ser que aconteça mais uma subida agora nessa próxima reunião de componável, mas pode ser que aconteça.

Eles estão com a expectativa de que vai cair para 13,80. E se estão com a expectativa de que vai cair para 13,80, é lógico que isso vai ser ajustado. Na verdade já tá ajustado no IFIX.

E aí depende do que que você acha. Você acha que lá em 2035 a taxa seria que vai estar de 13,96? Na minha opinião, se a gente olhar ali para um intervalo mais curto de prazo, que é mais fácil, entre aspas, de prever, 2035, não sabemos nem se nós estamos vivo ainda, mas aqui nessa parte de troca de governo, teoricamente eu tenho uma tendência em pensar de que a taxa vai cair.

Ou seja, lá em 2026, 2027, 2028, a gente vai estar comendo a pipoquinha, assistindo a Copa do Mundo e torcendo pelas eleições e provavelmente vai ter muito medo no mercado, mas posteriormente a tendência é que não continue a táelique tão alto assim. O próprio COPOM já mostrou nos seus nas suas atas de reunião que eles não pretendem subir mais tanto assim o juro. O próprio IBGE tá mostrando que o IPCA ele está sendo contido e que a perspectiva do IPCA futuro é justamente a gente ter quedas.

É lógico que ainda está muito acima da meta, que a meta é 4. 5 e hoje tá em 5. 30, 5.

40, mas a tendência é que não continue subindo, porque se continuar subindo aí o pessoal ia ficar com medo, ia falar assim: "Pô, se o PC tá subindo, vai ter que subir mais a taxa de juro. Se vai subir mais a taxa de juro, eu vou ficar no fundo imobiliário ou na na renda fixa? " ficar na renda fixa.

Então, quem tá lá na renda fixa não vai ter estímulo para vir pro fundo imobiliário. Mas a partir do momento que a gente começa a pensar assim, pô, o IPCA tá caindo, é, a taxa de juros tem a tendência de cair, porque se o IPCA cair, a taxa de juros pode arrefecer um pouco. Se a taxa de juros vai arrefecer um pouco num curto intervalo de tempo ou médio prazo, faz mais sentido eu ficar na renda fixa ou eu já ir para um ativo que vai me render mais no futuro?

Então, depende do que você acha. Não tem certo errado na minha opinião, segundo a minha análise e o que eu não quero que você absorva isso como a verdade absoluta, porque eu não tenho bola de cristal, ninguém tem. Quem fala que tem tá mentindo, porque é só papai do céu que tem a bola de cristal.

Mas eu ainda vejo os fundos imobiliários aí com uma perspectiva de alta de 20, talvez 15% ainda e só para chegar ali no PvP de um, só para poder voltar no normal, porque pode ser que dependendo do rumo do mercado, pode ser que o o pessoal fica eufórico e aí sobe acima do que seria o esperado. Minha opinião ainda está em oportunidade, mas não estou comprando. Agora você sabe, teoria do portfólio eficiente, banda de desbalanceamento, curva de eficiência, ou você aprendeu para caramba nesse vídeo.

Você não deixou o like, não se inscreveu no canal, você é maluco, maluco, doido, fora da casinha. Se inscreve também na imersão que você não vai se arrepender, não. Te espero aí na nova turma.

Se você quiser realmente passar por um outro nível, se você quiser continuar aí mediando, se você quiser continuar entrando nesses cursinhos aí que não te ensina bosta nenhuma, não vou ser tão duro, né? Mas se você quer continuar entrando nesses cursos que vão te ensinar o conhecimento raso, quando você quiser se aprofundar, você entra na mentoria, beleza? Fica com Deus, papai do céu te abençoe.

Tamos junto.