Unknown

vamos lá vamos lá fala pessoal sejam todos bem-vindos para mais uma live hoje terça-feira né então todo mundo preparado hoje temos uma live especial Live essa onde eu vou falar para vocês como montar uma proposta irrecusável para o dono da área então anote aí porque esse é um processo aonde muitos tênis né façam Pedro como que eu vou conseguir convencer um terrenista a entregar a área para uma pessoa que nem experiência tem para fechar uma parceria Então se prepare hoje vou passar como eu comecei como eu aplico E como eu consigo porque exatamente domingo agora

que passou nós fechamos mais uma parceria o nosso 11º estado brasileiro Então somos em 11 estados brasileiros aí com parcelamento de sol e eu quero ver aí todo mundo que tiver entrando falando aí turma 1 turma 2 turma 3 turma 4 Turma 5 turma 6 sejam todos bem-vindos e quem não for turma ainda quem sabe já já vem a sua oportunidade de se tornar um incorporador de Elite e mais uma novidade para vocês já avisei isso algum tempo atrás mas vem aí o nosso grande evento ao vivo né então se preparem pessoal turmas vocês terão

encontro aí ao vivo com a gente já já acredita aí que no mês de novembro comecinho de Novembro Tá bom então vamos lá falar que eu tô balançando a câmera aqui na verdade eu tô postando na mesa vou diminuir aqui então vamos lá começar para quem não me conhece meu nome é Pedro Germano Eu Sou administrador formado em administração de empresas nunca conheci esse mercado de parcelamento nunca atuei nesse mercado de parcelamento antes de 2014 e em 2014 tive a oportunidade de ingressar nesse mercado como gestor de uma incorporadora quando o estado de Mato Grosso

do Sul e São Paulo e hoje né em 2017 tive a oportunidade de fazer meu primeiro empreendimento e Como disse hoje tem aonde está em 11 estados brasileiros então sejam todos bem-vindos quem não tem experiência nunca vi esse mercado tem grandes chances de ingressar basta ter uma coisa conhecimento Então bora lá pessoal eu tô com um pouco de dor de garganta vocês vão ver uma hora passando alguma coisa para refrescar aqui e pastilha também Então bora lá começar esta Live muitos me perguntam Pedro como que a gente consegue fazer é questão uma parceria como que

eu apresento uma proposta primeiro antes de eu sentar com tenista montar uma proposta Eu vou sempre estar né fazendo isso de habilidade eu tenho que ver o que pode ser feito e como pode ser feito não adianta chegar lá e falar Ah eu tenho uma proposta aqui para o senhor de 50% de aproveitamento da área ou como ouvir essa semana né 65% da área de aproveitamento E aí vou fazer aqui 1959 é o que eu recebi essa semana e perguntar se eu podia validar e eu falei não não posso validar porque nós temos que fazer

o estudo nós temos que estudar e entender tudo porque aqui ganha-se muito mas quando perde perde muito mais do que a gente tem desculpa não vou ficar sem dar Live para vocês né mas a garganta não tá muito legal tá mas a gente tem tá aqui então eu sempre faço o estudo de viabilidade o que eu vou olhar primeiro primeira coisa que eu vou olhar se for uma área rural tem que olhar algumas documentações da área Ah Pedro mas eu nem conversei com terrenista você vai conversar com tenista antes de você apresentar proposta então naquele

momento que você for conversar com eles ia pedir alguma documentações Mas antes você já consegue puxar algumas coisas fora o terrenice solicitar você vai na Prefeitura vai ver o mapa de zoneamento do município e ver se essa área está dentro do permite Urbano ou não se ela não estiver dentro nós temos que solicitar a expansão para ela chorar dentro do perímetro né Ou vê se no município tem a urbanização específica onde ela está localizada Qual é a diferença de uma expansão Urbana e da urbanização específica a expansão urbana é solicitado por alguém a urbanização específica

é determinado já pelo Município também existe a questão de uma expansão Urbana através de um plano diretor que o município já deixa ali em aberto que é após o perímetro urbano ele deixa um raio em torno desse espírito Urbano com uma expansão urbana já a organização específica Ela está um pouco mais distante do perímetro urbano geralmente próximo à beira de rio ou numa região onde o município vê como uma parte turística ele deixa uma urbanização específica aí quem tiver uma área ali pode solicitar qualquer momento para transformar ela em Urbano tá Pedro como eu faço

para descobrir o número da matrícula de uma determinada área se for Urbana você pode ir na prefeitura pegando informações de localização da área ruas lindeiras da área ou numerações de imóveis próximo à área vai chegar no município com esse mapa e essas informações do município que passa e você vai para cartório ou indo direto para o cartório cartório consegue também com essas informações localizar ali o número da matrícula E o proprietário de passar também então seria uma essas informações desse processo Que você realiza tá bom ou se for Rural você vai ter que ir na

área vizinha descobrir ali Qual que é o CCR tudinho e pegar essas informações Eu Vou Pegar informação da área ao lado essa área que tá ao lado que você olhou a Rural vê quem é o proprietário e é o cartório perguntar Olha quem que é o proprietário da área tal é o Fulano Então quem é o vizinho dele meu trânsito então eu quero a matrícula Então você vai lá e pega tá você aí você pode acionar juridicamente não seja não seja entregue como evitar o tenista pode acionar juridicamente caso o comprador não entregue caso o

comprador de não entregue vou responder aqui a o Cassiano Cassiano como que faz da seguinte forma um bom contrato aí dá essa segurança tá Cassiano Então hoje quando a gente faz um contrato a gente tem prazos para entrega e tem multas quando não tem nada determinado a gente já viu situações como essa aonde que o procurador estava cinco anos parado ele rompeu e fechou conosco né ele teve que acionar a justiça a ele aciona a justiça e aí tem que ver o que tá descrito no contrato pode ser que tenha multas Pode ser que tem

muita coisa eu já vi terreirista tem que pagar mais de 500 mil reais de IPTU porque o incorporador pegou foi lá transformar ele não fez nada durante 8 anos quando ele chegou lá tinha mais de 500 mil reais em IPTU incorporador saiu e o tenista dele quer ficar com essas despesas tá então tem que tomar muito cuidado do contrato que faz Tá então vamos lá eh qual pessoas pode pedir a matrícula de uma área em cartório qualquer um Davi qualquer um eu posso pedir você pode pedir é uma matrícula é um documento público então qualquer

um pode solicitar essa documento tá quero ser incorporador de Elite hein Manoel vai lá no Instagram manda um Story para nós a gente tá aqui para ajudar então voltando lá então eu vou pegar vou na prefeitura vi o zoneamento da onde minha área está localizada e vou pegar a legislação se eu quero fazer um empreendimento Urbano eu vou pegar a legislação do município e ver o que eu posso fazer naquela região quais os tamanhos de lotes né Qual a infraestrutura é necessária visita a área Veja onde estão as infraestruturas em torno da minha área o

próximo da minha área e para onde eu tenho que levar algumas impressoras Como assim Pedro Como assim levar para onde por exemplo o esgoto eu posso ter que levar para algum lugar para uma estação de tratamento ou para uma rede mais forte de suporte todo resíduo da minha do meu empreendimento eu a drenagem eu posso ter que destinar a uma área de um rio um Riacho alguma coisa assim então tem que levar para algum lugar então tem que ver tudo isso tá Quando é a energia já fica na minha área e não tem que levar

mas eu tenho que trazer e também ter algumas estratégias eu posso fazer para trazer a energia então eu levantei todas essas informações aí eu vou buscar qual é o valor do mercado que a região está trabalhando em torno da minha área do metro quadrado então eu vou lá buscar bater e passar olha aqui tá vendo ó tá vendendo qual a metragem Quanto qual as condições esse vídeo e vou montando um relatório áreas próximas pego as características daquela região da onde da área pega a característica do meu empreendimento como se encontra se é um acesso melhor

que é onde está aqueles lotes à venda né condições de primeira vista parcelado reajuste tudo vou pegar tudo e ali em seguida vou começar a fazer um estudo na região da onde vem o dinheiro quem é meu cliente ideal Qual a condição financeira dele para saber quais condições de venda do meu empreendimento com isso eu saberei determinar Qual é o tamanho do meu lote Qual o tipo do meu parcelamento aberto fechado então nessa situação eu já identifico tudo e eu montando esses três pilares cliente ideal parcelamento certo e condições de venda no qual o meu

cliente consegue arcar e isso e essas parcelas conseguem custear o valor do empreendimento eu já tenho tudo para montar uma proposta para o meu cliente para o meu parceiro desculpa terrenista então eu fiz um pré estudo eu fui na prefeitura via legislação eu fui ao mercado vi como ele está atuando eu identifiquei o meu cliente e ali eu vou prosseguir agora exatamente como uma proposta não vou conversar com terrinista vou chegar não vou chegar não tem ninguém nessa primeira vez ó quero fazer uma parceria com o senhor tá aqui a proposta não agora eu vou

sentar com ele sou incorporador olha Boa noite meu nome é Pedro Germano e eu atuo no mercado de parcelamento de solo encontrei a sua área uma área muito interessante gostaria de poder conversar com o Senhor e ele vai falar não só quero vender tem 80 anos é quantas vezes aqui a gente já escutou isso Que bom que o Senhor tem 80 anos o senhor quer vender e se eu falar para o senhor que o senhor pode multiplicar o valor da sua área muito vezes mais isso mesmo me dá um minutinho senta marca pronto sentamos ali

conversamos chegamos ali a conversar e ali eu vou conversando fiz um estudo na sua área uma área muito interessante muito bonita nunca fala das dificuldades nunca vou falar que ela é feia até mesmo se eu tô batendo na porta dele porque eu vi que era interessante para mim e ali eu falo olha aí se naquele caso eu vi que eu vou fazer em duas oportunidades Livramento e mais um outro parcelamento e eu falo assim eu fiz um estudo ali na sua área e vi que é possível obter x Lopes Ah mas é muito lote porque

muitas vezes já me falaram aqui que dariam tantos lotes Como que você vai fazer isso porque eu vou usar em duas etapas vou trabalhar em duas legislações uma legislação no qual família favorece muito que eu não vou precisar doar para o município e uma outra legislação no qual vou ter que doar a área Só que nesse segundo momento eu vou doar uma quantidade menor sendo que eu já tirei uma parte do desse parcelamento dessa área aproveitando a lenda na primeira etapa Ah é eu não falei até agora de nenhum parcelamento E aí vou fazer lotes

ali de X metro quadrado mas muito pequeno eu queria lotes maiores eu acho que vende melhor o cliente gosta quem já escutou isso eu já vi Olha eu vejo muito aluno falando para Pedro ele falou isso e eu escuto isso e aí eu vou falar assim sim um ótimo era muito bonito muito mais espaçoso mas a gente tem que ter sucesso no empreendimento o que que é o sucesso de empreendimento nós temos que encontrar o cliente ideal as condições financeiras desse cliente tem que estar casada não adianta fazer um lote grande porque quanto maior o

lote maior o custo e automaticamente maior o valor de venda se esse meu cliente não tem essa condição esquece e ainda digo mais sabia que em lotes menor a gente ganha muito mais do que em lotes maiores porque a gente consegue mudar ontem por exemplo nós estávamos uma reunião aonde o valor da parcela em um lote de 250 metros quadrados era 999 mil reais na hora que a gente passou ele para 125 o valor da parcela passou para r$ 600 então se eu pegar dois lotes vira 1.200 eu ganhei mas e mais mais de 20%

eu ganhei nessa negociação porque porque eu consigo em lotes menores obter um valor do metro quadrado um pouquinho maior eu consigo colocar parcela um pouquinho maior quando eu falo isso ele faz assim faz sentido E aí ele começa a escutar você e aí eu vou mostrando para ele as condições de venda e quando eu caso esses três isso que eu falo para vocês aqui sempre eu tenho que o sucesso do parcelamento do Sol então eu estudei o mercado da região onde a sua área está localizada né Eu já tive parceiro que chegou para mim e

falou assim não Pedro eu quero empreendimento fechado não tem como fazer outra coisa eu quero eu falei legal e escutei tudinho ele no final eu fiz uma pergunta Pois ele se encaixava exatamente neste cliente do empreendimento fechado eu falei o senhor moraria ali aí ele ligou não eu falei porque não porque ele tem muita indústria tem uma Rodovia o acesso é ruim não tem não tem um conforto do que eu preciso meu a minha região é a região tal da cidade lá tem mercado tem escola tem hospital tá tudo ali eu fui só entender agora

exatamente o que eu estou querendo mostrar para o senhor e aí ele falou assim não pensei nisso eu falei se o senhor que é o cliente a classe no qual eu o senhor pediu um parcelamento e o senhor não vai comprar ainda mais que a área do Senhor só conhece a área quem vai comprar a sua classe não vai comprar eles querem exatamente isso que o senhor quer a classe que quer ali é uma classe popular é a classe CDI alguns o senhor da sua classe vai querer comprar ali para investir mais quem vai residir

o cliente o potencial são esses e quem tá ali na indústria que quer chegar mais rápido na sua casa ele vai sofrer e vai ganhar a valorização do empreendimento vai sofrer porque vai ter que esperar aquilo ali a região desenvolver mas para ele Tá ótimo porque ele vai pagar um valor mais baixo só que ele vai multiplicar o valor da área dele muito maior muito mais vezes Então o que é importante nós olharmos isso é fazer o estudo então quando eu vou lá e converso isso com o cliente com meu parceiro tenista e mostra isso

para ele de forma Clara eu Gero uma autoridade E aí eu vou para o segundo passo neste momento eu falei de valores nenhum eu só assinei para ele que ele vai ganhar muito mais porque eu consegui mais Lopes eu mostrei Minha autoridade sobre o conhecimento na área e posteriormente eu sigo agora com o estudo na região Pedro e se ele pedir algumas coisas de valores Você pode passar olha a região ele fala assim nesse valor a esse valor eu gosto de trabalhar sempre com pé no chão a região ali já que você já fez um

estudo mais ou menos de qual é o custo do seu empreendimento Você já fez Você levantou a região da área você fez um estudo você pegou a planilha do Pedro Germano e preencheu toda ela ali e Ela mostrou o seu ponto de equilíbrio tudinho Então você sabe qual a porcentagem ideal dessa sociedade mais ou menos Então você pega e vá na conversa com o número então eu também levo um número caso precise ou na hora ali porque muitas minhas reuniões acontecem de Conferência porque a gente está em 11 Estados não consigo chegar em todas os

locais com reunião para conversar não quando fecha aí eu vou lá mas tem negócio que eu fechei a distância se nem contrato que até hoje eu não conheço o terrinista então conheço via vídeo mas não conheço ele pessoalmente agora né até vou falar que vou estar indo aí na região Nordeste para visitar alguns parceiros que nós estamos seguindo que um projeto de mas pessoalmente nós não conhece então voltando aqui quando você fez esse estudo mostrou você viu lá a 70 30 80 20 60 40 é o que eu vou apresentar agora então você vai falar

sobre 40%. então se a carteira da 100 milhões olha em 60 40 Você não vai falar porcentagem e é uma dica que eu dou nunca fala em porcentagem fale em valor e aí você vai falar assim olha vai dar 40 milhões você multiplicou ela em 8 vezes exatamente como você falou assim só que pode ser que eu consiga ainda mais Mas o que você precisa para conseguir mais eu preciso que o senhor caminho para mim alguns documentos da sua área eu preciso de matrícula eu preciso de algum levantamento para tocar se ela é rural eu

preciso do carro eu preciso dessas informações da sua área para que eu possa fazer um estudo melhor com essas informações você já consegue colher até algumas informações do proprietário da área e vice essa área não tem nenhum problema ambiental aonde eu vou exatamente na Secretaria de Meio Ambiente do município do estado e no ministério público e consulte-se ali aconteceu algum problema ambiental fiz isso A análise puxa algumas certidões que hoje até disponibiliza aqui para os alunos para que eles possam emitir e ver se tem segurança que isso é muito importante porque se tiver algum problema

você entrar numa parceria isso pode afetar você mas Pedro e se tem problema pode ser alguma situação no qual você possa resolver e exatamente este valor de 60 40 posso até diminuir para o terrenice passar para um 35 30 porque você vai resolver a situação dele olha só que interessante então é importante você viu eu mostrei primeiro como a gente monta tudo enxerga o negócio depois eu fui lá sentei conterrista não falei de valores mas se falar de valores eu falo em números e não em porcentagem e posteriormente já sai com todas as documentações em

seguida eu sigo para que para montar uma proposta a minha primeira proposta era muito simples só hoje eu coloco meus Empreendimentos meus números para os meu parceiro até mesmo aqui tá aqui tem que ser atualizada porque a última vez que a gente atualizou apenas seis estados brasileiros agora temos 11 então faltam aí um bom número de parcelamento de sol são mais eu já perdi a conta a última vez que nós fizemos levantamento já tinha mais de 26 milhões de metros quadrados a serem loteados então eu mostro isso mas vamos lá no começo nós pegamos eu

vou identificar exatamente numa proposta isso meus alunos têm lá né o modelo de proposta é a descrição da área propriedade proprietário da área Quem é João matrícula número tal 22 087 localização Teresina Campo Grande você vai colocar lá da onde está localizada a área não tem ela é Urbana né ah tem então você vai colocar CCR do INCRA o nife você vai colocar área da matrícula ação 15 hectares 20 hectares característica do empreendimento Então vou montar na proposta um empreendimento será implantado com base na lei federal Minha 766 então é um loteamento aberto um loteamento

fechado ah o empreendimento vai ser um condomínio de locks com três quatro meia cinco Barras 2017 né E aí a gente vai estar fazendo exatamente isso eu vou colocando essas informações que mais e aí eu vou falar parceiro empreendedor quem é o parceiro empreendedor sou eu Pedro Germano o parceiro que será responsável pelo desenvolver a implantação do empreendimento através de projetos de sua aprovação execução de obra custeando toda infraestrutura executando toda a terraplanagem abertura de vias revestindo refazer um investimento energia elétrica esgoto água tudo que for necessário e obrigatório pelo município eu coloquei ali limpeza

e manutenção do terreno e mais o que foi exigido pelo poder público enquanto realizado as obras quanto foi realizadas novas depois de realizadas as obras ficou um terreno ali sem ser feito né sem ser vendido essa limpeza vai ser custeada certo então vamos lá pessoal nós temos bastante gente aqui no YouTube e no Instagram pessoal do YouTube se vocês ainda não me seguem aqui no YouTube vai lá dá um joinha Segue o Pedro Germano Para quê Para que vocês possam toda vez que eu coloco um conteúdo aqui receber já automaticamente faça isso dê um joinha

Curte lá página do YouTube segue tá porque isso você acaba ajudando que a gente possa compartilhar ainda mais esse conhecimento e você recebe já de primeira mão tudo que vem do Pedro Germano que vende conteúdo que a gente vem postando tá bom E quem tá aqui no Instagram também vai lá curte põe no Sininho pega aqui o Sininho aqui em cima marca o Sininho tudo que eu postar vocês vão receber em primeira mão então façam isso tá não deixe disso para depois porque isso é importante quem quer entrar nesse mercado de forma segura rentável com

o menor investimento possível até mesmo sem investimento Eu apresento isso para vocês tá bom E aí eu vou mostrando os dados hoje por exemplo eu coloco os dados do dos meus Empreendimentos então coloca lá já que a Formosa morada para xixi e vou colocando ali todos os Empreendimentos que vem seguindo Vamos colocar número de lotes o tipo de parcelamento e vou colocando ali Pedro e eu que não tenho nada pronto não precisa colocar passa adiante eu também não tinha quando comecei passei adiante e aí eu venho falar sobre um total de empreendimento que eu tenho

coloca aqui e aí eu vou colocar já então para quem não tem já pulava a parte da administração do empreendimento como que isso vai funcionar a administração do empreendimento será realizado pelo parceiro empreendedor quem é que eu coloquei lá o Pedro Germano será realizado pelo empreendedor todos os serviços de administração de carteira de recebíveis assistência jurídica elaboração de contratos prestação de contas cobrança e tudo mais inerente à administração da empresa criada com fim de incorporar o empreendimento descrever tudo modo da Constituição da parceria então descreva lá que vai ser feito criado uma SPE né que

a área Será integralizada junto a essa SPE e ali vou desenvolver do com base Qual o parcelamento será quando vem de lotes ou loteamento então tem localização né na área tal tal matrícula tal localizada na região tal escrevo tudo isso ele coloca lá que registra regimes tributários pertinentes a secretaria da Receita Federal CTS número 15/1984 e aí vou colocando tudo ali coloquei descrever tudo isso de forma Clara para ele nisso numa proposta E aí eu venho mostrar o financeiro ficarão responsáveis os parceiros da sua proporção da propriedade então coloca descrevo lá tudinho no formato é

número 15 coloquei tudo lá eu estudo aí eu vou mostrar o estudo com base na área de 15 hectares com o aproveitamento de 68 e 900 metros quadrados né então de 151 metros mil metros quadrados a gente conseguiu aí quase 70 mil metros quadrados de aproveitamento tem uma média de lotes 267 metros quadrados esses lotes e nós vamos realizar aí um parcelamento de 255 lotes então escrevi aí né aonde a gente conseguiu chegar no aproveitamento de 45% nesse caso porque essa área que eu tô pegando aqui ela possui um leão então nós colocamos tudo isso

descrevi bem claro é um processamento solo urbano tudo tudo tudo e aí eu venho mostrar o que ele vai receber fala exatamente do valor do metro quadrado rápido vou pegar o valor mais alto para impactar Não faça isso porque porque no chão com valor menor do mercado se subir é maravilhoso agora se você não conseguir aplicar você é incompetente você não sabe nada então é importante que você saiba fazer isso E aí eu descrevo neste caso para um parcelado bem da Vista São 29 milhões que ele vai receber e em atraso Ele vai receber aí

na faixa de 96 milhões observação você coloca mas será descontado a tributação de 5.93 deste valor e mais os custos bancários E caso venha ter que ter alguma notificação via judicial então descrever tudo vou lá coloca a data o meu contato e entregue para o meu parceiro é assim que funciona neste momento que eu vou entregar para ele eu entrego e já marca uma reunião tá E aí isso acaba gerando uma autoridade muito positiva pessoal então assim olha para câmera que na verdade eu tô com duas câmeras aqui e aí eu não consigo olhar para

as duas câmeras ao mesmo tempo assim uma do lado da outra eu tento olhar para as duas aqui mas eu vou tentar fazer isso aqui porque fica para mim melhor tá fazer vou me organizar para que eu olhe no meio das duas para que fique melhor para os dois YouTube e o Instagram Tá bom então pessoal é um primeiro eu faço todo o estudo fiz estudo e tem diário que pode ser feito posteriormente Eu sinto que o terreno apresento algo em seguida sai lá com a documentação e quando ele me entrega a documentação é porque

ele está interessado no negócio Ele quer saber mais sobre isso aí eu vim com mais autoridade esse exemplo que eu passei para vocês nós tivemos uma reunião ontem e isso exatamente nessa reunião nós tínhamos conseguindo a primeira conversa eu passei em torno aí de 38% de aproveitamento Eu sabia que você ia chegar mais chegamos lá 45 mas quantas vezes eu cheguei com 50% no mínimo na primeira vez e sabia que chegava mais e cheguei lá com 72 68 65 de aproveitamento e quando dá abaixo de 50 eu explico nesse caso nós temos um milhão passando

aqui na área então é muito importante saber o processo enxergar tudo ele e isso é resumido em apenas uma coisa conhecimento quando nós temos conhecimento nós temos essa habilidade nós geramos autoridade Pedro eu tô fechando os negócios aqui de forma certa será aqui se você não busca conhecimento tomou pode ser grande Pode ser que você consiga porque você tem um Network legal você já tem um bom relacionamento as pessoas te conhecem e confia em você mas você pode perder tudo é importante ter o conhecimento saber o que pode ser feito e como pode ser feito

é por isso que nós temos aqui turma 1 2 3 4 5 6 então todos buscando conhecimento agora todos vão se encontrar num evento em São Paulo para se conhecer para fazer um Network e isso só para turma só para as turmas O vencimento é importantíssimo eu não faço nada hoje sem sentar ah consegue mostrar um negócio para mim amanhã até porque informações rápidas mas eu peço 15 dias no mínimo há muito tempo é a segurança do negócio tem que levantar essas informações tem que fazer tudo isso tá deixa eu ver algumas perguntas eu vi

que tem algumas perguntas aqui YouTube Deixa eu pegar aqui do YouTube também já respondi aqui Mari Pedro se a área rural não está na zona de expansão Urbana e o município não tem plano nem interesse em tornar essa região em área de expansão Urbana Qual a sugestão Marley primeira coisa assim questionar o município porque ele não teria o interesse porque ele não quer passar lá para Urbano E aí eu vou falar para ele ele vai me falar porque toda a área de expansão Urbana eu tenho que fazer levar transporte público coleta de lixo e infraestrutura

básica água luz e esgoto Então como que a gente pode resolver isso prefeitura nós temos uma diretriz certo sim nessa diretriz que eu vou solicitar para realização do meu parcelamento que são as orientações para desenvolver uma parcelamento de solo o senhor pode determinar as obrigações no qual eu tenho que fazer paralisar esse pensamento só Então coloque aí Esse empreendimento ele vai ser um empreendimento fechado uma segunda casa uma moradia Não é a primeira então o transporte público não é necessário o meu cliente já tem um poder financeiro interessante no qual para o município vai ser

bem-vindo então ele vai com seu próprio carro com seu próprio veículo pelo meu entendimento ok até mais e a coleta de lixo vou deixar ele para o final porque essa mata o município a água vou fazer um poço fazer um reservatório e vou fazer uma casa química para tratar e vou atender todas as normativas necessárias necessárias para implantar se for uma área extensa tem como a gente fazer uma estação de tratamento caso tenha um rio ali próximo caso se formar uma área menor Pessoal vocês podem dar sugestão de exatamente fazer a fossa séptica hoje nós

temos fossas que fazem tratamento também do esgoto e solta uma água no qual você pode ser utilizada exatamente para jardinagem não para consumo mais para jardinagem Então já tem a solução Ah Pedro ele se a gente pensar em segurança vou fazer um empreendimento fechado no município vou fazer um chacreamento por ser uma área rural né de expansão Urbana mas o chacreamento ele respeita 6766 então loteamento fechado seria aberto ou fechado e o condomínio de lotes a lei com três quatro meia cinco Barras 2017 apresente os municípios e nessa questão trabalhei de condomínio de lotes em

3465/ 2017 porque você município abre mão da área institucional Mas você arrecada é frio da área total do empreendimento até na rua e você não precisa da manutenção lá Pedro você já fez isso sim fez esse Mas aonde sim Castilho fez isso aonde Ilha Solteira existe aonde Andradina que mais eu tô mostrando situações qual eu já fiz Fez isso aonde Aquidauana Então mostra para vocês as soluções entender o município muitas vezes a gente Ah ele não quer mas por que ele não quer aí ele não quer por isso então vou dar solução e a coleta

de lixo é um prejudimento fechado é vai ser cobrado IPTU o senhor vai determinar aí que cada dia da semana terça ou quinta ou uma vez por semana será destinada o resíduo de lixo do empreendimento Ao aterro sanitário tal de responsabilidade do empreendimento pronto infelizmente tem que levar tá numa lei quando for aprovado vai estar determinado lá acabou resolvi Essa é minha sugestão não tem outra vou usar outra partilha porque ficou bom isso aí mais sobre o tema Empreendimentos de interesse social odeci vamos ver se a gente coloca isso por umas próximas lives tá já

pedi aqui pessoal já até colocar aqui coloca entre social para gente poder explicar nas próximas lives como esse instigar o município e tornar uma área de interesse social Marley se tornar uma área de interesse social na verdade não é instigar o município é levantar informações para o município nós tornamos uma área interesse social deve saber grande e a renda per capita do município para baixo interesse social porque não adianta colocar fazer o empreendimento de no padrão normal já que o público não tem condições Então tem que partir para o interesse social tá então é uma

área de rural em Urbano é tornar uma área rural em uma área intenso social a área rural sempre vai passar primeiro para o bando e de Urbano a gente transforma ela de interesse social tá bom Isabela Pedro essas informações das áreas e das matrículas podem ser encontradas em algum lugar das áreas e das matrículas nós pegamos as matrículas exatamente no cartório né podemos Buscar algumas coisas junto ao município também tá bom tem vamos pegar sobre o Mercado IBGE tem um Caravela também que é um site legal que você buscar informações a Isabela e todos aqui

no qual a gente consegue mostrar é pegar a colher informações sobre a população da região Mas é interessante ir logo também Pedro dentro desses projetos Você já fez aquisição diárias de consórcio Ou você usa apenas o financiamento Eu não compro óleo tá não compro área eu faço parceria já recebi várias áreas interessantes que era possíveis comprar mas eu iria prejudicar alguém porque eu ia oferecer igual chegou uma área para nós que eu sempre falo não é de uma área no sul do país que nós temos empreendimento lá um milhão valor de venda dela era interessante

100% do negócio mas o dono poderia ter 22 milhões seria totalmente falta de ética minha chegar para ele falar paguei um milhão aqui ele estaria feliz mas é que alguns meses eu tava lá ganhando dinheiro já tinha comido um milhão e ele se me der um hoje eu tinha ido embora então sempre tem que mostrar isso tá e se vocês forem comprar alguma área você já de consórcio ou seja financiamento a área para realizar um apartamento de solo tem que estar livre desimpedida se não estiver livre de pedida não se faz o empreendimento melhor olhar

na câmera falei Daniel tô tentando aqui boa noite Elite Helder vamos lá vamos lá vamos lá vamos lá só de conseguir financiamento para construir vale a pena Sandra existem hoje é instituições financeiras né é que querem comprar isso né querem comprar parte do seu empreendimento da sua carteira e eles bancam a infraestrutura outra forma é Abrir cotas que também é interessante que os ter o empreendimento mas hoje quem me paga o empreendimento é a própria área eu não tenho cotista não tem fundos de investimento não tem nada disso eu mesmo consigo fazer isso através do

estudo de viabilidade e é o que vale mais a pena né eu tive a verdade não mostra todo o caminho e o meu ponto de equilíbrio desse empreendimento então eu acabo fazendo através do estúdio de habilidade aplicando esse processo e eu não tenho parceiros cotistas e nem Fundo de Investimento tá desconto além do tributação cursos bancários notificação jurídica alguma coisa a mais o cliente também parte do tenista Pedro exemplo honorários advogados Caso haja ação judicial caso tenha ação judicial Eduardo Aí sim que estão assim a parte notificação judicial tu diz caso venha para um processo

judicial a gente divide também esse custo tá bom antes de responder que Pedro estou com uma área rural anexada a área urbana qual seria o procedimento Adriano primeiramente Vá ao município ver o perímetro urbanos como que se encontra certinho vê a legislação e vê se é possível passar por banco aqui agorinha não consigo mexer esse braço vamos lá vamos lá aqui deixa eu pegar mais alguma pergunta aqui Fala mestre quebrando a cabeça na planilha na carteira maravilhosa aqueles valores não tô acostumado é muita cifra né Qual o recuo que tem deixar um leão em área

rural vamos lá Luiz se você for passear um parcelamento de solo Rural E onde ele pode cortar a área só que embaixo do leão não pode ocorrer plantações como árvores né É só essas coisas podem mas árvores não horta pode fazer e sempre A distância pode variar de 15 metros a 60 metros tudo depende do tamanho da potência da carga daquela alta tensão daquele Leão tá então é importante você sempre informar isso mas geralmente na matrícula está informando se não estiver na matrícula Vá a concessionária responsável na região para que você possa ver essa distância

tá deixa eu ver aqui mais perguntas vamos lá vamos lá vamos lá vamos lá que depois vou entrar em contato com vocês para que possa conhecer gente canalizar uma área na aula de quinta-feira como consigo Janice você é aluna manda por via Whats para mim senão via Direct aqui no Instagram que eu vou dar uma olhada tá importante você já mandar leitodin vamos lá vamos lá vamos lá tem uma área rural e a área está no plano diretor para IPTU mas não foi sancionado ainda E aí o que fazer Ivan se ela já tá no

projeto do município já vai lá solicita ele já vão passar para você faz isso só vai acontecer tá o tenista pode ser acionado justamente pelos clientes lesados caso incorporador não seja entregue pela incorporação não seja entregue as obras Sim Ele Pode Ele Pode por isso que tem que ter um bom contrato nesse contrato ele vai demonstrar quem era o responsável por isso e antes mesmo disso acontecer ele consegue tirar o Incorporadora e ele entrar nisso e aumentar esse prazo tá então um bom contrato faz isso [Música] vamos aqui ver qual o nome se é rural

tem que ver qual o nome do documento vamos ver o que que eles estão falando vamos lá vamos lá vamos lá qual vantagem está numa zona de expansão Urbana ou em zona rural zona de expansão Urbana você vai fazer lotes menores que o módulo rurais zona rural de tamanho igual ou superior a um modo Rural que pode variar entre dois a quatro hectares tudo depende da região onde o usuário está localizado Pedro eu posso iniciar um empreendimento através de uma procuração pública não indico isso Murilo digo que você abre mais pé integraliza a área e

você venha como incorporador se você pegar uma procuração do terrenista você não gera nenhuma segurança para ele você vai ter poder de comercializar a área dele de pedir empréstimo na área dele na ESPN não você pode determinar tudo isso lá e fica muito mais seguro tá até mesmo para quem compra e você vai pagar menos impostos e custos com cartório será também bem menor tá não tem essa de procuração nem coloco essa essa esse item para os meus alunos Tá qual é o momento que vê Veja se o município pode isentar o IPTU você vai

solicitar na hora que você for transformar sua área para Urbana você só vai transformar ela para uma questão se ela vai virar um parcelamento de solo Então nesse momento você vai falar vou realizar e eu gostei de pedir a isenção do IPTU até a conclusão das obras de infraestrutura Ah então solicita esse requerimento Mas vai lá e mostra nesse documento que você vai perguntar para o município que o município vai ganhar olha aqui será feito um sem mortes com o valor do IPTU no lote na região tal onde o metro quadrado colocando ali é de

x e aqui o lote é tantos metros quadrados então y será o valor do IPTU o município irá arrecadar anualmente esse valor e por um período de 10 anos conforme os reajustes vem aplicar nos últimos 10 anos esse valor você dá orar um montante de X mas que mais serão construídos mais x casas aqui dentro e essas x casas irão proporcionar para o município em questões de obras em cada caso sendo no mínimo x metro quadrado Y Z e ss para o município Poxa então o negócio começa e ali vai fomentar o mercado também com

serviços de prestação com mercado e alimentação tudo então o município começa arrecadar mais quando eu mostro todos esses números para o município o município fala assim então é interessante né então ele vai isentar o IPTU é isso que nós fazemos e assim que você solicita E você tem um prazo de apresentar esse documento exatamente até a solicitação de até aprovação final Então até pegaram o documento de aprovação final do seu empreendimento então durante todo esse período que você pode estar solicitando aprovou nada mais aí perdeu tem que ser antes antes de aprovar quase mecanismo utiliza

para avaliar se uma área do terrenista para apurar Sua cota numa espera quais mecanismos eu utilizo para identificar Qual é a porcentagem dessa sociedade no SPE entre Incorporadora e terrenista essa seria a pergunta do Israel a seguinte Israel através do estudo de viabilidade quando eu faço o estudo de viabilidade eu vou levantar o mercado vou levantar a parte financeira Econômica operacional técnica os custos de empreendimentos dificuldades que teria ali para realizar né a localização do empreendimento tudo e aí eu vou ver o ponto de equilíbrio o meu ponto de equilíbrio tem que estar dentro do

período de entrega das obras Ah Pedro mas É vantajoso vou fazer cinco anos Parabéns mas não é assim que faz é dentro do período de entrega das obras e aí quando você vê que você vendendo 65% do seu empreendimento chega ao ponto de equilíbrio em 24 36 48 meses Depende de município ali Federal hoje exige que seja 48 meses o prazo máximo mas pode ser 24 36 e 48 podendo ser prorrogado mais uma vez esse prazo vai determinar lá no final da planilha do Pedro que essa parceria tinha que ser até 50 60 40 70

30 é assim que eu defino através de informações que eu colho no estudo de habilidades que são 10 passos não é de outra forma não é através quando eu iniciei esse mercado e hoje ainda muitas empresas fazem são três pontos que eles levantam localização valor do metro quadrado à venda e o número de lotes que isso vai me proporcionar isso tá ótimo uma área Bem centralizada 50 50 uma área mais distante no perímetro urbano 60 40 se eu falar para vocês que era centralizada é mais cara a implantação do que a área na expansão Urbana

lá no perímetro urbano sabe porque desculpa balanceamento sabe por quê Porque eu vou ter que aumentar os custos de infraestrutura vai ser mais alto muitas vezes a infraestrutura naquela região já está pronta e eu vim fazer um empreendimento mas não vai se importar eu tenho que melhorar eu tenho que trazer a água 2 Km para dentro do meu empreendimento tem que levar o esgoto na estação tal eu vou ter que abrir Rua fazer pavimentação eu fechei 50 50 Tons forma um elefante branco e aí eu me queimo no mercado o terrenista não quer me ver

nunca mais e eu perco até o que eu não tenho então é definido exatamente através do estúdio de viabilidade de Israel quando a gente habilidade não corremos riscos entendemos o que pode ser feito deixa eu pegar aqui Pedro eu posso iniciar um empreendimento através já respondi essa aqui Qual a porcentagem de inadimplência quando fazemos uma carteira Ótima pergunta em pessoal tá Pergunta boa é muito boa quando nós fazemos voltou voltou voltou como que quando nós fazemos uma um empreendimento hoje a inadimplência geral entre a gente coloca aí em todas as incorporadoras que a gente sempre

está conversando a média é 80% recebível e 20% de inadimplência esse 20% da quer dizer que a gente não está recebendo Esse 20% quer dizer que a gente está recebendo atrasado com juros correção e desses 20% em cima dos 20% entre um no máximo dois por cento de rescisão e isso não é ruim quando ocorre uma rescisão nosso retomamos os lotes e esse lote vem à venda com valor mais alto agora a gente pode diminuir isso sim em dois processos um bom contrato diminui a inadimplência e o segundo é através das vendas nesses dois passos

você fazendo isso você vai conseguir o quê vai conseguir com que o seu número passa de 20 para 5% de energia é o que eu aplico hoje é o que eu tenho hoje nos meus Empreendimentos tá deixa eu ver aqui no YouTube uma pergunta que eu tô que eu tô o ternista faz mas é você e comprador vai ganhar quanto e o muito difícil me perguntarem quanto que eu vou ganhar muitas vezes me perguntam quando eu apresento uma proposta tá e como seria essa porcentagem dessa sociedade eu falei não esse valor que eu te passei

exatamente o valor da o seu valor da Carteira sério isso aqui é só meu Sim Isso é só o valor seu Ah mas quantos ele dá isso em porcentagem quando ele pergunta isso eu respondo 70 30 esse número assusta ele é mais bonito 50 50 seria mais bonito só que hoje tem que pegar aí que o valor do metro quadrado de um empreendimento aberto é de r$ 150 o metro quadrado se a gente pegar aí que nós temos aí deixa eu pegar aqui para ficar mais fácil a metragem desse empreendimento que deu 68 e 900

68 mil e novecentos vezes r$ 150 metro quadrado nós estamos falando em 10 milhões e quanto vale a sua área exatamente aí 5 então Soares 5 você está vendendo assim você vai ganhar 40 milhões multipliquei em 8 e eu vou investir 10 eu teria que pelo menos tá aí com 75 por cento . então quando a gente leva esse número para ele não tem mais questionamento entendeu Por isso que é importante o conhecimento quando eu falo para vocês é importante a gente entender todo o processo saber Falar o que o mercado trabalha como gerar segurança

quando um cliente compra e constrói e depois não paga como que faz eu tenho que comprar o imóvel dele como que é não você não tem como comprar um imóvel dele você vender o terreno então é o terreno que tem que ser devolvido o imóvel ele correu risco Mas e aí certo com ele veja um prazo para que ele possa vender esse imóvel mas depois desse prazo ele perde ele tem que pegar o terreno de volta é aquilo que eu vendi E é isso que a justiça vai terminar Então pessoal a gente tem que ter

conhecimento e entender esse mercado qualquer um pode ingressar eu tenho dona de casa aqui dentro se tornando Incorporadora eu tenho corretora divulgado médico fisioterapeuta arquiteta Engenheiro empresário que largou tudo para fazer esse tornar incorporador esse mercado é para qualquer um basta uma coisa ter conhecimento e é isso que a gente faz Todas terças e Quintas aqui todos os dias da semana então agora nós seguimos a primeiro método que a gente faz que é o que eu explico para os meus alunos a primeira aula cnp conhecimento Network prático e agora a gente vai fazer o Network

e que a Network nós vamos todo mundo mandar foguete isso mesmo todo mundo vai mandar foguete tá tá então todo mundo tô vendo aqui o pessoas falando aqui só pegando então todo mundo vai mandar foguete tá Pessoal vocês vão mandar foguete e eu vou dar um print em vocês também vou dar um print que que a gente vai fazer deixa subir aqui no Instagram que caramba tem muita mensagem no Instagram se eu não respondi todo mundo pessoal vamos fazer o seguinte mande mensagem lá na caixa de pergunta e eu vou responder ou embaixo dessa Live

no YouTube ou no Instagram vocês colocam ali também que eu vou estar respondendo vocês Tá então vamos lá todo mundo andando no foguete dá um print e me marquem ah Pedro Isso aí é para marcar você e você ganhar seguidor não isso é para as pessoas verem que você está estudando sobre o parcelamento solo que você está buscando conhecimento do Sol E aí o seu Network vai ver que você está fazendo isso então façam isso agora me marquem lá no Instagram PG underline Pedro Germano marcaram vou ficar aqui paradinho primeiro para a câmera do YouTube

e agora o pessoal do Instagram vamos lá pessoal a Live aqui ó pessoal do YouTube vou aqui na live me marcaram agora deu esse print vamos lá colocam lá no Instagram eu vou repostar isso é um grande passo que você dá as pessoas vão ver você e comece a praticar o conhecimento que você obtém toda semana aqui comigo cnp conhecimento Network e muita prática fez isso a área bate na sua porta de forma gratuita pessoal mais uma vez muito obrigado para quem não me segue ainda no YouTube vai lá dá um joinha curte que você

vai receber informações em primeira mão para quem não me segue no Instagram vai lá Pedro PG underline Pedro Germano no YouTube Pedro Germano vocês colocaram isso vai aparecer lá Marque no Sininho mas dá que eu curte que eu voltar sempre postando vocês vão receber em primeira mão tá bom para as vezes ficarem certas mas para mim elas estão certas Igor dá uma olhada depois tá se não tiver eu inverto para vocês aqui mas para mim elas parecem certas tá certo mas vamos lá então pessoal muito obrigado uma ótima noite e até qualquer hora aqui estamos

na na sede da Germana Empreendimentos lá embaixo é Campo Grande mais uma vez muito obrigado e espero aí ter compartilhado com vocês conhecimento que possam ter ajudado muito vocês a darem esse pastor é importante que é ingressar nesse mercado é assim que eu desenvolvo as minhas propostas recusadas Então faça igual eu eu sou um exemplo para vocês não tinha conhecimento e hoje estamos em 11 estados brasileiros é possível cada um chegar nesse lugar basta uma coisa conhecimento Um abraço pessoal uma ótima noite e até qualquer hora brigadão pessoal