BTLG11: Risco ou Oportunidade? Análise Completa!

recentemente eu gravei esse vídeo sobre hglg e olha só o tanto de gente pedindo análise também do btlg análise do btlg análise btlg análise btlg avalia btlg btlg a btlg btlg meu Deus do céu vocês gostam btlg de novo aqui meu Deus do céu btlg tem muita gente querendo uma análise de btlg né então como vocês honram o canal com comentários com like com sua inscrição inclusive se você é uma pessoa nova que está aqui espera calma coração assiste até o final do vídeo para você ver se isso aqui não é vídeo de outro nível outro patamar vou fazer uma análise profunda junto com você aqui de btlg e a gente vai chegar a conclusão se realmente btlg está uma oportunidade ou não porque que ele tá tão descontado Será que isso aí também é macroeconomia dos Fundos mobiliários meu Deus do céu não sei o que que tá acontecendo a única forma de você descobrir o que tá acontecendo é avaliando os documentos que estão disponíveis para todo mundo publicamente através da cvm perceba se você acha que o fundo imobiliário está caindo e aqui no caso btlg tá caindo nos últimos se meses 7% se você acha que essa queda do btlg é por conta de alguma coisa que vai acontecer no futuro Ai meu Deus do céu btlg tá com algum problema que ele não contou para ninguém E aí o pessoal que sabe desse problema já tá vendendo cara isso é insider trade significa isso vendas por informação privilegiada isso é crime não quero dizer que não exista isso né mas a gente espera que a regulamentação da cvm esteja realmente de olho aí em todos os tipos de negociações isso aqui não foi uma coisa que aconteceu só com btlg mas foi com um cenário de fundos imobiliários em geral por conta do momento econômico que estamos expostos então Lógico que esses fundos imobiliários inclusive podem continuar caindo no mês que vem no próximo mês ainda em dezembro antes do final do ano porque provavelmente vai ter mais alta de taxa de juros e com aumenta da taxa de juros aumenta o juro Real isso faz com que as pessoas tendam a ir mais pra renda fixa pessoas mais desconfiadas ainda com a política monetária brasileira com a política fiscal brasileira isso faz com que você distancie as pessoas realmente da renda variável né este momento aí você também vai colocar o rabinho entre ASP e sair correndo é você pode né ninguém vai falar que você tá errado não é cada um tem a sua opinião mas normalmente nesses momentos aí que os grandes pessoas os grandes investidores De verdade estão aportando para caramba se eles Confiam No tipo de ativo como que dá para confiar olhando os documentos públicos Beleza então a primeira coisa que a gente vai fazer olhando aqui pelo ranking do met 21 se você ainda não conhece essa plataforma meu parceiro você tá dando bobeira né aqui a gente tem várias plataformas inclusive vamos lançar um screen de ação aí que tá quase saindo quase saindo você que não é mes do canal você vai ter a oportunidade de ser membro do canal e aqui na no método 21 você consegue ver o rank através de filtros Quais são os fundos imobiliários que estão mais bem colocados ou seja o que tem maior potencial de valorização e maior potencial de pagar altos dividendos é isso que o método 21 tria tá E aí a gente já fez uma análise de risat inclusive se eu não me engano eu fiz com uns alunos do método 21 numa Live que a gente faz mensalmente ggrc e gar já temos análise aqui aí tem o trbl e depois já vem o btlg então ele tá em quinto lugar dos fundos de logística né tá em quinto lugar lugar dos fundos de logística é o fundo que tem a maior liquidez de todos eles Olha que loucura né pega todos e põe no bolso praticamente realmente né praticamente pega todos os outros exceto aqui o hglg pega todos os outros fundos imobiliários e coloca no bolso com a liquidez tem muito imóvel então é um fundo imobiliário que a gente realmente precisa analisar afinal ele tá descontado 0. 94 o btlg o xplg e o hglg eles sempre foram muito rivais né então uma pessoa como eu como você aí que quer investir num fundo de logística de ancoragem aquele fundo grandão resistente robusto que paga sempre o mesmo tanto de dividendo para ter previsibilidade frequência você ia para um dessas três opções ou xplg ou hglg ou btlg esse aí são os grandões logísticos o xplg saiu aqui do ranking de ancoragem que ele ficou tão descontado a ponto de sair do rank de 0. 9 porque ele teve inadimplência o hglg e o btlg Eles continuam batendo frente a frente só que você olha pro hglg aqui Inclusive eu gravei o vídeo do hglg né analizando por isso que vocês pediram no btlg também ele tá com PVP de 1.

01 enquanto o btlg tá com 0. 94 7% de desconto de diferença hum rapaz será que é isso aqui então vamos fazer a nossa análise aqui do relatório gerencial para você entender se tem alguma coisa de errado com o fundo Beleza o relatório gerencial como que eu ensino PR os meus alunos do método 21 relatório gerencial é literalmente uma pessoa te ligando o gestor do fundo ó o gestor do btlg te ligou você tá aqui com o gestor do btlg na ligação aqui ó Fala meu querido como é que você tá só de boa Me passa aí as informações que aconteceram aí durante esse mês aí fechamento do mês me passa DRM me passa aí quanto de Lux teve quanto de despesa Eu quero saber tudo aí sobre btlg Afinal eu que pago su sua taxa de administração né Eu comprei lá os imóveis paguei tô com os imóveis aqui agora mas eu preciso que você cuide Então passa aí você teve inquilino novo teve inquilino saindo o que que foi que aconteceu é literalmente isso um relatório gerencial uma ligação que você tem com o gestor Então você tem que interagir com esse relatório né meu parceiro não é só o gestor que tem que ficar falando com você não você tem que interagir você tem que procurar você tem que inclusive perguntar pro gestor caso você não tenha entendido nada ah eu não entendi essa parte aqui cara você paga a taxa de administração pro gestor ele é obrigado a manter um relatório n livel livel né ele tem que manter isso então se você não entende você pode entrar em contato com o gestor pode entrar em contato com a equipe do do ri que é a relação com os investidores Beleza então vamos lá bebe seu cafezinho aí você sabe que esse vídeo aqui vai ser absurdo aqui o hglg fala sobre o objetivo que ele tem né obtenção de renda e ganha de Capital por meio de exploração de empreendimentos imobiliários focados em logística então ele vai fazer renda alugar para ganhar dinheirinho né aluguel ou ganha de Capital que é comprar por 100 milhões vender por 120 milhões ganhou 20 milhões ali de de lucro né ganha de Capital falou que fez pagamento de proventos aí a data base normalmente é dia 13/09 então provavelmente a data com também agora vai est próximo aqui né dia 10 dia 16 17 18 Talvez né vamos ver a data base e o data de pagamento foi dia 25/09 ent aqui no investidor 10 normalmente ele faz o pagamento aí dia 25 mesmo ó dia 23 25 25 25 então aqui todos os dias vamos pegar o dia 25 do mês passado dia 25 do mês passado foi numa quarta-feira aí do outro mês lá o dia 20 pagou no dia 23 né foi bem aqui na sexta-feira então provavelmente no na na terceira semana do do mês ali ele faz pagamento se a gente tá nesse mês aqui provavelmente ele vai pagar aí no dia 23 é dia 25 né então tem como você inclusive entrar agora e já receber o primeiro dividendo seu aí daqui 20 dias olha só que loucura né cara olha só que loucura vamos ver se vai vai valer a pena vamos ver se vai fazer sentido aqui a gente consegue ver o valor patrimonial da cota então cada cota se a gente fechasse presta atenção se a gente fechasse tudo agora fechasse o fundo e o fundo fosse vender todos os imóveis quanto que valeria o imóvel quanto que valeria o imóvel R 10 4. 57 por cota quanto você tá conseguindo comprar uma hoje R 99 Então você tá conseguindo comprar aí com r$ 4 de desconto né com r$ 4 de desconto uma coisa que eu quero que você pense é o seguinte pô se o valor patrimonial do fundo que é quanto que vale os imóveis é 100 milhões vale mais a pena você comprar esse imóvel através de um fundo imobiliário pagar 7% de desconto por exemplo né 6% de desconto ou seja pagar 92 milhões ou vale a pena você pegar esses 100 milhões ir lá e construir o seu imóvel alugar esse imóvel para que esse imóvel entregue renda é o que que vale mais a pena pá com certeza não faz nem sentido né você responder o contrário com certeza você adquirir através de o fundo imobiliário indiretamente você vai conseguir o desconto não vai precisar ter o trabalheira de construir o imóvel você já tem ali o imóvel construído alugado e ainda com desconto né Isso só acontece porque o Brasil é muito ineficiente mesmo né porque vai vamos ver daqui 5 anos eu vou estar aqui gravando esses vídeos para você daqui 5 anos provavelmente se você for um inscrito no canal já te convido para você se inscrever aí que 5 anos eu vou estar gravando vídeo analisando o o ri do btlg E aí a gente vai ver quanto vai est o valor patrimonial do fundo quanto que ele vai ter entregar de rentabilidade e a gente vai ver que muita irracionalidade que tá acontecendo agora Nesses últimos três meses lá daqui a 5 anos a gente vai olhar vai dar risada aqui ele mostra o rendimento de 0,78 por cota no último mês tem muito investidor né 354.

000 investidores dividendo yd aí de 9. 1 hoje aqui pela GD tus ele tá aí com dividendo de 9. 66 porque teve mais uma quedinha aí né Então o fundo imobiliário que tem 22 Imóveis Grande para caramba o tempo de vencimento médio dos contratos de 4 anos vacância financeira caixinha né 2% ABL total para aluguel aí 85800 m qu a mensagem dos investidores isso aqui é sempre importante você ler até isso aqui é a ligação do gestor ó ele tá falando com você ó lá em setembro de 2024 btlg distribuiu 78 centavos por cota aos seus investidores 2 centavos a mais do que a distribuição anterior com base do fechamento foi 9% de dividendo vi com relação à distribuição muitos cotistas TM nos questionado se esse será o novo patamar do fundo embora as futuras distribuições dependem da locação de capital da 13ª missão eles fizeram emissão captaram dinheiro é ou mais cotas né Então dependendo de como que ele vai investir esse dinheiro vai aumentar ou diminuir a rentabilidade do fundo isso aqui tem a ver com subscrição de cotas parece que não mas isso aqui esse canal é realmente um curso completo né Parece que você tá pagando mas você não tá pagando nada não é só você clicar nesse vídeo aqui que você vai aprender o melhor é uma melhor maneira de você entender subscrição de cota então para você que não entendeu esse parágrafo clica nesse vídeo aí que você vai aprender subscrição de cota e se você realmente tiver aprendendo mais do que muito curso pá porque isso aqui eu tenho certeza são os alunos que falam são os caras do canal que falam aí Se tiver aprendendo mais que muito curso Paco deixa o like se inscreve no canal beleza estamos com a meta aí de bater 1 milhão de inscritos em nome de Jesus em nome de Jesus até o final do ano parece impossível mas tudo que é possível é humano tudo que é impossível é de Deus né meu parceiro E aí ele fala aqui ó importante destacar que devido o estágio avançado das aquisições conforme discutido nos relatórios anteriores A gestão tem intenção de manter esse pelo menos esse nível com um novo patamar de distribuição nos próximos meses então Teoricamente ele tá prometendo aí 78 centavos por cota né conforme fato relevante 12 de setembro o fundo recebeu naquela data penúltima parcela de 62 milhões referente à venda do btlg SBC o lucro de 9.

3 milhões referente a esse recebimento será distribuído dentro desse semestre Vale destacar que esse lucro ainda não foi reconhecido na dre presente nas próximas páginas Então a gente vai ler uma dre aqui que é uma demonstração de resultado do exercício que ainda não tem esses 9. 3 milhões de lucro que a gente vai receber durante esse semestre então pô temos um lucrin aí a mais para para receber eu não sou cotista do btlg vamos ver tô estudando para caramba btlg já tô estudando esse fundo imobiliário aí já tem um tempo na verdade M 21 já tá apitando ô L vai lá ó dá uma olhada lá no btlg meu querido dá uma olhada no btlg E aí vocês pediram também agora estamos reforçando isso aqui né se for a hora dele entrar na nossa carteira vai entrar vamos ver sobre a aplicação do Caixa fundo está iniciando a migração do seus investimentos para outros produtos com liquidez mais ou menos 11% CDI isso representa um aumento de 10% em comparação à aplicações atuais pá pelo lado de locação não houve atualizações na carteira de inquilino a taxa de vacância permanece em 2% concentradas no nativos de Cabreuva e Jundiaí Então não saiu nem entrou né a prospecção de novos Inquilinos segue no ritmo normal sem nenhuma novidade concreta a que ele tá falando sobre reciclagem de Capital então esses Fundos mobilaris eles compram os ativos os ativos vão madurando né eles usam esse tro madurando atingir o máximo que eles conseguem de e renda de aluguel ou então eles Já conseguiram o máximo de valorização esperado por aquele imóvel ele comprou lá e agora ele vai vender é que ele tá falando ó reciclagem capital o fundo assinou exclusividade para venda de dois ativos localizados em Bahia em São Paulo valor de transação é de 60 milhões sujeito a cumprimento de certas precedentes assinaturas e documentos definitivos se tudo ocorrer bem vai ser concluído nos próximos 60 dias ele fala sobre a alocação de Capital sobre a transação anunciada em agosto aquela Mega transação né eu gravei vídeo sobre isso é o btlg vai fazer a maior compra dos últimos tempos de fundos imobilis adquiria Assim muitos imóveis de uma vez né o fundo segue com processo de fechamento da transação conforme já informado ó o fundo tá conduzindo transações valor aproximado 600 milhões cara 600 milhões é muita coisa é muita coisa é o tamanho de vários fundos imobiliários como se ele tivesse fazendo como se ele tivesse fazendo não né ele está fazendo em uma única compra o valor patrimonial de muitos muitos muitos Fundos listados né então esse fundo aí realmente tá fazendo negociação absurda aqui a gente consegue ver o rendimento do fundo Então tava pagando 76 centavos e agora subiu para 78 né e aqui a gente vê a composição desse lucro ó veio R8 centavos de receita Financeira ou seja é o dinheiro que tá parado captou esse dinheiro né captou esse dinheiro lá pela pela subscrição esse dinheiro tá parado tá rendendo Então essa receita financeira tá ali 0,38 e aí 0,55 é de receita imobiliária de aluguel mesmo do dos dos galpões aí tem um pouquinho ali de despesa do fundo despesa do ativo reserva gerencial e despesa finan então deu esse rendimento aí de 0,78 a gente vai ver já a gente vai ver já ali a dre tá aí aqui a estimativa de banda de distribuição banda inferior tá de 74 centavos e a banda superior está de 80 centavos né então ele subiu aí tava pagando 76 centavos desde fevereiro passou 1 2 3 4 5 6 7 meses e agora subiu 2 centavos aí de Distribuição e mesmo subindo 2 centavos de distribuição o que que aconteceu com o fundo no último mês né caiu 2,68 por Será que isso é racional cara será que é racional vamos ver se tem alguma porque se ele falar assim pô estamos com previsão de que mês que vem saia três Inquilinos a receita do fundo vai diminuir ó estamos com inadimplência de 5% aí o fundo pode diminuir a receita isso isso justifica queda agora se não tem nada disso por que que tá caindo por quê é que a gente consegue ver a receita de agosto ó lá 18. 3 milhões teve aqui locação teve um pouco de desconto nas locações né então deu uma diminuída ali teve um pouquinho de despesa então o resultado do fundo foi de 18 aí teve uns ajustes aqui e o resultado imobiliário aqui ficou de 29 milhões tá vendo que tá vendo que 12 milhões tá vindo de fluxo financeiro rendimento que tá no caixa lá né então receita Imobiliária receita financeira deu um resultado total ali De 29.

2 Milhões teve a despesa ali com o fundo imobiliário e tal deve um resultado então de 25 milhões deu 63 centavos só e ele distribuiu aí 76 Isso foi em agosto né Eu Li ali a coluna errada Vamos ler de Setembro 18 milhões também aí teve ali 18 milhões de resultado 16 milhões de fluxo financeiro deu 38 milhões de resultado imobiliário e distribuiu 34 quando fez fechou as portas teve ali R 35 milhões deais de resultado do fundo 0,82 e distribuiu aí 78 então ele tá com o lucro acumulado aqui já com o lucro projetado das vendas né Ele falou que tem umas vendas em curso né então ele 60 milhões dessas vendas aqui que a gente leu aqui ó a gente leu essa venda aqui que pode ser que em 60 dias ocorra ele vai ter um lucro acumulado por cota de R 1$ 1,40 Então na verdade o fundo não tá custando 9942 Quanto que tá custando o fundo se a gente já tá considerando com aquele lucro lá e esse lucro vai entrar no no que você vai receber distribuído para você então é 9942 - 1,40 tá então Guarda esse número aqui que é 98 pra gente fazer uma conta depois de Il John Coast quando a gente vai calculando aqui qual que é a rentabilidade do fundo aqui ele mostra a receita de locação que dá mais receita para elha a btlg Maua Depois tem Cajamar aqui Campinas Jundiaí Enfim então tem o período aí de vencimento de 4. 3 anos vários revisionais que vão acontecer em 2024 2025 ainda né Depois mais 2028 85% da área bruta local tá em São Paulo tem Unos meses de reajuste aqui percentual da receita contratada reajusta pelo IPCA né aqui você consegue ver que 90% tá sendo reajustado realmente pelo IPCA 10% de GPM a tendência é que seja daqui um tempo mais corrigido pelo IPCA do que é o GPM né o GPM Tá caindo um pouquinho desuso aí tem Os Inquilinos aqui do setor grande parte aí Logístico tem a IB aqui depois e-commerce e outros varejo papel celulos qual a grande diferença entre o btlg do hglg e do xplg grande parte da diferença é a exposição eem varejo o xplg ele ele normalmente fica mais descontado do que o btlg o hglg porque grande parte da exposição dele é em varejo 48% da receita dele vem de varejo e varejo tem risco maior risco em n9 Place a gente vê Casas Bahia a gente vê Americana a gente vê pô tudo que tá acontecendo aí com as com os varejistas né dificuldade para caramba já que tem uma alta taxa de juro já tá aí mais 2 anos 3 anos com taxa de juro alta isso aí prejudica as varejistas se prejudica as varejistas e você aluga para uma Varejista o que que pode acontecer pode ter inadimplência né a última coisa que vai acontecer a na adimplência das varejistas com o seu local onde guarda stoque porque por se ela perder até o stoque Aí lascou mesmo né então Teoricamente aí na diência nesses galpões é a última coisa que vai acontecer mas pode acontecer com certeza né inclusive aconteceu lá no xplg e na depl do grupo dia por exemplo Então esse é o maior medo que o pessoal tem dentro do xplg e por isso o xplg é mais descontado o btlg apesar de estar descontado ele não tem tanto assim de Varejista né olha lá não tem tanto assim de varegista os contratos são mais típicos para ter mais potencial de negociação aí que o percentual de perfil de ativos 93% é logística e tem um pouquinho lá só Industrial a aqui tem o tipo de multa saldo remanescente que é praticamente o tanto que é atípico é o tanto de saldo remanescente O que que significa isso aí eu contratei 10 anos fiquei um quando eu saí eu tenho que pagar quanto 9 anos de multa Olha que loucura isso é dá proteção para caramba né por isso que os Fundos pequenininhos Eles começam mais com só contrato atípico mesmo ah newl hslg contrata típico saldo remanescente porque isso dá segurança na alavancagem dos Fundos quando o fundo é um pouco maior tem Imóveis melhores que que eles vão fazer eles vão fazer mais contrato típico para poder ter mais potencial de barganha se você for alugar para um inquilino seu e você falar assim pô vou te alugar por 10 anos aí ele falou assim não Beleza Eu alugo por 10 anos mas vamos negociar esse preço aí então né meu querido P eu não vou pagar 1000 não vou pagar 800 é 10 anos que eu vou ficar aqui você tem que fazer um desconto para mim agora imagina você oferecendo para ele Ó vou alugar mas aqui só dá para ficar um ano porque de ano em ano sobe o aluguel porque o meu imóvel é bom demais é contrato típico né então você consegue colocar ali fazer uma proposta de preço do aluguel mais caro enfim aqui ele mostra a alavancagem dele tem uma dívida aí de 153 milhões mas ele tá com 1 ponto Olha que loucura ele tá com 1. 8 B de caixa 1.

8 B de caixa vai fazer negociação lá de 600 milhões vai sobrar muito dinheiro no caixa ainda né muito dinheiro no caixa dá para ele fazer muita compra ainda o btlg vai se tornar aí um dos grandes fundos de logística mesmo né bater ali o hglg aqui ele fala do histórico de vendas dele o btlg costuma desinvestir de 12 a 15% do seu patrimônio todo ano destravando o lucro e criando valor de reciclagem portfólio para os cotistas cara isso aqui eu preciso te mostrar no quadro preto então presta atenção estrala o pescocinho Estrela do pescocinho dá uma espreguiçada aí Você precisa aprender isso aqui de uma vez por todas cara que senão você sempre vai preferir fundo de papel pra pra atenção nso aqui é cauezão o que que você acha cara você já viu algum vídeo de investimento de algum canal de investimento que ensina essas paradas aqui eu sei que você edita vídeo para caramba aí de vários outros canais também não sei se você edita de outros canais de de investimento mas o que que você acha cara que que você acha pessoal ensina desse jeito aí pede like pros Car aí pede like PR os cara vou deixar o você pedi o like PR os cara é pessoal isso que o Léo falou eu tenho que confirmar eu nunca vi um canal no YouTube brasileiro que dê tanta informação de graça em todos os vídeos se você ainda não deixou o like no vídeo cara não perde seu tempo hein deixa seu like e já se inscreve também para ajudar na meta de chegar em 1 milhão de seguidores até o final do ano hein eu acredito que dá então presta atenção o btlg vamos supor aqui que o btlg ele tem um prédio aqui ó tem um prédio aqui beleza e ele pagou 100 milhões nesse prédio perfeito tá aí tudo bem E aí depois de Vamos colocar aqui dois anos esse prédio tá lá ainda só que agora ele valorizou vou até desenhar ele mais bonito aqui ó ele valorizou agora ele tá valendo 200 milhões você que é cotista você ganha essa valorização Me responde aí você ganha essa valorização você não ganha essa valorização por qu essa valorização só vai vir pro seu bolso de duas formas primeira forma disso aqui vim pro seu bolso primeira forma através dos dividendos Como assim Léo através dos dividendos bom se aqui o imóvel valia 100 milhões e ele alugava vamos supor aqui pro mercado livre tá Vou vou colocar aqui ó Mercado Livre ele alugava Mercado Livre e o Mercado Livre pagava ali por met qu R 20 um exemplo tá r$ 2 por met qu E aí depois de 2 anos o imóvel tava dend R 200. 000 E aí o que que o btlg pode chegar no Mercado Livre e cobrar o Mercado Livre vai falar assim pô mercadão vamos vamos vamos vamos conversar aqui cara quando você entrou no imóvel o imóvel valia 100. 000 cara só que agora vale 200 foi avaliado aí ó o laudo de uma empresa Imparcial veio aqui e laud dou que tá valendo 200 milhões cara vamos vamos ter que subir esse preço desse aluguel aí e aí o btlg fala assim cara antes era R milhões custava r$ 2 1 m qu então agora tem que custar 40 m qu R 40 m qu aí o Mercado Livre vai falar assim pô não é R 40 eu não não aguento pagar não é dobrar o aluguel cara não não não dobrar eu não aguento não vamos subir aí para 25 e aí o btlg concordem e subiu para 25 perceba perceba tem R 15 por met qu que ficou travado entre aspas travado porque eu não consigo subir o aluguel do cara assim tão rápido se valorizou 20% o imóvel eu não consigo subir o aluguel 20% não tem como eu tenho que subir nisso devagarzinho Senão eu perco o contrato Eu só consigo subir nas revisionais de contrato né então eu tem tem um parte do dinheiro tem um parte do dinheiro ali que fica travada mesmo travada esses R 15 aqui por met quadado por exemplo que era para est custando 40 mas eu tô cobrando só R5 esses R 15 por met qu fica travado qual que é segunda forma então do fundo imobiliário de passar esse dinheiro da valorização através de exato meu querido através de venda do imóvel venda do imóvel porque ele não consegue te passar tudo através de dividendo por conta desse problema que eu te expliquei Então o que ele pode fazer ele chega e vende o imóvel Aí ele vai lá e vende o imóvel por 200 milhões Agora se ele vender o imóvel por 200 milhões quanto que ele teve de lucro 100 milhões de lucro desses 100 milhões de lucro agora ele consegue te passar ali 95% do pagamento e pronto você consegue receber todo o dinheiro ali de lucro e aí ele destrava esse lucro Então quando você vê aí um valor para patrimonial de um fundo de tijolo que custava R 100 o valor patrimonial e ele já passou 5 anos ainda tá R 100 de valor patrimonial quer dizer que os imóveis Não valorizaram agora você sabe pô Nossa Senhora agora você tá entendendo Agora você tá entendendo não é que ele não valorizou É porque quando o imóvel valorizou ele V lá e vendeu e te pagou dividendo aí valorizou de novo vendi Te paguei de dividendo então desta forma você consegue receber mais dividendo e aí o suou apesar de você não conseguir ver essa remuneração através da valorização do patrimônio você consegue ver isso com dividendos e com venda dividendo demora muito mais venda é um pouquinho mais rápido então o que que o btlg faz ó Isso é uma estratégia do btlg o btlg costuma desinvestir de 12 a 15% do seu patrimônio anualmente destravando o lucro e criando valor via reciclagem de portfólio para o cotista as vendas que aconteceram nos últimos 3 anos R 713 milhões Dea quase 1 milhão vendas em andamento R 463 milhões deais lucro das cotas na venda R e11 imagina R 4,11 de lucro nas cotas se ele fosse subir esse dividendo 4,11 dividido por 12 dividido por 12 ele deveria subir de dividendo 34 centos aí ele tá pagando 0,78 por exemplo agora né 0,78 ele ia subir o dividendo de 0,78 para 1,12 já viu isso acontecer não acontece porque para subir dividenda assim é muito difícil tem que subir muito o preço do alugal então é mais fácil pros gestores vender o imóvel vende o imóvel e passa isso através de ganho de Capital mesmo ali né faz pagamento extraordinário e tal a gente até consegue ver aqui que ele fez um pagamento extraordinário olha só aqui Ele pagou 0,81 centavos tá 0,76 0,7 pá 0,81 cavos então tem esses pagamentos extraordinários o hglg também é muito amo por fazer isso né tá pagando lá 1,10 1,10 1,10 paga 2,20 é grande capital você vê aqui que o portfólio dele tá 26% maior do que o valor do laudo portfólio tá com 26% maior do que o valor do laudo e aqui é o que ele quer fazer de desinvestimento né em 2024 aqui ele tá querendo vender aí metal Gru O btlg SBC ele já fez né é uma B freira S olha como ele subiu esses dividendos né de 0,33 para 0,78 é muito bom você vê isso Ó o número de investidoras subindo aqui também né 354.

000 investidores é muita coisa evolução TV é liquidez né então você consegue ver a liquidez dele aqui absurda também por 9. 6 milhões diário é loucura isso aqui rentabilidade você consegue ver aqui a comparação dele com CDI com Ibovespa com o ifix pô 69. 7 1% é muita coisa nos últimos 5 anos né é muito acima do das médias aí ah Léo mas eu comprando Banco do Brasil tive mais rendimento pô sim só que são investimentos totalmente diferentes se você quiser um vídeo sobre ação versus fundo imobiliário Qual que é o melhor para você ter dependendo da época que você está Ah eu tenho 20 an qual que é melhor para mim Ah eu tenho 50 anos Qual que é o melhor para mim eu gravo um vídeo só sobre isso então deixa nos comentários aqui se você quiser um vídeo desse tipo ações versus fundos imobiliários Qual é o melhor aqui agora ele mostra o portfólio atual dele né você consegue ver aí todos os galpões vou pular essa parte aqui resumo dos ativos aqui você também consegue ver as vacância que ele só tem vacância aqui no cabre uva né 33% que no final fica 2% só Então olha que legal você ter vários ativos né mesmo que um fique Metade dos alugado No final a vacância Total Vai ser 1 2 3% iso é a vantagem de ter um um fundo pulverizado imagina só você compra um fundo que tem só três galpão aí um galpão fica metade des alugado pô é uma vacância de 15 20% aí faz diferença né aqui ele fala da alavancagem dele ó a seguir apresentamos o saldo devedor e atual característica de cada cri o custo médio é de PCA 5.

9 Então tá pô um custo mais barato ele tá com a dívida mais barata do que o próprio tesouro direto tá oferecendo então uma dívida boa né Aí ele mostra ali o saldo devedor do cri 1 2 e TR ali 40 70 e 36 as taxas estão boas e os vencimentos aqui você consegue ver é 2. 9% de alavancagem né muito baixo Inclusive acho que deveria se alavancar um pouquinho mais né confiando na gestão do btlg se ele se alavancar agora não tem por se alavancar porque ele tem muito caixa mas quando chegar o momento de se alavancar não tem problema em se alavancar alavancagem até 10% é tranquilo é saudável então o relatório acabou aqui vamos puxar aquele valor de cota que a gente viu r$ 99 42 que é o que tá agora menos o saldo acumulado que a gente viu ali que era de 1,40 depois da venda né Tá inclusive vamos pegar aqui ó R 1,40 de saldo acumulado depois da venda dos 60 milhões ali a a gente vai tem um valor de cota então de R 8,02 E aí meu parceiro se ele continuar pagando ele falou que quer continuar pagando 0,78 pelo menos né Ele usou a palavra pelo menos quando se usa a palavra Pelo menos é o meu entender né Depois você pode comentar aí se o seu entender também é assim mas o meu entender é que ou é 78 é para cima disso né pelo menos 78 então é 78 ou para cima disso vamos colocar aqui então no 0,78 0,78 dividido ali ó por 98,0 ele tá dando um pagamento isso é um fundo de tijolo que não tem alavancagem com um número muito grande de imóveis pouca exposição no varejo indexado no IPCA com baita caixa pagando 0. 79 de yield cara tá bom não tá não eu acho que tá bom isso aqui cara principalmente comprando descontado comprando descontado se ele valorizar aí mais 6 7% né que é o que ele tem de desconto quanto você vai receber btlg tem um historic PVP médio de 1.

07 Olha que loucura isso aqui cara o médio é de 1. 07 ele fez o IPO Ali chegou a custar aí por muito tempo 1. 22 1.

10 1. 7 até até pouco tempo atrás né Como diz a minha avó até est turdia tava custando aí 1,02 1,04 e agora a gente tá com 0,95 né 0,94 então na minha opinião é um fundo que realmente tá descontado tá pagando bom yield é um fundo que não é pequeno é um fundo grande pulverizado com muita segurança sem vacância física só tem vacância em um um imóvel faz reciclagem imóvel visando te passar lucro de Capital minha opinião um ótimo fundo ele tinha um defeito muito grande Tá eu vou ser bem sincero aqui ele tinha um defeito muito grande que era atrasar seus relatórios eles aí soltava o relatório de três TR meses aí eu já nem Lia mesmo btlg aí eu ficava Não não quero não o gestor não tem compromisso nem em fazer o relatório é nem me liga para mim saber Pô nem me liga para eu saber o que que tá acontecendo com o fundo para que que eu quero esse fundo mesmo ele tendo Bom desempenho desde muito tempo atrás né agora ele se comprometeu meu parceiro ele se comprometeu ele se comprometeu ser cada vez mais claro nos relatórios não atrasar mais os relatórios inclusive aqui você consegue ver ó ele soltou o relatório no dia 30/09 dia 30/08 dia 30/07 ele é sempre no último dia útil ó dia 28/06 então já tem uns 4 C meses aí que ele tá soltando relatório bem certinho isso aqui já me brilha os olhos né E só falando da aquisição que eles estão fazendo aí ó ele vai fazer a aquisição desses três parqu aqui que na verdade vai dar o total aí de mais Imóveis né Eu Já gravei um vídeo sobre isso e você quiser um pouquinho mais de detalhe sobre essa aquisição eu vou deixar o vídeo aqui para você entender qual que foi essa aquisição Qual que é o racional por que ele tá comprando n se faz sentido se não faz mas sem sombra de dúvidas é uma aquisição que você tem que ter em mente o que que tá acontecendo para ver se faz sentido você entrar no fundo ou não Tá então olha só principais destaques da aquisição ele já tá comprando com 0% de vacância 541. 000 M qu 100% dos ativos a mais 94% em São Paulo já vem com 17 inquilino né é bastante ó top 10 inquilino aqui que vai ser 10% da 50% da receita o fundo pós aquisição vai ter 32 Imóveis ou seja vai adquirir mais 1 Imóveis é coisa para caramba cara é coisa para caramba e ainda vai ter lembra que eu falei para vocês que ele tem 1.

8 bit de caixa praticamente ele ainda vai sobrar 760 milhões de caixa cara ainda dá para fazer muitas compras boas o Cap rate dessa operação ficou de 9. 5 é um cap rate muito alto É um cap rate bom e o wildd dos próximos 18 meses já que ele vai comprar vai pagar um pouco agora e vai pagar um pouco depois né ele vai conseguir o Wi dos 18 meses de 14. 6 por.

é bom para caramba cara é bom para caramba então gostei da aquisição Gostei dos dos relatórios n um fundo aí que me atrai para fazer um investimento agora vou aproveitar que ele tá descontado com PVP de 0. 94 vou colocar uma graninha aí bora lá Lembrando que eu tô tentando rebalancear minha carteira de fundos imobiliários né então tô com 279 eu quero bater ali mesmo valor em ações então tem uns 50k aí pra gente investir ainda se Deus quiser vou conseguir investir esse valor aí até o final do ano sem somb de dúvidas Amém teve um casor né Tem um casor aí no meio dia 19 de outubro Inclusive eu peço para você três coisas nesse vídeo primeira coisa que eu peço aí é o like e depois a inscrição no vídeo e terceira coisa que eu peço aí que é a mais importante de todas que você já faça orações por mim meu parceiro primeiro é para abençoar meu casamento para abençoar que tudo aconteça tudo certo lá já temos 10 anos juntos eu e a minha princesa mas o casório ele é um fechamento de brechas né no mundo espiritual então muito importante para mim muito importante para ela também e peço oração também para o canal continuar crescendo e até no final do ano a gente B bata a marca aí extraordinária de 1 milhão de inscritos a nossa comunidade é forte para caramba a gente provou isso várias vezes para vários concursos de votação aí né que os caras pensaram que a gente era até roubou loucura loucura então conto com você mais uma vez para compartilhar o canal para deixar o seu like se inscrever Então bora lá pra Clear agora Acabei de transferir o dinheiro para lá e eu vou te ensinar um negócio muito interessante que é a compra em escadinha vou te mostrar na prática Como que você faz aqui como que eu normalmente faço quando eu acho que o fundo imobiliário vai cair novamente por exemplo aqui a gente já viu que no mês ele caiu 2. 68 por.

porém Perceba o que que aconteceu no último dia subiu 2% no último dia né então pode ser que ele volte a cair Ele abriu r$ 98 agora el tá R 99 Pode ser que ele caia pode ser Então como que você faz ah eu separei aqui R 300 para investir nesse fundo imobiliário você compra as três cotas de uma vez vou te mostrar aqui eu mandei um valor agora paraa corretor vou abrir a corretor e vou mostrar para você como que você pode fazer beleza e aí se no final né não deu certo de cair o fundo não caiu você estabelece a compra ali a mercado mesmo tá mas olha só isso aqui esse ensinamento na prática eu aprendi depois de muito tempo de experiência meu parceiro Então você vai aprender aqui vai economizar muito dinheiro com isso você vai aumentar muito sua rentabilidade e diminuir seu preço médico com essa dica Então vamos lá vou entrar aqui em swing trade e vou adicionar aqui o btlg para comprar né então vou nov ativo btlg11 e aí a gente adiciona aqui o btlg perfeito eu tô aqui agora com btlg aberto na compra E aí eu tenho um valor aqui de R 30. 000 que eu já separei para investir em btlg vou comprar tudo de uma vez poderia né comprar tudo de uma vez se você acha que o fundo vai subir e cara compra tudo de uma vez se você acha que o fundo vai subir né pronto vai subir então não faz sentido você esperar se você acha que ele vai ficar ali meio que balançando 99 98 e tal que que você pode fazer lançar uma compra a mercado e lançar outras compras limitadas Como que você vai fazer isso na prática Primeira coisa eu vou dividir aqui em 3030 e 30 tá então eu vou comprar 33% agora 33% depois 33% depois então primeira coisa que eu vou fazer é lançar a ordem a mercado mesmo comprando aqui 10. 000 Então vai dar 100 cotas tá então vou lá vou comprar a mercado mesmo Beleza então depois que você fez sua ordem a mercado sobrou ali 66% do seu valor que que você pode fazer se você quiser aí realmente comprar uns 20 30 centavos abaixo o que que você vai fazer aqui na na Clear tem essa parte limitada na sua corretora com certeza também tem tá aí você pode colocar o tempo de validade Ah eu quero que ven lá em sexta-feira até sexta-feira se não bater esse valor eu não quero mais comprar então vou colocar aqui ó preço limite vou diminuir aqui 20 30 centavos tá então vou pegar se for 99,20 aí eu mando comprar tá então eu compro mais 100 cotas a esse valor aí Léo isso comprou porque sumiu aqui o dinheiro comprou não comprou só vai comprar se bater R 99,20 Então quando você vai em ordens aqui perceba que a ordem tá aberta tá Aí você coloca aqui detalhes Ó presta atenção validade até dia 4/10 aí você percebe aqui que eu tô com preço de R 99,20 só vai comprar se bater R 99,20 E aí eu vou lançar terceira aqui em escadinha ó R 9900 aí a validade você pode aumentar se você quiser vou colocar aqui a validade até do dia 11 por exemplo a r 99 eu quero mais 100 cotas aí então eu mando comprar de novo tá Então essa é a famosa compra escadinha ah Léo e se não comprar não bater lá os 99 r920 nem os R 99 pô porque imagina se eu comprasse tudo agora perceba se eu comprasse tudo agora eu teria 300 cotas a r 99,52 que foi o que saiu né então meu preço médio seria 99,52 se eu compro 100 cotas presta atenção nso aqui ó 100 cotas a 99,52 aí depois eu compro lá mais 100 cotas vou até fazer a conta aqui para você ver como que você consegue baixar seu preço médio com um detalhezinho bem bem básico né então se eu compro lá mais 100 cotas a r 99,20 Depois eu compro mais 100 cotas a r 99 eu vou ter na verdade esse gasto aqui total né então vou somar lá mais 952 dividido por 300 o meu preço médio então baixaria de 99,52 que foi o que eu paguei agora se eu comprasse tudo agora para R 99,24 então abaixa um pouquinho o preço médio compensa Léo cara sendo bem sincero com você se você sinceramente acha que vai dar uma uma buscada para trás ali faz sentido você fazer isso você ganha alguns centavos P 20 centavos vezes 100 vezes 1000 agora você agora eu fiz uma compra aqui de 1000 Ah vou fazer com uma só L vale Vale cara se vai ganhar 20 centavos né se você acha que não vale a pena ali o seu tempo não faça mas para você que tá operando aí com mais cotas né pois já tem r$ 1.

000 R 5.