POR QUE ESTOU VENDENDO MEUS FIIs? | O que está acontecendo com os Fundos Imobiliários?

enquanto Ibovespa vem numa sequência de altas o que levou a bater seu recorde histórico o ifix se mantém lateralizado H meses com alguma oscilação ao longo do caminho mas nada que o faça escapar dessa faixa em torno ali dos 3380 pontos no momento que eu gravo esse vídeo 3388 E aí fica a pergunta caramba Por que que o Govesa disparou em quant e Fix ele fica parado no mesmo lugar e lá atrás o pessoal pensou que durante o ciclo de queda da celic começou em agosto do ano passado ou seja temos praticamente um ano desde o começo e já tá pausada agora com a celic em 10. 5 e como a gente vai ver mais à frente aqui no vídeo com muita gente imaginando que na próxima reunião do cupom ela ainda pode subir mas o ponto é que fundos imobiliários apesar dos fundos de papel reagirem a CIC Eles são muito mais ligados a uma taxa de longo prazo aquelas taxas de juros dos títulos que vão vencer daqui a 30 anos por exemplo 15 anos e não essa ponta curta da curva que pode mudar a cada 45 dias numa reunião do cupom e essas taxas são fortemente afetadas pelas questões estruturais aqui do Brasil as questões fiscais da mesma forma que os fundos imobiliários porque eles reagem a essas taxas Por exemplo quando estamos arrecadando o quanto que a gente tá tendo de superavit ou deficit no momento deficit Embora esteja arrecadando constantemente o recorde de cada mês de janeiro até Julho a gente bateu o recorde de arrecadação em todos os meses do ano o que nos levou a arrecadar inclusive no primeiro semestre fechado 1. 3 trilhão O que foi recorde pro período eu poderia colocar aqui todas as manchetes de arrecadação recorde ao longo do ano mas já fiz isso num vídeo recentemente Então vou colocar aqui além do semestre o mês de julho que também foi recorde com 231 bilhões em arrecadação então é volta mais rápida atrás de volta mais rápida em termos de arrecadação Só que ainda assim nós temos déficit e o que acontece que se a gente arrecada Deixa eu botar a mão aqui em cima né arrecada muito e gasta mais do que arrecada essa diferença vai ter que sair de algum lugar como por exemplo emissão de mais dívida e se a dívida vai crescendo e não há sinal de que essa dinâmica vá se alterar os investidores começam a pedir taxas de juros mais altas e a gente também imagina que no futuro teremos uma inflação mais alta porque afinal de contas o governo tá gastando mais do que ar recada vai ter que criar dinheiro para pagar essa conta e para acter essa inflação mais alta precisaremos de juros mais altos então com isso acontecendo o ifix ele ficou lateralizado E aí vale dizer que esse movimento também provoca uma depreciação no nosso câmbio como a gente pode ver aqui no ear to date ou seja apenas no período de Janeiro desse ano até agora o câmbio saiu da faixa comportada abaixo de r$ 5 para atualmente cerca de R 5,50 até deu um respiro depois que os juros americanos começaram a cair os de longo prazo e com a expectativa de que em setembro a gente já tem a queda na taxa de juros de curto prazo a Fed funds rate o equivalente à nossa taxa CIC E aí com a taxa de juros caindo lá nos Estados Unidos como muito que a gente consome Aqui no Brasil é importado ou seja tem seu preço diretamente ou de maneira indireta ligado ao dólar e com a nossa taxa de juros alta aqui no Brasil atualmente eu celica em 10.

5 esse diferencial de juros pode tornar o país mais atrativo para investimento internacional com mais gente trocando dólar por real para ganhar o juros maiores aqui o que deixaria o dólar mais comportado e poderia dar um refresco na nossa inflação que já está tá saindo da Meta que o banco central possui se a gente pega por exemplo a inflação de Julho ela veio acima daquilo que era esperado pelo mercado em 0. 38 enquanto esperado é um rpca de 0,35 E aí no acumulado de 12 meses repare que nós estamos em 4,5 por exatos que é o teto da Meta do Banco Central Se você entra agora no site do Banco Central eles têm lá meta de inflação em 3% com 1,5 pon percentual de tolerância para cima ou para baixo ou seja o teto da meta é de 4,5 por. E aí se a gente olha o boletim focos divulgado nessa manhã na segunda com dados colhidos na semana passada a gente vê que no boletim Focus eles não mudaram a celic terminal para 2024 mas já estão colocando inflação em SELIC mais alta pros anos seguintes e se no focus não mudou na perspectiva de outros participantes do mercado a SELIC terminal desse ano já deve ser diferente a XP por exemplo elevou a expectativa da seric de 10.

5 patamar atual para 11,75 no final desse ano e 12% ao final de 2025 ou seja eles acham que aumenta ao final desse ano e no ano que vem também o resultado é um leve aumento a mais inclusive eles projetam um aumento grande né a gente tá falando de 1. 25 de aumento para um ano que já tá se encaminhando pro seu final estamos às portas do último quadrimestre do ano temos Apenas mais três reuniões até que 2024 se encerre pô Brun então na próxima reunião do Copon a gente já deve ver a CIC subir o que que vai acontecer Sinceramente eu não tenho ideia porque embora o banco central e o comitê de política monetária façam questão de ser mais transparentes possíveis porque eles não querem causar reboliço no mercado essa a próxima decisão é uma daquelas que está mais dividida quando a gente olha por exemplo as opções de cupom geralmente chegando mais próximo da reunião fica mais claro qual deverá ser o movimento que o COPOM vai fazer e o pessoal coloca lá que vai ter manutenção da taxa que vai ter subida vai ter queda e fica sempre uma votação muito mais expressiva no movimento que deve acontecer em relação aos outros só que se eu entra agora nas opções de COPOM pra reunião que vai acontecer no dia 18 de Setembro então falta um pouco mais de 20 dias para que isso aconteça o que a gente vê é uma série divisão então tem gente que acredita em manutenção em subida de 0,25 que é a opção que está à frente das outras e também em subida de 0,5 pontos percentuais o Gabriel galípolo que deve ser o próximo presidente do Banco Central pelo menos até agora o que tudo indica já deu entrevista falando que não tem que ter medo de subir a taxa de juros caso seja necessário Roberto Campos neto também costuma pensar assim então será que vai vir subida de juros vai vir manutenção porque enquanto aqui o juro tá alto lá fora já tá caindo e com essa queda a gente poderia manter inflação no teto da Meta ou abaixo disso realmente não dá para saber o que vai acontecer pro dia 18 de Setembro fica muito mais claro o que vai acontecer lá fora em comparação o que vai acontecer aqui dentro porque enquanto aqui a gente segue na dúvida lá fora foram dadas indicações de que a Fed funds rate equivalente a nossa taxa Cica aqui no Brasil deverá começar a cair em setembro se a gente olha a ferramenta disponibilizada lá pelo pessoal da bolsa de Chicago quanto a probabilidades veja que pra próxima reunião H 63,5 por de chance de que a Fed funds rate que está entre 5,25 e 5,5 caia 0,25 pontos percentuais e todo o restante da chance de 36,5 por está na casa de meio ponto percentual de queda então o mercado já dá como praticamente certa a queda da Fed funds rate o início do ciclo de cor de juros dos Estados Unidos então será que enquanto lá tá caindo é necessário que aqui a gente já suba celic ou pode ser que a gente possa esperar para ver o efeito disso em câmbio e consequentemente na nossa inflação eí eu vou lembrar o seguinte não é porque a taxa de juros lá não começou a cair a taxa curta que o mercado não se movimenta Eu já falei isso num vídeo passado mas qual o motivo dessa alta na nossa bolsa de valores e não só aqui no Brasil mas também em outros mercados são os participantes dos mercados se adiantando ao ciclo de queda de juros dos Estados Unidos e correndo para investir em outras áreas e um dos sintomas disso é que a taxa de juros de longo prazo dos títulos de 10 anos do mercado americano já estão caindo e historicamente é uma correlação bem forte entre essa taxa e a nossa bolsa se a gente pega no ano passado por exemplo Ibovespa subiu uns 22% mas quase tudo no final do ano até Outubro a gente subia a três o que aconteceu para motivar essa forte subida ao final de 202 TR a queda da taxa de 10 anos nos Estados Unidos com o mercado precificando que o ciclo de queda de juros começaria no começo de 2024 o que acabou não acontecendo mas quando essa taxa Começou a cair Nossa Bolsa disparou e agora a gente tá vendo o mesmo movimento que gerou novamente o mesmo efeito subida da bolsa Então veja que esse é o cenário que a gente tem no momento e para fundo imobiliário Bruno o que deve acontecer de maneira resumida se as nossas taxas longas caírem Porque lá tá caindo também e se é bom PR os ativos de risco e pensando em fundo imobiliário para aqueles ligados a tijolos Imóveis realmente se se a nossa celic aqui começar a subir isso é bom PR os fundos de papel sobretudo para aqueles que T mais exposição ao CDI e se a celic subir mas não tanto e a inflação começar a subir mais porque apesar da queda do dólar a gente continua com esse problema de excesso de Déficit Ou seja a gente arrecada bastante mas continua gastando mais do que a recada a gente pode ver uma inflação subir e muita gente tende a pensar que no ano que vem depois da saída do Roberto Campos Neto nós poderemos ter um cupom que seja mais leniente no combate à inflação ou seja deixa a inflação correr um pouco mais solta sem subir a celic isso tende a impactar taxa de longo prazo mas para fundos de papel aqueles ligados à inflação isso significa mais yield ou seja mais capacidade de pagamento pro seu cotista então no final veja que a gente tem que ter uma carteira diversificada mas o setor de papel eu julo que é muito importante que tem que ser uma boa parte da sua carteira E aí falando nisso vamos dar uma olhada em Como tá a carteira no geral ao longo desse último mês para isso eu vou mostrar aqui o myprofit que é o programa que eu particularmente uso para consolidar minha carteira não só de fundo imobiliário como de ativos no geral me ajuda na declaração de imposto de renda é uma ferramenta para você ter lá toda parte de compensação de prejuízo que vocês vão ver que eu vou usar nesse vídeo Já que com base em prejuízos que eu tenho anotados lá eu não vou ter que pagar uma darf por vender um fundo imobiliário que eu ten na minha carteira com lucro E além disso se tivesse que pagar uma daf ele também tem todo o cálculo lá para que você possa simplesmente pagar o valor sem nenhum tipo de problema então uma ferramenta muito completa para quem quiser conhecer o my Profit é um link aqui na descrição e um cupom erine 10 que você pode usar para ter desconto E aí eu lembro também que nessa semana eles estão com uma promoção de aniversário onde ao realizar a sua assinatura você ganha uma outra para poder dar de presente para alguém Então aproveite entrando aqui na minha carteira Esses são os ativos que a compõe xpml rbrf bcia o fundo de fundos do Bradesco KC lvbi knsc visky 11 e último incluído que é o plcr11 um fundo de papel se eu coloco para agrupar por categorias vejam que eu tenho 32. 8 em fofs 28.

39 em fundos de papel sãoos recebíveis Imobiliários 25. 622 em galpões logísticos Bruno você não tem escritório aí tenho através dos fofs né eu tô comprando via fof porque seu escritório tá com desconto tem fofs também com desconto frente a valor patrimonial é desconto sobre desconto eu prefiro Me expor dessa forma e para quem acha que esses 28 aqui são Muita exposição em termos de fundos de papel colocando a figura de como tá o eix hoje veja que a maior fatia do eix está nessa classe de fundos imobiliários voltada pro recebimento de dividendos vindo dessas estruturas de dívida ligadas ao mercado imobiliário então eu gosto de fala que é quase um fundo de renda fixa só que com um lastro final Imóveis negociado em bolsa e que distribui os seus dividendos mensalmente sem imposto de renda né ou seja bem melhor que na renda fixa onde você tem para um fundo que não é listado principalmente lá o come cotas indo aqui pra parte dos dividendos que é um dos grandes motivos pelo qual o pessoal compra fundos imobiliários não é o único pelo menos não deveria ser mas é um dos grandes motivos Vou colocar aqui a carteira desde o começo e aí veja que já foram R 9 5. 979 7 centavos recebidos o que dá um Win cost ou seja o que eu recebi de dividendos versus o preço que eu paguei nisso né ou seja o preço médio que eu tenho na minha carteira de 12,84 por.

mais de 1% ao mês que é o sonho de muita gente tendo aqui para que a gente possa ver a evolução dos dividendos veja desde o começo da carteira até o momento atual então em agosto foram R 5. 587 50 recebidos com Il John cost de 0. 9 e o melhor mês de todos foi Abril com recebimento de mais de 6 6.

000 descendo mais aqui a gente vê os grandes responsáveis pelo recebimento mas não tá em termos proporcionais né Então as posições maiores como é o caso do rbrf foram responsáveis por mais pagamento vindo aqui agora pra parte da posição detalhada nós vemos o quanto tá o fundo imobiliário hoje o seu preço comparado ao preço médio que eu paguei em cada um deles perceba aqui que dos fundos imobiliários apenas um está no prejuizo agora que é o recm incluído p cr1 foi no último episódio então comprei quase 40. 000 e agora tá com leve prejuízo de r$ 30 basicamente né 0,35 da posição todo o restante aqui está com lucro alguns com lucro muito pequeno e boa parte deles não vai dar um lucro muito grande principalmente os fundos de papel porque eles tendem a distribuir tudo que eles têm de resultado com o passar dos meses o dos imóveis ainda deve ter alguma coisa de revalia do preço do metro quadado por mais que isso esteja muito defasado né por isso que a gente vê muito fundo imobiliário bom com boa localização mas negociando abaixo do valor patrimonial que na minha opinião é uma oportunidade e agora indo na última tela aquela que interessa que é renda rentabilidade avançada onde a gente junta as duas coisas a parte dos proventos com também o possível ganho de Capital caso eu venha vender uma posição veja que no momento a carteira Tem um rendimento aí desde o seu começo de 24. 9 por o que perde pro Bitcoin por muito gosto sempre de deixar ele aqui para me lembrar do curo de oportunidade perde pro s&p e atualmente tá perdendo pro CDI já que o ifix ele ficou de lado mas em vários momentos a gente ganhou do CDI com folga agora o que interessa é ganhar do e Fix já que nessa carteira eu ten apenas fundos imobiliários Então o que eu espero é que essa carteira performe melhor do que o efix no momento a gente tá ganhando e acaba também ganhando Ibovespa embora não seja o melhor benchmark de comparação que a gente quer comparar sempre com eix aí tirando o Bitcoin aqui o smp ganhando e o CDI e a carteira acima de Bovespa e de Fix como ficou durante boa parte do período né veja que em alguns momentos a gente ganhou de tudo inclusive do smp 500 bom feito esse disclaimer eu vou mostrar para vocês uma tabela que a gente montou aqui comparando fundos de papel porque dentro daquilo que eu falei no cenário veja que apesar da queda de juros nos Estados Unidos que tende ajudar o nosso mercado né a bolsa tá subindo por conta disso se a gente tem esse descontrole fiscal no final as taxas de longo prazo ficam mais altas Isso segura o preço de ativos Imobiliários mas não de fundos de papel e comparado ao ifix eu tenho menos fundo de papel do que o índice e talvez eu precise ter um pouco mais Então tava pensando naquilo que eu posso comprar para aumentar a minha exposição a fundo de papel mas num preço bom não quero fazer negócios a qualquer preço e aí nós listamos aqui 10 fundos de papel dentre os principais há mais fundos de papel no efix para dar uma olhada em como é que tá o preço a valor patrimonial o quanto ele pagou de dividendo aqui tem o valor em si embora não diga muita coisa O valor é melhor você olhar a relação e principalmente né o nível de diversificação que eles têm é que eu fui mais simples coloquei só em termos de número de Cris e essa parte que eu Julgo que é mais importante que é o quanto tá atrelado ao CDI o quanto está atrelado ao IPCA eu vou lembrar aqui por exemplo que o plcr entrou na minha cara no lugar do RBR r11 por quê Porque o plcr tem quase 70% da carteira atrelada à inflação e uma parte menor de 31% atrelada ao CDI o RBR y11 era praticamente o contrário tinha quase 70 ao CDI e uns 30 ao IPCA e eu nunca sei o que vai acontecer no futuro mas há uma chance de que o banco central ele seja mais leniente no combate à inflação Espero que isso não aconteça mas se acontecer no que isso vai significar um CDI parado por mais tempo por exemplo enquanto a inflação tende a ficar ficar mais alto então eu prefiro em termos de proteção já que em renda fixa eu posso ter um caminhão de dinheiro por exemplo estacionado no CDI que a parte de fundos imobiliários esteja mais ligada à inflação do que ao CDI e hoje quais fundos eu tenho na minha carteira O plcr que é justamente assim o KC que tem aqui 96.

7 da carteira Observe Até que a conta dá mais de 100% em alguns Fundos por conta de uma eventual alavancagem que eles têm e o outro é o knsc que desses Fundos que eu tenho aqui talvez seja aquele com vamos dizer assim o melhor branding né um fundo que todo mundo enxerga como tendo mais qualidade se a gente olha por exemplo um gráfico disponibilizado pelo próprio pessoal da kiné da gestora que também é a mesma gestora do kre veja que nesse gráfico ksc ele tá bem no meio ali em termos de risco retorno como sendo um fundo mais equilibrado e se a gente olha a exposição ele tem uma exposição mais equilibrada mesmo 58 aqui em inflação os 42 no CDI só que Qual o ponto se a gente olha vários desses Fundos aqui dos principais nós vemos vários Fundos negociando com ágil frente ao seu valor patrimonial 1. 04 4 1. 01 o próprio knsc tá em 1.

03 o que isso significa para esses Fundos onde você não tem um imóvel porque no imóvel é uma discussão sobre valor patrimonial você tem avaliações feitas periodicamente e de certa maneira uma avaliação pode ter um nível de subjetividade já nos fundos de papel que estão lotados aqui de Cris o que você tem são ativos financeiros que tem um preço final a todo momento devido à marcação mercado Então quando você olha com um fundo de papel tá negociando por um preço acima do seu valor patrimonial você tá comprando aqueles títulos financeiros por um preço acima do que eles têm de valor agora ou seja tá comprando uma nota de r$ 1 por 103 por 105 por 104 sendo que eu prefiro comprar a nota de r$ 1 por R 98 ou R 93 Como foi o caso do plcr11 e aqui eu tô olend só o valor patrimonial né se a gente olha dividendos ele paga mais do que o knsc e o kre também paga mais do que o knsc então montei essa tabela meio que olhando outras oportunidades mas o que me chamou atenção é que na minha carteira eu tenho um fundo que tá acima do valor patrimonial e que por conta disso a carteira dele como eu tô pagando mais caro na cota se eu fosse comprar agora tende a render menos do que nos outros onde eu tô pagando mais barato Você pode olhar isso até no site de ri dos Fundos né geralmente eles colocam lá o retorno prospectivo vindo da carteira PCA mais alguma coisa quando é muito ligado a PCA por exemplo então o que que eu pretendo fazer eu vou vender o knsc aí quando o dinheiro cair eu devo comprar outros fundos de papel atrativos com boas carteiras provavelmente com mais exposição a IPCA do que é o CDI pra minha carteira particular de fundos pô Bruno mas aí eu de o knsc você vai pagar Imposto de Renda né indo lá no My Profit vou voltar aqui no meu patrimônio indo aqui no knsc tocando direto no nome dele eu tive a maior parte do ganho com esse fundo imobiliário via proventos Mas eu também tive ganho mediante a valorização do seu preço então comprei a cota por 8,67 aqui arredondando foi meu preço médio e agora ela tá com valor de 9. 23 Então veja que isso dá um resultado no ganho de capital de 6. 37 um total de 3.

640 r84 se eu vender esse fundo imaginando que eu não tenha nenhum prejuízo para compensar em fundo imobiliário eu teria que pagar 20% de imposto sobre esse valor o que daria aí uns R 720 porém se eu venho aqui na parte de R ficha de fundos imobiliários veja que desde que eu criei essa carteira para usar aqui no canal eu já tenho um prejuízo acumulado em fundo imobiliário então eu tive um prejuizo de 375,5 em abril e agora em Julho Eu também tive um preju de 6$ 65279 quando Eu vendi o RBR Y ou seja somando os dois eu tenho 1028 de prejuízo eu poderia pegar esse prejuízo e abater daquele lucro de modo que eu ainda teria que pagar imposto só que agora os 20% seriam sobre um valor menor só que aí a gente tem que lembrar que esse quadro aqui eu criei há cerca de 2 anos só que eu Invista em fundo imobiliário há muito mais tempo eu não vou lembrar o ano exato disso pessoal eu lembro de bolsa a primeira vez que eu comprei uma ação foi no final de 2006 Então veja que a gente tem aí praticamente 18 anos é basicamente isso então fundo mobiliário talvez em 2000 alguma coisa assim Acho que qu Oler começou em 2011 Então já tem bastante tempo e eu também tenho prejuízo acumulado quanto é que tá esse prejuízo hoje para ver esse valor eu entrei aqui na minha declaração de imposto de renda essa que eu fiz até maio desse ano relativa a tudo que eu fiz no ano passado então não conta por exemplo esse valor que eu mostrei de 1024 de prejuízo que foi tudo em 2024 Só conto que eu tive até 2023 e veja na declaração vocês vão bater o olho aqui né para ver o quanto eu restituí isso aqui foi por conta de um PGBL 14. 000 de restituição mas veja aqui na declaração que eu tenho um prejuizo até dezembro do ano passado de R 4. 828 95 ou seja só com isso aqui eu posso vender o knsc pegar e botar o lucro no meu bolso e não vou ter que pagar darf porque eu tô compensando esse prejuízo e é exatamente o que eu vou fazer nesse Episódio Então já estou aqui com o Home Broker da corretora rico aberto Vou colocar aqui venda eu tenho 6.

590 cotas do knsc o que dá um valor de 6. 759 o preço de negociação agora tá em 9,22 9,23 vou botar para para vender por r22 até porque são muitas cotas né então talvez eu consiga executar boa parte da ordem agora preenche assinatura eletrônica e boto para vender Então já vendeu de uma vez 2. 345 da 6.

590 a ordem tá aqui como primeira para ser vendido né mais 4.