LMNP : rachète ton propre bien immobilier avec cette stratégie INCROYABLE !

Bonjour à toutes ! Bonjour à tous ! Nahima avec moi.

Bonjour à tous ! David. Salut.

Et Patrick. Fiscalité, juridique et comptabilité, on parle tout de suite du LMNP. Enfin plus exactement, on va parler d'une solution pour se sortir de la location meublée non professionnelle.

Alors là, actuellement, c'est un peu le binz au niveau LMNP, on ne sait même plus où on en est. Et pourtant on essaie de suivre. Oui, bien d'accord.

Entre le rapport le Meur. . .

On en entend plus parler. Visiblement, on en entend plus tellement parler. Enfin, ça ressort, on la retrouve quand même.

Elle a défendu un certain nombre de choses entre l'idée que la LMNP courte durée serait mort, longue durée peut-être que ça pourrait survivre. Un coup, les plus values vont être réintégrés, ça semble quand même la piste la plus sérieuse. Un coup les amortissements sautent, ça semble assez sérieux quand même également.

Tout ce genre de choses, aujourd'hui, on va attendre que ça se passe et dans quelques jours, on pourra savoir. Il y a une chose dont on peut être sûr, c'est que si vous avez envie d'acheter un bien immobilier, peut-être que la location meublée non professionnelle, c'est peut-être pas le bon plan actuellement. D'accord ?

Et donc on va supposer, on va prendre une hypothèse qu'on a envie de se débarrasser du LMNP avant le 31/12/2024, ça va être chaud, hein. On va être clair, ou peu de temps après, on ne sait on pas. Et on voudrait passer, dans le cas d'une société civile immobilière à l'impôt sur les sociétés.

On aurait pu faire une SASU à l'IS, on aurait pu faire une SARL à l'impôt sur les sociétés, on aurait pu faire une société en commandite simple à l'impôt sur les sociétés, soyons complètement fou. Mais on va prendre cette hypothèse et on va essayer de voir effectivement comment peut-on faire ? Quelles sont les questions que l'on doit se poser ?

Quels sont les impacts sur un plan fiscal ? À la fin, tu n'auras plus de questions, tu auras juste à décider. Allez !

Petite précision peut-être sur la SCI IS, pourquoi c'est souvent ce choix, cette option qui est retenue ? Ce n'est pas uniquement, ce n'est pas parce que c'est la seule possibilité, non. Comme tu l'as dit, il y en a plein d'autres.

C'est que souvent c'est la forme que les banques acceptent de financer. Oui, c'est la plus simple et sans doute les sociétés civiles immobilières, ça a plusieurs centaines d'années. Donc, c'est très fiable, c'est propre, c'est nette, c'est stable.

Ça marche en plus avec l'impôt sur les sociétés. Or l'IS a eu tendance à baisser, donc ça a toujours permis, on peut amortir. Bref, ça a beaucoup de qualités.

Le seul défaut. . .

C'est la responsabilité. Alors oui, c'est un défaut, mais quand t'es en LMNP, je ne vois pas en quoi. .

. Tu prends de quelle façon la responsabilité ? Par rapport à la LMNP, clairement, ça n'a pas d'impact.

Ça n'a pas d'impact, on est bien d'accord. C'est le moyen aussi de partager, typiquement, auprès d'une famille ou auprès d'amis, tu peux construire des choses ensemble, ça a beaucoup de vertus. Une société civile immobilière, ça permet aussi de pérenniser.

En LMNP, les gens peuvent dire stop, on arrête, ça part en cacahuète. La division, ça ne fonctionne pas, c'est très compliqué. Alors que la SCI c'est hyper stable, ça privilégie systématiquement l'investissement et la transmission de patrimoine.

Et quand on fonce sur un achat qu'on veut financer, c'est plus facile de l'obtenir avec une SCI qu'avec une SARL même une SARL de famille, etc. Pour les raisons notamment de responsabilité. Les banques ça les rassurent.

Exactement, et en comptabilité ça coûte moins cher. Nous, on a une offre spéciales sur la société civile immobilière. Franchement 150 € d'honoraires pour créer sa société, 29 € pour pouvoir suivre sa compta et de voir directement sur son téléphone portable, où est ce qu'on en est ?

C'est juste imbattable. Alors, concrètement, on a parlé de l'intérêt aussi de la société civile immobilière, de la fiscalité, on peut tout déduire plus que le LMNP, je tiens à le préciser puisque si j'ai une SCI à l'IS et que j'utilise mon véhicule pour aller me déplacer pour aller voir à 300 kilomètres, je peux coller mes charges directement en déduction de ma société civile immobilière à l'IS. Donc le seul défaut et je reviens dessus, c'est au moment de la cession, quand on cède son bien immobilier, eh bien, on doit tenir compte de la plus value non pas calculée sur prix de vente, moins la valeur origine, mais prix de vente moins la valeur nette comptable, c'est à dire celle que l'on obtient lorsqu'on a passé.

Bon, l'avantage c'est que quand on vend, on sait qu'on a de l'argent, sinon si on a de moins value, on paie rien, donc on ne paie jamais plus que la plus value, ça n'existe pas, quand même. Heureusement. Donc ça, c'était l'argument qui était quand même opposable.

. . Et en faveur des LMNP finalement.

Et en faveur du LMNP, sauf que là, maintenant, le LMNP, si on le réintègre, c'est juste une catastrophe. Pire, on ne pourra pas bénéficier des reports à nouveau négatifs que l'on peut avoir dans une société civile immobilière à l'IS et qui fait que si on se débrouille bien en rachetant plusieurs biens immobiliers et en collant tout dans une seule, et même SCI, on paie 0. C'est ça ce qui se passe en fait dans la réalité, même en ayant une plus value, on peut payer 0.

LMNP, là c'est pas possible. Donc concrètement, maintenant on va se poser la question du passage : j'ai un LMNP, je veux me mettre en société civile immobilière. Yes !

Bon, c'est quoi la première étape ? On fait quoi ? Alors, la première étape, si tu veux pouvoir passer d'LMNP à SCI, ça va être de créer la SCI.

La création de la SCI, c'est hyper rapide. Franchement dans l'idéal, bien sûr, avec les services de Dougs, c'est fait vraiment de manière ultra rapide et efficace. Donc comme tu l'as dit, pour 150 €, il y a un rendez-vous avec un juriste, ça se passe super bien.

Donc là tu décides qui est associé ? Ça peut être des personnes physiques. Ça peut être un holding.

Mais ça peut être une holding également. Tu peux absolument choisir qui tu as envie. Donc là, c'est extraordinaire parce qu'on arrive à faire quelque chose de plus structuré.

Et souvent la SCI va permettre, des fois on va s'en servir, par exemple pour y ajouter un peu les enfants, des choses comme ça, pour préparer la transmission. Exactement. Ce n'est pas obligatoire, ça peut être fait plus tard, mais régulièrement ça peut être intéressant d'ajouter les enfants dans le projet, à ce moment là, que ce soit avec de la pleine propriété ou envisager du démembrement par exemple.

Ok pour l'évaluation du bien, on fait comment ? Parce que j'ai un bien que j'ai acheté il y a 15 ans, je l'ai acheté 100 000 €. Est-ce que j'ai le droit de le vendre à n'importe quel prix ?

Eh bien non. Généralement, on se fait accompagner par des agences immobilières et on demande même à avoir deux ou trois estimations pour éviter justement qu'il y ait des conflits d'intérêts. Parce que si on s'adresse à une agence immobilière qui nous donne finalement une estimation basse, on peut avoir des soucis avec l'administration fiscale.

Oui, alors ça c'est paradoxal, Ça c'est c'est une disposition du code général des impôts qui fait que quand tu fais entre parenthèses une très bonne affaire, eh bien l'administration fiscale. . .

Tu es suspecté. Ça ne va pas, vous avez fait une trop bonne affaire. C'est tout à fait ça.

Quelque part, vous nous devez des droits d'enregistrement, puis un peu d'impôts au passage. Ils se sentent lésés. Donc tout de suite, ça attire l'intention de l'administration fiscale.

D'accord. C'est pourquoi il vaut mieux avoir deux ou trois estimations. Et si tu prends trop haut, on est proche de l'abus de bien social.

Exactement. Donc finalement, il faut trouver le bon juste milieu, c'est pas évident, mais. .

. Juste prix. Voilà, tout à fait.

On va faire venir des animateurs de télé pour le juste prix. Alors concrètement. .

. Après, sur l'évaluation, aujourd'hui, la plupart des agents immobiliers ou des agences proposent des évaluations gratuites, parce qu'elles cherchent à faire rentrer des mandats de vente dans leur portefeuille, ce qui est tout à fait normal de leur côté. Il y a aussi de plus en plus d'applications ou de sites en ligne qui recensent les ventes immobilières et le prix.

Donc dans un quartier donné, on peut assez facilement, aujourd'hui, retrouver ces informations là. Ça peut venir compléter les évaluations pour essayer de donner de la cohérence à l'achat. Tout à fait, on peut monter son propre dossier finalement.

Oui, exactement. On a créé sa société, on a évalué son bien. D'accord ?

Le juste prix comme tu le disais. Oui, voilà. Troisième, le montage financier.

Alors là, tout le monde va croire qu'il faut payer. Eh bien non, absolument pas. On peut faire un crédit vendeur.

C'est là où il y a une subtilité. C'est là où il y a une subtilité. Le crédit vendeur, il peut y avoir un vrai crédit vendeur.

On peut aussi faire un, pas de crédit vendeur, mais l'inscrire tout de suite en compte courant d'associé. On peut aussi faire un emprunt de la société civile immobilière pour acheter le bien. Donc tout dépend quoi qu'il arrive, il y aura de la fiscalité.

On en parlera tout à l'heure, mais quoi qu'il arrive, toutes les solutions sont possibles. Soit c'est la SCI qui donne en monnaie sonnante et trébuchante directement. Donc elle fait un emprunt ou elle a été consultée via une holding et c'est la holding qui lui a donné de l'argent.

Soit effectivement on a été voir une banque, soit on dit non, on n'a pas besoin de cet argent, on va simplement l'inscrire en compte courant et quand les loyers rentreront, je me rembourserai mon compte courant d'associé. Sans fiscalité. Sans fiscalité bien évidemment, puisqu'on va le payer une bonne pour toute.

On peut mettre un petit peu d'intérêts éventuellement si on a une belle somme. Oui, concour d'associés rémunérés, credit, etc. Ça peut être intéressant pour arrondir un peu.

Comme là on est quand même proche de la fin d'année, il y a une petite subtilité quand même, là où on peut jouer sans aller voir sa banque. On peut aussi, et ça existe, après avoir fait l'opération, demander à une banque de refinancer le compte courant d'associés que l'on a mis. Ça existe, il n'y en a pas beaucoup qui le font, mais certaines banques le font.

Donc en fait on est pas tenus de faire comme si on achetait à un étranger son bien et dans lequel, bien evidemment, la personne n'a pas à faire un crédit vendeur sur le bien bien évidemment. Et là on peut faire quelque chose d'un petit peu, on a beaucoup plus de souplesse et c'est assez cool. C'est surtout qu'on a en plus un calendrier qui est serré si on veut faire une opération de ce type avant le 31 décembre, sous condition bien sûr qu'il n'y ait pas une petite rétroactivité qui se balade, mais ça, on en parlera peut-être après.

Mais si on veut faire l'opération rapidement, vouloir chercher à se passer de banque, ça a l'air d'être clairement presque pas une option quoi. Bon, et puis la dernière étape, c'est bien évidement passer par un notaire. Je rappelle effectivement qu'en France il y a une obligation de passer par les notaires.

Heureusement d'ailleurs, parce que j'aurais tendance à dire que c'est eux qui font un très bon boulot sur les biens immobiliers. C'est pas le binz, on sait exactement ce qui appartient à qui et qui est propriétaire. C'est super cool.

Donc la vente s'effectue devant un notaire comme une vente classique et du coup faut payer les droits de mutation 7-8 %. Si on vend un parking à 20 000 balles, là on va plutôt être 12-15 %. Mais pour un bien normal, on est plutôt entre 7 et 8 % du prix total.

Ça peut paraître cher, mais. . .

Mais une bonne nouvelle. Alors, si ! La bonne nouvelle c'est pour la SCI à l'IS, voilà c'est du pain béni puisque les frais de notaire prend l'école en charge directement, c'est déductible.

Donc là. . .

Ce n'est pas perdu finalement. Ce n'est pas perdu. On paiera quand même quelque chose au passage.

Alors qu'est ce qu'il faut faire attention ? Bon, on a parlé de la taxation de la plus value, enfin on n'en avait pas parlé, mais si j'ai eu à acheter mon bien 100 000 balles et que je le revends 200 000 par exemple, il y a une plus value qui va être égale à 100 000. Exactement.

Actuellement, les règles sur 2024 sont les suivantes. . .

Alors du coup, c'est très avantageux puisqu'aujourd'hui on récupère finalement seulement, on ne réintègre pas les amortissements. Donc c'était l'avantage. .

. C'est ça ! On revient comme dans un régime foncier, comme si on n'avait jamais fait de LMNP.

Exactement comme si on n'avait rien déduit, comme si on n'avait pas profité des amortissements comme charges déductibles. Et donc c'est plutôt très intéressant parce que finalement on est sur un prix de départ qui n'est pas diminué, qui est élevé. Et donc ça c'était vraiment le gros avantage du LMNP.

Donc, abattement pour durée de détention. Voilà. Tout le tsoin-tsoin.

Et ça fonctionne bien. Si tu as 30 ans, tu es peinard, tu paieras pas de CSG et tu paieras pas le plus value. Au bout de 30 ans, on est totalement exonéré.

Donc ça c'était le gros avantage. Mais on l'a vu et tu en as parlé beaucoup aussi au sujet du projet le Meur que finalement maintenant il va falloir déduire les amortissements. Ah oui, mais on ne sait plus exactement ce qui va se passer en 2024.

Eh bien oui, parce qu'il y a quand même un flou, parce qu'on le sait aujourd'hui, on est en novembre 2024, c'est dans le projet de loi de finances. Donc, on sait que le LMNP, finalement, ça va être plus très intéressant, mais on en est pas sûr parce que, déjà, le projet de loi de finances est voté en fin d'année, donc on a jusqu'au 31 décembre. Et même si ça passait, la question qu'on peut se poser c'est : est ce qu'on n'aurait pas une petite rétroactivité fiscale qui ferait que cette nouvelle règle s'applique à tous les revenus dégagés en 2024 ?

J'ai du mal à le croire, parce qu'imagine un petit peu la déception des personnes. Bien sûr, ça serait très dur, très dur. Ça serait très dur, très difficile.

Et puis les opérations sont déjà passées. Mais rien n'est impossible dans la vie. Exactement, parce que l'impôt est payé le printemps suivant.

C'est vrai. Il y a des gens qui pourraient se retrouver à réinvestir le cash. C'est terrible, Ce serait terrible.

Et qui pourrait se retrouver face à l'impôt, aller demander des échéances. Oui ou sans investir avoir dépassé ça en vacances ou à partir du montant. Enfin bon, tout ce que la vie peut nous offrir et dans lequel lorsqu'on a un petit peu d'argent, ça peut brûler les doigts.

Ce qui me paraît tout à fait logique. En tout cas, on est vraiment dans une situation d'insécurité juridique aujourd'hui, c'est à dire qu'on ne sait pas comment on va être impôsable. Enfin plus d'origine fiscale d'ailleurs, que je critique le problème.

Alors on a parlé des frais de notaire, on peut parler des autres coûts, mais enfin il n'y en a pas spécialement. Si on se débrouille tout seul, ce serait assez cool. Au niveau de la compta, alors bien évidemment, lorsqu'on est en LMNP, on tient une compta, je parle de la LMNP au réel, bien évidemment.

On tient une comptabilité avec des amortissements. Bon une société civile immobilière, c'est exactement la même chose. D'ailleurs, nos prix 29-29 sont exactement les mêmes.

Bon, sur le long terme par contre, ça c'est des vrais calculs. C'est vrai qu'une société civile immobilière, tu l'as dit, peut générer des possibilités de transmissions auprès d'enfants, auprès de conjoint, conjointe, il y a aussi des gens qui ne sont pas pacsés, qui ne sont pas mariés et qui peuvent se mettre en SCI, dont les enfants comme ça n'auront pas à demander le départ de l'un des conjoints au cas du décès de l'autre. Il y a quand même beaucoup de choses.

Donc je pense effectivement que si c'est pour économiser 10 000 €, ça ne vaut peut être pas le coup de se lancer à faire tout. Par contre, pour quelqu'un dans tous les cas, qui aurait quelque chose de réfléchi dans lequel il aurait passé, qui se projette, qui passe plusieurs étapes, franchement, là y a il y a une fenêtre de tir, il ne va pas falloir trop tarder à le faire. dont la valeur nette comptable, elle est proche de zéro sur ce qui est amortissable.

Probablement, il faut qu'il fasse quelques calculs quoi. Si j'ai dans les mains une pièce là maintenant, c'est pour se dire là c'est pile là c'est face et se dire :allez ! est ce que je lance ?

Hop, c'est foutu. Mais peu importe, on s'en fout de savoir. C'est toi qui dois prendre la décision de savoir si tu dois faire des choses avant le 31 décembre 2024, avec le risque que de te faire attraper par une petite rétroactivité, je n'aime pas ce terme.

C'est une rétroactivité, mais c'est une rétroactivité de l'administration fiscale ou au contraire de dire ben je prends le risque et si je suis gagnant, eh bien j'ai absolument tout gagné. Là, c'est vraiment le jackpot. C'est le jackpot qui est en train de se miser.

C'est à toi de décider là dessus. On ne pourra pas t'aider à tirer à pile ou face, ce n'est pas possible. Moi personnellement, je sais ce que je ferai dans ce cas là.

Je pense avoir deviné aussi ce que tu ferais. Je suis très joueur, donc. .

. Généralement la chance, eh bien on la tire véritablement, c'est pour sur les plus audacieux en la matière. Bon, d'ici là, portez vous bien !

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Tchao tchao À très vite chez Dougs !