Qual a diferença entre construir pra vender e Incorporação Imobiliária?

Qual a diferença entre construir para vender e incorporação imobiliária Se você não entende diferença entre esses dois formatos de negócio você com certeza tá deixando muito dinheiro na mesa [Aplausos] [Música] eu sou Carolina Caribé fundadora da incorporação na prática e hoje eu tô aqui para discutir com você formas mais estratégicas e profissionais de atuar dentro do mercado imobiliário muita gente chega para mim com essa pergunta Carol Qual que é a diferença entre construir para vender e trabalhar com incorporação imobiliária e a diferença é brutal a diferença tá principalmente na lucratividade Mas vamos dar um passo

para trás e vamos entender aqui um pouquinho Qual que é a grande diferença entre construir para vender e incorporação imobiliário construindo para vender a primeira diferença gritante é que primeiro você investe primeiro você gasta dinheiro para depois vender primeiro você compra o terreno constrói uma casa constrói um prédio e depois você vende na incorporação imobiliária exatamente o contrário você compra o terreno e pergunta então você não paga você trabalha com parcerias e com alavancagem com investidores então você não gasta dinheiro e você lança e começa a vender antes de colocar o primeiro tijolo na obra

Essa é a maior diferença entre os dois formatos de negócio só mais importante do que o formato de negócio é entender o que a gente faz com o mesmo volume de dinheiro o incorporador com o mesmo volume de Capital que um Construtor utiliza ele faz vgvs muito maiores o que que é o valor Geral de vendas da unidade autônoma da área privativa só para a gente lembrar aqui dentro de um empreendimento imobiliário a gente só tem duas coisas a área comum e área privativa a área privativa é aquilo que a gente vende que vai gerar

o vgv o valor Geral de vendas e a área comum é que são aquelas áreas é o Jardim a piscina as quadras de esporte O Espaço Gourmet academia Guarita jardins são as áreas que vão agregar valor à minha área privativa ou se eu tiver trabalhando num produto econômico Popular aí eu tenho cada vez menos áreas é comuns porque a gente não consegue agregar tanto valor a minha área privativa Porque a gente já tem um teto ali um limite de custo né então quando você entende essa diferença entre investir antes e depois de vender Vamos falar

agora do próximo ponto capital né de investimento um Construtor quando ele trabalha por exemplo como um milhão o que que ele faz com esse 1 milhão ele compra um terreno então ele paga o terreno ele desenvolve os projetos ele constrói uma casa um conjunto de quatro casas um sobrado normalmente projetos menores né porque ele tá fazendo uma exposição de caixa completamente dele então ele tem se a obra dele custa 10 milhões se a obra dele custa 5 milhões ele tá tirando do próprio bolso e pagando essa obra à vista em dinheiro antes de começar a

receber então ele tem uma exposição de caixa muito grande e aí vem o segundo risco ele tem que esperar vender e normalmente quem trabalha quem atua nesse mercado de construir para vender não trabalho de forma estratégica Como assim Carol normalmente quem trabalha com construção para venda desenvolve o projeto normalmente saindo da cabeça dele ele não faz uma análise estratégica do mercado ele não entende Quais são os de mercado Quais são as tendências Quais são os mercados que estão com maior demanda Quais são os mercados que tem maior concorrência então ele simplesmente joga um produto para

ser vendido no mercado sem que ele saiba o que o mercado quer primeiro esse é o maior risco só que além disso ele já colocou o capital dele inteiro dentro desse negócio então ele só tem que fazer o quê torcer para que seja vendido quando a gente fala em Corporação Imobiliária a gente pega aquele mesmo um milhão né que eu falei que o Construtor pegou aquele 1 milhão Comprou um terreno construir uma casa vamos supor que ele tenha tido sorte que ele vendeu essa casa por dois milhões um milhão e 600 um milhão e 800

do 1 milhão dele se ele colocar 250 300 mil no bolso como lucro líquido final é muito Então veja você o Construtor ele tem uma exposição de caixa muito alto o risco é completamente dele ele tá trabalhando com achismo e ele não tá olhando para o mercado de forma estratégica como é que o Incorporadora atua completamente diferente primeiro que o incorporador o incorporador profissional porque a gente também tem incorporador amador né então o incorporador profissional com a primeira coisa que ele faz ele faz uma análise do mercado ele Analisa Quais são os mercados que estão

aí ascensão Quais são os mercados que estão com muito concorrente então ele sabe que aquele produto Ali vai ter um estoque muito grande então ele faz uma um olhar estratégico ele tem planejamento estratégico ele sabe qual é o vgv necessário para levantar da cama de manhã ele sabe se ele precisa desenvolver 10 milhões por ano em vez de ver se ele precisa desenvolver 30 milhões por ano em vgv E aí esse incorporador antes de comprar o terreno que que ele faz ele faz uma análise de inteligência de mercado e uma análise comparativa com Empreendimentos de

concorrentes da região para que para desenvolver o produto mais assertivo quando ele desenvolve o produto dele aí já vem a história do 1 milhão vamos voltar para aquele 1 milhão o Construtor pegou um milhão construiu uma casa vendeu essa casa aí por um milhão e seiscentos um milhão e 800 colocou 250 a 300 mil no bolso o incorporador faz o quê com esse 1 milhão ele monta um Business plank monta parcerias conversa com arquiteto com Construtor com outras pessoas físicas para entrar no negócio como cotista apresenta para fundos de investimento E aí ele capta um

valor maior ele contrata o melhor arquiteto ele contrata pesquisa de mercado ele desenvolve o melhor produto ele compra o terreno em permuta então ele tem exposição de caixa quase zero às vezes zero quando ele trabalha alavancado utilizando capital de investidores E aí vejo você com esse mesmo um milhão ele desenvolve um vgv de 100 milhões só que a dele a rentabilidade desse negócio passa dos 25% chegando às vezes até 40% do vgv e esse dinheiro ele vai distribuir com os investidores Então veja você com um milhão o Construtor quem construiu para vender colocou 250 a

300 mil do bolso o incorporador com planejamento estratégico com alavancagem e com atração de investidores ele captou de 25 a 40% de lucro ou 25 a 40 milhões de lucro e ele vai colocar facilmente 20 milhões no bolso Essa é a diferença entre trabalhar com incorporação imobiliária e trabalhar com construir para vender se você gostou desse vídeo deixa um like aqui compartilha esse vídeo com quem você acha que tem que parar de trabalhar de forma amadora e começar a ganhar dinheiro de verdade dentro do mercado imobiliário se você ainda não está inscrito no meu canal

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