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Olá pessoal Bom dia começando aqui mais uma live sobre fundos imobiliários mais uma semana hoje dia 9 de Dezembro de 2024 ao meio-dia 12:01 minutinho E hoje nós vamos falar sobre o visky 11 um fundo imobiliário de shoppings bem importante do mercado né mais de 350.000 cotistas uma liquidez média diária de mais de R milhões deais Então vamos entender um pouquinho as cotas caíram do fundo recentemente algumas pessoas ficaram um pouco eu diria assim eh apreensivas com a queda de distribuição dos rendimentos então A ideia é que a gente possa entender um pouquinho mais deste

contexto E falarmos um pouquinho da nossa visão para 2025 principalmente no primeiro semestre Será que a renda pode cair mais ou não vamos tentar aqui chegar em algum consenso e tentar entender um pouquinho melhor do desenho do fundo hoje tá bom quero lembrar a todos vocês também que sempre tem algum disponível algum link aqui na ção do vídeo para que vocês possam acompanhar um pouquinho mais tá vamos falar um pouquinho antes da gente compartilhar a tela aqui eu fiz algumas anotações de alguns rendimentos aqui deixa eu falar com vocês né Eh se a gente pegar

aqui dos últimos seis meses eu peguei os últimos seis relatórios eh o resultado né H seis meses atrás lá em junho foi de 65 centavos a distribuição foi 85 né Depois o resultado subiu para 1 22 o resultado a distribuição foi também 85 resultado foi caiu 70 centavos a distribuição caiu também para 83 e depois o resultado foi 73 e o rendimento 80 centavos depois o resultado 67 a distribuição 80 e agora nesse relatório gerencial que foi publicado na sexta-feira 78 centavos de resultado e a distribuição 80 centavos e quanto tá a reserva acumulada reserva

agora nesse exato momento 33 lá atrás há 6 meses atrás foi r9 então a reserva caiu apenas 6 centavos porque teve um um mês que ele teve um reconhecimento de grande capital então engordou as reservas e depois viio caindo então a grande pergunta é será que a partir de agora as reservas vão ser muito consumidas e o fundo Pode baixar o rendimento o que que pode acontecer para 2025 antes mais nada eu quero lembrar também vocês que nesse primeiro semestre de 2025 tem um reconhecimento de gan de Capital ainda da daquela última parcela das vendas

daqueles ativos né Então as reservas devem engordar mais um um pouco no primeiro semestre 25 mais do que isso nós temos agora as leituras de black friday e Natal que também ainda não foram reconhecidas né porque o o resultado agora ele tem sempre dois meses de defasagem então esses resultados ainda serão reconhecidos então muito Possivelmente o visc 11 vai entrar o primeiro semestre de 2025 com uma uma uma reserva e um potencial de resultado mais elevado Mas será que isso vai fazer com que o fundo mude o guiden Na minha opinião Ah pode até mudar

o guidance Mas eu acredito que a rend a renda tem tudo para se manter nesse patamar de 80 centavos obviamente o o rendimento recorrente é um pouco mais baixo né mas considerando que tem para transitar de resultado não recorrente é no primeiro semestre de 2025 e as melhoras agora não vejo muito motivo dele baixar a distribuição já pensando no segundo semestre de 2025 aí nós temos que esperar um pouquinho mais tem várias questões que podem acontecer o fundo pode vender mais alguma participação em algum shopping tem muitos ativos que que foram integralizados há muito tempo

lá atrás tem vários ativos que eles poderam vender uma pequena participação Fundos que eles têm um controle que tem um uma parcela grande e que hoje poderia ser vendido com grande Gane de Capital então tem muita coisa que pode acontecer com relação a a a necessidade de caixa do fundo eu acho pouco provável que que o fundo tenha algum problema tá a gente vai ver alguns números daqui a pouco vocês vão perceber que tá bastante tranquilo aí Considerando o primeiro semestre e 2025 como um todo o fundo tá bem confortável tá bom ah vamos lá

eh deixa eu compartilhar uma tela aqui com vocês para que a gente possa bater um papo melhor então os grandes destaques aqui do relatório publicado é a manutenção e do rendimento de 80 centavos um crescimento do nu caixa que é o resultado operacional líquido para 11,2 daqui a pouco eu quero falar um pouquinho para vocês sobre isso e a taxa de ocupação né taxa de ocupação em 94,1 é o maior nível Desde dezembro de 22 então nós estamos falando que nesses últimos 2 anos o fundo está hoje no seu melor menor melhor nível de ocupação

consequentemente o menor nível de vacância 5,9 isso é muito ou pouco pessoal francamente é hum um patamar bastante razoável para shoppings tá hoje Se você pegar um portfólio de Shopping ele vai ficar entre 4,5 e 6,5 de vacância Isso é perfeitamente normal hoje dentro dos portfólios alguns Fundos T cinco alguns Fundos T 4,8 outros T seis e pouquinho no caso do visc 11 agora 5,9 o menor eh patamar aí dos o menor patamar de vacância dos últimos 2 anos tá bom vamos continuar aqui passando um pouquinho tem alguns pontos importantes que eu quero falar para

vocês tá eh eu quero chegar aqui então quando a gente chega Nessa tela aqui pessoal isso é muito importante de vocês acompanharem tá o a o fundo Sempre coloca aqui ó resultado não recorrente né então você vai perceber que em Outubro de 2024 não teve nenhum resultado não recorrente em 2024 ele teve 16 centavos Tá bom então esse é o acumulado de 2024 sempre ele coloca numa média né um resultado de média mensal então na média na média na média o fundo Entregou um resultado não recorrente de 16 centavos no acumulado na média o fundo

teve uma remessa aqui de 86 centavos o resultado financeiro não foi muito expressivo foi até negativo por causa das despesas financeiras que é alavancagem teve o custo da administração que foi a média aí de 1 centavo né então o que que a gente pode inferir a gente pode inferir que o fundo está alinhado no acumulado versus né resultado versus rendimentos Mas eu posso inferir também que hoje o resultado médio recorrente do eh visc é mais perto ali de 70 72 centavos né claro que aqui só tá no acumulado de até outubro de 24 Então se

a gente considerar que normalmente os meses de novembro e dezembro são melhores a gente pode inferir que o resultado médio recorrente hoje do visky 11 é mais ali em 72 e 75 cavos por cota Tá bom então isso até de uma maneira conservadora então dizer que hoje o fundo tá muito distante do seu rendimento recorrente é um exagero né o fundo Hoje ele tem plenas condições aí de manter esse rendimento de 8 Cent seja pelos futuros rendimentos não recorrentes que vão transitar ainda seja pela saúde natural do portfólio o crescimento natural e a saúde natural

do portfólio E também pelas reservas acumuladas de 33 centavos isso não é pouca coisa então quando a gente olha a projeção hoje do visc 11 nos dá bastante conforto de dizer que o fundo tem condições aí de manter uma distribuição de 80 centavos por cota então eu não vi quanto é que tava negociando vou até abrir aqui uma calculador rápida se a gente pegar aí hoje 80 centavos e vamos colocar que ele tá negociando na na faixa de 93 94 95 nós temos um yield entre 10 e 11% para um fundo de tijolo desta qualidade

né ah Barone Mas e o vino tal pessoal a gente já conversou sobre isso né tem gestoras que acertam mais em alguns Fundos acertam menos às vezes erram Tá então vamos falar vamos nos concentrar aqui no visk 11 fato é que hoje o visky 11 tem uma uma uma uma condição de manter um rendimento distribuí aí de 80 centavos por cota uma vez que na média os seus rendimentos recorrentes já considerando potencialmente um resultado melhor entre o novembro e dezembro que é algo relativamente esperado né pela black friday pelo Natal 75 centavos até um pouquinho

mais aí é o o padrão Tá bom vamos seguir em frente que tem algumas coisas legais que eu quero comentar aqui e e mostrar para vocês o que que vocês devem olhar aqui são os guidances né Então veja a gente tá na expectativa aqui de que no próximo relatório ele já faça uma atualização então Possivelmente aí no ratório que vai ser publicado ali no quinto dia útil de de Janeiro né ele já faça uma publicação de um guance ajustado pro próximo semestre estamos confiantes que a banda de guidance pode até mudar Eu não acredito que

ele vai continuar insistindo com esse R 1 por cota mas eu acho pouco provável que o 80 não vai ficar ali um patamar eh aceitável né Se eu tivesse que chutar o número entre 75 e 85 ou 90 centavos me parece um número bom de garance Tá bom mas de novo eu quero que focar naquilo que eu acredito que seja distribuí Vel que é o 80 Cent Acho pouco provável eh ele distribuir menos do que isso a não sei se realmente a gente vê algum problema um pouco maior do que nós temos mapeados hoje né

então de novo um fundo que no seu rendimento recorrente ou seja se excluir o não recorrente alguém até colocou aqui que tá R 92 agora a cota se a gente considerar o 75 que seria um cenário bem assim base mesmo né com base nas informações que nós temos hoje nós estamos falando de um wield anualizado de 10 10,2 né quando a gente poderia imaginar isso acontecendo com o fundo imobiliário deste porte então outra preocupação das pessoas é com relação à alavancagem o quanto é preocupante a alavancagem do visc 11 para 2025 eu acho a alavancagem

muito muito muito controlada por uma série de fatores primeiro aqui é que o fundo hoje tem uma posição líquida encaixa aí de 284 milhões de sendo desses 284 279 milhões em liquidez mesmo em aplicações financeiras líquidas títulos públicos e Fundos di ou seja o dinheiro o fundo tem bastante caixa inclusive para aumentar a participação em alguma em alguma eh em algum fundo né Eh desculpa em algum shopping e ele tem obrigações de 565 milhões tem mas são obrigações de longo prazo e com uma taxa média ponderada até bastante baixa A grande maioria da dívida é

IPCA mais 6,25 ou seja bem abaixo inclusive do da ntnb hoje então hoje a grande grande maioria do portfólio do financiado do do visc 11 está abaixo das ntnb né Tem um pouquinho lá 19% acima que é o 765 Mas é tudo de longo prazo né as mais curtas são bem baratas que é essa TR 940 essa outra de TR 985 e tem uma que é um pouquinho chata pelo CDI alto né que é a CDI mais 1,85 mas ela é pequena diante da dívida completa então a gente não vê hoje nenhum problema de caixa

para o fundo para quem gosta de fazer as contas o nível de alavancagem hoje do do visk está na faixa de 13 3,5 PR que de novo é bastante tranquilo né ele tem ainda ativos para eh eh resultados para receber como eu falei né esses 51 milhões ainda serão resultados a serem reconhecidos né Eh então em outras palavras dívida não é um problema hoje para o o o visc 11 aqui tem um cronograma bem legal para vocês verem a necessidade de caixa então se você olhar e projetar que esse azulzinho é o mais importante porque

ele é realmente o que tem que sair do caixa o cinza são juros que Normalmente sai da própria né da própria dre ali né do próprio resultado dos shoppings ele ele ele ele retém essa despesa financeira para pagar o o serviço da dívida né então se você olhar só os azuizinhos considerando que o fundo tem R 300 milhões deis R 380 milhões deais em caixa você vai perceber que pelos próximos anos tá muito muito bem equacionado nada que geraria problema Lembrando que o fundo tem participações em alguns ativos que ele poderia vender uma participação né

um prudent Shopping um próprio Praia da Costa são ativos que ele tem uma participação maior agora aqui pessoal é algo bem interessante para vocês verem tá eh o resultado operacional líquido que é o noi né um expressão em inglês ela são duas informações que eu gostaria de convidá-los a perceber a a estudar primeiro é o noi de outubro né quando ele pega o nuy caixa de outubro Um crescimento de 11,2 quando comparado ao mesmo período de 2023 esse número diz muito mas não diz tudo o outro número que você precisa ver né É esse aqui

ó quando consideramos as participações atuais do fundo né o crescimento foi 6,4 então o que que isso quer dizer se a gente pegar o resultado Global teve um crescimento de 11% mas se eu considerar apenas os shoppings da mesma base porque o fundo muda né o ativo muda eh o fundo muda ao longo dos anos faz emissões vende ativos né então ele tem uma mudança se você considerar a mesma base teve um crescimento de 6,4 então o resultado operacional líquido tá crescendo inclusive acima da própria inflação is esse número que é muito importante pra gente

porque mostra a robustez mesmo no ano desafiador juro subindo ele vem conseguindo crescer acima do eh da inflação né quando a gente pega aqui as vendas Então as vendas tiveram um desempenho de R 1.300 por m qu crescimento de 3,9 né então foi um bom número foi foi um crescimento positivo das vendas mas quando a gente pega apenas as participações atuais as vendas cresceram 11,3 esse Que número que é interessante também de observar Então mostra que pegando os mesmos ativos cresceu 11,3 quando consolidou o crescimento foi um pouco menor Possivelmente alguns shoppings aí pelo caminho

tiveram alguma dificuldade então na média consolidada Caiu um pouquinho mas quando você pega somente aqueles e que eram originais lá do ano passado na mesma base o crescimento foi de 11,3 por Então são números importantes né aluguel de mesmas lojas o que que é isso Barone é quando você pega o próprio nome diz as mesmas lojas ou seja se eu considerar as mesmas lojas a base de compra das mesmas lojas e não considerando lovas novas que saí que entraram né lojas que saíram não me interessa somente as mesmas lojas o crescimento do aluguel foi de

2,7 as vendas foi de 5,1 e o fluxo de veículos de 1% Então os números são no geral positivos né isso já nos dá bastante conforto também a ind adimplência também que é outro número muito importante que a gente gosta de acompanhar a inadimplência ela está negativa em outubro normalmente aí na diência cai realmente nesse fim de ano e normalmente em janeiro ela sobe você pode olhar até que Janeiro do ano passado ela foi alta depois do Natal Alguns logistas que estão ali querendo já sair do empreendimento Eles saem né Você pode até falar que

é contraintuitivo Poxa ele vendeu muito ali em dezembro e agora ele ele sai exato às vezes ele sai ele fica na D plain normalmente em janeiro é muito bom para alguns setores por causa das férias e péssimo para outros porque não tem mais muito incentivo para vender por causa do natal então às vezes acontece deles sairem Tá bom vamos lá seguindo seguindo em frente aqui eh aqui a questão dos descontos então você pode ver que já tá bem eu diria assim estabilizado os descontos esse ano que é o azulzinho tá bem menor do que no

ano passado né aqui tivemos um repique Zinho em setembro Mas no geral os descontos estão menores quer dizer o que na prática que o o shopping a administração do Shopping não tá tendo que conceder desconto para o o o o logista seguir em frente ali tá aqui são os ativos né o a vince a 20 ela gosta de buscar ela gosta de buscar várias participações n ela é bastante pulverizada né diferente de alguns shoppings de fundos que às vezes gostam de ter mais participações menos participações s em mais controle né então a 20 tem uma

um um um um jeito diferente de montar o seu portfólio mas alguns desses shoppings ó prudent shoppings o Campinas acho difícil ele mexer porque outros Fundos também tem né Eh Granja Viana também é um pouquinho difícil mas você tem ali o o o pra da Costa que são shoppings que ele tem uma participação relevante e que ele poderia Talvez pensar na possibilidade de diminuir uma participação né bom eh aqui é por estado por administrador então tem várias administradora né Ancar argo sou safir AD alos Então são várias várias administradoras também que ele tem diversifica esse

esse gráfico ele é interessante tá Então olha só apenas 31% vamos arredondar 1/3 dos shoppings é onde a 20 tem controle e 69 ela não é ela não tem controle só uma participação isso é bom ou ruim ela é minoritária isso não é nem bom nem ruim é uma característica do fundo tá bom E se você pegar por exemplo HS mous é o inverso ele gosta de ter posições de controle não tem melhor ou pior é questão de característica tá bom bom pessoal eh eu acredito que a gente eh já passou aqui pelos slides deixa

eu dar uma olhadinha no chat aqui para ver se tem alguma pergunta interessante como são várias né Se vocês até puderem republicar aí se alguém tiver alguma pergunta aí específica pode republicar aí que a gente vai falar com vocês Tá bom vamos dar mais dois minutinhos aqui lembrar a todos vocês aí que a gente tá no início já da segunda semana de dezembro né então natural que a gente tenha esse esse eh essas essas essas variações aí de resultados né vindo aparecendo agora nos relatórios que começam a ser publicados né Vamos lá quem tem alguma

informação né ninguém vamos lá vamos lá deixa eu ver aqui eh o principal ponto negativo do visk seria a distribuição acima dos rendimentos ou seja algo que não é centavo Felipe Eu já respondi isso né Eh hoje o o rendimento base que a gente considera aqui do visc anualizado na faixa de 75 centavos ele tá distribuindo um pouco a menos tá mas ele ele tem um resultado não recorrente ainda para ser reconhecido ele tem reserva acumulada Então me parece que quando chegarmos lá no segundo semestre de 2025 ele vai ter ele não vai ter mais

um resultado acumulado para distribuir eh não desculpe ele não vai ter mais um rendimento não recorrente para ser reconhecido a não ser que ele venda alguma coisa no ano que vem mas ele ainda deve terminar o semestre com alguma reserva acumulada então eu na minha opinião humilde opinião acho bastante razoável considerar uma certa estabilidade do rendimento em 80 centavos mesmo como base ele vai ter alguma coisinha não recorrente mas eu acho que já tá bem explicado isso aí tá bom eh obrigado Pessoal pessoal gostando aí da Live né vamos ver aqui se tem mais alguma

informação mais algum alguma bom então acho que a gente pode concluir né Deixa eu ver se chegou mais alguma pergunta alavancagem é um ponto negativo olha no patamar que tá agora eu não creio esse patamar de 13% com se ele tivesse pouco caixo eu ficaria até mais preocupado Mas ele tem mais de 200 279 milhões em caixa líquido ou seja ele tem caixa bastante confortável já pensando aí pelos próximos anos então eu não vejo esse problema hoje de lacagem no visk 11 Barone que que você acha que precisaria acontecer na minha opinião se ele fizer

uma venda no primeiro semestre do ano que vem principalmente desses ativos que ele tem muita participação Então ela tem 100% do prent Shop vender uma parte continuar tendo controle ainda mas vender uma parte ele vai ter um grand de Capital gigantesco porque são ativos que foram comprados há bastante tempo então eu acho que se ele fizer uma uma venda de uma participação principalmente que ele tem seja majoritário ou talvez alguma alguma posição que ele não seja não seja muito estratégica para ele no primeiro semestre de 2025 Eu acho que o fundo eh eh reduz assim

drasticamente qualquer risco de liquidez e de alavancagem considerando aí os próximos 2 3 anos tá bom eh é isso pessoal então eu espero ter ajudado vocês eh espero que a gente possa ter outras outras conversas aí ao longo da semana hoje à noite eu vou fazer uma live bem bacana tá porque você não deveria investir em fundo imobiliário né parece contra intuitivo mas a gente vai fazer uma reflexão bem bacana bem aprofundada com relação a essa questão do comportamento do investidor do perfil do investidor tenho certeza que vocês vão gostar muito principalmente aqueles investidores que

têm posições estão ainda aí eh preocupados se questionando eu vou trazer um conselho que eu acho que vai ser muito importante para vocês a gente tá preparando aqui umas coisas bem legais para hoje à noite tenho certeza que vocês vão gostar então a gente se encontra logo mais no canal 19:30 no mais até a próxima boa semana e valeu