Opinião | DÉFICIT HABITACIONAL NO BRASIL | 17/08/2023

Olá o Brasil tem quase 12 milhões de imóveis vazios esse número significa o dobro do Déficit Habitacional no país a solução para resolver a falta de moradias não é fácil mas as novas informações sobre domicílios vagos apontam para necessidade de revisão das políticas habitacionais conversamos hoje um arquiteto urbanista casou na cano professor do Instituto da cidade da Unifesp o demógrafo Roberto Luiz do Carmo professor do departamento de demografia e pesquisador do Núcleo de Estudos de população Elza bercó ambos da Unicamp e o pesquisador Frederico Polen coordenador do núcleo de habitação e saneamento da Fundação João

Pinheiro Que bom obrigada pela presença acho que vale começar essa conversa aqui explicando o que que significa déficit Habitacional ele é resultante da falta de moradias né para uma quantidade grande de famílias que não tem suas moradias então Moro em moradias precárias com condições precárias com moradias em que as famílias de até três salários mínimos comprometem 30% ou mais da sua renda com aluguel é famílias que estão em moradias alugadas e que tem muita densidade interna né quer dizer mais de três pessoas por dormitório né então tem diferentes variáveis que entram nessa conta eu acho

que é importante a gente lembrar né que a questão do Déficit ela é muito complexa e tá muito associada a forma como processo de urbanização aconteceu no Brasil né então de certa maneira que a gente pode dizer é que a gente tinha um problema relacionado com o acesso à Terra Rural e com o processo de urbanização brasileiro a gente acabou transferindo as pessoas e o problema do acesso à Terra agora com a característica da moradia para as áreas urbanas né então o deste resulta muito desse processo histórico complexo falando aqui dos números atuais não é

segundo a Fundação João Pinheiro da qual Frederico faz parte o Brasil possui um déficit Habitacional de Quase 6 milhões de domicílios e o IBGE mostrou no senso que em 2022 haviam quase 12 milhões de domicílios vazios no país quer dizer que mostra que o número de habitações disponíveis é o dobro do Déficit Habitacional não é Frederico quando a gente pensa opcional a ideia que tá envolvendo até que ponto as pessoas né o melhor as famílias tem um acesso ao que a gente chama optação minimamente adequado né discutir O que que significa esse minimamente adequado né

para a sociedade brasileira é uma questão também social né mesmo havendo né uma grande quantidade domicílios vagos é primeiro né nem sempre as famílias ou as pessoas principalmente aquelas mais baixa renda tem acesso a esses domicídios né Essa essa é uma questão importante e uma outra um outro ponto também que eu acho que deve ser ressaltado é que mesmo estando vagos né a gente não sabe necessariamente qualquer qualidade desses domicídios né então também podem ser domicídios que não estejam garantindo um padrão mínimo né de serviços para educação para essas pessoas a gente quando olha para

esses números pensa né imóvel Ocioso há tanto tempo o que que leva uma pessoa até deixar o imóvel fazer em vez de colocar para vender ou alugar e o Frederico até colocou aí que muitas vezes também as pessoas de baixa ainda não tem acesso a esses Imóveis não é professor Pois é esses Imóveis esses domicílios não ocupados fechados né e os de uso ocasional eles precisam ser melhor estudados porque eles não são homogêneres você tem domicílios antigos em prédios mais antigos que estão desocupados que podem estar em disputa judicial né ou pode fazer parte de

espólios né E também domicílios mais novos que foram construídos e adquiridos para investimento né então eu acho que para você começar a pensar na utilização desses domicílios vagos num programa habitacional principalmente para a população de baixa renda a gente precisa ter uma análise uma avaliação mais de Porque não são todos os imóveis que podem ser diretamente incluídos num programa de atendimento Habitacional sabe essa análise precisa ser feita para que a gente não faça uma transposição direta não é tão simples assim né pensa assim é o dobro vendo aí então temos esses Imóveis é simples de

resolver né não é nada assim não é professor até porque quando a gente observa a distribuição desses Imóveis vagos pelo país a gente percebe que a maior concentração de domicídios vagos tá na região Nordeste do Brasil Então esse é um dado interessante mais de 15% dos domicílios né particulares permanentes é da região Nordeste são vagos tem uma outra questão que é até que ponto né o mercado imobiliário que em grande parte acabou determinando o processo de expansão Urbana no Brasil atende as diferentes classes sociais e aí a gente sabe que o grande problema na verdade

está aí né a gente tem um grande bom de expansão do mercado imobiliário mas essa expansão ela Visa alguns grupos específicos da sociedade né que tá sendo atendido e a gente tem programas habitacionais de política pública que efetivamente atendem apenas a uma parcela da demanda Então acho que essa essa é uma dificuldade grande né justamente sobre esse ponto Frederico dessa questão da oferta que muitas vezes não é para baixar renda né que é para quem mais precisa normalmente você vai ter as classes sociais mais altas né com maior poder aquisitivo elas tendem a acessar os

seus Imóveis né normalmente melhor qualidade melhor localização através do mercado formal quando a gente tem esse mercado formal né aquele mercado que você tem o contrato formal né que se você tem o embasamento jurídico o imóvel regularizado agora né quando a gente pensa principalmente a grande população né que é composta normalmente domicídio mais baixa renda no Brasil a grande maioria deles acessa a habitação através do mercado informal e que tem características muito próprias né quer dizer muitas vezes você não tem Contrato Às vezes tem o chamado contrato gaveta né as pessoas determinam né Por exemplo

o acesso aluguel mesmo a compra é sem essa vamos falar assim se essa estrutura né Legal E essas garantias né então que se observa no mercado formal então entre essas duas coisas né entre a informalidade e a formalidade você vai encontrar uma situações aí né e mas é importante a gente colocar aqui de Fato né grande parte da cabra das populações mais baixa renda acabam cessando via esses mercados informais né vamos dizer assim e a necessidade entre as soluções Professor necessidade de construção de novas moradias hoje a gente tem clareza de que para trabalhar a

questão Habitacional para promover Um Bom atendimento Habitacional a gente tem que combinar diferentes soluções não é uma solução única a gente viu que a tradição da política Habitacional brasileira sempre foi baseada na solução única de produção de novas moradias a gente nunca teve uma política Habitacional de aproveitamento de edificações existentes moradias existentes né promover novas formas de Distribuição e de acesso aqui não precisa se limitar ao contrato de compra e venda a propriedade privada individualizada é a nossa desde o BNH né minha casa minha vida sempre foi construir Conjunto Habitacional com casa própria né para

comercialização Essa é a solução única e hoje a gente precisa incluir ali reformas de imóveis em cortiçados atendimento para população em situação de rua aqui hoje tem que ser considerado como parte das necessidades habitacionais então você vê que qualquer política Habitacional que se baseia numa solução única casa própria e Conjunto Habitacional é insuficiente a gente tem que combinar Soluções O que é interessante também a gente lembrar é que os resultados do senso de 2022 permitiram que a gente continuasse visualizando uma questão que é importante que a população brasileira ao longo dos últimos 30 40 anos

ela tem crescido muito menos rapidamente do que a produção de móveis né do que a produção de habitação então a taxa de crescimento do número de domicílios particulares permanentes no Brasil foi de dois por cento nesse último período 2010/2022 enquanto a taxa de crescimento da população foi de 0,5% né ou seja historicamente a gente tem uma uma produção muito maior de domicílios né Isso já vinha se repetindo desde pelo menos o senso de 1991 famílias cada vez menores e com uma outra característica que são os domicílios unipessoais né Então as pessoas que moram sozinhas por

conta das mudanças na própria estrutura da família E também pelo envelhecimento da população eventualmente Você pode ter um divórcio que já cria um outro domicílio ou você pode ter umavio vez né que significa que a mulher geralmente a mulher tem uma uma expectativa de vida maior então acaba sempre ficando sozinha e os filhos saem né também para constituir os seus domicílios então a conjunção desses fatores mudança na estrutura da família e mudança na expectativa de vida também tem um impacto nessa nessa reconfiguração de como as pessoas lidam né como elas se estruturam se organizam em

termos habitacionais da política ela tem que acompanhar um ritmo de crescimento ou de demanda né o serviço muito é muito intenso né as cidades crescendo muito rapidamente as regiões metropolitanas crescendo e precisando né de serviço Saneamento de habitação né de infraestrutura agora né parece pensando pelo menos em termos agregados né e é um certo alívio nesse aspecto Então hoje cada vez mais Talvez né é uma oportunidade já que a gente não tá tendo mais essas essas demandas intensas né vão falar de curto Médio prazo para que a política pública foque mais na qualidade mas a

gente sempre tem que pensar que a questão Habitacional é uma questão local quando a gente fala assim né que a demanda né a intensidade tá reduzindo ele tá pensando em termos de Brasil e talvez aí né alguns dados aí tem nas regiões metropolitanas né uma queda do Ritmo de crescimento populacional mas a gente sabe né que existem de fato ainda municípios que estão passando processos migratórios né de de forma intensa né de crescimento populacional a gente precisa dos dois indicadores né a gente precisa ter uma visão macro do país e de fato pensar localmente sem

dúvida solução de problema Habitacional de infraestrutura tem a ver com o local mas tudo indica que as tendências né somente das grandes concentrações é que a pressão de crescimento tá vendo uma tendência de redução isso coloca para gente a necessidade de pensar o déficit Habitacional não do ponto de vista só da produção de novas moradias mas do ponto de vista dos beneficiários dessas moradias que é diversificado então você tem demandas de idosos que moram sozinhos famílias com filhos sem filhos mulheres mães solos mulheres idosas famílias com idosos a Fundação João Pinheiro começou a fazer um

cálculo do Déficit que eu achei muito bom porque tradicionalmente o déficit vem é especificado por faixas de renda né E aí mostra que a maior parte do défice está nas famílias com até três salários mínimos agora a Fundação João Pinheiro começou a calcular o déficit também é a partir de mulheres mães solos então quantas mulheres mãe solos precisam de novas moradias e agora recentemente a Fundação João Pedro soltou um dado das populações negras né que fazem parte do Déficit a gente vê que uma grande parte do Déficit é composta ali por famílias né da população

negra então eu acho isso excelente porque coloca para gente a necessidade de começar a pensar o atendimento habitacional não do ponto de vista da produção mas do ponto de vista do acesso da do beneficiário isso coloca para gente a necessidade de pensar uma diversidade de moradias e não só aquela casinha exatamente que as famílias são arranjos diferentes então a gente não pode mais pensar em casinha ou apartamento de dois dormitórios para todo mundo é claro nós vamos fazer aqui na nossa conversa [Música] [Música] [Música] voltamos a falar sobre déficit Habitacional com arquiteto urbanista casou na

cano o demógrafo Roberto Luiz do Carmo e o pesquisador da Fundação João Pinheiro Frederico polley muitas vezes as moradias voltadas para baixa renda são construídas nas periferias não é o que exige deslocamento não tem a infraestrutura adequada não tem equipamentos e quantas quanto tempo nós ouvimos de vocês especialistas uma crítica nesse sentido avançamos em algum ponto não se a gente pegar como exemplo recente minha casa minha vida a gente viu que a maior parte da produção dos conjuntos habitacionais para a população de baixa renda principalmente aquelas de até três salários mínimos aconteceu nas bordas da

cidade nas periferias e muitas vezes fora da cidade no meio do mato literalmente né então isso é uma questão que a gente precisa trabalhar na política Habitacional que tem uma ligação direta com a política de terras né você também trabalhar o mercado de terras porque a localização da moradia diretamente condicionada pelo preço da terra então Quem produz moradia para a população de baixa renda usa a terra barata e a terra barata é a terra periférica e a terra precária porque as terras melhor localizadas na cidades mais centrais com mais serviços equipamentos infraestruturas elas são mais

caras então elas são utilizadas para Empreendimentos de famílias de média e média alta e alta renda no sentido de micropartamentos porque são pequenos mesmo não é professor mas vai olhar o preço valor nas alturas é inacessível para as pessoas de baixa renda né Exatamente isso mostra uma outra característica né da questão Habitacional nos últimos anos que é a financeiralização né Então na verdade esses apartamentos eles resultam de investimentos que estão sendo realizados por grandes empresas construtoras incorporadoras tá aqui tão presentes agora na no Mercado de Ações né então eles lançam se lançam a emissão de

ações né Associados a esses grandes investimentos agora veja isso atende até certo ponto a necessidade da população que reside na cidade né mas não atende uma parte que talvez seja a parte mais significativa né que é a parte que como professor o caso já chamou atenção daqueles grupos que estão aí em até três quatro salários mínimos né que esse esse grupo infelizmente não tem acesso e o professor casou e a tese dele de doutorado é muito interessante é que ele estudou a cidade de São Paulo chamando atenção para a cidade oca o que que é

a cidade oca é aquela cidade onde o centro acaba ficando desocupado né Então essa política de ocupar o centro né é que o Frederico também já chamou atenção eu acho que algo fundamental ocupar o centro que é o lugar onde já tem infraestrutura né é que poderia ser utilizado é que já tá ali os imóveis já estão ali também com certeza porque é muito investimento em serviços equipamentos infraestruturas no centro que como tem muito comércio de serviço que funciona só durante o dia a noite se desertifica E aí então essas toda todos esses investimentos ficam

subutilizados por isso que é importante trazer moradia para as áreas centrais principalmente para a população de baixa renda porque além de evitar desertificação noturna vai trazer mais segurança vai trazer mais atividades e um problema que a gente encontra por todo o país Frederico a gente tem observar realmente nesses últimos anos né esse processo de deslocamento né das residências para outros bairros né tradicionalmente a área Central A gente observava As populações mais alta renda muitas vezes esse centro vai envelhecendo essas populações mais alta renda vão saindo né os empregos ainda continuam concentrados e hoje a gente

está observando essa né esse oco né e mas que tá ainda permanece as grandes periferias sem infraestrutura e a gente pode pensar infraestrutura inclusive de transporte aí né e isso acaba gerando né um desperdício enorme né um país que é relativamente pobre né assim então você manter a infraestrutura ali com uma quantidade de pessoas que simplesmente não tem acesso a elas né então acho que é papel das políticas públicas né Principalmente tá olhando essas populações muito baixa renda que realmente não consegue acessar né Eu acho que a ideia de estar tentando revitalizando trazer essas pessoas

para as áreas centrais uma ideia interessante mas até para reduzir né o diferencial de preços da terra aí entre área central e a área periférica eu acho que uma maneira mais não digo mais fácil né mas a ideia é levar a infraestrutura para essas populações né e diminuir essas essas desigualdades de acesso né serviços e tudo mais e quando o assunto é moradia Popular muito se fala em construir conjuntos habitacionais mas pouco ou se discute a utilização de imóveis vazios para locação sobre isso nós conversamos com vice-presidente do Instituto de arquitetos do Brasil Rafael Passos

produção de novas unidades é muito importante mas a política de aluguel social pouco explorada ainda no país né tem um grande potencial sobretudo quando a gente vê que o déficit que aumenta né aumentou menos ainda do que o número de unidades vazias unidades vazias nos grandes cidades e a maioria dessas unidades vazias estão em áreas centrais já servidas de boa infraestrutura de serviços urbanos com saúde educação e é uma oportunidade se possa fazer habitação de interesse social em áreas centrais E com isso ganhar a cidade né ganham as pessoas se reduz a desigualdade social e

a desigualdade espacial da cidades Professor aluguel social pode ajudar a resolver Porque o aluguel social Ele trabalha principalmente com a questão do acesso à moradia então ele traz é como elemento chave não só a produção da moradia mas a distribuição e o acesso né que não é por meio do contrato de compra e venda mas pelo aluguel subsidiário agora eu acho que a gente precisa pensar os modelos de locação social que você tem diferentes modelos né Você tem um modelo é de um parque Habitacional público que o poder público usa para alugar com preço baixo

você tem Imóveis privados que o poder público cadastra né para ser alugados com aluguel de custo baixos e você tem também o auxílio aluguel que aí é o que a gente precisa de uma maneira errada aqui no Brasil né que é um recurso que você entrega para as famílias para elas procurarem aluguel por conta própria no mercado de locação privada Então eu acho que hoje a gente precisa trabalhar esses diferentes modelos mas tem um ponto chave que é a gestão poder público ele não consegue gerir fazer as reformas a manutenção necessária os problemas de inadimplência

como é que o poder público tem que lidar com isso então geralmente se inclui organizações sociais movimentos sociais Auto gestão Habitacional para ajudar mágica não é precisamos sempre falar que sobre o assunto então que recado final deixar que sobre esse tema professor acho que a questão Habitacional no Brasil ela é complexa Talvez seja uma das principais questões da sociedade brasileira que a gente não conseguiu resolver ao longo desse século 20 início do Século 21 e buscar soluções alternativas as ideias que a gente tem mas principalmente eu acho que a gente precisa retomar a ideia das

políticas públicas eu acho que no último período aí de alguns anos a gente acabou perdendo essa perspectiva das políticas públicas eu acho que retomar fazer avaliação das experiências que a gente já teve no Brasil por exemplo de aluguel social isso é fundamental né e faz parte dessa perspectiva das políticas públicas a gente sabe que normalmente tem das políticas públicas né os governos tem investido uma grande quantidade de recursos Habitacional que de fato é uma questão bastante complexa não há soluções simples né mas eu acho que nessa área há uma demanda de melhor avaliação né das

políticas né da forma como os recursos são aplicados a uma necessidade maior de entender o que que tá dando certo ou não então e a gente tem muitas experiências né no país é um país com mais de 5.000 municípios aí sempre lembrando que entender isso né entender essa diversidade local também é importante eu só queria dizer que a política urbana A política Habitacional ela tem uma ligação muito forte com a política econômica porque muitas vezes ela é utilizada para aquecer o mercado imobiliário aquecer o setor da construção civil criar empregos agora a política Habitacional para

a população de baixa renda ela não pode ter essa perspectiva exclusivamente quando me insista ela tem que ser vista como política social porque a moradia é a base para que as famílias acessem uma série de outras políticas públicas e direitos então a gente tem que pensar hoje política Habitacional para a população de baixa renda como política social Obrigada pela presença aqui hoje essa conversa é tão importante até uma próxima oportunidade até a próxima opinião fica por aqui acompanhe nosso podcast nosso canal no YouTube obrigada pela sua companhia boa noite para você [Música] [Música] [Música]