SIMULANDO OBRA FINANCIADA em TERRENO PRÓPRIO pela CAIXA - CASO REAL

Olá pessoal vamos fazer uma simulação de financiamento de construção em terreno próprio com essas informações e que o nosso membro Heitor Lobato passou pra gente Evandro King inscreveu-se no canal e já começou a obrigado muito obrigado você acabou de se inscrever e muito você que está assistindo ao nosso se você gosta do nosso e aproveita e nesse vídeo aqui também se insere aqui no canal Então pessoal esse caso que o leitor passou aqui de uma simulação para eu fazer para ele na verdade é de um processo de aquisição e construção mas durante a Live da semana passada eu ia usar esse mesmo exemplo para gente fazer uma simulação de construção em terreno próprio considerando aqui essas informações que o Heitor passou pra gente só que por algum motivo essa Live acabou caindo então eu vou gravar esse vídeo aqui exclusivo para a continuidade na simulação e construção em terreno próprio usando esse exemplo aqui do Heitor e com certeza vai servir como e é todo mundo quer fazer um processo de financiamento de construção em terreno próprio prendendo dessa forma como fazer a simulação da maneira correta e eu não tô falando só de simular lá no site da Caixa não mas fazer também todas as considerações de valores e resultados ou ser disponibilizados homem aprovação ou não do seu processo de financiamento imobiliário considerando a simulação que a gente vai fazer então sempre usa essa planilha aqui para no final da simulação para gente fazer as nossas dívidas considerações e entender para onde que vai e da onde vem cada dinheiro envolvido no processo de financiamento imobiliário Vamos colocar a mão na massa aqui no decorrer da simulação eu vou explicando para você que não está presente na larga o caso aí do Ei tu já todos com simulador aberta a gente vir aqui para baixo a gente sempre vai ser assim a pessoa física tá o tipo de financiamento no caso Residencial e aqui pessoal vai sempre lembrar o mais que você esteja fazendo um processo de estimulação de aquisição ou construção ou 7 pro e sempre vai ser construção essa opção que a aquisição de terrenos não serve para simular aquisição de terrenos e construção tá isso aqui apenas para de fato comprar apenas o terreno então todos os processos de aquisição e construção ou conceber o blocos vai ser essa opção que construção no caso o valor do imóvel aproximado a gente já levantou nesse caso do leitor que a gente r$ 800 veja que esse é o valor de mercado do imóvel o você estivesse pronto mas que se move ainda não existe apenas um projeto que vai ser cumprido você tem que fazer a simulação Considerando o valor de mercado dessa casa desse projeto hoje no entorno ali De onde ele vai ser construído então aqui você não vai colocar por exemplo o valor do orçamento da obra nos cursos de orçamento da obra esses curso de orçamento de obras você informar apenas na planilha PCI é outro assunto que tinha falado daqui a pouco nesse vídeo quando a gente for analisar os resultados dessas Nossa tô aqui falou do imóvel valor de mercado nesse caso 800 e eu estava no Espírito Santo a cidade de Guaçuí nesse caso desse cliente daí porém não conseguiu a velocidade e também não é questão de portabilidade frete tomo próxima pétala aqui na próxima etapa você vai informar o seu CPF o meu no caso você não tá vendo e aí você pode colocar o seu telefone celular inclusive Esse é o meu telefone mesmo tá se você tiver interesse aí de fazer uma consultoria ou precisar de uma assessoria para aprovação dos seus processos de financiamento imobiliário pode entrar em contato pelo nosso WhatsApp que a gente pode te ajudar tanto em consultor isso quanto em análises preenchimento da planilha PCI por exemplo eu consigo te atender nesse serviço qualquer lugar do país aqui no caso a renda bruta familiar mensal você vai colocar a renda bruta somando todas as pessoas envolvidas no processo se for por exemplo um casal vai tomar a renda dos dois inclusive os filhos da renda dos filhos que moram com você na casa na residência você pode tomar renda também nesse caso aqui em inclusive na simulação real que a gente fez prolator essa família e ganhava use r$ 1500 e durante a Live eu mostrei lá que ele não iria conseguir nem e o centro do valor total liberado do imóvel - 400 mil no caso para uma renda de 11. 500 então eu coloquei aqui 30 mil apenas para efeito de idade para fazer com que a aprovação final lá do crédito seja de oitenta por cento em cima do valor total do imóvel na próxima etapa que ele tinha uma dor a gente vai ver bom a data de nascimento pessoal sempre vai ser do proponente mais velho Lembra que eu falei que pode ser uma duas três pessoas compondo a renda beleza aí na data de nascimento aqui da simulação sempre vai ser o mais velho porque ela se Nascimento implica em mudanças na quantidade de parcelas máximos possíveis admissível a gente processo financiamento bem como no valor mensal na escada parcela tão importante sempre usar data de nascimento da pessoa mais velha que vai fazer o financiamento nesse caso desse cliente ele possui pesando de FGTS mas ele não vai usar o fps Vamos colocar aqui apenas para efeito didático e aqui mais um pro dependente se não é um casal então tem filhos também então pode uma festa opção não tiver deixa em branco o papa a gente vai então escolher as linhas de crédito disponíveis nessa simulação Considerando o valor de mercado de modo EA renda familiar informada neste caso contrato de imóvel de valor muito alto e renda alta nem aparece aqui a opção do casa do rio Amarelo por exemplo aparece apenas opções STF pró-cotista levanto que a pró-cotista é uma linha de crédito tem juros menores do que o spa às vezes até próximo da linha de crédito de casa verde amarelo mas para você conseguir se enquadrar nessa de crédito você tem que ter três anos de FGTS ter na conta do seu FGTS uns alvo de pelo menos 10 por cento do valor de avaliação do imóvel que você está financiando ou seja nesse caso nosso como um imóvel de 800 mil reais esse cliente ou esses proponentes dessa simulação tempo pelo mínimo aí 10 por cento do valor total ou seja 80 mil reais sob FGTS então como é o caso empréstimo então opção STP eu gosto dessa opção aqui taxa TR para a taxa fixa porque essa opção é sobre a poupança é muito bolatti não tá sendo legal tá tendo muito problema em neste palco tá então prefira atuar nessa nessa caixa aqui terra e taxa fica depois que você escolheu opção você vem então para o resultado aqui é sinal né resultado final é final resultado Tá pera aí que o resultado da avaliação e aqui pessoal sempre gosto Henrique de fazer o seguinte o prazo máximo sempre pressa STP é de 40 420 meses é e nesse caso da simulação aprovou o prazo total de 420 meses em função da idade que informa e lá só que eu não gosto de trabalhar com você a gente mesmo é muito tempo eu gosto de vir aqui em alterar E aí nas opções aqui eu coloco 360 meses e também mudo para taxa tabela Price E aí a parcela mensal fica uma parcela fixa agora se o cliente tem a intenção de fique tando amortizando esse financiamento no decorrer do tempo é mais interessante de escolher a tabela Sara Porque apesar de as primeiras parcelas seria um pouco mais altas que a tabela Price como ele vai fazer esse planejamento eu vou mostrar o financiamento interessante usar saco de assar a senhora vai reduzindo o decorrer do tempo então um por exemplo r$ 5000 ele consegue pagar bem mais parcelas de trás para frente usando a tabela as aquilo que seria a tabela Price tabela Price não são parcelas decrescentes são parcelas constantes então empresa e você consegue amortizar mais fácil usando a Travessa Prefeito continuação vamos usar que a tabela praia e calcular e beleza para um imóvel de 800 mil reais é pagando em 30 anos com essa renda de 30 mil ou é aprovado a cota máxima de oitenta por cento ou seja o valor liberado para este lançamento é de 640. 000 nessas condições só que aqui Pessoal esse simulador ele não sabe se você está simulando uma aquisição de terreno e construção ou construção em terreno próprio tanto é que aqui em cima de Down e se mudou e serve para os dois consegue no próprio ou aquisição de terreno e construção não cabe em você que tá fazendo essa simulação informar isso aqui no simulador e no o financiamento imobiliário construção em terreno próprio o banco não vai financiar o seu terreno o terreno que já está no seu nome não entra no valor financiado ou seja nesse valor de financiamento de estar aqui embaixo então cabe a você na hora de fazer a simulação voltar aqui na opção de alterar e mudar que o valor da entrada porque esse seu terreno próprio valor de mercado desses o terreno próprio vai valer com entrada nessa simulação e nesse processo financiamento e para este caso do leitor que a gente tava analisando em live o valor de mercado do terreno que ele passou pra gente é de 300 mil reais então a gente vai colocar aqui valor adiantado 300reais que calcular de novo então considerando aqui o valor adiantado de 300 mil reais e é o valor de mercado do terreno que já é próprio já tá no nome do cliente e veja só e tem de fato esse valor de mercado tá de 300 de reais não adianta você colocar um valor qualquer aqui apenas para ajustar a simulação do jeito que você quer porque na e esse processo de financiamento o planares de engenharia da Caixa nossos analistas né prestam serviços para o banco vamos fazer a avaliação tanto do valor de mercado desse modo aqui esse 800 mil Isso aqui vai ser conferido o valor de mercado do terreno vai ser conferido e também claro o custo da construção vai ser conferir então não quer dizer que nessa situação aqui Digamos que eu vou lá e avalia essa casa realmente por 800 mil avalia o terreno realmente por 300.

000 não quer dizer que só que cliente vai receber esses 500 mil porque nesse caso o que que o cliente vai receber de papo e vai receber custo de construção aprovado que a gente também Analisa na hora de aprovar ou não o seu processo de financiamento imobiliário Então veja não é só porque colocou de 300 mil do valor de mercado do terreno realmente ele vai trazer civil quer dizer que você vai poder gastar 500 nenhuma sobra Mas calma que já tiver ver isso na minha planilha de análise de Finanças bom pra finalizar aqui a questão da simulação né ficou esse cenário aqui onde é possível liberar a 500 mil reais sendo que a parcela vai ficar aqui em torno de quatro mil reais por mês na tabela para lembrando de você tabelas a seguir um pouquinho maior aqui a primeira prestação talvez algum todos 6. 000 6500 e as últimas aqui algo então de 300 500 900 ó é bem menos do que esse valor aqui ela vai decrescendo até para gente fazer aqui rapidinho só vim aqui alterar colocar só que taxa fixa calcular e aqui embaixo na verdade com 58 excesso de 1. 500 talvez aqui aumenta um pouquinho a primeira prestação e diminui bastante mais da metade aí a última então ela vai de acrescentar Beleza agora que a gente tinha as informações da simulação a gente consegue fazer uma análise pessoal o resultado dessa situação para facilitar sua análise eu tenho essa planilha aqui aqui essa dá muita gente essa questão boa primeiro a gente informa que o valor de mercado do imóvel e tá que já informado Foi de sete mil e depois nesse tem dois eu vou colocar aqui o valor liberado Qual que é o valor que eu consigo liberar nessa simulação que eu fiz considerando esse imóvel e as regras informadas e a entrada né Esse é o terreno próprio tem valor de mercado de 300 então tese sobre a 500 mil aí de valor de financiamento onde ele poderia pegar esse dinheiro esses 500 e aplicar na construção dele mas não é tão simples assim vamos analisar isso aqui na prática bom se eu tivesse subsídio colocaria aqui nessa planilha se eu tivesse FPS funil para sacar o colocaria aqui se tivesse mais recursos próprios do cliente devemos cliente tem lá 50 100 mil recursos guardados para aplicar na obra colocaria aqui nesse caso Vamos considerar aqui tá tudo errado ele não tem subsídio né porque não é a gente crédito por causa verde-amarela ele não tem ABS ele também não tem recursos próprios Mas ele já pagou né 300m no terreno Talvez ele ainda não entende retirado roxo e 300 viu para que tal você Reno lembrando de ir para esse processo de construção em terreno próprio terreno tem que estar quitado pessoal e claro já deve estar inclusive no nome do proponente e vai entrar com esse processo financiamento imobiliário agora vamos analisar aqui então pessoal o dinheiro que vai sobrar para ó nesse caso como ele tem 580 quitado a pagar o terreno em tese o total de recursos polícia para obra é de 500 mil reais só que aqui pessoal é um de muita gente acaba se enrolando e às vezes bom se eu liberei 500 mil o terreno tá contato então eu vou apresentar uma planilha orçamentária 500 mil né vou colocar lá na minha planilha PCI eo valor do custo total de obra de 500 mil que é o que vai liberar para mim é a pessoa pega e faz esse preenchimento da planilha PCI mano documentação técnica dela e envia para o vão fazer a mazy né no orçamento do valor de mercado do imóvel do valor de mercado terreno para ver se tá tudo ok E aí como eu disse Digamos que beleza o imóvel foi avaliado Em 800 mil terreno foi avaliado em 300 mil só que é sobra aqui pessoal de 500 mil neste cenário que a gente está analisando aqui nesse contexto que a gente está analisando aqui do exemplo das informações play-doh trouxe para a gente está falando de imóvel de 120 metros quadrados ou seja esse móveis 120 mais quadrados nesse terreno nessa lá O que é uma cidade de Guaçuí e nesse bairro específico que ele passou pra gente esse móvel Vale 800 mil valor de mercado dele só que acontece pessoal para eu apresentar liga orçamentário a PCI Concursos total de obra de 500 mil a gente tá falando que o curso dessa obra vai ser de aproximadamente 4.

167 reais por metro quadrado e aí vem a pergunta Será que essa planilha PCI nesse custo unitário de metro quadrado mais se aprovado na engenharia da Caixa Muito provavelmente não sabe porque é pessoal até separei aqui ó essa tabela aqui é a ficha técnica que mostra pra gente é o custo unitário do padrão alto tá é essa tipologia de móvel padrão ao que é que a gente tem que os cursos para cada Estado sendo aceleração e com degeneração a gente pega aqui Espírito Santo é Vitória e o custo unitário sem exoneração hoje é de dois mil e quinhentos reaes tudo bem que nesse custo aqui de 2. 500 reais e não estão inclusos diversos serviços na obra gente pode até vir aqui na planilha itens e serviços não inclusos na demonstração é desse preço então todo esse Tour sustentação do telhado elaboração de projetos mobilização de canteiro Fundações complementos Jardim de muro estacionamento remoção de material escavação ligações definitivas que possam levar clientes serviços de acessibilidade na educação sensibilidade administração local taxas emolumentos tudo isso aqui não está incluso na perigos né atual aqui de dois mil e quinhentos reaes aproximadamente né 2. 487 reais por experiência eu sei que eu consigo aprovar o orçamento desse aqui em torno aí de 1.

200 reais a mais deste valor então eu conseguiria assim aprovar um orçamento de talvez 3500 ou 13600 de forma justificada lá na planilha PC iclusive é um serviço que a gente faz aqui no escritório né a gente faz o preenchimento da planilha PC a forma garantida E que esse processo vai ser aprovado fazendo todas essas considerações de cursos que o seu projeto só que aqui pessoal nesse exemplo a gente está falando de 4. 167 reais o custo do metro quadrado e vai ser muito difícil eu acredito que praticamente impossível conseguir justificar esse valor e aprovar esse processo como esse curso na de 500 mil essa obra e então no final das contas a gente vai acontecer aqui vai ser feita a simulação né vai ser feita a formação de creche em cima dessa simulação Onde você está considerando que você vai receber 500 mil que participam desse processo de fato fogo análise da caixa e passar por todas essas considerações e ser aprovado no curso de orçamento mais preciso e mais real conforme as tabelas de referência que vai acontecer aqui não vai liberar 500 mil reais para pessoa fazer essa obra que ele planejou fazer com 500 do reais vai liberar um pouco mesmo curso de fato a Provável não é exequível para esse projeto Você pode até colocar aqui na planilha torno de 1. 200 reais a mais um colocar aqui 3.

700 reais que dá 1200 a mais do que o curso referencial do sinapi para esse mês se Deus quiser a gente tá falando aí de 444 mil Então 444. 000 seria o custo mais alto possível ali que eu imagino que daria para provar esse projeto de 120 nosso quadrado nessas condições dessa simulação que a gente acabou de fazer E aí pessoal que acontece o banco ele não vai liberar 500 mil e o seu orçamento for aprovado em 444 mil e aí é um de muita gente que acha que vai construir sem dinheiro acaba se enrolando porque muitas vezes não fazem essas considerações pessoal não tem que ter muito cuidado tem que ter muita cautela e tem que ter muita responsabilidade Quando você vai fazer um processo de construção em terreno próprio achando que você vai construir apenas com dinheiro do banco não é tão simples assim muita coisa pode acontecer o rabo aí nesse seu planejamento e acabar tendo surpresas aí durante o processo de financiamento imobiliário Então nesse caso aqui mesmo que lá na simulação e até mesmo na aprovação de crédito aprova 500 mil o valor total de fato liberado nesse processo seria 444 ou ser faltaria ainda 56 mil reais nesse planejamento prévio que o próprio cliente fez no caso do leitor Ele mesmo falou não eu vou eu vou gastar eu já fiz o orçamento eu vou gastar 500 aqui para fazer essa obra de 20 metros quadrados e provavelmente vai ser um áudio de altíssimo padrão Claro muitas vezes até já com piscina com toda parte de urbanização jardinagem só que nem tudo é possível aprovar dentro das suas expectativas iniciais tão pessoal muita cautela aí como processo de consumo interno próprio afirmar que você vai construir sem dinheiro apenas por que você fez uma simulação aí fez umas compras básicas eles sem conhecer de fato o processo de aprovação nas e você pode acabar se enrolando Imagina você como técnico de engenheiro arquiteto E se responsabilizou o show essa responsabilidade para você não fiz a simulação aqui vai sobrar 500 mil porque entre ou será que a gente fez aqui para fazer obra vai dar certo vamos acima mas se vai assina contrato não é de construção e projeto com Spinner entre que o processo financiamento e passa de dois três meses que é o tempo que demora na área do processo chega o resultado fala olha meu amigo não foi aprovado aqui assim Eu Fui aprovado só 444 E aí você prometeu o cliente que estaria só com o dinheiro do financiamento do banco vai liberar Como que você vai agir em uma situação dessa aí começa a não vamos fazer a piscina esse nosso projeto mas a gente incluir na planilha mas é está na planilha vai baixar ou mais aqui tirou piscina tirou urbanização então é mais três 700 jacaipe uns 3.