KNRI11 Derretendo! É Hora de Comprar ou Sinal de Perigo?

meus queridos todo mundo preocupado aí com a queda dos fundos imobiliários né Pois é a preocupação normalmente preocupação normalmente é falta de conhecimento Então hoje eu quero trazer aqui como tá a minha carteira para você entender o que que tá acontecendo não só com a sua carteira mas com os fundos imobiliários em geral e depois eu vou ler um relatório aqui com você Porque isso normalmente não acontece eu nunca tinha visto até então e a gente vai aproveitar de uma oportunidade dentro dos fundos imobiliários Beleza então se você tá chegando agora no canal meu parceiro seja muito bem-vindo aqui você vai aprender coisa PR caramba vai ser o maior melhor canal de investimento do planeta Terra isso eu te prometo te prometo maior e melhor canal do planeta Terra sobre investimentos Olha que loucura estamos sendo aado depende de você para deixar o like no vídeo se inscrever no canal pra gente cumprir essa meta se até o final do vídeo eu não te ensinei nada aí você tira sua inscrição Tira seu like aí para deixar o deslike Beleza então olha só quando eu abro aqui a carteira de fundos imobiliários muita gente se preocupa com a coisa errada né porque por exemplo eu vou tirar aqui essa coluna na coluna que eu vou editar eu vou tirar essa parte da rentabilidade beleza então muita gente vê a sua carteira de fundos imobiliários dessa forma Então tá lá ó os fundos imobiliários ten 250. 000 investidos caindo R 4,49 beleza aí Nossa tô preocupado L ó o fundo imobiliário aqui Caino 10% 2% 88% 4% 3 tudo no vermelhinho só o Gari aqui que tá uma quir linha no no no verdinho né inclusive se baixar mais aqui você não vai ver olha aqui tem um fundo aqui subindo dois três e o resto tudo caindo né inclusive aqui o meu patinho feio Então quando você olha assim é normal que você se assuste afinal você tá olhando pra coisa errada lembra que nos fundos imobiliários ele tem uma lei Qual que é a lei dos fundos imobiliários distribuir 95% dos lucros a feridos no semestre Então quando você vai olhar sua carteira de fundos imobiliários você não tá permitido presta atenção isso aqui você vai anotar você não está permitido olhar a variação isso não é permitido para você que que você tem que olhar você tem que olhar a performance que que é a performance é a variação mais os dividendos que você recebeu tá porque por exemplo se o dividendo você recebeu 12% no ano de dividendo 95% do lucro dos fundos imobiliários esses 12% a variação de cota aqui tá dentro daquele 5% que ele guarda que às vezes nem guarda né mas tá dentro da variação de cota ali do fundo imobiliário pelo variação de mercado mesmo especulação de mercado né Às vezes pode ser porque subiu ali o valor patrimonial do fundo e aí por isso ele sobe também pode ser que aconteceu alguma coisa ruim com o fundo por isso ele dá uma despencado pode ser macroeconômico não aconteceu nada com o fundo mas tá caindo não aconteceu nada com o fundo tá subindo Enfim então você olhar apenas para variação você tá tirando 95% do trabalho do fundo imobiliário quer te remunerar através de fundos imobiliários uma conta simples vamos pro quadro preto aqui só para você entender e aí eu já vou te mostrar uma coisa que vai fazer você olhar PR os fundos mhar de maneira diferente olha só se 95% dos lucros dos Fundos familiares é distribuído na forma de dividendo yeld você concorda comigo que o dividendo yeld tem que ser levado em consideração quando você tá olhando a sua rentabilidade nos fundos imobiliários porque se você olha só a variação O que que você tá levando em conta aqui você tá olhando o que não foi distribuído e Em geral os Fundos imobiliarios até distribuir mais de 95% 95% é o mínimo obrigatório mas muitos distribuem 100% Às vezes tem até uma res Zinha guardada que guardou um pouquinho lá uns meses atrás e distribui talvez até mais de 100% né então se você levar em consideração sóa variação como a gente olhou ali na minha carteira você tá considerando ali o 5% mais oscilação de mercado né Vou colocar aqui ó Market make né Vou colocar aqui ó M2M né que é a marcação de mercado tá só para você entender que não precisar escrever tudo então quando você olha pra sua carteira você tem que fazer o quê para você fazer a conta certa você tem que olhar o dividendo que você recebeu mais a variação é então aí você olha performance performance performance falta um R aqui né ficou performance Mas tudo bem Então olha só se você tem aqui só para você entender 12% de dividendo do yud em um ano e aí você tem uma variação de cota menos TR aqui eu vou fazer uma continha de padaria para você entender mas percebe que você não tá três negativo na verdade você tá nove positivo correto é só a quantia de padaria não é assim que faz mas só para você entender quando você for olhar para sua carteira de fundos imobiliaras O que que você tem que olhar você tem que olhar a performance tá E aqui no investidor 10 inclusive é bem facinho é só você clicar aqui em editar colunas e aqui você coloca ó rentabilidade eles não deixam essa opção ativa aqui de maneira padrão né então você tem que colocar mesmo e aí olha só a performance olha só a performance agora ficou bonito né Praticamente tudo agora tá no Positivo né ó lá o Gar aqui tá qu 04 no Positivo mas performance é seis porque já tem mais ou menos uns seis meses que que eu tenho ele cada mês pagou 1% então ggrc lá ó 1% mxrf11 44% agora ficou bonito aqui né Agora ficou bonito então perceba que você tem que olhar a performance e quando a variação tá negativa como está aqui na maior parte é oportunidade de você fazer o quê é oportunidade de você comprar mais meu parceiro se o fundo tiver bem se o fundo tiver bem olha isso aqui cara o hglg a um preço de 158 é absurdo o KN R com preço de abaixo de 140 Olha o meu preço médio Quanto era abaixo de 140 Cara isso aqui não Aconteceu muitas vezes não dá uma olhada nisso aqui knri 11 o meu Google aqui já tá tão acostumado em lri que quando eu digito knri se eu digita um número depois de quatro letras ele já digita ri na frente né mas quando você digita aí k nri olha só o que que aconteceu aí Vou colocar aqui na na no gráfico máximo olha só ele abriu ali fez seu IPO com a a cota de r$ 1 ele chegou a bater R 170 aí ele caiu aqui de novo em 2015 isso aqui era 110 e depois que ele atingiu aqui a estabilidade ali do 150 ele permaneceu Olha só de 147 aqui que essa linha do 150 deixa até traçar a linha aqui para ficar bem bonitinho bem enxergávamos aqui assim né 140 tá mais ou menos aqui perceba que foram ros momentos que ele permaneceu abaixo de 140 raros momentos e agora ele bateu ali né abaixo de 190 de 140 aqui ó então perceba que a gente tá num momento em que a sua atenção tem que ser chamada não quer dizer que é momento de compra calma não quer dizer que é momento de compra a sua atenção tem que ser chamada E como que você fica sabendo dessas coisas né Eu uso a GD tus que é uma plataforma própria aqui do canal geração de dividendos se você quiser ter acesso a GD tus aí essa parte do met 21 onde já tem todo o ranqueamento do metod 21 para você que já é aluno do met 21 vou deixar o link aqui embaixo ao você que não é aluno do meto 21 ainda você clica aí no link e vem aqui em como usar que aqui em como usar eu gravei um vídeo para você entender o que que funciona né o pessoal do met 21 que já conhece como que funciona o método 21 vai entender mais como que essa plataforma funciona mas para você que não entende como que é triado o método 21 que é o meu método de análise de fundos mobiliários para ranquear os fundos imobiliários é para você conseguir entender ali Qual que é o que tá mais barato e com maior pagamento de dividendos Você tem uma facilidade imensa para poder avaliar esses fundos imobiliários aí quando eu coloco aqui lives corporativas perceba que aparece aqui oito fundos imobiliários que passaram n esses filtros esses filtros padrões aqui que eu coloco Inclusive a gente tá adicionando filtros aqui e os filtros do met 21 já estão aqui também de ancoragem oportunidade de risco tá então dá para você usar isso aqui para otimizar aí muito muito as suas análises e os seus aportes em fundos imobiliários mas perceba dentro dos fundos de lies corporativas de todos os oito fundos eu tenho apenas dois um é o gtwr que é um fundo de risco e o outro é o KN ri que é um fundo de ancoragem Ele tem muita liquidez Olha só liquidez média aqui tem 7 ele é o fundo de de Live corporativo que tem uma maior parte da liquidez por quê Porque ele não é só lje corporativa ele tem um pouquinho também ali de Logístico igual o alzr Né que é o alianza também tem um pouquinho de Logística em Reda Urbana casca nri é só logística e l corporativo como tem mais L corporativo deixei aqui classificado como L corporativa e perceba agora meu parceiro há muito tempo você não vê o k nri entregando uma rentabilidade maior do que 7% de dividendo yd E hoje você consegue perceber que o dividendo yd dele tá batendo ali 8. 30 8.

30 e tá descontado com potencial de regressão à média né potencial de regressão à média um PVP de 0,86 para um fundo como o knri se não tá tendo nenhum problema não tá tendo nenhum problema quando a gente olha aqui o histórico de PVP do knri percebe isso aqui cara dá uma olhada nisso aqui o pvp médio dele o pvp médio dele fica em 1,02 o médio ele só esteve abaixo e no momento atual é o momento que ele tá com o PP mais baixo 0,85 né ele teve ali em 2022 pós crise 0. 88 ali durante a crise 0. 90 foi caindo depois subiu reg de uma média ali de 104 e agora tá 0,85 de novo então a gente tem aqui realmente né um histórico de média de PVP bem alto e agora ele tá bem baixo Então como que a gente vê se tá no momento da gente comprar com nri ou não porque a gente já viu que o preço tá mais barato que o comum o preço tá mais barato do que o normal ele tá pagando mais do que o normal 88% de rentabilidade no fundo é de dividendo H se for um fundo muito bom é um bom rendimento 88% corrigido e PCA aquele Repassa e PCA é é bom é PCA mais 8 praticamente né com a segurança lastreada em imóveis e ainda com potencial de de valorização é justamente isso que o método 21 olha potencial de valorização regressão à média aqui se ele voltar para 1 de pvpi você vai ter 14% de valorização né mais 8% de dividendo seu Will John cach vai ficar muito mais alto depois então perceba que a gente tá no momento de oportunidade momento de compra oportunidade significa compra não olha só o que tá escrito aqui nessa Caneca ó Nem tudo que cai é oportunidade e nem tudo que sobe deixou de ser então não é porque o knri caiu que ele tá em oportunidade não é porque ele caiu que ele tá em oportunidade isso aqui tem que ligar a sua alerta para você ir ler o RI então Então é isso que a gente vai fazer Vamos ler o ri aqui então esse ri aqui é o último que saiu de agosto de 2024 ah Leo A gente já tá em setembro Por que que não tem out de Setembro ainda para soltar o relatório de setembro primeiro tem que fechar Setembro porque ele faz a dre faz todo o balanço ali patrimonial do fundo depois da do fechamento do mês né então tem que esperar o mês fechar primeiro então o de o de setembro vai sair quando a gente tiver em outubro Beleza então aqui nesse relatório fala conforme fato relevante divulgado dia 30/8 foi concluída a aquisição da Torre Cristal empreendimento rochavera Corporation Towers eu inclusive fiz fiz um vídeo para vocês aqui e mostrei essa aquisição que eles fizeram aqui tá nos termos do compromisso de compra e venda celebrado em 22 de Junho aqui ele fala com relação a carteira de Inquilinos do fundo destacamos que graças ao trabalho ativo da equipe de gestão conseguimos excelente performance de locação com mais de 2.

1 mil M qu alugados no mercado de São Paulo e no Rio de Janeiro 2. 100 M qu quando você Ola paraa fundo de logística que tem 10. 000 15.

000 m quadrado cada galpão parece muito pouco mas em lives corporativas isso aqui é muita coisa isso aqui é muita coisa porque o preço do met quadrado alugado em Light corporativa é muito mais alto 10 20 30 vezes mais alto do que o preço metro quadrado lá no Logístico Então você viu aqui que teve destaque especial para evolução expressiva da ocupação do edifício Botafogo localizado no Rio de Janeiro foram locados três andares atingindo a ocupação de 57% que no mês anterior era 35% ou seja alugou para caramba 22% do de vacância aqui desse imóvel diminuiu uma das locações foi realizado p grut t Vista segmento de energia expandi operações do prédio Além disso tivemos a locação do andar paraa multinacional morfo que se dedica a restauração de larga escala do ecossistemas florestais nativos e um andar para Pets né a Pets Você já conhece aí no mercado de escritório de São Paulo concluímos duas novas locações no edifício rochavera não sei como que pronuncia isso aqui né rochavera rochavera não sei mas enfim e outro no condomínio São Luís no edifício tivemos a locação do conjunto para a empresa Gold Winds do segmento de energia também locatário do imóvel portanto expandiu sua ocupação e a outra empresa do ramo de tecnologia já no condomínio de São luí memos uma locação para a empresa bris wager tem umas empresas aqui né que tem uns wer é uns nomes meio difícil né atuante em segmento de consultoria imobiliária então presta atenção Olha que loucura é aqui realmente teve muitos Inquilinos Isso aqui é uma notícia ruim pro knri é ruim isso ah o meu ver não né tá alugando tá melhorando ali o a vacância do fundo né com o resultado das movimentações acima a vacância física ao final do mês de agosto foi de 2. 89 e a vacância financeira de 6. 2 e antes era maior um pouquinho né a vacância financeira ajustada pelas carências previstas nos contratos de locação ficou de 7.

32 reafirmando nosso compromisso com as melhores práticas ambientais é que ele fala que ganhou ali um prêmio né conforme informado o nosso comunicado vai distribuir R 1 por cota Beleza então até aqui tudo bem boa notícia né Essa parte de rentabilidade aqui ela compara a rentabilidade mas isso aqui não importa muito pra gente a gente tem que ver o quanto tá rendendo agora né negociação e liquidez negocia cota para caramba né 2,55 Por do fundo em geral foi movimentado volume médio de negócio 951 então não tem problema nenhum com liquidez né Inclusive eu mostrei aqui pela GD tus que é o que tem a maior liquidez aí de todos os fundos de de laes né de todos os Fundos de Light que apareceram ali consegue perceber aqui que a liquidez que essa parte cinzinha realmente veio aumentando e que a cota do mercado reinvestindo Olha só lá Desde dezembro de 2010 subiu de 100 para R 400 praticamente né Então multiplicou aí 400% seu investimento vacância física quanto a financeira vem diminuindo Né desde setembro de 2023 ali as lives corporativas estão vivendo um momento difícil depois da pandemia tá demorando muito rel lugar né Parece que o novo normal para o setor de logística é essa vacância aí parece que isso é um novo normal Então quando você vê um fundo imobiliário diminuindo essa vacância Fisica realmente quer dizer que ele tá trabalhando ativamente ali para bater o mercado né a média do mercado você consegue ver aí que tá diminuindo a vacancia tá diminuindo tanto a física quanto a financeira que você consegue ver a receita por estado grande parte de São Paulo aqui os contratos típicos e atípicos grande parte dos contratos típicos vem dos escritórios mesmo né escritório L corporativo tem Contrato mais típico e o Logístico tem ali o potencial de fazer contrato atípico reajuste aqui grande parte pelo IPCA um pouquinho pelo IGPM o prazo médio dos contratos firmados é de 9,43 anos e tem aí o prazo médio remanescente dos contratos de 3. 8 anos datas de revisionais aqui você consegue ver o data de invento dos contratos só a partir de 2027 ali A maior parte e cronograma de revisional dos contatos aqui vários vão vir em 2024 absorção das carências quando a l corporativa tá com dificuldade de alugar que que você pode fazer na carência Ah você pode entrar aqui Você começa a pagar lá em Janeiro Primeiro pagamento vai ser em janeiro então tem essa carência aí e essa carência não vira receita pro pro fundo então diminui a vacância física ou seja tá ocupado e a vacância financeira tá um pouquinho mais alta por isso que você ver que a vacância financeira é um pouco mais alta do que a vacância física porque tem esse período de carência você consegue ver que este valor aqui ele vai aumentar e lá em fevereiro já vai aumentar esse valor aqui na receita Imobiliária porque vai acabar algumas carências né então em agosto aqui já vai vir mais esse já que em setembro vai vir mais esse enfim toda a vacância do portfólio é realmente de escritório você vê que Logístico tem muito mais segurança né nessa parte de vacância aqui você consegue ver que 3% da vacância física e da financeira é dos escritórios então tem dificuldade é nas laes ele tem ali metade laje metade Logístico né tá um pouquinho mais de L agora com essa compra desse último Edifício rochavera aí mas em geral era 5050 então agora ele é mais um pouquinho de L do que Logístico e você consegue perceber que grande parte da vacância vem realmente aí das lagens né possui mais de 140 inquilino Isso aqui é uma pulverização de inquilino é muito bom isso né diminui muito ali a vacância por isso que tem uma diferencial muito grande com os outros fundos de logística Ele tem menos vacância principalmente porque ele fez essa parte híbrida tem um pouquinho de logística que é mais seguro e Inclusive a parte de laes ali tá trabalhando ativamente e tem muito Ino Então se sair um inquilino não vai aumentar 20% de vacância do fundo vai aumentar 2 3% de vacância né Isso é muito bom inclusive quando você olha aqui ah L mas você não tá falando do fn O faat N tem uns problemas a gente já analisou ele aqui o tep a gente já analisou ele aqui eu não sei se eu analisei em live com o pessoal do met 21 Mas enfim né e o pvbi11 maior segurança pra gente do que o pvbi11 150 milhões tá então ele tem 195 milhões mais 150 milhões de dívida 345 a gente vai fazer o cálculo da alavancagem dele Total depois aqui se ele não tiver se ele não não mostrar pra gente aqui no decorrer do do relatório aqui você consegue ver a receita de locação o potencial dele é 28 milhões tá lucrando aí só 25 milhões por conta realmente da vacância e das carências né então isso aqui é o quanto vai aumentar de carência que é os R 353. 000 ali e isso aqui é o é o prejuízo ali da vacância lembra tem 14% ali 13% de vacancia dos Lages né então quando Se conseguisse alugar tudo isso daria mais 1.

8 de receita Imobiliária aqui a gente consegue ver a distribuição dos resultados então isso aqui é muito importante que você analise isso olha só receitas do aluguel tá 20 milhões receitas do aluguel antecipada ali aí Isso aqui sempre leva em consideração o mês né inclusive aqui ó você pode ver esse numerozinho 24 é só descer aqui e dar uma Lda ó considera apenas as antecipações de receita lugal referente à competência do mês vigente tá então se tiver antecipado aluguel lá de Janeiro por exemplo isso vai aparecer na competência do mês vigente então a gente não vai receber mais mais aluguel no mês vi no mês agora né então não precisa se preocupar receita financeira aqui com o dinheiro que tá parado por conta da última subscrição que foi feita quase 6 milhões lucro com a venda de ativo 2 milhões ele teve um resultado aí de 25 milhões né usou 2. 7 milhões a reserva e distribuiu ali seu Zoom real você consegue perceber que o resultado mensal dele talvez esse a maior preocupação do pessoal aí com com Cain Rio é que ele renda ali continua entregando esse resultado de 0.