AULA 2 - DA SUPERFÍCIE

o Olá tudo bem com vocês Espero muito que sim de volta com o estudo dos direitos reais sobre coisas alheias de forma especial os direitos reais de gozo e fruição começamos então pelo primeiro deles então a superfície está disciplinada no artigo 1.225 como um direito real a partir ou no inciso 2 lá no inciso 2 então nós temos a o reconhecimento de um direito real direito real este novo porque não havia ainda a tutela do direito de superfície lá no código de 1916 esse esse direito de superfície a sua necessidade o seu fundamento eles existe

desde sempre só que existia de formas diferentes de Não da forma como se apresentam na forma como se constitui é realmente tão desde os primórdios nós tínhamos o estado que não querendo ou não desejando o construir sobre seus terrenos sedia essa possibilidade de construção ou de plantação a particulares e esses particulares através de um contrato de arrendamento podiam então construir o dia ou então a plantar em terreno público e pagavam para poder público que a gente chamava divertir Galli Então esse vectigal Ali era uma forma de remuneração pelo benefício que o particular recebi para construir

e para plantar em terreno público depois com o Código Civil de 1916 veio a o reconhecimento ou veio a instituição do da enfiteuse como um direito real que também de alguma forma supriria essa né e de alguma forma então previa o fundamento a dessa utilização dessa exploração só no código então de 2002 é que nós vemos a criação do chamado direito real de superfície então é um direito real relativamente novo e por ser um direito real relativamente novo é um direito real que ainda não é tão explorado como O legislador previa ou como ele gostaria

então o direito real de superfície é exatamente isso que você está pensando é quando eu tenho o proprietário de um terreno o proprietário seja de um terreno e de um terreno rural ou de um terreno urbano não construindo ou não tendo plantado neste terreno resolve ceder parte dos seus em quais uso e gozo para uma outra pessoa a título de direito real para que esta pessoa possa construir ou plantar sobre a superfície da sua propriedade Às vezes você tá me perguntou se procura mas quem é que vai fazer isso se eu quero construir eu vou

construir em terreno que é meu eu desejo construir em terreno que é meu mas o direito de superfície ele pode ser uma alternativa muito vantajosa tanto para o dono do terreno quanto para aquele que vai construir ou plantar vamos imaginar que eu tenho o dono de um terreno que não deseja se desfazer daquele terreno porque sabe que o terreno a longo prazo sofrerá uma valorização só que ele não tem recursos para construir nesse terreno então o terreno ele não tem qualquer utilidade e faz qualquer vantagem Econômica não está sendo explorado economicamente porém existe uma terceira

pessoa e essa pessoa deseja ter um imóvel naquela localidade e aquele imóvel ela deseja que esteja localizado naquela localidade para que ele possa utilizar as vezes até por um pequeno espaço de tempo por um curto espaço de tempo né por um tempo que será o necessário para ele desenvolver a sua actividade ou prestar o seu serviço e ele procura saber quanto lhe custaria por exemplo aluguel de um imóvel naquela localidade e ele percebe que ele ele iria gastar muito mais do que se ele construísse algo do gosto dele né nas necessidades dele dentro né a

daquilo que ele precisa para a prestação do seu serviço Ou da sua atividade se propõe para o dono desse terreno o direito de superfície olha você me cede o terreno eu construo sobre esse terreno e ao final eu devolvo para você o terreno com a construção que a gente vai falar que é possível que esse direito de superfície ele seja gratuito como nesse Exemplo né então o benefício do dono do terreno será receber ao final o terreno com uma edificação e o benefício daquele que constrói será não tem que pagar aluguel ou não ter que

pagar qualquer tipo de prestação durante o tempo convencionado entre eles é uma espécie de superfície também Há a possibilidade nos casos de terrenos públicos no caso então de propriedades públicas em que também o estado queira né ceder que o estado queira então a autorizar a exploração o terreno através de uma construção tão nós temos aqui a figura do fundieiro e temos a figura do superficial então um dinheiro é o proprietário do terreno e o superficiário será então o proprietário da construção será o proprietário também da plantação porque a gente vai ver que o código civil

ele disse que o direito de superfície pode ser constituído para construir ou para plantar então pode ser tão bem há um tipo de contrato de superfície no imóvel rural em que eu quero plantar sim Professor isso não é arrendamento parece arrendamento Mas não é por que que não é porque o o anos neste caso recai sobre ar coisa tem um pouco importa quem passa a ser dono desse terreno pouco importa assim 20 anos esse terreno passa e seja vendido para o as pessoas o direito de superfície permanece intacto diferente do arrendamento Por que o ônus

recai sobre a pessoa sobre o arrendante havendo qualquer eventualidade por exemplo né o falecimento de se arrendante pode ser que isso prejudique o contrato de arrendamento então é possível também no caso da plantação então neste caso aqui também a figura do fundo dinheiro e esse que vai plantar também a figura do superficiário e eu disse a vocês que o direito de superfície Ele veio para substituir o direito de enfiteuse então o código de 1916 previa a enfiteuse como um direito real e o direito de superfície veio excluindo completamente a enfiteuse do código e estando ali

vigorando para aquele tipo de necessidade em razão então a do interesse desses proprietários porém Precisamos falar sobre a enfiteuse por quê Porque apesar da enfiteuse não existir mais no código de 2002 apesar de não haver mais a possibilidade se constitua em friteuse a infidels ela tem como característica principal aquela prevista no 1916 ela tem como característica principal a perpetuidade e as enfiteuses constituídas na vigência do Código Civil de 1916 elas permanecem elas existem ela geram efeitos e elas vão permanecer e vão existir Enquanto houver imóvel Enquanto houver coisa ou seja para sempre Então eu preciso

saber sobre a enfiteuse precisa porque talvez você juiz vai ter que ir analisar e vai ter que decidir acerca de uma de uma relação entre proprietário de domínio direto e proprietário de domínio útil às vezes você é advogada vai ser procurado por um proprietário de domínio ir útil querendo de se constituir essa enfiteuse então você precisa saber dela este é um clássico exemplo do que de um instituto que não está mais em vigor é um instituto que eu não posso mais criar um novo direito O que a lei continua produzindo seus efeitos porque porque Quando

surgir qualquer tipo de dúvida acerca da enfiteuse eu vou ter que recorrer ao código de 1916 para então ali Decidir sobre aquele conflito ou poderá argumentar algo a respeito daquele lixo a enfiteuse ela foi excluída completamente do ordenamento jurídico porque foi um direito que foi garantido até por essa questão de a exploração da superfície só que ela foi uma um tipo de direito real que trouxe uma desvantagem muito grande para o proprietário do domínio útil e uma vantagem exagerada para o proprietário do domínio direto porque porque aqui não é quando se fala da enfiteuse eu

tinha a figura de um proprietário do terreno em que se dia este terreno é de usar e gozar a coisa para uma outra pessoa proprietária do domínio útil e essa pessoa então construía sobre este terreno só que tinha ali uma imposição tinha ali uma condição esse proprietário do domínio direto ele permanecerá com proprietário do domínio direto para sempre é um direito constituído perpetuamente além disso esse senhorio direto aqui toda vez que este móvel ele for vendido porque o proprietário do domínio útil pode vender toda vez que esta propriedade foi vendida toda vez que essa coisa

for vendida parte do valor recebido pelo contrato de compra e venda deverá ir para quem Para o senhorio direto qual a professora O Código Civil não estabeleceu isso porém aí gira em torno de dois e meio por cento sobre o valor da venda do imóvel então toda vez que esse imóvel for vendido dois e meio por cento deste valor vai para quem Para este proprietário aqui então percebam o seguinte ó esse proprietário comprou a propriedade como ele comprou a propriedade não é porque tem enfiteuse que a propriedade tem o valor de mercado inferior não tá

eu compro a propriedade por 100.000 pago o senhor reais se eu decido vender ximovel posteriormente e vendo pelos mesmos 100 mil reais eu tenho prejuízo porque porque dois e meio por cento do valor que eu recebo eu preciso Obrigatoriamente pagar ao senhorio direto e isso é absoluto e isso é per e isso é irrevogável então nós temos no Brasil atualmente muito senhorinhos diretos que vivem única e exclusivamente do recebimento do chamado laudenio estão laudêmio é a essa parcela do valor da venda da coisa que deve ser paga ao senhorio direto e isso é tão importante

isso é tão sério que quando eu vou registrar a Escritura pública quando eu vou para matrícula de imóvel fala olha o registro por favor aí é transferência da propriedade o cartório de registro de imóveis de imóveis vai dizer cadê o comprovante do laudêmio não eu não vou pagar o dela eu não tenho esse comprovante está o cartório de registro civil impedido de promover o registro por conta do não pagamento deste lado dela então é algo que permanece é algo que está em plena vigência ah Precisa sim ser respeitado em decorrência do que foi determinado pelo

código de 1916 eu trouxe para vocês aqui um exemplo do que a das enfiteuses mais comuns que a gente verifica na prática né então a Igreja Católica ela é senhorio direto de diversas enfiteuses então a gente né lembra aí da história na igreja católica não no seu processo de evangelização acaba se tornando proprietária de terras né quando vai instalando as suas igrejas e depois vai promovendo ali o desenvolvimento daquela região ao entorno das suas igrejas mas não vendendo o terreno fazendo o quê concedendo esse terreno em enfiteuse então a pessoa vinha recebia de graça aquele

terreno construir mas sobre ela tinha uma condição quando você vender dois e meio por cento em qualquer outra porcentagem dependendo da localidade deverá vir para o meu bolso e todos aqueles que adquirirem todos aqueles que venderem o imóvel posteriormente terão também que a pagar esse valor pagar então o Laden estão a Igreja Católica detentora de diversas enfiteuse sede onde vem aí parte da sua riqueza parte dos seus rendimentos eu sou de uma cidade do interior de São Paulo no momento eu moro na Cidade de São José do Rio Preto porém eu sou nascida e criada

na cidade de Jales que é quase de vidro divisa com Minas Gerais e Mato Grosso do Sul essa cidade de Jales ela foi constituída quase que totalmente em cima de uma eft use o fundador da cidade ele constituiu enfiteuse sobre todo o centro da cidade e sobre dois bairros dois Grande e da cidade e toda vez que alguém vem de um imóvel nessas localidades precisa Obrigatoriamente recolherão laudêmio que vai para a família que já está na terceira geração e que sobrevive e se enriquece as custas deixe pequeno município já se tentou Ministério Público Federal já

se tentou a b para extinguir esse direito extinguir essa obrigatoriedade do pagamento do laudêmio que impede muito desenvolvimento da cidade porém por ser um direito irrevogável e Perpétua Não Há a possibilidade então neste caso de extinção do direito de enfiteuse devendo ser suportado por todo aquele que adquirir a propriedade cuja enfiteuse esteja constituída então a superfície veio para substituir a incerteza EA gente vai ver que O legislador o cuidado para tirar tudo aquilo que era vantajoso demais para o senhorio direto e para equilibrar essa relação por isso que eu disse que eu disse que ainda

superfície não é tão utilizada porque ela ainda é vista né com olhos meios desconfiados porque ela veio para substituir enfiteuse tão a criticada né então vantajosa para o proprietário do domínio útil então a superfície ela nada mais é do que o desmembramento ou a divisão do direito de uso e gozo sobre um terreno seja esse terreno Rural seja esse terreno urbano para que o superficiário construa ou plante neste terreno de forma temporária e olha aqui já diferenciando bastante lá da enfiteuse porque não a superfície É irrevogável não a superfície Perpétua nós vamos ver que essa

superfície ela é temporária E aí então em razão disso pode o superficiário construíram plantar sobre aquele móvel sobre aquele terreno a despeito Aaliyah conforme determinado na Escritura pública constituída entre eles só um detalhe que eu já quero já me adiantar e dizer para vocês que o direito de superfície ele também está previsto ele também está regulado lá pela lei 10.257 de 2001 que na verdade é o estatuto da cidade o estatuto da cidade também prevê o direito de superfície então um ano antes ali quase seis meses antes né da aprovação do Código Civil de 2002

o estatuto da cidade já preview o direito de superfície mas a gente vai ver que esse estatuto Em alguns momentos ele muda um pouquinho ele disciplina né de uma forma um pouquinho diferente essa superfície e nós veremos adiante tá algumas características que nós precisamos. A acerca do direito de superfície a primeira característica é que o artigo 1369 quando ele vem para conceituar superfície e para estabelecer o direito de superfície ele fala assim ó para que o superficiário possa construir ou plantar é assim que está o texto da Lei tá então texto da Lei não tem

essa palavrinha aí tá tem só lá a palavrinha ou e quando a gente está diante dessa palavrinha a gente acredita o que que ou é um ou é outro só pode um ou só pode o porém tanto doutrina quanto a tendência já pacificaram esse entendimento já chegaram a um acordo de que a pessoa o superficiário quando constituída superfície ele pode construir ou ele pode plantar ou ele pode ao mesmo tempo construir e Plantar então eu a constitui um direito de superfície sobre o imóvel rural né nesse caso eu posso construir uma sede plantar determinada cultura

Claro sem problema algum tá então isso não é motivo de exclusão de um ou de outro objetivo da superfície outra característica que a gente tem que tomar um pouquinho de cuidado e a gente vai ver que no estatuto da cidade isso é diferente outra característica importante é que o código civil ele vai dizer que a superfície que é regulada pelo código civil e ela não Pode garantir e não dá autorização para que o superficiário Explore o subsolo daquele terreno então o direito de superfície já tá se dizendo né é o direito da superfície é o

que está sob o solo para cima é que o está então ali sobre esse solo e é sobre esse solo eu posso construir eu posso plantar o que ficar determinado através da Escritura pública você pode estar se perguntando tô chorando mas quando que é um Quando é outro né Porque ele está tudo da cidade você vai mudar um pouquinho o próprio nome já disse é estatuto da cidade o estatuto da cidade ele é um direito de superfície sobre imóvel Urbano tá quando não se aplica o estatuto da cidade se aplica o código civil geralmente para

superfícies em imóveis rurais em Ah e quanto ao espaço aéreo o que diz o código civil O Código Civil não impede que o espaço aéreo seja utilizado tem uma vez constituída a superfície o direito de superfície pode superficiário construir e ele pode construir o Quantos andares ou a altura que ele bem desejar se não ficar ver nada através da Escritura pública porém pelo código civil proibido está utilização do subsolo Porque somente o que está sobre a superfície é que poderá então ser objeto de construção ou plantação outra coisa que também fica claro eu já disse

para vocês e até o próprio caput do 1369 diz isso É que a superfície ela é temporária a superfície ela precisa ser por tempo determinado ou até pode ser por tempo indeterminado mas quando a gente usa a expressão tempo e não significa que a perfecto não significa que é para sempre prazo indeterminado que eu só não sei qual é o termo final mas há um prazo se ele é indeterminado alguém vai ter que ir notificar já o prazo determinado não está ali já ao termo final e vencido esse termo então extinto está o direito de

superfície tão outra diferença com a enfiteuse não existe superfície Perpétua só enfiteuse ela Perpétua superfície não tá outra situação professora eu tenho um terreno só que no meu terreno tem uma construção e na verdade aquela construção não serve para nada tá caindo tudo Tá despencando tudo ou eu tenho uma plantação jamais aquela plantação lá já não dá fruto algum e na verdade ela precisa até ser arrancada né eu posso a superfície havendo já uma edificação havendo já uma plantação posso desde que na Escritura pública que consiste né que faça com Sara Então aquela vontade de

exploração da superfície com Chitão bem que é uma das obrigações do superficiário primeiro ele demolida a construção que existe ou arrancar a plantação que existe para construir algo no para plantar algo no então é possível mas desde que fique claro então que esse essa edificação existente essa plantação existente deverá ser arrancada ou demolida antes da construção da superfície Tá certo coloquei um vídeo bem interessante aí para vocês é outra característica é que é e-book de Pato esse direito será constituído tão o 1369 vai dizer que para Constituição do direito de superfície fundieiro superficiário terão que

em uma Escritura pública descreverem esse exercício da superfície eles terão que dizer como que essa superfície será explorada de que forma na efetivamente o superficiário poderá explorar este terreno quando eles descrevem isso na Escritura pública eles vão para o cartório de registro de imóveis chega no cartório de registro de imóveis não é criada uma nova matrícula por quê Porque a uma características que são patrimônios distintos são direitos reais distintos um é dono do terreno o outro é dono da casa é como se eles estivessem separados como se eles existissem separadamente mas esse registro ele acontece

numa matrícula só ele acontece ali e no documento só só que nesse documento vai ficar muito claro ali pelo superficiária é propriedade total e plena da construção ou da plantação e ali a propriedade total e plena do terreno por parte do fundo dinheiro então é limitada por quê Porque Não Há possibilidades que o cônsul é o plante mas sobre o terreno eu sou dona plenamente ninguém exerce qualquer tipo de poder sobre o terreno que é meu se eu sou o superficiário eu tenho o direito pleno sobre a construção sobre essa construção ninguém tem qualquer tipo

de exercício é como eu disse para vocês como se esses patrimônios eles desistem existissem separadamente e em razão disso então esses registros eles acontecem dentro de uma mesma matrícula porém de forma bem distinta né então eu vou ter aqui o fundo dinheiro e essa um dinheiro sendo proprietário único exclusivo e pleno do terreno e tem uma superfície área sendo a proprietária única exclusiva e plena da construção temos muito ainda a falar sobre o direito de superfície eu encontro vocês na nossa próxima aula se você gostou dessa aula por favor dê um like compartilha este canal

com outros colegas e eu serei bem grata eu espero que vocês fiquem bem fiquem com Deus e até a próxima aula