AULA 23 - DO CONDOMÍNIO GERAL

o olá tudo bem com vocês espero muito que sim bem-vindos ao meu amado direito civil estamos aqui para darmos continuidade ao direito das coisas aprendendo um pouco mais sobre a relação existente entre uma pessoa e uma coisa entre uma pessoa e um bem falamos dentro de toda essa série de vídeos a respeito do direito de posse que apesar não de não estar então relacionado entre um dos direitos reais ele é tão importante quanto e merece toda uma proteção envolvendo aí há uma relação de poder existente entre uma pessoa e uma coisa quando a utilizar quando

a explorar a título de posse começamos a estudar então os direitos reais a ser o e sabemos que os direitos reais eles estão elencados no artigo 1.225 do código civil e o primeiro e mais importante deles está no inciso 1 que é o direito de propriedade começamos a falar sobre esse direito de propriedade avançamos acerca das características do proprietário falamos da proteção desse direito de propriedade os direitos inerentes ao proprietário falamos também que o código civil ele traz uma limitação a esse direito de propriedade através dos direitos de vizinhança e agora para nós encerrarmos o

estudo ao direito de propriedade precisamos falar sobre o condomínio já vamos esquecer já vamos tirar na nossa mente a que a palavra condomínio ela é sinônimo apenas daquelas grandes edificações daqueles da os grandes a aglomerações de imóveis sejam eles edilícios ou sejam eles horizontais do que a gente chama de condomínios fechados a palavra condomínio ela simplesmente expressa a o exercício do direito de propriedade por duas ou mais pessoas sobre uma mesma coisa tão condomínio horizontal condomínio edilício não deixam de ser condomínios a gente vai falar sobre isso mas eu não posso compreender a palavra condomínio

dentro do direito como sendo apenas isso então todo e qualquer coisa todo e qualquer bem que o direito de propriedade é exercido por duas ou mais pessoas a gente vai dizer que entre essas pessoas existe uma relação de condomínio e neste caso específico com e eu em geral também é muito comum duas ou mais pessoas que decidem por pelo exercício da autonomia da vontade adquirirem uma mesma coisa e exercerem conjuntamente o direito de propriedade sobre essa coisa exercendo dividindo os quatro poderes inerentes ao direito de propriedade é muito comum também que alguém após o seu

falecimento deixando ali a sua declaração é de última vontade através de um testamento direcione a propriedade de um dos seus bens ou de alguns dos seus bens a duas ou mais pessoas estabelecendo aqui essas pessoas então uma relação de condomínio ou mesmo não tendo deixado uma declaração de última vontade num processo de inventário esses bens eles passarão a integrar e não há o todo um património daquele daquele de cujus e enquanto não houver é o estado e quando não houver a divisão enquanto não houver então a extinção do condomínio esses herdeiros exerceram sobre aqueles bens

sobre aquelas coisas a condomínio ou ou seja eles dividiram o direito de propriedade em conjunto então é muito comum a relação de condomínio e nós vamos ver que essa relação de condomínio às vezes ela decorre da própria vontade das partes ou às vezes ela decorre de fato de terceiro ou até a determinação pela própria lei e o que nós precisamos compreender é que uma vez constituído esse condomínio seja de que forma for esse condomínio ele terá o seu exercício seja atrás em relação às despesas seja em relação às obrigações seja em relação ao trabalho seja

em relação aos benefícios essa essa relação de condomínio ela exige uma comunhão entre os condôminos por isso que muitas vezes se um estado de condomínio se inicia por exemplo em razão de um processo de inventário e não havendo então essa comunhão entre os contos os condôminos muito provavelmente eles optaram pela extinção desse condomínio então o exercício do direito de propriedade em conjunto exige muito a colaboração a comunhão desses condomínios ser e na divisão das tarefas seja na divisão então das despesas seja na divisão dos benefícios dos frutos das benfeitorias então é uma relação de interdependência

que existe muito essa essa comunhão entre os condôminos agora nós temos aqui uma classificação à cercando o condomínio é importante que a gente compreenda essa classificação porque dependendo da espécie de condomínio também posso ter um efeito diferente para aquela relação então a espécie mais comum de condomínio que nós temos é o condomínio convencional ou voluntário que aquele em que duas ou mais pessoas optom em ou por adquirir a propriedade de um bem e exercer os quatro poderes inerentes a essa propriedade de forma conjunta ou tendo recebido eu não aquele bem aquela coisa também optam por

dar continuidade a esse condomínio em razão aí a das vantagens que esse condomínio ele pode oferecer então a esses condôminos mas nós também temos o condomínio incidente fortuito ou eventual que é o condomínio que é a conquistado o que é constituído a partir de um fato de terceiro então eu me torno condomínio não porque eu escolhi mas por que um terceiro me transmitindo a propriedade de um bem por exemplo através de um contrato de doação ou através de um testamento transmite a mim mas não somente a mim transmitir este bem a mim e a outras

pessoas então eu estou aqui diante do exercício a receita de propriedade em comum com outros condôminos então eu incidentalmente eventualmente e por vontade de um terceiro eu acabo me tornando condômino e neste caso dependendo do condômino que irá exercer essa função comigo se não houver então aquela relação de interdependência se não houver então aquela relação de comunhão então há uma grande possibilidade de que esse condomínio ele seja extinto também temos o condomínio legal necessário ou forçado que aquele que a lei me obriga a ser proprietária de uma mesma coisa em relação à a uma outra

pessoa ou em comunhão com uma outra pessoa então nós vimos no direito de vizinhança que a linha divisória e a linha que a determina o limite entre dois imóveis essa linha divisória ela é de propriedade de ambos os vizinhos e essa linha divisória então ela terá como neste caso a obrigatoriedade de que esses vizinhos eles dividam a propriedade tanto em seus benefícios quanto então aos seus anos vimos também que uma vez que se constitui por exemplo a o tapume né entre dois imóveis como por exemplo neste caso da porteira então nós vemos que uma vez

que essa porteira ela está uma vez que essa cerca desculpe uma vez que essa cerca ela está instalada na linha divisória então presume-se que essa cerca seja de propriedade de ambos então ambos são condôminos desta o que estabelece o limite entre esses bens imóveis quanto ao objeto nós temos então a classificação do condomínio em condomínio universal e condomínio particular ou singular o exercício deste condomínio ele se reflete ao todo da propriedade ao a extensão total daquele imóvel por exemplo ou condomínio ele se restringe a uma parte uma parcela em particular sobre aquele bem se tratar

então de um condomínio cujo exercício do direito de propriedade a todos os condôminos ele traga o direito de que todos possam usufruir de cada parte daquele condomínio porém a na proporção dos seus quinhões na proporção das suas quotas partes a gente diz que se trata de um condomínio a universal agora pode ser que eu tenha por exemplo um imóvel como no caso anterior como no caso de um condomínio necessário eu tenho lá duas propriedades rurais só que o condomínio ele se restringem o que a simplesmente acerca então os imóveis né os pastos a seds nada

disso é compartilhado a única coisa que é compartilhada dentro daquele imóvel é acerca então a gente vai dizer que se trata de um condomínio particular ou universal então se dentro de um imóvel apenas uma parcela apenas uma parte será dividida entre duas ou mais pessoas ali então está um condomínio particular ou singular quanto à necessidade se condomínio ele pode ser um condomínio ordinário o ou transitório e ele também pode ser um condomínio permanente então o condomínio ordinário ou transitório é aquele em que ele atende a vontade dos condomínios enquanto houver a conveniência em conta houver

necessidade desses condomínios agora às vezes a necessidade uma necessidade permanente então a parede e meia aquela parede que é construída na linha divisória entre dois imóveis urbanos aquele condomínio é um condomínio permanente por quê porque enquanto existe aquela edificação enquanto existirem aqueles dois imóveis urbanos não há que se falar então em extinção daquela relação de condomínio já diferente do condomínio ordinário ou transitório que é muito comum por exemplo quando dá pa é de bens no divórcio tão cônjuges que resolvem então colocar fim a sua relação conjugal e enquanto não se coloca assim por exemplo a

essa partilha de bens eles são que a gente chama de condôminos ao final e claro vai haver o interesse aqui na extinção desse condomínio então ou por vontade deles ou por uma ação de extinção de condomínio essa essa divisão da propriedade ela chegará ao fim então na partilha de bens ao final do processo de divórcio cada um com cinquenta por cento sobre imóvel eles estão exercendo condomínio sobre esse imóvel na grande maioria das vezes o interesse é que se extingua essa esse condomínio essa relação de dependência entre ambos justamente para que não haja a necessidade

a comunhão entre esses conjuntos agora mas não mais como casados temos também quanto à forma o condomínio pro diviso e o condomínio pro indiviso eles seguem a classificação segue a mesma classificação lá da com posse tá tanto é que eu tomei a liberdade de trazer para vocês o mesmo slide que nós utilizamos lá quando a gente for então a entender compreender a compôs-se pro diviso da com posse pro-indiviso então é com posse pro-indiviso é exatamente essa circunstância em que eu tenho um imóvel em que eu tenho três pessoas proprietários do imóvel de fato eu não

enxergo uma divisão entre eles são juridicamente existe uma div a cada um ok proprietário de uma parcela mas de fato cada um deles podendo explorar a totalidade do bem já a compôs-se pro diviso é aquela e no caso condomínio pro diviso é aquele então em que eu de fato eu enxergo a divisão existente de fato eu enxergo a divisão que existe juridicamente eu quando eu chego neste imóvel eu percebo que existe uma divisão de fato que revela aquela relação de direito constituída no título deste móvel então nós estamos diante aqui neste caso de um condomínio

pro diviso como relação aos direitos e os deveres dos condôminos só uma informação e nem um momento aqui eu usei como exemplo o condomínio de apartamentos o condomínio e por quê porque nós estamos falando do condomínio em geral e vamos falar especificamente do condomínio edilício porque o código civil o disciplina separadamente então não sendo condomínio edilício a gente utiliza essas regras que nós estamos falando neste momento para o condomínio edilício teremos regras próprias então com relação aos direitos e deveres dos condôminos precisamos desde já compreender que se eu tenho duas ou mais pessoas proprietárias sobre

uma mesma coisa eu compreendo então que não sendo eles proprietários a totalidade então eu vou compreender que cada um tem uma cota parte ou uma cota ideal sobre aquele bem sobre aquela coisas como é que eu sei qual é a quota ideal de cada condomínio tem observar o título constitutivo de o ou seja vou analisar a escritura pública deste imóvel para compreender então qual a quota ideal de cada condomínio e aí a gente já precisa entender que para ser condomínio não necessariamente a ali uma obrigatoriedade de cada condômino tem a mesma cota parte ou a

mesma quota ideal eu posso ter alguém que seja proprietário de uma parte maior do que um outro condômino que seja proprietário de uma quota ideal menor se nada constar e claro que em se tratando de imóveis sempre vai constar mas se nada constar então eu subi entendo eu presumo que essas cotas ideais elas são idênticas então se eu tenho três condôminos eu presumo que cada um seja proprietário de um terço daquele bem daquela coisa pois é e vamos falar então dos direitos e deveres desses condomínios e aqui a gente faz uma divisão a primeira divisão

é nas relações internas então entre os condôminos entre essas pessoas que dividem o direito de propriedade quais são então os direitos e os deveres garantidos pelo código civil tão cada consorte expressão também utilizada para definir aquele que divide a propriedade com outra pessoa então cada consorte ou cada condômino pode usar a coisa conforme seu destino e sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão ou seja uma vez que se constitui aquele condomínio sabemos que aquele bem e aquela coisa atendem a uma função atendem a uma utilidade então é direito de cada com o

a utilizar aquela coisa dentro da sua destinação mas também é de ver deixa com o nome no utilizado aquela coisa dentro da sua destinação sob pena de ali poder gerar a prejuízos ou causar prejuízos aos outros condôminos e até a possibilidade de uma extinção de condomínio por conta do desvio da função daquele bem ou daquela coisa cada condômino pode aliar a respectiva parte em divisa ou seja cada condômino pode então alienar aqui o alhar significa alienação está disposto lá no 1314 na segunda parte então cada condômino tem o direito de vender a sua quota-parte mesmo

em se tratando de uma coisa in divisa porém ao condomínio também cabe o direito de preferência e sim como acontece lá no contrato de locação então uma vez que está estabelecida a relação de condomínio em que havendo o interesse de um dos condôminos em vender a sua quota-parte ele precisa antes de oferecer para terceiros ele precisa obrigatoriamente oferecer então aos demais condôminos nas mesmas circunstâncias e nas mesmas condições sob pena de perder ou anular se esse negócio jurídico com a possibilidade da adjudicação compulsória por parte daquele condômino prejudicado cada consorte tem o direito de gravar

a parte em divisa gravar é você oferecer a sua parte por exemplo como garantia então eu posso oferecer o meu um terço do meu imóvel como garantia como hipoteca oi tia real no direito obrigacional então é possível que se faça mas ele faz somente em relação a sua parte claro não há possibilidades que ele grave o aneri o imóvel como um todo e também existe aqui a obrigação de que se um dos comunheiros também a denominação utilizada aqui para identificar os condôminos se um dos comunheiros contrair dívidas em proveito da comunhão então eu tenho uma

fazenda eu tenho um imóvel rural três proprietários e um somente um vai lá e adquire por exemplo madeiras para construção do curral dura do curral daquele imóvel rural se ele faz isso ele vai responder sozinho perante o terceiro ou seja ele que terá que pagar a dívida p a ser mas ele tem o direito de uma ação regressiva contra os outros condôminos porque o provento gerado por aquele exercício do direito de propriedade é um proveito que alcançará todos esses condôminos agora e as relações externas ou seja e os condôminos com os terceiros o que se

determina o que se diz acerca dessas relações então a primeira a primeira circunstância disciplinada pelo código civil se assemelha muito a mesma situação o mesmo direito que é garantido ao compossuidor a gente sabe que havendo com posse ou seja havendo o exercício da posse por duas ou mais pessoas perante terceiros um composto e dor ele pode defender a totalidade da posse no condomínio é a mesma coisa então pode cá o nome no sozinho reivindicar de terceiro a coisa na sua totalidade então a vendo aí um desrespeito ao direito de propriedade por exemplo numa ação reivindicatória

pode apenas um dos condôminos a representar a totalidade do imóvel em relação a este terceto perante terceiros é como se aquela propriedade fosse exercida por uma pessoa só e eu não posso e sendo eu condômino eu não posso sem anuência dos demais dar posse uso ou gozo da propriedade é estranho contrato de locação um contrato de comodato ou uma servidão então eu não posso sem anuência dos demais oferecer por exemplo a utilização da coisa a terceiros eu não posso emprestar a coisa a terceiros porque essa e o exercício dessa propriedade precisa ter uma relação de

comunhão como bem falamos bom e administração desse condomínio cabe a quem o código civil ele vai dizer que os próprios condôminos podem administrar esse condomínio então eles pessoalmente podem e conjuntamente administrar o condomínio exercício da propriedade daquela coisa ou eles podem escolher entre os condôminos uma pessoa que será responsável por representar aquele condomínio por a dirigir-lhe né a sua utilização por a efetuar todas as as os comportamentos necessários né para utilização daquele condomínio para adquirir a materiais ou para vender a produção decorrente do exercício daquele bom então pode se destacar um dente todos os condôminos

para administração desse condomínio mas eu também posso e claro com anuência de todos os condôminos eu posso consertar pessoa estranha a este condomínio para administração então dessa propriedade foi muito comum você nos sendo é um tendo lá dois três quatro herdeiros e nenhum desses verdadeiros tem o interesse direto na no manejo né na administração de um imóvel rural eles então optam por contratar um gerente por contratar um administrador daquela fazenda que fará então toda alterar então todos os comportamentos todas as atitudes necessárias para então lidar com os funcionários essa fazenda para produção né e a

todas as necessidades decorrentes da produção dessa fazenda então tudo aquilo que é necessário oi para o exercício dessa propriedade eu posso escolher uma terceira pessoa e uma terceira pessoa estranha aos condôminos mais claro que o ato que constitui esse gerente ou esse administrador deverá constar quais os limites desse gerente o desse administrador eu não posso dar a ele por exemplo o direito de que ele venda a propriedade né então são poderes bem limitados simplesmente para um uso e gozo daquele imóvel daquela coisa bom a extinção do condomínio ela é possível sempre que os condôminos não

desejem mais sempre que os condôminos então não tenho mais interesse no exercício comum daquele direito de propriedade para que haja a extinção do condomínio basta que um assim deseje então se eu tenho três as ruas proprietárias de um mesmo imóvel de uma mesma coisa se um desejar a extinção do condomínio ou seja ação para divisão daquela propriedade isso é mais do que suficiente e essa divisão ela pode acontecer então amigavelmente ou ela pode acontecer judicialmente então o processo civil vai nos auxiliar nos dizendo como haverá o processamento então dessa ação para a divisão da propriedade

seja ela propriedade urbana seja ela propriedade rural claro né que dentro daqueles limites mínimos que se estabelecem então para o direito de propriedade para registro desse direito de propriedade então neste caso precisamos compreender que havendo o interesse na divisão daquela coisa então na verdade eles não querem a simplesmente se alienar a sua quota ideal na verdade eles querem continuar exercendo o seu direito de propriedade mas agora de forma exclusiva então eles querem que haja a divisão a partilha daquela coisa daquele bem para que cada um passe a ser proprietário pleno e exclusivo daquele imóvel então

você faz isso ou mediante a escritura pública a convencional né que havendo acordo de todos os condôminos ou se fazem isso então através de uma ação para a extinção do condomínio de uma ação então para a divisão da coisa e desse direito de propriedade passando a partir de então cada um a ser proprietário da a sua extensão da sua gleba por exemplo de forma plena e exclusivo bom então nós encerramos aqui o estudo do condomínio em geral ou seja o exercício do direito de propriedade de uma coisa por mais por duas ou mais pessoas vimos

que existem leis existe legislação própria e regulamento próprio para o condomínio edilício e esse é o objeto da nossa próxima aula se você gostou dessa aula de um like se você ainda não é inscrito no canal por favor se inscreva e conte aos seus colegas se você gostou dessa aula e compartilhe com eles então este canal serei muito grata a espero que fiquem bem fiquem com deus e até a próxima aula