COMO EU COMEÇARIA A INVESTIR EM FUNDOS IMOBILIÁRIOS HOJE? | TOP 5 FIIs BÔNUS PARA 2025

Fala aí, pessoal. Sejam muito bem-vindos a Mar Sem Enrolação. É o seguinte, galera, bora falar sobre fundos imobiliários.

É isso aí, eu tenho recebido muitas perguntas porque os fundos dispararam se ainda vale a pena, não vale a pena, como eu começaria hoje, se você fosse começar hoje, como você investiria? O que que você faria? Que que você compraria?

Calma, No vídeo de hoje vou falar tudo que você precisa saber em 5 minutinhos. Talvez seja o vídeo mais importante que eu já fiz esse ano. Portanto, quem não ficar até o final é o louco.

Mas antes de eu começar, você já sabe, se inscreva aqui no YouTube batendo o sininho e já me diga nos comentários o nome de um fundo imobiliário. É isso aí. Me diga aqui nos comentários o nome de um fundo imobiliário.

A minha equipe vai pegar os cinco fundos mais citados, eu gravarei um vídeo. Então, deixa aqui nos comentários, siga no YouTube e deixe nos comentários o nome de um fundo imobiliário. Sem enrolação.

Então, primeiro bora falar sobre o segmento. Lembrando que os fundos te dão acesso ao mercado imobiliário com baixo preço. É fácil, é acessível, te dá liquidez e praticidade na compra e na venda.

Pode te ajudar na construção da riqueza através dos dividendos. Então, a ideia desse vídeo não é falar sobre o mercado de fundos imobiliários e te explicar o que são os fundos, mas poxa, vocês estão careca de saber. Eu tava careca, agora não tô mais de saber.

Pô, vou comprar um imóvel de 500. 000 e colocar no Airbnb. É legal?

Pode até ser, depende da região do Brasil. Tem lugar que já tá proibindo. Se eu compro imóvel por 500.

000, caso eu precise de 50. 000, mim, eu não consigo vender só essa fração. Outra coisa, tem imposto no aluguel dos apartamentos já nos fundos imobiliários, por enquanto que o Haddad não assista esse vídeo, não tem impostos nos dividendos.

Então, tem uma série de vantagens nos fundos imobiliários que é muito importante que a gente pontue, só que como se eu tiver demorar 5 minutos, eu não vou pontuar cada coisa. Os imóveis também desafiam o tempo, desafiam o juro se valorizando. Então, para quem tem paciência, ao longo do tempo, os imóveis vão se valorizando.

Óbvio que depende onde você comprar, o que que você faz, quais fundos imobiliários. Isso também vale pro imóvel físico ali para você investir. Tem comprar numa região boa, que tem um potencial de valorização, que não tem uma cracolândia na sua portaria, senão fica complicado.

Em geral, imóveis costumam ser um bom investimento para quem sabe fazer. Ah, Charlão, mas não tá nascendo gente, as pessoas não estão tendo filhos. Eu sei, eu também penso nisso.

O que ocorre é que a gente vai viver mais. Então, os idosos estão vivendo mais, apesar de nós termos menos crianças nascendo. E procede, o nascimento no Brasil tá no menor nível em quase 50 anos.

Então, vocês não estão errados quando vocês falam isso. Eu também me preocupo. Outras preocupações, tá?

Tem a questão da aposentadoria, tem o financiamento desse estado louco que não para de crescer. Então também é uma preocupação que está no meu radar. Não pensem que eu não me preocupo.

A gente vai estar sempre falando disso aqui. Nesse Brasil nós teremos mais idosos e menos crianças. A cara vai ser essa daqui.

Eu espero que eu viva até os 150 anos e vocês também. Mas para habitação ainda existe um déficit muito grande no Brasil. Na questão das lajes comerciais, logística, shopping é um outro ponto, mas para habitação, a questão dos imóveis ainda não tá um negócio baratinho, não.

Nem vejo isso no horizonte curto. Ah, os imóveis vão despencar de preço que não tá nascendo gente. Tá bom, mas as pessoas estão vivendo muito mais.

Os fis tem uma importância nessa questão de você conseguir uma valorização dos imóveis. Então é um negócio importante. A população vivendo mais pode beneficiar alguns fundos de setores específicos.

Aumenta a necessidade da renda passiva. Você vai precisar cuidar da sua aposentadoria. Os fs de shopping podem se beneficiar pelo lazer, mais gente indo ao shopping.

E a taxa de natalidade caindo ano a ano está sendo observada por mim aqui e no mundo. Nesse ano os fundos se valorizaram 9%. Isso só desde o início do ano.

Então, quando a gente olha o IFIX aqui, tem um acumulado muito interessante já. Essa virada dos FI pode seguir por enquanto. Então, essa virada que começou esse ano, ela pode seguir.

Por quê? Porque temos um cenário que a SELIC pode e deve cair e precisa cair. Então a SELIC caindo, os fundos imobiliários tendem a subir.

Muitos fundos imobiliários ainda estão pagando de 8 a 12% ao ano, sem impostos ainda. Os piores momentos, como nós tivemos e ainda temos, costumam ser os melhores momentos para se comprar um fundo imobiliário. é uma boa opção pro longo prazo, principalmente você reinvestir os dividendos e é um belíssimo aliado pra sua construção da renda passiva, que te gera esses dividendos que eu já falei, você vai reinvestir, vai ter todo um cuidado, tem que prestar atenção na escolha dos fundos.

Ah, Charlão vi um fundo aqui, ótimo, paga 1,5 ao mês, ótimo. Por isso, e os outros critérios? Os imóveis são bons, o gestor é bom, o administrador é bom, o segmento é bom, tem perspectiva.

Então, cuidado para não escolher um fundo imobiliário só pelo seu dividendo. Você quer montar uma carteirinha, não é uma recomendação. Vou mostrar aqui como eu começaria os segmentos e alguns fundos, mas você precisa estudar o fundo antes de investir.

Ah, aqui é um fundo de logística. Quais critérios você vai escolher? Você vai pegar um fundo que tem dois galpões e aí se der problema num dos galpões você vai perder 50% da sua renda.

Então é muito importante que vocês estudem. Eu vou mostrar aqui quais os segmentos que eu escolheria e alguns fundos e depois no final eu mostro quanto você precisaria investir, quanto você já receberia se você começasse hoje. Obviamente eu vou começar com fundo de fundos.

Nesse caso eu vou falar sobre o HFOF 11. não é uma recomendação. Ele tá na carteira do meu canal há muito tempo, tem mais de 70.

000 cotistas e pagou nos últimos 12 meses quase 12%. Tem uma taxa de administração que muita gente reclama. Por quê?

Porque quando você investe num fundo de fundos, que é um fundo que vai investir em outros fundos, você acaba pagando uma taxa dobrada, porque o fundo investe em outros fundos. Ele tem a taxa dele mais a taxa dos fundos. Então tem gente fala: "Ah, eu não vou investir porque ele tem a taxa dobrada".

Não, tudo bem, mas eu não tô preocupado com quanto eu tô pagando, eu tô preocupado com quanto eu tô ganhando. Então, se a gestão for boa e fizer dinheiro, cara, tanto faz. Não quer dizer que você saia pagando taxa que nem um louco.

O que eu tô justificando aqui é que eu sei que num fundo de fundo você vai ter uma taxa dobrada, porque você tá pagando uma taxa pro cara investir em outros fundos. É um fundo que ganha dinheiro com três estratégias: renda, ganho de capital, renda e ganho. Então, o que são fundos de fundos?

São fundos que investem em outros fundos. Ele vai ganhar dinheiro com dividendo dos outros fundos, com a compra e com a venda, com a manutenção para valorização. O que você tem que olhar é que um fundo de fundo não pode ter uma concentração muito grande num fundo, a não ser que ele faça muito dinheiro com esse fundo, entenda que é um movimento interessante, mas normalmente que vocês vão ver isso daqui, ó, uma participação de no máximo aí 10, cara, 15% já é um absurdo, mas normalmente fica entre 10%.

O fundo vai ter participação em vários fundos que nem esse daqui tem. Você pode abrir também o relatório para olhar os setores. Nesse caso, ele tem aqui mobiliários, corporativo, logístico industrial, renda urbana, shopping.

Então esse fundo de fundo diversifique em vários fundos. Pagou no último mês 0,94 isento de impostos ainda, e nos últimos 12 meses 11. 85 e esse fundo subiu no ano 8.

19%. Então, o bacana dos fundos de fundos é que normalmente quando o mercado sobe, eles conseguem fazer bons negócios e você através de um fundo diversifica em vários. Então, se eu fosse obrigado, Charlão, você só pode escolher um fundo imobiliário, eu pegaria um FOF, porque ele vai escolher outros fundos.

Depois de ter um FOF, eu teria um fundo de shopping. É o segmento mais fácil de entender, de estudar, de pegar o relatório. É um segmento fácil e talvez o com menor risco no mercado, se você souber escolher o fundo.

Então eu gosto do segmento de shopping. Nós temos o XPML, você pode escolher um outro fundo. Eu tô falando mais do segmento.

Ele tem mais de 500. 000 cotistas. Tá barato, ou seja, ele tá abaixo do seu preço justo, 0,89, e pagou nos últimos 12 meses 10.

54. A carteira dele é composta com mais de 90% de imóveis, então ele vai investir em shoppings mesmo. Inclusive aqui em abril conseguiu concluir a aquisição de mais uma participação no shopping Pátio Genópolis.

Então ele tem bons ativos shoppings. Assim, ó, para quem tá em dúvida, não conhece de fundos imobiliários, ele vai investir em shoppings mesmo. Vocês estão vendo aí alguns shoppings famosos que ele tem e são várias participações, sendo que a maior participação é responsável por 11%.

da renda do fundo. Então são vários fundos responsáveis pelo faturamento do fundo. Se um desses shoppings der problema, ele tem a renda de todos os outros shoppings.

Deus me livre. Caiu um avião, pá, você se assustou, lá cai um avião num shopping, Deus me livre. o fundo vai continuar recebendo dos outros shoppings.

Eu sei que tem seguro, tem uma série de coisas, mas por um tempo ele não vai ter a renda e aí você tem o recebimento de outros shoppings. Eu particularmente, depois de tudo que eu já vi no mercado, não gosto de nada que tenha poucos ativos. Quem deu problema num ativo, você se ferrou, aconteceu naquele fundo lá com a história dos Correios.

Eu tô até com um vídeo para sair sobre isso. Então eu gosto de fundos de shopping que tem mais de 10, 15 ativos para você poder ficar tranquilo. A nadimplência também costuma ser baixa no segmento de shopping e eles têm aqui uma diversificação bacana com 75% dos shoppings no Sudeste e o resto dividido aí pelo país.

Fora várias administradoras. No último mês pagou 0,8 livre de imposto e nos últimos 12 meses 10. 54, 54, sendo que o fundo subiu mais de 10% no ano.

Depois eu gosto muito do segmento de logística também. Vou falar sobre o BRCO11, mas nesse vídeo a minha preocupação não é os fundos que eu tô falando, não é sobre isso o vídeo. Essa não é a preocupação.

A preocupação é como eu montaria uma carteira, pegaria um FOF, depois um fundo de shopping, depois um fundo de logística e aí eu começaria a montar minha carteira. Nesse caso é o BRCO11 que eu vou falar que é um fundo grande com mais de 100. 000 cotistas, uma vacância pequena e também está abaixo do seu preço justo.

Então ele tá com preço de 0,92, o preço justo seria um. Então o preço valor patrimonial dele tá baixo e ele pagou mais de 9. 5 nos últimos 12 meses.

É um fundo que renovou contrato com uma locatária. É importante você olhar os relatórios dos fundos para entender esse movimento. Agora, isso aqui pode preocupar muita gente.

Olha só, quando a gente olha o portfólio do fundo, quem são os locatários? a Natura, o Mercado Livre, a IRP, que é dona da Consastemp, o grupo GPA. Então, caso a Natura e o Mercado Livre parem de pagar, ah, os dois pararam, vocês estão vendo aí 19% e 15%.

Eu não acho que a Natura, o Mercado Livre, a IRP, o GPA, todo mundo vai parar ao mesmo tempo. Mas é importante que você tenha essa consciência que se Natura e Mercado Livre pararem de pagar, o fundo vai pra vala por um tempo. Ele vai continuar com imóvel, vai poder alugar para outra pessoa, pra outra empresa.

Mas é sempre bom você olhar concentração. 19% é quase que o limite tolerável ali para um bom inquilino, para um bom locatário. Mais do que isso, a gente já viu que pode dar problema.

Como é que o fundo pode resolver isso? Comprando mais ativos. Então, se o fundo tem 19% num cliente, 15% em outro, compra mais ativos, compra mais 1, 2, 3 galpões, você vai reduzindo esse risco, tá?

Essa é uma sugestão pro fundo, mas eles entendem mais do que eu desse negócio. Um outro ponto interessante é que 34% da receita do fundo, essa receita aqui 34 é proveniente de um raio de 25 km da cidade de São Paulo. É um ponto importantíssimo.

Então ele tem esses galpões aqui próximos a São Paulo. Já falei mil vezes com vocês qual a vantagem. Você tem lá o Mercado Livre próximo de São Paulo, a Natura próximo de São Paulo.

No caso, não sei se exatamente esses são os locatários desses galpões, mas ter galpões próximos das cidades, não preciso explicar muito, que facilita. Até porque quando você compra um produto, você quer receber em um dia, no mesmo dia, no dia seguinte. Aquele negócio lá da Magazine Luía e da Casas Bahia, que por anos demoravam sete dias úteis para entregar as coisas, não dá.

Fora que os s dias úteis da Magalu e da Casa de Bahia dá 30 dias corridos, o negócio nunca chega. Então, ter um galpão próximo da entrega é um negócio essencial. São vários clientes interessantes.

A minha implicância é só com o volume total da importância, tá? Mas são inquilinos interessantes, contratos que vão vencer em sua grande maioria lá para depois 2027, apesar de termos aqui uma renovação grande ano que vem. E majoritariamente esses contratos são reajustados pelo IPCA, ou seja, inflação subiu, os aluguéis vão subir.

No último mês pagou 0. 8 e nos últimos 12 meses 9. 58, o fundo subiu 9.

84. Depois nós vamos pro segmento que mais apanhou nos últimos anos, lajes corporativos. Eu vou falar sobre o Vino 11.

É um fundo que apanhou demais. Ele tem mais de 150. 000 1000 cotistas, uma vacância de 8%, ou seja, aqui já sende um pouco o alerta, tá muito abaixo do seu preço justo e pagou 12.

2% no último ano. Ele tem 10 ativos, sendo que 76% desse portfólio tá em São Paulo. O problema tá aqui, ó.

46% da receita do fundo vem da Globo. Isso mesmo, da Rede Globo, ó. 46% vem da Rede Globo.

Então, caso a Rede Globo pare de pagar, não sei se é o caso, a Globo, apesar de ter uma dívida alta, tem caixa, família tem dinheiro. Mas eu digo o seguinte, do momento que você é responsável por boa parte da receita de um fundo imobiliário, você não pode sentar com ele para discutir os aluguéis. Ah, mas no contrato disso você tem que pagar, não interessa.

Você tem a pressão econômica. Senta aqui, ó. Eu sou responsável por 50% da tua receita.

Quero renegociar. não aceita um aumento. Ah, mas o contrato diz outra coisa.

Não é assim. Então, o fato desse fundo ter uma concentração grande atrapalha. Como ele pode resolver isso?

Já falei antes para vocês. Compra um outro fundo imobiliário, faz uma emissão, compra mais ativos bons, né, para você sair desse risco, para você diluir e esse recebimento. Caso o fundo dobre de tamanho, a importância da Globo vai cair bastante, a não ser que ele compre outro fundo que aluga um imóvel pra Globo.

Aí tá de sacanagem também. Mas vocês estão entendendo o que eu tô falando? É importante essa concentração.

Já vi vários problemas no mercado de fundo imobiliário por isso. Então ele tem aqui a própria sede da Rede Globo como principal ativo. Aí tem outros inquilinos bons, outros imóveis bons, mas fica sempre essa preocupação que a taxa de ocupação é boa, mas depende demais da Rede Globo.

No último mês pagou 0,98, nos últimos 12 meses 12. 2 e o fundo subiu 9. 71 71 esse ano.

O último fundo da lista dos cinco que eu investiria é um fundo de recebíveis. Então vocês foram acompanhando aqui um FOF, shopping, logística, lajes comerciais e eu teria também um de recebíveis que são papéis, dívidas, é o fundo mais difícil de se estudar, é onde a maior parte da galera perde dinheiro porque compra o fundo que é pago um dividendo bom e aí depois fica chorando. Eu vou falar sobre o KNCR11.

É um fundo que eu tenho há bastante tempo. É um fundo gigante, mais de 400. 000 1000 cotistas, tá no seu preço justo.

Então fica um alerta aqui, 1. 02 o preço dele justo. Ele tá no seu preço justo e nos últimos 12 meses pagou 11.

68. Conforme eu disse, é um fundo muito grande que tem uma liquidez gigante de mais de 10 milhões por dia. É um fundo com mais de 7 bilhões de patrimônio.

Então caso você queira investir um dinheiro muito grande, você tem que entrar e sair de fundos com muita liquidez. Esse fundo aqui, se você quiser investir 100, 200, 300. 000 num dia você não vai movimentar muito o preço dele.

Vocês estão vendo aqui o gráfico, ele tem uma liquidez muito grande diária. Um outro ponto que eu gosto desse fundo é que o indexador é o CDI e não o IPCA. Então, como na maioria dos fundos ali atrelados a inflação, logística, shopping, você tem como indicador para reajuste o IPCA.

Nesse caso aqui você tem o CDI. Como o CDI vem subindo nos últimos 12 anos, ele pagou bem e provavelmente no próximo um ano, ano e meio, dois, vai continuar pagando muito bem porque paga atrelado ao CDI. Vocês estão vendo aí 99.

1 CDI, a locação em setor, você também pode ver escritórios, shoppings, residencial. Todas essas informações que eu coloquei aqui tem no próprio relatório do fundo. No último mês ele teve um belíssimo y 1.

11 e nos últimos 12 meses, 11. 67. 67.

Se você quiser olhar os ativos que ele tem dentro, os CR que ele tem, você pode olhar lá no relatório gerencial, ó. Você pode ver aqui quais são os ativos, a taxa de aquisição, se tá pagando, o percentual da carteira. Então, tudo isso tem no relatório do fundo que subiu 6.

46%. Então, falei para vocês aqui rapidinho sobre cinco segmentos e cinco fundos que eu investiria hoje. Não é uma recomendação.

Vou falar aqui um bonuzinho rápido sobre mais um fundo. Charlão, não sei investir em fundos imobiliários. Quero me aprofundar, quero entender como você mescla fundo imobiliário e Bitcoin na mesma carteira tal.

Entre na minha comunidade que lá eu te ensino tudo isso, lá eu falo como eu penso, tem curso de investimento sobre outros ativos lá dentro. Então, você quer aprender a investir em fundos imobiliários, entre na minha comunidade que eu te ensino a investir lá, você tem acesso por um ano a vários conteúdos, várias aulas sobre diversos investimentos até investimento no exterior. Sobre o bônus, bora falar aqui um minutinho sobre Fiagro.

Eu invisto há bastante tempo no Snag. É um FAGRO, então ele é um primo do fundo mobiliário, só que ele é do setor de agronegócio. Ele tem mais de 100.

000 Meu cotista está abaixo do seu preço justo. E olha que interessante, pagou quase 13% nos últimos 12 meses. Sai até uma matéria falando do lucro dele, 10.

2 2 milhões e mantendo aqui a distribuição recente. Eu sei também que existe uma preocupação com a gripe aviária no Brasil que pode atingir alguns fiagros, não é o caso específico desse aqui, mas os fiagros são atingidos muitas vezes. Então esse não tem uma exposição direta ali na região sul, mas muitos fundos são expostos ao setor e podem se prejudicar com esses movimentos.

Mas nesse caso, o setor de proteína mesmo não é tão ligado assim ao mercado de fiagros ainda, tá? é um setor que tem muito a crescer. A inadimplência desse fundo aqui, segundo o relatório gerencial, tá zerada e ele vem tendo um desempenho interessante regionalmente.

Esse aqui seria o mapa dos ativos do fundo, como o fundo tá exposto. Você pode também ver a locação. E aí, no caso da locação, a gente vê aqui, ó, que 55% do PL do fundo, esse PL tá na boa safra, já foi maior, parece que tá diminuindo agora.

Estão entrando outros crais aqui, outros ativos. A gente percebe que os devedores já são mais diluídos, mas é um fundo com concentração. E aí, se der um problema nessa cadeia aqui da boa safra, que que pode acontecer?

Então, isso tudo você tem que estudar. Eu tenho outros fiagros no meu vídeo da carteira do canal falo sobre isso. Já me segue no YouTube para não perder o vídeo da carteira, mas você tem que tomar cuidado.

Essas concentrações, a gente às vezes pensar: "Ah, não vai dar problema". Aí quando dá problema é complicado. Como é que você pode fazer para se proteger?

Eu tenho esse fundo porque eu tenho muitos fundos. Então, cara, deu um probleminha num eu consigo contornar. Agora quem tem poucos fundos tem que evitar fundos com uma certa concentração.

Mas eu gosto muito do agronegócio. A soja tá bombando, tem potencial de crescimento. No último mês ele pagou um i14 e nos últimos 12 meses 12.

91. Fora os 10% que ele subiu. De média, se você tivesse esses seis fundos que eu falei, 5 + 1, que é o FAGRO, você ganharia quase 1% ao mês de dividendo livre de impostos.

Caso você quisesse montar uma carteirinha, o bacana é que são segmentos diferentes. Então você teria seis fundos de segmentos diferentes, já daria uma diversificada e ruem os tambores. Isso custaria apenas R$ 338.

Você vai me falar que você não tem R$ 300? é o que você gasta de Uber, de iFood, de Only Funs, tem que parar com isso. Então, meu amigo, com 300 pratas você pode investir em cinco fundos imobiliários mais um FGRO, que é um fundo primo dos fundos imobiliários.

Não começou por quê? O que que você tá esperando? aprender, você pode entrar na minha comunidade.

O dinheiro dá teus pulos e consiga. Porque o bacana também do chunzobiliá é que você começa a investir hoje no mês seguinte, só dependendo do dia que você for investir, mas no mês seguinte você já vai receber aqui, ó, os seus dividendos. Ah, é pouquinho e tal, quase 1%.

Aí vai acumulando, reinveste, faz que nem eu. Colocou o dinheiro lá investindo, não é mais seu, então eu vou reinvestir nos fundos imobiliários. Nesse vídeo aqui de hoje, em 8 minutos e meio, eu consegui falar sobre cinco fundos imobiliári, um fundo bônus, falar um pouquinho sobre cada setor.

E antes embora, meu filho, eu só te peço que se inscreva aqui no YouTube batendo o sininho para não perder mais nenhum vídeo e me diga nos comentários o seguinte: me cite aí um fundo mobiliário, isso aí, deixe nos comentários o nome de um fundo imobiliário e a minha produção vai pegar os cinco fundos mais citados e me passar para gravar um vídeo aí. Se gostou, curte o vídeo, curte o canal o sininho e até a próxima.