Fui ELEITO síndico de um condomínio: E agora? - Condomeeting.

Fui eleito síndico de um condomínio e agora o que [Música] fazer para falar sobre os desafios já assumir uma gestão de um condomínio hoje o tema tá muito especial aqui uma pauta muito bacana a Nossa convidada é Dra Aline leib bante que é advogada com mais de 10 anos de experiência em gestão estratégica condominial muito bem-vindo a condomi muito obrigada obrigada miram obrigada também quero agradecer a Márcia da condomi pelo convite por estar aqui hoje é sempre bom contribuir na a gente que agradece É sempre bom imagina É sempre bom contribuir aí pra esfera né

condominial que é uma área que tá crescendo tanto e tão rápido né desafiador super desafiador anos de de experiência nessa área Sim a gente trabalha bastante tempo eh com síndicos com administradora com a parte específica ali da da implantação dos condomínios do dia a dia né a gente sempre comenta que o Síndico ele normalmente não tem ideia né Principalmente síndico morador quando ele assume essa responsabilidade do que que vem pela frente né então qual que é a nossa dica Inicial por onde começar a nossa dica sempre é eh virei síndico né fui o Síndico o

que que eu faço agora primeira coisa que tem que fazer é um diagnóstico Geral do condomínio então primeiro você precisa analisar os contratos que você tem em casa você vai verificar os contratos que você tem mensais os que são recorrentes existem contratos que são mensais eh anuais Então você tem que analisar isso e já saber os prazos disso tudo então você inicia pelos seus contratos que você tem em casa ter confiança também numa administradora também ess com certeza vamos chegar chegar também os bons parceiros né que a gente sempre sempre fala né Isso são importante

porque o Síndico ele não precisa saber tudo ele não precisa e nem tem como né ninguém sabe tudo e ninguém tem conhecimento de todas as áreas mas até porque muda várias leis noras muito né então assim ele precisa ter ele precisa ter bons parceiros ele precisa ter uma boa administradora normalmente alguns síndicos usam contador ele precisa ter uma Assessoria Jurídica competente então assim isso é muito importante ele tem que analisar Então os contratos mensais os recorrentes vê os contratos trabalhistas de extremamente importância então quando ele entra no no condomínio ele vai verificar os contratos trabalhistas

ele tem que verificar se ele tem ah funcionários próprios ou funcionários eh terceirizados então funcionários próprios verificar se o salário dele é compatível com a a contratação se ele tem tá recebendo o piso se ele tá fazendo horas extras desnecessárias gerando um futuro passivo trabalhista pro condomínio se esses funcionários eh eles estão eh fazendo a função realmente eh que ele foi contratado né para não ocasionar nenhum desvio de função e os terceirizados que é de extrema importância também é verificar a gente chama o book trabalhista que são eh eh eh são todos os os os

recolhimentos né dos impostos porque o condomínio responde subsidiariamente então se aquela empresa que o Síndico contratou não tiver de acordo com todas as obrigações trabalhistas vai causar um prejuízo futuro para o síndico e tá aí a importância do Conselho de de um bom conselho para estar ali lado a lado também com o Síndico sim o conselho É sempre bom a gente lembrar que assim o Síndico a responsabilidade de qualquer tomada de decisão é do Síndico mas eh o conselho tem o conselho consultivo e o fiscal o conselho consultivo vai ajudá-lo eh a a tomar as

decisões mas ele vai opinar né a a decisão mesmo é do síndico e o Conselho Fiscal auxilia na questão da fiscalização mesmo da das compras das notas fiscais do que ele do financeiro mesmo né e auxilia também na hora da aprovação que é um tema que a gente vai falar depois também Aline além desse item que você comentou tem outros itens também quando o Síndico acaba de assumir o condomínio tem tem um item tem tem alguns itens ainda mas um dos itens mais importantes que a gente não pode esquecer é o seguro tá o seguro

condominial ele não é uma opção pro síndico ele é obrigatório por lei então ele precisa quando ele inicia ali a o seu mandato ele precisa verificar Como está o seguro quando ele vai vencer Qual é o prazo dele né E aí eh eh já para se programar né então a discricionaridade dele é no sentido de escolher como vai ser feito como vai ser pago e a forma os itens que ele vai eh contratar mas esse seguro é obrigatório e numa negligência do Síndico nesse aspecto ele ainda pode responder eh civilmente e criminalmente com o seu

patrimônio então é uma Um item bem importante além do seguro eh também tem a questão do Regimento Interno são os documentos do condomínio regimento interno e convenção eh eu preciso verificar o meu Regimento e a minha convenção que já tá lá registrada é tá registrada tá aprovada há 20 anos precisa é de extremamente importância miram por quê eh os os regimentos internos normalmente a maioria grande maioria tá muito antigo então ali podem conter eh cláusulas eh artigos Ilegais né então você tem que Observar se existe algum artigo ali que está em em desacordo com a

lei ou com a jurisprudência também é é bem importante alguns itens não estão na lei Mas já é Pacífico daí no tribunal Então você não tem conhecimento jurídico para fazer essa análise contrata uma Assessoria Jurídica competente especializada às vezes até a administradora pode te orientar nesse sentido mas você precisa de alguém para te auxiliar é de extremamente de extrema importância também quando falam que o Síndico tem que andar lá com advogado num braço e o engenheiro no no outro braço é porque para se sentir seguro mesmo Sim muito seguro porque é muita responsabilidade né E

falando em responsabilidade né por último mas não menos importante é avaliação financeira então o Síndico precisa assumir o condomínio eu preciso observar seja ele que que vai fazer a parte financeira os pagamentos seja uma administradora ou um contador é necessário que o o Síndico avalia essas contas então ele vai verificar conta corrente o fundo de reserva ou outra aplicação que tenha vai verificar se tá dentro dos conformes se aquele valor arrecadado para o fundo é o que foi aprovado em Assembleia né se está inconforme se a sua receita ela é o suficiente mensal para pagar

a sua despesa porque a gente vê muito síndico que não quer aumentar a taxa de condomínio para manter ali aquele valor né e Ah para agradar Às vezes o condômino mas por pressão mas assim o que acontece ele acaba não tem milagre ele vai tirar de um fundo que não é não é fazeruma manção então assim ele não ele tem que verificar e se não tá adequado faz uma chamada de Capital ali para adequar porque ele não pode usar o fundo de reserva para isso só para uma obra uma emergência então Eh as obras eh

as despesas Ordinárias elas não devem ser pagas com o fundo de reserva fundo de reserva tem a sua destinação principal em caso de emergência e ou é em casos esporádicos aprovados em Assembleia é tá aí porque a comunicação as campanhas PR pros moradores saberem né que a gente sempre cita o exemplo de um carro né tem que estar com as manutenções em dia sim e a gente não sabe fazer Toda a manutenção do carro né a gente precisa de alguém que nos auxilie para que o carro Rode e funcione é até para sobrar numa boa

gestão até para chegar no momento de sobrar dinheiro e conseguir investir e não pensar pensar a longo prazo sim e por falar em manutenções como que funciona o plano de manutenção por onde que o Síndico começa sobre sobre esse item plano de manutenções Então vamos lá como é que eu vou criar esse plano de manutenção bom inicialmente é necessário eh identificar né a periodicidade de cada manutenção se tem alguma vencendo se tem alguma a vencer a necessidade a importância de cada um porque existem manutenções que são mensais existem manutenções que são trimestrais outras semestrais e

ainda existem aquelas que são de TRS ou 5 anos como gás por exemplo mas tem síndico que inicia uma um mandato ele sai ele fica dois ou 4 anos e ainda não deu tempo dele fazer uma manutenção de 5 anos então às vezes até o Síndico que que é mais atuante ele acaba não pegando essa manutenção em dois três condomínios que ele passou mas isso não quer dizer que ele não tem essa obrigação ele tem sim e ele tem que verificar isso é é de extrema é responsabilidade do e tem cidades que nem aqui por

e em binar Camburiu que a gente tá falando daqui tem lei específica em binário tem a lei 2805 que de acordo com a idade do condomínio existe uma obrigatoriedade de manutenção Exatamente porque aí vai trabalhar a idade do condomínio também faz faz M aí a gente fala de valorização e fala de segurança exatamente e assim nesse momento até por questão de segurança do seu a sua segurança em ter eh um um bom prestador de serviço esse momento é o momento ento muito especial e oportuno para que o Síndico Aproveite essa renovação com esse fornecedor e

ele avalia esse fornecedor porque quando ele inicia Ele não conhece muito bem né então assim está atendendo a expectativa do condomínio fornecedor está dentro do valor de mercado o valor que ele está me cobrando tem algum item nesse contrato que eu posso retirar porque eu não preciso mais tem algum item que eu preciso incluir né Tem alguma alteração né Passa lá pro seu advogado pede para ele verificar os contratos eh para ver se se tá tudo bem Você precisa alterar para você ter essa segurança e cuidar do vencimento também eh dessas manutenções né que você

vai fazer eh e desses esses prestadores de serviços também tem um prazo diferenciado né é qualificação dessa dessa dessas empres exatamente se também estão dentro das das leis se usam os epis né se são empresas que estão buscando eh conhecimento e toda essa avaliação aí na sim você vai fazer uma avaliação não só da sua parte né mas da parte que não como sendo os atendimentos dos condomínios atuais a gente Pag direitinho Se eles têm né a toda o Equipamento necessário de segurança para que eles possam prestar também um bom serviço pro condomínio é muitas

vezes até colocar um uma multa ali se não assumir alguma questão dentro do prazo que foi estipulado diretamente aí aí papel do advogado para estar orientando é realmente é um ótimo investimento eh sobre as prestações de contas né Eh que a gente falou aqui também eh sobre o plano de manutenção mas existe a questão das prestações de contas eh Quando que o Síndico ele precisa fazer e essas prestações e eh como que acontece essa aprovação também das prestações de contas de contas a prestação de contas ela é Obrigatoriamente por lei ela deve ser feita Obrigatoriamente

por lei uma uma vez por ano eh através de uma assembleia geral ordinária eh que é são as famosas Agos né que ela acontece normalmente na no começo do ano porém paralelo a essa esse dia dessa prestação de contas os síndicos eh eles devem prestar contas do que foi gasto no mês através de que chamados balancetes ou demonstrativos financeiros eh livros financeiros né normalmente esses livros balancetes eles são disponibil ados através de sites ou aplicativos das as administradoras em sua grande maioria tem isso quem ainda tem um computador ou faz a sua a contabilidade própria

de repente ainda tem o livro físico né então ainda é a minoria mas acaba a maioria já tem essa questão do aplicativo embora eh quando ah na contratação da administradora isso acaba sendo um item primordial mas a gente vê no dia a dia que pouquíssimos condôminos realmente acessam o o site da administradora para esse fim né entra para fazer reserva de salão para ver uma outra informação mas para esse fim não isso é de extrema importância né e a aprovação eh ela acontece num momento diferente independente do Síndico fazer essa prestação de contas mensal disponibilizar

esses dados financeiros para consulta ao longo do mês ou até às vezes no Boleto tem administradora que já vem a a o balancete ou demonstrativo financeiro do mês anterior dentro do balancete então Apesar deste movimento o Síndico Precisa sim chamar uma assembleia geral ordinária para que seja aprovada pelos condôminos eh as contas do ano desse síndico Então vai para aprovação por maioria simples é necessário sim é exigido por lei aí a gente fala de Transparência sim aqui a gente vai trabalhar com Total transparência né O síndico precisa ter transparência e comunicação a base do Síndico

para que ele consiga permanecer né no condomínio eh no sentido de que os outros consigam enxergá-lo como bom Condomínio é a comunicação ele precisa eh se mostrar ele precisa eh ter respeito até oo patrimônio né do Exatamente porque nem sempre ele é morador né E aí o morador acha que às vezes tem aquela falsa impressão de que o morador é ex que o Síndico morador vai se doar mais por ele ser o morador e estar cuidando seu patrimônio não necessariamente não necessariamente Aline fora essas obrigações legais Existe alguma outra obrigatoriedade que o Síndico deve seguir

sim então assim obrigação Legal é tudo aquilo que o Síndico precisa fazer sob pena de ser responsabilizado criminalmente ou civilmente então Eh o artigo 1348 é muito claro em todos os eh em todas as funções e exigências os deveres que o Síndico tem que cumprir né então fora isso eh Fora as obrigações legais existe o que não tem existe uma outra obrigação que não é uma obrigação legal é uma uma exigência dos moradores é uma expectativa dos moradores é uma cultura de mercado que faz com que o Síndico eh se sinta na obrigação de responder

o ats o tempo todo estar presente o tempo todo ou estar presente 8 horas 10 horas por dia no condomínio que ele tenha relatórios frequentes que ele esteja disponível para responder aos condôminos 24 horas independente né de de ser urgente ou importante então Eh Isso é uma falsa impressão né então assim o Síndico eh estar 8 horas por dia não quer dizer que ele está dando o melhor trabalho para o morador Por quê ele pode não estar e normalmente é isso que acontece ele não está no condomínio mas ele está trabalhando fora do condomínio para

o condômino eh cuidando de contratos cuidando de outras eh itens importantes que não necessariamente estar ali sentado aguardando o a a chamada porque nesse momento ele realmente nem está trabalhando né ele está aguardando ali algum contato é ou ou atendendo um fornecedor ou estud estudando e ele e assim a ainda existe uma cultura de que o morador o Síndico morador ele vai estar ali 24 horas para atender ele vai est atrás da porta esperando o interfone tocar né e e mesmo que ele estivesse isso também não quer dizer que ele está dando o melhor para

o condomínio né Então aí Aí estão os exemplos dos síndicos profissionais que atuam com vários condomínios e conseguem de al de certa forma angariar melhores preços melhores fornecedores fornecedores homologados justamente porque tem eh uma carteira maior de atendimento uma experiência maior n já confia naqueles fornecedores né num bom atendimento dout Line é além dessas obrigações eh Existe algum perfil ideal olha não existe nenhum perfil ideal né um perfil adequado o o Síndico ideal é aquele síndico que se molda as necessidades e a cultura daquele Condomínio né então assim esse síndico ele precisa se ele precisa

retroalimentar se né ele precisa estar em movimento ele precisa estar informado ele precisa estar inteirado do que tá acontecendo tanto dentro do condomínio com seus funcionários seja zelador porteiro com os próprios condôminos o que que tá acontecendo na administradora como que tá sendo entregue a documentação quanto fora né Eh estudar se antenar na questão de se moldar também com cada perfil mesmo de de manutenção externa o que que tá acontecendo no mundo né no mundo tecnologia para eu agregar aqui no meu condomínio é ó aqui eu vou dar um exemplo tá a gente tá aqui

na condocasa inclusive eh a gente tem Graças aos patrocinadores a gente consegue oferecer um um um projeto tão bacana que interage o Síndico com arquiteto com o zelador aqui por exemplo atrás aqui a gente tem nanotecnologia ele ele tem 10 anos de garantia é uma tecnologia nova que os síndicos estão conhecendo Porque eles estão em busca sempre de conhecimento sim e aí você me pergunta existe um me perguntou existe um síndico ideal eh O síndico ideal é aquele que consegue com todo esse conhecimento com toda essa equipe com essa Assessoria com os bom com bom

parceiros né com com toda essa esse Jogo de Cintura ele consegue criar uma Harmonia né dentro do condomínio ele ele cria uma sinergia dia entre eh morador entre a administradora e ele mesmo o Síndico né E E a equipe interna também sim porque se você não se você não tem funcionários felizes eh como que vai ter uma Harmonia né se você não tem ali e uma boa eh receptividade dos condôminos para com os os funcionários e vice-versa não vai haver Harmonia dentro do condomínio E aí não vai ter paz e não vai ter até inclusive

condomnio valorizados porque até a harmonia valoriza o ex Com certeza o condomínio a paz né A paz né quanto vale a paz quanto vale o tempo Doutora Line quero te agradecer esse rico conteúdo Eu gostei muito assim de ficar foi muito clara as perguntas então para quem tá realmente iniciando até para quem já trabalha tatua para dar uma revisada ali para ver se tá com tudo em ordem quero te agradecer mais uma vez muito obrigada eu agradeço Obrigada e uma ótima noite muito obrigada até mais quero agradecer vocês também do que acompanha o condomi acompanhe

o site do condomi e deixem os comentários pra gente até [Música] mais [Música] i