👨 Saber Direito - Locações e Lei do Inquilinato - Aula 3

e não saber em locações e a lei do inquilinato regras direitos e deveres do locador e do locatário garantias tipos de locação e as ações previstas na legislação as aulas são com professor Leonardo volpatti e Olá sejam muito bem-vindos ao programa saber direito é esse programa é uma realização da TV Justiça Eu me chamo Leonardo volpatti sou advogado especialista em direito imobiliário e na aula de hoje nós vamos dar continuidade ao nosso curso do de lei do inquilinato na prática e Mais especificamente tratar sobre garantias locatícias e tipos de locações imobiliárias vamos lá Olá pessoal

vamos falar um pouquinho sobre garantias locatícias né e o que que é uma garantia locatícia dentro da lógica da lei do inquilinato a que que ela serve é a garantia locatícia e as modalidades ali previstas na lei do inquilinato elas servem para garantir em que o locador não vai ter uma ser lesado caso o inquilino O locatário não deixem de arcar com suas obrigações tanto obrigação principal que é o pagamento do aluguel né a onerosidade de pagar aluguel em espécie ou de uma outra forma quanto também é as obrigações acessórias né se houver por exemplo

a obrigação do locatário previsto contratualmente né de pagar o IPTU de pagar o condomínio Elas despesas extraordinárias por exemplo está convencionado né como eu disse ao passado Pode ser que o contrato de locação locador coloca uma cláusula dizendo que o locatário tem que pagar o condomínio essas coisas extraordinárias também E aí ele não paga né algumas porque não paga o aluguel e não paga essas despesas origem eram um dano no imóvel vamos imaginar uma situação uma locação residencial em que arbitrariamente o locatário e mexe nisso todo imóvel imóvel a Laje Cai a laje do segundo

andar um sobrado Pois é e aí se o locador e locatário não o inquilino não tiver dinheiro tiver condições de pagar sua locação tem que paga e nesse caso é uma das modalidades de garantia será cobrada né existe na lei do inquilinato algumas modalidades que advém da prática do mercado imobiliário que são elencadas pela pela lei para o TC utilizadas comum garantisse e para garantir ela sempre a preservar essa esse direito do locador de receber Se não receber do inquilino locatário e vai receber o criador obviamente que existe uma regra lei do inquilinato que diz

que existe o benefício de ordem e o que que seria isso basicamente seria de o fiador se o fiador ou a garante é o fiador né no caso da fiança com modalidade de garantia né compensar no fedor de ser cobrado em um segundo momento ou seja um inquilino não paga se o contrato prevê que a modalidade de garantia FS e o fiador é acionado na sequência se e ele não pagou o locador cobrou do clima que ele não pagou o locador cobra do fiador que a modalidade de garantia mas e é comum no mercado imobiliário

que existe que os contatos locação existe uma cláusula lá quase todos os contratos que eu já tive acesso na verdade dizendo que é e o inquilino ou cataram renuncia e o fiador também renunciou beneficiária né Não pode ser o fiador acionado em conjunto com o o fiador se achar em conjunto com o locatário caso o locatário deixa de pagar a ligação então o fiador não consegue é imediatamente ele é cobrado conjuntamente de nada então benefício de ordem geralmente não não não é respeitado porque eles causam contratual dizendo só de pode ser cobrado em conjunto então

ele não é cobrado depois de acordado na mesma no mesmo momento que ele não paga a prova serve para garantir esse direito locador dito isso a gente tem que entender também a natureza jurídica do contrato de fiança de garantias em cima né quais são a natureza jurídica disso e a natureza jurídica das garantias é dentro da locação é uma de contrato derivado e assim como eu disse né no caso da sublocação também nas aulas anteriores Então se por exemplo é a locação se extingui ela não existe mais existe uma decisão mais dele são aquela relação

obrigacional acaba a garantia também e ao contrato de garantia se vai né vão pensar aí no caso do fiador de novo que é uma modalidade de garantia eu já vou entrar nisso o fiador o locador para local imóvel exige como modalidade de garantia um fiador certo o fedor é uma obrigação pessoal responde por todos os seus bens na integralidade da as obrigações do contrato de locação se o inquilino não pagar o fiador responde e o locatário locador pode cobrar todos os seus bens que ele tiver para quitar as obrigações da educação Que o inquilino deixou

de cumprir E aí é nessa modalidade de garantia né e ela existe porém o contrato de locação acaba E compartilhe com a sua acaba o que que vai acontecer com o contrato de fiança vai acabar também e esse acabou ao seu término contratual o ovo uma rescisão por mútuo acordo ou por denúncia cheia poderão ser vazia acabou a relação de garantia né aí uma coisa que é importantíssimo ser dito que muitas vezes eu vejo sendo aplicado de maneira errônea é dito que a que existe essas modalidades de garantia a link na tela é clara que

não se pode cobrar mais de uma garantia na mesma relação locatícia certo então nós temos hoje pelo artigo 37 lá dentro do inquilinato as seguintes o seguinte rol de garantias legais o elevador elenca essas que vem decorrentes da prática do mercado imobiliário e no contrato locação pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia caução a fiança seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento o parágrafo único que é o que eu iria dizer aqui no desde o início é vedada sob pena de nulidade mais de uma modalidade

de garantia num mesmo contrato e é vedada a cobrança de mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação bom Então olha a confusão que geralmente é feita e pode ter puxador em contrato de locação pode pode três código hoje Quatro pode e pode ter um fiador e uma caução no contrato de locação e pode ter uma caução eo seguro-fiança não pode ter uma fiança e uma cessão fiduciária de quotas de Fundo de Investimento não que atendam bem Ale disse a modalidade de garantia e agora você pode o locador pode exigir dos tira-gostos

coisa às vezes não em uma locação de alto valor e ele quer dois fiadores para garantir melhor essa locação tendo em vista que se tiver um prejuízo tivermos um dano ao imóvel o senhor é uma inadimplência o valor muito alto você pode exigir gotejador bom então assim entenda essa questão na modalidade e do quantitativo vê de garantias dito isso vamos entrar agora nas modalidades de garantia em si calção a regra da caução a calça ela pode ser dada por um bem imóvel o outro bem móvel o ou em dinheiro dinheiro até no máximo três valores

dos aluguéis correspondentes a é um detalhe aqui tá Quando for dada A caução para garantir uma locação por exemplo vai dar de um bem móvel essa calça ela tem que ser bem móvel tem que ser registrado e descrito é um cartório de títulos e documentos o e averbado a margem da matrícula né Se for bem móvel se for bem imóvel na margem da matrícula também e a calça o dinheiro como eu bem disse não pode exceder os três meses de aluguel tá e como é que funciona isso também é uma confusão muito grande que muitas

pessoas cometem na prática no dia a dia e você vai fazer uma locação geralmente o corretor te pede não dá uma caução aí adianta três meses de aluguel aí o inquilino locatário vai lá e depositar na conta do locador e isso é karlson juridicamente falando não o que que é caução juridicamente falando é o que está previsto no parágrafo 2º deste artigo 37 que é A caução em dinheiro que não que não que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel será depositado em caderneta de poupança autorizada pelo poder público e por ele

regulamentada revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da respectiva soma toca o chão na prática ela não é um adiantamento de aluguel ela não é um depósito na conta do locador não foi isso aí daqui likes this e é tratar né Ela é um dinheiro que fica reservado uma conta de poupança e esse dinheiro rende a juros de poupança esse dinheiro pode ser levantado pelo locatário por aqui mesmo eu fui na locação se o locador não põe a mão no dinheiro é mas queria te ver na prática não

é isso né Tem time na prática que o locador recebe esse dinheiro e no fim das contas quando falta três meses para encerrar o contrato locação ele fala com o inquilino e falar vou fazer o seguinte você já pagou aqueles três meses lá deixou você precisa pagar mais não tiro lá já tá os últimos três meses aí tá quitado pode ficar tranquilo quando terminar o nosso locação dos últimos três meses você pode sair hoje em dia nosso contato bom então existe essa questão tá E que inclusive né uma é bom mencionar também que eu disse

na primeira aula é É verdade a cobrança antecipada de aluguel né pela lei do inquilinato então isso seria um eles até você depositar esse dinheiro dos três meses de aluguel até três meses aluguel na conta o locador não é autorizado pela legislação né porque o aluguel ele ele é ele ser paga no vencimento né e são áudio demora depois Paga até o sexto dia útil do mês posterior ou em outra data com quando começou nada encontrar tão feita essa tem que fazer é importante essa diferenciação nós falamos de calção agora vamos falar de fiança e

hoje não tem um pouquinho para dar exemplos aqui pra gente entender as modalidades de garantia já tá ter um pouquinho de fiança já mas é uma modalidade né ressaltando de garantia pessoal então assim é o fiador ele garante aquela locação com todos os seus bens Lhe garante com seu CPF bom então assim se o inquilino não pagar o locador não pagar é ele vai pagar o aluguel e todos obrigações decorrentes do contrato de locação Oi tá benefício de ordem o disse também então não cabe a gente ficar retirando esse assunto mas Teoricamente um fiador pela

lei ele teria o direito de ser cobrado logo após de ser acionado logo após não acontecer a quitação por parte do locatário e quais seriam as modalidades são os casos né de envio locador poderá exigir o morfador então vamo lá na prática como acontece locador escolheu no contrário locação de ter que ter garantia Qual a garantia e poderia ter escolhido uma das quatro uma das quatro horas Ah e não combinado as duas aí ele escolhe a criança não eu quero colocar uns porque é o locatário é a filha e o fiador é o pai Acontece

muito como os filhos vão estudar em outras cidades que não originariamente dos Pais né e quais são os casos em que o locador poderia falar para o locatário o seguinte Olha esse fiador que você me arranjou aí ele era muito bom só aqui para agora não me interessa mais eu estou preocupado porque se você não que tá suas obrigações locatícias eu acho que secador também não é da conta de que tá logo fica uma situação de fragilidade Oi eu posso levar prejuízo com essa opção então a lei prevendo isso e ela dá a possibilidade do

locador exercer o direito potestativo de exigir uma o fiador quando justificado não pode simplesmente trocar o fiador por mera liberalidade do locador no meio da locação né então é se no momento da locação o foi apresentado o fiador pelo locatário um fiador fez a diligência o locador fez a inteligência viu que o fiador é sua mente do criador é bom acertou o fiador fez o contrato e ele só pode de paz isso tudo ter acontecido exigiu um novo fiador do locatário troca de fiador caso ocorra Os Casos do artigo 40 Quais são os casos por

causa da morte do fiador e o locador Vick o seu fiador morreu fiquei sabendo ou você me informou locatário que ele morreu eu tenho interesse aqui você substitua porque senão vai ficar sem fiança e eu não eu fico numa situação de fragilidade como locador contrário a ciência fica sem garantia O Lucas também disposto do ensino segundo ausência interdição falência insolvência do fiador declarados judicialmente bom então são casos em que o locador claramente ver que o fiador tinha dance mas está perdendo os dentes hoje sumiu né você não consegue achar o fiador no caso de ausência

né então o que que adianta você tem um fiador que não consegue citar ele numa eventual ação de cobrança o pão nesse caso o locador pode exigir uma o fiador E no caso de alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação do locador o pão o fiador anunciador bom era somente mas repente ele vende todos seus Imóveis ele dá em garantia todos os seus Imóveis ou ele muda para outra cidade o estado o país o locador sabendo disso ele percebe que está no céu centralidade pode exigir

o meu fiador ou catar o Lucas exoneração do fiador alguns casos específicos que nós vamos tratar na sequência em que o fiador tem a possibilidade de desonerar e nesse caso é cabe mencionar a gente falar sobre o caso de sub-rogação na relação locatícia que a lei autoriza então por exemplo é existia um casamento ou uma união estável e o o o homem da relação ou a mulher da relação um colocar a mulher a relação era A Inquilina de um locador e o casal se forma é naquele móvel quanto de constituir família mas eu também tenho

um divórcio há uma separação de corpos decretado judicialmente há uma dissolução de união estável e infelizmente Quem sai da casa quem é a mulher deixa a casa para o homem por exemplo ou o homem que deixa a casa da mulher e essa pessoa ela tem uma relação locatícia com o locador a pessoa que não constava no contrato o alecrim lá tu diz que existe uma relação de interrogação ou seja alocação permanece Oi e esse sub-roga-se nos direitos do inquilino naquele que saiu do imóvel por uma separação o sexo E aí beleza dito isso é a

lei do inquilinato dá essa garantia da locação permanecer mais e o fiador né porque eu como inquilino locatário eu coloquei um amigo meu como ovo fiador uma pessoa que confirme que é uma coisa que está muito íntima né ser fiador de alguém se você não tem benefício nenhum sua filha da quem vem benefício é que o locatário que tá usando móvel você apenas um garantidor tem vou coordenada e pode ainda correr o risco de ter seus bens expropriados a e esse fiador ele não tem relação nenhuma com a pessoa que sub-rogou no direito na locação

Ah e não conhece o amigo dele saiu poder ter uma separação de corpos ou saiu porque teve uma um divórcio e o fiador é obrigado a continuar fiador daquela pessoa que ele não conhece E aí Ellen além da possibilidade de até 30 dias o fiador notificar o locador dizendo não vou garantir mais essa locação por quê Porque eu não conheço a pessoa que tá ficando no Polo de que o Polo como sublocatário como ele eu não vou garantir uma pessoa que eu não confio não conheço nunca vi há 30 dias exercendo esse direito desde que

tome ciência que eu ver sub-rogação ele notifica o locador o locador notifica o locatário para arranjar outro fiador Tá certo 30 dias é tu não arranjou possibilidade de despejo com ação com liminar o direito de espejo único en E aí é daquele daqui locatário a o que que o fiador ainda ficar responsável nesse caso ele fica responsável por todas as obrigações decorrentes daquela locação por até 120 dias mas ele pode se exonerar tô saindo fora essa relação não sou mais fiador já te avisei locadora cantor que não sei não pode me acionar Mais sei que

se vire com o locatário e peça para ele arranjar outra modalidade de garantia outro fiador ou despeja ele ver o que você vai fazer é só que eu tô fora e o fiador E aí o locador fala beleza OK você está me avisando tô vou notificar o locatário ele arranjar outro mas até 120 dias pelo prazo legal da lei do inquilinato você responde tá E então após 120 dias se não tiver nenhum problema de ordem de inadimplemento puxador thaisnara tá então esse é o caso da exoneração do fiador e vamos continuar aqui é o caso

de prorrogação da locação por prazo indeterminado sendo a fiança ajustada por prazo certo então qualquer essa circunstância o contrato de locação era de um ano o fiador se obrigou durante a vigência do para locação de um ano e depois que terminou o locador não questionou não quis tirar não o inquilino quis permanecer no imóvel o fiador por prazo indeterminado né é o fedor é obrigado a permanecer tendo em vista que o locador e locatário não estipular um novo contrato e nesse caso quando quando o o contrato de locação ele se torna um contrato de locação

por prazo indeterminado é ele nesse caso na verdade você é melhor dar o exemplo de três anos né contrato de locação de 3 anos comecei obriga quando esse contrato termina e o locador não coloca o inquilino para fora e que ele permanece na locação E no mês posterior que não há contrato de locação ele se converte em contrato por prazo indeterminado nesse momento o locador ou o fiador pode se exonerar ó eu me eu me eu me responsabilizo aqui pela duração de 30 meses Esses contratos locação Ok terminou o contrato de locação nós estamos no

mês 31 vocês vão firmaram contrato de locação nenhum eu não vou ficar garantir na França Esse contrato não tô saindo fora já acabou a minha obrigação aqui E no caso de desaparecimento de bens móveis né no caso de desapropriação desapropriação ou alienação de imóvel nesse caso também autoriza é que o locador exigiu o fiador é E no caso de liquidação e ciamento de Fundo de Investimento Ou seja é colocado lá essa essa modalidade de garantia Oi e o fumo se vai pode ser exigido também uma nova modalidade de garantia no caso de prorrogação no caso

de prorrogação de locação por prazo determinado uma vez que notificado o locador pelo fiador pela sensação de desoneração ficando Obrigado por todos os efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação do locador foi o caso que eu expliquei agora pouco lá e como havia dito tem esses casos né do fiador o fiador na verdade é nesses contratos ele acaba ficando muito a distrito a todo o prazo contratual e tem algumas brechas apenas para se desvincular da criança nesses casos de sub-rogação e nos casos né Que Eu mencionei E no caso também da questão da

transformação de um contrato tinha prazo determinado e um contrato que tinha prazo determinado e se né no caso do do fiador não houver manifestação dele tá o fiador passa o contrato de termo por prazo determinado e se transformou no contrato por prazo indeterminado Oi e o fiador não buscou se informar o notificar o locador que ele tá saindo a fiança e permanece com fiador só mudou a natureza jurídica do contrato o dito isso era essas modalidades de garantia caução em França principalmente vou passar muito brevemente sobre as outras modalidades que é um seguro fiança locatícia

é a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento a essas modalidades de de garantia ela no começo né quando se começou a até as modificações na lei do inquilinato pensou-se que é o seguro fiança locatícia Seria muito bom muito utilizado mas na prática ele e a carro né ele pois é para um contrato de um ano 12 meses locação com seguro fez pode postar um mês dois meses alguém no custo do aluguel um custo a mais tô na prática é pouco utilizado Mas ele é muito efetivo tinha que ir no O locatário não pagar

executa o seguro seguro tem que pagar e a cessão fiduciária de quotas de Fundo de Investimento aí eu já vi acontecer Imobiliários que eventualmente e não segue exatamente o que a lei prevê mas e eu dei uma adaptada diante da realidade dos investimentos no Brasil mas exigem que o dinheiro seja aplicado né seja o inquilino cumprir cotas de investimento no Fundo de Investimento de uma aplicação e deixa essa aplicação rendendo com garantia que rende mais A caução Talvez seja Realmente esse interesse é um dos locadores de exigir essa modalidade de garantia 1 o dito isso

pessoal eu vou entrar aqui na modalidade locatícia de locação por temporada e quais são as regras de locação por temporada a locação por temporada ela se configura ela aquele tipo de locação que tem por finalidade o lazer o tratamento de saúde em outra cidade por exemplo certo a a a a a locação de um imóvel Residencial para fins de estudos para fazer um estudo vai fazer um curso de curta duração curso intensivo velocidade você não quer fazer um contrato de locação por um ano aí a lei prevê essa modalidade que tem essas finalidades de curta

duração eu tive o prazo máximo de 90 dias né dessa locação só tem a finalidade as finalidades que eu escrevi agora se estão na lei e também tem a modalidade tem o prazo determinado momento disse passou os 90 dias estou fazendo o curso lá eu tô fazendo tratamento de saúde e eu achei que ia demorar só 90 dias ou menos isso eu paguei antecipado do aluguel porque nesse caso as regras da lei de locação por temporada autorismo pagar antecipado legal o que no caso da locação na Residencial não autoriza né Oi e aí passou o

cometa dias eu fiquei sem disso quando passa 90 dias ele se transforma a natureza jurídica no contrato por prazo indeterminado né que tem regras específicas em relação inclusive as ações de despejo bom então é muito o louco locador tem que estar muito atento em relação a isso porque sim eventualmente passar o prazo e muda-se a natureza jurídica aí entra naquela cega de denúncia cheia e denúncia vazia E aí vai ser difícil eu por o locador rádio que eu moro então vamos lá é muito comum tá cada vez mais comum né A questão da utilização do

das locações por temporada que é o prazo de até 90 dias Há muitos aplicativos tem utilizado essas locações mais folhas né no prazo de uma semana a 15 dias 20 dias nós temos o ambiente tem outros aí House e tudo mais e assim cada vez mais a gente vê na sociedade uma fluidez graça Nessas questões de locação por prazo menores né E até um desafio né o e o professor Sylvio Capanema saudoso professor de direito imobiliário e especificamente que tratam no seu livro de da lei do inquilinato comentado e fala que é tem que se

estudar realmente esses essas novas modalidades contratuais de pela fluidez que ela existe bem como também outros modalidades contratuais como aquelas locações de que acontece em Coworking né que você coloca um espaço às vezes uma sala aquilo ali entra na lei do inquilinato não entra um contrato atípico com contrato de locação típico a mesma coisa no Temporada web ele e House em tudo mais ele no meu entendimento ainda configura como um locação de temporada né é muito imediato Mas ainda é locação de Temporada 1 Oi e aí como eu tava dizendo né sendo locação de temporada

o principal cuidado que tem que ter é sim queremos permanecer por mais de 30 dias do prazo ajustado o contrato se transforma o contrato prazo determinado logo não se pode exigir aluguel antecipado que entra nas regras denúncia cheia e denúncia vazia em ocorrendo a prorrogação o locador somente poderá denunciar a denunciar o contrato após 30 meses e seu início dito isso passamos para as regras análise das regras das locações não-residenciais em e é ou locações comerciais né O legislador optou por colocar o termo não Residencial mas assim qual que é a lógica Qual que é

a o espírito o valor protegido a mens legis o espírito da Lei protegido pelo que protege essas locações residenciais ou comerciais se na locação Residencial os valores protegidos é o direito à moradia I nas locações residenciais não tem não tem a finalidade de moradia até formalidade exploração de uma atividade econômica então que o que que essas regras protege qualquer intuito elas protegem o chamado Fundo de Comércio é o ponto comercial a clientela bom então é nesse caso pela prática né comercial percebeu-se que alguns empresários isso desde o direito medieval né das feiras e tudo mais

então a gente vem muito desse resquício do Direito Empresarial aqui também o direito imobiliário utiliza algumas categorias e a esse intercâmbio mas ele surgiu nos usos e costumes de Comerciantes que e começaram a se estabelecer em feiras e locais a qual a clientela o público que ali frequentava o identificava por exemplo que se fosse numa barraca no canto da esquina teria lá uva para vender teria lá a carne de porco para vender seria lá um sapateiro teria lá uma padaria bom E com isso o cliente a clientela ela quer o produto ela não quer saber

quem tá lá exatamente e ela costuma toda vez passar e comprar naquele local Então advêm desse desse direito de proteger aquele que criou de um local que não tinha uma finalidade comercial que não tinha um público uma clientela frequentando começou a ter a partir dos esforços esse empresário de anunciar que ali tem uma padaria e aí de Sempre buscar a clientela naquele bairro e as pessoas se acostumando a comprar pão todo dia cedo porque viu o hábito E aí Independente de quem seja aquele empresário que explora atividade comercial E é aquele ponto em que se

torna ele ele se torna ele tem valor tem valor econômico Esse é se torna atrativo financeiramente Oi e aí depois que esse crise. Comercial e a gente vê que o locador olha para que ele fala Nossa o imóvel é meu o que realmente quem tá explorando atividade tá pagando uma miséria de aluguel para mim eu poderia estar te esperando essa atividade eu vou promover um despejo desse padeiro desse açougueiro desse sapateiro desse proprietário de um é uma atividade de venda de produtos eletrônicos e vou explorar essa atividade que é muito melhor para mim do que

cobrar Miguel o heello que acontecia então o coitado do empresário local o imóvel via a possibilidade comercial começava a ter clientela quando estava recuperando seus bens dos investimentos ali ó feridos o proprietário do imóvel ficava com todos os benfeitores e ficava com a clientela e isso é muito ruim para economia né então o direito vem para proteger esse comerciante que apesar de não ter a propriedade teve a sagacidade de desenvolver um ponto comercial ali e ter sua função social atendendo as pessoas e clientela e logo ele pode ir alguns casos obrigar e o locadora renovar

o contrato com ele se for cumpridos os requisitos e principalmente do do artigo 51 58 da lei do inquilinato que vou falar mais à frente e o dito isso é a gente também tem oportunidade de tratar um pouco das locações de Shopping Center em buscas das locações Shopping Center existe né diferente das locações não comerciais em que é criado o ponto comercial o chamado Tenente Mix o shopping center é um empreendimento profissional e ele é pensado para atingir um público específico e ele é é planejado para ter lojas âncoras que são aquelas mais populares que

atraiam uma classe consumo já cativa lojas que já tem reconhecimento nacional ou estadual e são muito fortes somos reconhecidos E essas lojas na cruz atrai um público e consequentemente as lojas acessórios que eles tão começam a se beneficiar desse público criado pelas lojas âncoras E aí eu te pergunto e qual a diferença qual a diferença que você vem dessa situação em que é um planejamento empresário Empresarial que já um Peça já é um atrativo de costela para Aquele caso do Padeiro do açougueiro que criam açougue e que não tinha nada lá e teve uma atividade

comercial Atrativa A diferença é que nesses casos o shopping center ou empresário da loja acessório que tá no shopping center ele não criou o fundo comercial é porque já existia já existiam um público que frequentava ali logo a lei não protege é esse empresário do shopping com ação renovatória porque ele não tá ele não tem o ativo direito ao ponto comercial e para ele não tem por que não foi eles constituiu na mesma circunstância é aquele que era um padre é um padeiro que tinha um imóvel à padaria é bom do imóvel trabalho 20 anos

na padaria com o padeiro quer se aposentar E aí local imóvel faz o contrato de bloco imóvel neste caso para um outro padeiro trabalhar e continuar atividade e esse padeiro aposento só recebe os aluguéis esse novo padeiro teria tem direito a ação renovatória e não foi ele que constitui o ponto comercial e não foi ele que fez o fundo de comércio e já existia o dito isso a gente pode citar né alguns casos em que parar para entender a relevância do ponto comercial Fundo de Comércio e vai falar para um empresário na Santa Efigênia que

se vende tá adicionalmente há décadas todos eletrônicos se não é importante ele tá livre para conseguir vender para os eletrônicos é lá que todo mundo frequenta e vai buscar todos eletrônicos só importantíssimo é uma pessoa que quer vender artigos de luxo né e vai falar para ele que não é importante ele ter um imóvel lá na Paulista por exemplo na Avenida Paulista São Paulo a o dito isso a gente vai tratar a daqui a pouco na quinta aula principalmente sobre a questão da você quisitos específicos da ação renovatória nesse caso a gente tem que mergulhar

na lei porque ela é extremamente taxativo se por acaso aquele inquilino que tem o quinino aquele meu katak tem direito ação renovatória é empresário e não seguir o artigo 51 52 principalmente ele pode perder o direito bom então vamos lá nas locações de imóveis destinados ao comércio O locatário terá direito a renovação do contrato por igual prazo desde que cumulativamente o contrato o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado requisito número um contrato escrito e prazo determinado e digita o número 2 o prazo mínimo de contrato do contrato a renovar

ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos são vários contratos até somar cinco anos ou um contato com pelo menos cinco anos tem que ter porque pelo tempo de Constituição do ponto comercial Fundo de Comércio se você quiser que morreu três se o locatário esteja explorando seu em seu comércio você explorando seu comércio no mesmo ramo pelo prazo mínimo de ininterrupto de três anos porque três anos que juiz jurisprudencialmente doutrinariamente é o prazo em que se reconhece o direito de fundo de comércio vem juntar esses três requisitos contrato escrito prazo

determinado no contrato pode ser um contrato por prazo determinado prazo mínimo em várias contratos um contrato só de 55 anos explorando a mesma atividade então você não pode começar a padaria depois virar um açougue querer pedir ação renovatória porque você não cria um fundo de comércio para aquela clientela específica o ok nesse caso a gente também tem que me acionar Quem tem direito a ação renovatória é o que não seja o locatário Genaro o osso esse direito assinatura pode ser exercido por outros legitimados como por exemplo cessionários ou sucessores na locação uma pessoas que assumir

aquela locação continuo atuando sobre sobre ela ou no caso da sublocação total do imóvel o direito à inovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário E no caso por exemplo de dissolução da sociedade da sociedade comercial né aquela empresa então modalidade Empresarial i é o som no caso de morte não é nesse caso o sócio sobrevivente fica sub-rogado e o a sociedade né fica sub-rogado o direito da Renovação dois próximos uma empresa um sócio morrem aquele que tu continua na mesma atividade é sócio apesar de não constar no contrato de locação originário pode ser seu direito

a ação renovatória eu também tenho terá direito as indústrias tá e a sociedade se muito se discute sobre a possibilidade de profissionais liberais tá se for comprovado essa não há taxativamente aqui a lei do inquilinato mas há uma discussão sobre a questão da Constituição do Fundo de Comércio também apesar de usar o advogado não ter uma atividade empresarial na e agora é tem que ter muito cuidado com a a questão do prazo para interpor essa ação renovatória tá muita gente cai aqui também você cumpriu todos os requisitos que não pode faltar nenhum só que você

eventualmente esquece Porque você esquece de que quanto tempo você está na locação que você tá preocupado indo que em vender seus produtos exercita a atividade econômica e o tempo vai passando e você vai deixando não sabe exatamente a com o tempo está na colocação e o parágrafo 5º ele diz claramente a regra processual para você o momento adequado para você entender porque ela aquela ação e no direito ação renovatória de cai dá aquele que não propuser ação no interregno de um ano no prazo de até seis meses no mínimo anteriores à data da realização do

prazo do contrato vigor exemplo as cores de um contrato de cinco anos posto de gasolina novamente Voltamos ao fogo e gasolina E aí você está no 4º ano 5º ano da locação último ano alocação que você tem de ser um contrato de cinco anos aí você não interpretação a renovatória seis meses antes e você perdeu o seu direito aí tem uns locais do juiz com muito utilizado dorme em tribos não Security News o direito não socorre Os que dormem não cumpriu esse requisito você perdeu o direito de obrigar o locador renovar com você e você

perde todo o seu ponto comercial e toda a exploração econômica da Líder corrente e quais são as defesas contra ações renovatórias que o locador pode exercer-se se o locador ele não está obrigado a renovar o contrato se acontecer esses requisitos e por determinação do poder público tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação ou para fazer modificações da natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade é o poder público pediu que você faça uma é uma uma mudança naquela naquele móvel o radical e por exemplo no caso de um

posto de gasolina eu tenho passivo ambiental tá vazando combustível poder público no caso órgão Estadual ambiental vai lá e fala se você não resolver o problema dos tanques Esse posto e não não fazer a obra aqui para e para adequar você vai ser multado você vai ter sua empresa interditada e você pode ser penalizado diversas formas inclusive criminal porque se refere o meio ambiente e nesse caso o locador pode chegar para o locatário falou assim beleza você entrou com ação renovatória eu não queria Inovar com você tanto é que se entrou com ação renovatória a

gente movimentar uma coisa é só que eu vou renovar com você não porque eu tô sendo pressionado para poder porque eu tenho que fazer essa obra aí em outro caso o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano sendo detentor da maioria do Capital o locador seu cônjuge ascendente ou descendente Aquele caso né vai ser utilizado para fins foram para o imóvel utilizado para colocar dor só não pode exercer na mesma atividade econômica Mas pode pedir de volta imóvel para exercer uma atividade

econômica o parágrafo 2º diz claramente o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo Ramo do locatário salvo se a locação também envolvia Fundo de Comércio com instalações e pertences se você já tinha um fundo de comércio se você já tinha uma padaria e você tá louca no outro lado nas locações de espaço em shopping centres o locador não poderá recusar renovação contrato fundado no disposto no inciso segundo que é o que eu já mencionei também no caso Shopping Centro locatário terá o jeito a indenização para ressarcimento de prejuízos e dos lucros cessantes se

tiver kkk com a mudança Pedro do lugar e desvalorização do fundo comércio se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro em melhores condições ou se o locador no prazo de três meses da entrega do imóvel não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo poder público declarou e mesmo assim circunstância do pedido sincero né se o locatário ele pode sair por causa a o locador Pode alegar que tem que fazer uma obra por causa do poder público para usar para o Vai pedir Vai usar o imóvel pela por circunstâncias

própolis Mas isso também o a lei garante o direito de ressarcimento locatário dessa circunstância pelos prejuízos pela perda do lucros cessantes decorrentes do ponto do Fundo de Comércio ou quando no caso sinceramente é o locador mina né aí eu vou fazer uma obra aqui para poder público tá me pedindo não faz a obra né eu vou usar para benefício para e eu queria família utilizar aquele aquele imóvel só que da destinação para Terceiro aí no caso o locatário terá direito e fato a exercer quem é é a questão do sendo usado e locação de shopping

centers como eu bem disse tá até as pecularidades existência do tenant-mix que são as lojas anos que geram um fluxo natural atrai um público específico o comerciante de uma loja acessórios a se beneficie disso O alguém não criou o ponto comercial e não criou o fundo de comércio logo não tem jeito ação renovatória que inclusive tem alguma regras específicas que o próprio Shopping Center tem interesse se o comerciante lucre mais né que haja um maior fluxo de pessoas lá porque e Muitos contratos vocação existe até uma possibilidade do shopping center né do empreendimento ganhar um

percentual sobre a venda e faturamento daquela loja acessória a outra peculiaridade é que o locatário do shopping center tem o o direito de saber quais são os gastos que são utilizados pelo empreendimento Shopping Center para criar esse esse fluxo de pessoas que ele vai se aproveitar um bom jeito isso e por fim eu vou outra rapidamente na locação built-to-suit que é que é uma modalidade de locação em que você mescla uma incorporação planejado pedida pelo locatário e também uma corporação uma construção pedida pelo pelo locatário e também uma locação como é que funciona isso com

a cada vez mais a gente tem visto o built-to-suit é ser uma modalidade interessante porque porque às vezes o comerciante ou empresário ele não quer dispor de um capital muito grande para adquirir o imóvel será que esse Capital poderia ser utilizado no capital de giro dele e ele tem um capital de ele consegue comprar todos os mais baratos mais quantidades tem uma margem de lucro maior e pagar aluguel a série mobiliza-se capital de giro dele ele fica sem margem de negociação logo ele perde competitividade comercial então às vezes ele prefere a local Imóveis e o

Bill suíte é o que é uma tradução né é uma modalidade aí no da língua inglesa que diz que é pronto para vestir pronto para usar Então você Contrata alguém que faz uma locação built-to-suit para fazer em Corporação a construção de moda do jeito que você quer e você fala assim se você fizer do jeito que eu quero especificações do jeito que eu quero eu vou tomar locação para você por 20 30 anos acontece com agências bancárias cada vez mais os bancos estão se desfazendo os imóveis que ele tinha estão página lugar então chega para

o incorporador para o investidor se fizer um a construção a corporação de uma forma que eu consigo atuar aqui eu Caixa Econômica Federal ou eu um banco privado né para mim tratar de questões de há de mais puro Cristal se fizer certinho do jeito que eu quero aqui nas especificações vou colocar por vinte anos sem por 30 anos esse módulo se você vai ter um aluguel uma renda fixa e é Mas a questão seguinte nesse caso existem regras específicas em relação à multa por exemplo o investidor gastou um monte de recursos para ter um imóvel

incorporado do jeito que o locatário quer aí o locatário ficam ano a 2 anos 3 anos 5 anos ela quer saber não quero mais ficar aqui não Tchau tô saindo para denunciar a locação que o locatário em tese nas locações tem direito de sair e deixar a locação e pagar multa Só que nesse caso a multa é maior porque porque a lei protege aquele incorporador que gastou e que tá amortizando esse investimento ao longo da locação porque tem um prazo grande fosse o inquilino locatário sai rápido E aí é prejuízo para o investidor né então

pode ser cobrado até uma multa maior no valor dos da totalidade dos aluguéis a vencer e é e também existe o direito do investidor que faz o built-to-suit de colocar uma causa dizendo que não é possível a acontecer a Ação revisional de aluguel ou seja aquele locatário que entra no imóvel não pode ver atualmente no diante da locação do para locação querer reduzir aluguel porque isso foi pensado esse valor de aluguel foi pensado para amortizar os investimentos que o investidor fez para que locatário específico na qualidade especificações colocar tá visível dito isso pessoal eu queria

que a gente testar se nossos conhecimentos Vamos para o nosso Quiz 1 a pergunta número um é sobre as garantias locatícias podemos afirmar que a alternativa A caução é a modalidade de garantia na qual o locatário adianta o pagamento de valor correspondente a três aluguéis ao locador alternativa B é possível a cumulação de mais de uma modalidade de garantia em um mesmo contrato de locação alternativas e o locador poderá exigir novo fiador em casa no caso em que houve a ausência interdição recuperação judicial falência ou insolvência do fiador declarados judicialmente Alternativa de o fiador não

responderá com seus bens caso o locatário não pague os encargos da locação e você sabe a resposta o descaso pessoal alternativa correta a assertiva c o locador poderá exigir um fiador nos casos em que houver ausência interdição recuperação judicial falência ou insolvência do fiador declarados oficial judicialmente e é essa inteligência do dispositivo que trata né da possibilidade do locador exigiu o fiador porque ele fica uma situação de tal fragilidade que ele pode ser surpreendido com o fiador que não tem bens para arcar com a relação locatícia bons para segunda pergunta nosso isso é [Música] é

sobre as locações residenciais podemos afirmar que você ativar para reaver o imóvel em locações que sejam verbais e inferiores a 30 meses locador deverá promover a denúncia alternativa ver na denúncia cheia ocorre a solicitação e do imóvel por parte do locador com fundamento de cor pessoal independente do que preferem alternativas e nas locações ajustado por escrito e por prazo determinado em prazo igual os filhotes da mês locador não poderá reaver o imóvel Alternativa de nas locações com prazo indeterminado o locador não poderá reaver o imóvel a qualquer tempo se você já sabe a resposta nesse

caso pessoal alternativa correta é a alternativa a para rever o imóvel locação esquecer verbais e inferiores a 30 meses o locador poderá promover que denunciar cheia que aquela denúncia do contrato que movimento o contrato a ponto de ao fim chegar a extinção do mesmo é a denúncia que gostei motivos para rescindir o contrato e os motivos taxativamente descrito na lei do inquilinato vamos nosso terceiro com isso é [Música] é sobre as vocações do comerciais podemos afirmar que em qualquer ativar o locatário utilizar o imóvel para fins comerciais alternativa B O locatário não pela geração ação

renovatória obrigatória caso contra os requisitos legais alternativa se o intuito da lei é proteger o locador Alternativa de 8 da lei garante o direito locador na exploração do ponto comercial desenvolvido pelo locatário você já sabe a resposta nesse caso pessoal alternativa correta a assertiva b o locatário terá direito a renovação obrigatória caso com você quises legais cumpre os requisitos legais do artigo 51 52 basicamente e a ação ser de ação renovatória si ajuizada no prazo de até seis meses né o último andar raça do do contrato de locação aqui locatário terá direito a renovação a

obrigatória mesmo o locador não querendo renovar com ele um jeito Isso pessoal eu encerro O que é essa esse terceiro o terceiro programa terceiro bloco do nossa lei do inquilinato na prática aqui a gente tratou de uma de uma série de assuntos em relação as locações não residenciais e sobre as modalidades de garantia e Convido você também para assistir o nosso quarto vídeo A qual nós vamos tratar especificamente sobre as ações locatícias ação de despejo e ação de consignação de aluguel Muito obrigado aguardo vocês lá saber direito ou entre em contato pelo WhatsApp o número

é esse que aparece na sua tela você também pode estudar pela internet acesse nosso site TV Justiça. Jus.br ou pode ainda rever as aulas no canal o clube TV Justiça oficial e E aí E aí