É assim que você FICA RICO com FUNDOS IMOBILIÁRIOS.. - Professor Mira

quem tá nos assistindo aqui já investe em fundos imobiliários tá muito preocupado porque a gente sabe que alguns investidores aqui muita gente tá assistindo a gente aqui chegou num ciclo recente né começou a investir recentemente em fundos imobiliários E aí pegou esse ciclo de queda né a gente tá vendo muitos fundos imobiliários cair forte né 10 15 20% e muita gente tá desesperada alguns até vendendo nesse ciclo para migrar pra renda fixa e eu quero entender com você é o fim dos fundos imobiliários muita gente com medo o que que tá acontecendo é assim o

fim não é né é uma classe de ativos eu acho que ainda tá no começo é um uma classe bem recente né se a gente fala de 10 anos atrás não tinha quase nada de fundo imobiliar tinha muito pouco né a gente teve um Boom ali 2018 2019 E aí que o mercado meio mercado não os investidores pessoa física meio que acordaram e conheceram um pouco de fundos imobiliários chegou ali no topo em 2019 Depois teve pandemia então é o mercado que tá amadurecendo a gente tá vendo aí um amadurecimento desse mercado a gente o

por exemplo fof que são os fundos de fundo é meio que tá acabando né isso aí tende a acabar e meio que virar os red funds que são fundos multimercado para que eles possam investir em qualquer tipo de classe de ativo porque não deu certo eu sempre fui contra fof nunca gostei porque é o gestor tentando fazer trade para dar resultado num ativo que não tem tanta liquidez assim para que o gestor esteja tradando bilhões e bilhões e bilhões todo dia não não tem mercado para isso ainda é um mercado pequeno então a gente tá

percebendo essa evolução em relação à Queda ah cair 10 15% na renda variável não é nada demais só que o que provocou essa queda eu ensino pros meus alunos na na mentoria que é o meu curso completo que quando a gente tá falando de fundos imobiliários de tijolo a gente faz a precificação que é o que a gente chama de valuation deles pensando e comparando com o tesouro de longo prazo de 10 anos o tesouro IPCA mais de daqui a 10 anos que seria é mais ou menos o 2035 ele tem uma taxa parecida com

2045 o que que aconteceu com a taxa do Tesouro tá pagando aí PC mais 6,70 6,50 o 2029 chegou a 7 e aí o que que acontece você tem que para valer a pena investir em fundo imobiliário de tijolo você tem que pegar esse retorno que você vai ter no IPC mais isso de tijolo mas o prêmio de risco porque você tá correndo um risco de estar na renda variável E aí dependendo do fundo da classe Você tem uma ponderação de risco eu eu boto menos risco para Shopping para Logístico eh renda Urbana E aí

outros eu coloco um pouco mais de risco e aí a gente faz um um uma taxa de desconto que é o prêmio por correr esse risco quanto maior a taxa do IPCA do tesouro maior é o prêmio que eu vou colocar ou seja maior é o desconto que eu vou jogar sobre o fundo imobiliário de tijolo e Menor Então vai ser o valor que eu aceito pagar Sim quanto mais sobe o tesouro menor é o valor que eu aceito pagar no fundo imobiliário Por isso as cotas caíram porque você faz uma equiparação quando você fala

de valuation o investidor Lego ele vai olhar o quê Ah o título do Tesouro tá pagando para caramba vou sair daqui e vou para lá eu não concordo muito com essa visão por quê Porque o título do tesouro de longo PR ou qualquer renda fixa ela tem um objetivo você investe resgata no final o fundo imobiliário ele tem o objetivo de te pagar uma renda todo mês eternamente porque ele não vai acabar diferente da renda fixa que tem um objetivo não é nem o que é melhor um ou outro é que são soluções diferentes para

objetivos diferentes as pessoas acabam confundindo isso e um grande erro que as pessoas têm com fundo imobiliário que eu acho que é o maior de todos é que você olha lá a cotação caiu você sei lá joga no Google e aí você tem como referência ou o preço que você pagou na cota ou o preço que tá no Google e Ambas estão erradas Ah mira mas como assim o preço que eu paguei na qua tá errado você pagou aquele preço só que aquilo ali só é importante pra receita pra declaração de imposto e renda e

só por quê Porque você foi recebendo dividendos ao longo dos meses É como se você pegasse assim Ah botei um dinheiro no CDB E aí tem o efeito juros sobre juros Mas você joga tudo isso fora aí você deixa lá R 100 no CDB e depois de 10 anos você tem os mesmos R 100 ah mas não existe isso porque o juros Então o fundo imobiliário tem o dividendo se você considera o preço e não usa uma informação de como a gente chama de gráfico descontado a dividendos você vai simplesmente achar que aquilo ali sempre

vai ser ruim você tá ignorando a principal característica do fundo imobiliário que é o pagamento de dividendos o certo ainda seria você pegar e calcular o reinvestimento do dividendo que aí ele teria o efeito juro sobre juro e ficaria mais sensato você comparar uma renda fixa ou com qualquer outro investimento o mesmo raciocínio serve para ações o clube fii eu sou sócio tem um pedaço lá no clube Fi mas nem é um Jabá é porque é o único lugar que tem uma ferramenta que é gratuita só jogar lá no Google que tem a calculadora de

juros compostos com fundo imobiliário aí você bota lá quando você fez o investimento o valor e ele já calcula esse efeito de reinvestimento dividendos é de graça lá não precisa logar não precisa nada tá lá e tem esse esse cálculo E aí quando você compara o próprio site já faz a comparação você vê que é uma diferença gigantesca da cota pra cota mais o dividendo e da cota mais o dividendo reinvestido então o leigo ele não tem esse conhecimento ele compra porque vai receber já provavelmente no mês seguinte mas fica desesperado se cai porque nem

entendeu ainda que é renda variável é normal E por que que caiu tanto condições macroeconômicas principalmente o impacto fiscal política Brasil né E aí a gente tem se bem que agora até a eleição do trump impacta um pouco eh a gente tem aí o tesouro subindo para caramba taxas de juros expectativa de Selic subindo eh cada vez mais isso impacta toda a renda variável a bolsa sofreu menos porque a gente tem Petrobras que subiu vale até que cair um pouco mas a gente tem um pouco de commodities ali e a bolsa já estava muito barata

se não fosse o risco fiscal era paraa bolsa de valores das ações né de uma maneira geral estar bem bem bem acima por isso que a bolsa não caiu tanto porque já tava muito então não tinha muito para onde cair mercado já tinha precificado muita coisa Ô professor e agora nesse momento O que que você acha que tá por exemplo não sei se você vai falar um setor ou ou se você vai falar um setor e quais fundos imobiliários porque tem muita coisa descontada e o pessoal fala qual setor que que você acha para André

para você também quais Fundos você acha que tão baratos que valem a pena agora assim meio que tudo tá barato O problema é que as pessoas vão acabar confundindo e e a gente tem uma assimetria de riscos o que que é isso tudo caiu então mais ou menos tudo tá barato só que aquilo que era ruim Caiu mas não na mesma proporção do que as coisas boas então o risco retorno não tá valendo a pena para aquilo que não é bom entendeu você pegar Fundos que caíram para caramba aqueles que deram problema lá Gramado Parque

Deva H CTR lá deram você não tem ali um risco retorno que vale a pena agora você tem out outros Fundos os tops aí do mercado um hglg um hgcr um monte de knri excelentes Fundos que também caíram e você eu vejo neles uma oportunidade maior por quê Porque esses Fundos Normalmente eles estão caros quando é que você consegue comprar eles baratos num momento como esse sim quando a gente tiver alguma estabilidade maior na economia uma redução das taxas de juros porque isso vai acontecer né economia cíclica nem que seja com o próximo presidente mas

uma uma hora isso vai acontecer você vai voltar a ver esses preços subirem e aí você vai acabar comprando caro Então nesse momento o que eu faria o que eu recomendo PR os meus alunos é a oportunidade de comprar as coisas boas baratas depois que você acabar essa oportunidade aí você começa a Olhar aquela segunda classe aqueles mais arriscados então para fundo imobiliário é um investimento muito simples você não precisa inventar são quatro setores que são os fundos de papel logística shopping e renda Urbana e Lajes corporativas que aí eu boto tudo numa classe só

então são quatro setores aí e os maiores os melhores os kinia da vida os agora é pátria né que era reding grifo principalmente essas duas gestoras Você tem os maiores Fundos e os mais interessantes Shopping você tem um XP malls que eu acho que eu que é o que eu gosto mais por conta da concentração maior em São Paulo que é o melhor mercado mas não tem nada nada assim ai tão difícil se você concentrar ali separar os maiores fundos imobiliários você já tá pegando também os melhores não é tão difícil pro Leo HG tá

tá barato é sim hglg é o hglg é um fundo que sempre teve caro né É difícil comprar ele né e agora deu uma recuada Mas é mesmo assim C pouco né que E também o dividendo dele também diminuiu o o que era extraordinário diminuiu porque ele é um fundo que ele tem uma característica também de desenvolvimento então ele compra terreno cria o galpão Logístico aluga deixa Tá bonitinho depois ele vende E aí ele tem um lucro imobiliário com isso também então ele consegue fazer esse movimento e o mercado ficou muito e receoso com a

compra da Pátria né a gestur pátria comprou a reding grifo todo o portfólio imobiliário porque eles saíram do saíram do Brasil não deixaram de atuar no no mercado imobiliário Venderam todo o portfólio né E aí assim vai mudar vai Porque pô sempre foi excelente gestão mas vai mudar mas a equipe de gestão toda foi pro Pátria e a ideia é que nada mude por enquanto é pelo menos a promessa dos gestores é que nada mude por enquanto nada mudou então o tempo vai provar mas se ela continuar fazendo o bom trabalho a equipe de gestão

continuar fazendo o bom trabalho que sempre fez vai continuar sendo excelentes Fundos Não só hglg eu gosto muito do hgcr que ele é meio a meio metade PCA metade CDI né então hgcr igual o knsc que também é da kinia que também é meia me porque a kinea tem o knp que é inflação e o o knc que é CDI aí eles fizeram com NSC com cota lá na mais ou menos r$ 1 que é metade metade Então você tem os dois mundos O knp que é o maior fundo da indústria porque e é só

para investidor qualificado mais de 7 Bi e o knsc que é CDI que também é meio que a reserva de emergência dos outros fundos imobiliários o es compram ali e aí eles lançaram can NSC se não me falha a memória eu recomendei can NSC acho que tem um mês pros meus alunos porque ele é isso é CDI PCA o o CDI que é celic e over ele vai subir para controlar a inflação a inflação a inflação Sobe aí tem que subir SELIC Então você tem um pouco de cada de inflação e de taxa de juros

Então tá sempre ali né um são Fundos que você não vai perceber uma queda Nossa caiu para caramba porque se a taxa de juros cai você tem um incentivo um estímulo à inflação Inicial Ah Se a inflação cai é porque a taxa de juro subiu então vai ficar ali o h o hgcr até caiu ele tá num preço bem interessante