Como COMPRAR IMÓVEIS de LEILÃO?

Olá pessoal estamos começando o podcast do professor das obras e você já se interessou em comprar um imóvel de leilão Ou você escuta esses boatos que falam por aí que quando você compra imóveis de leilão e tem alguém lá dentro e você não consegue tirar essa pessoa de dentro ou que move de leilão é uma fria Então nesse podcast eu trouxe aqui uma especialista para falar para gente os benefícios em comprar um imóvel de leilão e acabar com esses tabus aí com esses mitos que falam respeito de imóvel de leilão nesse podcast nós vamos falar

né como escolher um leiloeiro Como comprar um imóvel de leilão se é possível financiar ou não Quais são os detalhes que você precisa considerar na hora da compra se vale a pena ou não se outros tipos de investimento talvez sejam melhores né quais são os riscos da compra Como avaliar se é possível avaliar imóvel antes de arrematar Porque será que tem como entrar dentro ou não enfim todos esses detalhes nós vamos discutir hoje aqui nesse podcast com a Priscila Perini que é a minha convidada Obrigado Priscila Ah eu ia agradecer um convite um prazer estar

aqui gravando esse podcast com você legal Priscila que é advogada né especialista em leilões mas não por estudo dentro da advocacia você fez isso depois né exatamente Na verdade eu fiz faculdade de direito na UFRJ no Rio de Janeiro que tá sempre aí ranqueada em três melhores e aprendi sobre leilão na faculdade praticamente nada né saber que leilão existia mas não aprofundava nem muito menos modalidade que existiam que a gente precisava analisar É de fato para participar de um leilão com segurança acabei aprendendo na prática né tiver sorte a gente entrava no escritório que um

advogado para a gente estava assessoria para arrematar antes na época que ele não era só presencial né isso aí era lá em 2011 no Rio de Janeiro e aí comecei a aprender começou a enxergar oportunidade que tinha no mercado quanto os imóveis eram arrematados é por um preço muito abaixo do mercado e aí foi me interessando já gostava muito do mercado imobiliário sempre gostei por me interessando e fui me especializando através da prática mesmo legal você acha que seria melhor se as faculdades de advocacia de direito é tivessem mais aprofundamentos a respeito de leilão eu

acho muito difícil aprofundar em tudo no direito né direito é uma coisa muito Ampla então infelizmente a faculdade ela não consegue aprofundar em todos os temas né E aí leilão a gente conhecida até mesmo para a maioria dos advogado você pega um advogado que ele nunca mexeu com leilão ele não vai saber analisar ele não sabe tudo que é necessário analisar ali para ter prática enquanto o investidor que tá acostumado a mexer com leilão ele tem um conhecimento completo de tudo que ele precisa analisar ele para participar com segurança então assim acho que é meio

inviável a gente esperar que a faculdade em si a prof todos os temas né e o leilão ele ainda não é tão bem falado acho que por conta dessa questão educativa né Acho que as pessoas sabem pouco a respeito disso por isso falam mal né é Exato eu sempre brinco que Botaram uma rodinha 10 pessoas hoje 10 vão falar que é furada ou nove vamos falar que é furada né no máximo vai ter um ali que entende que entende que é uma boa oportunidade de compra mas o leilão é ainda muito desconhecido né Principalmente leilão

de imóveis muito recheado de Mito então muita gente acaba ficando de fora ainda que enxerga que é uma boa oportunidade e acaba ficando de fora por acreditar em algum momento ali espalham sobre os leilões E você tem contribuído com essa educação das pessoas a respeito do leilão através do teu curso né a gente pode falar dele depois legal bom a sua trajetória você falou mais ou menos até como você parou no leilão a Priscila já gravou vários podcasts né falando a respeito desse assunto né eu vou tentar trazer uma visão aqui um pouquinho do engenheiro

como que enxerga isso né bom acho que para a gente começar por que que tem Imóveis que vão para leilão leilão é sinônimo de cobrança de dívida né então seu imóvel tá no leilão basicamente é porque tem alguém devendo uma dívida e Existem duas modalidades leilão diferente né Por motivos diferentes para acontecer tem um Leilão Judicial que é para uma ordem do Poder Judiciário então acontece dentro de um processo judicial no qual o juiz determina que o leilão aconteça para que a dívida que foi condenada dentro daquele processo possa ser quitada né então o imóvel

vai leilão de dinheiro Quem tem direito a receber alguma coisa vai receber o valor dessa arrematação então qualquer tipo de dívida que possa ser cobrada nesse processo judicial de condomínio exemplo clássico aí de imóvel que vai leilão de IPTU pensão alimentícia de vida trabalhista né enfim qualquer dúvida que possa ser cobrada dentro de um processo se a gente tem do outro lado extrajudicial que pode acontecer até mesmo pela vontade do proprietário então eu posso colocar o imóvel meu leilão Se eu achar que isso é uma vantagem para aquele imóvel específico mas tem um motivo determinante

para que um prejudicial aconteça é para uma dívida garantida para uma alienação fiduciária e o exemplo clássico de uma alienação fiduciária ao financiamento do próprio imóvel então a pessoa não tem todo o dinheiro para comprar imóvel ou até tem mas não quer de capitalizar vai lá recorrer um financiamento momento que ela pedir esse crédito emprestado para uma instituição financeira a instituição financeira vai avaliar se ela tem de fato condições ali minimamente Honrar aquele financiamento e também vai pedir uma garantia para que caso a pessoa não pague aquela Dívida consiga receber aquele valor né E aí

entra o próprio imóvel como garantia isso aí seria uma alienação fiduciária envolvendo um imóvel então a pessoa deixa de pagar a dívida a instituição financeira vai lá seguindo o mecanismo da Lei e leva esse imóvel a leilão né popularmente as pessoas chamam de leilão de banco porque o banco que ele realiza e a maioria absoluta desses casos de legal pô você falou um negócio que assim eu nunca tinha ouvido falar disso então assim se eu tenho um imóvel empacado eu não consigo vender eu posso fazer um imóvel um leilão do meu imóvel pode fazer um

leilão do seu imóvel ou Lei você procura um leiloeiro lá Sem interesse coloca seu imóvel vai ser um leilão nas prejudicial porque não tem o judiciário te mandando vender aquele imóvel você combina lá as regras com leiloeiro e organiza-se leilão só que tem que pensar do ponto de vista se vai ser interessante isso né porque as pessoas que estão olhando Imóveis estão procurando desconto então se você vai lá e faz um leilão do seu imóvel pela média de mercado Muito provavelmente ninguém vai olhar para o seu leilão então você pode colocar a venda mas nem

sempre vai ser interessante porque você precisaria ele de um desconto que seja atrativo para quem tá olhando as oportunidades nos sites de leiloeiros e a gente encontra oportunidade lá de 40 50%, né então você quer vender o seu imóvel para esse preço talvez não seja tão vantajoso assim e quem compra sabe disso por exemplo Ah foi uma pessoa que colocou a documentação do imóvel pela documentação do leilão São leilão particular ou não tá legal bom uma vez então entendido como que os imóveis vão para leilão né até um ponto acho que é importante falar aqui

tem muita gente que tem dó né pô foi para leilão que dorme né mas não é um caso de ter dó né leilão é porque o cara não cumpriu ali com que ele tinha que cumprir né a gente vive uma cultura no país que o coitado é o devedor e o errado é quem tá cobrando né só que a pessoa tá cobrando alguma coisa que ela tem direito para receber ninguém tá cobrando algo injustificado né então muita gente coloca o arrematante como se ele fosse o vilão da história né até agora chamar isso aí de

arrematante malvadão e na verdade se não existisse leilão se não existisse a figura do arrematante possibilitando que as dívidas de fato sejam quitadas com o produto da arrematação a gente teria primeiro um cenário de uma baita injustiça naquelas pessoas que têm direito a receber alguma coisa não conseguiriam receber e existiria um outro cenário no qual por exemplo não existiria financiamento imobiliário porque Qual é o banco que quer emprestar dinheiro sem querer consiga receber ou cobrar aquela Dívida ou não existiria a figura do financiamento imobiliário ou então o juros seria muito maior do que é praticado

atualmente porque seria um risco muito grande para um banco emprestou o dinheiro para uma pessoa se ele não consegue receber isso aí inviabilizaria o sonho da casa própria de um monte de gente precisa de financiamento para comprar aquele móvel né Então as pessoas têm têm muito essa figura de colocar o arrematante como se ele fosse malvado mas o arrematante ele tá ou beneficiando uma pessoa diretamente ou várias pessoas diretamente e indiretamente muita gente se a gente exclui a figura do financiamento imobiliário porque os bancos não teriam como cobrar através de um leilão quantas pessoas indiretamente

seriam afetadas por isso se um condomínio não tivesse uma forma de cobrar uma dívida judicial através desse processo judicial levando um imóvel a leilão a dívida de condomínio todo mundo daquele Condomínio é impactado também porque quando o condomínio Entra lá cobrando o proprietário que não tá pagando as cotas mensais o custo do condomínio Não diminuiu tá todo mundo rachando aquela Dívida então fica mais caro para todo mundo então quando o condomínio ele consegue receber através de um Leilão Judicial o que vai acontecer é que um monte de gente todo mundo que mora naquele condomínio no

beneficiado direto ou indiretamente pode ser até que seja Direta com a redução do condomínio mensal e eu já vi o condomínio devolver dinheiro para as pessoas porque o condomínio subiu tanto para que as pessoas rateassem aquilo de quem não estava pagando que quando caiu o valor da rematação no caixa do condomínio o condomínio foi lá não reajustou o condomínio deixou naquilo que tava mas pegou uma parte desse valor da arrematação que entrou lá que ia ficar no caixa do condomínio né e distribuiu entre os outros proprietários eu não sabia então assim se a pessoa não

paga o condomínio ficou lá três anos sem pagar o condomínio o imóvel dela vai a leilão por exemplo aí é arrematado esse imóvel é quem arremata paga a dívida do condomínio o valor da rematação vai pagar a dívida que tá levando remover leilão e a pessoa sabe também do quanto tem de dívida ali naquele naquele imóvel né sabe o edital nesse caso aí do leilão do condomínio vai trazer quanto que é a dívida atualizada que tá sendo cobrada dentro daquele processo e ele vai formar lá se por exemplo os valor da arrematação não é suficiente

para quitar toda dívida de condomínio o que que vai acontecer com esse saldo né o edital ele pode passar a isenção para quem tá arrematando Ou seja a pessoa vai arrematar pagando o valor da Armação os outros custos inerentes ao leilão mas nada além desses custos né não vai pagar a dívida em si o saldo da dívida que o valor da rematação ou edital pode passar essa responsabilidade pelo saldo para o rematante falar olha o valor da rematação vai pagar de vez de condomínio se eventualmente o valor da arrematação não for suficiente para pagar a

dívida inteira o saldo da rematação vai para rematante E aí esse é uma análise fundamental né em todo e qualquer leilão que a gente vai entrar sobre a responsabilidade das dívidas do imóvel é como Condomínio IPTU para saber se a gente coloca isso na conta ou não porque a gente tem que fazer lá a conta da viabilidade financeira né todos os cursos que a gente vai ter da arrematação até a venda então pode ser que tenha um leilão que não vai sobrar nenhuma dívida do imóvel para você então você vai calcular o valor de máximo

que você pode aparecer a comissão do leiloeiro o ITBI que é um imposto de transmissão de bens Imóveis o curso com registro né eventual valor de reforma você vai calcular tudo isso para que você a sua análise da viabilidade financeira e determinar até que montante é interessante você oferecendo aquele leilão se for um leilão que vai sobrar dívida para você mas ele precisa também colocar essa Divina na conta né porque isso vai impactar ali enquanto você pode oferecer de lance Tá legal bom entendendo então que eu não preciso ter dó né como que as pessoas

podem pagar por um imóvel de leilão financiamento como é que é tem possibilidade de financiamento em leilões prejudicial né então diferente do que muita gente acha que é para entrar no leilão você precisa ter todo o dinheiro à vista você não precisa Existem muitos editais de leilões extrajudiciais que aceitam o pagamento com financiamento a gente compra oportunidades aí até 360 420 meses e é uma bela oportunidade para quem quer começar com pouco dinheiro você vai tirar a entrada do seu bolo do seu bolso de parcelas até a venda daquele imóvel você pode perfeitamente vender o

imóvel que está financiado e os outros cursos ali atrelados mas muito menos dinheiro em comparação é uma venda à vista e é uma compra à vista perdão também tem a possibilidade de você diversificar seu capital com a rematação financiada né então ainda que você tenha o capital para uma arrematação à vista você pode diversificar esse Capital em mais Imóveis através de um financiamento e somando o lucro final dessas arrematações financiadas Muito provavelmente você vai ter um lucro superior a uma única arrematação à vista em que você colocaria aquele dinheiro integralmente então uma ótima possibilidade de

começar com um pouco também diversificar capital e a gente tem também a possibilidade de pagamento à vista né sempre cabe nas duas modalidades e no Leilão Judicial existe a possibilidade de parcelamento né esse parcelamento no Leilão Judicial ele tem uma regrinha lá que tem que ser no mínimo 25% de entrada o restante é até 30 vezes ele tem alguns benefícios em relação ao financiamento né não tem análise de crédito o juiz ele não vai analisar a margem da pessoa diferente do que os bancos fazem para realizar um financiamento imobiliário Então nesse caso aqui é possível

que uma pessoa com que tenha uma renda é Baixa declarada ela consiga parcelar um imóvel de um valor superior ao que ela conseguiria num financiamento e também esse parcelamento no leilão judiciário não tem juros diferente de um financiamento imobiliário que ele tenha correção monetária somente para que as partes não sejam prejudicadas Ali pela falta de correção monetária no valor das parcelas mas não tem juros né então uma ótima oportunidade aí de você parcelar um imóvel sem juros e conseguir lucrar com ele tá então basicamente o extrajudicial que aceita financiamento ele aceita pessoas com uma renda

menor sem muito dinheiro na mão é isso e o judicial por ter um parcelamento e uma entrada de 25%, mesmo sem juros a pessoa precisa de mais dinheiro o financiamento Sem dúvida alguma ele reduz muito montante que a pessoa precisa para comprar o imóvel a gente tem o exemplo por exemplo da venda direta da Caixa Econômica Federal né O que que essa venda direta da Caixa Econômica Federal são os imóveis que passaram pelos leilões obrigatórios ninguém arre aí é leilões prejudicial né Por uma alianação fiduciária tem uma consequência para o devedor que não fica livre

da dívida ele vai receber uma carta de quitação e tem uma consequência para o criador né no caso da Caixa Econômica Federal que ela fica definitivamente como proprietário do imóvel podendo vender pelo preço pela forma que quiser uma das formas que a caixa utiliza para vender esses Imóveis já colocando na venda direta então é diretamente no site da Caixa tem lá uma infinidade de oportunidades e a caixa pode escolher lá livremente os imóveis que ela vai aceitar financiamento ou não E aí nesses casos da venda direta da Caixa existe a possibilidade de você financiar com

somente 5% de entrada que algo que a gente não encontra no mercado imobiliário e tradicional né via de regra a entrada de um financiamento no mercado imobiliário tradicional é de 20% então você passa para esses casos da Caixa Econômica Federal de 5% é uma ótima possibilidade quem não tem toda grana ou quem quer diversificar e mais Imóveis arrematar tirando pouco dinheiro do bolso logo depois colocar esse imóvel à venda Nossa sensacional geralmente é 20% com 5%, você consegue comprar quatro né Se for para dividir as entradas Claro que tem as parcelas né mas assim a

pessoa que vai fazer o financiamento o processo ela é muito parecido por exemplo eu posso usar recurso de FGTS é tudo igual é o FGTS especificamente vai depender das condições do edital para o financiamento então vou colocar que ele aceita financiamento mas que não é possível FGTS ou que ele aceita financiamento que também é possível utilizar o FGTS tirando essa questão em específica do FGTS o resto é todo igual né você precisa lá aprovar seu crédito antes do leilão para que você não ofereça um lança chama que você vai contar com financiamento e descobrir depois

que você não poderia contar com aquele financiamento Então por sua segurança né sempre a prova da sua margem de crédito então a gente no leilão E de resto segue tudo igual aos financiamento boa quando a gente fala leilão de imóveis não são só apartamentos e casas mas também tem lotes Sim né e o processo é o mesmo é o mesmo independente se arrematar um imóvel comercial Residencial né seja uma casa um apartamento um terreno teria realmente é o mesmo qual que é a sua opinião sobre leilão de nós ó eu especificamente não trabalho com construção

né Eu prefiro comprar um imóvel pronto reformar de forma muito básica e vender se eu comprar um terreno eu vou vender o terremo né e terreno estão cada vez mais no meu radar a gente estava conversando antes do podcast sobre alguns condomínios né sobre região de Alphaville e tal é terreno em condomínio dentro de Alphaville tá cada vez mais no meu radar para arrematação é mas eu vou comprar e vai vender o terreno eu não vou fazer a construção agora para quem trabalha com construção né o público alvo aqui do podcast que tá nessa área

eu acho uma belíssima oportunidade de você comprar um terreno com baita desconto no leilão realizar lá a construção depois colocar esse imóvel pronto à venda né você vai baratear o curso total da sua constituição já que você comprou o terreno com desconto agora pensando entre comprar um imóvel pronto para quem não trabalha com construção comprar um terreno para construir o que a minha opinião é qual o trabalho que você quer ter né Sem dúvida alguma mexer com obra para quem não é da área pode dar uma série de dor de cabeça né você acaba ficando

vinculada muitos profissionais né se você não é muita gente que vai ter que cobrar muitas muita coisa que tem que dar certo para que o processo ali seja concluído com sucesso no prazo estipulado e tal agora para quem é da área que ainda tá acostumado com esse trabalho eu acho que olhar para leilão para comprar terreno é fantástico legal e você tem visto uma procura maior das pessoas por lote ou por um imóvel pronto por imóvel pronto a procura maior que eu vejo nos leilões é sempre por um imóvel Pronto acho que porque a maior

parte das pessoas que olham para leilão seja para investimento para o próprio imóvel para moradia É de fato as pessoas não estão pensando muito em construir né quem olha para investimento Então o que quer comprar e vender da forma mais rápida possível a pessoa já quer um imóvel pronto que ela não tenha esse trabalho de construir né Depois da arrematação né Então Eu ainda vejo pouca gente olhando para leilão de terreno em comparação com Imóveis já prontos meu sogro fala assim quem compra terra nunca erra Veja com outros olhos hoje a compra de terreno né

eu tenho imóveis para vender né mas eu tenho casos na família de pessoas que compraram terreno especificamente para vender o terreno e assim funciona muito também que você falou compra o lote vou vender o lote né porque o custo para você manter um lote é praticamente zero né se você paga o condomínio ali se ele tá dentro do condomínio quem corta a grama é o condomínio pelo preço do condomínio né E você não tem nenhum e assim não tem reclamação em venda de lote né não tem né Não tem aquela questão de construir depois da

garantia né você vai dar algum problema na obra É de fato pensar no qual o trabalho você quer ter né eu penso sempre em Diminuir o máximo de trabalho que eu vou ter com aquele imóvel então por isso eu comprar o terreno de fato eu vou vender o terreno e nos Imóveis que você arremata como é que funciona essa questão por exemplo das garantias assim é você que se torna sabe por seu na garantia no imóvel usado a gente não tem essa questão né aquele prazozinho lá de cinco anos né só vivendo na construção é

bem mais tranquila a pessoa vai lá e vistoria imóvel né tá olhando lá a gente bota no contrato É uma cláusula que um imóvel tá sendo vendido no estado que ele tava que a pessoa analisou tudo certinho e não tem nenhuma ali garantia é maior vinculada algum problema depois que possa porventura existir tá por não ter essa garantia para o comprador É algo ruim se a gente parar para pensar mas do ponto de vista do vendedor ele coloca alguma coisa que leva isso em consideração então por exemplo geralmente você compra um imóvel de leilão para

vender e você coloca um valor abaixo do valor do mercado é só uma observação essa ausência da garantia ela não é exclusiva para Imóvel de leilão né Ela é de todo e qualquer imóvel que já é que não é imóvel novo né que já é um imóvel usado Então esse é indiferente agora é entre colocar um valor abaixo exatamente a média de mercado né o leilão ele não tem o preconceito leilão de imóvel ele não tem o preconceito que carro de leilão tem as pessoas são muito acostumadas a falar de carro de leilão de valoriza

né e a explicação para isso é até um pouco Óbvio assim né O carro ele é um bem que às vezes sem uma conservação adequada por poucos anos sem as manutenções que deveriam existir ali no intervalo de curto de tempo ele já vai ter um gasto muito grande ou ele vai ter um gajo muito grande nem vai voltar a ser como ele era né diferente do imóvel que é um bem durável por Excelência né então você vai aí em cidades mais antigas você encontra lá prédios de 100 anos e os imóveis estão intactos a estrutura

está intacto o que você precisa fazer de tempos em tempos é uma atualização né então você teve um vazamento vai trocar o cano trocar o cano pronto embora continua ali né íntegro né não vai ter nenhuma bala na estrutura dele então por isso que imóvel de leilões você pode vender exatamente pelo preço de mercado então entrega de mercado Achei você pode utilizar aquela média de mercado para vender o seu imóvel agora quando a gente pensa do ponto de vista de investimento quanto mais rápido a gente vende o imóvel maior é o nosso lucro porque você

vai ter menos despesas com aquele móvel você vai ter um giro mais rápido do seu dinheiro que também no final das contas no Efeito Bola de Neves uma arrematação através da outra você vai acabar potencializando bastante aqueles seu investimento então quanto mais rápido você vender melhor que você já recupera o capital que Você investiu sem redes o lucro segue para outras arrematações então mais para trás para vender rápido sem dúvida alguma é praticar um desconto em relação a média de mercado essa estratégia principal que eu utilizo os meus Imóveis né então se o mercado pratica

x eu começo anunciando aquele imóvel com um pequeno desconto em relação a média de mercado deixa uma margemzinha para queimar porque todo mundo negocia preço né recentemente eu vendia um imóvel que a pessoa é uma negocia um único centavo ele tava vendo por 500 mil e a venda foi por 500 mil e eu esperava né uma margem para pessoa para a gente fechar né E ela não negociou nada quantas vezes eu vendi um imóvel que a pessoa não negociou nada acho que foi a única geralmente a pessoa pode eu posso até falar olha não tem

negociação já tá com desconto em relação à média de mercado a pessoa fecha agora sem chorar foi a única venda que eu fiz ela por 500 ela comprou por 500 mas estava abaixo do mercado esse aí eu nem eu nem anunciei abaixo do mercado sério não não sei porque ele tava perfeito e era um imóvel muito bem localizado no condomínio muito bom eu sabia que a procura era muito boa então eu fugi da estratégiazinha que eu adoto eu coloquei exatamente pela média que tava no mercado só que como eu comprei em leilão com desconto eu

tinha uma possibilidade de negociar né então esse imóvel Particularmente eu esperava uma venda por até 470 mil eu tinha 30 mil ali de negociação com a pessoa dentro da minha viabilidade financeira e a pessoa não chorou nada de desconto Ela fechou exatamente pelos 500 agora a regra do que eu aplico nos meus Imóveis é eu já começo anunciando com pequeno desconto em relação a média de mercado e quando eu falo média média né Sempre que a gente vai analisar Imóveis similares na mesma região tem sempre um lunático que acha que o imóvel Vale duas vezes

aqui de fato vale Tem sempre a pessoa muito desesperada que precisa vender num curto intervalo de tempo porque um problema familiar porque eu vou embora da cidade né enfim qualquer motivo que seja a gente encontra uma média então que o que eu utilize a média descartos lunáticos descartos os desesperados para vender aquele imóvel e praticam na média um desconto ali é que nem costuma ser um desconto muito alto né A minha média de desconto da de fechar a venda em comparação com a média de mercado gira entre cinco sites por cento nem costuma aplicar um

desconto muito grande não se você adivinhou a pergunta que eu ia fazer deixa eu te contar uma história quando eu comprei um carro de leilão eu vi uma situação que acho que essa é nova Você já viu alguém comprar o próprio imóvel que foi leiloado Eu tenho um caso de uma aluna que eu fui almoçar com ela uma vez ela tava me contando das arrematações dela e ela tinha arrematado um imóvel em leilões prejudicial por uma dívida de financiamento né aquele lá era uma alienação fiduciária e quando ela comprou o imóvel arrematou foi lá né

negociar a saída no primeiro momento da pessoa não aceitou o acordo além que chegou a entrar com uma ação de missão na posse para desocupar o imóvel e nesse meio do caminho a própria devedora Procurou a minha aluna que era arrematante do imóvel e falou que ele é recomprar um imóvel E aí comprou dela eu nas minhas armações eu nunca tive um exemplo assim mas essa minha aluna ela teve um caso é exatamente isso que legal é legal bom aconteceu isso né quando eu fui comprar um carro eu vi um grupo assim de amigos olhando

um carro específico e o carro tava todo mexido sabe E aí Ah tá aqui ele falava passava a mão no carro eu falei meu que história é essa né E aí eu vi os caras falando que o carro era dele né que aí ele perdeu por financiamento e não sei deu um jeito de arrumar um dinheiro e voltou lá para arrematar o carro que tava todo mexido e tal então ele comprou o carro que ele perdeu bom acho que muitas pessoas fazem esse tipo de pergunta não só para leilão de imóvel carro também mas se

tem o melhor leiloeiro né É claro que não mas é como que a pessoa sabe se aquele leiloeiro é de confiança ou não existe o melhor leiloeiro né todo leiloeiro que é um leão oficial ele tá ali é apto até uma belíssima oportunidade de um leilão né então o que a gente precisa verificar é o site todos leiloeiros oficiais e como você vai conferir se aquele leiloeiro ele é um leiloeiro oficial ou não né o leiloeiro para ser um leiloeiro oficial ele precisa ser habilitado na junta comercial de algum Estado então todo estado tem a

sua Junta Comercial e esse é o requisito porque o leiloeiro seja um leiloeiro oficial então se ele tá na junta comercial do estado tá com a inscrição é ativa ele é um leiloeiro idôneo você pode participar de um leilão é no site dele que vai ser ali 100% real aquele leilão né você já sai da possibilidade de cair em algum golpe quem cai em golpe de leilão não sabe analisar o básico do básico de um leilão né não sabe identificar se aquele leiloeiro oficial quando mais analisar todos os requisitos que precisam ser analisados para participação

segura em um leilão então assim é todo leilão tem um edital do leilão que é a regra daquele leilão específico dentro desse edital do leilão além de várias informações relativas ao leilões especificamente sempre tem que estar descrito no nome leiloeiro ajuda comer que ele tem a sua inscrição Qual é o número dele na junta comercial né Então quer encontrar Os leiloeiros oficiais vai lá no site da Ajuda comercial que você vai encontrar e encontrou um leilão sem que antes você analise na junta comercial pega no edital do leilão o nome do leiloeiro vai lá na

junta comercial verifica se de fato ele existe né e ajuda comercial Ou ela Vai disponibilizar diretamente o site do leiloeiro você já sabe se está no site certo ou ela vai colocar além dessa informação no site o telefone e o e-mail Então se ela não colocou o site mas você tem o telefone ou e-mail não ajuda comercial liga para aquele telefone manda um e-mail pergunta qual é o site que aquele loiro tá utilizando e assim você com 100% de certeza não vai cair em um golpe tem muito site falso que naturalmente utiliza é nomes muito

parecidos com site verdadeiro né então por exemplo que a gente tem de regra aí no site dos leiloeiros É terminar com ponto br você termina com ponto se não termina com isso termina com qualquer outra coisa como ou qualquer outra terminação que não seja.com.br já é um sinal de alerta né Não dá para a gente garantir que são uma regra de 100% que Infelizmente existem leiloeiros oficiais que terminam com coisas diferentes.com.br os seus sites então a gente não consegue colocar como uma regra Universal mas já é um sinal de alerta porque esse site não tá

hospedado no Brasil né então para o golpista é muito melhor é que ele não consiga ser rastreado aí com facilidade agora para não cair em um golpe com 100% de certeza só olhar na junta comercial e você faz essa verificação aí do site ou liga para ele manda um e-mail para saber se está no site correto e quando eu olho o site falso leilão é muito fácil de perceber né primeiro que tem muito site falso com erro de português então só saber ali coisas básicas do português você já identifica e segundo que você abre lá

o edital do leilão E tá assim leilão era oficial escrito na junta comercial não tem o nome leiloeiro não tem Qual é o estado que a junta começa a cantar habilitado não tem o número de inscrição então assim um segundo e você já consegue descartar com esse conhecimento bem básico se aquele leilão é leilão um leilão oficial ou não e sobre melhor leiloeiro felizmente não tem né A gente precisa garimpar as oportunidades que a passagem de site por site leiloeiro da região que atua lá é onde você quer arrematar aquele imóvel e garimpar a oportunidade

acho que é a fase que eu considero que dá mais trabalho no leilão a gente tem milhares leiloeiros oficiais espalhados pelo país divididos lá por junto comercial nos estados e não dá para você olhar meia dúvida de leiloeiro né você não vai ser efetivo você não vai ter grandes é a possibilidade de arrematação se você não filtrar corretamente as oportunidades não existe atualmente nenhum site que consiga agregar todas as oportunidades leilão vários prometem mas nenhum de fato conseguiu agregar todas as oportunidades então se você quer ser bem sucedido nos leilões você precisarem em paz oportunidade

passando de site por site leiloeiro em que você tem que trabalha na região onde você tem interesse em arrematar e o imóvel que vai para leilão ele fica exclusivo de um leiloeiro não não corre o risco de ser igual uma imobiliária que você vê o mesmo imóvel em vários leilões especificamente né existem alguns casos mais aqui até um erro no procedimento do leilão como por exemplo tem um Leilão Judicial que é por uma dívida judicial que está sendo cobrada dentro de um processo o mesmo devedor ele pode ser cobrado em vários processos diferentes porque ele

pode viver no Deus e o mundo cada um desses credores vai abrir um processo diferente pode ser que numa situação que é uma situação excepcional os processos para mim tem no mesmo tempo ou seja eles vão andar no mesmo tempo vão chegar na fase do leilão ao mesmo tempo e aí dois leiloeiros é dois juízes de forma simultânea vão nomear leiloeiros para realização daquele leilão daquele imóvel aí pode ser o mesmo imóvel específico mas é um erro né é uma coisa que a gente descarta na análise correta bem feita né o certo é que um

leiloeiro tá responsável por aquele imóvel por uma cobrança que está acontecendo ou através do leilões prejudicial ou através de um Leilão Judicial quando você falou que vendeu o imóvel e sem desconto nenhuma que a pessoa não Pichau e você ganhou 30 mil nessa história você falou que o imóvel estava perfeito você não sabia antes de comprar com imóvel estava perfeito esse imóvel especificamente Não esse não alguns outros explicar como é que funciona né É muito raro que a gente encontra em um imóvel em leilão que você consiga visitar o imóvel né então não é que

nem uma venda é uma compra e venda no mercado imobiliário tradicional que a pessoa tá disponibilizando em imóvel vendas interessados encontravam lá visitar aquele Imóveis isso não acontece é muito muito raro mesmo e Isso é regra até mesmo por um imóvel que está desocupado então para o imóvel que tá ocupado a chance é encontrar a possibilidade de visitar aquele imóvel é zero praticamente para o imóvel desocupado até Pode ser que o leiloeiro disponibiliza a visitação mas leiloeiro ele não tem essa equipe muito grande Para viabilizar que pessoas compareçam naquele imóvel em horários diferentes para entender

como é que tá aquele imóvel por dentro então a gente parte para outras formas é de verificação desse estado de conservação né pode ser por exemplo que o laudo de avaliação do Leilão Judicial ele traga fotos internas desse imóvel e aí você sabe perfeitamente Qual é o estado de conservação daquele móvel que está vendo as fotos daquele imóvel extrajudicial não tem esse áudio de avaliação e tem muito Leilão Judicial que não tem esse laudo de avaliação com foto a gente parte para pesquisa indiretas né se vai tentar contato com o Síndico porteiro isolador no caso

de um condomínio para perguntar lá se eles sabem como é que está o estado de conservação isso aqui animal passou por uma reforma recente ou não é casa de rua você além de passar na frente do imóvel pedir que alguém passa né Você pode tentar contato com algum vizinho ali para entender é qual é a dinâmica essas informações podem parecer um pouco difíceis para quem nunca fez isso na prática né mas não é é com tom de voz amigável eu consigo muita informação por telefone por exemplo então É muito raro que eu vá até o

imóvel antes de arrematar eu só acostumo isso e mal ficava literalmente muito perto da minha casa uma curiosidade um pouco maior E aí eu vou até o imóvel mas via de regra eu não arremato Imóveis muito próximos a minha casa e eu acabo fazendo todas as verificações que eu preciso a distância né seja por telefone olhando a imagem no Google né e coisas desse tipo E aí com base nessas informações de informações você vai estipular lá uma reforma de acordo com o interesse que você tem de reforma né se você quer fazer o básico você

quer gastar um pouco mais visando a valorização naquele imóvel de acordo com o ano de construção em metragem que sair a gente sempre tem com a documentação ali é do imóvel esse imóvel aí que eu falei que eu vendi sem que a pessoa assinada né ele era um leilão de prejudicial então não tinha Lauro de avaliação eu não consegui a única informação que eu consegui antes do leilão é que ele tava ocupado por Inquilinos então o imóvel tava alugado eu sabia quem era Os Inquilinos sabia que era um casal com três filhos pequenos mas não

sabia nada sobre o estado de conservação só que ele era um imóvel dentro de um condomínio relativamente novo Condomínio tinha 5 anos né Bem novo então eu já esperava que se eu precisasse gastar alguma coisa com reforma eu gastaria muito pouco não teria preocupação nenhuma com hidráulica com elétrica seria só dar um tapa no imóvel para deixar pronto para venda era apartamento e aí botei lá o curso de uma reforma básica né quando entrei no imóvel eu vi que não precisaria gastar nada até eu tive até acesso antes né porque eu fui negociar a de

ocupação com esse inquilino que tava logando o imóvel e quando a gente fechou lá um acordozinho para ele desocupar o imóvel de forma amigável eu pedi para ele mandar essas fotos do imóvel ele me mandou eu já sabia completamente o estado de conservação do imóvel a qualidade desarmados que estavam na cozinha no banheiro nos banheiros nos quartos vidro na sala eu sabia completamente que eu não ia gastar nada daquilo que eu tinha estipulado a não ser mandar pintar um imóvel porque era um imóvel com três crianças pequenas Então as paredes elas estavam lá realmente precisando

de uma pintura Né Mandei pintar eu tinha 1500 entre mão de obra e material para pintar e embora tava pronto Nossa precisa arrumar esse pintor [Risadas] bom você falou em laudo de avaliação que que é isso quando a gente tem um Leilão Judicial precisa determinar quanto aquele imóvel tem de média de mercado né E aí a gente tem duas partes num processo uma parte que tá cobrando a parte que tá vendendo e o juiz né o juiz ele não tem a parte técnica para avaliar um imóvel e se a gente deixar na mão do credor

ele vai avaliar de uma forma se a gente deixar na mão do devedor ele vai avaliar de outra forma né porque o devedor tem interesse em falar que o imóvel dele vale mais o criador Muito provavelmente jogar o preço para baixo para atrair cada vez mais interessado para aquele leilão então o juiz vai lá e vai nomear um perito ou vai pedir para que um oficial de justiça faça avaliação daquele imóvel E aí nessa avaliação vai ser elaborado esse laudo de avaliação quando é feito por um perito laudo é muito mais completo né o perito

ele pode ter acesso ao interior daquele imóvel ele vai descrever perfeitamente é um imóvel a região vai fazer levantamento de média de mercado daquele imóvel e vai estipular lá o preço normal de avaliação o áudio de avaliação feito por uma oficial de justiça ele é muito mais simples né geralmente o lado de um período tem páginas né 20 30 páginas tem uma página falando que ele compareceu o imóvel conversou com corretores locais e chegou aquela de mercado não vai ter nem foto interna enquanto do perito pode ter né então é sinal de avaliação ele existe

para que o juiz determine qual é a média de mercado daquele móvel e esse preço do laudo de avaliação será o preço da primeira praça do Leilão Judicial né então Leilão Judicial ele pode ter lá duas praças ou ele pode ir pra ação única que o juiz já coloca o desconto de cara mas a regra do que a gente encontra é a primeira praça pela avaliação feita nesse laudo de avaliação e segundo a praça o desconto concedido pelo juiz em cima dessa avaliação que foi feita e aí o juiz pode determinar percentuais desconto se os

juiz não falar nenhum percentual especificamente 50% de desconto em relação ao laudo de avaliação de avaliação quando o perito vai fazer ele aponta os problemas por exemplo estruturais que tiverem na no apartamento ele costuma apontar só que ele tá olhando de forma superficial né então ele entrou no imóvel se tiver rachaduras aparentes ele vai falar lá que tem rachadura da parede se tiver não está situação ruim ele vai apontar que está no estado de conservação ruim né Então essas coisas a gente encontra em laudo feito por perito tá quando você falou que usa o Google

para enxergar por cima né tem algumas técnicas de falar com os vizinhos teve um imóvel que a minha esposa tava pensando em comprar que era de leilão e tinha um muro muito alto né e a gente foi dar uma sondada lá para ver pelas festas do portão né aquela coisa toda aí eu falei para nossa mas esse é que nem uma escada resolve não resolve não ajuda legal é por isso que eu eu entendo a sua o seu gosto por apartamento [Música] é muito menor do que numa casa faz todo porque casa eu sou construtor

de casas né então casas eu sei que tem bons construtores por aí mas tem péssimos construtores então a chance de você comprar uma casa de leilão e encontrar uma fissura uma trinca uma rachadura que é um problema inerente da fundação por exemplo em prédio raramente você vai encontrar esse tipo de coisa né E você tem preferência por comprar no último pavimento no primeiro se for térreo eu paro para dar uma analisada enquanto aquilo pode impactar na venda do imóvel né porque tem muito é muito empreendimento mais popular né que ele tem imóvel no térreo né

apartamento no térreo e acaba tirando muita privacidade do apartamento enquanto a gente tem apartamento no térreo de empreendimentos de classes mais altas que são os Garden né Então vem nem mais caro porque tem aquela aquela área mais que os outros não tem então a gente analisar o caso específico né então já rematei apartamento no térreo por exemplo os empreendimento da MRV em Bauru era bem Popular né só que naquele móvel especificamente não tinha circulação de pessoas na frente então eu achei que não fosse impactar muito e até eram prédio que não tinha elevador então eram

um benefício ser no térreo porque não tirava privacidade não tinha que subir escada e nesse caso aí eu arrematei mas já descartei Imóveis que eram no térreo porque não tinha privacidade né e Tiraria ali a liquidez do imóvel né pessoas iriam preferir outros Imóveis naquele mesmo Condomínio é que não tinham esse problema então tudo é uma questão de análise prática legal Bom para quem vai comprar apartamentos também eu sempre falo que se for possível fugir da cobertura melhor você tem um telhado sobre a sua cabeça e não né E para vocês não é um problema

você comprar lá no meio da por exemplo a questão o isolamento acústico não tá bom porque isso para você não vai mudar nada né Para efeito de negócio não muda nada agora a cobertura pode ser um problema e tem muitos problemas relacionados a engenharia de patologias que estudam que não é só infiltração de cobertura telhado tipo de coisa mesmo tem muitas patologias que acontecem por conta de variação térmica e ela sempre dá na cobertura impressionante legal bom você falou um pouquinho também lá no começo de algumas análises que você faz antes de comprar né e

eu imagino que você tem até um processo muito bem definido para para fazer essas análises né eu vi que você tem uma calculadora que ajuda as pessoas até que as pessoas têm que preencher lá tal né que no final dessa calculadora Eu imagino eu não fiz eu não testei mas no final eu imagino que ela devagar um valor limite para você dar de lance sei lá alguma coisa assim né que que considera-se nesse estudo de viabilidade tá quando a gente fala de leilões tem duas viabilidades que a gente precisa fazer né a viabilidade financeira do

negócio em si principalmente se você quer arrematar para investimento e a viabilidade jurídica né falando da viabilidade financeira que que é fundamental que você faça a gente não pode Só contar com o preço que a gente vai pagar de arrematação então o leilão assim como uma compra no mercado imobiliário tradicional tem custos ali envolvidos né então quando você compra um imóvel em leilão no mercado imobiliário tradicional você tem que pagar o ITBI que é imposto de transmissão de bens imóveis em que pessoas vivas tem que pagar o registro do imóvel que seu imóvel não tá

registrado em seu nome aos olhos da Lei Ele não é seu ele é de quem consta na matrícula do imóvel é no leilão você tem que começar um leiloeiro Quando você pensa investimento você tem que pensar quanto tempo esse imóvel vai ser meu para que eu calcule corretamente quanto eu preciso pagar por exemplo de condomínio IPTU enquanto o imóvel tá na minha propriedade Então você precisa pensar num prazo razoável de venda né que eu considero razoável da arrematação até a venda 12 meses para fechar o ciclo da data da arrematação até a data da venda

tem imóvel que a menina em três meses em movimento em seis meses Imóveis isso tudo é bônus né eu tô contando com a venda em 12 meses porque eu tenho um cenário real daquilo que eu vou ter de gastos inclusive com condomínio IPTU quando a gente compra um imóvel para vender a gente precisa pensar nos cursos que a gente vai ter na venda Então você vai vender com corretor você vai pagar a comissão no corretor não precisa do corretor para vender mas o corretor pode ser um baita aliado do arremata Atlântico Ele tá em contato

diário com pessoas querem comprar imóveis Então já calcula a comissão no corretor se você vender sem corretor você vai lucrar mais do que você estava esperando ótimo que a gente não pode ter um cenário ao contrário né não deixar coisas de fora da conta e depois ter alguma surpresa nisso daí não é pra ter surpresa pra gente desenhar o cenário do começo ao fim e também o imposto de renda na venda né então você pode contar lá com alguma isenção que existir Imposto de Renda mas a isenção ela é muito específica caso muito pontuais a

regra do que a gente tem é tem que pagar imposto Então você vai fazer a conta completa para que calcule o seu lance máximo o que a calculadora ela te mostra é quando você vai ter de lucro líquido de acordo com aqueles dados que você tá preenchendo Inclusive a provável valor de venda então quando a gente vai entrar em um leilão algo que é fundamental que a gente faz é pesquisar qual é a média de mercado daquele móvel Então você não vai confiar no valor de avaliação que tá lá no site leiloeiro que ele pode

estar muito errado Não por culpa do leiloeiro porque não é o leiloeiro que define Isso foi um Leilão Judicial é um período oficial de justiça se for um leilão extrajudicial é a avaliação que consta do imóvel no próprio contrato de financiamento com a devida correção monetária então a gente não confia nisso pode estar muito acima da média de mercado pode estar muito abaixo da média no mercado o que interessa para a gente é a segunda Praça que é onde está o desconto daquele imóvel em relação a média de mercado aí sim você vai saber quanto

de real desconto aquele imóvel tem é isso que importa para gente então quando a gente vai fazer a viabilidade financeira para calcular o máximo que a gente pode oferecer no leilão a gente precisa contar com todos os custos e estipular uma provável média de venda Então você vai lá Levanta a média de mercado e pensa uma coisa essa estratégia vou botar um desconto médio para vender de forma mais rápida a gente critério que eu uso é de forma principal já tira lá e já coloca um descontozinho e coloca nossa calculadora E aí sim você vai

chegar no máximo de lance que você pode oferecer dentro do lucro líquido mínimo que você espera para aquela arrematação tá duas coisas primeiro você falou da segunda Praça a estratégia é sempre na segunda Praça via de regra de descontar na segunda Praça de forma muito excepcional a gente pode encontrar por exemplo num Leilão Judicial que a primeira praça já tem um desconto muito significativo em relação a média de mercado como que se pode acontecer o juiz vai lá e manda que seja elaborado esse laudo de avaliação né a os prosseguimento do processo judicial seria teve

lá de avaliação o juiz vai nomear um leiloeiro o leiloeiro vai realizar aquele leilão eventualmente Pode ser que o processo seja paralisado nesse meio de caminho por alguma particularidade né então um exemplo real de um imóvel que já foi leiloado em São Paulo eram duas irmãs que sendo processadas né para uma dívida é o imóvel teve lá de avaliação quando chegou na fase nomear o leiloeiro uma das irmãs faleceu mas o juiz mandou parar o processo Porque chamassem os herdeiros um dos herdeiros morava fora do Brasil Então teve uma dificuldade bem grande para conseguir intimar

esse herdeiro alguns anos passaram isso aí né quando o processo voltou a andar segundo a irmã morreu o juiz para o processo de novo para chamar os herdeiros da segunda irmã foi mais fácil mas totalizando ali alguns anos de processo suspenso quando o processo voltou a andar o juiz pegou lá de avaliação que já tinha feito mandou atualizar monetariamente só que era numa região de São Paulo ficava em Pinheiros nesses anos que o processo ficou parado né a essa região de Pinheiros ela teve um bom imobiliário então a valorização real do imóvel em relação a

média de mercado foi muito maior do que a atualização monetária do lado de avaliação que o juiz mandou fazer então na primeira praça esse móvel já tinha um desconto real de 50% em relação a média de mercado e aí as pessoas não olham para a primeira praça é todo mundo só olha para segunda Praça porque via de regra Onde está o desconto ninguém é rematou na primeira praça na segunda Praça tinha 50% de desconto do laudo de avaliação que o juiz tinha concedido então em relação a média de mercado tinha um baita desconto Só que

todo mundo Olha para segunda Praça esse imóvel teve bastante concorrência na faça a pessoa que ganhou na segunda Praça pagou mais caro do que pagaria na primeira praça sem nenhuma concorrência ela na prática ainda teve um baita desconto em relação a média de mercado só que ela poderia ter arrematado por mais desconto se ela tivesse olhado para o imóvel na primeira praça que ele já tinha 50% de desconto em relação a média de mercado então assim é óbvio que isso é exceção da exceção mas caso assim acontecem agora via de regra desconto tá realmente na

segunda praça tá para ficar claro para quem não entendeu que a praça é quando o imóvel vai para leilão Tem uma rodada ali de pregão né E aí se ninguém arremata ele vai uma segunda vez essa segunda vez é a segunda Praça legal acho que essa pergunta acho que é o que mais fazem para você as pessoas que não entendem quais são os riscos da compra de um imóvel de leilão o risco do leilão tá em não saber analisar porque o leilão ele é investimento muito seguro mas tá comprando um imóvel com um baita desconto

está comprando um bem físico Então não é algo que vai sofrer com volatilidade também né então você compra um imóvel nesse cenário aí de 12 meses você tem um investimento muito é provável né você consegue desenhar todo o cenário ali é previsível quando você pode esperar de retorno o que que vai acontecer com o preço do imóvel da data que você rematou até a data que você vendeu provavelmente nada ou pode ser que ele até Valorize um pouco né se desvalorizou é porque você errou alguma coisa na análise prévia em relação a região por exemplo

né então é um investimento muito previsível é muito seguro e o leilão ele tem um benefício que é se o leilão for anulado você recebe todo o dinheiro que Você investiu quando ele vira correção monetária Então as pessoas acham que o risco do leilão tá em leilão isolado e não é verdade se o leão foi anulado por algum erro no procedimento e você deveria verificar isso antes de arrematar porque perfeitamente possível que você verifique todos os pontos de procedimento para que o leilão não seja anulado mas não é aí que tá o seu risco porque

se for anulado você vai receber Tudo de Volta quando a vida correção monetária então onde tá o risco do leilão em olhar para documentação do imóvel e não analisar alguma coisa que você deveria analisar né então por exemplo tem muitos termos em documentação de leilão como edital matrícula um processo judicial que esses termos não fazem parte do cotidiano das pessoas então a pessoa Às vezes vai lá ler um termo não sabe o que significa não dá importância aquele tema deveria ter na análise daquele leilão arremata olhando para o desconto E aí depois no leilão ela

descobre que ainda que aquele móvel estivesse com baita desconto no leilão ele não é interessante porque a gente arremata Imóveis pelo desconto isso é muito óbvio não é só o desconto que a gente Analisa ela tem uma série de coisas que a gente tem que analisar então o erro tá na falta de conhecimento e para ter esse conhecimento você não ser no mundo jurídico né tinha até comentado no começo aqui é do podcast que advogado que nunca analisou um leilão não sabe analisar o leilão então não tá isso aí não tá vinculado a uma formação

específica a formação em Direito está vinculado a de fato separar e estudar assim como várias outras formas de investimento quem nunca leu um relatório de um fundo imobiliário vai pegar a primeira vez para ele não vai entender muita coisa que tá ali naquele relatório e as pessoas vão lá que querem investir em fundo imobiliário deveriam pelo menos fazer isso né adquirir um conhecimento saber interpretar as coisas para definir onde vai colocar o dinheiro em quais fomos Imobiliários ela vai investir a mesma coisa o leilão né então o risco vem da ausência de conhecimento quando você

tem o conhecimento necessário o leilão é investimento muito seguro né Eu por exemplo nunca tive prejuízo nenhum é que você tá entendendo mais matrícula do que o pessoal do cartório também já né acho que eles ligam para você cara tem uma situação aqui que eu escrevo aqui né legal é isso até uma pergunta interessante você fala assim que é muito importante que a pessoa saiba analisar matrícula né E isso por exemplo você ensina no teu curso né mas existem termos novos que são acontecem aí que você nunca viu e tal não todos os temas que

você pode encontrar que são ali prováveis de análises para o leilão São tempos conhecidos né ninguém cria um termo de um dia para o outro novo que vai ser completamente conhecido então no curso por exemplo eu tenho aulas específicas para explicar cada um dos termos que você pode encontrar na matrícula E qual é a consequência daquele termo né para aquele leilão Então se existe lá por exemplo um imóvel que tem usa o fruto na matrícula que que significa poder leilão na prática esse imóvel que tem uso fruto ele tem de um lado proprietário que a

gente chama de lucro proprietário quando existe um usufruto do outro lado a gente tem o uso flutuário né O que que significa esse uso fruto significa que o proprietário entrego óssea do imóvel para o uso flutuário e uso flutuário pode fazer o que ele quiser com imóvel enquanto usa frutas existir Então ele pode morar no imóvel ele pode alugar o imóvel e ficar com o dinheiro do aluguel não precisava repassar para o proprietário do imóvel né então assim esse usufruto ele tem uma baita consequência para o leilão Qual é a consequência o que vai a

leilão nesse caso é a nua propriedade Então quem tá arrematando o imóvel vai de fato ser o proprietário do imóvel só que vai ficar sem a posse Enquanto existir uso fruto você vai tomar posse do imóvel quando usa fruta acabar se a gente vai falando de uso fruto vitalício que a maioria dos produtos que a gente encontra em matrículas de imóveis isso significa esperar e morrer em quanto tempo você vai acontecer ninguém sabe Então esse é um leilão bom na minha visão não ainda que é uma ainda que usa proto perdão tenha 99 anos ninguém

sabe então ainda que ele tenha 99 anos para mim não é esse leilão é um leilão ruim não vale a pena participar e você vê a galera comprando mas quem não tem conhecimento não é propriedade que que é nova propriedade não sabe vai lá arremata eu já recebi um Direction no Instagram de uma pessoa que não era aluno do meu curso né só me seguir lá no Instagram falando que ela tava certa de que ela entraria no leilão porque ela já tinha analisado tudo de conta era muito bom a região era muito bom embora era

muito bom só tinha um termozinho que ela não tinha entendido muito bem mas que tava praticamente indiferente para a decisão dela de comprar aquele imóvel que eu era o termo nova propriedade aí eu fui explicar o que que era que ela ia ter que esperar uns prontuário Morrer para tomar posse do imóvel esse cenário muito incerto aí a pessoa me agradeceu e falou que se não fosse a gente precisava não tivesse respondido a tempo e muitas vezes eu não respondo a tempo porque são muito directs que chegam todo dia as pessoas teria relatado do imóvel

e só é saberia dessa consequência depois da arrematação Então olha o baita problema que ela iria Então imagina a pessoa depois orando para outra morrer só assim para resolver o problema interessante bom acho que o maior mito quando a gente fala em compra de leilão não chega chegou a hora né Falando nisso o meu querido editor o meu relógio sumiu quanto tempo nós temos de gravação 55 minutos nossa ainda tem umas 30 perguntas aqui mas tá bom vamos tentar antecipar bom esse assunto é mega importante comprei o leilão comprei um imóvel de leilão Mas tinha

uma pessoa morando E aí bom é o mito dos mitos dos Leilões né Acho que o que impede a maioria das pessoas de olhar para esse mercado é exatamente isso Bom vamos lá né Eu sempre gosto de começar a falar desocupação com a seguinte reflexão o mercado de leilão é tomado por investidores eu sou investidora eu não compro imóvel para moradia eu compro imóvel sempre para comprar e vender lucrar com essa operação se o mercado de leilão fosse da forma como as pessoas espalham sobre a desocupação que você vai arrematar um imóvel hoje você vai

demorar três anos para desocupar qual seria o investidor que participaria desse mercado num cenário tão incerto ficaria até ela gastas com imóvel com dinheiro preso sem ter a mínima perspectiva de quando vai recuperar aquele dinheiro então quando a gente começa a analisar para esse ponto a gente já começa a ver que não é bem o que todo mundo fala em momento anterior aqui do podcast eu comentei sobre a viabilidade financeira que é importante a gente colocar um prazo real da rematação até à venda para que a gente calcule inclusive os gastos que a gente vai

ter enquanto o imóvel for nosso eu falei 12 meses é o prazo que eu sempre calculo eu não vendo nenhum imóvel ocupado 90% dos meus Imóveis que eu já rematei estavam ocupados E se eu não vendo o imóvel ocupado e consigo finalizar uma venda em regra dentro desses 12 meses é porque eu passei pela desocupação então 12 meses da data que você arremata passando pela desocupação passando por regularizada a documentação do imóvel realizando logo um reparo reforma básica no imóvel e colocar um imóvel à venda porque o comprador não bate na nossa porta no dia

seguinte e teu pai não é juízo a única pessoa que tem informação jurídica na minha família tem então não tem esse benefício né então 12 meses da arrematação até a venda passando inclusive pela desocupação do imóvel sempre que a gente fala em desocupação é fundamental que a gente fale na análise prévia para que desocupação aconteça no cenário mais curto possível é fundamental que análise prévia seja bem feita Então quem arremata sem analisar tudo corretamente inclusive análises muito simples que muitas pessoas negligenciam no Leilão Judicial por exemplo Qual é a velocidade desse juiz que em todos

os tribunais a gente tem juízo muito rápido juiz com uma média Ok e tem juízo muito lento isso é algo que você consegue ver no Leilão Judicial antes do leilão se você arremata com o juiz que é muito lento Você precisa aumentar o tempo na viabilidade financeira você já sabe disso antes do leilão você já sabe que você vai ter não pode leilão mas lenta em comparação ao juiz muito rápido então tem surpresa em relação a isso porque as pessoas fazem é não analisar né quando a análise prévia é bem feita a média desocupação ela

costuma ficar entre 3 e 6 meses da arrematação E aí dentro desse cenário de 12 meses se você desocupar em seis né você tem seis meses para realizar é uma reforma básica ali no imóvel dá um tapa no imóvel bonitinho para venda e ainda encontrar um comprador ali com prazo razoável né considerando ainda que você pode colocar um desconto na venda do imóvel para acelerar essa venda e não precisa ter nenhuma arma ameaçar ninguém né [Risadas] como é que funciona a desocupação em si quando a gente tem um Leilão Judicial que foi determinado pelo juiz

dentro de um processo judicial esse mesmo juiz dentro desse mesmo processo judicial no pós leilão vai expedir alguns documentos né A Carta de armação por exemplo que é o documento que é o arrematante leva o cartório de imóveis para transferir o imóvel para o nome dele para que o nome dele na matrícula do imóvel e também é mandado de missão na posse esse mandato de missão na posse é um documento que o juiz vai pedir que vai ser enviado para um oficial de justiça que vai cumprir a ordem judicial e ordem judicial tem que ser

respeitada então precisa de Justiça vai chegar até o imóvel para desocupar aquele imóvel E aí tem muita gente que perguntar de Justiça chega lá e a pessoa é bater o pé e falar que não vai sair né judicial ela precisa ser respeitado então se eu precisar de Justiça entender que é necessário ele pode inclusive chamar a polícia para que aconteça uma desocupação forçada com chaveiro na porta arrombando a porta né abrindo lá fechadura um caminhão de mudança na porta e a preocupação vai acontecer né então no Leilão Judicial à mesma juiz dentro do mesmo processo

é determina que seja despedida semanal de missão da posse no Leilão Judicial foi aquele que eu falei que acontece na maioria dos casos por um banco levando um imóvel leilão né aí não tem um processo judicial prévio então primeira tentativa para você desocupar o imóvel que foi arrematar dentro judicial é tentativa de acordo né e a tentativa de acordo ela tem Grande Chance de isso desde que você analisa tudo corretamente porque assim todo mundo quer ser um contrato de financiamento com uma garantia de uma relação fiduciária tem perfeita convicção de que se deixar de pagar

aquelas parcelas a consequência é o leilão então a pessoa sabe que ele não tá acontecendo porque ela tá devendo se ela não tivesse devendo ele não vai acontecer e aí as suas chances de acordo elas são muito grandes eu acordo ele é benéfico para as duas partes tem gente que quando eu falo de acordo só pensa que é benefício para arrematante não né um acordo como pressupõe um acordo ele tem que ter benefício para as duas partes então para o arrematante ele consegue a posse de uma forma rápida não precisa do Judiciário em um momento

algum para o ocupante do imóvel ele sai sem a possibilidade de uma desocupação forçada ninguém quer passar por isso ninguém quer ter um oficial de justiça a polícia e caminhão de mudança na porta para sair ali sem nem embalar suas coisas direito então é algo que todo mundo quer evitar na vida e o segundo benefício a lei que estipula esse tipo de leilão esse prejudicial ela coloca lá a possibilidade de taxa de ocupação o que que essa taxa de ocupação É uma espécie de aluguel que quem tá morando no imóvel tem que pagar o arrematante

na data da arrematação até a data que sair do imóvel e isso vai ser cobrado dentro de um processo judicial de acordo não for feito né E essa taxa de ocupação ela corresponde a 1% do Lance mínimo da primeira praça do leilão de prejudicial então quando a gente compara taxa de ocupação com a média de aluguel no mercado imobiliário tradicional a taxa de ocupação É muito maior do que a pessoa pagaria no aluguel muito maior o efeito da Lei ali foi de finalizar a pessoa para aquelas ai da forma mais rápida possível daquele imóvel né

então tentativa de acordo você vai lá falar preocupante esses benefícios para ele se o acordo não for possível essa mesma lei estabelece que o arrematante ele pode entrar com uma ação de emissão da Posse inclusive cobrando a taxa de ocupação em que o juiz vai conceder a um prazo de até 60 dias para que a pessoa saia de forma voluntária se ela não sair vai oficial de justiça e mesmo uma consequência de um Leilão Judicial o oficial de justiça pode chamar a polícia e a execução vai acontecer também de qualquer maneira né de anos para

cá a gente teve muita mudança na legislação então a legislação cada vez mais Protegendo o arrematante tem que proteger né porque o leilão ele existe para que pessoas consigam receber o que tem direito e para que é sistemas continuem existindo Como o próprio sistema do financiamento então assim é analisar tudo corretamente entender se não tem nenhum uma questão naquela documentação como por exemplo falei anteriormente no caso do imóvel que tem numa propriedade você não vai desocupar esse imóvel até usarem morrer então um caso muito específico que a é que o arrematante arrematou tem direito a

tomar posse do imóvel né E aí vai seguir um mecanismo seja para Leilão Judicial para leilões prejudicial Mãe volta aí e escuta de novo quantas vezes forem necessárias você tá sofrendo aí com essa pessoa que não sai da tua Chácara toda vez que a gente chega lá na casa da mãe a mãe fala ai ele não sai lá né ai que dó mãe né mãe vamos dar uma solução para isso viu a Tati tá ficando especialista comprou o curso da Priscila agora tá já ó manjando ela vai te ajudar a tirar essa pessoa que te

importuna aí é bom o nosso tempo tá um pouco apertado eu vou fazer a última pergunta aqui e aí eu queria que você aproveitasse e falasse do teu curso né que eu acabei de falar que a minha esposa comprou o curso e eu posso já dar um feedback importante para você que é um curso muito bem estruturado muito bem né E olha quanto é difícil ter essa quantidade de informações que você tem eu falo brincando assim né que você entende mais de matrícula do que o pessoal do cartório mas que de fato assim Quem te

ensinou matrícula você teve que correr atrás né de muitas formas não tem uma escola aqui em cima e faz ficar do jeito que você tá aí né então eu valorizo muito isso é um conhecimento que você tem talvez se você morrer acabou o curso e aí como é que faz né a galera vai ficar sem esse conhecimento né então isso é muito importante e Aproveitem a oportunidade de comprar o curso né para ter esse esse leque de investimento essa possibilidade bom para encerrar eu queria que você falasse Quais são as principais dicas que você deixa

para quem tá iniciando nesse processo de compra de leilão fala do curso primeira dica adquira o conhecimento né não é uma estratégia para vender o curso se quiser procurar outro profissional procure né mas adquira conhecimento ou contrate alguém para fazer Tem muita gente que não tem tempo não tem interesse em aprender mais quer investir no mercado leilão contrata uma Assessoria especializada eu não entrega seu dinheiro para qualquer um veja se de fato a pessoa sabe fazer aquilo que ela tá fazendo e para você que tem interesse de fato em entrar nesse mercado é de leilão

o conhecimento é um conhecimento muito barato então o que você paga no curso numa primeira arrematação volta muitas e muitas e muitas vezes para você ainda que seja um imóvel muito barato então eu tenho um exemplo de um aluno que arrematou um terreno numa cidade muito no interior agora um pouco mais de 10 mil no terreno depois vendeu esse terreno teve um lucro de 17 mil ó um terreno muito barato Eu particularmente nunca vi um terreno tão barato assim a venda ele teve um lucro de 17 mil e Isso corresponde aí a praticamente nove vezes

o que ele pagou para adquirir o curso Então numa rematação muito barata ele teve um retorno já muito grande e móvel definitivamente dos imóveis não é essa né então com preços maiores você vai ter o retorno muitas vezes então assim é fundamental que ou você adquirir conhecimento ou que você contrate uma Assessoria especializada para que você consiga participar de um leilão com segurança para quem quer entrar no mercado o conhecimento é muito barato considerando que a maioria dos investidores é arremata imóveis em série quando você encontra alguém que arrematou o único imóvel em leilão e

sair falando mal de leilão uma certeza pode ter aquela pessoa não tinha o conhecimento necessário para rematar aquele imóvel Porque quem tem não para no primeiro imóvel a pessoa ainda que ela tem um dinheiro para comprar um ela vai comprar um vai vender recuperar aquela investiu realizar o lucro vai seguir arrematando Lucas Imóveis até chegar no momento que essa pessoa vai ter vários Imóveis dentro da sua carteira lá de investimento Imóveis lá para ser comercializado o meu curso especificamente ele ensina tudo que a pessoa precisa saber para Leilão Judicial a oportunidades obrigatórios também né do

zero para quem nunca teve contato com imóvel para quem não olhou uma matrícula do imóvel para quem não sabe que é uma máquina do imóvel para quem nunca viu um leilão a gente de fato pega na mão e sai caminhando até o último ponto da venda de um investimento que é o pagamento do Imposto de Renda Então não é um curso só para arrematar é um curso que ele te dá o ciclo completo da busca de oportunidades pré-análise até o imposto na venda desse imóvel ou de fato completo fala o lado esquentagem de reforma né

Você pode adotar no imóvel inclusive é eu sempre libera o curso de turmas então de turmas em turmas né e o curso Ele já tem aí muitas turmas e o que garante que eu continue lidando o curso é exatamente o sucesso dos alunos porque esse meu curso fosse um curso que não gerasse resultado para as pessoas eu não estaria dando aula três anos eu teria parado muito antes É principalmente porque a divulgação boca a boca é uma divulgação ali é que é fundamental para qualquer tipo de produto né então tem muito aluno que faz indica

para família indica para os amigos e outras pessoas acabam entrando no curso Então é de fato um conhecimento muito barato que a pessoa pode ter se ela quer entrar nesse mercado aí eu não aprendi que eu sei sobre o leilão na faculdade eu aprendi o que eu sei sobre leilão na prática então na faculdade se alguém me falasse que tinha uma matrícula do imóvel com manopla propriedade por exemplo que a gente comentou anteriormente eu não teria a mínima ideia de que que era isso e qual era consequência disso para um leilão né então o curso

ele bota de uma forma muito estruturada e muito didática é o conhecimento que eu adquiri desde 2011 atuando com os leilões de Imóveis e é legal que você transmite também bastante essa essa parte do investidor né Isso é muito importante Às vezes a pessoa é muito técnica ela vai conseguir pegar essa parte de matrícula facinho rapidinho Mas ela precisa entender né Por exemplo As Margens do tempo de arrematação à venda isso tudo é Business né então é isso é muito legal que tem no curso também não é só um curso técnico é um curso que

envolve a parte comercial não adianta você olhar leilão não é só olhar a viabilidade financeira do negócio leilão não é só olhar viabilidade jurídica do negócio as duas viabilidades né Não adianta perfeitamente na documentação e você comprar um elefante branco que depois você não vai conseguir vender não adianta Você aproveitar um belo desconto e depois você descobrir que tinha algum problema na documentação que vai atrapalhar ali o seu pó de leilão então de fato as duas coisas têm que andar de mãos dadas e eu coloco muito isso no curso porque eu sou investidor em leilão

então eu sei o que que é melhor no dia a dia eu sei as melhores estratégias de reforma eu sei isso porque eu coloco meu dinheiro nos leilões né então eu não sou só é uma advogada com conhecimento em leilão eu sou de fato a pessoa que tira dinheiro do bolso e arremata imóvel eu tenho 70% no meu patrimônio voltado para arrematação de imóvel então eu ensino aquilo que de fato eu aturo na prática no meu dia a dia legal bom se você não entende muito desses termos que a gente utilizou aqui como escritora matrícula

acho que a gente escritura a gente falou mas matrícula quer entender o que é uma averbação eu gravei um podcast com o Fábio eu não lembro exatamente o que ele faz no cartório mas ele é do tabelião e a falou bastante desses termos Quando você vai comprar um imóvel que é escritura O que é matrícula o que é averbar né Então procura lá nos vídeos do professor das obras escuta esse podcast que vai te fazer entender um pouquinho mais a respeito desses documentos necessários na hora de uma compra tal a gente falou de financiamento também

tá bem completinho bom para o pessoal acompanhar o seu trabalho nas redes sociais fala para a gente como é que é eu divulgo meu trabalho respondendo todo dia pergunta sobre leilão né divulgando conteúdo de área através do meu Instagram então Priscila Perini underline lá é o melhor lugar para você me mandar suas dúvidas sobre leilão entender sobre leilões com conteúdo que eu disponibilizo todo dia e para acompanhar as informações do curso também legal e só faltou uma última aqui com certeza o pessoal vai cobrar é se precisa ser pessoa física ou pessoa jurídica não precisa

né você pode arrematar tanto como pessoa física quanto como pessoa jurídica inclusive né tem um ponto aqui a gente tem um pensamento no Brasil de que pessoa jurídica sempre pagamentos imposto que pessoa física né isso as pessoas colocam quase como uma regra Universal e de fato até mas não é absoluta né para leilão especificamente a pessoa física ela vai pagar menos imposto que a pessoa jurídica então na venda do imóvel além de ter possibilidade de isenções de imposto de renda na venda do imóvel que a pessoa jurídica não tem né então é mais vantajoso rematar

imóvel como pessoa física pessoa física eu vi que é muito importante você considera tudo né para determinar o valor tem que fazer a conta correta Tem muita gente que acha que o lucro é o que é venda menos o que você pagou na arrematação se fizer essa continha você vai pagar muito mais imposto que você deveria pagar e a receita Vai resolver seu Imposto depois foi descobrir que você pagou muito mais então a conta correta é a venda batendo começando o corretor você vendeu por corretor de imóveis menos o total dos custos de aquisição total

dos cursos de aquisição ele é muito superior ao valor só da rematação porque ele considera a arrematação somada que a comissão do leiloeiro somado com ITBI somado com registro imóvel somado com os que você teve de reforma do imóvel somado com que você pagou de financiamento foi uma arretação financiada isso é soma tudo isso tem o seu total de cuja aquisição E aí você faz essa continha da venda batendo a comissão do corretor menos o total de curso de aquisição aí você tem seu lucro para fins de imposto sobre isso aí 15% se você tiver

um ganho de até 5 milhões de reais e pessoa jurídica deve ser de acordo com faturamento da empresa né aí a pessoa jurídica ela vai mudar da forma de Constituição da empresa da forma de tributação né mas por exemplo que a gente teria de alíquota mais baixa seria uma pessoa jurídica constituída para explorar atividades Imobiliária tributada pelo lucro presumido que ficaria um total de imposto aí a gente não fala só de Imposto de Renda porque a pessoa jurídica tem outras contribuições além do Imposto de Renda né então ficariam entre imposto e contribuição de Aproximadamente seis

pontos 73 E aí quando tem gente que olha 15 versos 6.73 não entende como é que a pessoa física vai pagar menos imposto é alíquota maior só que a alíquota ela incide numa base de cálculo né ou seja o valor que vai ser multiplicado para essa por essa alíquota para chegar no imposto que você tem que pagar e qual é a base de cálculo a pessoa física o lucro que a venda menos a comissão do corretor menos no total de cuja aquisição então muito superior só o valor da rematação e a pessoa jurídica vai ser

a venda sem abater nada então ainda que a alíquota seja menor a base de cálculo para o cálculo do Imposto é bem maior na pessoa jurídica porque a venda é muito superior ao lucro da pessoa física para o cálculo de Imposto de Renda então por isso que é vantajoso arrematar como pessoa física que vai pagar menos imposto na venda do imóvel com lucro nem me lembro das casas que eu fiz com PJ já lembra desse assunto me dói o coração bom se você acha que esse podcast aqui foi sensacional eu vou te falar que a

gente entregou aqui automaticamente uns 50 60%, porque os outros 40 os outros 50 nós vamos entregar num outro podcast que nós vamos falar depois desse processo todo de como comprar um imóvel de leilão Como que você deve proceder para vender o imóvel a gente vai falar das reformas da margem de lucro ideal nós vamos falar se existe algum documento específico que você precisa coletar do leiloeiro para vender se você precisa falar para as pessoas que é de leilão não é enfim muitas outras dúvidas que eu coletei aqui de pessoas que têm interesse em leilão como

vender um imóvel comprado em leilão esse vai ser num outro podcast aqui que nós vamos gravar na sequência Mas vai ser publicado numa outra data tá bom Priscila obrigado pela participação e aos que seguem um professor das obras continue nos acompanhando no Instagram nas principais redes sociais nós estamos né Estamos também no Spotify no Deezer não é por podcast no Google podcast né em formato de áudio e isso com muito Primor e carinho que a gente traz essas pessoas relevantes do mercado da construção civil para ensinar vocês obrigado É isso aí gente um grande abraço

se ligue no Professor das obras tchau