COMO COMEÇAR A CONSTRUIR PARA VENDER?

eu queria começar esse vídeo falando que eu sou um grande entusiasta do mercado imobiliário Ou seja eu gosto de estudar todas as formas que a gente tem de investir em imóveis e dentre todas as formas que eu já estudei eu posso garantir para vocês não existe nada melhor do que construir casas para vender e melhor ainda se a gente construir casas para vender utilizando o dinheiro do banco então a ideia do vídeo de hoje é te mostrar na prática como eu começaria hoje a construir casas para vender do zero para que tu aí do outro lado também consiga aplicar esse mesmo modelo de [Aplausos] [Música] [Aplausos] negócio pra gente começar esse vídeo é muito importante eu te falar que quando a gente fala de construir casas para vender tem três pontos que a gente precisa se atentar o primeiro deles é demanda ou seja com construir uma casa que tenha procura naquela região o segundo ponto é viabilidade ou seja conseguir construir uma casa que a gente tenha recursos para construir ela e que também Traga uma boa rentabilidade e o terceiro ponto é justamente recursos Não Adianta De nada eu achar uma casa ali que tenha uma boa rentabilidade que tenha demanda mas que eu não tenha o dinheiro suficiente para construir essa casa então o vídeo de hoje A ideia é mostrar para vocês como que vocês vão conseguir ter esses três pontos fundamentais para conseguir construir uma casa para vender mas antes de a gente entrar nesse passo a passo eu peço que estou ainda não é inscrito aqui nesse canal não deixa de te inscrever ativar as notificações Porque toda semana tem vídeos novos aqui e se tu não me segue lá no Instagram segue lá também @ Engenheiros Doo zero todo dia eu trago uns dois três posts diferentes sobre construir para vender construção financiada mercado imobiliário Então eu tenho certeza que tu vai gostar muito de me acompanhar também no Instagram pessoal no final do vídeo de hoje além de mostrar o passo a passo para construir uma casa para vender eu vou te contar a história de como eu comecei porque quando eu comecei eu tinha zero recursos eu não tinha dinheiro não tinha renda para pegar um financiamento então eu vou mostrar como tu está a nesse estado de não ter recurso não ter dinheiro também consegue construir casas para vender Mas vamos lá a primeira coisa que eu faria se eu fosse construir uma casa para vender é entender Qual é a demanda daquela cidade Quais são as casas que vendem rapidamente gente quando a gente constrói uma casa para vender a gente tem um grande risco que se chama liquidez o tempo que vai demorar para que essa casa seja vendida Então a primeira coisa antes de qualquer outra coisa seria entender quais casas vendem rapidamente na minha região e Como que tu faz isso tu faz isso conversando com as pessoas que estão diariamente em contato com interessados em comprar casas ou seja as imobil mil áreas os corretores de imóveis vai ser o corretor de imóvel que vai poder te falar pô Rafael aqui nessa cidade não tem demanda por casas de alto padrão vai vender só casas populares casas de mais baixo padrão Ou então Rafael aqui o que vende rápido São casas de médio padrão casas ali em torno de 6$ 600 R 700. 000 é o que vende aqui foca nisso que tu vai com certeza conseguir construir uma casa que seja vendida rapidamente então o primeiro ponto é realmente entender essa demanda e quando eu falo entender demanda pessoal é no detalhe Então qual é o padrão de casa como tem que ser esse projeto Qual a localização porque tudo isso vai ser fundamental então por exemplo eu construo muitas casas para vender num condomínio específico aqui em Porto Alegre aqui eu preciso construir casas que vão ser vendidas na faixa de R milhões a r 2,5 milhões meis se eu quiser construir uma casa maior que vai ser vendida a 3 milhões 4 milhões já não existe tanta demanda para esse esse tipo de casa nesse Condomínio específico nesse Condomínio Eu também preciso construir casas que tenham no mínimo três Suites se tiver uma Suit terra vai ser um diferencial ambientes integrados fachada imponente Então tudo isso acontece nessa parte inicial do estudo de demanda onde eu vou entender qual o tipo de casa vende rapidamente na minha cidade Qual a melhor localização Qual o terreno específico qual o tipo de projeto entendendo isso entendendo qual o tipo de casa que vende rapidamente aí na tua cidade aí tu parte pro segundo passo que é justamente fazer um estudo de viabilidade ou seja colocar numa planilha o custo que tu vai ter com o terreno custo que tu vai ter com construção custo que tu vai ter com os projetos com todas as demais taxas justamente para entender o quanto de recurso tu precisa ter para construir essa casa mas também é no estudo de viabilidade que tu vai fazer uma pesquisa de mercado para entender Qual o valor de mercado dessa casa por quanto ela vai ser vendida porque tu colocando ali tu vai entender qual vai ser a rentabilidade que tu vai ter construindo essa casa para vender tu vai entender se o negócio é viável para ti Afinal a gente sabe que construir casas para vender é um negócio extremamente lucrativo Mas não é por isso que a gente vai fazer no escuro não é por isso que a gente vai fazer contas de padeiro a gente precisa ter uma visão da totalidade do investimento entender realmente quanto vai ser necessário colocar de recursos nesse projeto por quanto essa casa vai ser vendida e depois de tirar impostos Comissão da imobiliária quanto vai ser o nosso lucro líquido lá no final do processo nesse ponto a gente já entendeu qual o tipo de casa que a gente vai construir que são aquelas casas que vendem rapidamente na nossa região e a gente já entendeu se o negócio é viável ou não o negócio se tornando viável a gente parte pro terceiro ponto que é justamente a captação de recursos eu preciso ter dinheiro suficiente para construir essa casa Existem várias formas de a gente captar recursos para construir uma uma casa para vender mas com certeza a forma mais fácil de vocês entrarem nesse mercado que é a forma como eu construo casas para vender é através do financiamento de aquisição de terreno e construção da Caixa que é um financiamento na pessoa física que qualquer pessoa que tenha nome limpo e renda comprovada vai conseguir pegar e é um financiamento que vai englobar 80% do imóvel englobando a compra do terreno e a construção Ou seja a gente utilizando desse financiamento muito Possivelmente a gente vai precisar aplicar de recursos próprios do nosso próprio bolso apenas 20% do valor total do imóvel é claro que vai depender de cenário para cenário mas de Regra geral é isso o banco financia até 80% do valor do imóvel os outros 20% a gente entra com o nosso dinheiro próprio com os recursos próprios então o que que eu faria a primeira coisa que eu faria EA entrar no site da Caixa digitar no Google simulador habitacional caixa e eu eu simular o quanto de financiamento a minha renda libera então pô vou colocar minha renda vou colocar minhas informações nesse simulador para entender quanto de financiamento eu consigo pegar no meu nome somando esse valor de financiamento que eu vou conseguir ao que eu tenho de recurso próprio é o que eu tenho de dinheiro guardado Eu vou ver se é suficiente para construir aquela casa que eu vi que tem demanda e que tem viabilidade sendo suficiente ótimo eu já consigo construir essa casa eu já consigo fazer todo o processo de uma forma sozinho agora se não for suficiente Então vamos supor que com a minha renda libera R 300. 000 e eu tenho mais r$ 1.

000 de recursos próprios guardados para construir uma casa ou seja eu tenho 4 400. 000 Mas eu vi que para construir aquela casa que vai ser vendida rapidamente que tem muita liquidez Eu precisaria de sei lá R 800. 000 Isso significa que eu preciso de mais R 400.

000 Então nesse ponto a gente precisa ir atrás de investidores Ou seja pessoas que vão conseguir colocar um dinheiro e ten um interesse em entrar nesse negócio pode ser pessoas que vão entrar com os recursos próprios ou seja com dinheiro próprio ou podem entrar também com o financiamento então daqui a pouco se a gente encontra uma pessoa que tem uma renda alta essa pessoa vai conseguir liberar um financiamento muito maior e ela vai conseguir tá entrando nesse negócio com a gente a gente já vai ter nesse momento uma planilha de viabilidade para mostrar para essa pessoa o quão lucrativo e o quão rentável é esse negócio então com certeza é uma excelente forma de vocês estarem iniciando porque muitas vezes no início a gente não tem toda a renda não tem todos os recursos próprios para est começando Então a gente vai precisar ir atrás de investidores a gente tendo captado os recursos Aí sim a gente parte paraa elaboração do projeto um projeto bem de acordo com a demanda daquela cidade bem De acordo com o que vende rapidamente até um segredinho aqui que eu sempre faço nas minhas obras e eu aconselho vocês de fazer também é finaliza o projeto e manda pros corretores de imóveis mas manda para eles e fala assim cara acha defeito no meu projeto O que que tem nesse projeto nessa planta que talvez vá fazer com que a casa demore para ser vendida o que que falta nesse projeto para ser um atrativo pros potenciais compradores isso faz toda a diferença vocês gastando tempo nessa etapa do projeto para fazer uma casa exatamente de acordo com o que o público comprador busca é certeza que vocês vão vender essa casa muito rapidamente depois de fazer o projeto É de fato para partir pras aprovações na prefeitura aprovação na caixa assina o contrato de financiamento e tu de fato consegue construir a tua casa construindo a casa eu te sugiro que tu coloque essa casa venda o quanto antes já no início da obra afinal se tu conseguir vender essa casa durante a fase de construção vai ser ótimo para ti tu já pega uma entrada alta tu já acaba ali com o principal risco do negócio que é a liquidez lembrando que quando a casa for vendida tu vai pagar imposto então o imposto sobre ganho de Capital Se tu fizer essa casa financiada esse financiamento na pessoa física logo tu vai pagar o imposto de pessoa física quando vende um imóvel que é 15% sobre o ganho de Capital ou seja 15% sobre o teu lucro Além disso tu vai pagar a comissão da imobiliária que vender essa casa então aqui em Porto Alegre se aplica 6% sobre o valor de venda algumas cidades é 5 4 então tu tem que ver como é o padrão da tua cidade feito isso o negócio tá feito é só repetir e começar a multiplicar teu patrimônio no mercado imobiliário pessoal falei para vocês que eu ia mostrar como eu comecei porque muito Possivelmente tu já entendeu todo esse passo a passo mas tu não tenha nem renda nem dinheiro tu não tem nada Talvez tu só tenha o conhecimento de como construir uma casa tu só tenha o conhecimento do financiamento de construção nesse caso tu tem algumas alternativas eu vou te falar a alternativa que eu fiz para iniciar nesse mercado desde que eu comecei na minha engenharia eu sempre entendi que o grande ouro do mercado imobiliário o grande dinheiro tava em incorporar em construir para vender não era prestando serviço não era executando obras de outras pessoas o grande ouro tá em construir para vender Mas eu sabia que eu não tinha dinheiro não tinha renda era apenas um estagiário eu precisava iniciar de alguma forma Então o que eu fiz a primeira coisa foi realmente estudar muito sobre construção financiada Peguei todos os normativos fui na Caixa Falei com o gerente de banco para entender e dominar todo o processo da construção financiada e o que que eu fiz para começar eu sabia que eu tinha um conhecido que possuí um terreno próprio e ele queria vender esse terreno na época ele tinha comprado esse terreno por r$ 2 200. 000 e tava vendendo por R 240. 000 ou seja elea até ali tirando imposto enfim uns R 30.