Ações de Despejo e Liminar - Noções gerais

olá tudo bem com você meu nome é luiz felipe cirino e hoje a gente vai conversar um pouquinho sobre as ações de despejo como que se aplicam na nossa prática forense a possibilidade de se utilizar uma ação de despejo para garantir a tutela dos direitos dos nossos clientes é isso que a gente vai ver a partir de agora na aula de hoje nem comigo bom pouco antes a gente conversar sobre as ações de despejo propriamente ditas é importante que a gente testa e algumas considerações sobre a lei 8245 de 1991 essa é a lei de

locação também conhecida como lei do inquilinato praticamente tudo que você notou que você doutora precisa saber sobre é qualquer contrato de locação sobre enfim é as questões relacionadas às diferentes obrigações de locadores e locatários tudo tá na lei número 8 245 de 91 nessa lei o artigo 5º estabelece o que consta slit seja qual for o fundamento do término locação a ação de despejo é aquela cabível para que o locador reaver seja o seu imóvel seja qual for o fundamento do término da educação a ação do locador para reaver o imóvel é a ação de

despejo esses líderes o que consta a ii do artigo 5º da lei número 8 245 de 1991 diz o doutor doutor agente depreende que a ação de despejo armação caminho em diferentes situações todas fundamentadas no término da locação mim é isso que a gente vê daqui a pouquinho uma coisa que eu quero chamar a atenção de vocês cuidado o locador ele não necessariamente ele é um proprietário do imóvel usufrutuário pode locar o imóvel possui dor pode locar o imóvel então cuidado na prática de vocês com aquela questão da possibilidade possível ilegitimidade ativa quando uma ação

de despejo ela é ajuizada pelo proprietário que não é locador eis uma ilegitimidade ativa para ser trabalhada tem contestação porque como diz o artigo 5º da lei 8245 a ação de despejo ela está disponível ao locador tudo bem não se esqueçam disso bom vamos lá a ação de despejo ela pode assumir duas formas distintas em ba em suma a depender da causa da pretendida rescisão do contrato de locação existem dois tipos de denúncia denúncia vazia e denuncia cheia a denúncia vazia ocorre quando não há uma justificativa para a quebra do contrato está no artigo 6º

da lei do inquilinato caso o contrato seja prorrogado por tempo indeterminado o locador ele pode denunciar de modo vazio o contrato de locação ou seja ele dá 30 dias para que o locatário a deixar o imóvel sob pena de ajuizamento da competente ação de despejo fundamentada numa denúncia vazia ele não está explicando o porquê ele que o imóvel de volta ele não precisa porque a denúncia nesse caso é vazia temos também a denúncia cheia quando alguma justificativa para a quebra do contrato por exemplo o não pagamento do aluguel ou não o pagamento dos encargos locatícios

a necessidade de utilização do imóvel quando por exemplo o locador ele precisa daquele imóvel para estabelecer a sua residência ea gente vai ver que essa é uma das hipóteses também previstas na lei do inquilinato tudo certo diferença entre denúncia vazia denúncia cheia vamos avançar vamos tratar agora pessoal de algumas peculiaridades procedimentais da ação de despejo a primeira coisa muito cuidado na prática forense de vocês o valor da causa da ação de despejo corresponde a 12 meses de aluguel salvo se a ação de despejo ela foi fundamentada em uso próprio pelo próprio jogador daquele imóvel ou

de descendente e ascendente em locação residencial nesse caso o valor da causa da ação de despejo vai ser de três salários mínimos em todas as outras hipóteses o valor da causa responde a 12 vezes o valor do aluguel outra coisa competência qual é o forno competente para o julgamento da ação de despejo fora do lugar do imóvel então se o imóvel está localizado em ribeirão preto será competente o foro da cidade da comarca de ribeirão preto salvos e as partes estiverem estipulado um furo distinto por exemplo foi eleito o foro da comarca de são paulo

nesse caso ainda que o bem se localiza em ribeirão preto o foro competente será o da comarca de são paulo uma outra peculiaridade procedimental que vocês precisam tomar cuidado o novo código de processo civil ele destaca diferentes formas de intimação de citação dentre as quais se destaca por exemplo a citação pelo correio a carta com aviso de recebimento você já deve ter visto isso na sua actividade no seu dia a dia pois bem a lei 8245 91 permite a citação a intimação pelo correio desde que essa possibilidade esteja prevista no correspondente contrato de locação residencial

contrato de locação não residencial ou contrato de locação para temporada se isso não estiver constante do instrumento não é possível a aceitação por correio tudo bem bom vamos então agora as hipóteses de cabimento da ação de despejo aquelas previstas no artigo 9º da lei do inquilinato que valem para todos os tipos de locação a primeira delas logo no lance do primeiro muito acordo vamos supor que as partes acordaram por instrumento que o locatário deixaria o imóvel em 180 dias contados da assinatura desse termo de distrato caso o locatário não cumpra com o pactuado cabível é

a ação de despejo outra situação em que cabe ação de despejo infração legal ou contratual caso as partes tenham pactuadas alguma coisa no contrato ea outra parte não deu cumprimento em tudo aquilo que estava consignado cabível também a ação de despejo por falta de pagamento do aluguel e demais encargos e 6 talvez a principal carros a principal hipótese de cabimento das ações de despejo quando o inquilino quando o locatário deixa de pagar o aluguel ou deixa de pagar o condomínio ou deixa de pagar os tributos que assumiu no contrato de locação firmado não fundamento a

manejo da ação de despejo ea última hipótese prevista no artigo 9º é cabível ação de despejo para a realização de reparos urgentes determinados pelo poder público que não possam ser normalmente executados com a permanência do locatário do imóvel ou podendo ele se recuse a consente las esse tipo de situação ele ocorre muito em imóveis de grande porte bom pegar um prédio por exemplo que é inteiro de propriedade de determinada pessoa ele aluga as diferentes unidades pra locatários distintos e de repente o poder público exige uma revitalização completa desse prédio que torna impossível a manutenção dos

inquilinos nas suas unidades enquanto as obras foram realizadas caso o inquilino não queriam se retirar é cabível a ação de despejo tudo bem pessoal a gente viu no slide anterior quais são as hipóteses de cabimento das ações de despejo em geral que valem para tudo e qualquer contrato de locação acontece que a lei 8245 ela reserva um trecho dela as locações residenciais que é uma forma de contrato de locação prevista na lei pois bem no artigo 47 da lei existem algumas hipóteses de cabimento de ação de despejo que valem apenas e tão somente para as

locações residenciais lembrando que todas aquelas outras do artigo 9º continuam válidas também para locações residenciais podes pode ser manejado ação de despejo em decorrência da extinção do contrato de trabalho sem ocupação do imóvel pelo locatário está relacionada com o seu emprego isso é muito na prática e do dia-a-dia jurídico certamente de cada um de vocês uma empresa eventualmente ela determina a transferência de um empregado que acaba por locar um imóvel e estabelecer ali a sua residência de modo temporário enquanto estiver trabalhando naquela empresa pois bem se rompido o contrato de trabalho é possível que seja

planejada a ação de despejo além disso outra hipótese é importante também é cabível ação de despejo se o imóvel for pedido para uso próprio do locador de seu cônjuge o companheiro ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha assim como o cônjuge o companheiro de imóvel residencial próprio então eu posso pedir o imóvel locado para determinado o locatário em que lino desde que eu mesmo vai utilizar desse imóvel ou eu o meu como minha cônjuge ou minha companheira ou então algum ascendente mesmo algum descendente pra lhe pedir desde que eles não tenham

imóvel próprio e é possível também a ação de despejo desde que a vigência interrupção da locação um trapaceiro cinco anos ou seja o contrato de locação já dura mais de cinco anos residencial nesse caso é possível o manejo da ação de desperdício tudo bem bom agora a gente vai talvez a parte mais prática da nossa aula em quais hipóteses é possível pleitear se liminar para desocupação nas ações de despejo cuidado muita gente costuma confundir e achar que só de ajuizar uma ação de despejo já é cabível o pedido liminar o pedido para a antecipação dos

efeitos da tutela para que o inquilino ou locatário desocupar um novo em 15 dias mas não há lei traz alguns requisitos específicos neste sentido o primeiro deles pessoal é que para que seja concedida liminar além de se enquadrar em uma das hipóteses dos incisos que a gente vai conversar é necessário que o locador preste caução no valor de três aluguéis então é necessário que haja o depósito judicial do valor correspondente a três aluguéis do contrato de locação em questão para que seja concedida liminar alô em da incidência e um dos incisos que a gente vai

conversar primeiro descumprimento do mútuo acordo lembra uma das hipóteses a ação de despejo celebrado por escrito e assinado pelas partes por duas testemunhas no qual tenha sido ajustado prazo mínimo de seis meses para desocupar são contados da assinatura do instrumento então se as partes assinaram um acordo um termo de distrato consignando o prazo mínimo de 180 dias para desocupação do imóvel pelo inquilino ou pelo locatário nessa situação desde que prestar caução no valor de três aluguéis é possível requerer se ao juiz a concessão de liminar 2 em decorrência de extinção do contrato de trabalho se

a ocupação do imóvel pelo locatário está relacionada com o seu emprego a gente acabou de ver isso quando se tratou da locação residencial 3 o término do prazo da locação para a temporada tendo sido proposta ação de despejo e até 30 dias após o vencimento do contrato 4 a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação em regra a locação era transmitisse aos herdeiros do locatário e também aos herdeiros do locador agora se o locatário não deixou herdeiros legítimos para sucedê-lo no contrato de locação é cabível a ação de despejo 5 a permanência de

um subsecretário no imóvel extinta locação celebrada com o locatário foi extinta foi extinto o contrato de locação celebrado com o locatário mas permaneceu naquele imóvel o sublocatário é possível a concessão de liminar para desocupação desde que prestada caução no valor de três vezes o montante correspondente ao aluguel seis havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel determinadas pelo poder público que não possa se que não possam ser nômade executadas sem a permanência do locatário a mesma coisa 7º o término do prazo notificatório prevista em lei sem a apresentação de nova garantia se porventura

a garantia daquele determinado contrato ela foi extinta existe um prazo na lei para que seja prestada a nova garantia dança seguro-fiança enfim são várias caução são várias as garantias previstas na lei do inquilinato que podem ser objetos numa nossa próxima aula pois bem caso vencido o prazo conferido ao inquilino para que apresente nova garantia e nesse caso é possível a ação de despejo com o pedido liminar 8 o término no prazo de locação não residencial tendo sido proposta ação em até 30 dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada na

locação não residencial caso eu de prazo para a desocupação do imóvel de 30 dias lembra da denúncia vazia eo inquilino locatário não diz ocupe esse imóvel é possível pleitear se desde que prestada caução no valor de três vezes o aluguel para a desocupação liminar determinado imóvel em 9 a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento está no contrato desprovido de qualquer das garantias previstas muito cuidado com isso não é em toda e qualquer hipótese que pode pleitear a desocupação liminar do imóvel caso o locatário esteja inadimplente é necessário que não haja

garantias nesse contrato de tal modo que se houver uma fiança se houver um fiador eu não posso pleitear a desocupação liminar do inquilino locatário inadimplente mas tudo isso a gente vem na nossa próxima aula na qual vou trabalhar com vocês uma ação de despejo fundamentada justamente no inadimplemento dos inquilinos dos locatários a gente vai ver se pode ou não pode ajuizar pleitear a liminar no caso concreto certo pessoal é isso propor hoje na próxima eu volto pra gente trabalhar um pouquinho as questões práticas das ações de despejo um grande beijo a todos estou à disposição

para o que for necessário tal