Dicas práticas e úteis sobre legislação para corretores de imóveis - Rodrigo de Maio

[Música] ajudem-me a receber com uma calorosa salva de palmas Dr Rodrigo de [Aplausos] Maio obrigado bom dia a todos eh como Anderson disse eu sou professor do curso de tti que é a fase que antecede essa que vocês estão aqui agora que já são corretores né então um prazer muito grande tê-los aqui agora como profissionais que já passaram por essa etapa já cumpriram os requisitos legais Ou seja já tiveram obtenção do do título de técnico transações imobiliárias que é o requisito essencial para se tornarem Hoje os corretores de imóveis que estão aqui né É um

prazer então tá aqui pra gente trocar um pouquinho de informações eh o mercado Tá bastante eh agitado nós temos aí diversos processos trabalho no departamento que cuida né como o Anderson disse dos processos disciplinares e administrativos Então vamos falar um pouquinho para que a gente possa evitar esses processos né que o trabalho também da advocacia é fazer o trabalho preventivo para que não Tragam nenhum tipo de ônus nenhum prejuízo para vocês Tá então vamos começar falando um pouquinho da evolução histórica da profissão do corretor de móveis vocês acham que é antiga essa profissão Desde quando

que ela existe se ela era regulamentada desde quando era através de que que começou essa atividade Alguém sabe me dizer chutar um ano aí aproximado não 1910 1930 1920 40 1950 1930 Olha lá então nós tivemos aí aproximadamente desde 1932 essa profissão já já existia a prática mercantilista da atividade do corretor de móveis era aquele que apresentava né o comprador ao vendedor e ganhava ali uma gorgeta Não era essa profissão é aqueles que não era regulamentado não era nada ficavam lá aquelas pessoas que conhecia alguém que queria comprar outros conhecia alguém que queria vender aproximava

as partes ali dava um negócio e aquela pessoa recebia ali uma gorgeta pelo pela aproximação pela indicação do trabalho essa gorgeta que lá atrás era uma gorgeta hoje nós falamos de quê honorários profissionais Não é isso não existe uma lei que regulamenta a profissão não existe uma tabela que define Quanto é o percentual em cima de cada negociação que é feita então aquilo que se praticava lá no passado veio evoluindo né para melhoria de toda a categoria então desde 1932 a 1962 nós não tivemos nenhuma legislação que regulamentava a profissão nemuma lei que reconhecia a

atividade do profissional como sendo né um um profissional habilitado para lidar com esses com esses com essas técnicas do mercado imobiliário Mas então como que eles se reuniam como que eles eh existia uma regulamentação ali desde 1932 a 1962 ou seja 30 anos a ali trabalhando os corretores trabalhando naquela ocasião mas através de quê essas pessoas foram se reunindo e foram montando associações de corretores de imóveis não tinha nem sindicato eram associações de corretores então Imaginem tinha lá uma meia dúzia de pessoas que trabalhavam nessa área pessoas que tinham interesse em trabalhar iam se associando

e para se associarem tinha algumas regras ali né como se fosse uma um código de ética do profissional existia ali olha pode fazer isso não pode fazer tem que ser feito dessa maneira não tem que ser feito então eram associações E essas associações elas foram tomando força no mercado imobiliário até que elas foram conseguindo a carta patente de Sindicato junto ao Ministério do Trabalho Então o que era Associação antes nós fomos conseguindo o quê eh regulamentar aquela associação para sindicatos da categoria Então antes de cresce nós tivemos o sindicato então nós tivemos o primeiro Sindicato

dos corretores de móveis do Estado de São Paulo depois o primeiro Sindicato dos corretores do Rio de Janeiro Paraná Minas Gerais e assim sucessivamente para todos os estados até que isso então nós famos de 1932 a 1962 até que no ano de 62 nós tivemos a primeira lei que regulamentou a profissão do corretor de imóveis a lei 4116 do ano de 62 e essa lei ficou em vigência já uma lei regulamentada uma lei federal né Então a partir dali já reconhecia essa categoria como sendo pessoas fundamentais para praticar o exercício da intermediação imobiliária no mercado

só que ela ficou em vigência de 1962 Ela ficou em vigência até 1978 ou seja essa lei 4116 de 62 ela já não existe mas ela foi revogada e ela foi revogada por qual lei Qual é a lei que tá atual hoje que regulamenta a profissão do corretor exatamente a lei a lei 6530 de 78 é a lei que está em vigência hoje e ela revogou a lei 4116 do ano de 62 E por que que ela foi revogada alguém sabe dizer no mesma semana em que o Supremo Tribunal Federal julgou parcialmente inconstitucional essa lei

a lei 4116 nessa mesma nesse mesmo final de semana foi aprovada a Lei 6530 de 78 e ela foi considerada parcialmente inconstitucional pelo Supremo Tribunal porque ela não dispunha ali no seu na sua legislação qual era a grade curricular pro corretor de imóveis ou seja quem queria ser corretor de imóveis o que que precisaria ter qual era o requisito necessário para ser corretor lá na primeira lei não falava então Qualquer um podia ser corretor e hoje qual que é o requisito necessário para ser corretor de imóveis exatamente ter o tti o curso de tti ser

maior de idade né Eh ter o segundo grau completo e o curso de técnico em transações imobiliárias e a sua devida inscrição no conselho regional Então esse é o requisito que trouxe a lei 6530 de 78 que está em vigência até hoje e nós temos um decreto que regulamenta a lei 6530 alguém sabe dizer qual é esse decreto e é o Decreto que é utilizado para todas as atuações do cresce todas as atuações auto de infração termo de representação que é contra o corretor de imóveis ou contra o pseudo corretor ele é baseado em cima

do Decreto por quê Porque o decreto é quem regulamenta a profissão esse decreto é o decreto 81.871 x78 ele regulamenta aquilo que ficou omisso na lei 6530 ele vem e reconhece ele regulamenta Então essa legislação então decreto 81.871 78 então nós vimos que nós estamos aí evoluindo Né desde 1932 62 78 o decreto também é de 78 e de lá para cá tivemos mais algum Avanço No mercado imobiliário Nós já estamos em 2015 2002 Teve alguma evolução paraa categoria não eu ouvi Código Civil perfeito Código Civil de 2002 a gente fala um novo código mas

já tá com uma certa idade né que foi em 2002 que teve vigência em 2003 O Código Civil que ele trouxe um capítulo todo especial paraa parte de corretagem desde do artigo 722 ao artigo 729 coisa que anteriormente no código de 1916 não fala falava em nada com relação à corretagem o código comercial também não falava em nada com relação à corretagem e os tribunais de justiças abarrotado de ações judiciais de corretores cobrando honorários e eu não tinha legislação nenhuma que regulamentava essa profissão eu tinha o quê somente a lei que regulamentava a profissão do

corretor de imóveis mas eu não tinha o que que era um contrato de corretagem o que que era tinha responsabilidade civil quem quando que tinha direito de receber os honorários e se houvesse parceria com o corretor quanto que tinha que pagar para cada um um E se o negócio era com exclusividade Não era com exclusividade ou seja não falava nada e hoje O Código Civil do artigo 722 ao 729 ele traz toda essa situação ele informa o que que é o conceito do contrato de corretagem né que é uma pessoa que não está ligada a

outra em virtude de Mandato ou seja o corretor ele não está representando legalmente nem o vendedor e nem o comprador ele está ali para vender os seus serviços tanto para o comprador quanto para o vendedor porque o corretor ele é o quê é aquele que conhece aquele tem o conhecimento técnico acerca da negociação Imobiliária ele vai vender o quê O que que ele vende para os seus clientes o que que o corretor vende vende serviços perfeito e ele vende o quê o seu conhecimento acerca daquele assunto então ele é um especialista na área de do

do de de imóveis ele conhece as documentação ele sabe analisar uma escritura ele sabe verificar certidões ele sabe verificar se aquele se aquele imóvel está apto para ser adquirido se não vai trazer nenhum prejuízo pro cliente lá na frente então esse é o profissional né Às vezes eu pergunto essa o que que o corretor vende todo mundo fala vende imóvel falei mas imóvel imóvel não é do proprietário Quem compra não é comprador quem vende não é o vendedor então o corretor não vende imóvel quem vende é o vendedor né o colega ali falou exatamente correto

ele vende o quê ele vende os seu serviços e pelo corretor vender os seus serviços ele está afeto também ao Código de Defesa do Consumidor sim tá então muito embora exista a previsão no código civil vi do contrato de corretagem Se nós formos lá para o Código de Defesa do Consumidor existe lá quem é a figura do do do fornecedor é aquele que fornece produtos ou serviços para pessoas físicas ou jurídicas que adquirirem como como destinatários finais e quem é o consumidor aquele que adquire produtos ou serviços como destinatário final e o que que vocês

vendem para os clientes serviços né então esse serviço se vocês vendem um serviço e esse serviço traz algum prejuízo para o seu cliente vocês poderão ser questionados na justiça tanto pelo código civil quanto pelo código de defesa do consumidor porque a venda foi feita o quê foi feita uma venda de serviços e esse serviço que foi feito pode ter causado um prejuízo pra pessoa tá então nós estamos falando aí pelo código de de pelo código de defesa do consumidor existem as modalidades de responsabilidade civil objetiva e responsabilidade civil subjetiva sabe a diferença alguém sabe dizer

qual é a diferença entre uma e outra a responsabilidade objetiva é aquela que você fez um ato se aquele ato causou um prejuízo pra pessoa você é obrigado a arcar com essa responsabilidade independentemente de ter havido culpa do corretor já a responsabilidade subjetiva ela vai verificar se aquela Conduta do corretor se houve culpa dele para que pudesse causar esse prejuízo para o cliente para o seu né para o para para o cliente consumidor então a a diferença quem que é quem que tem a responsabilidade objetiva e quem que tem a responsabilidade subjetiva o profissional liberal

vocês corretores de imóveis pessoas físicas tem a responsabilidade subjetiva ou seja precisa verificar se a conduta que foi praticada teve dolo teve culpa para poder causar esse prejuízo para o cliente agora pessoa jurídica imobiliárias constituídas a responsabilidade já é objetiva cometer uma conduta e aquela conduta praticou eh ocas ocasionou um prejuízo para o seu cliente ela é obrigada a reparar em dependente se houve culpa se houve dolo ou não Tá então perante o Código de Defesa do Consumidor responsabilidades objetiva e subjetiva subjetiva para o corretor pessoa física e objetiva para as imobiliárias tá pessoa jurídica

Ahã então nós estamos falando aí do Código Civil tá falando também no código civil artigo 723 Ele trouxe o quê a responsabilidade civil do corretor de móveis nós falamos lá da responsabilidade objetiva e subjetiva do Código de Defesa do Consumidor mas o artigo 723 do Código Civil ele traz a responsabilidade para o corretor de imóveis ou seja ele fala que o corretor que faz uma intermediação Imobiliária e comete ali eh algum prejuízo para o seu cliente ele é obrigado a reparar por isso que ele tem que dar todas as informações acerca do negócio de forma

espontânea né esclarecer todas as dúvidas acerca do negócio sob pena de responder por Perdas e Danos Isso é o que diz lá o artigo 723 do Código Civil então a responsabilidade é bastante grande né Às vezes a pessoa vende uma imagem ah não vamos ser corretor vamos apresentar ali eh apresentou o comprador e vendedor depois eles se viram lá com a documentação e o negócio é receber os honorários Mas e a responsabilidade acerca desse negócio e se essa documentação que vocês apresentaram lá e ficou a critério das partes para analisarem tiver ocasionar algum prejuízo lá

na frente quem que vai responder por isso o profissional por conta do quê do do código civil artigo 723 e também por conta do Código do Consumidor pela venda da prestação de serviço tá então estamos falando aí em evolução É lógico nós estamos falando em evolução tudo que tem ônus também tem bônus então do mesmo jeito que o código civil trouxe a possibilidade ali do corretor receber os seus honorários de corretagem no artigo 725 que ele fala o corretor terá direito de receber seus honorários uma vez que ele tenha conseguido o resultado útil ou ainda

que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes então ele trouxe a possibilidade trouxe Quando é o momento do corretor receber os seus honorários então ele traz isso mas também traz o quê a responsabilidade que que que a carreta por essa profissão tá ã código civil e de lá para cá de 2002 né 2003 para cá teve mais algum avanço paraa melhoria da categoria para o profissional para o corretor de imóveis coisa fresca esse ano janeiro de 2015 se tratando de empresas alguém ouviu falar alguma coisa Super Simples Nacional a possibilidade do corretor

se tornar um profissional hoje pessoa jurídica e ao invés de pagar impostos como pessoa física pagar ali 27,5 por ele se tornando um profissional pessoa jurídica ele tem uma ali dependendo da quantidade de negócios que ele faz por ano né o valor que ele que ele que ele que ele trabalha ali durante um ano inteiro ele pode pagar ali de 6 até 16 ou 18% de de de de imposto então é bem melhor do que você pagar 2,5% em cima de uma única negociação que você faz tá então Conversem aí com seus contadores os colegas

contadores para verificar a possibilidade de vocês tornarem-se também pessoa jurídica e eu falo isso por conta do quê de impostos pessoal a porque a arrecadação do governo por conta da pessoa física a mordida do leão ela é bastante dolorida é bastante grande 2,5% em cima de cada honorários que vocês receberem agora verifiquem a possibilidade de se tornarem uma pessoa jurídica que vocês vão pagar um valor único e vai ser bem menos do que esses 2,5% tá Vale bastante a pena então nós falamos aí um pouquinho da evolução histórica da da atividade da profissão do corretor

de imóveis e agora vamos falar um pouquinho da atividade privativa aquilo que somente pode ser praticado pelo corretor de imóveis o que que pode ser feito pelo corretor ele pode trabalhar com qu vamos lá colega me ajuda você corretor de imóveis você vai trabalhar com qu só você pode trabalhar venda de imóveis ele vai trabalhar na intermediação da venda de imóveis que mais colega além da venda de imóveis o uma avaliação do local avaliação do valor do preço perfeito também pode que mais então nós temos aqui ele pode trabalhar na você falou na venda ou

na compra na venda nós tivemos aqui avaliação que mais que pode fazer o corretor locação intermediação de locação que mais perícia mas aí a perícia fazer também um curso de avaliador imobiliário depois tá mas antes disso ele já pode fazer o quê uma opinião quanto ao valor de mercado Isso já está um profissional habilitado já pode dar a opinião quanto ao valor de mercado imobiliário até Assessoria mesmo Assessoria sim ele pode analisar ele pode não fazer a intermediação em si mas ele pode verificar a documentação ele pode dar uma assessoria que mais que ele pode

fazer nós tivemos então avaliação compra e venda venda também não é tem alguém que quer comprar e alguém quer vender o corretor também está apto a fazer essa intermediação que mais permuta pode também ou não pode pode também que que é permuta troca do imóvel Eu tenho um de 500.000 quero vender para comprar um de 1 Milhão E aí como que fica essa negociação como que trabalha o corretor E como que fica os honorários do corretor nessa situação os dois tem que pagar perfeito exatamente não tá lá na nota um da tabela de corretagem imobili

Aliás na tabela de honorários que a os honorários de corretagem será pago sobre cada imóvel envolvido na transação então se eu tenho um imóvel de 500.000 que vai ser vendido que vai ser ele vai entrar ali na verdade como parte de pagamento numa negociação Então se está entrando um imóvel de 500.000 o corretor que está fazendo essa negociação teria em tese direito a 6% sobre aquele imóvel de 500.000 e aquele imóvel de 1 Milhão que está entrando que é outro vendedor concorda um que está comprando e também ele vai na qualidade de comprador e vendedor

e o outro que vai vender que ele imóvel de 1 Milhão em tese também teria direito a 6% sobre aquele imóvel de 1 milhão e na prática ocorre isso 6% de cada um direitinho bonitinho ou não é negoção aí já é uma negociação para você não perder o negócio né lembrando sempre que Cuidado para não cobrar eh honorários em desacordo com a tabela que constitui infração ética Tá mas a gente sabe que numa negociação grande que envolve valores grandes é sempre ali passivel de uma negociação para não perder o cliente para não perder a venda

tá ok então nós falamos aí em permuta né é dação que aí envolve dação e pagamento permuta que mais que pode corretor fazer administração né falou locação administração de locação também com que mais imóveis de terceiro não é imóveis de terceiro e lançamento pode também trabalhar o corretor ou não Lançamento que mais mas o lançamento já é uma venda é uma venda é uma venda mas a peculiaridade de uma venda de um lançamento para você vender e um e imóvel de terceiro é o bem diferente por quê Porque no lançamento está todo regular o imóvel

não é parte do princípio o quê a partir do registro do da incorporação do imóvel aquele imóvel pode ser vendido tranquilamente se tem um registro é porque foi aprovado to foram aprovadas todas as certidões todos né não tem nenhum problema e tem o registro da incorporação Então você vai vender ali Sem problema nenhum né o corretor tá lá vai preencher a ficha vai fechar o negócio com o seu coordenador seu gerente de vendas fechou o negócio agora o imóvel de terceiros é mais complicado por quê Porque quem que tá comprando Quem que tá vendendo aquele

que está vendendo tem condições de vender Será que não existe nenhuma ação né judicial contra ele que possa amanhã ou depois buscar esse imóvel lá na frente será que esse dono dessa pessoa física que está vendendo esse imóvel de terceiro ele não é dono de nenhuma empresa e essa empresa não está passando por um processo de falência ou essa empresa não está respondendo a nenhuma ação de reclamação trabalhista onde pode estar havendo o quê uma a fraude contra o credor ou seja ele sabe que tem ação em andamento ele tem patrimônio ele falou o qu

eu vou vender meu patrimônio agora porque se chegar ação lá na frente eu já não tenho mais nenhuma nenhum bem para arcar com essa responsabilidade Só que se ocorrer essa situação chegou lá na frente e ele vendeu esses imóveis no curso da ação enquanto a ação estava em andamento é caracterizado o quê fraude a execução fraude contra o credor o juiz manda simplesmente cancelar aquela matrícula que foi feita aquela transação aquela transferência do imóvel que foi feita e aí como que fica o adquirente de boa fé como que fica o comprador que juntou o dinheirinho

lá a vida inteira para comprar aquele imóvel comprou pagou lá R 100.000 e de repente de uma hora para outra o juiz manda cancelar aquele registro Olha só o prejuízo e eu estou falando isso porque houve um um caso real nessa situação um casal de médicos eh do interior de São Paulo veio até aqui para adquirir um imóvel porque seu filho ia estudar em São Paulo comprou o imóvel pagou a vista na época isso foi em 2003 pagou R 90.000 no imóvel pro filho dele estudar filho dele tava já morando no imóvel estudando de repente

ele foi surpreendido com oficial de justiça entregando lá uma uma citação para ele e o registro dele já tinha sido cancelado pela pela pela justiça do trabalho e foi nessa situação o vendedor tinha uma empresa a empresa dele estava com ações trabalhistas ele vendeu ele dilapidou o seu patrimônio aí depois o juiz a os advogados foram lá comprovaram que ele fez essa venda no curso da ação e o juiz foi lá e mandou cancelar aquela matrícula E aí como que fica o cliente como que ficou adquirente de boa fé aquele que juntou o dinheirinho aquele

que pagou a vista aquele que confiou numa Imobiliária e pasm foi feito por uma imobiliária essa transação foi feito por uma pessoa jurídica pois não olha mas aí o o que comprou o cara é dono Mas ele tem a posse Ele está na Sim ele está na posse do imóvel mas a posse já ela não é mansa e pacífica porque tem alguém discutindo aquele imóvel Eu sei mas aí fica meio difícil se a pessoa brigar ela né não é isso aí que não eu posso repetir a colega tá questionando que muito Embora tenha sido cancelada

a matrícula do imóvel que ele está na posse do imóvel O que que está sendo discutido numa ação dessa quando o juiz manda cancelar uma matrícula ele está discutindo a propriedade ou ele está discutindo a posse a propriedade então a posse é uma outra ação possessória tem que entrar com reintegração é um outro processo agora em princípio está se discutindo a propriedade aquele que até ontem era proprietário do imóvel de uma hora para outra deixou de ser proprietário do imóvel porque o juiz foi lá e mandou cancelar aquele registro de transferência do anterior proprietário para

o novo adquirente e ele já está na posse do imóvel né o adquirente já está na posse ção ele pode reav ver Ele Pode Ele Pode o você fala o anterior proprietário não o atual que comprou coisa ilegal não ele ele ele já está na posse do imóvel aquele imóvel foi cancelado né aí o que que ocorre aquele imóvel que antes era do anterior proprietário ele já entra e já vai direto para quem se houve se fosse uma uma ação trabalhista ou se fosse uma ação de de de falência da empresa eu já ia entrar

para os os credores daquele imóvel então o que que iriam fazer esses credores eles iriam ter que entrar com uma ação de reintegração de olh agir missão de posse naquele imóvel por quê Porque ele estava ocupado por uma pessoa que em tese não tinha sua propriedade tá É lógico essa ação Vai demorar um certo tempo com certeza vai mas o que nós estamos falando agora é da primeira relação do cliente que comprou de uma imobiliária e pagou a vista entendendo que estava comprando um imóvel ok que não ia ter problema nenhum porque afinal de contas

quando você busca um imóvel numa Imobiliária você quer ter o quê segurança do negócio porque senão você ia comprar o imóvel na esquina falando com qualquer pessoa não é isso e o que que ocorre nessa situação existe responsabilidade de quem vendeu esse imóvel a imobiliária tem responsabilidade por não ter verificado essas certidões sim tem responsabilidade e o que que aconteceu Os compradores de boa fé ingressaram com uma ação na justiça uma ação de reparação de danos contra a imobiliária pelo código de defesa do consumidor porque foi uma má prestação de serviços e a imobiliária foi

condenada em arcar com todo o valor do imóvel ou seja na época lá foi 90.000 teria ela imobiliária que devolver para o cliente 90.000 devidamente corrigido com juros e correção monetárias até efetivo pagamento do bem Então olha a responsabilidade grande que tem esse profissional seja pessoa física ou seja pessoa jurídica Então olha o cuidado que tem que ter com relação a um imóvel de terceiro né bem diferente então de nós estarmos lá falando com um imóvel de registro de incorporação Então qual que é o cuidado que tem que ter pelo menos o corretor quando vai

trabalhar num imóvel de lançamento Qual que é o primeiro documento que ele precisa verificar se o documento se aquele imóvel está regular o registro de incorporação porque quando você vai vender o habits você só vai ter quando tiver todo pronto o prédio passar a vistoria do bombeiro e aí ele vai falar OK agora está ele pode ser mas quando você tá lá num plantão de vendas existe imóvel para você vender não existe né existe o quê Uma expectativa de que do de dois ou três anos vai estar pronto lá aquele prédio mas quando você tá

vendendo imóvel na planta você está vendendo para o consumidor o quê Uma expectativa de um projeto que pode ser que saia a gente espera sempre que saia aquele imóvel né Tem alguns casos aí que que que que o empreendimento não vai pra frente mas o que que ocorre você vende uma Uma expectativa de um imóvel expectativa de direito que lá na frente vai sair aquele imóvel só que para esse imóvel para vocês poderem fazer a venda desse imóvel o primeiro documento que vocês precisam ver se está ok é o registro de incorporação se a incorporação

daquele empreendimento está registrada no cartório de registro de imóveis somente a partir daí é que vocês corretores podde fazer intermediação o que que já ocorreu aqui como eu falei eu trabalho aqui no no departamento de ética e disciplina que cuida de todos os processos disciplinares e administrativos quantas reclamações não tem aqui de corretores que venderam imóveis na planta sem o devido registro de incorporação ou seja qual segurança que tem um adquirente de comprar um imóvel desse que amanhã ou depois esse imóvel vai estar pronto não tem segurança nenhuma e o que que ocorre ainda é

um crime você vender um imóvel sem o devido registro de incorporação é crime e quem que responde por esse crime o incorporador o dono do do empreendimento e quem mais quem que responde solidariamente o corretor que está ali vendendo que é a parte que é a figura mais próxima do Consumidor que está fazendo aquela intermediação mas nesse caso aí o corretor el não tem muita culpa [Música] n que culpa que tem o corretor que tá vendendo ali e não é o problema da Incorporadora aí então Mas aí chego eu comprador consumidor chego no no plantão

de vendas e tô comprando com você corretora Aí eu pergunto que culpa tenho eu o consumidor que você está me vendendo o imóvel e você não foi verificar que aquele imóvel que você está me vendendo está regular mesmo assim entendeu o consumidor ele é sempre a parte hipossuficiente mais fraca da relação então o corretor ele tem que ter a obrigação de certificar-se de Tod as circunstâncias do imóvel antes de oferecer o cliente isso Tá previsto no artigo 723 do Código Civil e também no nosso código de ética que fala que o corretor antes de vender

o imóvel pro seu cliente ele tem que saber que aquele imóvel Tá ok que não vai dar nenhum problema e essa informação tem que ser espontânea eu não tenho nem que ficar te questionando com relação à situação do imóvel você como profissional tem que saber Olha esse móvel Está ok o registro de incorporação está aqui o número do registro de incorporação a previsão pra Construção é de 2 anos e meio a previsão é para ser entregue em dezembro de 2017 Essa é a previsão Esse é o projeto é isso que eu tô te vendendo então

você tem que buscar chegou o incorporador vai te oferecer um serviço Ok eu posso trabalhar sem problema nenhum com o seu imóvel agora Me apresente a documentação ele está ok ou não porque senão existe a responsabilidade solidária você pode arcar com esse prejuízo juntamente com o incorporador olha e no caso assim por exemplo eh eu tô vendendo um imóvel e esse imóvel o proprietário ele deu como garantia num contrato de aluguel como que fica aí e se a pessoa não pagar é o precisa verificar se esse imóvel que foi dado em garantia se ele está

averbado na matrícula do imóvel né E se estiver averbado na matrícula do imóvel tem que ter verificado se tem direito de preferência pro inquilino primeiro porque se estiver verb no imóvel a pessoa que comprou vai como ele comprou e está na matrícula do imóvel que existe aquele imóvel como garantia e a locação tem um prazo de vigência a pessoa que comprar tem que fazer o quê tem que respeitar aquele prazo que está lá no contrato né lembrando sempre que na ação existe a figura o fiador que é responsabilidade pessoal e o imóvel quando entra como

uma garantia já não é o fiador já é o próprio imóvel que está caucionado né aquela garantia daquela locação então pode ser um pode ser arriscado eu comprar esse imóvel e o inquilino não pagou como que fica Mas e aí o corretor não sabe por exemplo mas está na matrícula do imóvel porque para para ele ter sido ofertado como garant de uma locação eu tenho que pegar o meu contrato de locação e averbar na matrícula do imóvel e você concorda comigo que a matrícula do imóvel é um documento público que qualquer um pode chegar lá

e pedir uma certidão na hora que eu pedir a certidão do imóvel vai constar lá por exemplo registro um registro Dois a verbação três ah existe aqui como uma garantia uma calção de imóvel não não tudo bem agora por exemplo esse esse inquilino ele vai comprar outro imóvel Uhum E aí ele não pagou esse e o o e ele tem esse essa garantia aí e aí ele não paga como que fica então aí que está o comprador sabendo que aquele imóvel não ele não sabe o comprador não sabe mas ele tem que saber porque está

na matrícula do imóvel tem que estar registrado e por exemplo se ele fala não eu não o aluguel não tá no meu nome nada não tá no nome dele por exemplo o contrato do locatário você tá falando do locatário mas e quem está comprando a minha preocupação é com quem está comprando o locatário lá ele tem a sua responsabilidade no contrato de locação a minha preocupação é com quem está comprando esse imóvel e esse imóvel pode ser garantia daquela locação que ele não pagou Então como que fica então mas você concorda que quando você puxa

a matrícula do imóvel está lá verb que existe que aquele imóvel que eu estou comprando agora ele está servindo de garantia pra locação dele mas e se ele não e se e se não foi averbado então se não foi averbado não existe garantia nenhuma não existe ent entendeu é garantia real se houver registro no imóvel existe garantia se não estiver previsto e não tiver verbal na matrícula do imóvel não existe garantia nenhuma é responsabilidade do corretor fazer essa verbação com do do do corretor não ele tem que a responsabilidade ali das partes né se aquele

imóvel está entrando como uma garantia como uma caução cabe ao locador exigir que o locatário vá e averbe aquela aquela matrícula no imóvel tá o corretor ele fez a intermediação agora as garantias que vai ser ofertado não compete ao corretor compete às partes locador e locatário e compete ao locador verificar se foi realmente averbado no imóvel aquela matrícula ou não tá mas ele se não tiver averbado no imóvel não existe garantia nenhuma porque daí ficou só entre as partes se ficou só entre as partes como que vai ter aquela eh o efeito erga omnis que

fala que é do contrato de uma Escritura pública que é de um registro imobiliário porque se está registrado qualquer de nós aqui temos condições de saber basta chegar no cartório e pedir uma certidão uma matrícula atualizada do imóvel e aí eu vendo uma situação dessa como comprador eu vou falar poxa será que vale a pena eu investir nesse imóvel aqui Será que vale a pena eu comprar esse imóvel que tá servindo de garantia para uma outra situação se me for interessante eu posso até comprar desde que o corretor Coloque uma cláusula bem grande lá no

contrato dele que o adquirente está ciente de que o contrato de que aquele imóvel serve de uma garantia eximindo do corretor de qualquer responsabilidade porque ele mesmo sabendo disso ele quer adquirir o imóvel e qual que seria então o que que ele deveria fazer já que existe essa locação vai atrás do locatário vai conversar com o locador para verificar se está sendo pago está em dia essa locação como é que tá Qual período Quanto tempo falta ainda para terminar essa locação tudo isso aí é questionável você pode fazer uma proposta agora e essa proposta vai

se andando aí até chegar ao término do contrato de locação E aí fecha o negócio sem problema tá mas a responsabilidade do do corretor ela existe sim com relação à análise da documentação Imobiliária tá então nós estávamos falando aqui das atividades privativas né falamos de compra venda permuta avaliação opinião quanto ao mercado imobiliário locação administração de locação incorporação e loteamento pode também ou não pode trabalhar e antes do corretor trabalhar com loteamento Qual é o documento que ele precisa verificar se aquele loteamento está legal está regular também do registro de imóveis para verificar se houve

a aprovação daquele projeto pela prefeitura e se está registrado no cartório de registro de imóveis a partir daí o corretor Pode sim trabalhar a venda daquele loteamento tá porque existem muitos loteamentos irregulares no Estado de São Paulo não só no Estado de São Paulo no país inteiro né mas nós temos vários loteamentos vocês devem conhecer loteamentos clandestinos loteamentos que começam depois não consegue aprovação eh por algum órgão aí ambiental e continua vendendo e continua fazendo a venda e a venda desses Empreendimentos a venda desse loteamento sem tem o devido registro de incorporação da mesma forma

que a Aliás o registro de loteamento da mesma forma que a incorporação também é considerado crime tanto para o loteador quanto para o corretor que estiver fazendo aquela venda a responsabilidade ela é solidária tá então os cuidados que tem aí para trabalhar com essa negociação e nós estamos falando de locação né Tem locação aí comercial locação Residencial e aquele corretor que é contratado para fazer para buscar um imóvel comercial ele tem que ter algum cuidado chego eu cliente e pego chego aqui pro colega e falo olha eu quero eu preciso de um local uma esquina

em determinada região na cidade porque lá eu quero montar um posto de gasolina Então você sabe qual é o ramo de atividade que eu quero instalar naquele naquele local Então você vai lá busca a cidade né eu te já te passei mais ou menos o a as diretrizes quantos metros quadrados mais ou menos o preço aí você chega lá e fala Rodrigo Achei o seu imóvel C como uma luva tá aqui ó vamos lá vamos fazer o contrato de locação aí eu fui lá vi o imóvel gostei falei não esse aqui mesmo essa esquina aqui

que eu tava precisando vou lá e fecho o contrato de locação com com com o locador na presença do corretor de móveis ele vai receber os seus honorários aí eu vou levar toda a documentação do meu posto de gasolina vou até a da prefeitura pedir o quê o alvará de funcionamento do meu posto não é aí a hora que eu chego lá na prefeitura para pedir esse alvará vem um deferimento não não dou alvará de funcionamento mas por quê Porque de acordo com a lei de zoneamento da cidade neste local só pode ser Imóveis residenciais

e não Imóveis comerciais E aí como é que fica o nosso colega aqui não caberia ele se certificar disso antes de eu me amarrar ali com o locador de eu fazer um contrato de locação de pagar o primeiro aluguel de dar garantia para aquele imóvel Olha o prejuízo que eu tive então a obrigação dele ele verificar isso antes Rodrigo você quer um imóvel então só um minutinho eu vou fazer uma pesquisa de mercado vou verificar primeiro eu vou achar o imóvel depois que eu achei o imóvel aí eu vou na lei de zoneamento da cidade

para verificar se lá pode ser estabelecido se é uma padaria se é uma farmácia se é um restaurante eu vou verificar que ramo de atividade pode ser feito ali tá então tem essas esses nuances aí do mercado que é interessante que vocês agora como né corretores novos aí saibam que existe e é de responsabilidade de vocês tá ok então nos falamos aí de todas essas eh atividades privativas e a captação do imóvel também é atividade privativa ou não só pode ser feita por corretor de móveis captação de móveis somente por corretor de móveis por quê

existem profissionais que se especializam nessa nesse nesse nicho de mercado que é buscar o cliente buscar o imóvel buscar o produto e deixar à disposição da Imobiliário para que ele seja intermediado então são atividades aí privativas do corretor de imóveis e onde que fala quais são essas atividades privativas do corretor no Artigo terceiro da lei o Artigo terceiro da Lei 6530 ele fala ali Quais são as atividades privativas do corretor de imóveis e vocês sabiam que para toda atividade profissional eh existe um código de profissão junto ao Ministério do Trabalho que é a CBO classificação

brasileira de ocupações então para toda atividade que é reconhecida existe um código dessa profissão junto ao Ministério do Trabalho e a do corretor não poderia ser diferente também existe vinculado ao ministério do trabalho e o código dessa atividade Se vocês forem buscar junto ao Ministério do Trabalho é o código 3546 3546 é a atividade do corretor imobiliário ou consultor imobiliário também como diz lá a classificação brasileira de ocupações e aquilo que fica omisso na lei 6530 porque a lei 6530 ela fala compete ao corretor fazer a intermediação na compra venda permuta locação e opinar contra

a comercialização Imobiliária E aí nós vamos lá paraa classificação brasileira de ocupações buscar o código 3546 e lá amplia mais ainda o ramo dessas atividades Então lá vai falar que pode fazer administração de locação O que a lei não fala porque a lei só fala intermediação de locação e não a administração mas a CBO fala a CBO fala em captação de imóveis a CBO fala em dar acessoria para o cliente antes e após a venda do imóvel então ele foi ampliando o ramo de atividade o que fala de incorporação de imóveis o que fala de

loteamento aí nós temos a resolução 327 também de 92 que tratam aí dessas atividades privativas do corretor de imóveis ou seja tudo que houver envolvendo a transação de imóveis a figura essencial para essa negociação é o corretor de imóveis tá e de todas essas negociações que nós falamos aqui de todas essas atividades privativas vocês concordam comigo vocês até devem conhecer no mercado pessoas que fazem algum tipo desse negociação sem ser corretor de móveis que pratica uma compra uma intermediação de compra venda tá num plantão de vendas de repente ali sem ser corretor de móveis ou

seja vocês tiveram que passar por todos esses requisitos para estar aptos a fazer essa intermediação e tem pessoas ali que não tem nada e estão lá praticando e tomando o lugar de vocês no mercado existem vocês conhecem tem não tem E aí nós estamos falando de quê exercício ilegal da profissão Então essas pessoas são fiscalizadas diuturnamente pelo cresce então vocês já devem ter visto aí o cresce trabalhando o cresce chegando em imobiliárias em plantões de vendas em loteamentos para quê para verificar a condição de cada um daqueles profissionais que estão lá então se ele está

estagiário Ok é estagiário mas vamos ver a situação desse estagiário Será que ele está acompanhado ali de algum corretor se esse estagiário fez algum anúncio se esse estagiário fez um cartão de visitas fez uma página de internet fez um anúncio estagiário pode fazer isso não pode porque isso é atividade privativa do corretor mesmo se esse estagiário estiver regular com o conselho se ele fez um anúncio se ele abriu um escritório se ele fez qualquer eh ato de comunicação de divulgação de imóvel ele poderá ser autuado por exercício ilegal da profissão por quê Porque essa é

uma atividade que é privativa do corretor somente o corretor pode fazer tá E quais as sanções as sanções que podem acarretar para o exercício legal da profissão uma vez que ele é autuado pelo cresce né pelos agentes de fiscalização do cresce é Lavrado um alto de infração contra ele aqui no CR ele sofre uma sanção administrativa tem um processo administrativo tem todo o direito de ampla defesa duplo grau de jurisdição tem a decisão de primeira instância depois ele pode recorrer ainda pro Conselho Federal mas saindo a decisão ele pode aqui no conselho pagar uma multa

que vai de uma a cinco anuidades paraa pessoa física e de duas a 10 anuidades paraa pessoa jurídica que nós também temos imobiliárias pessoas jurídica aí trabalhando né dando atendimento ao público sem estar devidamente registrado aqui não cresce também é um exercício ilegal da atividade tanto paraa pessoa física quanto paraa pessoa jurídica e a partir da segunda autuação do exercício legal da profissão o que que o cresce faz com aquela pessoa por exemplo eu cheguei lá num plantão você é estagiário ou não tinha cresce nenhum Aoi você pela primeira vez Então está em andamento aqui

um processo administrativo no cresce aí passado aí dois TR meses volta um a gente fiscalização ou mesmo um outro agente de fiscalização e vai lá num plantão de vendas e pega ele novamente trabalhando de forma irregular ou com estágio vencido ou sem o estágio eh sem o supervisor do estágio ou ele fez algum anúncio ou ele não tinha nem estágio né ela tava lá um pseudo corretor mesmo não tinha vínculo nenhum com o conselho autua ele novamente chegou então aqui na hora que a funcionária está autuando né está instaurando o processo vai acusar o quê

Opa já tem outro processo aqui contra essa mesma pessoa se existe outro processo contra ele caracterizado está o quê a habitualidade naquela prática irregular então nós somos obrigados atrav através da lei 6530 a pegar cópia do auto de constatação e do auto de infração ou seja dos processos que foram instaurados nós vamos encaminhar isso para o Ministério Público por quê Porque a contravenção penal é uma contravenção que tem que ser eh avaliado que tem que ser tem que ser seguida através da justiça comum então ele vai responder a um processo administrativo aqui no cresce e

também vai responder a um processo contravencional lá na justiça comum né Então olha que a conduta e e e essa conduta dependendo da situação pode até acarretar em prisão para a pessoa tá para o o exercício legal da profissão ele é tão grave quanto a um médico que trabalha de forma ilegal a gente não vê aí passando reportagem de médicos dentistas aí que fazem cirurgias e não tem nem o mínimo que é o requisito que seria o CRM que não tem Não fez nenhuma faculdade então para o mercado imobiliário a situação é a mesma imagine

vocês uma pessoa que vai comprar um imóvel na mão de uma pessoa dessa a gente fala dos Picaretas né da mão de um pseudo corretor faz uma transação dessa dá um prejuízo de R 200 R 300.000 para pessoa e aí que garantia ela tem se que se aquele cara que fez essa venda não era nemhum profissional não tinha nem eh o reconhecimento da categoria não tinha nem o credenciamento né Para poder trabalhar e aí para ele recuperar aquele prejuízo vai demorar um pouco ele pode até entrar com uma ação na justiça Mas se a pessoa

pessoa não tiver bens para arcar com aquele prejuízo ele vai amargar o prejuízo sozinho tá então por isso que a gente fala a segurança de verificar a regularidade principalmente do profissional se aquele profissional está apto para fazer aquela venda está apto para fazer aquela negociação pois não só o microfone por favor o que existe hoje em dia é que o estagiário entra na empresa x Uhum ele tem que fazer plantão em determinado lugar eh às vezes os gerentes forçam a situação de mandar o O estagiário para lá sem uma pessoa do cres ou mesmo pessoas

de cresce mas que seja de outro grupo e essas pessoas do outro grupo não tá nem aí para você você é atuado quem de quem é a responsabilidade da gerente da empresa ou do estagiário ou dos dois de todos responsabilidade de todos por quê porque imagina que eu vou num plantão de vendas e aluo lá um uma pessoa que não é nem estagiário vamos imaginar que não é estagiário ou que ele seja um estagiário aí chegou lá no estagiário ele não tem nenhum corretor presente quem que vai ser o responsável por aquele estagiário naquele momento

porque eh o cresse tem até abrir uma Regal abrir uma brecha aqui que ele não precisa estar acompanhado exatamente do seu supervisor do estágio mas de que eu preciso ter pelo menos um corretor de móveis para cada 10 Estagiários num plantão de vendas então eu cheguei nessa situação verifiquei lá ah você não tem crese ou você é estagiário não tem nenhum corretor aqui como não tem nenhum corretor então todos aqueles que estiverem trabalhando que não te que não for corretor não for estagiário estiver irregular todos serão autuados por exercício legal da profissão e quem que

vai responder pela facilitação do exercício ilegal da profissão porque só existe o o aluado porque alguém facilitou o serviço dele não foi então não foi o gerente que mandou ele e o gerente não trabalha vinculado a uma imobiliária uma pessoa jurídica Então quem que vai responder pela facilitação a pessoa jurídica o responsável técnico da pessoa jurídica o gerente do plantão supervisor do plantão eu não sei cada cada cada incorporação aí cada Incorporadora dá um nome diferente para gerente de produtos gerente de plantão coordenador supervisor todos eles responderão pela facilitação então em um ao de constatação

contra um estagiário ou contra um pseudo corretor eu amarrei ali naquela na constatação o nome de todos os envolvidos naquela situação então senhor tá trabalhando aqui de quem que é esse empreendimento Ah é da empresa X então já vinculei o cresce dela quem que é o responsável técnico por essa Imobiliária Ah é o corretor fulano de tal Quem que é o gerente do produt do produto aqui ou supervisor ou gerente do plantão ah corretor fulano de tal todos eles serão amarrados então quando terminar o processo do exercício legal da profissão nascerão aí três ou quatro

processos de facilitação do exercício legal da profissão entendi né três ou quatro pessoas respondendo por uma única conduta porque vocês concordam comigo que só existe o pseudo corretor Só existe o O estagiário irregular foi porque alguém permitiu que assim ele ficasse irregular no plantão sim Sim é lógico ele vai responder ele tem responsabilidade tem porque ele pode falar não eu não vou para aquele plantão porque se eu for sem a presença de um corretor o cresce pode me autuar e se você não sabe ô gerente você também pode ser autuado pela facilitação é porque eles

assumem o risco né é existe essa pressão muito grande no mercado é a gente conhece a gente sabe bem a gente sabe bem e por isso que cada vez mais o cresce está apertando o circo né então a gente tá autuando Antes era autuado só quem somente a imobiliária pessa jurídica o responsável técnico aí nós começamos perceber que os gerentes ou supervisores eles estavam com essa malandragem no mercado eu falei o quê então eles também têm responsabilidade por sua equipe Então nós vamos a partir de então autuar o supervisor o gerente de plantão por quê

Porque se ele está trabalhando ele é o responsável por aquele empreendimento ele tem que ter certeza de que todos os corretores todos os profissionais que estão ali trabalhando com ele estão todos regular sob pena de responsabilidade dele também obrigada e n fantas si trabo una empra eemp ah un nombre de fantas conocio como corre con fanto quando foi póv fo pessoa jurídica ou foi o corretor pessoa física porque se foi a Lopes que foi a detentora da autorização e aí uma vez que ela tem autorização ela pode passar para qualquer um dos seus profissionais trabalhar

aquele imóvel Mas quem tem autorização é a pessoa jurídica Então ela pode usar o Lopes né que é o nome fantasia sem problema nenhum agora se é você profissional pessoa física que vai lá e pega do proprietário aquela autorização ele está passando autorização para o corretor fulano de tal número do cresce aí só você pode fazer aquele anúncio e a você vai ter que usar o se nome número do CR não nome fantasia como pessoa física física ejemplo en un plantón Viene cliente presento no con n é porque na verdade não é nem nome fantasia

que a empresa d l sei quem trabal vocêses não é isome como Antônio vai ser chamado como sei lá e cada apelido que a gente V dessas pessoas mas enfim o cres ele não tem condições de entrar nessa nessa Seara porque é uma relação privada entre o corretor e a empresa Imobiliária a gente sabe que eles fazem isso para quê para tentar se livrar aí de qualquer relação trabalhista né a gente sabe que esses codinomes eles vão dando pras pessoas para não d o vínculo de emprego Tá mas o fato que chegou uma pessoa para

trabalhar num você tá num plantão de de venda você tá num plantão de vendas é de uma empresa que tá trabalhando Então você chegou lá com seu cod nome para tratar aquele corretor não tem problema nenhum até porque você vai est com seu com a sua identificação de corretor aqui no peito né então não tem problema nenhum agora se o gerente vai te chamar de de de laranja ou de mexirica ou de tangerina como eles vão colocando pseudônimos aí pra gente não tem problema nenhum Essa é a relação onde você é conhecido com relação à

aquela empresa que você trabalha OK tá agora o nome fantasia é eh a eu tenho Rodrigo de Maio Imóveis sociedade civil limitada então é uma pessoa jurídica aí eu quero usar o nome fantasia e eu tenho que averbar esse nome quero usar Maio Imóveis Ah então é um nome fantasia Maio Imóveis agora eu Rodrigo de Maio corretor de imóveis não posso usar Maio imóveis por quê Porque é um nome fantasia que só pode ser utilizado por pessoa jurídica e não por pessoa física tá a pessoa física ela só vai poder usar o nome dela O

número do cresce e se identificar como corretor de imóveis Tá ok ah falamos do exercício ilegal da profissão então o exercício ilegal da profissão acarreta em lá na justiça comum a pode ocasionar até a prisão É lógico que é um crime de menor potencial ofensivo Então pode caracterizar lá um uma cesta básica que a pessoa vai pagar mas na reincidência pode acarretar inclusive em prisão tá vamos falar um pouquinho então de infração ética pessoal Quais são as infrações mais comuns que nós temos aqui no crese quem administra locação Quem que é o cliente do corretor

é o locatário ou é o locador locador do E aí os dois né os dois são clientes por quê Porque ele vende o serviços dele tanto para o locador quanto para o locatário muito embora quem pague os honorários seja o locador né porque é o locador que contrata imobiliária que paga ali o primeiro aluguel que paga a taxa de administração Mas ele tem como clientes os dois porque que se o locatário tiver insatisfeito ou tiver precisando de algum reparo no imóvel ele vai procurar o locador ou ele vai procurar a imobiliária a imobiliária então o

carro chefe de denúncias aqui no cresce é com relação à locação pessoal porque vocês imagina se o locatário não tiver satisfeito ele que vai denunciar se o locador não tiver satisfeito ele é que vem denunciar o corretor então muito cuidado com quem trabalha com administração de locação laudos de vistoria em imóvel Inicial laudo de vistoria em imóvel eh final quando sai do imóvel é de extrema importância para o locador para verificar o estado que estava o imóvel quando pegou o imóvel e quando desocupou o imóvel para verificar se não foi ali somente o decurso natural

do tempo ou se realmente o locatário fez ali algumas coisas que não deveria no imóvel fez quebrou uma parede tirou um lustre fez alguma algumas modificações ali que não poderiam no imóvel isso pode acarretar em denúncia aqui contra o corretor também eh outra situação de locação corretor recebe né Aliás o o corretor Ele trabalha ele recebe o aluguel do inquilino para repassar pro locatário dependendo do contrato de prestação de serviços até C dias úteis ele tem para repassar o dinheiro que ele recebe do inquilino agora Imaginem vocês que o corretor recebeu esse dinheiro e não

repassou pro proprietário aí o proprietário do imóvel vai lá passou na frente do imóvel e fala pro inquilino Ô você não vai pagar meu meu meu aluguel esse mês não falou seu Rodrigo Mas ó aqui eu já paguei o imóvel no dia 30 eu paguei o aluguel aqui meu recio aí ele vai pegar cópia daquele recibo e vai babando lá pra imobiliária né olha aqui corretor você não me pagou ainda aí ele vai dar desculpas 1000 né Ah mas eu não contabilizei não percebi que era esse dinheiro ou precisei utilizar para fazer uma outra coisa

enfim as desculpas vocês imaginam que são diversas Mas o que eu quero dizer para vocês é que essa Conduta do profissional ter se apropriado desse dinheiro e não ter repassado por o locador ele cometeu um crime Qual o crime que ele cometeu eu ouvi aí apropriação indébita ele cometeu um crime de apropriação em débito porque ele se apropriou de um valor que não era dele ele deu um destino qualquer e o único destino que ele deveria dar para aquele dinheiro era entregar pro proprietário do imóvel então nessa conduta nessa única conduta ele cometeu um ilícito

administrativo por quê Porque um ilícito administrativo tá no código de ética que apropriação de valores ou a prejudicar por dol ou culpas ou interesses é considerado infração ética então ele vai responder a um processo administrativo no cresce esse corretor o locador pode fazer um boletim de ocorrência por conta do crime de apropriação em débito Então ele pode inclusive responder um processo crime E se o locador pegou esse dinheiro e o e o ali o corretor não devolveu para ele Qual é o meio que ele tem legal para buscar o ressarcimento desse dinheiro entrar com uma

ação civil de ressarcimento de danos então um corretor que cometeu essa conduta pode sofrer as sanções administrativas penal e civil tá Imaginem vocês corretor que trabalha e pega um sinal de compra e venda de imóvel para segurar o negócio né pegou um sinal depois foi lá a hora que foi ver a certidão do imóvel falou meu deus do céu esse negócio não dá imóvel e era para financiamento imobiliário ainda E pelo que eu tô vendo aqui na certidão não vai dar financiamento nunca Então vamos ser vai ser feito a rescisão daquele contrato que foi assinado

ou da proposta que foi dado aquele sinal e aí hora que o corretor tem que devolver o dinheiro cadê o dinheiro e aí ocorre essa mesma situação apropriação indébita de um valor que não lhe pertencia porque o sinal é do proprietário do imóvel para segurar ele vai responder administrativamente aqui por conta de uma conduta ética dele vai responder na Esfera criminal por apropriação em débito e vai responder na Esfera civil que vai ter que devolver esse dinheiro e lá na na no crime tem uma agravante ainda esse crime por quê Porque ele cometeu esse crime

no Exercício da atividade profissional em razão do seu ofício ou seja ele tava trabalhando houve um abuso de confiança dentre ele com o locador do imóvel com o vendedor com o comprador porque ele se apropriou daquele valor e tinha uma confiança Olha estou deixando esse esse dinheiro na sua mão porque eu confio em você que você vai fazer as tratativas direito então se houver isso Ele comete aí essas três irregularidades administrativa civil e penal tá ã o artigo 38 do Código de Ética eh é importante que vocês tomem conhecimento lá no artigo 38 do Decreto

81.871 1/78 ele descreve ali tudo que é considerado infração ética por parte do corretor de imóveis esse só pode essas irregularidades só podem ser praticada por corretores de imóveis né que estão devidamente inscritos no conselho então ali fala uma das principais que eu vou comentar para vocês a falta de autorização é considerada uma infração ética Então se vocês vão comercializar qualquer imóvel peçam autorização do proprietário nessa autorização não precisa nem colocar valores não precisa colocar eh honorários de corretagem nada porque senão o o o proprietário vai ficar até receoso em assinar esse documento para vocês

nesse documento eu só preciso que ele entregue que ele qualifique o endereço do imóvel que ele é o proprietário e que ele está autorizando a você corretor de imóveis a fazer a comercialização daquele imóvel e é um requisito legal que esse documento seja escrito tá então tem que ser um documento escrito para que ele comprove por quê Porque amanhã chegar o fiscal do cresce o agente de fiscalização e solicitar esse documento você tem condição de mostrar para ele esse documento de autorização Anderson colega ali quer fazer uma pergunta eu trabalho em Imobiliária eh eu faço

pretendo fazer anúncios nesses site especializado eu tenho que ter autorização de todos esses de todos os imóveis mesmo sendo credenciado na imobiliária Então quem que vai fazer o anúncio você corretor pessoa física ou a imobiliária que você trabalha não eu corretor eu no papel de corretor você pessoa física Então você é que vai ser questionado por conta dessa Então tem que ter uma autorização de todos os anúncios Exatamente exatamente obrigado tá de todos esses anúncios porque é o que eu te falei da mesma maneira que eu posso pegar um classificado de um jornal eu posso

ir num site de de de um web né Qualquer aí de venda de imóveis também e verificar e anúncio por anúncio e fala bom se aqui tem um cresce é um corretor que tá intermediando então deixa eu ir atrás dessa autorização de vendas essa autorização basta um e-mail da empresa alguma co sim e-mail é válido também um e-mail é válido também né porque é um documento escrit só que eu preciso ali pelo menos alguns dados né o endereço do imóvel o nome do proprietário para que identifique que aquele proprietário é o que está autorizando aquele

específico imóvel tá então nós temos até uma resolução uma portaria aqui do cres que define quais seriam os itens específicos que teriam que deveriam constar nessa autorização certo tá mas aí eu tendo essa autorização escrito o corretor Pelo menos dessa infração ética ele está livre tá tudo bem outra situação que é considerada infração ética fazer anúncio né de qualquer anúncio de imóveis sem mencionar o número da inscrição é considerado infração ética faça um cartão de visitas né de vou distribuir aí cartões de visitas se eu não mencionar o número do cresce é considerado infração ética

vou eh montar uma página um site quero ter uma página da internet eu tenho que Obrigatoriamente ter o número da inscrição ali do corretor seja pessoa física ou pessoa jurídica também tá ok ah outra situação fazer um anúncio fazer um anúncio ou fazer a intermediação de um imóvel de loteamento ou de incorporação sem mencionar o número do registro da incorporação também é considerada infração ética praticar no Exercício da atividade atos que a lei defina como crime ou contravenção isso Tá previsto no nosso código aqui da das infrações éticas ou seja praticar no Exercício da atividade

da da da atividade profissional ato que a lei define como crime ou contravenção quando nós falamos em retenção e apropriação em débito de um aluguel ou de um a lei não define que aquilo é um crime de apropriação indébita não existe o próprio Código Penal que fala que aquilo é crime então se ele praticou aquele ato eu tenho uma infração administrativa grande e forte aqui contra ele que é o quê praticou no Exercício da atividade um ato que a própria lei definiu como crime ou como contravenção tá então é bastante grave essa situação eh com

relação aos colegas vocês T que ter preocupação vocês no Exercício da atividade receber um agente fiscalização receber uma visita dos nossos agentes se ele fizer só um auto de constatação com relação à conduta de vocês Fiquem tranquilos auto de constatação nada mais é do que o quê do que uma regularidade que vocês estão regulares Olha o corretor Está ok está em Dia com as suas anuidades eh tá com o número do cresce tem autorização de placas então tranquilo agora se preocupem pessoal em receber uma notificação do cres receber uma notificação qualquer objeto que seja respondam

se tiver pedindo para alguma coisa que vocês não têm condições de atender dentro daquele prazo específico de 15 ou de 30 dias peçam mais prazos para o cresce mas não deixem a revelia não deixem de se manifestar Porque existe um dispositivo no nosso código que fala o quê se o corretor deixar de atender as notificações do Conselho é considerado infração ética então quer dizer vocês receberam uma notificação não responderam aquela notificação o simples fato de vocês terem permanecido silêncio né sem ter respondido já pode retornar o agente de fiscalização falar olha você está sendo autuado

porque você não atendeu aquela notificação então já é uma outra infração ética deixar de atender as notificações do Conselho tá outra com relação ao código de ética profissional vocês podem cobrar eh fazer cobrança eh com over Price sabe o que que é overprime é vedado pelo nosso código de ética né Então chego lá chego aqui para o corretor e fala Olha eu quero vender eu quero 100.000 na minha mão o que você vender acima disso é teu aí como ele ele é um corretor astuto bom ele vende por R 200.000 meu imóvel e quanto que

eu tinha pedido 100 Aí ele vai lá e me dá 100 e fica com 100.000 para ele então Por conta desses abusos que houveram no passado hoje o código de ética proíbe a cobrança com overpro maior o valor do imóvel que ele vender maior serão os honorários dele de corretagem Tá ok Por quê Porque é um percentual que Vocês recebem em cima de cada negócio que vocês fazem tá processos aqui no crese pessoal existem de duas maneiras para responder a processo aqui no cresce um vai ser pelo auto de infração que vai ser Lavrado pelo

agente de fiscalização ou eu posso ter uma denúncia feita pelo cliente chegou um cliente aqui que foi mal atendido ou que sofreu um prejuízo na imobiliária vem aqui faz uma representação como se tivesse entrando com uma representação aqui no cresce ele vai ter que juntar provas vai ter que ter a relação jurídica vai ter que assinar Demonstrar com documentos ali nós vamos instaurar então um procedimento que é o processo disciplinar vamos chamar o corretor apresentar os seus esclarecimentos tem possibilidade de participar de uma junta de conciliação e aí se não tiver acordo aí vira o

processo e o processo vai seguir aí os trâmites normais tá prazo para defesa em processo tanto para processo de auto de infração ou para processo de termo de representação prazo para defesa é de 15 dias recebeu lá o auto de infração só que esses 15 dias a gente conta da juntada do ar se for por enviado através de pelo correio agora se foi assinado pessoalmente lá já começa a contar par partir do momento que você já tomou ciência porque você ficou com uma segunda via do seu auto de infração Então são essas as modalidades de

processo que podem ter contra o corretor de móveis aqui no cresce auto de infração que só pode ser feito por agente fiscalização ou termo de representação que vem o cliente aqui e faz uma representação contra vocês Tá OK pergunta e se se aparece eh digamos la inspección del cresi Yo estoy en un plantón qu es que yo tengo Teno que ter conmigo para presentar CR solamente cch só isso só isso por quê Porque hoje os nossos agentes de fiscalização eles estão munidos de um equipamento de última geração então a hora que ele bater ali o

número do seu cresce no sistema ele já vai saber ali pelo tablet que ele tem quantas vezes você foi autuado se você tá regular se você já sofreu auto de infração se você está pendente em responder Alguma notificação tudo ele vai saber Bastando que ele que você tenha o número do cresce tá ele vai te dar o número do cresce ele vai consultar tudo lá na aqui no sistema tá Pessoal vocês receberam então sofreram um processo aqui no cresce receberam uma comunicação que a gente fala ciência da decisão de que foi dada uma penalidade para

o corretor censura suspensão cancelamento né porque Quais as penalidades que podem acarretar pro corretor de imóveis é uma advertência uma censura multa suspensão e o cancelamento da inscrição são essas as penalidades que podem ser acarretadas aí para o profissional então você receberam né Vocês não porque vocês não vão cometer infração ética corretores que cometem essa infração ética receberão o Ofício de ciência da decisão e vai estar no ofício para ele olha corretor o cres São Paulo julgou o seu processo e aplicou a pena de qualquer uma dessas penalidades E você tem o prazo de 15

dias para pagar se for uma multa pecuniária se for duas três 4at c anuidades Você tem o prazo de 15 dias para pagar com 50% de desconto essa penalidade você reconhece a penalidade e paga multa com 50% de desconto aí você fala não eu não concordo com essa penalidade eu acho que eu tenho razão O que que vocês podem fazer então no prazo de 30 dias recurso para o Conselho Federal né porque se São Paulo de uma decisão existe o duplo grau de jurisdição que é o cofes o Conselho Federal dos corretores de imóveis vocês

podem fazer no prazo de 30 dias um recurso para o cofes esse recurso é apresentado aqui em São Paulo mesmo trazem as razões do recurso trazem novas nós vamos pegar aquele processo nós vamos encaminhar paraa Brasília pro Conselho Federal quando devolver esse processo do Conselho Federal já com uma decisão definitiva nós vamos encaminhar o Ofício de execução que é para cumprir aquela decisão que foi dada Agora pergunto a vocês já há possibilidade nesse caso de pagar com desconto essa multa já não há mais tá porque se você fez o recurso você optou pelo recurso e

abriu mão do 50% de desconto então se a decisão foi mantida no Conselho Federal seja ela uma advertência uma acumulada com três anuidades e se ela for mantida aí você vai ter que pagar as três anuidades valor cheio já não cabe mais a possibilidade do desconto tá ok oi por exemplo esse cartão aqui né pessoa física e pessoa jurídica a pessoa jurídica tem uma certidão que ela pega na secretaria que é uma certidão de regularidade mas quanto que ela tem que pagar por ano não ela vai pagar a anuidade dela porque para você obter esse

seu cartão de regularidade anual que é a cédula de identidade de regularidade anual para você receber você tem que pagar sua anidade do ano não é isso pra pessoa jurídica a mesma coisa mas e por exemplo uma imobiliária no meu nome por que que eu pago mais de R 1000 por ano depende do valor do capital social que você tem dessa empresa se o seu capital social for de R 10.000 de R 20.000 quanto maior for o seu capital social maior será o valor dessa unidade E aí vai depender você imagina uma Lopes que tem

um capital social aí de mais de 1 milhão ela vai pagar a maior cota possível para para a inscrição da pessoa jurídica mas uma imobiliária que não tá nem funcionando ainda já paga mais de 1 ela só vai pagar depois que ela fizer o registro no conselho E aí vai verificar qual o valor do do do capital social se o capital social dela for de R 1.000 ela vai pagar um percentual eu não lembro agora exato Qual o valor mas ela vai pagar em cima do capital social dela é sempre em cima do valor do

capital social dela então terá uma diferença sempre a pessoa jurídica porque uma nunca tem o capital social igual da outra agora diferente da pessoa física que você vai pagar isso e vai ser para todos os corretores pessoa física vai ser aquele valor igual tá bom então tá bom pessoa física é sempre um único valor agora anuidade pessoa jurídica vai depender do capital social de cada uma das empresas ã falamos do Código de Ética falamos das penalidades os processos do cresce então falamos um pouquinho aqui que começa através de auto de infração e termo de representação

vamos falar então um pouquinho rapidamente só pra gente encerrar aqui falar sobre o contrato de corretagem né que é bastante eh importante saber um pouquinho o as características desse contrato para que a gente não sofra aí de repente vai ingressar com uma ação judicial sem os requisitos legais e pode cometer aí Perder ação ainda ter que pagar a sucumbência do advogado da parte contrária né então vamos falar algumas características do contrato de corretagem a própria lei o próprio Código Civil lá no artigo 722 ele deu o o o próprio conceito do que é o contrato

de corretagem então ele fala que eh o contrato de corretagem uma uma pessoa não ligada a outra em virtude de Mandato se obriga a OB a obter para o seu cliente um ou mais negócios de acordo com a incumbência que lhe foi recebida então aquilo que eu falei uma pessoa que não está ligada a outra em virtude de Mandato ou seja ele não tem procuração nem do vendedor e nem do comprador ele está ali para vender o seu serviço para ambas as partes de acordo com as incumbências que ele recebeu seja do locador seja do

comprador ou seja do vendedor do imóvel então uma das características é a acessoriedade o contrato de corretagem é sempre acessório Por que que ele é acessório Alguém sabe me dizer se ele é acessório é porque ele não é o principal e para ele ser acessório eu tenho que ter um contrato principal Qual que é o contrato principal o contrato de compra e venda o contrato de locação o contrato de permuta é o contrato principal não é isso depois que eu tenho contrato principal formalizado e realizado nasce o contrato acessório que é o contrato de corretagem

Então para que exista o contrato de corretagem eu tenho que ter um principal antes eu tenho que ter uma negociação fechada entre as partes então concluir o negócio seja compra seja compra e venda seja uma locação concluiu eu tenho o contrato principal tendo o contrato principal nasce o contrato acessório que é o contrato de corretagem É lógico e como pode ser comprovado Esse contrato através de quê De um e-mail através de uma autorização de venda de imóvel através de uma ficha de visita do imóvel então é muito importante vocês que estão iniciando agora se vocês

estão trabalhando uma pessoa querem vamos vão lá na imobiliária no escritório de vocês querem visitar qualquer imóvel faça eles preencherem ali uma ficha de visita de imóvel e não precisa colocar nada muita coisa não coloque o nome da pessoa deixa lá o timbrado né da do escritório da imobiliária de vocês a pessoa preenche ali com o próprio nome com de próprio punho o nome dele e vocês colocam o endereço que eles estão indo buscando o imóvel quer dizer dier vocês já vincularam aquele cliente e aquele imóvel porque se amanhã ou depois ele vai e compra

direto com o proprietário você tem condições de verificar Opa mas esse cliente viu esse imóvel comigo como que hoje ele vai lá e fecha direto com o proprietário ele tendo esses documentos Para comprovar que foi ele que fez essa intermediação é o documento ábio que ele tem para ir pra justiça e cobrar os honorários de corretagem é uma dúvida é possível fazer essa ficha de visita na própria agenda pro meio de caligrafia mesmo então mas mas ele assinou ele assinando eu coloco cular todas as informações peço para ele colocar o nome RG assar na própria

agenda é não vejo problema depois você vai ter que tirar cópia dessa agenda que vai ter a data e é um documento que você vai usar para para ir pra justiça para cobrar seus honorários tá não tem problema agora se você faz um documento específico eh ficha de visita do imóvel você faz pela internet mesmo né ficha de vistoria ou ficha de visita do imóvel e coloca lá nome pontinhos endereço pontinhos e assinatura é um documento que você vai ter você pode até levar na sua pasta entendeu porque é um documento que a pessoa assinou

e você vai guardar ali no seu no seu prontuário pois não colega só um minutinho já vem aí gente WhatsApp MS bom aham também as redes sociais né isso E aí válido é é válido Mas é difícil Como que você vai comprovar se é por exemplo um uma internet um Facebook você dá um print screen na tela você tem condições de comprovar agora o WhatsApp né É difícil você comprovar todos os meios de prova são válidos desde que você tenha condições de utilizá-lo tá colega só um minutinho Já volta para você tá o microfone lá

atrás são duas perguntas por exemplo se você o corretor esquece e por porventura o o cliente comprador vai lá e e faz a negociação direta faz a negociação direta e a outra pergunta é e se o cliente não quiser assinar não vou assinar e tal tal tal e vai lá e e fecha diretamente fecha direto o que que pode ser feito tá é a primeira pergunta era com relação a Quanto é o prazo para isso não não eh se se ele esquece né no caso e o cliente vai lá e fecha tá eu tenho meios

de prova para conseguir comprovar isso daí Quais são esses meios de prova testemunha é uma delas e-mail livro no condomínio hoje quando você vai mostrar o imóvel não tem o livro do condomínio lá que você preenche os dados do corretor o nome das partes que entrou no condomínio a gente já ficou sabendo que esse livro do condomínio foi requisitado por um corretor para conseguir comprovar que aquele cliente foi lá e visitou imóvel direto com o proprietário esse livro de visita lá foi tirado ma cherc e foi pra justiça e o corretor teve direito de receber

seus honorários tá então quer dizer um e-mail que você manda você quer dizer acabou de ver o imóvel você esqueceu de fazer essa vistoria mas você tem o e-mail do seu cliente manda um e-mail para ele e aí fulano de tal gostou do imóvel você foi lá viu né está dentro das características que você busca gostou vamos fazer uma proposta o simples Ok ou um sim ou não que ele responde para vocês que que fez vinculou quer dizer demonstrou que ele viu aquele imóvel através da sua Imobiliária através do seu escritório eu vou pegar todos

esses documentos montar um dossiê para amanhã depois entrar com uma ação judicial e qual o prazo pessoal para entrar com uma ação judicial para cobrança de honorário de corretagem 5 anos 5 anos é o prazo prescricional Então fez uma proposta assinou um contrato ó vocês têm 5 anos para decidir se vocês vão entrar com uma ação de cobrança ou não é bastante tempo 5 anos agora passou de 5 anos está o quê prescrito o direito de vocês cobrarem vocês podem até ter o direito de receber só que para ação judicial já não já não tem

mais condições de cobrar tá a colega ali queria fazer uma pergunta já volto aqui pra senhora já perfeito PR a colega só um minutinho ó o microfone por favor inquilino pagou ficou um ano sem pagar eh mudou do imóvel quanto tempo você tem para entrar com ação 3 anos a locação tá 3 anos a locação tá ação de locação os as informações com relação à prescrição o que que prescreve em quantos anos está previsto no artigo 206 do Código Civil então lá tem diversas situações que prescreve em 1 ano em 2 anos em 3 anos

5 anos em 10 anos tá então cobrança de honorários de corretagem 5 anos o inquilino ficou devendo paraa retomada do imóvel o proprietário tem 3 anos para ingressar com ação de de despejo e cobrança dos alugueres que estão em atraso ali até verificar Quais são as garantias dessa locação se é por se é fiador para cobrar do fiador se foi só os três meses se tem eh se tem alguma caução para ele poder eh buscar esse prejuízo né buscar para não ficar amargando esse prejuízo tá então nós estamos falando lá do contrato de corretagem nós

falamos de acessoriedade né queele é acessório porque ele Depende de contrato principal uma pergunta vocês têm ali assinam um uma proposta de compra e venda a assinaram essa proposta na proposta consta lá que se a parte desistir se arrepender vai pagar os honorários de 6% pro corretor aí houve lá o aceite dessa proposta depois uma das partes fala ah não quero mais comprar des ISO dessa proposta pergunto a vocês tem direito de receber os honorários de corretagem ou não eu acho que não eu só ouvi Duas respostas tem mais gente aqui e aí é devida

essa corretagem ou não Poa mas eu desisti qualquer uma das partes seja o comprador ou seja o vendedor desistiu da proposta não vai vender mais não vai vender mais é proposta Proposta é o que pessoal é mera intenção de uma negociação é uma proposta então na proposta não gera direito de receber os honorários o máximo que pode gerar para vocês em havendo aí uma desistência de uma proposta é as partes terem que arcar com prejuízo de anúncio que vocês fizeram se vocês tiveram gastos com publicidade ele vai arcar com esse prejuízo Mas falar em 6%

ou 88% de uma negociação em fase de proposta não tá porque proposta de acordo com a jurisprudência ocorre a desistência e não O arrependimento Ó mas você não falou no artigo 725 que é os honorários são devidos uma vez que o negócio é concluído ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes ué mas e o arrependimento onde que entra O arrependimento nessa situação o que que é desistência e o que que é arrependimento desistência na fase de proposta aí eu vou e assino um instrumento particular de compra e venda contrato

com testemunha tudo bonitinho Assinei o contrato amanhã eu depois dormi acordei Não hoje eu não quero mais comprar aí o que que vai acontecer O arrependimento e não uma desistência Por que desistência porque você desistiu de algo que você nem fez ainda você nem assinou contrato nenhum então Você desistiu sem ônus nenhum agora no contrato você se obrigou existem direitos e obrigações dentro daquele contrato e se houver O arrependimento aí nesse caso os honorários são devidos mas o que é importante deixar claro que o contrato de corretagem é um contrato de resultado ou seja só

vai ter direito aos honorários se o negócio principal se o contrato principal for realizado realizando aquele negócio nasce o direito do contrato de corretagem uma pergunta lá só um minutinho mesmo que seja tenha o prazo de 7 dias ele desistir dentro desse prazo aí a comissão indevida ou não ele tem os 7 dias de acordo com tá com a lei boa essa pergunta por quê Porque esses sete dias quem tem é geralmente é quem tá comprando imóvel na planta que ele daí está afeta oo Código de Defesa do Consumidor E aí ele vai comprar tanto

é que quando a pessoa chega lá e dá aquele monte de cheque lá né Deixa lá quase uns 20 cheques numa numa mesa de negociação eles não são repassados antes de 7 dias não é isso por quê Porque pelo Código de Defesa do Consumidor quando ele está comprando este produto essa expectativa de direito ele pode se arrepender ou desistir mesmo assinando o contrato mas somente em imóveis de lançamento no caso se já já tiver já em construção ou pronto não não vale assinou a não aí é o arrependimento ele vai ter que arcar Tem os

direitos e obrigações do contrato tem multa a ser paga tem tudo que tiver assinado no contrato e vamos supor que a empresa não queira entrar nessa divisão aí Ah não a gente devolve o corretor ele tem como isoladamente ele cobrar esse cliente mesmo que o negócio não tenha sido efetivado a Incorporadora arbitrou que que não ia entrar nessa divisão po po não é interessante para ela porque não compensa mas o corretor ficou no prejuízo fez aquela negociação Você pode você tem toda a documentação você tem condições de ir até Justiça desde que tenha naquele documento

ali que você corretor pessoa física tenha feito também aquela participação Porque se o timbrado ali todo o contrato for feito em nome da pessoa jurídica aí você corretor pessoa física já não é parte legítima para ir buscar uma ação judicial aí você precisa ter o contrato de corretagem exatamente o contrato de prestação de serviço obrigado tá bom Então pessoal sete dias de arrependimento somente em imóveis da planta pelo código de defesa do consumidor agora quando nós estamos falando de um imóvel já construído móv de terceiros esse prazo de 7 dias não existe eu posso assinar

o contrato hoje e amanhã me arrepender Ah não se arrependeu você vai arcar com os nes do contrato se foi dado um sinal você perde o sinal você devolve em dobra tudo que tiver lá vinculado no contrato todos os direitos e obrigações Professor eh no caso da locação né a garantia é a A caução três depósitos perfeito aí o um exemplo faço o contrato de locação todo o procedimento reconhece Irma assinou o contrato entreguei a chave no outro dia o inquilino fala não quero mais o imóvel a chave tá aqui devolve o depósito nesse caso

aí o que que tem que fazer o contrato foi realizado realizado assinado tanto pelo locador quanto pelo locatário ocorreu uma desistência um arrependimento daquele contrato se ocorrer um arrependimento o contrato geralmente não são de 30 meses sim se ele desocupa o imóvel antes diso ele não tem uma multa de 3 meses de aluguel para pagar sim ele teria que al do do dinheiro da caução que ele que ele deu lá ele vai ter que até deixar esse dinheiro para pagar a multa que é pelo contrato que ele tá saindo antecipadamente Tá bom então ele tem

assume direitos e obrigações sim então não tem que devolver então não teria que devolver se assinou o contrato está ciente houve reconhecimento de firma a negociação Está ok ah você não quer mais ok Você não quer mas você vai arcar com as responsabilidades tá bom e com relação à caução você recebeu lá os três valores de depósito né os três vezes o valor do aluguel o que que você vai fazer com esse dinheiro corretor vai pass que que você vai fazer é no na lei né fala que tem que que devolver no final corrigido pela

poupança o senhor tá falando na hora que eu recebe tá lá com cheque repasso pro cliente você dá pro pro locador é pro é isso passa pro locador Então vamos colocar no contrato né de locação que vocês vão fazer que neste ato está sendo entregue o valor da calção está sendo repassado na integ para o proprietário do imóvel o qual se responsabiliza em devolver devidamente corrigido pela caderneta de poupança lá no final se não tiver nenhum problema durante a locação se ele não devolver Você é corresponsável ou não se você colocou essa cláusula que você

repassou para o locador não aí o locatário vai discutir com quem com o locador ele vai para cima do locador para receber esse dinheiro tá ok ok obrigado outra característica do contrato de corretagem ele é bilateral por quê Tem alguém que encomenda o serviço e alguém que vai fazer alguém que vai pagar e alguém que vai receber então ele é bilateral ele é oneroso sim porque o corretor não trabalha de graça nem relógio né então alguém que vai pagar e alguém que vai receber o corretor ele é oneroso ele é aleatório Esse contrato você sabe

o que que vem da palavra ala aleatório vem de risco contrato de corretagem é um contrato de risco quando você faz uma proposta hoje ou quando você faz uma ficha de visita no imóvel você tem a certeza de que esse negócio vai e virar um contrato e vai levar registro e vai fechar o negócio então é risco não é então ele é aleatório por quê Porque ele é de risco quando você faz uma proposta você não tem certeza de que o proprietário vai aceitar na ítria aquela proposta ou se vai haver uma contraproposta e vai

ser aceita pelo pelo pelo comprador e se vai fechar o negócio então envolve risco então muitas vezes vocês pagam para trabalhar não é isso vocês colocam a pessoa o cliente lá dentro do carro de vocês com ar condicionado gasta o combustível de vocês para mostrar o imóvel chega lá faz uma assina proposta aí chega lá o proprietário ou ele não não aceita porque ele recebeu uma proposta melhor ou ele faz uma conta proposta e o comprador não aceita Olha aí vocês perderam vocês perderam dinheiro vocês perderam o tempo de vocês vocês perderam combustível vocês perderam

ar condicionado do carro de vocês para levar o cliente até lá e se não tiver negócio não tem negócio Acabou E aí vocês vão vão cobrar de quem o quê não tem o que cobrar faz parte do negócio faz parte dos riscos do negócio tá e pela última característica ele é consensual né Ele é consensual porque sempre Envolve o quê aquele que encomendou o serviço ele é de comum acordo que você vai prestar aquele determinado serviço e prestando aquele serviço você terá direito de receber os seus honorários só que o que que acontece pessoal na

prática muitos até proprietários eles agem de ma fé com os corretores de móveis para quê para conseguir o cliente aí eles fecham o cliente e fecham direto o negócio e deixam o corretor a ver navios ou mesmo chega lá o cliente numa num imóvel e vê lá uma placa no imóvel Fala Ah eu sei quem é o dono dessa casa tá vendendo ele vai lá e procura direto o proprietário do imóvel e fecha o negócio com ele e deixa os corretores de receber os seus honorários de corretagem E por falar em placa de imóvel pessoal

quantas placas de móveis vocês acham que é permitido colocar num imóvel qu deveria ser só uma deveria né concordo mas vocês já viram que tem imóvel com umas 10 placas gente não tem limite mas desculpem se eu sou um proprietário do imóvel passo no imóvel e vejo 10 placas daquele imóvel eu vou passar e vou continuar andando Ora se tem 10 Imobiliários tentando vender e não vendeu alguma increnca deve ter naquele imóvel né então quer dizer é complicado hoje a gente fala que o imóvel bom produto bom ele nem coloca placa fica aqui ó na

nas mangas do corretor por quê Porque se ele sabe que o produto é bom ele sabe exatamente quem é o cliente que vai comprar aquele imóvel ele nem anuncia ele sabe que o imóvel é bom né Ele sabe que o produto é bom então ele vai vender com tranquilidade agora vocês colocou aquelas 10 placas no imóveis para cada uma daquelas 10 placas do imóvel cada corretor que colocou aquelas placas tem que ter o quê do proprietário a autorização então Imaginem vocês que chegou o agente de fiscalização do cresce em frente aquela casa e tirou uma

foto de daquelas 10 placas inteira e depois ele vai e tira uma individual de cada uma delas cada uma delas tem o nome do corretor tem o nome da imobiliária o número do cresce e aí ele vai fazer o trabalho de diligência até o escritório de cada um daqueles corretores para solicitar o quê a autorização do proprietário solicitou autorização Ok essa infração está livre apresentou que ele tem o a autorização do proprietário por quê Porque o proprietário se ele não deu o imóvel com exclusividade ele pode dar para quantos corretores ele quiser E aí quantos

quiser querem colocar placa lá vão poder colocar Sem problema nenhum agora vocês sabiam que tem um dispositivo no código de ética profissional E aí é uma obrigação de colegas de corretores que se tem uma placa colocada no imóvel para o corretor para o segundo corretor colocar a placa dele ele tem que comunicar o corretor artigo 6 inciso 15 15º do código de ética profissional então o corretor colocou a primeira placa perfeito colocou ali e o segundo o terceiro e o quarto que for colocar as outras placas eles têm que os corretores que forem colocar as

outras placas têm que comunicar por escrito os outros corretores não é pedir autorização porque autorização quem dá o proprietário do imóvel e eles já têm eles precisam comunicar eticamente que a partir daquele momento ele também tem autorização do proprietário que a partir daquele momento ele vai colocar sua placa lá no imóvel Por quê vocês Imagino um cliente que vê aquelas 10 placas esse mesmo cliente vai até as 10 árias para querer fazer negociação para quer saber do preço e aí uma delas vai fecha o negócio vocês imaginam a briga que vai ser dessas imobiliárias e

agora quem que vai ter direito a receber os honorários quem que fechou o negócio não mas ela viu primeiro comigo não mas fui eu que mostrei não mas fui eu que fiz a proposta mas fui eu que fechei quer dizer olha o rolo que não vai poder dar mas o que que em tese é o entendimento vai receber os honorários aquela que fechar o negócio por quê Porque se nenhuma delas tinha exclusividade para trabalhar imóvel aquela que fechou o negócio tem direito de receber aquela que melhor tratou o seu cliente aquela que recebeu o seu

cliente lá com cafezinho com Maguinha que ele se sentiu melhor dentro da sua Imobiliária é vocês sabem que é relações humanas né aquele que se sentir melhor tratado dentro do seu estabelecimento é aquele que ele vai acabar fechando é aquele que ele vai ter um melhor empatia com vocês Tá ok pessoal mais alguma pergunta mais alguma dúvida a colega aqui uma dúvida eh aão [Música] na imobiliária que eu trabalho a Incorporadora ela oferece 4% de prêmio e a imobiliária é 0,85 então tenho garantido 0,85 eu efetuei uma venda teve desconto no preço cheio do do

imóvel só que o meu cliente ofereceu um valor menor a Incorporadora autorizou esse valor a minha meu prêmio que era de 4% não é mais 4% virou 1% tá correto isso a senhora aceita trabalhar dessa maneira tive que aceitar se Não perdia então o CR não pode interferir nessa relação privada de trabalho em tese deveria receber o quê 6% Quem que tá recebendo 6% pela negociação Provavelmente o cliente que está comprando imóvel está pagando 6% E aí desse 6% o que que vai fazer a empresa ali 2% pro gerente 1% pro dono da empresa 1%

para não sei quem E aí pro corretor sobrou O quê 0.88 é na verdade o que eu entendo é que se a Incorporadora deu desconto o prêmio não deveria ser mexido é porque ali em nenhum momento tá dizendo que se não for o preço cheio é se não for o preço fechado eh não tem a comissão de 4% entendi entendi é é é é uma é uma injustiça eu diria é uma injustiça mas que infelizmente com rel ess essas construtoras essas incorporadoras por porque nós não podemos entrar nesse nesse nessa nesse mérito privativo que é

relação de emprego O que que você combinou com a Incorporadora O que que você combinou com a imobiliária o cres não vai ter nada não tem como atuar em cima agora o cres pode verificar o quê Quem está comprando esse imóvel está pagando acima dos 6% está pagando abaixo do 6% que é permitido pela tabela aí o cresce pode agir porque está cobrando em desacordo com a tabela de honorários agora o quanto cada um vai receber daquela negociação infelizmente fica restrito aí entre as partes entendi eu tô ligada por exemplo uma outra dúvida eu tô

ligada a uma imobiliária trabalhando com uma imobiliária prontos eu aparece um imóvel de terceiro eu posso vender esse imóvel de terceiro por fora dessa Imobiliária trabalho com prontos não é lançamentos o imóvel ali da é é o que sobrou do lançamento é pronto Uhum mas eu tenho um cliente que não quer o pronto ele quer um de terceiro entendi eu poderia vender isso sem ter nenhum problema com essa Imobiliária a senhora a senhora pode ter um problema com a imobiliária porque se a senhora está trabalhando com a imobiliária está usando seu telefone está usando seu

espaço físico ela vai entender que a senhora está fazendo uma negociação por fora e ela pode até querer romper o contrato com a senhora então isso é legal é em tese seria uma concorrência desleal com a própria empresa que você tá trabalhando porque se você tem um cliente op você tem um cliente vamos levar vamos fechar dentro da imobiliária vai ganhar a imobiliária vai ganhar a senhora também não o que eu falo é que eles lá eles não se responsabilizam absolutamente por nada a gente é um profissional liberal livre é geralmente é assim então eles

não têm nenhum nenhuma nenhuma preocupação de ônus com a gente não paga absolutamente nada a gente é livre então eu entendo que nesse caso deveria ser é a gente sabe que isso acontece no mercado mas aos olhos do dono da isso não é bem visto né e ele poderá inclusive fazer uma denúncia aqui contra o corretor por ter feito uma concorrência desleal por ter utilizado dos seus próprios eh meios de trabalho por ter usado a sua carteira por ter usado os seus clientes ou coisa parecida e pode trazer algum problema ético para o profissional obrigado

tá bom Pessoal vocês quando receberam a carteira de corretor de móveis receberam também uma legislação chamada normas úteis para corretor de imóveis uma legislação fininha né E nessa legislação pequena ela tem ali a lei 6530 ela tem o Decreto que eu falei para vocês 81.871 / 78 ela tem o código de ética profissional que é a resolução 326 de 92 e ela tem os próprios artigos do Código Civil Então ela é muito pequena mas eu falo ela deveria ser o quê o livrinho de Cabeceira do corretor de imóveis para que na dúvida de você estar

fazendo qualquer coisa consulte o código de ética porque o código de ética ele vai trazer o que é certo e o que é errado o que vocês podem trazer eh com relação ao cresce e ao cofes como vocês devem agir com relação aos parceiros aos colegas da categoria E como vocês devem agir com os clientes então na dúvida consulte o código de ética lá define tudo que vocês precisam trabalhar só tem 10 artigos E ó é esse livro que o colega tá na mão ali Exatamente esse normas úteis para o corretor de imóveis nesse livrinho

código de ética são só 10 artigos pessoal tomem conhecimento saibam trabalhar que vocês vão estar trabalhando agora vão est iniciando a atividade profissional de vocês agora iniciem da maneira correta para quem trabalha lá fora já há algum tempo O Mercado Está viciado está trabalhando de forma irregular em alguma das vezes então já que vocês têm a oportunidade de estar começando a atividade profissional com responsabilidade em cima da inscrição de cada um de vocês trabalhem pautados na ética profissional Tá ok era o que eu tinha para dizer para vocês espero ter conseguido passar um pouquinho dessas

normas dessas informações aqui de extrema importância para o conselho e que evitem aí no Exercício da atividade profissional de vocês algumas condutas éticas e que possam inclusive gerar prejuízos financeiros para vocês então quanto melhor a segurança para o seu cliente melhora a segurança para o seu bolso também tá ok obrigado pela atenção e desejo sucesso profissional para cada um de vocês obrigado [Música]