Documentação Imobiliária - Marina Maria Bandeira de Oliveira

bom eh a minha palestra é de cunho absolutamente técnico e eu tô vendo que existem aqui pessoas da área Imobiliária e outras que não são mas o que eu coloco aqui é de conhecimento inclusive para para todas as pessoas porque por exemplo todos nós Um dia compramos um imóvel vamos participar de uma negociação que o o pai vai adquirir alguém da família e etc então é importante que saibamos todas essas informações fiquem muito à vontade para qualquer momento que alguém tiver alguma dúvida eu acho inclusive bastante interessante quando tem essa interação então podem me interromper a qualquer momento que a gente com é uma conversa aqui a gente tira as dúvidas Bom vamos lá eh qual é o escopo da da nossa conversa de hoje eh Existe algum negócio imobiliário absolutamente seguro certo então qual que é a premissa do que do que vamos conversar hoje eh eh os documentos que nós eh solicitamos as famosas certidões certo mas é muito mais do que isso porque nós exigimos esses documentos para que seja feita uma venda segura e mesmo assim a gente vai ver no no decorrer dos slides que a gente vai analisar aqui inclusive com base nos julgados o que que o STJ tem entendido com relação à necessidade dessas documentações o que que o Tribunal de Justiça de São Paulo porque em muitas vezes há divergências certo do de um tribunal para outro ou mesmo de uma câmara para outra então é importante que que saibamos os posicionamentos até pra gente se resguardar porque às vezes por exemplo em Direito nada é absoluto então por exemplo às vezes eu dou uma orientação num determinado sentido mas Marina No meu caso foi absolutamente diferente o que aconteceu por quê Porque nós temos opiniões divergentes então em embora enquanto eh conhecedores do direito possamos cada um ter um posicionamento a gente tem que conhecer todos os demais para que a gente faça realmente uma transação segura consiga olhar o problema lá na frente quando a gente analisar uma negociação qual problema eh essa negociação tá apresentando o que que a documentação me diz de qual indício que pode ter determinado problema lá na frente então Então a gente tem que anteceder a isso certo eh Quais são os tópicos que a gente vai analisar sobre isso o o título de propriedade em si que é a matrícula Ok a a identificação das partes quem tá vendendo porque parece bobeira o que eu estou falando mas é muito comum alguém chegar Olha estou vendendo imóvel e ele não é o imóvel ele não é o proprietário ele vende em nome do pai etc qual a cidade que essa pessoa porque às vezes o imóvel é meu está em meu nome mas eu sou capaz para vender aquele imóvel certo eu posso ser menor ou mesmo estar interditado e a você não sabia dessa informação então a gente precisa est sabendo de tudo isso e as certidões atualizadas que vai ser o o principal não só as do proprietário de quem tá vendendo do cônjuge e tudo mais quanto a do imóvel mas em síntese o que eu fiz uma uma breve ali com relação aos vendedores certo o que que nós devemos sempre solicitar as certidões de débito de tributos da União Serasa o os documentos pessoais dele pra gente verificar se quem diz que é realmente é Principalmente nos casos de compromisso de compra e venda Eu já vi caso da pessoa dizer que se passar por outra pessoa com documentação no no quando a gente faz Escritura pública obviamente que o cartório solicita já tudo isso mas nos compromissos de compra e venda tomar essa essa cautela que às vezes parece simples mas que é extremamente importante a certidões negativas de das ações cíveis certo muitas pessoas eu vejo que no dia a dia a gente vai falar mais sobre isso dispensam as certidões criminais mas é extremamente importante Principalmente quando a gente fala de imóvel de al valor ah não mas aqui em São Bento isso isso não acontece a gente nunca sabe se tem alguém envolvido com uma algum processo criminal ou lava-jato e etc ou droga e o imóvel é produto daquilo então é importante uma Certidão Criminal Sim certo e as certidões da Justiça do Trabalho eh é importante também lembrarmos que sempre que estivermos falando de eh proprietário empresário vai ser importante que a gente tire também todas as certidões da empresa como que a gente verifica na jucesp Celina porque às vezes a pessoa declara olha por exemplo eu Marina eu sou eh advogada certo em tese sou profissional liberal não preciso sequer ter empresa aberta para exercício da minha profissão certo então em teses na no momento em que eu vendo um imóvel eu preciso única somente das certidões pessoais minhas OK o problema é que não é tão simples assim eu tenho duas empresas no meu nome então poderia algum alguém desavisado eu não me qualifico como empresário eu me qualifico como advogada Ok E aí vocês tirarem só as certidões minha pessoa física e eu ter débitos trabalhistas em uma das minhas empresas e esse débito trabalhista e eu não tá apta a vender o imóvel Ok então sempre consultar quando o o o proprietário vendedor se qualifica como empresário tranquilo a gente já sabe e vamos investigar a empresa dele também quando ele se qualifica com alguma profissão que pressupõe que não tem empresa vamos dar uma olhadinha um pouquinho a mais tá com relação ao ao imóvel que certidões a gente precisa eh certidão vintenária da a matrícula geralmente uma uma confusão que eu vejo mas Marina eh certidão vintenária certidão de matrícula do imóvel na prática a mesma coisa que o que que acontece a todo o imóvel ele tem um histórico Às vezes você eh abriu uma matrícula recente de um determinado imóvel por eh mudança de de jurisdição de Cartório de Registro de Imóveis e etc mas é importante dependendo do caso que a gente analise um pouquinho mais por que que a gente fala em certidão vintenária inclusive porque você verificando os antecedentes do imóvel somado a posse mesmo que num num problema de documentação você poderia regularizar e que venha a acarretar por exemplo a gente tem o princípio da continuidade registral então por exemplo se tiver uma falha num registro lá atrás você anula todos os registros subsequentes Ok E aí o que acontece você analisando com o período que olha os meus antecessores tá tudo ok a cadeia de de de transferências eu posso regularizar esse imóvel por meio de de uma usocapião se eu vier a ter um problema de continuidade registral comprovante de IPTU para verificar dívidas Claro eh negativa da prefeitura os o cadastro do imóvel perante a prefeitura principalmente aquela questão eh Às vezes a gente tá negociando um imóvel tá aqui a matrícula ok O que que tem construído tá verb não tá isso é extremamente importante para clareza da transação E no caso de condomínio eh as certidões de quitação sempre assinada pelo pelo síndico certo analisando a matrícula eh todo mundo claro eu tô tentando ser extremamente a técnica para que todo mundo Entenda como eu tô falando mas se alguém tiver alguma dúvida por favor me interrompam eh primeira coisa com relação à matrícula que eu já tava mencionando ficar o básico se quem vende É de fato proprietário eh se o imóvel já foi prometido a outra pessoa então se existe um compromisso de compra e venda averbado na matrícula obviamente que aquele titular você tem que verificar qual a natureza daquele compromisso foi cumprido não foi cumprido tem cancelar não se o imóvel é de uma única pessoa ou se trata de condôminos certo Por quê o exercício de preferência Às vezes a gente tem dois dois Imóveis o que a gente fala imóvel geminado ele são duas casas porém é uma única matrícula não tá regularizado aquilo e tem o direito de preferência Sempre quando tem um condômino a mais da matrícula Então a gente tem que verificar sempre esses detalhes se o o vendedor é casado verificar o regime de de o regime de bens sob o qual ele é casado se estivermos diante de uma separação absoluta obviamente que o vendedor pode sozinho dispor de dos seus bens certo porém dependendo do regime a a a esposa vai ter que participar da venda ou ter a outorga uxória dela para para fazer essa venda se o bem Tá gravado com cláusulas de inalienabilidade usufruto ou hipoteca se ouve a uma coisa que é que é extremamente importante que às vezes a gente passa numa análise da matrícula e e não verifica Às vezes a gente tem o hábito de olhar quem é o o último titular Ah não ele ele é o titular Então ele pode vender Calma a gente tem que verificar nulidades anteriores A gente tem que ler a matrícula ver o histórico que o antecede porque por exemplo eh eu posso perder esse bem como eu tava falando do princípio da continuidade etc em razão de por exemplo um um um pai fazer uma doação para um filho ou melhor fazer uma venda para um filho sem anuência dos demais porque a doação ela é um pouquinho menos problemática porque o pai ele faz uma doação para um dos filhos certo isso pode caracterizar adiantamento de legítima agora por exemplo uma venda pode caracterizar fraude os demais irmãos podem vir a anular essa venda depois certo e você comprou um imóvel com essas características E não analisou seu cliente pode vir a ser prejudicado por isso a a quantidade de detalhes que eu coloco e a importância de que todos eles sejam analisados de forma adequada eh se há contrato de locação registrado a gente tem que todas essas informações que eu tô falando eu coloquei o o dispositivo do do Código Civil que prevê a importância de cada um desses detalhes certo e o que que deve ser verificado muitas vezes você está comprando um imóvel e tem um contrato de locação se tiver um contrato de locação registrado eu tenho que verificar o que que esse contrato eh buscou proteger certo porque se eu sou um um inquilino por exemplo grandes lojas que fazem o investimento no imóvel defendem o ponto eles registram o imóvel para que eles tenham assegurado a vigência do contrato se eu tenho um contrato por 30 anos e ele está registrado na matrícula quem comprar este imóvel tem que estar ciente de que vai ter que respeitar o prazo de locação por quê Porque o contrato está registrado não impede a venda do imóvel e também a preferência se ela foi devidamente eh se ela constar da matrícula para para assegurar a preferência ou seja tá averbado eh essa informação e eu vendo para um terceiro aquele inquilino tem o direito legal de exercer nas mesmas condições A a compra daquele bem ok então eu que estou comprando não quero ter dor de cabeça nenhuma eu que estou intermediando tenho que resguardar ambas as partes a segurança tanto do comprador quanto do vendedor então compete a a nós enquanto corretores de imóvel analisar essas informações Ok se houve venda com lesão pois será possível a anulação do negócio no prazo de 4 anos o que que é isso em síntese o que a gente chama de de ação Pauliana ou revocatória eh se eu vendi esse imóvel com fraude aos meus credores certo Eh vamos lá exemplificar para vocês eu tenho uma dívida hoje mas eu essa essa dívida aí ainda não tem um processo judicial certo mas tem um protesto tem a alguma outra coisa eu sei da dessa dívida e eu e eu antes que isso histore que todo mundo fique sabendo eu começo a dispor dos meus bens eu começo a vender tudo por na hora que for chegar a ter um processo certo eu já não tenho mais patrimônio nenhum eu vendi legitimamente então o que que a lei prevendo essa situação certo ela ela prevê que o credor observando que eh o devedor ele tá se desfazendo dos bens com objetivo de vir a prejudicar o crédito dele no futuro ele pode propor uma ação que a gente chama de ação Pauliana para eh retomar esse imóvel pro patrimônio do do vendedor certo então nós que estamos adquirindo um imóvel para que eu consiga defender a minha boa a fé na aquisição e a gente vai ver julgados nesse sentido como que os tribunais têm se posicionado certo eu tenho que me resguardar de toda de todos esses cuidados para qu se for comprovado algo contra esse vendedor ok que eu eh tenha meios para me defender que eu agi de de boa fé outra coisa que absolutamente muito interessante aliás eh a gente viu alguns casos desse num num passado muito recente eh certo Dalto vimos na na na imobiliária dele o o vendedor o que que acontece eu tenho eu não posso vender Ok eu tenho o imóvel no meu nome eu não posso alienar porque eu tenho processo eu tenho dívidas etc e eu já tentei ir pras pessoas que eu tento vender o meu imóvel Eu percebo que elas pedem a certidão e eu não consigo vender aí o que que eu faço eu transfiro para um amigo certo hum laranja alguém que tenha o nome limpo e essa pessoa pode transferir em que momentos que a gente suspeita desse tipo de transação naquelas transações em que há muita rapidez entre a pessoa vende para a pessoa comprou o imóvel e num espaço muito curto se meses depois já tá vendendo de novo certo isso caracteriza Então a gente tem que o que que você verifica é o que a gente fala de verificar Tod os antecedentes da matrícula Ok eu não posso me ater só ao último titular e à características dele eu tenho que olhar analisar a matrícula e ver a necessidade de solicitar as certidões do do titular que que o antecedeu Ok eh outra coisa que é extremamente importante para analisarmos as obrigações prop terrem eh todo mundo mundo entende o que quando eu falo que é obrigação prprio terrem obrigação próprio terrem são aquelas que perseguem a coisa OK então por exemplo eh eu tenho um um determinado imóvel O que são obrigações próprio terren em relação ao imóvel são os tributos IPTU vai ser sempre do imóvel e as despesas eh condominiais outra coisa que que é com relação às obrigações próprio terren eu até coloquei um um julgado eh sobre sobre essa decisão quando a gente for eh intermediar um imóvel em condomínio é absolutamente importante analisarmos não a situação daquela unidade autônoma isoladamente Olha esse imóvel eh não tem dívida nenhuma de condomínio tá certinho e etc mas eu tenho que verificar também qual a situação do condomínio por quê eh todas as unidades autônomas respondem por aquilo então por exemplo você pode comprar um imóvel no qual ele é um imóvel antigo e que tem uma situação lá de um zelador que tá há 10 anos trabalhando sem registro e já tem tanto tempo que tá com salário atrasado e se acidentou ainda no no condomínio vocês já imaginaram o tamanho da indenização que provavelmente deve ter certo Talvez esteja um exista um processo em trâmite de um valor extremamente vultoso que em algum momento ele vai ser cobrado Ok e isso vai recair para todas as unidades autônomas quando a gente verifica muitas unidades às vezes prédios menores a gente consegue Observar isso em prédios muito que tem muitas unidades isso fica um pouco diluído não tanto eh Don nada todo mundo começa a querer vender Às vezes o imóvel porque vai a tendência de ter uma obrigação dessa natureza que desvaloriza muito o condomínio é muito grande então a gente tem que analisar não só a situação da unidade autônoma quanto do condomínio é importante também mencionar que por exemplo a própria unidade autônoma ela vai responder pelos seus pelo por aqueles débitos mas ah mas pode penhorar a unidade autônoma que você não tem como vender o condomínio o condomínio vai ter que pagar Sim a gente pode a a a sua unidade autônoma pode vir a ser penhorada ir paraa asta pública para pagar um percentual de área do condomínio óbvio que respeitada a proporcionalidade mas é um risco e que deve e portanto a gente tem que estar ciente de que isso existe eh eu coloquei algum alguns casos ali Alguém já participou de arrematar ação judicial de bem em leilão que é uma outra forma de aquisição de propriedade E aí eu coloquei isso em destaque porque eu acho que são duas coisas eh principais que a gente Analisa enquanto tá trabalhando com o imóvel de leilão geralmente todas as informações de com relação ao imóvel vão est no no edital do leilão certo Qual é o o valor de avaliação Qual é o lance mínimo lance máximo porém às vezes a gente tem julgados de todos os gustos tem julgados que dizem que as obrigações prop terrin por seguirem a coisa mesmo que não estejam no edital vão ser suportadas por aquele que arrematou então por exemplo eu tenho um imóvel de 200. 000 Olha nossa tô fazendo um negócio meu cliente um negócio Espetacular tô orientando ele adquirir porque no lance mínimo ele vai conseguir adquirir esse imóvel por 100. 000 certo para não ter preço vi e etc só que não estava na na ata falando da de dívidas de ptu que o imóvel tem então a gente precisa esclarecer isso juiz o edital tá falhando tá falho com relação a isso existe no existe o valor da arrematação é para cobrir esses débitos certo se a arrematação for em decorrência da dívida de condomínio ou da dívida de ptu obviamente que o valor da remata vai cobrir esses débitos mas em outros casos não então é outra informação é outro cuidado que a gente tem que ver eu vou ler só um pedacinho das desses dois julgados para vocês verem que eles inclusive são contraditórios cada um entende de um jeito conclui-se pela impossibilidade de substituição do polo passivo da ação de cobrança de cotas condominiais mesmo diante da natureza da obrigação PR terrin o que que traduzindo o que que ele disse esse julgado aqui que eh a obrigação é prop terren eu a O titular que tem obrigação de pagar mas ele não aceitou a substituição do polo passivo ou seja o devedor anterior teve que pagar uma excepcionalidade constitui a dívida condominial eu tô no segundo julgado constitui a dívida condominial obrigação prit remen respondendo o novo adquirente pelas pelas cotas a partir do momento da remata do imóvel ainda que anteriores A emissão da Posse ou seja duas coisas absolutamente contraditórias dois julgados inclusive do STJ do do mesmo tribunal vamos lá com relação às certidões do imóvel outra coisa que é importante principalmente aqui em São Bento do Sapucaí uma cidade eu acho que tem devem ter vários prédios tombados certo em outros em em fase de eh verificar se existe eh alguma certidão de tombamento Por quê você tem outras características do imóvel se a sua se o seu objetivo era demolir aquele imóvel não pode e um algo simples despesas de de água e luz mas não não tem maiores observações quanto a esse tema Eh vamos lá com relação a toda aquelas certidões que nós que nós pedimos certo eh qual a a a além de nós temos que pedi-las e tê-las em arquivo outra coisa que é extremamente importante e é o que o que essa lei fala sobre citar ou não as certidões Eu particularmente hoje A grande maioria dos cartórios fazem isso já mas eu ainda verifico no dia a dia que alguns não estão da escritura as certidões que foram retiradas Ou seja eu tirei a certidão eh Trabalhista de ônus fiscais tirei certidão Tirei todas as certidões necessárias Ok e o que eh e na hora no momento de lavrar a escritura eu vi que tava certinho não tá ok eu fui lá lavrei e eu não levei pro pro pro Tabelião essas certidões eu simples mente fui lá e constou da escritura que eu Dispensei essas certidões OK então se eu pedir todas as certidões para a para aquele momento da transação é importante que elas constem da escritura por a escritura a gente quando você faz você recebe o primeiro translado extraviou aquele documento eu não levei a Registro perdeu molhou sumiu ela está no no cartório no cartório de notas Eu posso pedir uma uma segunda via desse documento Ok e lá nesse documento mesmo que eu tenha perdido todas as certidões se me for questionado daqui um 2 5 10 anos com relação a essa transação não eu sou um adquirente de boa fé eu tirei todas as certidões Pera aí que tá tudo arquivado no cartório tal Por quê Tá lá todos os dados todos os arquivos Então vamos lá eh o que que dispõe essa lei o tabelião consignará no no ato notarial eu vou ler só o resumo as certidões de propriedade e de ônus reais obriga-se o tabelião a manter em cartório os documentos e certidões de que trata o parágrafo anterior no original ou em cópias autenticadas Isto é extremamente importante eu estou hoje finalizando um caso no meu escritório que o que que aconteceu o senhor absolutamente de boa fé há uns 5 anos atrás adquiriu um imóvel no momento da aquisição estava absolutamente Ok Ele me disse que no que tirou as certidões eu conversei com o corretor quem intermediou a transação me disse que tirou as certidões eu hoje tirando a a certidão a pedindo a certidões do vendedor a atualizado eu verifico que na época realmente não tinha transação nenhuma acontece que o que que o que que ele fez ele comprou o imóvel em abril de 2014 e em setembro de 2014 o vendedor tá sofrendo eh eh tá respondendo por uma ação civil pública de improbidade administrativa inclusive que houve o bloqueio de todos os bens dele e nessa eh ele não tinha registrado a escritura o imóvel dele tá bloqueado ele não tá conseguindo transferir com a propriedade E aí ele me contratou para eh alegar eh que ele é comprador de boa fé e etc no processo em que o vendedor responde por improbidade administrativa para que ele venha a conseguir transferir o imóvel para ele tenho certeza que vamos conseguir mas problema ele hoje ah mas falou olha eu preciso dar certidões porque na escritura Consta aqui que você dispensou Eu imagino que tirou porque o corretor disse que tirou você tá me dizendo que tirou e eh o histórico das transações todas dos processos o processo é posterior ou seja o vendedor realmente no momento da transferência não tinha nemuma uma venda e eu consigo comprovar isso o problema é que seria muito mais fácil Se eu tivesse certidões em mão Cadê as certidões sumiram ninguém guardou Ele olhou ó ah o vendedor pode vender tá tudo certo e provavelmente jogaram fora e não constou da escritura me facilitaria muito o meu trabalho se esses documentos estivessem lá porque tem a gente vai ter posicionamentos que vai dizer Olha tem indícios de que era de boa fé vamos liberar o imóvel para ele mas a gente vai ter posicionamentos eu não sei se eu tenho aqui nesses slides julgados dizendo que a dispensa da certidões e a ausência implica eu não posso presumir a boa fé dele como como fazer eu tenho certeza que vai dar certo mas é um problema sério e que acontece muito na prática com relação aos julgados que a gente estava falando eh não tomar eu vou ler só o o resuminho para vocês entenderem e e explico depois não tomaram as devidas cautelas de praxe promovendo as medidas necessárias a segurança jurídica do negócio tais como proceder às pesquisas de processo e de lançamento de protesto em nome dos vendedores na Comarca onde localizam o imóvel eh Ao contrário ao contrário no corpo da escritura particular de compra e venda verifica-se que os apelantes expressamente dispensaram a apresentação de documento e certidões de ações reais e persecutórias pelos vendedores é esse caso meu eu vou conseguir comprovar que ele tinha boa fé mas gente no documento tá lá dispensando algumas ele achou a a trabalhista constava da escritura as outras não constavam que era a que deveria existir provavelmente essa ação sorte que ela foi posterior eh o comprador que não cuida de obter as certidões mencionadas nesse diploma não pode invocar em sua defesa a boa fé precedentes do STJ e do Tribunal de Justiça de São Paulo eu vou invocar mesmo assim nesse caso que eu tô mencionando para vocês espero que entendam diversamente Bom vamos lá agora uma cautela especificamente com relação a aos imóveis rurais eu acho que aqui em São Bento do Sapucaí especificamente acho que a grande maioria dos imóveis devem devem ser Imóveis rurais que vocês comercializam certo o que que a gente tem que verificar o o cadastro no Incra e o ITR certo como que tá sendo recolhido qual que tá a regularidade do imóvel e outra coisa que é extremamente importante eu não vou mencionar Mas como eu falei para vocês e depois quem quiser os slides super à vontade e a lei a lei 6015 de 76 o que que ela disponibiliza ela ela fala sobre o sistema de georreferenciamento a a obrigatoriedade quanto ao georreferenciamento e a gente teve a regulamentação dessa lei certo instituindo os prazos para que os para que os proprietários façam o georreferenciamento da área tá então isso é é extremamente importante quando a gente vai transacionar um imóvel por quê às vezes eh isso tem um custo dependendo do do tamanho da área elevado e [Música] eh Independente se o custo é elevado ou não o corretor ele tem que tá atento a esse detalhe para orientar o cliente Por às vezes você tá vendendo uma área eh de uma extensão significativa e que ela já tem a obrigatoriedade de de estar gel referenciada certo você vai fazer a a escritura ou mesmo um compromisso de compra e venda e o cartório de registro de imóveis vai se recusar a registrar Ah mas por que que não vai registrar registrar simplesmente porque essa área ainda não tá gel referenciada aí o comprador chega e te questiona mas eu não sabia disso e o corretor Eu também não não jamais nós enquanto intermediadores podemos falar isso por favor então Eh anotem e esses prazos e e as metragens por favor qual o limite da carência E todas as vezes que vocês forem eh trabalhar um imóvel rural se atentem a essas especificações para verificar se o imóvel já está g referenciado ou não eh a gente tem que tá delimitando se e claro entre as partes se aquele imóvel tá sendo comercializado eh por metro quadado certo e a gente vai ter que deixar bem claro no contrato que a transação é AD mensur Ou seja eu tô comprando ela por met qu ou então se houver diferença divergência para mais ou para menos porque obviamente a gente coloca no contrato o o comprador vistoriou a área e etc etc Ok vistoriou E verificou o tamanho só que ele acreditava que a área tinha eh 200.

000 M qu ele chega lá e tem 170 se ele comprou por 1 met qu obviamente que ele tem direito a uma compensação no preço certo e às vezes o proprietário não mas eu vendi e o que a gente chama de AD corpos Eu vendi a integralidade da propriedade eu não eu não não vendi por metro quadrado e isso pode gerar um desconforto bastante grande principalmente por alguma alguns imóveis não estão atualizados a divergência entre o valor que consta da matrícula e o valor e o e a metragem de fato certo então é absolutamente importante o as partes que estão transacionando estarem cientes estamos vendendo assim ou estamos vendendo AD de Corpos ou estamos vendendo AD de mensur especialmente em imóveis rurais quais a as cautelas para adquirir imóvel para adquirir imóvel na planta ou dos corretores para intermediar o imóvel na planta simples lei de incorporação imobiliária lei 4591 de 64 ou seja só pode e eh intermediar ou comprar um imóvel na planta com segurança quando houver o registro da incorporação corretor não pode intermediar e eu aconselho que ninguém compre algo sem o registro da incorporação Por quê O que que é a garantia da da incorporação todas aquele aqueles documentos eu até elenquei ali para vocês não vou ler porque senão a gente fica fica muito cansativo mas assim eh toda a cautela que a gente tá falando em imóvel eh para aquisição a lei já determina eh que a pessoa que vai incorporar ela tem que ter comprovado a a idoneidade financeira dela ah que ela está apta a fazer aquilo que a empresa estar apta a fazer aquilo e mais do que isso qual o padrão do imóvel metro quadrado Aonde era sua garagem se a sua vista tá pro por sol tá pro nascer do sol e e todos aqueles detalhes que a gente só tem assegurado por meio da incorporação imobiliária porque senão a gente compra e não sabe o que que está levando eh e o principal detalhe não é só por cautela eh observar o registro da incorporação a intermediar ou mesmo o proprietário que aliena um imóvel em construção sem eh a devida de incorporação está cometendo crime certo então é crime contra economia Popular promover incorporação fazendo em proposta contratos prospectos ou comunicação ao público ou aos interessados afirmação falsa sobre a construção de condomínio Ok então atentar sempre para esse detalhe aqui alguns julgados reconhecendo a a existência de crime tá eh a mesma coisa teamento parcelamento do solo urbano Então vamos lá todas as vezes que estivermos falando em parcelamento do solo urbano lei 6766 então nós temos que ter as matrículas individualizadas certamente não sei como é São Bento mas devemos ter esses problemas também o que a gente chama de parcelamento irregular e os loteamentos que mascaram condomínios e etc então assim loteamento pressupõe eh a matrícula individualizada de cada um dos lotes certo então tomar cuidado com frações quando a gente fala em Fração Ideal é muito comum por exemplo olha eu estou comprando eh 20 ou 1000 M na zona rural ah não mas aí não tá tudo certinho eu fiz escritura aí vem lá um sem avos de de determinado bem você tá comprando eh um imóvel em condomínio civil o que a gente chama ou seja legalmente você não tem como definir que o seu lote é absolutamente naquele lugar você tá comprando uma fração do todo certo e o corretor o corretor de imóveis tem que absolutamente tomar as devidas cautelas para não proceder com a intermediação dessa dessa natureza qual quais a as soluções parcelamento imóvel rural Quando que a gente desconfia de algo nesse sentido eh metragem eu não qual o o módulo Rural mínimo aqui daqu de São Bento 30. 000 20. 000 30.

000 então zona rural com menos de 30. 000 a gente tem que dar uma olhadinha do que se trata o que que pode ter na zona rural eventualmente condomínios certo por incorporação imobiliária e etc aí possível Eu mencionei também o estatuto das cidades ali que que estabelece as diretrizes do de utilização do solo urbano certo eh outra coisa que eu eu separei alguns julgados sobre parcelamento de solo o dolo exigível no tipo do artigo 50 é o dolo genérico quem pratica a conduta sabendo a proibida pela lei sem dúvida age com o dolo porque atuou com vontade livre e consciente de de praticar o ato conhecendo a antijuridicidade especialmente tratando de advogado o que que o que que é o caso o advogado intermediou uma venda nessas condições e foi responsabilizado aliás nesse caso desse julgado se eu não me se não me falha a memória foi um loteamento absolutamente inteiro ele assinava todos os contratos Como o advogado garantindo o empreendimento que tava errado todas as informações que eu coloquei eh tem como principal eh condição o o imediato registro de nada adianta eu tomar óvi que é melhor que que seja feito dessa forma mas para eu me resguardar absolutamente o imediato registro Ok por exemplo tomei todas as cautelas fiz tirei Tod as certidões fiz a escritura e não levei o imóvel a Registro eu posso simplesmente levar o seguinte susto o proprietário não era uma pessoa idônea e vendeu para outra pessoa que também tomou as cautelas e ela veio e registrou primeiro o que que vai acontecer quem registra primeiro Ah mas a minha escritura é de 97 a outra é de 2007 e a de 2007 registrou el o proprietário vendeu de novo e etc é ele tem preferência no registro e aquela pessoa que comprou lá em 97 guardou a escritura e não registrou ela só vai ter que procurar quem vendeu e pedir indenização por pedas danos porque ela não vai ter mais direito ao registro do imóvel à propriedade então por favor fez escritura registrou imediatamente esse cliente que Eu mencionei para vocês da boa fé que que vamos entrar com o processo provavelmente essa semana se ele tivesse feito o registro lá atrás não teria essa ação alcançado o o imóvel dele da responsabilidade do corretor de imóveis tudo isso que eu que Eu mencionei certo é importante Ah mas é é cautela preocupação tem que ser do proprietário com relação a isso não a a preocupação com relação a todos esses elementos é do corretor de imóveis até porque eh o corretor de imóveis o próprio artigo 723 ele estabelece a obrigação do do corretor com relação a intermediação o corretor é obrigado a Executar a mediação com diligência e prudência a prestar ao cliente espontaneamente todas as informações sob o andamento do negócio e agora o principal que me faz destacar esse ativo é o parágrafo único sob pena de responder por Perdas e Danos o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do Risco do negócio ou seja Às vezes a gente infelizmente eh se depara com colegas que tá que estão mais preocupados com a concretização da negociação e em adquirir a a comissão imobiliári área do que propriamente na segurança do negócio e no bom negócio que o cliente está fazendo então por exemplo se em algum momento o o o corretor por exemplo sabendo da condição do vendedor omitir determinada informação que que fosse determinante paraa concretização do negócio e esse comprador venha ter problema lá na frente ele pode sim eh entrar com acionar judicialmente o corretor que vai responder pelos danos ao qual ele deu causa Ok então por exemplo a gente tem que ter em mente a até para se valorizar enquanto profissional certo eu vejo muitos questionamentos da seguinte natureza Ah mas eh o valor da comissão é alto mas é não sei o quê olha o tamanho da responsabilidade que cada um de vocês assume no momento que faz uma intermediação Ou seja a intermediação tem tem que ser feita com segurança sempre e tomando todas as cautelas necessárias ah eh tinha determinado determinada ocorrência numa certidão certo e você orientou olha essa ocorrência talvez eu indico não fazer o negócio mas às vezes tem comprador que quer porque quer não mas eu gostei eu vou e etc Ok você quer declara faz assina uma declaração de que eu te orientei e você pode ser que nada aconteça que tá tudo certo e ele tinha razão foi um excesso de preocupação do intermediador Mas pode ser que ele que venha a ocorrer um problema e que você venha a ser acionado certo então você tomou as as cautelas de de pra e mais do que isso orientou adequadamente o seu cliente certo às vezes a gente vai verificar Imóveis que estão com com situação irregular mas consolidado há muito tempo OK não tem problema nenhum o o o corretor porque por exemplo qualquer imóvel ele pode vir a ser regularizado por meio de uma usucapião Ok então por exemplo Às vezes a gente tem se depara com um imóvel que está numa situação irregular mas consolidada essa situação há muitos anos certo você verifica todos os documentos Então qual a cautela que o corretor tem que ter nesse caso verificar os elementos da Posse ele tem que ter um um um conhecimento e eu até aconselharia nesse caso acompanhado por por um advogado para verificar qual a natureza dessa posse Como como que ela tá sendo como que ela tá exercida quais os documentos que a comprovam e principalmente no documento que você faz essa intermediação deixar de já claro que você está intermediando uma posse h de uso capones ou seja que pode vir a ser o usucapida e que quem vai fazer é o próximo possuidor que vai somar com a posse dos antecessores e E isso não tem ilegitimidade não tem problema nenhum pro corretor o que não pode é ele falar pra pessoa não isso aqui já tá certo ó esse documento porque as pessoas têm a a simplicidade ele não ele tem que falar a verdade e documentar sempre certo por exemplo eh coisas que não deveriam acontecer mas como que nós vamos conseguir controlar em alguns pontos comprador e vendedor o imóvel foi vendido por 500. 000 aí chega o comprador e vendedor vamos passar a escritura por 250 aí você fala não olha é mais seguro pras duas partes fazer isso OK você vai ter que pagar ganho de Capital o o vendedor agora mas o comprador Se você permitir que seja feito isso vai te prejudicar lá na frente porque esse imóvel vai valorizar E você vai ter que pagar muito mais e os dois estão irredutíveis não mas eu vou pagar menos imposto agora menos ITBI e o valor proporcional reduzido de de registro o que que o corretor faz coloca no contrato dele que orientou as partes da importância de que seja feito isso e no compromisso Por quê você não vai deixar de de trabalhar ok mas mas você tem que comprovar que não foi você que fez que que não orientou dessa forma por qu para você jamais ser responsabilizado a sua a a sua cautela é com relação à orientação então eu eu entendo eh tá assim ó sob pena de responder pres o corretor prestará oo cliente todos os os os esclarecimentos acerca da segurança ou do Risco do negócio se o negócio tinha risco eu simplesmente tenho que orientá-lo dos riscos eu tenho que conseguir comprovar que eu orientei do CIC onde no seu contrato certo ou mesmo no no outro contrato eu tendo orientado eu me eximi de qualquer coisa eu não até porque mesmo a gente tomando todas essas cautelas o que a gente fala eh cautelas mínimas mas vão ter coisas que a gente não não tinha como prever por exemplo eu tenho eu tenho um um processo específico em outro estado inclusive eh teve um um um problema de uma transferência de uma cisão de uma empresa e que foi o patrimônio foi incorporado irregular irregularmente ok Ok só que o que que aconteceu foi incorporado irregularmente por um ato de fraude do Cartório de Registro de Imóveis e a o quando a gente verifica falha do oficial registrador eu fui prejudicado eu perdi um imóvel porque o oficial de registro de imóveis errou certo eu não posso ser ser penalizada eu vou perseguir este imóvel ou seja uma uma tem alguma falha na cadeia do dominial então eu vou pedir eh para que seja reconhecido esse erro certo e que o imóvel volte à minha propriedade Ok só que houveram várias transferências lícitas e com todas as cautelas que nós pedimos e considerando o princípio da continuidade registral pode vir a perder o imóvel ou seja as transações imobiliárias São extremamente complexas e requerem determinado dos cuidados certo mesmo eu tomando todo esse cuidado pode acontecer em quanta quantos casos acontecem um e 1 milhão mas eu enquanto intermediador as cautelas de prae que a lei é o mínimo que eu tenho Então isso é o que eu tenho que comprovar que eu que eu tomei a lei fala em naquilo ou por exemplo eh com relação a eu tenho que orientar com relação ao risco e etc o compra resolveu comprar mesmo assim OK eu a minha obrigação eu fiz eu orientei essa a ideia da lei o espírito da Lei certo eh remuneração em face do arrependimento das partes em que momento que é devido devida a comissão imobiliária no momento em que o resultado útil é alcançado certo ou seja se as partes vierem a desistir da transação depois por um fato alheio Olha eu comprei mas é que agora o dinheiro que entrar não entrou eu desisti eu não gostei a comissão Imobiliária é devida normalmente você exerceu o seu trabalho houve a aproximação útil bom eh remuneração versus exclusividade que é algo que é bastante me me é questionado sobre o contrato de exclusividade geralmente você contrata por por um período certo eh d a o imóvel com exclusividade para que seja trabalhado da venda Neste período se a o proprietário vier a fechar negócio diretamente ou outro corretor vier a fechar esse negócio você tem direito à comissão Imobiliária por quê Porque um imóvel que você eh está trabalhando com exclusividade presume-se e espera-se que você esteja se dedicando e investindo naquela transação para que ela se concluam mais breve possível certo Bom eu acho que a aqui não como São Bento é uma cidade melhor a gente não tem eh Muito muitos casos de incorporação imobiliária etc tinha uma discussão eh muito grande jurisprudencial que veio a ser sanado por esse recurso repetitivo que eu coloquei aí que era com relação aos honorários de corretagem nos lançamentos quem paga qual era a discussão eh que no lançamento queem encontra empresa imobiliária que que vai fazer esse trabalho é o Construtor certo ou a Incorporadora então Quem deveria pagar esse valor da da comissão seria a Incorporadora no entanto por questões tributárias o que que o que que é feito na sempre foi feito na prática dois contratos distintos um contrato da intermediação Imobiliária e um contrato do valor do contrato propriamente dito de maneira que o comprador o consumidor pagava esses dois contratos mas obviamente por exemplo você fechava uma unidade por r$ 1.

000 r$ 1. 000 era a comissão Imobiliária r 90. 000 a unidade na hora de finalizar você somente fazia dois contratos certo aliás é feito atualmente um contrato de 10 e um contrato de 90 com a com a Incorporadora na prática ele não pagou os mesmos 100.

000 da proposta que ele fez sim só que o que que acontecia mesmo ciente disso muitos consumidores entravam com um processo contra as construtoras e pediam a devolução desse valor porque diziam que não era ela a ele consumidor o responsável por por este pagamento Ok E aí muitos eh havia jurisprudência para todos os gustos alguns juízes entendiam pela devolução outros não entendiam pela pela entendiam que não era devida devolução por conta de que o valor da proposta era os exato 100.