Essa é a MELHOR CARTEIRA de Fundos Imobiliários

Oi pessoal tudo bem com vocês Espero que sim no vídeo de hoje a gente vai conversar um pouquinho sobre fundos imobiliários e eu vou te mostrar como montar a melhor carteira de fundos imobiliários começando com r$ 1 1000 o melhor de tudo é que você fazendo isso em algum tempo você vai garantir R 1. 000 caindo todos os meses na sua conta certo e esse vídeo aqui tá repartido tá dividido em quatro partes a primeira parte eu vou te mostrar o alguns erros que os investidores iniciantes cometem quando vão começar a investir em fundos imobiliários a segunda parte eu vou mostrar quantos fundos imobiliários você deve ter em carteira na outra parte vou mostrar quais os melhores setores para investir quais os melhores fundos imobiliários de cada setor e por fim vamos montar vamos estruturar aqui uma carteira de fundos imobiliários e também depois eu vou te mostrar como você Continua investindo todos os meses porque o iniciante ele compra ali alguns fundos imobiliários E no mês seguinte ele já não sabe onde vai investir e eu vou te orientar também Nesse quesito os fundos imobiliários eles são essenciais para compor uma boa carteira de investimento é o principal veículo que vai te gerar uma renda certinha todos os meses através deles a gente pode selecionar os melhores imóveis do Brasil para investir e receber aluguéis mensais e também os Fundos Imobiliários né o índice de fundos imobiliários ufix ele performou muito muito bem no último ano ele vem performando muito bem nos últimos anos para medir essa performance eu vim aqui no site mais retorno E aí eu tô comparando aqui o ifix contra o CDI e o IM B O que que é im B im B é uma cesta de títulos do tesouro direto que é muito difícil algum investimento bater esse índice aqui ele performa muito bem e melhor praticamente do que qualquer outro investimento aqui eu tô no site da ambima que fala um pouquinho sobre o imab depois eu até vou trazer um vídeo aqui explicando tudo sobre o imab tem algumas formas que a gente pode investir nesse índice aqui tá bom mas o imab ele é formado por títulos públicos indexados à inflação medida pelo IPCA que são ntnb ou seja notas do Tesouro Nacional Beleza então medindo aqui a gente vê como foi boa a performance dos fundos imobiliários bateu esses dois principais índices aqui Bom agora vamos paraa primeira parte do vídeo que eu vou mostrar aqui o primeiro erro que os investidores iniciantes cometem quando vão começar a investir em fundos imobiliários que é escolher os fundos imobiliários de acordo com o dividendo que eles estão pagando então iniciante vem aqui no site investidor 10 que eu vou usar como exemplo clica aqui em fiz depois vem aqui ó fundos imobiliários de maiores dividendos eu sei que talvez você já tenha feito isso viu porque eu recebo muitos directs lá no Instagram falando que selecionavam os fundos imobiliários assim por conta do dividendo então se você tá fazendo isso você tá fazendo errado porque isso aqui pessoal acaba enganando né isso aqui ó 22% de dividendo ao ano isso aqui primeiro que não é um rendimento recorrente né que acontece todos os meses isso aqui mede apenas o último ano Às vezes o fundo imobiliário distribuiu um dividendo extra ficou bem na fita aqui e marca um excelente dividendo como a gente tá vendo aqui ó 19% ao ano 18% ao ano isso aqui é um tiro no pé Você não deve escolher seus fundos imobiliários por esse filtro aqui quem faz isso né acaba não sei se você lembra o que aconteceu com o hct tr11 que caiu bastante nos últimos anos só aqui a gente já vê uma queda de mais de 50% mas ele caiu muito mais e aí o que que acontece ó quando o dividendo ele tava pagando um dividendo muito alto aqui em 2021 por exemplo aqui em 2020 2021 depois começou a diminuir Quando deu problema nos Cris aqui do hct r11 ele não conseguiu mais sustentar essa base de dividendos e os dividendos foram caindo consequentemente a cotação também desabou Então quem comprou o hct por conta do alto dividendo que ele tava pagando naquela época se ferrou o mesmo aconteceu com alguns fagros tá acontecendo agora também com o r rp11 eu não tô dizendo que ele vai deixar de pagar um bom dividendo mas eu vou mostrar aqui que o dividendo que ele pagava era muito maior selecionar aqui por ano nos últimos 5 anos aqui em 2021 ele chegou a pagar aqui um dividendo muito alto depois ele tá diminuindo ó e as pessoas não estão percebendo ele pagava muito aqui porque ele tinha e tem muito risco aí depois quando dá um problema é que as pessoas veem a besteira que fez não tô dizendo que vai acontecer com o rpr o mesmo que a aconteceu aqui com hct Tá mas ele pode sim passar por algumas inadiplentes tudo bem tonilda Já entendi mas como é que eu vejo que existe a possibilidade de dar erro em algum fundo imobiliário primeira dica de todas é que se o fundo imobiliário tá pagando mais de 13% ao ano desconfie e corra longe porque se ele tá entregando um rendimento tão alto assim significa que ele tá se arriscando mais do que deveria para conseguir retornar esse dividendo alto e vou te é uma dica para você olhar no relatório gerencial ó eu tô aqui no hct por exemplo aqui embaixo no status investe tem como você baixar o relatório gerencial aqui embaixo ó relatório gerencial só clicar aqui em Abrir eu já tô com ele aberto aqui e eu vou te dar uma dica do que que você precisa ficar de olho aí nos seus fundos imobiliários ó baixa um pouquinho aqui aqui nos Cris pulverizados a gente já vê que tem um cri aqui circuito de compras que a porcentagem do pl tá 6,75 tudo bem Não tá nada tão alto assim o que que é a porcentagem do pl é o dinheiro que o fundo imobiliário emprestou para esse cri aqui então por exemplo 6,75 de todo o dinheiro do hct tá nesse circuito de compras aqui em apenas um cri se a gente for baixando mais um pouquinho aqui aqui mais embaixo tem outro cri do segmento hortelo que tem 10,17 do pl do hct significa que 10% de todo o dinheiro dele tá emprestado para esse cri aqui se der um problema nesse cri Como já deu problema em alguns outros Cris do hct o fundo imobiliário sofre na dipl então ele não consegue Honrar o dividendo que vinha honrando com os cotistas Tá bom então um PL uma porcentagem do pl acima de seis já é bom ligar o alerta e ir acompanhando né esse Cris aqui por exemplo essa é uma parte que você pode ir acompanhando para você ver Qualquer movimentação suspeita no fundo imobiliário para você ficar atento os bons gestores eles deixam aqui até no máximo 6% no máximo vou dar um exemplo aqui do HG cr11 olha só a porcentagem do pl aqui 6 5 4 3 2 2 2% de todo o dinheiro do hgcr tá aqui nesse cri do Açaí Globo Grupo Pão de Açúcar certo aí vou dar outro exemplo também que é do vghf11 que ele tem uma carteira de investimento muito bem diversificada aqui em relação à porcentagem do pl ó 4 2 1 é muito boa a diversificação aqui do vghf Então é bom se atentar a isso aqui tem outras coisas que a gente pode olhar mas você olhando isso aqui você já fica bem informado certo e o outro erro do investidor iniciante é comprar fundo imobiliário muito mais caro do que realmente ele vale ou seja com o pvp muito acima de um PVP nada mais é do que o valor do fundo imobiliário Então imagina que você tem uma casa aí que custa 100. 000 ela foi avaliada em r$ 1.

000 mas tem um louco aí que quer pagar R 120. 000 Então nesse caso aqui o pvp do seu imóvel estaria 1. 2 já é um PVP alto e em fundos imobiliários é bom que a gente se atente a isso para não estar pagando muito caro no fundo imobiliário lvbi11 Vamos ver quanto tá o pvp dele aqui tá um pronto Isso significa que ele tá sendo negociado no valor justo eu geralmente pago até 1,05 de PVP seja em fundo imobiliário de papel ou tijolo tem outras métricas também que a gente pode analisar um fundo imobiliário de tijolo mas o básico é esse isso aqui que eu te falei já vai evitar que você faça besteira ao comprar os seus fundos imobiliários beleza quantos fundos imobiliários devemos ter em carteira isso aqui é muito relativo depende de quantos fundos imobiliários você consegue acompanhar mensalmente mas existe um estudo que nos mostra esse número mágico eu vou compartilhar ele aqui com vocês nessa parte do estudo ela mostra a diferença aqui né em risco e quantidade de ativos nessa parte aqui vertical significa o risco e nessa parte aqui horizontal significa a quantidade de ativos ó 2 6 10 então o que que acontece aqui quando você tem dois ativos dois fundos imobiliários o seu risco tá aqui ó elevadíssimo se der algum problema no mercado uma crise sua carteira ela vai sofrer muito ela vai cair mais do que uma carteira que esteja melhor diversificada quando você tem seis fundos imobiliários o seu risco ele já tá aqui bem abaixo ó e quando você tem entre seis e 10 ativos sua carteira chega num bom nível de diversificação com o risco baixo o que que isso quer dizer quer dizer que se você tiver Entre seis e 10 fundos imobiliários ou tiver 40 fundos imobiliários o risco para você será o mesmo ou seja o fato de você ter 16 20 fundos imobiliários não diminui mais o seu risco o risco ele diminui até aqui essa quantidade Entre seis e 10 fundos imobiliários Eu já gostava da ideia de ter Entre seis e oito fundos imobiliários mais do que oito fundos imobiliários eu já enxergava um pequeno exagero porque eu acompanho os meus fundos imobiliários mensalmente e eu não conseguiria acompanhar mais de oito fundos imobiliários então agora a gente vai pra terceira parte do vídeo que é quais os melhores setores para investir hoje a gente tem vários setores de fundos imobiliários se a gente V aqui no investidor 10 na parte de segmentos de fundos imobiliários tem fundos imobiliários de logística lges corporativas Shopping fagros infraestrutura híbridos hospitalar mas existe aqueles principais setores que são Logístico Lajes corporativas shoppings híbridos que são fundos imobiliários que TM por exemplo Lajes corporativas e tem galpões logísticos então esse fundo imobiliário ele é considerado híbrido e renda Urbana Esses são os principais setores de fundos imobiliários de tijolo e aí vem a outra parte que é fundo imobiliário de papel que tem três segmentos principais Cris fundos de fundos e agora né recentemente aí nos últimos 3 anos fagros na parte de tijolo também tem hospitalar e agência bancária mas os principais são esses aqui e uma carteira bem diversificada muito bem diversificada seria mais ou menos assim 70% da sua carteira de fundo imobiliário em tijolo e 30 em papel dividindo em setores ficaria mais ou menos assim tijolo separa aí uns 20% do dinheiro para investir no segmento Logístico de galpões logísticos 10% em Lajes corporativas 10% no segmento de shopping 20% no segmento híbrido e 10% em renda urbana o que que seria renda Urbana Supermercados no geral universidades tem alguns que tem também hospitais é renda Urbana no geralzão e na parte parte de papel 10% em Cris 10% em fundos de fundos que são fundos imobiliários que compram outros fundos imobiliários e 10% em fiagro se você quiser ai tonildo eu não quero investir em fiagro não tem problema coloca 20% em Cris eu não quero investir em fundo de fundo então não tem problema coloca 30% em Cris mas aqui é uma diversificação muito bem organizada que eu tô dando para vocês falando em ativos específicos como ficaria aqui por exemplo no setor Logístico tem vários fundos imobiliários do setor Logístico você pode escolher um ou dois falando em ativos específicos poderia ficar mais ou menos assim ó você pode escolher para compor sua carteira alguns fundos imobiliários do setor Logístico que tem os principais aí como por exemplo hglg lvbi xplg btlg escolhendo um ou dois desses já tá ótimo porque aqui são os melhores fundos de logística laes corporativas tem o pvbi11 é na parte de shoppings tem o Mall 11 xpml tem o Whisky 11 híbrido tem o knri e o alzr11 são dois fundos imobiliários muito bons renda Urbana tem dois muito bons também que é o HGU e o trxf11 e na parte de papel na parte de CR tem o mxrf o knsc o hgcr fundos de fundos tem o RB RF hfof 11 e na parte de fiagro temos o nca 11 e o snag 11 esses aqui são exemplos de fundos imobiliários agora vamos montar a nossa carteira com oito fundos imobiliários E com R 1.

000 vou mostrar os fundos imobiliários que eu escolhi para representar essa carteira fictícia como eu vou investir r$ 1 1000 então 70% vai ficar em tijolo então R 700 vai para tijolo e aí na parte de tijolo eu escolhi esses fundos imobiliários o lvbi11 uma cota dele que tá custando 11 r$ 7 o pvb 11 duas cotas dele cada uma tá custando R 96 o Mall 11 que é um fundo imobiliário de Shopping uma cota dele r$ 3 KN r11 que é um fundo imobiliário híbrido R 160 uma cota e o HGU R 129 uma cota isso aqui dá em média r$ 700 então na parte de papel eu escolhi três fundos imobiliários o knsc11 uma cota dele tá custando r$ 9 então eu coloquei aqui tr cotas na parte de fundo de fundo escolhi o RB rf11 uma cota dele tá custando r$ 9 e na parte de fiagro coloquei aqui uma cota do KN ca11 fazendo uma média aqui dessas compras fictícias dessa carteira aqui vai dar R 1.