Direito Civil - Aula #245 - Condomínio Edilício [Parte 1] (É isso!)

o Olá Pablo Olá Mamy blue' tratemos sobre condomínio edilício nós vamos fazer dois vídeos dois vídeos o assunto é grande é complexo Então esse é o primeiro de dois vídeos acerca do condomínio edilício esse Condomínio você estabelecem um imóvel e somente imóvel de férias daquele condomínio lá da última aula que pode ser sobre qualquer bem então esse imóvel tem 2 tipos de propriedade dos tipos de utilização em seu conteúdo Tem uma parte desse móvel aqui chamado Propriedade Exclusiva na Propriedade Exclusiva é uma área onde somente o dono tem acesso Inclusive tem registro imobiliário né Tem

matrícula Imobiliária é só daquela área e tem algo chamado propriedade comum ou área comum na área comum como o nome diz todos do condomínio e também algumas ar em algumas áreas comuns pessoas externas tem acesso então nós temos exemplo de Boa tarde exclusiva no condomínio edifício o apartamento e a sala comercial a dependência um condomínio edilício né Residencial ou comercial e como exemplo de propriedade comum ou área comum no condomínio edilício nós temos a portaria a churrasqueira e a piscina academia do condomínio se for Condomínio comercial o hall de entrada Os elevadores Olá tudo isso

nós chamamos de área comum junto os dois tipos de institutos Propriedade Exclusiva área comum nós temos o condomínio edilício condomínio edilício que todo pode ser Residencial como pode ser não Residencial também chamado comercial então pode ser misto né pode ter sala comercial loja e moradia tudo no mesmo prédio esse tipo de condomínio tem nome de edilício porque ele é de vem do latim né edilícios que significa casa ou conjunto de casas da dessa palavra é difícil também surgiu a edificação edícula edilkamin clássico para vereador ele é regido basicamente por duas leis nós temos uma lei

de condomínio em edificações de 64 16 dezembro de 64 a459 um que continua vigendo tá gente continua é muito dos seus artigos ainda está em vigor importantíssimos inclusive e começou a Virgem 2003 também o código civil tratando também sobre Condomínio edilício tá aí os ativos Então se alguém reside em condomínio é seu caso o trabalho em um você deve obediência às leis gerais do país né E também ao Código Civil a lei de condomínio em edificações a convenção e ao Regimento Interno caramba É muita regra vamos falar sobre a Propriedade Exclusiva ou área exclusiva nossa

lei diz que o titular o condomínio não ele pode livremente usar gozar e fruir ele pode alienar pode vender pode doar pode alugar tudo isso livremente Só existe regra específica a respeito da garagem Depois eu falo cada uma dessas propriedades no condomínio é chamada de unidade unidade habitacional a cidade comercial nos diz a lei antiga de 64 que cada unidade tem uma inscrição tributária autônoma Ou seja é um IPTU para cada um independentemente e cada uma dessas unidades tem que ter acesso à via pública é proibido ter qualquer unidade encravada ou seja sem comunicação com

a via pública ainda nos diz a lei de condomínios que cada uma dessas unidades deve ter uma designação numérica ou alfanumérica então é proibido ter unidade condominial com com nomes Então tem que ser um dois três ABC pode até ter algum nome interno mas por lei necessariamente tem que ter uma designação numérica ou com alguma letra e no que tange a parte comum e ela é de uso livre por todos os condôminos e cada condômino pode usar né mas não pode embaraçar não pode atrapalhar o uso do outro condômino e cada um condômino tem uma

Fração Ideal das partes comuns Fração Ideal porque ela não é bem marcada no chão então se nós temos 10 condôminos e uma piscina cada um tem um décimo da piscina mas não dá para saber onde está isso um décimo de cada um por isso se diz Fração Ideal tem que vir na forma numérica ou pode vir na forma ordinal pode vir na forma fracionária não importa é essa Fração Ideal que vai determinar o Quantum de responsabilidade cada condômino tem no que toca à contribuição de despesas de pagamento de indenizações ou qualquer tipo de encargo referente

ao condomínio uma regra e não são iguais tá então quanto maior a fração de cada condômino maior é o valor que ele vai ter que dispender nada impede que a convenção o diga que é tudo igualitário é possível E também essa fração que vai determinar o poder do voto de cada condômino então se nós temos por exemplo prédio de apartamento o apartamento tipo ABC apartamento aí grandão o bebê mais ou menos e os é pequenininho é possível que cada um tem uma fração diferente de acordo com o tamanho do seu apartamento e portanto os nossos

não são iguais até porque as despesas não serão iguais no silêncio é assim é de acordo com o quinhão de cada um óbvio que é possível que a convenção diga que a volta só é percata ou seja por cabeça é possível e essa área de uso comum ela é indivisível da Propriedade Exclusiva então quando se vende o apartamento o maticamente se está vendendo uma fração da piscina uma fração da portaria não dá para vender em separado e essa propriedade comum ou área comum ela ainda se subdivide em duas espécies nós temos área comum de uso

geral e área comum de uso exclusivo uns exclusivo é aquele que só usa quem paga então aqui ó nós temos aqui a área comum área comum porque uso geral uso geral portaria a piscina mas nada impede que tenhamos por exemplo num salão de festa onde para terça para que o condomínio não usem pague taxa possível é possível que nós temos pneus academia onde o condômino usar ele tem que pagar para entrar mesmo dentro do condomínio nada impede a isso nós chamamos de área comum de é exclusivo não confunda A Propriedade Exclusiva aquela área onde ninguém

acessa a não ser o proprietário com a área com um de uso exclusivo Cuidado hein e a Lei vai dizer o seguinte uso exclusivo só é cobrar véu de quem usa essa informações estão todas na convenção No Silêncio dos regulamento do condomínio Terraço cobertura é área comum então se nós tivermos uma cobertura um terraço de Propriedade Exclusiva isso tem que estar expresso na convenção condominial se não tiver qualquer um pode subir lá e olha e no que prende alto no divisório um condomínio edilício pode ser horizontal vertical e nisto olha aqui ó ó tá vendo

esse prédio aqui imaginando que temos um apartamento por andar o que dividir um apartamento do outro é uma linha horizontal tá vendo isso aqui é chamado por incrível que pareça de condomínio horizontal e Aqui nós temos um condomínio de casas o plano divisório de uma propriedade para outra de uma sociedade pela outro olha só é uma linha vertical tá vendo então isso aqui é chamado de condomínio vertical esse aqui ti horizontal Qual é o melhor desmontar e Aqui nós temos um condomínio misto por quê porque tanto nós temos planos divisórios verticais de um bloco para

o outro como horizontais tá vendo aqui é tão Condomínio misto Condomínio vertical condomínio horizontal eu falei os sobre a formação origem Constituição do condomínio edilício todo Condomínio Edifício passa por essas três fases três atos para ter a sua formação em comparação convenção Regimento tem que ter o silêncio a incorporação imobiliária é o registro no cartório de registro de imóveis daquela área cool Condomínio Edifício Olha só um copo e corpo dentro então nem comparação Imobiliária aquela matrícula do imóvel vai ganhar outras matrículas dentro dela só justamente das unidades autônomas condominiais é só pode haver comercialização dessas

unidades depois de efetuada a incorporação imobiliária essa incorporação imobiliária será feita pelo dono do imóvel pela Construtora pelo Construtor ou pelo poder público quem faz em comparação é chamado de incorporador e no ato da incorporação tem que depositar 500 documentos memorial da obra planta tudo mais do que se imaginar de questão de tô natural de divisão das unidades tudo já tem que tá arquivado em cartório e detalhe pode ou não haver algo chamado patrimônio de afetação do patrimônio de afetação é o seguinte o separa do patrimônio do incorporador aquilo que for vendido então se eu

sou incorporador vende um apartamento aquele apartamento ali eu não posso usar como garantia para as minhas dívidas então quanto nós temos uma incorporação sem patrimônio de afetação parem mesmo imóvel estando vendido na planta o incorporador a construtora pode dar quilo como garantia de dívida dele Teoricamente se ele não paga o empréstimo aquele que comprou a unidade pode perdê-la verdade agora se houver patrimônio de afetação no momento que é feita a venda que não fica blindado aquilo dali não pode ser tomado por dívida de incorporador então se você vai adquirir alguma unidade condominial Nova na planta

pergunta da construtora pergunta do corretor tem patrimônio de afetação dessa incorporação e olha só então depois da incorporação e precisa ver também o registro no cartório de imóveis da convenção não falei mas tô falando agora essa incorporação aqui ela é por instrumento público tá ela pode ser feita por testamento ou pode ser feito por Escritura pública mas sempre instrumento público agora a convenção pode ser feita por instrumento público ou particular Mas ela tem que estar registrada junto da incorporação na convenção nós temos as normas de estrutura e funcionamento estrutura e funcionamento do condomínio Quais são

os órgãos quais são os horários de funcionamentos das áreas do condomínio qual é o valor das contribuições a forma de pagamento forma de administração como serão as assembleias quais serão as sanções a que estão sujeitos os ocupantes tudo isso e tem aqui na convenção de forma que como tá registrada ninguém que compra uma unidade condominial pode dizer que não sabia dessas novas pode até não ter consultado mas sabe que tá registrado né então tem presunção absoluta de Publicidade Então já tendo a incorporação EA convenção tem um terceiro documento que na lei inclusive é parte integrante

da convenção chamado Regimento Regimento Interno alguns condomínios chamam de regulamento e no Regimento Interno nós temos a norma de Conduta do ocupante seja esse ocupante proprietário seja ele locatário que é um Quirino visitante possuidor Então você adentrou ao condomínio você está sujeita às normas do Regimento Interno essa conversão ela pode ser lavrada na hora ou ela pode até ser lavanda depois É mas o Miguel vai ser Lavrado na hora já no ato de incorporação e feita pelo próprio incorporador porque aí é livre para escrever a convenção o que diz a lei que se for feita

depois tem que ter subscrição de pelo menos dois terços então é um problema depois conseguiu uma aprovação de dois terços por isso que na prática sempre o incorporador é que gelada logo a convenção olha vamos falar da garagem Condomínio ele traz é algo chamado garagem um abrigo para Altos que pode ser de três espécies pode ter uma garagem de visível autônoma inclusive com registro próprio sim o registro imobiliário só para vaga de garagem principalmente condomínios mais antigos existe o mais comum é a garagem indivisível ou seja fazendo parte da própria unidade comercial Ou de moradia

e essa garagem indivisível ainda pode ser de dois subtipos o individual é aquela desse sabe qual garagem é de qual unidade às vezes até já vem pintada no chão e ela pode ser indivisível comum cada unidade tem direito a uma vaga ou duas ou três sei lá né mas quem chega primeiro no dia pega no tem a designação de qual garagem é de comunidade olha por regra não se pode alugar garagem nem de visível a estranho só pode só pode lugar só pode dar uso a estranho ao condomínio se estiver constando expressamente no Regimento e

mesmo se ela for alugada tem que dar preferência para que ela seja alugada por condômino Se tiver interesse para dar o mesmo valor e mesmo entre externos ao condomínio a cera é para quem já tem alguma posse naquele condomínio de outra unidade Habitacional é livre é livre a negociação entre condôminos locação empréstimo comodato plenamente possível agora para estranho só se curte está expressa mente por questão de segurança né E esse e Caso haja locação para estranho uso para estranho esse estranho tem que se adequar todas as normas do condomínio agora atenção a gente está falando

de garagem da unidade tá nós não estamos falando daquela garagem para visitante porque aquela é área comum Olha isso aqui é a estrutura de funcionamento de administração do condomínio Então veja que nós temos orgamos obrigatórios também porque e temos órgãos facultativos um condomínio obrigado Eu tenho um órgão executivo esse órgão aqui ali vai chamar de síndico esse síndico pode ser pessoa física pode ser pessoa jurídica pode ser condômino não pode ser uma empresa contratada para administrar o condomínio esses indico aqui pode ou não ser remunerado ele é escolhido pela Assembleia o mandato máximo máximo pede

dois anos mas ele pode ser releito pode ser reconduzido várias vezes a lei não Veda nos vai dizer que esses índigo esses indico aqui ele possui várias atribuições ele tem que convocar Assembleia fazer o planejamento fazer orçamento prestar contas controlar o condomínio é cumprir e fazer cumprir o Regimento o Regimento Interno a convenção tem que dar notícia de qualquer procedimento judicial ou administrativo que ocorra no o ninho oculta o condomínio e ele representa o condomínio ativa e passivamente em juízo ou em questões prejudicial deve o Síndico também fazer seguro obrigatório é a lei manda que

todo condomínio tem a segunda obrigatório contra incêndio contra a demolição da instituição etc além de condomínios de 64 nos vai dizer também que pode haver subsíndico ou subsíndico SUS nos vai dizer também que todos indico ele pode se fazer representar e esse representante do Síndico também tem que ser aceito eleito pela Assembleia esses indico aqui ele pode ser destituído viveu pela Assembleia nos casos de irregularidade caso ele não apresente contas caso ele não apresente orçamento e se por um acaso Olha só não administrar convenientemente o condomínio Seja lá o que foi isso E por falar

em Assembleia é o órgão de decisão Assembleia Ela é formada pelos condôminos locatário ou inquilino pode votar em Assembleia no que tange a despesas Ordinárias agora se houver despesas extraordinárias aquelas que não são de manutenção aí só o dono mesmo pode votar ou presente ou por procuração ela acha que eu falar em presença quanto ao modo de realização da Assembleia ela pode ser uma assembleia física ela pode ser por teleconferência por analogia lei Empresarial ela pode até ocorrer de forma virtual ou seja se todos os condôminos por escrito decidir em algo se tem aquilo para

Assembleia só pode ocorrer se houver Ampla convocação para todos os condôminos temos basicamente dois tipos de Assembleia Assembleia E por dinária que tem que ocorrer pelo menos uma vez ao ano nessa Assembleia aqui são tomadas as contas do Síndico orçamento do Síndico se for o caso eleição do síndico e nós temos ainda uma assembleia que pode ocorrer a qualquer momento chamado assembleia geral extraordinária nesta assembleia geral extraordinária qualquer assunto relevante pode ser a ordem do dia quem convoca as assembleias é o Síndico mas caso ele não faça um quarto dos condôminos pode fazer esse ainda

assim não ocorrerá a assembleia Ju está livre para decidir sobre isso né banda lá para o judiciário para o juiz decidir regra as deliberações deliberações quer dizer decisões são tomadas por maioria simples e o valor do voto é o valor do quinhão como eu já havia dito são feitas duas convocações né na primeira convocação tem que estar presente ao menos me pelo menos metade das unidades ali tem que estar tem que estar presente né Pode ou de corpo físico por o representante e se por um acaso não houvesse quórum mínimo você faz uma outra convocação

nessa outra convocação se pode deliberar com qualquer quantidade ali por regra tudo é decidido por maioria simples ali do que tiver do que tiver participando da Assembleia só pode votar condômino kit se estiver em débito com condomínio não vota até participa em alguns condomínios até deixa ele tem direito a voz mas votar não vota nós temos alguns quóruns fóruns especiais de votação por exemplo para fazer obras de enfeite nela e fala obra de voluptuárias tem que ter dois terços de votação para mudar o destino do condomínio de Residencial para comercial Ou vice-versa tem que ter

unanimidade a temos sobre os conselhos são três possíveis todos os facultativos nosso código civil só fala de um o Conselho Fiscal conselho fiscal pode ter formado por três integrantes que podem ser condôminos ou não a lei também não fala se são remunerados ou não são eles são eleitos para mandato máximo a cada dois anos é a função deles é emitir parecer sobre as contas do Síndico temos um outro tipo de conselho que está previsto na lei de condomínio de 64 chamado conselho consultivo um conselho o tio aí ela é Clara tem que ser condômino formado

por três condôminos também eleitos pela Assembleia com mandato até dois anos que terão a função justamente de aconselhar o Síndico ajudar o Síndico nas decisões que não dependam da Assembleia temos ainda um terceiro conselho chamado conselho de representantes ou comissão de representantes que é muito usado no começo quando o condomínio está sendo formado ainda construído ou então se houver uma nova obra é grande no condomínio a função é fiscalizar a obra a obra fisicamente lá o andamento da obra e aquela e fala formado por no mínimo no mínimo três condôminos esse conselho de representação também

tem a função de caso ou a incorporação tenha patrimônio de afetação aquela que eu expliquei ainda pouco eles podem fiscalizar de que o patrimônio já foi vendido aos futuros condôminos não será dado em garantia para contrato nenhum a função também do Conselho de representação eu nunca vi esse conselho na prática nunca vi no próximo vídeo continuação desse conversaremos sobre direitos e deveres dos condôminos sobre sanções castigos aos condôminos e sobre extinção do condomínio vamos a ele é isso